Actiune in granituire fara revendicare. Decizia 1644/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1000/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 1644
Ședința publică de la 30 noiembrie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Mariana Haralambe
JUDECĂTOR 2: Fănica Pena
JUDECĂTOR 3: Cristina Nica
GREFIER - - -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursurilor formulate de recurenții - reclamanți și, precum și de recurenții - pârâți și, împotriva deciziei civile nr. 1526 din 27.11.2008, pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă.
are ca obiect grănițuire.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurenții - reclamanți și reprezentați de avocat cu împuternicire avocațială nr. -/730 emisă de Baroul București (fila 13), recurenta - pârâtă reprezentată de avocat cu împuternicire avocațială nr. - emisă de Baroul București (fila 16) și recurentul - pârât, reprezentat de avocat -, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/30.11.2009, emise de Baroul București, pe care o depune la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care:
Curtea dispune rectificarea citativului în sensul că recurenta - pârâtă - se numește -.
Apărătorul recurenților - reclamanți învederează faptul că la fila 111 din dosarul de fond există un document intitulat contract de vânzare - cumpărare care este semnat în fals, în acest sens solicită ca apărătorul recurenților - pârâți să precizeze, dacă se mai folosește de acest înscris.
Apărătorul recurenților - pârâți învederează faptul că nu poate prezenta originalul contractului de vânzare - cumpărare și că renunță la folosirea acestui înscris în susținerea cauzei.
Curtea, având în vedere dispozițiile art. 182 din Codul d e procedură civilă constată că apărătorul recurenților - pârâți nu se folosește de acest în scris, motiv pentru care cerere de înscriere în fals este netemeinică.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Apărătorul recurenților - reclamanți învederează că a învestit Curtea cu soluționarea unei cereri de recurs declarate împotriva unei hotărâri judecătorești ce s-a pronunțat pe o cerere de revendicare imobiliară, precum și de obligație de a face în care recurenții - reclamanți cât și intimații - pârâți prezintă titluri de proprietate pentru o parte din același imobil, dar de la autori diferiți, respectiv pentru o suprafață de 402,14. de teren, iar intimații - pârâți pentru o suprafață de 308,00. situație ce poate fi dezlegată prin analizarea titlurilor de proprietate ale autorilor celor două părți.
Apărătorul recurenților - reclamanți mai arată că trebuie să se cerceteze preferabilitatea titlurilor și nu existența unor cauze de nulitate, deoarece efectul respingerii unei acțiuni în revendicare împotriva titlului intimaților - pârâți, care emană din titlul autorilor lor, este caducitatea și nu nulitatea titlului respectiv, caducitate care are ca finalitate lipsirea de efecte juridice a titlului intimaților - reclamanți. Titlul autorilor recurenților - reclamanți este opozabil și îndeplinește, ca formă și fond, toate condițiile de validitate, este mai bine caracterizat, iar titlul autorilor intimaților - pârâți nu există și nici nu a existat vreodată pentru o suprafață mai mare de 308,00. respectiv pentru diferența de 67,98. pe care au acaparat-o în mod ilegal, edificând pe ea construcții, tot în condiții de ilegalitate. Totodată, mai arată că autorul intimaților - pârâți nu are titlu de proprietate asupra imobilului în litigiu, situație de drept fără echivoc, așadar titlul acestora nu există în ceea ce privește suprafața de teren de 67,98. fiind evident și fără niciun dubiu că titlul recurenților - reclamanți este mai bine caracterizat și ca atare pretențiile lor sunt juste.
Apărătorul recurenților - reclamanți solicită admiterea recursului, astfel cum a fost formulat, modificarea în parte a hotărârii atacate, admiterea acțiunii, astfel cum a fost formulată, obligarea intimaților - pârâți să lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața ocupată de construcțiile ridicate de aceștia pe terenul recurenților - reclamanți, să se dispună demolarea construcțiilor ridicate. Cu cheltuieli de judecată pe cale separată.
