Actiune in prestație tabulară jurisprudenta. Decizia 2234/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ, DE MUNCĂ ȘI ASIGURARI SOCIALE,
PENTRU MINORI ȘI FAMILIE
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 2234/R/2009 | |
Ședința publică din 28 octombrie 2009 | |
Instanța constituită din: | |
PREȘEDINTE: Tania Antoaneta Nistor | --- - |
JUDECĂTORI: Tania Antoaneta Nistor, Ana Ionescu Marta | - - -- - |
GREFIER: | TARȚA |
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții G, și, împotriva deciziei civile nr. 412/A din 2 iulie 2009, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr-, privind și pe reclamanții și, precum și pe pârâtul INSTITUȚIA PREFECTULUI C, având ca obiect prestație tabulară.
La apelul nominal se prezintă reclamanții-recurenți și asistați de avocat, și reprezentantul pârâților-recurenți G, și, avocat, lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul este timbrat cu 2661 lei taxă judiciară de timbru și 4,05 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei, după care, se constată că dl. JUDECĂTOR 2: Ana Ionescu Marta membru al completului de judecată, a formulat o cerere de abținere de la judecarea prezentului recurs, întemeiată pe prevederile art. 27 pct. 7 Cod procedură civilă. La data de 23 octombrie 2009, cererea de abținere a fost soluționată în sensul admiterii acesteia, motiv pentru care dl. judecător - a fost înlocuit de d-na judecător, potrivit programării de permanență, conform prevederilor art. 98 alin. 4 din Regulamentul de ordine interioară al instanțelor judecătorești, aprobat prin Hotărârea CSM nr. 387/2005.
La termenul de azi, reprezentantul pârâților-recurenți depune la dosar copia chitanței prin care se atestă plata onorariului avocațial, copia unui extras al CF 628 C, comuna, copia unui index pentru cuvântul "imobil" și dovada achitării timbrajul aferent recursului, respectiv 2650 lei taxă judiciară de timbru și 3 lei timbru judiciar, învederând instanței că pentru termenul din 21 octombrie 2009 nu au fost citați cu mențiunea timbrării recursului.
Instanța constată că în mod greșit a fost stabilită în sarcina recurenților o taxă judiciară de timbru în cuantum de 3210,42 lei în temeiul prevederilor Legii nr. 276/2009, în speță fiind aplicabile prevederile art. 11 din Legea nr. 146/1997, potrivit cărora recurenții datorează o taxă judiciară de timbru în cuantum de 2650,42 lei.
Nefiind alte cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul pârâților-recurenți susține recursul așa cum a fost formulat în scris, solicită admiterea acestuia, în principal casarea în parte a deciziei recurate și trimiterea cauzei aceleași instanțe de fond în vederea rejudecării, iar în subsidiar solicită modificarea hotărârii atacate și pe cale de consecință respingerea cererii de chemare în judecată ca netemeinică și nelegală, cu cheltuieli de judecată potrivit chitanței depuse la dosar.
Reprezentantul reclamanților-intimați susține întâmpinarea depusă la dosar, solicită respingerea recursului ca nefondat, menținerea deciziei recurare ca legală și temeinică și obligarea recurenților la plata onorariului avocațial potrivit dovezilor depuse la dosar.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 2812/02.03.2009, pronunțată în dosarul nr- a Judecătoriei Cluj -N, s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții Institutia Prefectului C, și G și în consecință:
Au fost obligați pârâții, și să încheie cu reclamanții și contract autentic de vânzare-cumpărare a suprafeței de teren de 2863 mp înscrisă în CF nr. 628 nr.top 322/2/1/4/5/1/3, situat în mun. C-N,-, iar în caz contrar hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
S-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului teren de 2863 mp mai sus arătat în cartea funciară în favoarea reclamanților și soția, ca bun comun, cu titlu de cumpărare.
S-a respins ca rămas fără obiect capătul de cerere privind obligarea pârâtului Instituția Prefectului la emiterea unui ordin în favoarea pârâților, și G cu privire la imobilul teren de 2863 mp încrisă în CF nr.628, situat în mun.C-N,-.
