Anulare act. Decizia 1540/2009. Curtea de Apel Bucuresti

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (Jurindex)

Dosar nr- (710/2009)

Completul 5

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI

SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE

DECIZIA CIVILĂ NR. 1540

Ședința publică de la 12.11.2009

Curtea constituită din:

PREȘEDINTE: Ioana Singh

JUDECĂTOR 2: Stere Learciu

JUDECĂTOR 3: Claudiu Marius

GREFIER - I

Pe rol fiind soluționarea cererii de recurs formulată de recurentele - reclamante - și, împotriva deciziei civile nr. 1460/A/19.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - pârât și cu intimatul - intervenient forțat.

Obiectul cauzei - anulare act.

La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă personal recurenta - reclamantă - și prin avocat CU împuternicire avocațială nr. 7/2009 emisă de Baroul București - Cabinet Individual de Avocatură (fila 29) și intimatul - pârât personal și asistat de avocat, cu împuternicire avocațială nr. -/2009, emisă de Baroul București (fila 16), lipsind intimatul - intervenient forțat.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care

Apărătorii părților, având pe rând cuvântul, învederează că nu mai au alte cereri sau probe de administrat, apreciind cauza în stare de judecată.

Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.

Apărătorul recurentelor - reclamante solicită admiterea recursului, desființarea hotărârilor atacate și admiterea acțiunii așa cum a fost formulată. Nu solicită acordarea cheltuielilor de judecată.

Apărătorul și intimatul - pârât solicită respingerea recursului ca nefondat, menținerea ca legale și temeinice a hotărârilor atacate, având în vedere că din înscrisurile aflate la dosar, rezultă că recurentele aveau cunoștință de faptul că, imobilul în litigiu a fost restituit către fostul proprietar, respectiv adresa emisă de SC SA, că aveau cunoștință că, intimatul - pârât avea calitatea de proprietar al imobilului, conform contractului de vânzare cumpărară, așa cum rezulta din contractul de închiriere pentru perioada 2001 - 2004, achitând chirie, aspect care au fost reținute corect de instanțele anterioare. Nu solicită acordarea cheltuielilor de judecată.

CURTEA,

Deliberând asupra recursului de față, Curtea de APEL BUCUREȘTI constată următoarele:

Prin sentința civilă nr.9861 din data de 03.12.2007, Judecătoria Sectorului 2 Bar espins excepția decăderii din dreptul de a solicita subrogarea în drepturile cumpărătorului, a respins cererea reclamanților și de anulare parțială a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1020/2000 formulată în contradictoriu cu pârâtul și intervenientul forțat, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă, a admis excepția lipsei calității procesuale active a intervenientului forțat pe capetele de cerere având ca obiect validarea consemnațiunii și constatarea subrogării reclamantelor în drepturile cumpărătorului, a respins cererile reclamantelor având ca obiect validarea consemnațiunii și constatarea subrogării în dreptul cumpărătorului formulate în contradictoriu cu intervenientul forțat, pentru lipsa calității procesuală active a acestuia, a respins, de asemenea, cererile având ca obiect validarea consemnațiunii și constatarea subrogării în drepturile cumpărătorului formulate în contradictoriu cu pârâtul în contradictoriu cu reclamantele, a constatat inexistența dreptului de preemțiune al reclamantelor la cumpărarea imobilului și a dreptului de subrogare a acestora în drepturile cumpărătorului, a anulat oferta reclamantelor urmată de consemnațiune.

Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut următoarele:

Apartamentul nr.4 ocupat de reclamante face parte din imobilul din B,-, etaj 1, sector 2, ce a fost restituit în natură intervenientului ca urmare a revendicării acestuia de la Stat, pe cale judecătorească. În acest sens, așa cum apare menționat în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP sub nr.1020/24.08.2000 și cum este menționat și în adresa emisă de SC SA (fila 215), Judecătoria Sectorului 2 Bap ronunțat sentința civilă nr.1907/25.02.1997, rămasă irevocabilă prin decizia Curții de APEL BUCUREȘTI nr.1905/10.11.1998, prin care s-a dispus restituirea în natură a imobilului către fostul proprietar, ulterior fiind emisă dispoziția Primarului General nr.1738/22.11.1999 în baza căreia s-a procedat la predarea primirea imobilului.

