Anulare act. Decizia 1520/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 1520
Ședința publică de la 21 2009
PREȘEDINTE: Mihaela Loredana Nicolau Alexandroiu
JUDECĂTOR 2: Nela Drăguț
Judecător: - - -
Grefier: -
Pe rol, rezultatul dezbaterilor din ședința publică din data de 02 2009, privind judecarea recursului formulat de reclamanții, G, G, -, împotriva deciziei civile nr. 250/A din 25 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 3834 din 25 septembrie 2008, pronunțată de Judecătoria Drobeta Turnu S în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, având ca obiect anulare act.
La apelul nominal, au lipsit părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Dezbaterile din ședința publică de la data de 02 2009, au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Dr. Tr. S sub nr-, reclamanții, G, G, -, -, și, au chemat în judecată pe pârâții Dr. Tr. S, și, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea contractului de vânzare nr. 329/20.02.2008 încheiat între Dr. Tr. S și, precum și obligarea paratei Dr. Tr. S la vânzarea locuințelor construite din fondurile statului către locatarii acestui imobil, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii s-a arătat că reclamanții locuiesc în imobil începând cu anul 1992, imobilul aparținând C cu care au încheiat anual contracte de închiriere pentru camerele pe care le ocupă și că, fără știrea acestora, la data de 15.07.1998 această societate comercială a vândut imobilul către Dr. Tr. S, care a preluat și foștii salariați ai C.
Au mai precizat reclamanții că au continuat să locuiască în imobil în baza unor contracte de închiriere până în anul 2008, când conducerea Dr. Tr. Sar efuzat să mai încheie contracte de închiriere în formă scrisă cu o parte din locatari, însă raporturile de locațiune au continuat, deoarece a fost achitată chiria în favoarea societății, fiind eliberate chitanțe semnate și ștampilate.
S-a mai arătat că, potrivit jurisprudenței și literaturii juridice de specialitate forma scrisă a contractului este necesară "ad probationem" și nu "ad validitatem, iar urmare mai multor discuții conducerea societății a refuzat solicitarea reclamanților de a cumpăra locuințele în conformitate cu prevederile legale și că sunt supuși amenințărilor cu evacuarea, iar actele prin care pârâții persoane fizice au devenit proprietarii imobilului sunt lovite de nulitate potrivit dispozițiilor art. 19 din Legea nr. 85/1992, privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat.
În drept, reclamanții și-au întemeiat cererea pe Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992 și nr.OUG 130/2004.
Pârâții, și au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii, întrucât Dr. Tr. Saf ost lichidată și radiată din registrul comerțului, conform certificatului de radiere din 13.03.2008, astfel că nu mai poate figura ca pârâtă, iar pe de altă parte, s-a precizat ca au fost chemați în judecată cei trei pârâți, în condițiile în care s-a solicitat anularea contractului de vânzare - cumpărare care-l vizează pe pârâtul.
S-a mai susținut că nu sunt aplicabile reglementările Decretului-lege nr. 61/1990, ale Legii nr. 85/1992 și nr.OUG 130/2004, deoarece imobilul a fost dobândit în cadrul procedurii de lichidare a Dr. Tr. S și că nu sunt incidente dispozițiile art. 19 din Legea nr. 85/1992, întrucât Dr. Tr. Sac umpărat imobilul de la o societate privată, imobilul făcând la rândul sau parte din activ, și nu reprezentau locuințe care pot fi vândute populației (art. 1 legea nr. 85/1992).
Mai mult, în conformitate cu art. 7 alin. 2 din Legea nr. 85/1992, imobilul putea fi vândut în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990, dacă prin reorganizare societatea ar fi devenit unitate economică sau bugetară de stat, sau regie autonomă cu capital de stat, ceea ce nu s-a întâmplat.
Pârâții persoane fizice au invocat reaua credință a reclamanților, deoarece au cunoscut că proprietar al imobilului a devenit Dr. Tr. S, cu care au și încheiat contracte de închiriere începând cu anul 1998 și nu au făcut nici un demers pentru a uza de prevederile legale la care au făcut referire mai sus, nici măcar o cerere de intenție de a cumpăra locuințele(filele 80,81).