Au fost obligați pârâții, și G la plata către reclamanți a sumei de 9450 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință judecătoria a reținut următoarele:
Reclamanții și soția au încheiat un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1166/06.02.1976 având ca obiect construcția situată în mun. C-N,-, edificată pe terenul cuprins în CF nr.628, cu nr. top 322/2/1/4/5/1/3, în suprafață totală de 2945 mp, de sub,14, și 15, bunul propriu al pârâților, G și, dobândit cu titlu de moștenire. Potrivit art. 30 din Legea 58/1974, întreaga suprafață de 2945 mp a trecut în proprietatea statului român, iar conform art. 56 alin.2 din Legea nr.4/1971 în administrarea operativă a GIGCL Prețul stabilit de comun acord a fost de 95.000 lei.
Ulterior, la data de 07.02.1976 părțile au încheiat și o "înțelegere" cuprinsă într-un înscris prin semnătură privată prin care pârâții, G și, în calitate de vânzători proprietari prin moștenire a imobilului din-, înscris în cartea funciară sub nr. 628, cu nr. top 322/2/1/4/5/1/3 au fost de acord să înstrăineze reclamantului imobilul mai sus menționat contra sumei de 180.000 lei, din care cumpărătorul a achitat la data înțelegerii 120.000 lei, iar restul de 60.000 lei urmând a fi achitați la data efectuării înstrăinării.
În cartea funciară 628, nr. top 322/2/1/5/1/3 asupra construcției s-a înscris dreptul de proprietate al reclamanților, iar asupra terenului în suprafață de 2945 mp dreptul de proprietate al Statului Român în administrarea GIGCL C, reclamanții având un drept de folosință asupra terenului.
În temeiul art. 36 din Legea nr.18/1991 Instituția Prefectului Cae mis Ordinul nr.268/26.06.1998 prin care reclamanților și soția li s-a atribuit suprafața de 2945 mp, teren înscris în CF 628.
, acest ordin a fost anulat parțial prin Decizia civilă nr.1408/R/2006 de către Curtea de APEL CLUJ și s-a dispus emiterea unui nou ordin în favoarea reclamanților pentru terenul în suprafață de 82 mp înscris în CF 628, sens în care pârâta Instituția Prefectului Cae mis Ordinul nr.155/22.02.2007.
În considerentele deciziei arătate mai sus, pronunțată în dosar -, decizie pronunțată în contradictoriu cu părțile prezentului dosar, s-a reținut în esență că părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru întregul imobil, vânzare realizată parțial prin încheierea contractului autentic cu privire la construcție, vânzătorii rămânând în continuare obligați la încheierea în formă autentică a contractului în mod voluntar, fie silit pe calea acțiunii în justiție. Pentru suprafața de 82 mp dată în folosința cumpărătorilor, aceștia au dreptul la constituirea dreptului de proprietate în temeiul art. 36 al Legii nr.18/1991, iar pentru diferența de teren proprietate a Statului Român care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 7.02.1976, calea de reglementare rămâne suspusă regulilor de drept comun și nu ordinului prefectului.
Ca atare, îndrumați fiind de această decizie civilă, reclamanții și soția au formulat acțiunea, solicitând în esență obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică asupra terenului în suprafață de 2863 mp înscris în CF 628.
Reținând că pârâții s-au intabulat în CF 628 asupra terenului în suprafață de 2863 mp astfel cum reiese din extrasul CF actualizat în baza actului nr.1849/2008, instanța a respins primul petit privind obligarea pârâtei Instituția Prefectului C la emiterea unui ordin în favoarea pârâților pentru teren, ca rămas fără obiect.
Cât privește celelalte solicitări ale reclamanților, instanța a reținut că acestea sunt întemeiate pentru următoarele motive:
Din cuprinsul actului sub semnătura privată denumit "Înțelegere" încheiat la data de 07.02.1976, acord de voință cu valoare de antecontract de vânzare-cumpărare, pârâții au înțeles să promită cumpărătorilor reclamanți vânzarea imobilului situat pe- înscris în CF 628, nr top 322/2/1/4/5/1/3 prețul fiind de 180.000 lei, din care s-a achitat la data înțelegerii suma de 120.000 lei.
Cu toate că pârâții au susținut că promisiunea de vânzare avea ca obiect numai construcția, considerând prețul derizoriu pentru construcție și teren, instanța a reținut că aceste susțineri nu au suport real.