Apărătorul recurenților - pârâți învederează că instanța de apel a admis cererea de apel formulată de către apelanți, schimbând în parte acțiunea apelată, în urma căreia a stabilit linia de hotar conform raportului de expertiză și a obligat intimații - pârâți să lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 67,98. mai puțin suprafața ocupată de constricțiile ridicate de către pârâți. De asemenea, mai arată că singurul argument reținut de către instanța de apel constă în aceea că acordul părților cu privire la stabilirea unei linii de hotar dintre cele două proprietăți nu poate fi calificat în acest sens, ci numai pentru a le da posibilitatea intimaților - pârâți să ridice niște anexe la locuința din B,-, sect. 2. Această interpretare dată de către instanță se bazează pe scoaterea din context a unor probe administrate în timpul cercetării judecătorești. Totodată, mai arată că, dacă s-ar fi citit cu atenție textul, instanța ar fi constatat că acest acord a fost dat cu rezerva de către reclamanți de a nu li se încălca proprietatea.
Din actul sub semnătură privată întocmit între părinții reclamanților și părinții doamnei C rezultă că în anul 1948, în afară de cei 340. teren, vânduți anterior, familia mai vânduse separat încă o suprafață de 67. iar semnăturile de pe acesta au fost recunoscute de reclamanți ca fiind ale părinților lor. De asemenea, mai arată că faptul că nu dețin originalul acestui act nu înseamnă că operațiunea juridică nu a avut loc, iar legiuitorul a prevăzut în asemenea situații posibilitatea administrării și altor probe pentru a certifica existența documentului și condițiile în care a fost încheiat.
Apărătorul recurenților - pârâți face în continuare referire la contract de schimb de locuință dintre C și familia, în care la aliniatul 3 din prima pagină se arată că odată cu locuința construcție se înstrăinează inclusiv curte, garaj și magazii. Totodată, mai arată că magazia și garajul nu au fost edificate de către familia, ele fiind edificate de părinții doamnei C, iar recurenții - pârâți nu au făcut altceva decât să le modernizeze și să le consolideze, întrucât aveau un grad avansat de uzură. Aceste două construcții se află în perimetrul celor 67,98. revendicați de către reclamanți, suprafață ce a fost înstrăinată prin înscris sub semnătură privată de către părinții acestora. Totodată, mai arată că dacă se vor studia schițele topografice aflate la dosar, se va constata că atât în anul 1978, când acestea au fost relevate, cât și în prezent, configurația clădirilor era aceeași, aceste acte susținând apărările.
Apărătorul recurenților - pârâți învederează că prin întâmpinarea depusă în fața instanței de fond aceștia au solicitat să se constate că s-a împlinit termenul prescripției achizitive și solicită aplicarea dispozițiilor art. 1860 cod civil privind joncțiunea posesiilor, având în vedere că din 1950 și până în 2007 au trecut 50 de ani de când terenul revendicat s-a aflat atât în proprietatea, cât și în posesia familiei și a pârâților.
Apărătorul recurenților - pârâți solicită admiterea recursului, astfel cum a fost formulat, modificarea deciziei instanței de apel și menținerea hotărârii instanței de fond, fără cheltuieli de judecată. Cu privire la recursul declarat de recurenții - reclamanți solicită respingerea acestuia, ca nefondat.
Apărătorul recurenților - reclamanți solicită respingerea recursului formulat de către recurenții - pârâți, ca nefondat.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 15.03.2008 pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B sub nr-, reclamanții și au chemat în judecată pe pârâții și -, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să stabilească linia de hotar care desparte proprietățile lor, astfel ca pârâții să fie obligați să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de teren pe care o ocupă în mod ilegal și demolarea construcțiilor ridicate de pârâți pe suprafața de teren pe care o ocupă în mod ilegal.
La data de 16.04.2007, pârâții au formulat întâmpinare, prin care au solicitat să se constate că s-a împlinit termenul prescripției achizitive, prescripție pe care au invocat-o ca excepție.