La data restituirii în natură a bunului, apartamentul nr.4 din imobil era ocupat de reclamante în baza contractului de închiriere nr.16499/07.09.1999 încheiat cu Municipiul B prin mandatar SC SA.

Reclamantele au avut cunoștință despre restituirea imobilului către fostul proprietar încă de la sfârșitul anului 1999 - începutul anului 2000, așa cum reiese din adresa nr.9200/14.12.1999 comunicată de SC SA reclamantei (fila 215) coroborată cu răspunsul reclamantei la întrebarea nr.1 din interogatoriul administrat acesteia.

După restituirea în natură a bunului de la stat către intervenientul, acesta nu a notificat reclamantele cu privire la încheierea contractului de închiriere, în conformitate cu dispozițiile art.10 pct.1 din nr.OUG40/1999, dar a permis acestora să folosească în continuare imobilul, considerând valabilă locațiunea acestora până în anul 2004, așa cum a fost menționat ulterior și în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul.

În anul 2000, mai precis la data de 24.08.2000, intervenientul a înstrăinat imobilul către pârâtul, fiind încheiat în acest sens contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP sub nr.1020 (filele 20-22). Vânzătorul nu a adus la cunoștința chiriașilor intenția sa de a vinde imobilul dar a adus la cunoștința cumpărătorului faptul că etajul 1 al imobilului vândut este ocupat de chiriașul, iar mansarda de chiriașul.

Reclamantele au luat cunoștință de vânzarea imobilului ulterior, atunci când au încheiat cu noul proprietar contractul de închiriere atașat la dosar la fila 30, în care la capitolul destinat "obiectului contractului" este menționat faptul că proprietarul a dobândit titlu în baza actului de proprietate autentificat sub nr.1020/24.08.2000. Așadar, instanța urmează a constata că reclamantele au cunoscut despre vânzare și despre titlul pârâtului încă de la finalul anului 2001, de când au început să plătească chirie noului proprietar, pârâtului.

Cunoașterea calității pârâtului de "nou proprietar" al imobilului și încheierea contractului de închiriere cu acesta la sfârșitul anului 2001 au fost recunoscute de altfel de ambele reclamante la întrebarea nr.2 a interogatoriilor administrate acestora.

Mai mult, la data de 20.01.2004 reclamanta a încheiat cu pârâtul un nou contract de închiriere, în temeiul art.14 din nr.OUG40/1999, valabil pentru o perioadă de 1 an și care a fost înregistrat la Administrația Financiară sub nr.A- din 20.01.2004.

La data de 20.05.2005 a fost încheiat cu pârâtul cel de-al treilea contract de închiriere, pentru același spațiu locativ, contract ce a fost înregistrat la Administrația Financiară sub nr.A- (fila 34).

În ambele contracte înregistrate la Administrația Financiară apare menționat titlul de proprietate al pârâtului reprezentat de actul de proprietate autentificat sub nr.1020/2000.

Pe cale de consecință, instanța a înlăturat susținerile reclamantelor conform cărora au luat cunoștință despre vânzare o dată cu intenția pârâtului de a le evacua din imobil, deci din anul 2006, probele administrate în cauză tăcând dovadă asupra faptului contrar, respectiv că acestea au avut cunoștință de vânzare încă din 2001.

În toată această perioadă, cuprinsă între luna decembrie 2001 și 31.12.2005 (data ajungerii la termen a ultimului contract de închiriere) reclamantele nu au opus însă noului proprietar nerespectarea dreptului lor de preemțiune la cumpărare și nici nerespectarea de către vânzător dispozițiilor art.18-20 din OUG nr.40/1999, ceea ce echivalează cu o acceptare tacită a calității de proprietar a pârâtului.