La termenul de judecată din data de 29.05.2008, instanța a dispus trecerea cauzei de pe rolul instanței comerciale pe rolul celei civile și în raport de împrejurarea că Dr. Tr. S este lipsită de capacitate de folosință urmare radierii din registrul comerțului, a fost admisă excepția lipsei capacității de folosință a acestei pârâte, dispunându-se înlăturarea acesteia din cauză.
In ședința publică din 04.09.2008, reclamanta a renunțat la judecata cauzei (fila 251).
La termenul de judecată din 25.09.2008, reclamanții au formulat o precizare de acțiune cu privire la numele si prenumele corect al acestora, solicitând pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să se dispună anularea contractelor de vânzare - cumpărare încheiate între și acționarii acesteia si obligarea pârâților la vânzarea locuințelor construite din fondurile statului către locatarii acestui imobil, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 (filele 265-266).
Deși la dosar au fost depuse mai multe cereri de renunțare din partea unor reclamanți, aceștia nu s-au prezentat în instanță pentru verificarea voinței lor, sau au revenit asupra acestora.
Prin sentința civilă nr. 3834/25.09.2008 pronunțată de Judecătoria Dr. Tr. S, s-a luat act de renunțarea la judecata cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, a reclamantei și a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea civilă formulată de reclamanți, astfel cum a fost precizată, având ca obiect anulare acte juridice și obligația de a face.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că în conformitate cu contractul de vânzare - cumpărare nr. 12/15.07.1998, Dr. Tr. a devenit proprietara imobilului "cămin nefamiliști " inclusiv instalația solara-parter și etaj I-IV, situat în, înstrăinarea imobilului făcându-se pe considerentul că în cămin locuiau foști salariați ai C, care fuseseră preluați de Dr. Tr.
Că, urmare derulării procedurii de lichidare judiciară a Dr. Tr. S, coordonată de lichidatorul judiciar, prin contractele de vânzare - cumpărare autentificate sub nr. 329/2008, 330/2008, 331/2008 de, pârâții, și au dobândit dreptul de proprietate asupra a 33 de garsoniere fiecare, în care locuiesc reclamanții cu familiile lor.
S-a mai reținut că reclamanții, personal sau soții acestora, au încheiat de-a lungul timpului contracte de închiriere pentru garsonierele pe care le ocupă, contractele fiind încheiate pe diferite perioade de timp cu Dr. Tr. S și chiar cu pârâții, și, în condițiile în care se derulau cele încheiate cu Dr. Tr.
Reclamanții au susținut că sunt îndreptățiți să solicite anularea contractelor de vânzare - cumpărare autentificate sub nr. 329/2008, 330/2008, 331/2008 de și implicit obligarea pârâților persoane fizice la vânzarea locuințelor construite din fondurile statului către locatarii acestui imobil, în favoarea lor invocând Decretul - Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, nr.OUG 130/2004.
Că, astfel cum s-a stipulat în art. 1,5 alin. 2, art. 7 din Decretul - Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație, se pot vinde către populație locuințele construite din fondurile statului, locuințele ocupate de chiriași putând fi vândute numai acestora pe baza cererilor adresate direct unităților specializate în vânzarea locuințelor, condiția pentru încheierea contractelor de vânzare - cumpărare fiind achitarea unui avans de cel puțin 30 % sau 10 % din prețul de vânzare al locuinței.
Ulterior, prin Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat au fost reluate în mare parte reglementările din Decretul - Lege nr. 61/1990, în art. 7 din actul normativ menționat precizându-se că locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii, altele decât locuințele de intervenție, pot fi vândute titularilor contractelor de închiriere la cererea acestora, cu plata integrală sau in rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 și a Legii nr. 85/1992. Totodată, s-a permis înstrăinarea locuințelor și în favoarea chiriașilor care nu sunt angajații unităților proprietare.
Pe de altă parte, nr.OUG 130/2004 reglementează unele măsuri pentru vânzarea de către societățile comerciale, companiile și societățile naționale din sectorul energiei, petrolului, gazelor naturale, resurselor minerale și al industriei de apărare, precum și de către alți agenți economici din subordinea Ministerului Economiei și Comerțului, a locuințelor pe care aceștia le au în patrimoniu personalului propriu, titularilor contractelor de închiriere sau pensionarilor cu ultimul loc de muncă la acești agenți economici, deci aceste prevederi se referă strict la anumite domenii.
