Actiune in prestație tabulară jurisprudenta. Decizia 198/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale,
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 198/A/2009
Ședința publică din data de 12 iunie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Valentin Mitea președinte al Curții de APEL CLUJ
JUDECĂTOR 2: Lucia Ștețca președintele secției civile
Grefier: - -
-a luat în examinare,în vederea pronunțării, apelul declarat de reclamantul apelant împotriva sentinței civile nr.555/24.10.2008, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr-, privind și pe pârâții intimați și, având ca obiect prestație tabulară.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 5 iunie 2009, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
data de 5 iunie 2009, pârâtul intimat a depus la dosar, prin serviciul de registratură al instanței, concluzii scrise.
CURTEA:
Prin sentința civilă nr. 555/24.10.2008, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr-, s-a espins ca neîntemeiată acțiunea formulată și modificată de reclamantul - împotriva pârâților - și, având ca obiect constatarea caracterului fictiv al antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 31.01.2007 între părți; constatarea nulității absolute a contractului autentic de vânzare-cumpărare încheiat la data de 18.07.2007 între părți; radierea dreptului de proprietate al pârâtului din nr.463 de și restabilirea situației anterioare întabulării contractului autentic din data de 18.07.2007; obligarea pârâtului - să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafață de 11 ha și 6100 mp. din titlul de proprietate nr-; înscrierea în a dreptului de proprietate al reclamantului.
A fost obligat reclamantul să achite pârâtului - suma de 3700 lei, cheltuieli de judecată.
S-a respins cererea pârâtului privind cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul instanței la data de 16.07.2007, reclamantul - a chemat in judecata pârâtul -, solicitând ca prin hotărârea care se va pronunța să se dispună obligarea acestuia să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare pe suprafața totala de 11 ha si 6100 mp. din Titlul de proprietate nr. 3356/2357/13.01.2007, conform contractului de vânzare-cumpărare sub semnătura privata încheiat la data de 18.03.2007, sau sentința sa loc de act valid in vederea intabulării; sa se dispună intabularea dreptului sau de proprietate in CF, conform expertizei efectuate in cauza si anexata acțiunii, cu titlu de drept de cumpărare, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că la data de 18.03.2007, intre părți a intervenit contractul de vânzare-cumpărare, având ca obiect terenul din titlul de proprietate nr. 3356/2357/, codul 58259, eliberat la data de 13.01.2007, 9, parcela 1, in suprafața de 11 ha si 6100 mp.
Părțile au stabilit de comun acord, prețul vânzării-cumpărării la 3 EUR/mp (trei euro/mp), respectiv 348.300 EUR, din care a achitat la mana vânzătorului parat suma de 20.000 EUR, cu titlu de avans, in data de 18.03.2007, data semnării contractului de vânzare-cumpărare, urmând ca diferența de preț in suma de 328.000 EUR sa fie achitata pana la data de 26.06.2007.
După semnarea contractului si achitarea avansului, in repetate rânduri a luat legătura telefonic cu paratul, dorind sa achite diferența si sa înceapă demersurile in vederea întabulării dreptului de proprietate asupra terenului pe numele si in favoarea reclamantului. Paratul a refuzat sistematic intalnirea cu el, fiind nevoit sa-1 notifice in doua rânduri pentru a-i achita diferența de preț, pârâtul neprezentându-se la data si ora fixata.
Pentru ca a refuzat sa se întâlnească, in data de 26.06.2007, a consemnat la CEC, pe numele si in favoarea paratului suma de 328.000 EUR, respectiv echivalentul in lei la data consemnării, indeplinindu-și astfel obligația asumata prin contractul de vanzare-cumparare mai menționat.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 969 Cod civil, art.111 Cod procedură civilă, art.1294, 1073 Cod civil, art.46 din Decretul-lege nr.15/1938, art.22 si 24 din Legea nr. 7/1996, art. 274 Cod procedură civilă.