Astfel, cu toate că martorii propuși de pârâți, și au declarat că pârâții au vândut o casă în, fiind nemulțumiți de prețul primit, aceste declarații sunt indirecte, întrucât aceștia nu au participat la vânzarea efectuată, aflând aspecte doar de la pârâți, motiv pentru care ele nu au valoare probatorie.
Cu toate că și martorii propuși de reclamanți, și au declarat că nu au fost de față la înțelegere, reiese din declarația primilor doi că prețul primit era mare în acea perioadă, iar grădina de lângă casă a fost folosită numai de reclamanți de la data cumpărării imobilului.
Aceste declarații se coroborează cu raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză care a concluzionat că în anul 1976 cu suma de 180.000 lei se puteau cumpăra două apartamente noi cu toate utilitățile, unul de 2 camere confort I și unul de 3 camere confort I, fiind limpede că suma de 180.000 lei nu reprezintă doar contravaloarea casei.
Mai mult, asupra aceluiași imobil s-a mai efectuat o expertiză în dosarul nr.2767/2005 al Tribunalului Cluj, expertiză judiciară opozabilă părților, în care s-a concluzionat că valoarea de circulație a construcției la nivelul anului 1976 fost stabilită la 64.441 lei, valoarea despăgubirilor în situația demolării fiind de 56.527 lei, iar valoarea terenului fiind de 6538,5 lei.
În concluzie, potrivit art. 977.civ interpretarea "înțelegerii" dintre părți s- făcut în sensul că pârâții au intenționat și promis la vânzare pe lângă construcție și terenul aferent acesteia.
La data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare era în vigoare Decretul 144/1958 privind reglementarea eliberării autorizațiilor de construire, reparare și desființare a construcțiilor, precum și a celor referitoare la înstrăinările și împărțelile terenurilor cu sau fără construcții, care stabilea în art. 11 alin.2 obligația de a încheia în formă autentică actul.
Cu toate că acest act normativ a fost abrogat prin Legea nr.50/1991, instanța a reținut că înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor a continuat a fi reglementată prin obligativitatea formei autentice "ad validitatem" (Legea nr.18/1991, Legea 54/1998, Legea nr.247/2005).
În prezent, potrivit art. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, actele de înstrăinare a terenurilor încheiate între vii trebuie să îmbrace forma autentică, sancțiunea nerespectării acestei prevederi fiind nulitatea absolută a actului de înstrăinare.
Potrivit art. 5 alin.2 din același act normativ, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Întrucât în temeiul dispozițiilor art. 978. civ. actul încheiat de pârâți cu reclamanții are valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare prin care părților le revine obligația de a perfecta actul în forma prescrisă de lege, și întrucât pârâții refuză să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanții fiind în posesia terenului de la data încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 1073-1077. civ. a obligat pârâții să încheie cu reclamanții contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 2863 mp, teren înscris în CF 628, nr. top 322/2/1/4/5/1/3 situat în C-N,-, în caz contrar hotărârea va ține loc de act autentic.
În temeiul art. 20 și art. 22 din Legea nr.7/1996 republicată, instanța a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului teren în suprafață de 2863 mp, teren înscris în CF 628, nr. top 322/2/1/4/5/1/3 situat în C-N,- în favoarea reclamanților și soția ca bun comun cu titlu de cumpărare.
În concluzie, față de considerentele mai sus arătate instanța a admis în parte acțiunea reclamanților și în contradictoriu cu pârâții Instituția Prefectului C și, și G conform dispozitivului.
În temeiul art. 274.pr.civ raportat la culpa procesuală a pârâților instanța a obligat pârâții, și G la plata către reclamanți a sumei de 9450 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 412/A/2.07.2009 a Tribunalului Cluj a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâții, G împotriva sentinței civile nr. 2812/02.03.2009, pronunțată în dosar nr- al Judecătoriei Cluj -N, pe care a păstrat-o în întregime. Au fost obligați apelanții să plătească intimaților și suma de 9000 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul reținut cu privire la prima critică adusă sentinței și anume că, la momentul anului 1976 nu se puteau înstrăina în mod legal decât construcțiile, fără terenurile aferente, fiind incidente dispozițiile Legii 58/1974, această critică este vădit nefondată în condițiile în care, real fiind că dispozițiile legale de atunci - Decretul 144/1958, Legea 58/1974 - nu permiteau decât înstrăinarea prin act autentic a construcțiilor, fără teren deoarece acesta era scos din circuitul civil, este știut că astfel de înstrăinări de terenuri operau sub forma încheierii de acte sub semnătură privată. Chiar dacă înscrisul sub semnătură privată din 07.02.1976 este nul absolut pentru lipsa formei autentice este evident că acesta are valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare pentru întreg imobilul, iar părțile au posibilitatea în prezent să solicite încheierea în formă autentică a contractului pe calea acțiunii în justiție în prestație tabulară.