S-a reținut că din analiza actelor normative invocate, s-a constatat că legiuitorul a stabilit anumite condiții pentru a fi înstrăinate locuințele către chiriași.
Astfel, prevederile legale invocate se referă la locuințe construite din fondurile statului și din ale unităților economice sau bugetare de stat.
S-a constatat că nu s-a făcut dovada împrejurării că locuințele ocupate de reclamanți se încadrează într-una din aceste categorii.
Mai mult, legiuitorul a stabilit că vânzarea acestor categorii de locuințe se face la solicitarea directă a chiriașilor, plata prețului putându-se face integral sau în rate.
Raportat la înscrisurile depuse la dosar, s-a reținut că reclamanții nu au făcut dovada că față de C sau Dr. Tr. S au formulat în scris cereri prin care au solicitat vânzarea locuințelor pe care le ocupau. De altfel, asemenea cereri nu au fost formulate nici față de pârâții, și.
Că, potrivit art. 9 alin. 2 din nr.OUG 130/2004, termenul limită de finalizare a operațiunilor de vânzare a locuințelor vizate de acest act normativ a fost de 31 2006.
Starea de fapt expusă de reclamanți este contradictorie cu cea rezultată din contractele de închiriere depuse la dosar, în condițiile în care majoritatea reclamanților au încheiat contracte de închiriere cu pârâții, fără să rezulte vreo opoziție la finalizarea unor asemenea acte juridice.
Este adevărat că potrivit art. 19 din Legea nr. 85/1992, contractele de vânzare - cumpărare încheiate cu încălcarea Decretului - Lege nr. 61/1990 și actului normativ menționat sunt lovite de nulitate, dar instanța a constatat că nu s-a probat existența nici unui motiv de nulitate absolută sau relativă, fiind imputabil reclamanților faptul că nu au urmat procedurile stabilite de legiuitor, dând dovadă de pasivitate, mai ales ca imobilele în litigiu au constituit obiectul unor contracte de vânzare - cumpărare succesive încheiate între diferite persoane fizice și juridice.
S-a mai reținut de asemenea, că reclamanții nu au făcut dovada existenței raporturilor de locațiune la momentul apariției celor trei acte normative invocate, înscrisurile depuse la dosar probând contractele de închiriere încheiate după anul 2001.
Împotriva acestei sentințe în termen legal au formulat apel reclamanții, criticând-o ca nelegală și netemeinică.
Au susținut că în acțiunea introductivă au arătat că, deși au depus cereri pentru a cumpăra respectivele camere la nu s-a dat curs acestor cereri, pentru ca în urma cumpărării imobilului de către A să se lovească de același refuz din partea pârâților, deși chiar pârâții i-au încurajat să aducă îmbunătățiri acelor camere, pentru că în final acestea le vor fi oferite spre cumpărare la un preț accesibil.
Reclamanții au mai arătat că în cauză nu sunt aplicabile reglementările Decretului - Lege nr. 61/1990, ale Legii nr. 85/1992 și OUG nr. 130/2004, având în vedere că imobilul a fost dobândit în cadrul procedurii de lichidare a, iar aceasta din urmă a dobândit imobilul de la o societate privată, respectiv, imobilul nereprezentând locuințe care pot fi vândute populației.
Însă, din chiar contractul de vânzare - cumpărare încheiat între cele două societăți reiese că imobilul reprezintă locuințe de serviciu, acesta fiind construit înainte de anul 1989 și evident că a fost construit din fondurile statului.
Mai mult, fosta a dobândit imobilul de la fostul TC, aceasta fiind o societate mixtă, și nu privată, astfel că în mod greșit instanța a reținut că aceste locuințe nu sunt construite din fondurile statului.