La data de 07.11.2007, reclamantul si-a intregit actiunea, solicitand să se constate că terenul in suprafața totala de 11 ha si 6100 mp. din Titlul de proprietate nr.3356/2357/13.01.2007, se identifica in regim de carte funciara si cadastru in cartea funciara nr.421 de, respectiv cartea funciara nr.463.
La data de 23.11.2007 reclamantul a formulat o modificare de acțiune împotriva pârâtului, prin care a solicitat sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumpărare autentificat prin incheierea de autentificare nr.3132/18.07.2007 la Societatea Civila Notariala "N " și sa se dispuna repunerea pârtilor in situația anterioară, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că ulterior incheierii antecontractului cu paratul, fara a i se aduce la cunoștința, la data de 18.07.2007, intre acesta si paratul din extinderea de acțiune, s-a încheiat contractul autentic de vânzare cumpărare nr.3132/18.07.2007, având ca obiect același teren.
Din informațiile de carte funciara a aflat despre acest contract cu ocazia verificărilor făcute asupra cererii de notare in nr. 421 antecontractului sau cu paratul -, aflând cu aceasta ocazie ca paratul -, este inabulat intr-o noua carte funciara, nr.463, (terenul fiind in extravilan si putandu-se intabula doar pe baza titlului de proprietate si a expertizei cadastrale, facandu-se abstracție de cartea funciara veche - 421).
Astfel, după incheierea antecontractului cu paratul -, in comuna unde se afla terenul care face obiectul acestui contract, a aparut ca si investitor străin, firma Nokia, determinând creșterea in valoare a terenurilor din acea zona, acesta fiind motivul pentru care parații au încheiat ulterior alt antecontract, pe o suma mai mare.
De altfel, din discuțiile pe care le-a purtam la telefon si unele chiar personal deplasandu-se in Ungaria, atât paratul cat si familia acestuia i-au comunicat că antecontractul incheiat intre ei nu mai are nici o valoare, pentru ei contând doar cine da mai mult si ca in casa lor se va face licitație daca va fi cazul.
În drept au fost invocate dispozițiile art.969 Cod civil, art.274 Cod procedură civilă.
La data de 21.03.2008 reclamantul a formulat o nouă modificare de acțiune, în contradictoriu cu pârâții - și, prin care a solicitat sa se constate caracterul fictiv al contractului de vânzare-cumpărare încheiat, în formă autentică, între pârâtul, în calitate de vânzător și, în calitate de cumpărător, la data de 18.07.2007; sa se constate nulitatea absoluta a contractului autentic de vânzare-cumparare încheiat între pârâtul, în calitate de vânzător și, în calitate de cumpărător, încheiat la data de 18.07.2007, pentru cauză ilicită și imorală; sa se dispuna radierea înscrierii dreptului de proprietate a pârâtului din nr.463 de și restabilirea situației anterioare întabulării contractului autentic din data de 18.07.2007 și să fie obligat pârâtul să încheie act autentic de vânzare-cumpărare cu reclamantul, pentru suprafața de 11 ha și 6.100 mp din TP nr.3356/2357/13.01.2007, conform antecontractului încheiat la data de 18.03.2007, în caz contrar hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic.
În motivarea acestei cereri, reclamantul a arătat că in luna aprilie 2007, pârâtul l-a contactat spre a-i cere să renunțe la antecontractul incheiat cu pârâtul, deoarece acesta dorea să cumpere el terenul la un preț pe care îl negociase cu proprietarul. A refuzat această ofertă, motiv pentru care acesta l-a înștiințat că oricum va face contractul de vânzare-cumpărare cu în formă autentică la notar. Acest lucru s-a și petrecut, pârâții încheind un astfel de contract în data de 18.07.2007.