Prin sentința civilă nr. 4078/02.05.2008, Judecătoria Sectorului 2 Bar espins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanții și.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, rin p. contractul de vânzare-cumpărare nr. 17584/23.11.1948, autorul reclamanților, numitul, a înstrăinat către numita C suprafața de teren de 308 și construcția și anexele aflate pe aceasta, situate în B,-, fost nr. 21. La data de 17.11.1979, a fost încheiat între numita C și pârâți contractul de schimb, obiectul contractului fiind construcția, garajul și magaziile aflate pe terenul din B,-. Prin decizia nr. 333 din 23.04.1980 a Comitetului Executiv al Consiliului Popular al Sectorului 2, terenul în suprafață de 308, aferent construcției, obiect al contractului de schimb, a fost trecut în proprietatea statului. Conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată nr. 966 din 01.02.1995, a fost reconstituit în patrimoniul pârâților dreptul de proprietate cu privire la suprafața de teren de 308
Prima instanță a reținut din coroborarea materialului probator administrat în cauză faptul că limita de hotar a fost stabilită în anul 1982 prin acordul tuturor părților, astfel cum rezultă din răspunsurile la interogatoriu și anexa la acesta, înscris care a fost recunoscut de către reclamanți. Astfel, încă din anul 1982, reclamanții și-au exprimat consimțământul ca pârâții să edifice anexe la imobilul lor, iar din răspunsul ambilor reclamanți în sensul că prin aceste construcții li s-a afectat J din suprafața curții, se observă că aceștia au recunoscut limita de hotar stabilită de către pârâți prin edificarea respectivelor anexe. Mai mult, instanța a constatat că reclamanții au încuviințat edificarea anexelor, astfel cum rezultă din răspunsurile la interogatoriu, pe terenul aflat în patrimoniul statului, și că, în cuprinsul actului prin care și-au exprimat acordul, s-au declarat chiar proprietari ai imobilului de la nr. 25; prin urmare, aceștia nu au renunțat la calitatea de titulari ai imobilului în litigiu în perioada respectivă. Instanța a constatat că și concluziile raportului de expertiză sunt în sensul arătat, respectiv că la momentul trecerii terenului în patrimoniul statului a existat un gard la delimitarea celor două proprietăți, care nu mai există, fiind edificate alte construcții. Prin urmare, întrucât a reținut că pârâții au edificat, pe linia de hotar cu terenul proprietatea reclamanților, cu acordul acestora, construcții, putând invoca chiar existența unui drept de superficie prin convenția părților, rezultând deci înțelegerea părților cu privire la stabilirea graniței dintre terenuri, instanța a respins capătul de cerere prin care s-a solicitat stabilirea unei limite de hotar între cele două proprietăți ca neîntemeiat.
Cu privire la înscrisul intitulat "contract de vânzare cumpărare" din data de 23.11.1948, față de prevederile art. 139 Cod procedură civilă, având în vedere că pârâții nu au prezentat originalul înscrisului, instanța nu a ținut seama de acesta în analiza probatoriului.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești, la data de 09.05.2008 au declarat apel reclamanții și, care a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă, la 29.07.2008.
Prin decizia civilă nr. 1526A/27.11.2008, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a admis apelul formulat de apelanții și și a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a admis în parte acțiunea, a stabilit linia de hotar dintre proprietățile părților conform raportului de expertiză întocmit de expert, pe care l-a omologat, a obligat pârâții să lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 67,98. mai puțin suprafața ocupată de construcțiile ridicate de pârâți și a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că, prin sentința civilă nr. 2688/4.03.1994 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, rămasă definitivă prin respingerea apelului, a fost admisă acțiunea în revendicare imobiliară formulată de apelanții din prezenta cauză împotriva Primăriei Municipiului B, Primăriei Sector 2 și, acestea din urmă fiind obligate să lase în deplină proprietate și posesie imobilul situat în-, sector 2.
Ca urmare a acestei hotărâri, s-a emis Dispoziția nr. 1376/2.06.1998 de restituire a imobilului mai sus menționat, iar prin procesul verbal întocmit la 7.07.1998 Primăria Municipiului Bap redat acest imobil, compus din construcții și teren aferent, către apelanții din prezenta cauză.
Pe de altă parte, prin contractul de schimb autentificat sub nr. 5212/17.11.1979, intimații - pârâți din prezenta cauză au primit în schimbul proprietății lor transmise către numita C, locuința situată în B,-, sector 2, precizându-se totodată că terenul aferent locuinței în suprafață totală de 308. va trece în proprietatea statului în temeiul art. 30 alin. 2 din Legea nr. 58/1974.
Prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată nr. 966/2/1.02.1995, intimaților - pârâți li s-a restituit în proprietate terenul în suprafață de 308.p, situat în B,-, sector 2.
Prin raportul de expertiză topografică întocmit de expert, s-a arătat că limita dintre cele două terenuri aparținând părților din cauză "nu este marcată cu semne vizibile de hotar, pe acesta fiind amplasate parțial un garaj, o scară de acces la un spațiu locuibil, nou amenajat deasupra unui garaj poziționat pe limita dintre cele două proprietăți și o magazie din zidărie alipită corpului principal de clădire, toate proprietatea pârâților".
