Acțiune în constatare jurisprudenta. Decizia 93/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 93/
Ședința publică din 02 aprilie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 2: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 3: Irina Bondoc
Grefier - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de reclamanta, cu domiciliul procesual ales la Societatea civilă de avocați ", " din C,-,. 1, în contradictoriu cu intimații domiciliată în C,- și, domiciliată în Sibiu,-,. 31, împotriva deciziei civile nr. 571 din 4.12.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, având ca obiect constatarea vânzării-cumpărării.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă pentru recurenta reclamantă, avocat, pentru intimatele pârâte răspunde avocat.
Procedura este legal îndeplinită conform art. 87 și următorii proc.civilă.
După referatul oral asupra cauzei;
Avocat având cuvântul pentru recurentă, precizează că nu mai are alte cereri de formulat sau acte de depus.
Avocat, având cuvântul pentru intimați, precizează că nu mai are alte cereri de formulat sau acte de depus.
Curtea, constată terminată cercetarea judecătorească, dosarul fiind în stare de judecată acordă cuvântul pentru dezbateri.
Avocat având cuvântul pentru recurentă, critică decizia tribunalului, invocând temeiurile de modificare prev. de art. 304 pct. 8 și 9.proc.civilă. Criticile vizează următoarele aspecte:
1. în mod greșit instanța de apel reține în considerentele deciziei că cele două antecontracte de vânzare-cumpărare sunt acte juridice distincte, fără legătură unul cu celălalt, astfel încât intimatele pârâte nu pot fi obligate față de reclamantă, întrucât nu sunt părți ale actului perfectat cu;
2. în mod greșit instanța de apel apreciază că absența obligațiilor pârâtelor decurge și din nechemarea în judecată a lui u, promitentul vânzător din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă și;
3. instanța de apel, în mod greșit reține că efectele antecontractului de vânzare-cumpărare dintre intimate și au încetat la 23.05.2005, conform clauzelor acestuia, astfel încât coproprietarele nu mai avea nici o obligație de a perfecta vânzare cu. De asemenea, se apreciază că, efectele primului antecontract încetând la termen, nici clauza privind posibilitatea încheierii vânzării-cumpărării cu o altă persoană arătată de u, în cazul dezicerii sale, nu mai poate opera.
4. instanța de apel consideră că atâta vreme cât nu a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, reclamanta nu se poate prevala de lege pentru a obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de act translativ de proprietate.
Apreciază că, prin dezicerea lui și efectul cauzei speciale din primul antecontract, coroborate cu încheierea celui de al doilea, încasarea banilor cu titlu de avans și intrarea coproprietarelor în legătură directă și negocieri cu reclamanta, s-a format un alt raport juridic obligațional direct între reclamantă și pârâte.
Solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul respingerii apelului pârâtelor și menținerea ca legală și temeinică a sentinței primei instanțe, cu cheltuieli de judecată.
Avocat având cuvântul pentru intimatele pârâte, solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată. Criticile formulate vizează temeiurile de modificare prev. de art. 304 pct. 8 și 9.proc.civilă. Referitor la critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 8.proc.civilă - schimbarea naturii și înțelesului actului juridic dedus judecății - urmează a se constata ă prin cererea formulată, reclamanta a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Ambele instanțe s-au pronunțat asupra cererii formulate, instanța de fond prin admiterea acțiunii, iar instanța de apel, respingând acțiunea.
Criticile care vizează dispozițiile art. 304 pct. 9.proc.civilă raportat la dispozițiile art. 969.civil, 1295.civil, 1073,civil și 1079.civilă, sunt de asemenea nefondate.
În concluzie, recursul este nefondat, urmând a fi respins ca atare, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea adresată instanței de fond și înregistrată sub nr. 1611 din 21.02.2006, reclamanta, în contradictoriu cu pârâții scu, și prin mandatar, a solicitat să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilului situat în mun. C, bd. -, nr.169, compus din teren în suprafață de 370 mp și construcție de locuit, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a învederat că pârâtele scu și, au încheiat cu numitul antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.421/23.02.2005 la BNP, prin care acestea, în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat la vânzarea către, promitent cumpărător, a imobilului de mai sus, la prețul de 87.000 euro, din care acesta a achitat suma de 25.000 euro cu titlu de avans, restul de 62.000 euro urmând a fi achitat proprietarelor până cel târziu la 31.03.2005, odată cu perfectarea în formă autentică a actului translativ de proprietate.
S-a mai arătat că, ulterior acest termen a fost prelungit prin actul adițional autentificat sub nr.790/01.04.2005 la același birou notarial, până șa 23.05.2005.
La data de 04.03.2005, mai precizează reclamanta, că aceasta a perfectat la rândul său un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.533, prin care numiții și -, în calitate de promitenți vânzători, se obligau să-i vândă același imobil din C, bd. -, nr.169, la prețul de 100.000 euro, iar la întocmirea antecontractului aceasta a achitat un avans de 40.000 euro, diferența de 60.000 euro urmând a fi achitată în termen de 2 luni și J, timp în care soții urmau să dobândească dreptul de proprietate asupra imobilului prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu pârâtele scu și, astfel cum s-a convenit prin primul antecontract de vânzare-cumpărare, acest lucru fiind posibil datorită clauzei convenite de părți, ca în situația dezicerii de către, acesta să indice până la termenul final de încheiere a tranzacției o terță persoană care să cumpere imobilul respectiv, în același condiții.