Această vânzare a reprezentat o operațiune speculativă, având o cauză ilicită și fiind deci nulă absolut, în baza art. 968 Cod civil, în virtutea cunoscutului "fraus omnia corrumpit" (frauda corupe totul). Pentru acest motiv, solicită a se constata nulitatea absolută a acestui act, să se dispună radierea înscrierii dreptului de proprietate a pârâtului din nr.463 de și restabilirea situației anterioare întabulării contractului autentic din data de 18.07.2007.
În mod evident, pârâtul a încheiat cu rea-credință contractul autentic de vânzare-cumpărare cu pârâtul, în condițiile în care exista o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, cu același obiect, anterioară și valabilă, între subsemnatul și pârâtul. O astfel de manifestare de voință, în sensul vânzării ulterioare a unui bun către o altă persoană decât celei căreia îi fusese promis, nu valorează o rezoluțiune valabilă a antecontractului, ci, din contră, constituie o încălcare a unor obligații asumate în mod valabil. Primirea unui preț mai mare, decât cei stabilit anterior, printr-un antecontract, nu dă dreptul vânzătorului ca, în mod valabil, să încheie o altă convenție, care să aibă ca obiect oad oua vânzare a unui bun deja promis spre vânzare.
Astfel, a doua vânzare apare ca fiind una făcut în frauda intereselor cumpărătorului, motiv pentru care invocă nulitatea absolută a acesteia pentru cauză ilicită și imorală. Caracterul ilicit și imoral al celei de-a doua vânzări apare evident în condițiile în care și cumpărătorul era de rea-credință, cunoscând antecontractul anterior intervenit între reclamant și vânzător.
Solicită repunerea în situația anterioară de carte funciară, deoarece actele lovite de nulitate absolută sunt considerate ca nefiind încheiate, fapt pentru care, neexistând nici un act modificator de carte funciară, este imperios necesar ca această situație să apară ca nefiind nicicând modificată.
La data de 18.04.2008 reclamantul a depus la dosar o priciyare in care a aratat ca solicita sa se constate caracterul fictiv al antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat, sub semnatura privata, între pârâtul, în calitate de vânzător și, în calitate de cumpărător, la data de 31.01.2007
Prin intampinarea formulata pârâtul a solicitat respingerea acțiunii principale așa cum a fost ea precizată, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
În cuprinsul întâmpinării pârâtul a arătat că în temeiul dispozițiilor art. 111 Cod procedură civilă, se poate solicita doar constatarea existenței sau inexistenței unui drept. Constarea caracterului fictiv al unui contract nu înseamnă constatarea existenței sau inexistenței unui drept. Invocarea caracterului fictiv al unui contract se face doar în cadrul acțiunii în simulație însă nu ca un petit, ci ca un argument pentru aplicarea voinței reale a părților. Totodată, nu se indică sub ce aspect contractul este fictiv, in ceea ce priveste părțile, obiectul sau prețul.
Pe de alta parte, exista doua posibilitati: fie contractul exista si atunci se poate analiza cauza lui, daca este ilicita si imorala; fie contractul este fictiv, caz in care acesta nu exista.
Raportat la dispozitiile art.968 civ., reclamantul nu a invocat nicio lege care sa interzica perfectarea contractului de vanzare cumparare din 18.07.2007 si nu a aratat in nici un fel cum acest contract contravine ordinii publice. Pentru reclamant contractul este ilicit si imoral, deoarece a fost incheiat in frauda intereselor sale. Altfel spus, i-a transmis dreptul de proprietate asupra terenului nu pentru a primi suma de 403.324 euro, ci pentru a frauda interesele reclamantului, iar nu a platit suma mentionata pentru a dobandi terenul, ci pentru a frauda interesele reclamantului.
Paratul a mai aratat ca art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 se refera la modalitatea de executare a antecontractului de vanzare cumparare, dar nu la conditiile de valabilitate ale acestui antecontract. Este adevarat ca instanta de judecata poate pronunta o hotarare care sa loc de contract, insa cu conditia ca antecontractul sa fie valabil. In situatia in care legea impune forma autentica unui contract, pentru a fi valabil, promisiunea trebuie sa imbrace acceasi forma.