Cu toate acestea, după comunicarea de către pârât a notificării nr.109/15.02.2006 prin care a solicitat evacuarea imobilului, reclamantele au răspuns la rândul lor cu notificare nr.354/07.03.2006, solicitând încheierea unui nou contract de închiriere și, printre altele, invocând pentru prima dată încălcarea de către vânzător a dreptului de preemțiune la vânzare.

Conform procesului verbal întocmit între părți la data de 27.09.2006 și atașat la dosar, instanța a reținut că reclamantele au comunicat pârâtului o nouă notificare nr.1662 la data de 19.09.2006 invitându-l pe acesta să se prezinte la adresa din B,-,.1,.4, sector 2 pentru predarea prețului de 30.000 USD pentru apartamentul pe care îl ocupă.

Așa cum s-a reținut în procesul verbal însușit de ambele părți și atașat la dosar, executorul judecătoresc nu s-a prezentat, iar pârâtul prin mandatar a constatat că procedura de notificare a fost viciată față de lipsa executorului judecătoresc.

Prin același proces verbal s-a reținut și faptul că reclamantele nu au prezentat pârâtului suma indicată drept preț al apartamentului, pentru încasarea căreia a fost convocat, prezentându-i-se doar un extras de cont pe numele unui terț privind un portofoliu de acțiuni ale acestuia la data de 31.08.2006. S-a mai consemnat în procesul verbal că la rândul lor reprezentanții pârâtului au refuzat să indice un număr de cont al acestuia și instituția bancară unde să i se poată vira banii.

Reclamantele nu au consemnat suma la dispoziția pârâtului dar au revenit cu o nouă notificare nr.1737/28.09.2006 (fila 12) prin care au învederat pârâtului încălcarea dreptului lor de preemțiune precum și faptul că acesta nu le-a adus la cunoștință cumpărarea spațiului "pe care îl ocupă de la în calitate de chiriași". Cu această ocazie reclamantele au arătat că înțeleg să se subroge în drepturile pârâtului și să achite acestuia prețul de 30.000 USD, invitându-l la data de 06.10.2006 la executorul judecătoresc pentru înmânarea prețului, în caz contrar suma urmând a fi consemnată la dispoziția sa.

La această notificare pârâtul a răspuns prin adresa depusă la dosar la fila 15 prin care a contestat atât dreptul reclamantelor de a se subroga în drepturile sale cât și titlul locativ al acestora cu privire la spațiul pe care îl ocupă.

Pârâtul nu s-a prezentat la executorul judecătoresc la data de 06.10.2006 (conform procesului verbal de la fila 10), iar reclamantele nu au fost în măsură să prezinte prețul de 30.000 USD, prezentând în schimb o convenție încheiată cu un terț și un extras de cont prin care au făcut dovada faptului că au posibilitatea de a face rost de suma ofertată.

Reclamantele au consemnat la CEC pe numele și la dispoziția Biroului Executorului Judecătoresc suma de 79.609,05 RON (echivalentul sumei de 28.500 USD, conform cererii de chemare în judecată), fiind emisă recipisa de consemnare nr. -/1/12.10.2002 (fila 8).

La data de 18.10.2006 reclamantele au adus la cunoștința pârâtului cu notificarea nr.1888 (fila 7) consemnarea sumei la CEC.

In drept, instanța a constatat că reclamantele și-au întemeiat cererea pe dispozițiile art.18-21 din nr.OUG40/1999 precum și pe dispozițiile codului d e procedură civilă și ale Codului civil în ceea ce privește oferta urmată de consemnațiune.

Din redactarea textului de lege, instanța a reținut că legiuitorul a prevăzut în art.18-21 din nr.OUG40/1999 obligația proprietarului ca, în cazul în care se hotărăște să vândă înainte de expirarea duratei închirierii ori atunci când nu mai dorește prelungirea contractului de închiriere, să notifice chiriașului refuzul de a încheia un nou contract de închiriere și intenția de vânzare precum și prețul la care dorește să vândă bunul, în caz contrar chiriașul putându-se subroga în dreptul cumpărătorului în termen 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește primul capăt al cererii reclamantelor, având ca obiect anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1020/24.08.2000 pentru motive de nulitate absolută, instanța a constatat că prin încheierea de ședință de la data de 06.06.2007 a fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor.