Prin sentința civilă nr.6380 din 23.05.2007 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul civil nr- a fost admisă cererea reclamantei, constatându-se intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului situat în C, bd. -, nr.169, compus din teren în suprafață de 370 mp și casă de locuit, între vânzătorii scu și și cumpărătoarea.
În motivare, instanța de fond a reținut că reclamanta este succesor în drepturi a lui, având dreptul de a solicita în numele acestuia încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar apărările pârâtelor potrivit cărora primul antecontract de vânzare-cumpărare este " res alios " pentru reclamantă nu sunt întemeiate, întrucât a fost prevăzută clauza prin care promitentul cumpărător se obligă în situația răzgândirii, să indice o altă persoană care să încheie contractul de vânzare-cumpărare, ceea ce s-a și realizat în fapt, fiind îndeplinite în cauză dispozițiile art.969 coroborate cu art.1073 Cod civil.
Apelul declarat împotriva acestei sentințe de pârâtele și scu a fost admis prin decizia civilă nr. 571 din 4 decembrie 2007 Tribunalului Constanța, prin aceeași hotărâre fiind schimbată în tot sentința primei instanțe în sensul respingerii ca nefondate a acțiunii formulate de reclamanta.
În apel, tribunalul a reținut că în speță nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.969, 1073 și 1295 cod civil deoarece efectele primului antecontract de vânzare-cumpărare, constând în înțelegerea părților de perfectare a vânzării în formă autentică a imobilului, au încetat la data de 23.05.2005, conform înțelegerii consemnată în actele adiționale nr.783 și 790/2005 autentificate la BNP, iar pârâtele și scu nu mai aveau obligația de a perfecta vânzarea cu promitentul cumpărător, sau în cazul dezicerii acestuia, cu o altă persoană care își exprima consimțământul la cumpărarea imobilului, până la data convenită prin ultimul act adițional.
S-a mai reținut că promitenții vânzători și -, semnatarii celui de-al doilea antecontract de vânzare-cumpărare, nu au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în C, bd. - nr.169, jud. C, condiție care era stipulată în mod expres în conținutul convenției, numai în acest fel putând să întocmească în formă autentică vânzarea cumpărarea bunului pe care s-au obligat să-l înstrăineze către reclamante.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, susținând că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii.
Se arată că în mod greșit a apreciat instanța de apel că cele două antecontracte de vânzare cumpărare, cel încheiat între și scu, pe de o parte, și, de cealaltă parte, respectiv cel încheiat între și reclamantă, sunt două acte juridice distincte, fără legătură unul cu celălalt și că din acest motiv pârâtele nu pot fi obligate direct către reclamantă. Susține că, în legătură cu aceasta, instanța trebuia să observe voința părților din primul antecontract, respectiv acordul promitentelor vânzătoare de a le fi indicată o terță persoană de către promitentul cumpărător, cu care acestea să contracteze în aceleași condiții. Această clauză și-a produs efectul prin încheierea antecontractului din 4 martie 2005, înlăuntrul termenului de valabilitate a primului contract. Existența acestei clauze în primul antecontract și legăturile directe pe care reclamanta le-a avut cu pârâtele au creat un raport juridic obligațional între părți, în urma căruia reclamantele au plătit lui, cu titlu de avans, suma de 40.000 Euro, sumă din care acesta a achitat către pârâte avansul de 25.000 Euro. Cunoscând că parte din prețul imobilului a fost achitat de reclamantă, pârâtele au acceptat fără rezerve această situație.
Instanța nu a observat și o altă dovadă a existenței raporturilor directe între părți, respectiv încheierea celui de al treilea antecontract între pârâte și societatea comercială Eo- SRL, al cărei unic asociat este reclamanta, pentru un preț de 100.000 Euro, act necesar reclamantei pentru a putea obține un credit de la CEC pe numele societății care îndeplinea condițiile de creditare.
Situația de fapt astfel prezentată, susține recurenta, face dovada că nu este terț față de promisiunea de vânzare făcută de pârâtele intimate, că pârâtele și-au dat acordul cu privire la transferul către reclamantă a dreptului de proprietate, că promitentele vânzătoare au încasat avansul cerut, că reclamanta a plătit acest avans prin mâna lui și că pârâtele au acceptat ideea perfectării contractului cu noua promitentă cumpărătoare.
Susține că, prin dezicerea lui și efectul clauzei speciale din primul antecontract, coroborat cu încheierea celui de al doilea, încasarea banilor cu titlu de avans și intrarea coproprietarelor în legătură directă și negocieri cu reclamanta, s-a format un alt raport juridic obligațional direct între pârâte și reclamantă, care îi dă dreptul reclamantei să obțină transferul dreptului de proprietate.