În situația în care legea impune forma autentică unui contract, pentru a fi valabil, promisiunea trebuie să îmbrace aceeași formă.
Dat fiind faptul că antecontractul încheiat în 18.03.2007 este sub semnătură privată și nu este autentic, el este nul absolut pentru lipsa formei.
Paratul nu a formulat intampinare.
Prin actul sub semnatura privata intitulat "contract de vanzare cumparare " incheiat la data de 18.03.2007 paratul a instrainat reclamantului terenul in suprafata 11 ha si 6100 mp. din Titlul de proprietate nr.3356/2357/13.01.2007, 9 parcela 1, pentru pretul de 348.300 euro, din care la data incheierii actului s-a achitat suma de 20.000 euro, urmand ca restul pretului sa se achite in fata notarului, cand se perfecteaza actele in forma autentica. De asemenea, reclamantul s-a obligat sa achite restul de pret pana la data de 26.06.2007.
Prin notificarea inregistrata sub nr. 281/22.05.2007 la BEJ reclamantul i-a solicitat paratului ca in termen de 5 zile de la primirea somatiei sa ii comunice contul bancar in vederea virarii sumei de 328.300 euro, reprezentand diferenta de pret.
Prin notificarea inregistrata sub nr.324/14.06.2007 la BEJ reclamantul i-a solicitat paratului ca in data de 25.06.2007 sa se prezinte la biroul avocatului reclamantului pentru a ridica personal suma de 328.300 euro.
Conform recipisei de consemnare nr.-/1 din 26.06.2007 reclamantul a depus la CEC suma de 1.043.403,06 lei, pe seama si la dispozitia paratului.
Prin contractul de vanzare cumparare autentificat prin incheierea nr.3131/18.07.2007 a Societatii Civile Notariale N paratul a vandut paratului terenul inscris in CF 463 cu nr. cadastral 498, in suprafata de 100.831 mp, pentru pretul de 403.324 euro.
Paratul si-a inscris in CF 463 dreptul de proprietate asupra terenul descris mai.
Potrivit art.2 alin.1 din Titlul X al Legii nr.247/2005 terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Conform art.5 alin.2 din acelasi act normativ in situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunța o hotărâre care sa țină loc de contract.
Raportat la aceste dispozitii legale, contractul de vanzare cumparare incheiat la data de 18.03.2007 intre reclamantul si paratul este lovit de nulitate absoluta, fiind incheiat sub semnatura privata.
Cu toate acestea, conform principiului conversiunii actului juridic, manifestarea de vointa a partilor, nula ca si vanzare cumparare, poate fi considerata ca producatoare a efectelor unui antecontract de vanzare cumparare. Contrar sustinerilor paratului, pentru valabilitatea unui antecontract de vanzare cumparare nu este necesar ca acesta sa imbrace forma autentica, pe de o parte intrucat acest act nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate, pe de alta parte deoarece nu exista nici o dispozitie legala care sa prevada aceasta forma, cum este cazul contractului de vanzare cumparare cu privire la terenuri.
Astfel, instanta a considerat ca intre reclamant si paratul s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare prin care reclamantul a dobandit un drept de creanta in baza caruia poate solicita obligarea paratului sa isi indeplineasca obligatia de a incheia contractul de vanzare cumparare si poate sesiza instanta judecatoreasca in vederea pronunțarii unei hotărâri care sa țină loc de contract.
Pe de alta parte, daca promitentul-vanzator nu respecta clauzele antecontractului si vinde terenul altei persoane, promitentul-cumparator, chiar daca si-a indeplinit obligatiile contractuale, nu mai poate solicita obligarea primului la indeplinirea obligatiei de a incheia contractul, ci doar obligarea acestuia la plata de daune-interese, intrucat contractul de vanzare cumparare incheiat cu o terta persoana este valabil, sub rezerva fraudarii legii.