Acest aspect a fost de altfel lămurit în cuprinsul Deciziei civile nr. 1408/R/2006 a Curții de APEL CLUJ, amintită de instanța de fond, și tot în această decizie s-a stabilit fără dubiu faptul că apelanții de azi au promis pârâților intimați înstrăinarea întregului imobil cu nr. topo 322/2/1/4/5/1/3, construcție și teren, iar aceștia au plătit un preț echitabil corespunzător valorii de circulație a casei de locuit, curții și grădinii aferente acesteia. Această decizie le este opozabilă apelanților, aceștia fiind părți în cadrul acelui proces, motiv pentru care aserțiunile cuprinse în motivarea acestei decizii, legate de înstrăinarea imobilului din litigiu, au putere de lucru judecat față de apelanți.
Nu se poate reține faptul că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 07.02.1976 s-a înstrăinat doar construcția, fără teren, prețul de 180.000 lei fiind, în opinia apelanților mult prea mic pentru înstrăinarea și a terenului, în condițiile în care instanța de fond a administrat atât probațiune testimonială pe care a coroborat-o cu raportul de expertiză efectuat în cauză de expert, din cuprinsul cărora a rezultat faptul că prețul de 180.000 lei primit la vremea respectivă era mare pentru acea perioadă iar grădina de lângă casă a fost folosită numai de către reclamanți de la data cumpărării imobilului. Pe de altă parte, este deosebit de relevant raportul de expertiză anterior menționat, care a concluzionat faptul că la nivelul anului 1976 cu suma de 180.000 lei se puteau cumpăra două apartamente noi cu toate utilitățile, unul de două camere confort. 1 și unul de trei camere confort 1, și ca urmare în mod corect a concluzionat instanța de fond faptul că suma de 180.000 lei nu putea reprezenta la nivelul acelui an doar contravaloarea casei.
S-a mai reținut faptul că s-a invocat în apel expertiza efectuată de expert - în dosarul nr. 7959/2004 al Judecătoriei Cluj -N, însă aceasta s-a făcut în mod trunchiat în condițiile în care din raportul de expertiză efectuat de același expert în dosarul 2767/2005 al Tribunalului Cluj (dosar care s-a format în urma apelului declarat la sentința care s-a pronunțat în dosarul nr. 7959/2004 al Judecătoriei Cluj -N), a rezultat în mod clar faptul că valoarea de circulație a construcției la nivelul anului 1976 era de 64441 lei, valoarea despăgubirilor în situația demolării ar fi fost de 56527 lei, iar cea a terenului de 6538, 5 lei.
Prin urmare, în mod corect a statuat instanța de fond în consonanță cu dispozițiile art. 977. civil, faptul că înțelegerea dintre părți a vizat înstrăinarea întregului imobil, construcție și teren.
Cu privire la excepția prescripției acțiunii reclamanților intimați, tribunalul a reținut faptul că, în conformitate cu dispozițiile art. 27 alin. 3 din Legea 7/1996 acțiunea în prestație tabulară este imprescriptibilă, motiv pentru care și această critică este nefondată.
Mai apoi, prețul imobilului a fost clar stabilit în înțelegerea încheiată la data de 07.02.1976, în sensul de a fi 180.000 lei, plătibil în două tranșe, de 120.000 lei și 60.000 lei, astfel că aserțiunea cum că s-ar fi datorat în fapt 215.000 lei nu are nici o logică și nu rezultă de altfel din nici o probă a dosarului. Faptul că în contractul autentic încheiat la data de 27.02.1976 s-a trecut suma de 95.000 lei nu prezintă nici o relevanță, în condițiile în care în acest contract a fost trecută numai construcția, iar pe de altă parte ambele părți au recunoscut că și la acea vreme părțile declarau la notarul de stat o valoarea mai mică pentru diminuarea taxelor notariale.