Prin același raport de expertiză s-a mai arătat că "din determinări și măsurători, coroborate cu georeferențierea planului topografic a rezultat că suprafața reală a terenului deținută de reclamanți este egală cu 334,16. fiind mai mică cu 67,98.p decât cea rezultată din acte, respectiv 402,14. Suprafața deținută în fapt de pârâți este egală cu 375,98. fiind mai mare cu 67,98. decât suprafața terenului menționată în certificatul de atestare a dreptului de proprietate, respectiv 308.".
Expertul a precizat totodată că, pe suprafața excedentară aflată în posesia pârâților, s-au edificat construcții cu destinația de spațiu zidit de depozitare, garaj și o supraînălțare a garajului cu un spațiu locuibil nou amenajat.
În aceste condiții, tribunalul a constatat că în fapt intimații pârâți ocupă o suprafață de 67,98.p, din terenul proprietatea apelanților reclamanți, fără a avea vreun titlu valabil pentru această ocupare.
Acordul dat de către apelanții - reclamanți în anul 1982 nu reprezintă o stabilire a limitei de hotar, întrucât, în acel an, apelanții și-au exprimat consimțământul ca intimații - pârâți să edifice anexe la imobilul lor, la momentul respectiv nefiind proprietari pentru suprafața de 402,14, care se afla în proprietatea statului.
Or, în acest context, acordul părților nu trebuie calificat ca reprezentând o stabilire a liniei de hotar dintre cele două proprietăți, acord ce nu a fost dat în acest sens, ci numai pentru ca intimații - pârâți să ridice niște anexe la locuința deținută în-, sector 2,
Împotriva acestei decizii la data de 23.04.2009 au declarat recurs pârâții și -, care a fost înregistrat pe rolul Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a III-a Civilă și pentru Minori și Familie, la 04.05.2009.
În motivare, au arătat căingurul argument reținut de către instanța de apel în admiterea acțiunii în revendicare consta în aceea căacordul părților cu privire la stabilirea unei linii de hotar dintre cele două proprietăți nu poate fi calificat în acest sens,cinumai pentruale da posibilitatea intimaților pârâțisăridice niște anexe la locuința din B,-, sector2.
Această interpretare dată de către instanță se bazează pe scoaterea din context a unor probe administrate în timpul cercetării judecătorești. Dacă ar fi citit cu atenție textul, instanța ar fi constatat că acest acord a fost dat de către reclamanțicu rezerva de a nu li se încălca proprietatea. Deci, la acel moment, părțile cunoșteau foarte bine limitele de proprietate dintre ele, fără a-și contesta una celeilalte dreptul de proprietate.
Acest argument nu poate fi reținut ca definitoriu pentru a stabili o nouă configurație a proprietarilor de către instanță.
În opinia recurenților-pârâți, celelalte argumente care contrazic soluția instanței sunt următoarele:
Actul sub semnătură privată întocmit între părinții reclamanților și părinții doamnei C, coschimbașa recurenților, din care rezultă că în anul 1948, în afară de cei 340 mp. vânduți anterior, familia mai vânduse separat încă o suprafață de 67 mp. de pe acesta au fost recunoscute de reclamanți ca fiind ale părinților lor;
Faptul că recurenții pârâți nu dețin originalul acestui act nu înseamnă că operațiunea juridică nu a avut loc, iar legiuitorul a prevăzut în asemenea situații posibilitatea administrării și a altor probe pentru a certifica existența documentului și condițiile în care a fost încheiat.
În acest sens, recurenții-pârâți au cerut audierea doamnei Constanta, care le-a înmânat acest înscris și care putea lămuri instanța asupra momentului, locului și motivului pentru care nu a mai fost posibilă autentificarea notarială a acestuia.
Existența contractului de schimb de locuințe dintre C și familia, în care la aliniatul 3 din prima pagină se arată că, odată cu locuința construcțiese înstrăinează inclusiv în curte garaj și magazii.
În concluzie, magazia și garajul nu au fost edificate de către familia, ele fiind edificate de părinții doamnei Constanta, iar recurenții-pârâți nu au făcut altceva decât să le modernizeze și consolideze, întrucât aveau un grad avansat de uzură.