Referitor la lipsa de opoziție a pârâților la încheierea de noi contracte de închiriere cu reclamanții, reținută de instanță ca un aspect negativ pentru reclamanți, nu s-a avut în vedere posibilitatea ca în condițiile refuzului semnării unor astfel de contracte, aceștia să ajungă să înnopteze fără un acoperiș deasupra capului.
De asemenea, instanța a reținut că nu s-a făcut dovada cu înscrisuri că s-au formulat cereri din partea reclamanților pentru a cumpăra aceste camere, fără să rețină faptul că acele cereri nu mai puteau fi în posesia reclamanților pentru a le depune la dosar, dat fiind că ele au fost depuse la cele două societăți comerciale.
Au susținut apelanții că instanța a reținut că termenul limită de finalizare operațiunilor de vânzare este 31.12.2006, și care se aplică și în cauza de față, însă acest termen se referă doar la cazul în care vânzarea are loc de comun acord, iar nu ca urmare a pronunțării unei hotărâri judecătorești.
Intimații au formulat întâmpinare solicitând respingerea apelului ca nefondat, arătând că greșit reclamanții susțin că ei au încercat să-i lase în stradă, devreme ce au încheiat contracte de închiriere cu aceștia, însă reclamanții au refuzat să achite chiria și profitând de acest proces, o parte dintre ei au refuzat să achite și energia electrică, apa potabilă, menajeră și gunoiul.
Au susținut intimații că sunt nereale afirmațiile reclamanților că au depus cereri pentru cumpărarea locuințelor de la, locuințe pe care, societate cu capital privat 100%, le-a cumpărat la licitație, întrucât nu pot face această dovadă și nu sunt în măsură să dovedească faptul că au fost chiriașii respectivei societăți, pentru a putea să participe la licitație pentru vânzarea acestor locuințe.
În ceea ce priesc dispozițiile legale în materie reclamanții, nedeținând anterior contracte de închiriere prin care să facă dovada că au ocupat locuințele și înainte de anul 1991, nu li se pot aplica dispozițiile Decretului-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992 și OG nr. 130/2004, iar cât privește termenul prevăzut de OG nr. 130/2004 acesta este un termen limită până la care trebuiau finalizate operațiunile de vânzare a locuințelor, și nu un termen de recomandare.
În apel, reclamantul apelant a declarat că înțelege să renunțe la apelul formulat, instanța luând act de această renunțare în încheierea de ședință din data de 23.02.2009.
Instanța, din oficiu, a solicitat lichidatorului judiciar al A, să comunice dacă anterior intrării acestei societăți în procedura de lichidare s-au depus cereri de cumpărare a locuințelor de către chiriașii-apelanți, dacă a avut loc vânzarea apartamentelor și dacă au fost respectate dispozițiile Legii nr. 85/1992 cu ocazia scoaterii la vânzare a locuințelor.
La data de 14.04.2009 lichidatorul judiciar a răspuns în scris solicitărilor instanței, arătând că în documentele existente și din verificările efectuate cu ocazia lichidării nu au fost găsite cereri de cumpărare a vreunei camere din acest imobil și nici a imobilului ca tot unitar, nici din partea persoanelor arătate în adresa înaintată de instanță, și nici din partea altor persoane.
S-a mai arătat în răspunsul lichidatorului că a avut cunoștință de modul de dobândire a acestui imobil de către, prin cumpărare la licitație de la C, cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 12/15.07.2008, că aceste garsoniere au fost proprietatea și nu au trecut în proprietatea statului.
Că, anterior vânzării nu au fost înstrăinate în nici un mod altor persoane, nu au fost ipotecate, nu au format obiectul nici unui litigiu la instanțele judecătorești, vânzarea a fost făcută de prin lichidator judiciar către cei trei acționari ai societății, respectându-se legislația în vigoare, achitându-se contravaloarea lor, iar societatea a înregistrat veniturile și a achitat la Administrația Financiară atât impozitul pe venit, cât și TVA aferent.
A mai arătat lichidatorul că nu se putea pune problema aplicării Legii nr. 85/1992, deoarece imobilul se găsea în patrimoniul societății pe partea de activ, societatea deținând imobilul prin cumpărare la prețul pieței, și nu de la stat.