Nefondată a fost apreciată și critica care vizează faptul că prin sentința apelată pârâții au fost obligați să încheie cu reclamanții intimați un contract de vânzare-cumpărare pe care l-au mai semnat o dată în data de 27.02.1976, cu alte cuvinte sunt obligați să încheie de două ori același act. Critica este nefondată deoarece la momentul anului 1976 s-a încheiat actul autentic doar cu privire la construcție, iar în prezent apelanții au fost obligați să încheie act autentic cu privire la teren, nefiind așadar vorba de același imobil - obiect al celor două contracte.
În privința cheltuielilor de judecată, și aici instanța de fond a pronunțat o hotărâre legală și temeinică, calculând cheltuielile de judecată făcute de reclamanți la fondul cauzei, aici intrând onorariul avocațial, taxa de timbru și onorariul pentru expert. Faptul că și apelanții, la fond, au avut cheltuieli de judecată nu interesează pentru simplul motiv că aceștia au fost părți procesuale căzute în pretenții și atunci ei sunt cei care trebuie să suporte cheltuielile de judecată făcute de reclamanți în dosarul de fond.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen legal pârâții, și G, solicitând în principal casarea acesteia, precum și sentinței pronunțate de prima instanță și trimiterea spre rejudecare primei instanțe de fond, în vederea rejudecării, iar în subsidiar, modificarea celor două hotărâri de fond în sensul respingerii acțiunii reclamanților. S-au solicitat și cheltuieli de judecată în fond, apel și recurs.
În motivarea recursului s- invocat faptul că prin decizia pronunțată instanța de apel face grave erori în motivare, care nu pot fi considerate erori materiale, dar care au dus la formarea unei convingeri greșite.
S-a subliniat de către instanța de apel, eronat, că actul sub semnătură privată numit "înțelegere" a fost redactat ulterior actului notarial autentic, când, în realitate, aceasta a fost semnată anterior.
O altă critică vizează nemotivarea hotărârii.
Potrivit art. 261 alin. 1 pct. 5 Cod proc.civ. hotărârea trebuie să cuprindă motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au admis ori s-au înlăturat cererile părților motivarea fiind un element necesar în exercitarea căilor de atac.
În concret, instanța de fond și cea de apel nu au expus motivele de fapt și de drept în temeiul cărora și-au format convingerea că pârâții au vândut și terenul, pe lângă construcție, limitându-se la a copia pasaje întregi din considerentele deciziei civile nr. 1408/2006 Curții de APEL CLUJ.
Simpla afirmare unor fapte sau concluzii care aparțin altor instanțe nu poate înlocui analiza pe care atât instanța de fond, cât și cea de apel erau obligate să o facă înainte de hotărî.
Motivarea hotărârii este o cerință de ordine publică prin care se asigură respectarea dreptului la apărare al părților.
Lipsa motivării soluției prin absența expunerii rațiunilor pentru care se înlătură argumentele invocate de părți echivalează cu necercetarea fondului cauzei.
Între părți la data de 7.02.1976 s-a încheiat o înțelegere prin care acestea au convenit la înstrăinarea imobilului situat în C-N, str. - nr. 23, pentru suma de 180.000 lei. Cumpărătorii au achitat la acea dată suma de 120.000 lei, menționându-se că diferența de 60.000 lei să fie achitată la momentul înstrăinării.
La data de 26.02.1976 s- perfectat la notar actul autentic.
Atât vânzătorul cât și cumpărătorii au perceput prin operațiunea de vânzare imobilului, doar vânzarea clădirii, acest argument fiind susținut și de probațiunea administrată în dosar nr. 7959/2004 al Judecătoriei Cluj -
La data încheierii contractului erau în vigoare prevederile Legii nr. 58/1974, care interziceau înstrăinarea terenurilor, rezultând indubitabil că părțile au avut în vedere doar înstrăinarea construcției care la data respectivă avea o valoare importantă.
Martorii audiați au declarat că la încheierea actului din 7.02.1976 părțile au avut în vedere doar înstrăinarea construcției.
Recurenții au invocat și definiția termenului "imobil", care potrivit edițiile 1978, 1998, semnifică clădire.
Expertiza tehnică judiciară a relevat faptul că la data înstrăinării terenului acesta era fără valoare.