In speta, reclamantul a sustinut ca actul incheiat intre parati este nul absolut deoarece se bazeaza pe o cauza ilicita si imorala, invocand art.968 civ., in virtutea luifraus omnia corrumpit( frauda corupe totul ). Reclamantul a precizat ca ambele parti ale contractului despre existenta antecotractului incheiat de el, astfel incat contractul atacat a fost incheiat in frauda intereselor sale si ca primirea unui pret mai mare nu il putea indreptati pe paratul sa sa incheie in mod valabil o alta conventie privind acelasi bun.
Instanta a considerat nefondate aceste sustineri, raportat la dispozitiile art.968 civ. potivit carora " cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice", intrucat in cauza nu se poate retine nici o cauza ilicita si nici incalcarea vreunei dispozitii legale care sa interzica promitentului-vanzator sa intraineze bunul unei alte persoane decat promitentul-cumparator. De fapt, reclamantul invoca fraudarea intereselor sale, insa in acest caz, chiar daca este real prejudicial creat reclamantului, nu se poate vorbi despre o nulitate absoluta pentru cauza ilicita sau pentru fraudarea legii, intrucat se solicita ocrotirea unui interes privat, individual si nu a unui interes de ordine publica.
Totodata, instanta a reținut ca reclamantul a solicitat sa se constate caracterul fictiv al antecontractului de vanzare cumparare incheiat intre parati la data de 31.01.2007, fara ca in motivarea actiunii sa arate modul in care a fosr simulate acest act. Din intrebarile puse de reclamant in cadrul interogatoriilor celor doi parati rezulta ca reclamantul a incercat sa dovedeasca faptul ca antecontractul a fost incheiat intre parati dupa data de 18.03.2007 si nu la data de 31.01.2007 si ca amandoi cunosteau existenta anteconrtactului incheiat de el la data de 18.03.2007.
Instanta a considerat ca aceasta imprejurare, chiar daca ar fi reala, nu prezinta nici o relevanta pentru solutionarea cauzei, in conditiile in care paratii au incheiat un contract autentic de vanzare cumparare privind terenul in litigiu, contract care asa cum s-a aratat mai este valabil.
Împotriva sentinței a declarat apel reclamantul solicitând schimbarea acesteia în sensul admiterii acțiunii.
În motivele de apel sentința este criticată pentru nelegalitate și netemeinicie sub următoarele aspecte:
În mod greșit instanța a apreciat că nu există o încălcare a dispozițiilor art. 968. civ. referitoare la cauza ilicită, în speță nefiind fraudat un interes public. Actul încheiat în considerarea unei finalități frauduloase are o cauză ilicită și în situația fraudării unui interes privat.
Deși terț față de antecontractul și contractul autentic de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți, reclamantului i s-a respins cererea în probațiune cu care intenționa să dovedească inexistența antecontractului încheiat de pârâți și datat la 31.01.2007, precum și reaua-credință a pârâtului.
Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
Referitor la nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare pentru fraudarea intereselor reclamantului, pârâtul afirmă că nu a fost dovedită existența intenției ambelor părți de a frauda interesele terțului.
Cumpărătorul nu a avut cunoștință despre existența antecontractului încheiat cu reclamantul. Până la încheierea contractului autentic în cartea funciară nu a fost notat antecontractul încheiat de reclamant cu pârâtul.
Netemeinicia primelor două petite atrage de principiu și respingerea celorlalte două petite. Nu sunt îndeplinite condițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, întrucât în antecontract nu a fost stipulată data sau locul prezentării la notar, iar notificarea și procedura ofertei reale de plată au fost expediate la o altă adresă decât cea a pârâtului.
Prin întâmpinare pârâtul a solicitat, la rândul său, respingerea apelului ca nefondat și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare pârâtul arată că invocarea caracterului fictiv al unui contract se face doar în cadrul acțiunii în simulație, însă nu ca petit ci ca un argument pentru aplicarea voinței reale a părților.