Aceste două construcții se află în perimetrul celor 67,98 mp. revendicați de către reclamanți, suprafața ce a fost înstrăinată prin înscris sub semnătură privată de către părinții acestora către familia.
Aceste construcții au fost edificate în perioada anilor 1950 - 1952, când încă mai trăiau atât părinții doamnei, cât și părinții reclamanților, ceea ce presupune că actul privat este valabil, din moment ce nimeni nu s-a opus edificării construcțiilor încă de la acea vreme.
Dacă se vor studia schițele topografice aflate la dosar, se va constata că atât în anul 1978, când acestea au fost relevate, cât și în prezent, configurația clădirilor era aceeași, aceste acte susținând apărările lor.
După o lungă experiența în restituirea proprietăților, în care instanțele au constatat că aceasta nu s-a făcut în condiții ideale, acestea ar trebui să aibă în vedere particularitățile fiecărui caz în parte.
Făcând trimitere numai la existența titlurilor și compararea acestora, se poate ajunge în situația în care persoane de bună credință care au dobândit proprietatea într-o anumită perioadă când era interzis acest lucru, să-și piardă astăzi dreptul de proprietate prin faptul că nu pot dovedi cu acte autentice existența unor asemenea transferuri de proprietate.
În întâmpinarea depusă în fața instanței de fond, pârâții intimați au solicitat să se constate intervenită prescripția privind dreptul reclamanților de a mai solicita revendicarea.
Au solicitat aplicarea dispozițiilor art. 1860 Cod Civil, privind joncțiunea posesiilor, în sensul că din 1950 și până în 2007 sunt 50 de ani de când terenul revendicat s-a aflat atât în proprietatea, cât și în posesia familiei și a pârâților.
Această situație a făcut obiectul și al unei decizii a Înaltei Curți de Casație și Justiție, prin care s-a arătat că în urma aplicării dispozițiilor Legii nr. 58/1974, dacă terenul a rămas în posesia cumpărătorului și după aplicarea dispozițiilor acestei legi, posesia acestuia a fost utilă, conform art. 1856 Cod Civil, putând fi invocată în fața instanțelor.
Cum continuitatea și neîntreruperea posesiunii sunt dispensate de probă din partea celui ce invocă prescripția, conform art. 1850 Cod Civil, iar reclamanții nu au făcut nicio dovadă contrară, cele susținute de către recurenții-pârâți urmează a fi reținute de către instanță, așa cum au fost prezentate.
La data de 24.04.2009, au declarat recurs și reclamanții și, solicitând admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
În motivare, au arătat că atât ei, cât și intimații-pârâți prezintă titluri de proprietate pentru o parte din același imobil, dar de la autori diferiți, respectiv recurenții-reclamanți pentru o suprafață de 402,14 de teren, iar recurenții-pârâți pentru o suprafață de 308,00, situație de drept ce poate fi dezlegată prin analizarea titlurilor de proprietate ale autorilor celor două părți.
În aceste condiții, va trebui să se cerceteze preferabilitatea titlurilor și nu existența unor cauze de nulitate, deoarece efectul respingerii unei acțiuni în revendicare împotriva titlului intimaților-pârâți, care emană din titlul autorului lor, este caducitatea și nu nulitatea titlului respectiv, caducitate care are ca finalitate lipsirea de efecte juridice a titlului intimaților-reclamanți.
Așa fiind, titlul autorilor lor, ce a fost și este opozabilerga omnesși îndeplinește, ca formă și fond, toate condițiile de validitate, este mai bine caracterizat, iar titlul autorului intimaților-pârâți nu există și nici nu a existat vreodată pentru o suprafață mai mare de 308,00, respectiv pentru diferența de 67,98, pe care au acaparat-o în mod ilegal, edificând pe ea construcții, tot in condiții de ilegalitate.
De aici rezultă că autorul intimaților-pârâți nu are titlu de proprietate asupra imobilului în litigiu, situație de drept fără echivoc, așadar titlul acestora nu există (în ceea ce privește această suprafață de teren de 67,98 mp), fiind evident și fără niciun dubiu că titlul recurenților-reclamanți este mai bine caracterizat și ca atare, pretențiile lor sunt juste.