Recurenții și-au îndeplinit obligația asumată prin înțelegerea din 7.02.1976, în sensul că ulterior s-au prezentat în fața notarului, au perfectat actul autentic, astfel încât art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005 nu este incident.
Obligarea pârâților de a se prezenta din nou la notar ar duce la o situație ilegală, confuză, de a exista concomitent două contracte autentice.
Întrucât Legea nr. 58/1974 interzicea înstrăinarea terenurilor, nimeni nu ar fi putut oferi un preț pe ceva ce știa că nu va intra niciodată în proprietatea sa.
Aspectele menționate în considerentele deciziei civile nr. 1408/R/2006 Curții de APEL CLUJ nu pot fi apreciate ca având caracter de autoritate de lucru judecat.
Instanțele de fond nu și-au exercitat direct și nemijlocit rolul activ în aflarea adevărului, ci doar au copiat considerentele acestei decizii.
O ultimă critică vizează onorariul apărătorilor reclamanților în apel - 9.000 lei - solicitându-se diminuarea sa în mod corespunzător.
Prin întâmpinarea formulată ( 25-28), reclamanții au solicitat respingerea recursului și obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea întâmpinării s-a arătat că atât instanța de fond, cât și cea de apel au motivat hotărârile pronunțate, făcând o analiză amplă a stării de fapt și a probațiunii administrate, motivările celor două instanțe corespunzând exigențelor art. 261 alin. 1 pct. 5 Cod proc.civ.
Susținerea pârâților în sensul că terenul era scos din circuitul civil și nu se putea înstrăina este nefondată.
Deși terenurile, cu ocazia înstrăinării construcției erau trecute în proprietatea statului, în realitate prețul era tranzacționat avându-se în vedere atât construcțiile, cât și terenul.
Din probele administrate a rezultat fără dubiu că înțelegerea părților și prețul au fost stabilite având în vedere atât construcția cât și terenul, care de atunci și până în prezent este în posesia reclamanților.
Din expertizele efectuate și din declarațiile martorilor a rezultat fără dubiu că prețul de 180.000 lei plătit de intimați cuprindea atât valoarea construcției, cât și cea a terenului.
Afirmația vizând greșita obligare a recurenților la încheierea contractului autentic în condițiile în care aceștia au mai încheiat un astfel de contract nu este fondată, deoarece contractul autentic anterior a avut efect translativ de proprietate numai în ce privește construcția.
Critica vizând onorariul de avocat este nejustificată, acesta fiind proporțional cu complexitatea și valoarea cauzei și cu munca depusă de avocat.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
Prima critică vizând eroarea asupra celor două acte încheiate între părți respectiv: înțelegerea încheiată la data de 7.02.1976 și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1166/28.02.1976, eroare vizând termenul utilizat de instanțele de fond, în sensul că actul încheiat la data de 7.02.1976 esteulteriorcelui încheiat la data de 28.02.1976 în loc deanteriorcum ar fi fost corect, curtea constată că aceasta este total nefondată.
Niciuna din cele două instanțe de fond nu a făcut o astfel de confuzie de termeni, care chiar în ipoteza în care ar fi existat, este evident că ar fi fost o eroare materială.
Singurul loc unde se regăsește confuzia între termenii "ulterior și anterior", în sensul inversării lor este cuprinsul acțiunii promovate de reclamanți unde la fila 2 a acțiunii (fila 4 dosar fond, alin. 2), se arată că " se reține în decizia mai sus menționată că deși s-a dovedit că subsemnații reclamanți am cumpărat de la pârâți prin antecontractul încheiat ulterior contractul autentic și terenul în întregime ". Această aserțiune din cuprinsul acțiunii introductive a fost reprodusă fidel, inclusiv cu preluarea acestei erori, de către prima instanță, cu ocazia expunerii conținutului acțiunii promovate de reclamanți. Redarea conținutului acțiunii de către instanța de fond este o cerință legală impusă de art. 261 alin. 1 pct. 3 Cod proc.civ. care a fost respectată de prima instanță întru totul, aceasta nefiind ținută cu ocazia redării obiectului cererii și susținerilor părților să corecteze eventualele greșeli materiale din cuprinsul acțiunii introductive.
C de-al doilea motiv de recurs vizează faptul că instanțele de fond s-au limitat la " copia pasaje întregi din considerentele deciziei nr. 1408/2006 Curții de APEL CLUJ ".