Prin decizia civilă nr.250/A din 25 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, s-a respins ca nefondat apelul formulat de reclamanții, G, G, -, -, și, împotriva sentinței civile nr. 3834/25.09.2008 pronunțată de Judecătoria Dr. Tr. S, în contradictoriu cu intimații pârâți, și .
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că, potrivit art. 1, art. 5 alin. 2 șși art. 7 din Decretul - Lege nr. 61/1990 privind vânzările de locuințe din fondurile statului către populație, se pot vinde către populație locuințele construite din fondurile statului; locuințele ocupate de chiriași putând fi vândute nmai acestora pe baza cererilor adresate direct unităților specializate în vânzarea locuințelor.
Art. 7 din Legea nr. 85/1992 precizează că locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
Art. 19 din Legea nr. 85/1992, republicată, prevede că sunt lovite de nulitate absolută contractele de vânzare - cumpărare încheiate cu încălcarea dispozițiilor Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, nulitatea putând fi invocată de orice persoană interesată și pe orice cale.
Din aceste dispoziții legale rezultă că titularii contractelor de închiriere ai unor astfel locuințe au dreptul de a solicita cumpărarea acestor locuințe, iar unităților deținătoare le revine obligația de a le vinde locuințele respective.
Că niciunul dintre reclamanți nu a solicitat, până la lichidarea societății deținătoare a imobilelor în care sunt situate aceste locuințe, să cumpere locuința deținută, fie în temeiul unui contract de închiriere, fie fără a exista un astfel de contract.
Că, deși reclamanții au susținut, atât prin acțiunea introductivă, cât și prin motivele de apel, că au solicitat cumpărarea acestor locuințe, atât deținătorul anterior, cât și, însă au fost refuzați, nu au făcut dovada nici că au solicitat cumpărarea acestor locuințe, nici a refuzului unităților deținătoare de a vinde, dovadă ce se putea face prin orice mijloc de probă.
Că, nefăcându-se dovada de către reclamanți că au solicitat cumpărarea locuințelor până la momentul lichidării societății ce deținea în patrimoniul său aceste locuințe, este inutil a se cerceta dacă aceste locuințe au fost sau nu construite din fondurile statului sau ale vreunei unități bugetare de stat.
Împotriva deciziei, în termen legal, au declarat recurs reclamanții, susținând că este nelegală.
În motivele de recurs reclamanții au susținut în esență că:
- că din contractul de vânzare - cumpărare încheiat între cele două societăți comerciale rezultă că imobilul reprezintă locuințe de serviciu, că imobilul a fost construit înainte de anul 1989, astfel că devine evident că a fost edificat din fondurile statului, iar faptul că acest imobil a fost construit din fondurile statului este de notorietate;
- că a dobândit acest imobil de la fostul TC, prima societate fiind o societate mixtă, iar nu o societate privată;
- că nu au fost verificate condițiile cerute de Decretul - Lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992, ceea ce conduce la singura soluție legală ce poate fi adoptată în cauză, aceea a nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare a imobilului;
- că prin decizia nr. 39/1998 a Curții Constituțională a fost respinsă excepția de neconstituționalitate a art. 19 din Legea nr. 85/1992;
- că pentru vânzarea unor astfel de imobile către chiriași trebuie îndeplinite două condiții: locuințele să fie construite din fondurile statului și reclamanții să aibă calitatea de chiriaș;
- că în speță, nu este aplicabil termenul limită de 31.12.2006 pentru finalizarea operațiunilor de vânzare a locuințelor, practica judiciară fiind unitară în a admite acțiuni asemănătoare celei de față, edificatoare fiind în acest sens decizia nr. 5/21.01.2008 a ÎCCJ - Secțiile Unite;
- că reaua - credință a pârâților și a lichidatorului judiciar care au conlucrat la încălcarea legii, reiese atât din afirmația acestora, potrivit căreia a cumpărat acest imobil de la prin licitație, deși din simpla lecturare a contractului de vânzare - cumpărare nr. 12/05.07.1998 se poate vedea că este vorba despre o vânzare - cumpărare simplă, în cuprinsul căreia se arată în mod expres că vânzarea s-a făcut, întrucât acesta este locuit de foști salariați ai C preluați de către DTS.