Procedând astfel, instanța a reținut din interpretarea art.18-21 din nr.OUG40/1999 că legiuitorul nu a prevăzut sancțiunea nulității actului pentru nerespectarea dreptului de preempțiune ci sancțiunea subrogării în drepturile cumpărătorului. Astfel, s-a reținut cu acea ocazie că chiriașul căruia nu i-a fost respectat dreptul de preempțiune nu are la îndemână o acțiune în anularea actului în baza OUG nr. 40/1999, dispozițiile altor acte normative anterioare neputând fi aplicate prin analogie în speța de față.

Astfel instanța a constatat că în cuprinsul Legii nr.54/1998 (în prezent abrogată) se prevedea expres în art.14 faptul că nerespectarea dispozițiilor art.5 și 6 - privitoare la dreptul de preempțiune - atrage nulitatea relativă a contractului, iar conform art.4 alin.4 din legea nr.422/2001 "monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preemțiune ale statului român (. ) ori al unităților administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării".

Așadar, atunci când s-a dorit ca sancțiunea nerespectării dreptului de preempțiune să fie anularea sau constatarea nulității actului legiuitorul a prevăzut expres acest lucru, ceea ce nu este cazul în privința nerespectării dreptului garantat de nr.OUG40/1999. În această situație sancțiunea prevăzută este alta, și anume subrogarea în drepturile cumpărătorului, ceea ce nu atrage implicit anularea actului.

În concluzie, instanța a reținut că reclamantele nu pot invoca drept motiv de nulitate a actului nerespectarea dispozițiilor nr.OUG40/1999, iar pentru a formula cererea pe calea dreptului comun acestea trebuie să dovedească calitatea de parte în contract, de succesor în drepturi al părților ori de având causa al acestora, ori, în măsura în care s-a invocat nulitatea absolută, să facă dovada interesului legitim, actual, personal și direct în formularea cererii pentru a i se putea recunoaște calitate procesuală activă.

Reclamantele nu au calitatea de succesori în drepturi ai părților contractante și nici de avânzi causa ai acestora, iar în ceea ce privește interesul în formularea, cererii de constatare a nulității absolute, acesta nu este direct și personal. Astfel, ca efect al anulării parțiale a contractului părțile ar fi puse în situația anterioară iar bunul ar reveni în patrimoniul intervenientului forțat și nicidecum în patrimoniul reclamantelor.

Față de aceste împrejurări și având în vedere că bunul ar putea intra în patrimoniu reclamantelor ca efect al subrogației și nu ca efect al anulării actului, subrogația fiind sancțiunea aplicabilă pentru nerespectarea dreptului de preempțiune, instanța a constata că reclamantele nu a calitate procesuală activă în formularea cererii de anularea parțială a contractului.

Pe cale de consecință, instanța a respins acțiunea acestora având ca obiect anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP sub nr.1020/24.08.2000 ca fiind formulată de persoane fără calitate procesuală activă.

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a intervenientului forțat pe cererea de intervenție întemeiată de reclamante pe dispozițiile art.57-59 Cod procedură civilă, instanța a analizat în raport de celelalte două capete de cerere, respectiv validarea consemnațiunii constatarea subrogării în drepturile cumpărătorului, cu care instanța a rămas investită ca urmare a admiterii excepției calității procesuale activem pe primul capăt de cerere.

Instanța a reținut că intervenientul a fost chemat în judecată în calitate de persoană care ar putea pretinde aceleași drepturi cu reclamantul, astfel că în analiza calității procesuale a acestuia a fost avută în vedere posibilitatea intervenientului de a pretinde aceleași drepturi pretinse de reclamante în invocarea subrogării în drepturile cumpărătorului și validarea ofertei urmată de consemnațiune.