Cât privește acțiunea recurenților-reclamanți cu referire la capătul 3 din cererea introductivă, prin care au solicitat dispunerea demolării construcțiilor ridicate de către pârâți pe suprafața de teren pe care o ocupă în mod ilegal, în mod greșit instanța de apel a dispus admiterea acțiunii în revendicare imobiliară privind întreaga suprafață în litigiu, dar mai puțin suprafața ocupată de construcțiile ridicate de pârâți, fără a analiza și motiva în vreun fel, chiar dacă această instanță s-a referit în treacăt la aceste construcții în considerente, frază care anulează practic primele două capete de cerere care au fost admise.
Ba mai mult, consideră că instanța de apel nici nu s-a pronunțat pe acest capăt 3 de cerere, pentru că nu se poate înțelege că acest capăt 3 de cerere este considerat a fi respins prin menținerea celorlalte dispoziții ale sentinței apelate, prin care s-au respins în bloc toate cele 3 capete de cerere.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod procedură civilă.
La data de 01.06.2009, recurenții-reclamanți și au depus întâmpinare la recursul declarat de pârâții și -, solicitând respingerea recursului acestora și obligarea la plata cheltuielilor de judecată în recurs.
În motivare, au arătat că acordul respectiv a fost corect interpretat de către instanță și că recurenții-pârâți încearcă să argumenteze total nejustificat că actul din 1948 ar fi existat în realitate, dar este cât se poate de clar că acest act este un fals, care a fost "fabricat" prin translatarea semnăturilor la xerox de pe un alt înscris mai vechi.
În drept, au fost invocate prevederile art. 308 alin. 2 rap. la art. 115-118 Cod procedură civilă.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și în conformitate cu prevederile art. 304 Cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Prin cele două capete de cerere care formează, raportat la criticile aduse de părți deciziei atacate, obiectul controlului judiciar exercitat de către instanța de recurs, reclamanții, în calitate de succesori ai defunctului, au solicitat obligarea pârâților să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie o suprafață de 67,98. situată la adresa poștală a acestora din urmă, respectiv în B,-, sector 2, precum și să ridice construcțiile care ocupă o parte din acest teren.
Potrivit situației de fapt reținute de către instanțele de fond, autorul reclamanților a înstrăinat numitei C terenul în suprafață de 308, situat în B,-, sector 2, împreună cu clădirea și instalațiile și accesoriile aflate pe el. Diferența de teren a fost naționalizată și restituită ulterior ca urmare a admiterii unei acțiuni în revendicare prin sentința civilă nr. 2688/4.03.1994 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B în dosarul nr. 5248/1993. La rândul său, Caî nstrăinat pârâților printr-un contract de schimb locuința situată în B,-, sector 2, precum și garajul și magaziile din curte. Terenul aferent locuinței, în suprafață totală de 308 a urmat prevederile art. 30 alin. 2 din Legea nr. 58/1974, trecând în proprietate de stat și atribuit în folosință noilor dobânditori. Prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate emis la data de 1.02.1995 de Prefectura Municipiului B și Sectorului Agricol I suprafața respectivă de teren a trecut în proprietatea pârâților, în conformitate cu prevederile art. 35 alin. 3 din Legea nr. 18/1991.
Din raportul de expertiză efectuat în cauză a reieșit că suprafața reală a terenului deținută de reclamanți este mai mică cu 67,98 decât cea rezultată din acte, iar suprafața deținută de fapt de către pârâți este mai mare cu 67,98 decât suprafața terenului menționată în certificatul de atestare a dreptului de proprietate, realizându-se o extindere cu deplasarea laturii comune a imobilelor în cauză spre terenul reclamanților, precum și că o parte din suprafața respectivă este ocupată de construcții.
În cadrul apărării formulate în cauză, pârâții au învederat mai multe aspecte: 1. faptul că stăpânesc în fapt suprafața de teren respectivă încă de la data încheierii contractului de schimb cu autoarea lor, C, care o deținea, la rândul său la acea dată de la părinții săi, fiind îndeplinite astfel condițiile intervenirii uzucapiunii; 2. menționarea celor două construcții (garaj și magazie) în contractul de schimb, împrejurare care, dacă nu s-ar dovedi reală susținerea reclamanților conform căreia actul se referă la alte construcții decât cele existente în prezent, ar avea semnificația deținerii de către pârâți a unui titlu de proprietate asupra acestora, spre deosebire de situația terenului, pentru care nu dețin un asemenea titlu; 3. contractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 23.11.1948 între și C, pe de o parte și C, pe de altă parte, având ca obiect o suprafață de 60. situată în B,-, sector 2; 4. declarația dată la o dată neprecizată de către și, proprietarii imobilului - terenului și curții aflate pe-, la solicitarea proprietarilor imobilului din-, aparținând domnului profesor doctor.