- că dovada refuzului unităților deținătoare de a vinde se putea face prin orice mijloace de probă, astfel că în mod greșit s-a respins solicitarea reclamanților de administrare a probei testimoniale și în felul acesta au fost privați de dreptul constituțional la apărare.
În drept, recursul este întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Recursul este fondat.
Instanțele au fost învestite de reclamanții, G, G, -, -, și, cu acțiune în anularea contractului de vânzare - cumpărare nr. 329/20.02.2008 încheiat între și, și, precum și cu obligarea acestei pârâte la vânzarea locuințelor construite din fondurile statului către locatarii acestui imobil în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990.
Reclamanții au susținut că actele prin care cei trei acționari au devenit proprietarii imobilului sunt lovite de nulitate, potrivit art. 19 din Legea nr. 85/1992.
Prin precizarea de acțiune (formulată la 25.09.2008), reclamanții au solicitat anularea contractelor de vânzare - cumpărare încheiate între și acționarii acestei societăți, contract ce are ca obiect imobilul în cauză și obligarea pârâților la vânzarea locuințelor construite din fondurile statului către locatarii acestui imobil în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990.
Imobilul în care locuiesc reclamanții a fost înstrăinat de către prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 12/15.07.1998 către DTS, imobil situat în, cu destinația de "cămin nefamiliști", inclusiv instalația solară, parter și etaj I-IV.
Acest imobil a fost înscris inițial în 5746 ca o construcție, iar ulterior, prin încheierea nr. 2823/2008, această construcție s-a dezmembrat prin apartamentare, unitățile individuale rezultate în urma apartamentării fiind înscrise în cărți funciare de la nr. 21453 DTS la nr. 21556 DTS, pe numele pârâților, și.
Reclamanții, personal sau soții acestora, au încheiat de-a lungul timpului contracte de închiriere pentru garsonierele pe care le ocupă, contractele fiind încheiate pe diferite perioade de timp cu DTS și chiar cu pârâții, și.
Deși instanțele au fost învestite cu o acțiune având două petite, respectiv nulitate contract de vânzare - cumpărare și obligație de a face, soluția adoptată de instanțe este greșită, motivarea privește doar petitul privind obligație de a face, celălalt petit referitor la nulitatea contractelor de vânzare - cumpărare încheiate între și pârâții persoane fizice este nemotivat, situație ce echivalează cu necercetarea fondului și atrage aplicarea art. 312 alin. 5 Cod procedură civilă, respectiv admiterea recursului, casarea celor două hotărâri și trimiterea cauzei spre rejudecare la Judecătoria Drobeta Turnu S.
Cu ocazia rejudecării, cadrul procesual ce urmează a se stabili în privința părților va fi următorul: reclamanții, persoane fizice și pârâții, și.
Pârâta nu va mai avea calitatea de parte, întrucât potrivit art. 40 din Decretul nr. 31/1954, persoana juridică încetează să mai aibă ființă prin dizolvare și cum a fost radiată din registrul comerțului, personalitatea sa juridică încetează, nu mai are folosința drepturilor procesuale pentru a figura ca parte în proces, deci nu mai este subiect de drept.
Se vor interpela pârâții pentru a se stabili dacă mai există alte persoane fizice ce au avut calitatea de asociați ai pentru a fi introduși în cauză și pentru ca hotărârea să le fie opozabilă, chiar dacă nu au fost părți contractante.
Întrucât se contestă contractele de vânzare - cumpărare prin care cei trei pârâți au devenit proprietarii imobilului, se va întocmi adresă lichidatorului judiciar pentru a depune hotărârile AGA din 09.01.2007 și 03.10.2007, prin care s-a dispus vânzarea.
Instanța de rejudecare va verifica modalitatea în care au fost preluați salariații de la și dacă la acel moment era societate cu capital de stat, în acest sens urmând a se întocmi adresă la Registrul Comerțului privind starea firmei de la înființare până în prezent.
Reclamanții invocă nulitatea contractelor de vânzare - cumpărare încheiate cu încălcarea art. 19 alin. 1 și 2 din Legea nr. 85/1992, potrivit cărora "Contractele de vânzare - cumpărare încheiate cu încălcarea dispozițiilor Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, sunt lovite de nulitate absolută.