Din redactarea art.19 din OUG nr.40/1999 instanța a constatat că subrogarea operează în favoarea chiriașilor cărora nu li s-a respectat dreptul de preemțiune, aceștia luând locul cumpărătorului în contractul de vânzare-cumpărare. Textul de lege nu face referire la o eventuală incidență a subrogării asupra patrimoniului vânzătorului, subrogarea având loc ulterior momentului în care dreptul de proprietate părăsește patrimoniul acestuia și fără a afecta prețul) încasarea de către vânzător a prețului vânzării de la cumpărător.

Subrogarea privește exclusiv raporturile dintre chiriași și cumpărător, motiv pentru care instanța a constatat că intervenientul nu poate pretinde un drept propriu în cererea având ca obiect constatarea subrogării reclamantelor în drepturile pârâtului.

De asemenea, în ceea ce privește oferta urmată de consemnațiune, instanța a constatat că aceasta privește exclusiv raporturile dintre creditor și debitor cu privire la plata prețului, intervenientul nefiind îndreptățit a interveni pe acest aspect al plății prețului contractului de către chiriași.

Pe cale de consecință, instanța a constatat, în ceea ce privește cererile având ca obiect validarea ofertei urmată de consemnațiune și constatarea subrogării reclamantelor în drepturile pârâtului, intervenientul nu deține calitatea de persoană ce poate pretinde aceleași drepturi cu reclamantele, astfel că în temeiul art.19 nr.OUG40/1999 raportat la art.1114,1115 cod civil și art.586 și urm. Cod procedură civilă a admis excepția lipsei calității procesuale active a acestuia pe cererea de intervenție forțată și a respins cele două cereri formulate în contradictoriu cu intervenientul forțat, în consecință.

3/ In ceea ce privește excepția decăderii reclamantelor din dreptul de a solicita subrogarea în drepturile pârâtului, unită cu fondul cauzei, instanța a respins-o pentru următoarele considerente:

Decăderea, așa cum s-a reținut în mod constant în doctrină, este sancțiunea procedurală aplicată prin lege chiriașului în condițiile art.19 pct.2 din nr.OUG40/1999 care prevede că "chiriașul va comunica proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumpărare, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a se subroga în

drepturile cumpărătorului".

Instanța a reținut așadar că decăderea este o sancțiune de drept civil ce constă în stingere dreptului subiectiv civil neexercitat în termenul prevăzut de lege.

Cu toate acestea, decăderea nu afectează în mod direct dreptul subiectiv civil, în sensul stingerii acestuia, așa cum se întâmplă în cazul prescripției de exemplu, ci doar în mod indirect.

Pe cale de consecință, având doar un efect indirect asupra dreptului subiectiv civil, instanța a reținut că decăderea nu poate fi invocată pe cale de excepție, ci doar ca apărare de fond: în cazul constatării decăderii reclamantului din dreptul de a exercita dreptul pretins pentru nerespectarea termenului legal stabilit în acest sens cererea a fost respinsă ca neîntemeiată și nu pe cale de excepție.

Pentru aceste motive, instanța:a respins excepția decăderii reclamantelor din dreptul de a solicita subrogarea, urmând ca aspectele invocate de pârât cu privire la actualitatea dreptului să fie cercetate o dată cu fondul cauzei..

Pe fondul cauzei, instanța a reținut că așa cum prevăd dispozițiile art.18 și art.21 din nr.OUG40/1999, fostul proprietar, care a recunoscut calitatea de chiriași a reclamantelor prin chiar contractul încheiat ulterior cu pârâtul, nu a adus la cunoștința reclamantelor intenția sa de a vinde apartamentul pe care acestea îl ocupau la acel moment cu titlu valabil, încălcând dreptul de preemțiune al acestora prin vânzarea întregului imobil către pârât.

Instanța a înlăturat apărările pârâtului conform cărora intenția reală a vânzătorului și a cumpărătorului era de a înstrăina, respectiv de a cumpăra întregul imobil și nu separat apartamentele din acest imobil, nimeni în afara părților contractante neputând interveni în această voință exprimată.