Nu sunt întrunite cerințele art. 968. civ. cauza contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți nefiind interzisă de vreo lege și necontravenind ordinii publice.
Reclamantul nu poate pretinde pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic, întrucât nu și-a îndeplinit propriile obligații. În cadrul ofertei reale de plată procedura de citare cu pârâtul nu a fost îndeplinit, fiind nulă.
Apelul este întemeiat.
Solicitarea reclamantului de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentic încheiat între pârâți la data de 18 iulie 2007, pentru cauză ilicită și imorală, impunea în sarcina acestuia să probeze nevalabilitatea cauzei, respectiv să răstoarne prezumția de valabilitate.
Imoralitatea cauzei poate fi dovedită cu orice mijloc de probă în conformitate cu dispozițiile art. 1198 pct. 1. civ. potrivit cărora regulile stipulate de art. 1191 și următoarele civ. (privind cazurile în care dovada cu martori nu poate fi primită), nu se aplică la obligațiile care se din cvasicontracte și din delicte și cvasidelicte.
Pentru dovedirea intenției frauduloase a pârâților, a faptului că pârâtul la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentic cu pârâtul, avea cunoștință de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare între reclamant și, reclamantul a solicitat încuviințarea audierii martorilor.
Tribunalul, în ședința publică din 17 octombrie 2008 respins proba, apreciind-o ca neconcludentă soluționării cauzei.
Pornind de la premiza că ocrotirea interesului privat al reclamantului nu justifică reținerea nulității contractului pentru cauză ilicită, prima instanță a interpretat greșit dispozițiile art. 968. civ.
În baza art. 296.pr.civ. urmează a se admite apelul declarat de reclamant și a se schimba în tot sentința, în sensul admiterii acțiunii, întemeiat pe următoarele considerente:
Dispozițiile art. 968. civ. stipulează mai multe situații ce atrag caracterul ilicit al cauzei și anume prohibirea cauzei de către lege, caracterul contrar bunelor moravuri și ordinii publice.
Prin decizia nr. 106 din 2 aprilie 2002 Curtea Constituțională a statuat, referitor la cauza actului juridic, următoarele: "Orice act juridic fraudulos - indiferent dacă obiectul fraudei este un interes public sau privat - are o cauză ilicită. Eficiența distructivă iremediabilă a fraudei, în ceea ce privește actul juridic afectat în întregul său se concentrează totdeauna la nivelul cauzei ca o condiție de validitate a oricărui act juridic. Acesta este lipsit de eficiență juridică, prin efectul nulității, pentru că, încheiat în considerarea unei finalități frauduloase, are o cauză ilicită".
Întemeiat pe dispozițiile art. 968. civ. pot fi anulate acte a căror cauză, deși nu încalcă o dispoziție legală determinată cu privire la ordinea publică sau la morală, este totuși ilicită și imorală.
Moralitatea cauzei presupune concordanța acesteia cu regulile de conviețuire socială, indiferent dacă acestea sunt sau nu consacrate într-o dispoziție legală expresă.
Din depozițiile martorilor audiați în apel, a rezultat următoarea stare de fapt:
Reclamantul și pârâtul au încheiat în luna martie 2007 antecontractul având ca obiect o suprafață de 11 ha și 6100 mp teren situat în, convenind asupra unui preț de 3 Euro/mp. Martorul, care a asistat la încheierea antecontractului, semnând înscrisul întocmit cu acea ocazie, a declarat că deși reclamantul i-a învederat pârâtului posibilitatea majorării prețului atrasă de investiția pe care firma Nokia o va face în zonă, pârâtul a afirmat că "își respectă cuvântul și obligațiile asumate prin antecontract". La acea dată nu s-a vorbit de vreo promisiune anterioară de vânzare (40).