Se arată că antecontractul încheiat de pârâte cu Citoi nu a încetat prin împlinirea termenului rezolutoriu, ci prin voința părților conform căreia o terță persoană poate să devină promitent cumpărător.
Examinând legalitatea deciziei recurate în raport de motivele de recurs invocate de reclamantă, Curtea constată că recursul nu este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Reclamanta a solicitat prin acțiune să se constate că a avut loc un transfer al dreptului de proprietate între domnia sa și pârâte și să se pronunțe în acest caz o hotărâre judecătorească care să țină loc de act de vânzare cumpărare, invocând astfel existența unui raport obligațional direct între părțile din proces.
Situația de fapt a fost corect reținută de instanța de apel, această instanță dând o judicioasă interpretare juridică situației de fapt reținute.
Astfel cum rezultă din chiar prezentarea faptelor în recurs, în speță s-au încheiat două convenții, una prin care scu și au promis vânzarea imobilului din C, bd. -, nr.169 către numitul, în schimbul prețului de 87.000 Euro, până la data de 31 martie 2005, convenție prelungită ulterior prin acordul părților până la 23 mai 2005, iar cea de a doua convenție între, -, în calitate de promitenți vânzători și reclamanta, în calitate de beneficiar cumpărător.
Este real că în primul antecontract a fost stipulată clauza potrivit căreia promitentul cumpărător a declarat că, în cazul în care se va răzgândi să cumpere imobilul în termenul prevăzut în contract, va indica până la acel termen o altă persoană care să cumpere imobilul în aceleași condiții, dar din conținutul celui de al doilea contract nu rezultă că reclamanta a fost pur și simplu persoana indicată de promitentul cumpărător pentru perfectarea vânzării cumpărării imobilului ci, dimpotrivă, că numiții și -, promitenți vânzători, "vor dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului" ( din C, bd. - nr. 169) într-un termen de două luni și J de la încheierea antecontractului, respectiv de la 4 martie 2005, termen în care "ne obligăm să încheiem contractul de vânzare cumpărare în formă autentică" și "în care vom dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului și se va achita diferența de preț", promitenții vânzători obligându-se "să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică și să lase în deplină proprietate și posesie imobilul".
Rezultă din interpretarea literală a celui de al doilea antecontract că voința părților contractante a fost aceea de a se realiza transferul dreptului de proprietate al imobilului din C, bd. - nr. 169 către promitentul cumpărător, prin finalizarea operațiunii juridice promise conform convenției din 23 februarie 2005 și ulterior acestui transfer se va finaliza și operațiunea juridică de transfer al dreptului de proprietate de la către reclamanta. Această interpretare este conform convenției părților și este dată de instanța de apel cu respectarea prevederilor art. 969 Cod civil.
Nici împrejurarea că au fost purtate ulterior negocieri directe între promitentele vânzătoare scu și pentru perfectarea vânzării, sau încheierea celei de a treia convenții dintre promitentele vânzătoare și scu cu SC "--" SRL, al cărei unic asociat este recurenta nu sunt de natură a crea raporturi obligaționale directe între părțile din prezenta cauză întemeiate pe prima convenție, neexistând o obligație a pârâtelor în raport cu reclamanta care să rezulte din această convenție.
Instanța de apel a reținut întemeiat și împrejurarea că promisiunea de vânzare încheiată de pârâte cu este un act afectat de termen, care a încetat la 23 mai 2005 prin nefinalizarea transferului dreptului de proprietate către promitentul cumpărător, ca urmare a neprezentării acestuia în vederea perfectării actelor de transfer ( încheierea de certificare nr. 2117 din 23 mai 2005 emisă de BNP ).
În consecință, Curtea reține că în mod legal instanța de apel a reținut că nu există un antecontract încheiat între reclamantă și pârâte care să conțină elementele necesare și suficiente (părți, bun, preț, termen) pentru ca instanța să pronunțe, în temeiul lui, o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare, motiv pentru care recursul va fi respins ca nefondat.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, urmare a respingerii recursului, recurenta va fi obligată la cheltuieli de judecată către intimate, cheltuieli constând în onorariul avocatului ales.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de reclamanta, cu domiciliul procesual ales la Societatea civilă de avocați ", " din C,-,. 1, în contradictoriu cu intimații domiciliată în C,- și, domiciliată în Sibiu,-,. 31, împotriva deciziei civile nr. 571 din 04.12.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, având ca obiect constatarea vânzării-cumpărării.
Obligă recurenta la 1.500 lei cheltuieli de judecată către intimate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 02 aprilie 2008.
PREȘEDINTE, | Pentru doamnele judecător- -și- -,aflate în concediu de odihnă, conform art. 261(2) Cod procedură civilă, semnează Președinte de instanță, |
Pentru grefier - -,
pensionată, conform art. 261(2) Cod procedură civilă,
semnează Grefier șef de secție,
Red.hot.jud.fond
Red.dec.jud.apel:
Red.dec./tehnored.jud.recurs:-/14.07.2008
Gref.AB/2 ex./24.07.2008
Președinte:Daniela PetroviciJudecători:Daniela Petrovici, Mihaela Popoacă, Irina Bondoc