Instanța a constatat că în momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare erau în vigoare prevederile art.18,19 din OUG nr.40/1999 care trebuiau respectate, astfel că voința reală a părților trebuia exprimată în spiritul legii și nu în contradicție cu acesta. Așadar, atâta timp cât legea garanta dreptul de preemțiune la cumpărarea spațiilor ocupate de chiriași, proprietarul avea obligația respectării acestor dispoziții legale și nimic nu l-ar fi împiedicat să evalueze separat aceste spații, pentru a fi ofertate cu prioritate chiriașilor.

De asemenea, dreptul proprietarului nu ar fi fost cu nimic prejudiciat dacă la încheierea contractului cu pârâtul, ar fi identificat în mod separat apartamentele din imobilul vândut și ar fi evaluat prețul acestora, percepând de la cumpărător doar prețul final, de 80.000 USD.

Faptul că vânzătorul nu a respectat prevederile legii speciale nu este de natură a afecta așadar dreptul de preemțiune al chiriașilor, garantat de lege și nici dreptul acestora de a se subroga în drepturile cumpărătorului pentru spațiile pe care le ocupă.

Pe cale de consecință, instanța a reținut că simplul fapt al înstrăinării întregului imobil de către intervenient pârâtului, fără ca acesta să fie dezmembrat pe apartamente, nu a avut efecte în sensul stingerii dreptului reclamantelor de a beneficia de protecția conferită de nr.OUG40/1999, acestea având în continuare posibilitatea ca după notificarea vânzării să se subroge în drepturile cumpărătorului exclusiv cu privire la apartamentul pe care îl ocupă, cu respectarea termenului de 60 de zile prevăzut de lege.

Însă în ceea ce privește momentul în care reclamantele au invocat nerespectarea dreptului de preemțiune și subrogarea în drepturile cumpărătorului, instanța a reținut următoarele:

Conform art.19 pct.1 din nr.OUG40/1999 "dacă locuința a fost vândută unui terț în condiții sau la un preț mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului care nu a acceptat această ofertă, chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Din redactarea textului de lege instanța a constatat că pentru a opera subrogarea reclamantele aveau obligația de a plăti proprietarului prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului.

Așa cum s-a reținut în cursul judecății prin încheierea de ședință din data de 06.06.2006, termenul de 60 de zile este un termen de decădere și nu de prescripție, afectând doar indirect dreptul subiectiv civil. Sancțiunea decăderii a fost de altfel prevăzută expres și pentru neîndeplinirea de către chiriași a unei alte obligații în sarcina sa, și anume de a comunica proprietarului adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumpărare.

Interpretând dispozițiile art.19 pct.1 din nr.OUG40/1999, instanța a reținut că legiuitorul nu a prevăzut o procedură specială pentru notificarea contractului de vânzare cumpărare și, în aceste condiții, a apreciat că notificarea poate fi realizată prin orice mijloace care asigură informarea chiriașului cu privire la vânzarea imobilului de către fostul proprietar fără respectarea dreptului lor de preemțiune.

Din înscrisurile atașate la dosar coroborate cu răspunsurile reclamantelor la întrebările 1 și 2 ale interogatoriilor administrate acestora instanța a reținut că existența contractului de vânzare cumpărare a fost adusă la cunoștința reclamantelor încă din anul 2001 (decembrie), acesta fiind menționat în contractul de închiriere încheiat cu pârâtul și, mai apoi, în celelalte 2 contracte de închiriere încheiate pentru același apartament.

Reclamantele au cunoscut la finalul anului 2001 nu doar existența contractului ci, explicit, faptul că a avut loc o schimbare de proprietar, deoarece așa cum au recunoscut prin notificarea nr.1737/28.09.2006 (fila 12) acestea se considerau chiriașe în spațiul proprietarului, pentru ca mai apoi să semneze 3 contracte de închiriere cu un alt proprietar,.