Ulterior, de cumpărarea aceluiași teren a fost interesat și pârâtul care s-a deplasat în Ungaria la pârâtului, însoțit de un avocat, pentru a-i propune încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu el. Cu acea ocazie, pârâtul i-a spus să ia legătura cu reclamantul u, în vederea rezilierii antecontractului încheiat cu acesta, ceea ce pârâtul a și făcut, întâlnindu-se în două rânduri cu reclamantul în cursul lunii martie 2007.
Aflând despre negocierile dintre pârâți, reclamantul l-a contactat telefonic pe pârâtul, discuțiile purtate cu acesta și cu fiica sa fiind înregistrate, iar înregistrările au fost audiate de martorul. Din aceste discuții, rezulta fără îndoială că reclamantul a fost primul cumpărător, iar pârâtul a oferit un preț mai mare ( 43-44).
Ambii pârâți au susținut în cursul procesului că ar fi încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare la data de 30.01.2007, însă din starea de fapt dovedită cu depozițiile martorilor, instanța reține caracterul simulat (fictiv, cum pretinde reclamantul) cu privire la data antecontractului.
Deși înscrisul cuprinzând antecontractul încheiat de pârâți nu s-a depus la dosar, ambele părți ale acestuia recunoscând la interogatorii existența lui, instanța nu are temei a-i nega existența, însă va reține simulația cu privire la pretinsa dată a încheierii.
Simularea datei în sensul afirmării unei date anterioare, respectiv 30 ianuarie 2007, înainte de antecontractul încheiat cu reclamantul - 18 martie 2007 - s-a făcut de conivență între pârâți cu scopul de a justifica neperfectarea contractului autentic între reclamant și pârâtul.
Concluzia simulării datei antecontractului încheiat de pârâți poate fi trasă chiar din interpretarea răspunsului pârâtului la întrebarea nr. 8 din interogatoriu.
Fiind întrebat din ce motiv a încheiat ulterior antecontractului încheiat cu reclamantul, un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu pârâtul având același obiect cu al antecontractului încheiat cu reclamantul, pârâtul a răspuns că a semnat anterior un antecontract cu, care îl obliga să vândă terenul. L-a rugat pe mandatarul său să consulte un avocat din România pentru a afla dacă se poate răzgândi și dat fiind faptul că avocatul i-a spus că nu se poate, a încheiat actul autentic cu numitul, cu care încheiase prima dată antecontractul pe teren.
Dacă pârâtul pretinde că încheiase un antecontract cu și consultase un avocat care i-a spus că nu se poate răzgândi, respectând sfatul avocatului, ar fi trebuit să nu încheie antecontractul cu reclamantul, la 18 martie 2007.
Dacă pârâtul, care încheiase cu reclamantul antecontractul de vânzare-cumpărare al terenului, la 18 martie 2007 și încasase un avans de 20.000 Euro, asumându-și obligația de a încheia contractul în forma autentică, precum și pârâtul care cunoștea obligația promitentului vânzător anterior încheierii contractului autentic, ar fi acționat în sensul de a nu contracta același bun, ar fi avut o conduită conformă cu regulile morale.
Reținerea caracterului simulat al datei contractului de vânzare-cumpărare între pârâți fiind dovedită, precum și faptul că ambii pârâți încheind contractul de vânzare-cumpărare autentic au acționat în cunoștință de cauză că prin aceasta aduc atingere drepturilor reclamantului, nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentic este atrasă de caracterul ilicit al cauzei ce derivă din imoralitatea acesteia, conform art. 966. civ. obligația fondată pe o cauză nelicită neputând avea nici un efect.
Nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare atrage, în conformitate cu dispozițiile art. 33 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, rectificarea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului, înscris în CF 463, nr. cadastral 498 și restabilirea situației anterioare de carte funciară.
Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 "în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract".