Din conținutul considerentelor celor două hotărâri, curtea constată că ambele fac analiza amplă a celor două acte încheiate între părți în anul 1976. Apoi, analizează și redau conținutul declarațiilor martorilor audiați în cauză, care în esență au arătat că în anul 1976 din prețul de 180.000 lei stabilit în înțelegerea inițială dintre părți se puteau cumpăra două apartamente noi cu toate utilitățile și că prețurile caselor la acel moment erau inferioare acestei sume, precum și faptul că de la data cumpărării casei, reclamanții folosesc și terenul.
În continuare, instanțele de fond analizează cele trei expertize efectuate în această cauză - de evaluare construcției la nivelul anului 1976, de evaluare terenului la nivelul aceluiași an, precum și expertiza care a avut ca obiectiv să stabilească dacă suma de 180.000 lei reflectă pentru părți prețul casei și terenului aferent sau doar prețul construcției, precum și evaluarea construcției.
Totodată instanțele au analizat valabilitatea înțelegerii inițiale, din 7.02.1976 prin prisma art. 978, 1073-1077.civil, precum și incidența art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005 raportat la obligativitatea formei autentice impusă ad validitatem la înstrăinarea terenurilor - Legea nr. 18/1991, Legea nr. 54/1998 și Legea nr. 247/2005 - și la refuzul promitenților vânzători de încheia un astfel de act cu privire la teren.
În fine, s-a arătat că nicidecum nu se pune problema ca în urma admiterii acțiunii reclamanților să se ajungă la situația coexistenței concomitente a două contracte de vânzare-cumpărare autentice cu privire la același bun, întrucât cel încheiat în 1976 are ca obiect numai construcția, iar cel care se intenționează a fi încheiat prin promovarea prezentului litigiu vizează exclusiv terenul.
Din analiza rezumată a celor două hotărâri reiese că pasajele întregi copiate din considerentele deciziei nr. 1408/R/2006 Curții de APEL CLUJ se rezumă de fapt la redarea a două fraze din cuprinsul acesteia și anume:
"În considerentele deciziei arătate mai sus, (decizia civilă nr. 1408/R/2006 Curții de APEL CLUJ - ) pronunțată în dosar -, decizie pronunțată în contradictoriu cu părțile prezentului dosar, s-a reținut în esență că părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru întregul imobil, vânzare realizată parțial prin încheierea contractului autentic cu privire la construcție, vânzătorii rămânând în continuare obligați la încheierea în formă autentică a contractului în mod voluntar, fie silit pe calea acțiunii în justiție. Pentru suprafața de 82 mp dată în folosința cumpărătorilor, aceștia au dreptul la constituirea dreptului de proprietate în temeiul art. 36 al Legii nr.18/1991, iar pentru diferența de teren proprietate a Statului Român care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 7.02.1976, calea de reglementare rămâne suspusă regulilor de drept comun și nu ordinului prefectului.
Ca atare, îndrumați fiind de această decizie civilă, reclamanții și soția au formulat acțiunea, solicitând în esență obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică asupra terenului în suprafață de 2863 mp înscris în CF 628 ".
Referirea la această decizie anterioară era absolut obligatorie întrucât între părți s- mai derulat un litigiu prin care a fost anulat parțial Ordinul prefectului prin care pârâților din prezentul dosar li s-a atribuit în proprietate întreaga suprafață de teren aferentă construcției și s-a făcut referire la situația juridică a suprafeței cu privire la care s-a dispus anularea ordinului.
Instanța investită cu soluționarea prezentului litigiu nu putea face abstracție de cele statuate anterior, în litigiul soluționat prin decizia civilă nr. 1408/R/2006 Curții de APEL CLUJ acesta purtându-se între aceleași părți și făcând referiri la situația terenului ce face obiectul acestui litigiu.
Instanța de fond și cea de apel au expus pe larg considerentele pe care și-au întemeiat hotărârile și au cercetat fondul cauzei, prin interpretarea corectă, legală și temeinică a probațiunii care în mod pertinent a fost administrată în cauză.
Din ansamblul probelor a reieșit cu certitudine că prețul de 180.000 lei convenit inițial de părți a inclus atât construcția, cât și terenul, această concluzie rezultând nu doar din probele testimoniale, ci și din cele științifice care au statuat în sensul că în anul 1976 doar construcția valora sub 65.000 lei.