În aceste condiții, instanța a reținut că notificarea contractului de vânzare-cumpărare la care face vorbire art.19 pct.1 din nr.OUG40/1999 a avut loc încă din decembrie 2001, dată de la care reclamantele au acceptat să plătească chirie pârâtului, pe care în mod tacit l-au recunoscut ca fiind noul proprietar al imobilului.

La sfârșitul anului 2001 așadar a început să curgă și termenul de 60 de zile pentru plata prețului vânzării către pârât și subrogarea în drepturile acestuia, termen care s-a împlinit cel mai târziu la începutul lunii martie 2002.

Reclamantele nu numai că nu au invocat nerespectarea dreptului lor de preemțiune și subrogarea în drepturile noului proprietar, dar au înțeles să încheie noi contracte de închiriere cu pârâtul la data de 20.01.2004 și mai apoi la 20.05.2005.

În aceste condiții, instanța a constatat că după expirarea termenului de 60 de zile de la data la care.a luat cunoștință de existența contractului de vânzare - cumpărare reclamantele au fost decăzute din dreptul de a plăti pârâtului prețul și, implicit, s-a stins și dreptul acestora de a se subroga în drepturile cumpărătorului.

Pe cale de consecință, instanța a reținut că, în mod indirect, a fost afectat și dreptul de preemțiune al reclamantelor la cumpărarea apartamentului pe care acestea îl ocupă, acesta fiind lipsit de efecte la data introducerii cererii de chemare în judecată prin aceea că nu mai poate fi invocat de reclamante ca temei al subrogării în drepturile cumpărătorului.

Instanța a admis așadar primele două capetele din cererea reconvențională, constatând la data formulării cererii de chemare în judecată inexistența dreptului de subrogare al reclamantelor și a dreptului de preemțiune al acestora la dobândirea apartamentului nr.4 din B,-,.1, sector 2 și a respins, ca neîntemeiată, cererea principală având ca obiect constatarea subrogării în drepturile cumpărătorului.

A înlăturat însă motivarea pârâtului pe aspectul inexistenței dreptului de preemțiune pentru aceea că în cauză nu au fost îndeplinite condițiile art.18 alin.1 și 2 din nr.OUG40/1999, respectiv că pentru nașterea acestui drept era necesară îndeplinirea condiției în care poate opera subrogarea, și anume contractul de închiriere al reclamantelor să nu se reînnoiască.

Articolul 21 din actul normativ prevede că "dispozițiile art.18 - 20 - privind dreptul de preemțiune al chiriașului și dreptul de a se subroga cumpărătorului sunt aplicabile și în cazul în care proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere", iar reclamantele dețineau la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare calitatea de chiriași ai fostului proprietar, așa încât le sunt aplicabile dispozițiile art.l8-20 din ordonanță. Instanța nu a putut reține așadar că dreptul de preemțiune nu s-a născut în patrimoniul reclamantelor, acesta luând naștere în baza legii, ci doar că dreptul s-a stins în mod indirect ca urmare a neîndeplinirii de către reclamante a obligației de plată a prețului în termenul de 60 de zile de la care au luat cunoștință de existența contractului de vânzare - cumpărare.

În ceea ce privește cererea având ca obiect validarea ofertei urmată de consemnațiune și cererea reconvențională având ca obiect anularea acestei oferte si a consemnațiunii, instanța a constatat următoarele:

Așa cum s-a reținut anterior, reclamantele au notificat pentru prima dată pe pârât pentru plata prețului la data de 27.09.2006, deci în afara termenului de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință despre vânzarea imobilului către acesta.

Având în vedere că în urma notificării ofertei de plată a prețului reclamantele nu au fost în măsură să prezinte ori să înmâneze reprezentantului pârâtului suma de 30.000 USD ofertată, acestea au reluat notificarea ofertei la data de 28.09.2006, pârâtul fiind invitat pentru ridicarea sumei la sediul biroului Executorului Judecătoresc în data de 06.10.2006.

Pârâtul nu s-a prezentat nici personal și nici prin reprezentant, dar la rândul lor reclamantele nu au fost în măsură să prezinte suma de bani ofertată, de 30.000 USD.