Obligațiile asumate de reclamantul promitent-cumpărător prin antecontractul încheiat cu pârâtul au fost îndeplinite astfel: la 18 martie 2007 s-a achitat avansul de 20.000 Euro, iar la 26 iunie 2007 reclamantul a consemnat la. diferența de preț de 1.043.403,06 RON, conform recipisei depuse la fila 13 dosarului Tribunalului Cluj.
Urmează a se înlătura apărările formulate de pârâți referitoare la nulitatea ofertei reale de plată pentru expedierea somațiilor la o altă adresă decât aceea reală a pârâtului.
Pârâtul fiind întrebat dacă recunoaște că a fost notificat în mai multe rânduri să-și îndeplinească obligațiile ce-i reveneau din antecontractul încheiat cu reclamantul a răspuns că este posibil să fi existat o notificare căreia însă, în contextul în care avea obligația de a încheia cu primul semnatar contractul de vânzare-cumpărare nu a avut cum să-i dea curs.
Acest răspuns, coroborat cu conținutul adresei trimisă reclamantului de către firma de curierat rapid ( 12) din care rezultă că pârâtul a refuzat primirea uneia dintre somații, respectiv a aceleia din 14 iunie 2007, duce la concluzia că pârâtul a cunoscut oferta reală făcută de reclamant, iar refuzul acceptării acesteia s-a datorat intenției de a încheia contractul de vânzare-cumpărare cu pârâtul.
Așa fiind, apreciind că reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, în baza art. 5 alin. 5 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, urmează a fi obligat pârâtul să încheie cu reclamantul contract de vânzare - cumpărare în formă autentică pentru terenul în suprafață de 11 ha 6100 mp, situat, înscris în titlul de proprietate nr. 3356/2357/ 13.01.2007, sub condiția achitării de către reclamant a diferenței de preț, reprezentând contravaloarea în lei a 328.300 EUR, în caz contrar prezenta hotărâre urmând a ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare la plata diferenței de preț.
Obligația pârâtului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, va fi supusă condiției achitării diferenței de preț, deoarece, la 21 octombrie 2008, reclamantul a solicitat instanței restituirea sumei depuse la. și retrasă efectiv, aspect recunoscut de reclamant în ședința publică din 5 iunie 2009.
În baza dispozițiilor art. 274 alin. 1.pr.civ. pârâții vor fi obligați să plătească reclamantului suma de 37.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanță și apel, reprezentând taxe judiciare de timbru și timbru judiciar, potrivit chitanțelor depuse la filele 2, 40 și 66 în dosarul tribunalului și fila 7 în dosarul de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamantul împotriva sentinței civile nr. 555/24 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr- pe care o schimbă în tot.
Admite acțiunea formulată de reclamantul împotriva pârâților și.
Constată caracterul simulat (fictiv) al antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat de pârâți cu privire la data încheierii acestuia, aceea de 30 ianuarie 2007.
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3132 din 18.07.2007 de Societatea Civilă Națională "N " C-
Dispune rectificarea înscrierii de sub B3 din CF nr. 463, nr. cad. 498, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtului și restabilirii situației anterioare.
Obligă pe pârâtul să încheie cu reclamantul contract de vânzare - cumpărare în formă autentică pentru terenul în suprafață de 11 ha 6100 mp, situat, înscris în titlul de proprietate nr. 3356/2357/ 13.01.2007, sub condiția achitării de către reclamant a diferenței de preț, reprezentând contravaloarea în lei a 328.300 EUR, în caz contrar prezenta hotărâre urmând a ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare la plata diferenței de preț.
Obligă pe pârâți să plătească reclamantului suma de 37.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanță și apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Dată și pronunțată în ședința publică din 12 iunie 2009.
PREȘEDINTE JUDECATOR GREFIER
- - - - - -
plecat în concediu de
odihnă, semnează
vicepreședintele instanței
Red.Ș/Dact.
6 ex./28.07.2009
Jud.fond:
Președinte:Valentin MiteaJudecători:Valentin Mitea, Lucia Ștețca