Sub imperiul Legii nr. 58/1974 în momentul înstrăinării construcției terenul aferent trecea în proprietatea statului, dar în fapt și în concret, după transmiterea dreptului de proprietate asupra construcției terenul era folosit de cumpărătorul casei, motiv pentru care fostul proprietar era îndreptățit să pretindă și să primească un beneficiu și pentru predarea terenului aferent construcției, chiar dacă acesta nu putea trece în proprietatea cumpărătorului, în sensul ca acesta să își intabuleze dreptul de proprietate în CF, iar la o eventuală înstrăinare subsecventă să dispună și de teren.
Argumentul recurenților referitor la definiția termenului " imobil" în nu este relevant, întrucât în domeniul juridic definiția acestui termen este dată de art. 463.civil, care prevede că fondurile de pământ și clădirile sunt imobile prin natura lor. Această definiție prevalează celei date de dicționarul explicativ al limbii române, întrucât specifică din punct de vedere juridic, nu literar sensul noțiunii de "imobil".
În ce privește afirmația recurenților că la data înstrăinării terenului acesta era fără valoare, aceasta este reală. Însă, așa cum înșiși recurenții arată, lipsa valorii se raportează la data înstrăinării și constituie nu o lipsă de valoare reală, obiectivă, dată de elemente concrete, ci este dată de condițiile specifice ale acelei perioade, care făceau ca un bun care în anumite circumstanțe să treacă din patrimoniul privat în cel al statului, valoarea acestuia să fie demonetizată. Expertiza tehnică de evaluare a terenului la valoarea din anul 1976 face trimitere la contextul social-politic de la data luată în calcul, concluzionând că nu poate fi făcută comparația cu situația pieței actuale imobilelor din zonă, tocmai urmare modificării substanțiale a contextului.
Pentru aceste considerente, critica vizând lipsa motivării soluției prin prezentarea propriilor argumente care au dus la formarea convingerii instanței de fond și de apel este nefondată, urmând a fi respinsă.
Critica vizând onorariul apărătorilor reclamanților în apel nu este fondată. Recurenții nu arată motivele pentru care apreciază că acest onorariu este nejustificat ca și cuantum. Potrivit art. 274 alin. 3 Cod proc.civ. judecătorii pot modifica onorariile avocaților ori de câte ori vor constata motivat că sunt nepotrivit de mici sau de mari față de valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat. În lipsa unor motive indicate de recurenți care ar justifica diminuarea cuantumului onorariului avocatului în apel, curtea se va raporta la cele două criterii legale: valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat.
În ce privește valoarea, raportat la suprafața de 2863 mp teren intravilan, aceasta este semnificativă, reclamanții arătând în fața primei instanțe că după aprecierea lor, valoarea actuală este de 20 Euro/mp ( 67 dosar fond).
În ce privește munca avocatului, aceasta justifică acordarea onorariului integral, față de complexitatea litigiului și împrejurarea că în apel acesta a depus întâmpinare amplă ( 21-25), concluzii scrise ( 48-52) și s- prezentat la ambele termene de judecată.
De menționat este faptul că deși au invocat ca motiv de recurs cuantumul exagerat al cheltuielilor de judecată în apel, sub aspectul onorariului avocatului, recurenții nu au solicitat, argumentat, instanței de recurs să facă aplicarea art. 274 alin. 3 Cod proc.civ. pentru onorariul perceput în recurs, deși la termenul de judecată când s-a acordat cuvântul pe fond, reprezentantul intimaților a solicitat obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată în recurs și a făcut și dovada cuantumului acestora.
Pentru aceste considerente, în baza art. 312 alin. 1 Cod proc.civ. recursul va fi respins ca nefondat.
Conform art. 274 alin. 1 Cod proc.civ. recurenții vor fi obligați să plătească intimaților și suma de 10.710 lei cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocat ( 45).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții G, și împotriva deciziei civile nr. 412/A din 2 iulie 2009 Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Obligă pe numiții recurenți să plătească intimaților și suma de 10.710 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 28 octombrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
- - - - - - -
GREFIER
TARȚA
Red. MV dact. GC
8 ex/10.11.2009
Jud.apel:,
Președinte:Tania Antoaneta NistorJudecători:Tania Antoaneta Nistor, Ana Ionescu Marta