Nulitatea poate fi invocată de orice persoană și pe orice cale".
Acest text de lege a făcut obiectul mai multor excepții de neconstituționalitate, finalizate prin decizii în care s-a reținut că prevederile art. 19 din Legea nr. 85/1992 reprezintă o consacrare legislativă a regimului juridic al nulității.
Astfel, prin Decizia nr. 896/05.12.2006, Curtea Constituțională a statuat că instituirea sancțiunii nulității absolute a unui contract încheiat cu încălcarea dispozițiilor legale constituie prin ea însăși o protecție a dreptului de proprietate dobândit în mod licit în deplin acord cu dispozițiile art. 44 alin. 1 teza a II-a din Constituție, potrivit cărora conținutul și limitele dreptului de proprietate sunt stabilite prin lege".
Art. 1 din Decretul - Lege nr. 61/1990 stipulează că locuințele construite din fondurile statului pot fi vândute către populație de către întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate.
Art. 5 alin. 2 din acest act normativ stipulează că locuințele ocupate de chiriași se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unităților specializate în vânzarea locuințelor.
Acest text a făcut obiectul excepției de neconstituționalitate.
Prin Decizia nr. 874/16.10.2007 a Curții Constituționale, s-a statuat că Decretul - Lege nr. 61/1990 reglementează posibilitatea cumpărării locuințelor construite din fondurile statului, de către chiriașii acestora. Legiuitorul a avut în vedere prin normele criticate protecția chiriașilor, fără a stabili vreun criteriu preferențial de diferențiere între aceștia.
Singura cerință stabilită de normele criticate este manifestarea de voință a chiriașului de a cumpăra locuința exprimată princerereaadresată unităților specializate în vânzarea locuințelor.
De altfel, prin Decizia nr. 5/21.01.2008, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - Secțiile Unite, s-a stabilit că dispozițiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile și contractelor de închiriere încheiate ulterior intrării în vigoare a legii.
Din considerentele acestei decizii, rezultă că obligația de a vinde intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuințele să fie construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unității proprietare, iar locuințele să nu facă parte din categoria celor de intervenție, în sensul art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.
Așadar, obligația de vânzare a acestor imobile este una "in rem", în raport de natura locuinței (locuință construită din fondurile unităților economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii) și nu o obligație "in personam", derivată din calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a legii.
Ca urmare, pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voință (data înaintării cererii de cumpărare și nu data intrării în vigoare a legii).
Întrucât reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 19 alin. 1 și 2 din Legea nr. 85/1992 și Decretul - Lege nr. 61/1990, în speță nefiind incidente dispozițiile OUG nr. 130/2004, instanța de rejudecare va verifica dacă blocul a fost construit din fondurile statului și în acest sens va întocmi adresă către lichidatorul judiciar pentru a înainta fișa juridică a imobilului în care se consemnează data construirii acestuia și sursa de finanțare. Se va verifica în ce modalitate s-a desființat, cine a preluat arhiva acesteia, raportat la prevederile art. 261 din Legea 31/1991, republicată, privind societățile comerciale, dacă există cereri de cumpărare formulate de reclamanți evidențiate în arhiva
Față de considerente mai sus expuse, urmează ca în baza art. 312 alin. 5 Cod procedură civilă, raportat la art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, să se admită recursul, să se caseze ambele hotărâri și să se trimită cauza spre rejudecare la Judecătoria Drobeta Turnu S.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de reclamanții, G, G, -, împotriva deciziei civile nr. 250/A din 25 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 3834 din 25 septembrie 2008, pronunțată de Judecătoria Drobeta Turnu S în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, având ca obiect anulare act.
Casează ambele hotărâri și trimite cauza spre rejudecare la Judecătoria Drobeta Turnu S.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 21 2009.
Președinte, - - - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, |
Red.Judec.-
Tehn./4 ex. 20.01.2010
Jud. fond
Jud.apel
Președinte:Mihaela Loredana Nicolau AlexandroiuJudecători:Mihaela Loredana Nicolau Alexandroiu, Nela Drăguț