II. Referitor la primul motiv din recursuldeclarat de către recurenții pârâți, Curtea constată că în mod temeinic instanța de apel nu i-a dat semnificația învederată de către aceștia. Prin declarația respectivă, și au arătat că sunt de acord cu executarea unor anexe la imobilul proprietatea vecinilor lor, solicitând însă ca noile construcții să nu le afecteze imobilul, terenul și curtea, iar fundațiile noilor anexe ce urma să se construiască pe proprietatea domnului să nu depășească limita acestei proprietăți din-. Este corectă principial susținerea recurenților pârâți conform căreia la acel moment părțile cunoșteau foarte bine limitele dintre ele, fără a-și contesta una celeilalte dreptul de proprietate, însă înscrisul invocat nu aduce niciun indiciu asupra reprezentării mentale pe care o aveau proprietarilor imobilului din- asupra delimitării în spațiu a celor două terenuri, pentru a avea valoarea unei mărturisiri extrajudiciare.
Nici cel de-al doilea motiv nu este fondat. Este adevărat că operațiunea juridică invocată, privind intervenirea unui contract de vânzare cumpărare între și C, pe de o parte și C, pe de altă parte, având ca obiect o suprafață de 60. situată în B,-, sector 2, pentru prețul de 40.000 lei, putea fi probată de recurenții pârâți, în calitate de terți, cu orice mijloc de dovadă. Teza probatorie pe care au indicat-o instanței la termenul din 14.04.2008 nu a fost însă aceasta, ci au solicitat ca numita C, care dăduse la data de 31.03.2008 o declarație autentificată prin care a arătat că nu este în posesia niciunui act cu privire la imobilele situate în B,- și nr. 25, sector 2 și că toate documentele pe care le-a avut cu privire la imobilul situat în B,-, sector 2, le-a predat familiei cu ocazia încheierii contractului de schimb, să se prezinte în instanță pentru a viziona înscrisul în discuție. Pe de altă parte, întrucât în fața instanței de recurs aceștia au arătat că înțeleg să nu se mai folosească de înscrisul respectiv, a rămas fără interes critica privind respingerea cererii de audiere de către instanță a persoanei respective pe aspectul invocat în fața primei instanțe.
În ceea ce privește motivele privind menționarea celor două construcții (garaj și magazie) în contractul de schimb și respectiv dobândirea suprafeței de teren care excede titlului lor de proprietate prin uzucapiune (pct. b și c), care au constituit primele mijloace de apărare ale pârâților, invocate prin întâmpinare, Curtea constată că acestea nu au făcut obiectul analizei instanței de apel.
Cu privire la recursul formulat de către recurenții reclamanți, Curtea constată, de asemenea, că tribunalul nu a prezentat niciun argument pentru care, deși a constatat că pârâții nu dețin un titlu de proprietate pentru suprafața de 67,98 pe care o stăpânesc în fapt, i-a obligat să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie numai suprafața care nu este ocupată de construcțiile ridicate de către aceștia.
Nici în ceea ce privește menținerea soluției de respingere a capătului de cerere privind ridicarea construcțiilor, criticată prin apel, tribunalul nu a prezentat considerentele care au stat la baza deciziei pronunțate. Capătul de cerere respectiv, cu privire la care reclamanții nu au indicat niciun temei de drept, trebuia încadrat juridic de către instanță, prevederile legale incidente fiind cele ale art. 494 alin. 1 teza II Cod civil. Pe cale de consecință, tribunalul trebuia să verifice, în principal, dacă, la momentul edificării, constructorii au fost de rea credință.
Textul de lege menționat anterior reglementează două situații distincte, cu soluții diferențiate. Mai întâi, când constructorul este de rea credință, proprietarul terenului are dreptul de a opta între păstrarea construcției și obligarea celui care a făcut lucrarea să o ridice de pe teren. Acest drept este o manifestare a prerogativelor normale pe care le conferă dreptul de proprietate asupra terenului, ținând seama de exclusivismul dreptului său. În schimb, când constructorul este de bună credință, proprietarul terenului nu mai poate cere ridicarea lucrării. El trebuie să o păstreze, dar are un drept de opțiune cu privire la întinderea despăgubirii.
Cu privire la înțelesul noțiunii de bună credință în sensul art. 494 Cod civil, Curtea are în vedere că, deși buna credință îmbracă forme particulare în diferite materii ale Codului civil, totuși aceste forme particulare trebuie să fie subsumate noțiunii generale de bună credință, care poate fi definită, în mod succint, ca o convingere eronată, dar neculpabilă cu privire la o anumită reprezentare a realității. Ca atare, buna credință nu poate fi extinsă într-atât încât să cuprindă și acele situații în care, de la bun început, autorul știe că nu este proprietarul terenului pe care face lucrarea. În absența unei convingeri eronate, nu se poate vorbi de bună credință. Așadar, în această materie, singura înțelegere rezonabilă a noțiunii de bună credință este aceea întemeiată pe convingerea eronată, dar neculpabilă a autorului că este titularul unui drept de proprietate asupra terenului pe care se efectuează lucrarea.
Autorul lucrării trebuie să aibă convingerea că este proprietarul terenului în virtutea unui mod de dobândire a dreptului de proprietate, fie el și putativ, indiferent dacă este vorba de un act juridic sau un fapt juridic în sens restrâns. De exemplu, autorul lucrării crede că a uzucapat, dar, în realitate, nu erau îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege pentru uzucapiune, fără ca necunoașterea acestei împrejurări să îi fie imputabilă.
Dar, întrucât o persoană este îndreptățită să efectueze o lucrare pe un teren nu numai în calitate de proprietar, ci și în calitate de superficiar sau de titular al oricărui drept care, potrivit legii, îi permite, edificând pe terenul altuia, să devină proprietarul construcției, rezultă că este de bună credință și cel care se întemeiază pe un titlu de constituire a dreptului de superficie sau a unui alt drept real de natura celor la care s-a făcut referire, titlu care este însă afectat de o cauză de ineficacitate.
Cu atât mai mult, dacă între proprietarul terenului și autorul lucrării s-a încheiat efectiv o convenție valabilă cu privire la executarea lucrării și la soarta acesteia după finalizare, prin care se constituie în temeiul art. 492 teza finală Cod civil un drept de superficie, este înlăturată aplicarea art. 494 Cod civil.
III. C de-al șaptelea motiv de recurs se referă la situația în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii..De asemenea, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a stabilit că: "Dreptul la un proces echitabil presupune, în principiu, motivarea hotărârilor. trebuie să se convingă că s-a făcut dreptate și că judecătorul a examinat probele administrate. În plus, enunțarea problemelor de drept și de fapt pe care judecătorul s-a întemeiat trebuie să-i permită justițiabilului să aprecieze șansele de succes ale unui recurs". (cauza Hadjianastassiou contra Greciei, hotărârea din 16.12.1992) și că "motivarea hotărârilor judecătorești reprezintă - o garanție împotriva arbitrariului, ce s-ar putea crea în absența evocării rațiunilor ce au determinat o anumită soluție" (cauzaAlbina contra României, hotărârea din 28 aprilie 2005).
Față de aceste considerente, reținând și că în cauză împrejurarea că hotărârea nu cuprinde nici cel puțin motivele decisive pe care se sprijină, cu privire la aspectele menționate, nu numai că se constituie într-o încălcare a dispozițiilor art. 261 Cod procedură civilă, ci reliefează și o necercetare a fondului cauzei din perspectiva stabilirii situației de fapt cu relevanță asupra textelor de lege aplicabile, care excede competenței instanței de recurs, Curtea urmează ca, în temeiul art. 312 alin. 1 și 3 Cod procedură civilă să admită recursurile, să caseze decizia recurată și să trimită cauza spre rejudecare la aceeași instanță - Tribunalul București.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursurile formulate de recurenții-reclamanți și și de către recurenții-pârâți și - împotriva deciziei civile nr. 1526A/27.11.2008, pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță - Tribunalul București.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 30.11.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red.
Tehnodact., /2 ex./16.12.2009
- Secția a III-a Civ. -,
Jud. Sectorului 2. - Civ. -
Președinte:Mariana HaralambeJudecători:Mariana Haralambe, Fănica Pena, Cristina Nica