Pe cale de consecință, instanța nu a putut reține că neprezentarea pârâtului în urma ofertei adresată acestuia a echivalat cu un refuz de primire a banilor, având în vedere că reclamantele nu dețineau asupra lor suma de bani de 30.000 USD și, chiar în eventualitatea în care s-ar fi putut prezenta, reclamantele nu ar fi avut posibilitatea achitării prețului.

Consemnarea sumei la CEC a avut loc ulterior, la data de 12.10.2006, când reclamantele au depus echivalentul sumei de 28.500 USD (după cum singure au declarat în cuprinsul cererii de chemare în judecată), pe numele și la dispoziția executorului judecătoresc, conform recipisei de la fila 8 și ordinului de plată de la fila 9.

Instanța a reținut că în raport de dispozițiile art.1114, 1115 și nr.1116 Cod civil și art.586-590 Cod civil pentru a fi valabilă oferta urmată de consemnațiune estre necesar, în primul rând, ca ofertantul deponent să dețină calitatea de debitor al persoanei căreia i-a făcut oferta și față de care are un debit.

Având în vedere cele menționate anterior, în considerentele hotărârii, instanța a reținut că oferta de plată a prețului imobilului a fost realizată cu întârziere, după ce dreptul în baza căruia a fost emisă această ofertă s-a stins. Odată cu stingerea dreptului reclamantelor de subrogare în drepturile pârâtului, la expirarea celor 60 de zile de la încunoștințarea contractului de vânzare - cumpărare nr.1020/24.08.2000, a încetat și calitatea reclamantelor de debitori ai obligației de plată a prețului și, implicit, calitatea de creditor a pârâtului pe același aspect al plății prețului.

In aceste condiții, orice oferte ulterioare transmise de reclamante pârâtului pe acest aspect sunt lovite de nulitate pentru neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art.586 Cod procedură civilă și art.1115 Cod civil, acest din urmă text prevăzând la pct.1 că pentru ca oferta să fie valabilă trebuie ca aceasta, să fie făcută creditorului, ce are capacitatea de a primi sau acelui ce are dreptul de a primi pentru dansul".

Atâta timp cât pârâtul nu deține calitatea de creditor al reclamantelor, oferta de plată a prețului imobilului este lovită de nulitate.

Pe de altă parte, pentru a se constata valabilitatea ofertei instanța a reținut că art.111 pct.2 Cod civil prevede că aceasta trebuie "sa fie făcută de o persoana capabilă de a plăti".

Din rezultatul convocării cuprins în procesul verbal întocmit de executorul judecătoresc reiese că oferta nu a fost reală, sinceră și serioasă, reclamantele nefiind în măsură să prezinte la data convocării suma de bani ofertată, de 30.000 USD. De altfel, faptul că reclamantele nu deținea această sumă la data comunicării ofertei către pârât este dovedit și de recipisa de consemnare din care reiese depunerea la CEC a unei sume mai mici decât cea ofertată, de 28.500 USD în loc de 30.000 USD.

În ceea ce privește consemnațiunea, instanța a constatat că în raport de dispozițiile art.1116 Cod civil, pentru ca aceasta să fie valabilă este necesar ca debitorul să depună suma oferita în casa de depozite și consemnațiuni, cu dobânda ei până în ziua depunerii".

Prin consemnarea la CEC de către reclamante a unei sume mai mici decât cea ofertată, instanța va constata că acestea nu au respectat prevederile art.1116 pct.2 Cod civil, astfel că la rândul său procedura consemnării este viciată.

Totodată, instanța a constatat și nevalabilitatea consemnării și pentru aceea că suma a fost depusă pentru beneficiar BEJ (conform ordinului de plată de la fila 9), pe seama și la dispoziția acestuia, deși Biroul executorului judecătoresc nu deținea calitate de creditor al reclamantelor și nu este persoana căreia i-a fost transmisă oferta de plată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantele, criticând hotărârea pe motive de nelegalitate și netemeinicie, arătând în esență următoarele:

În cadrul primului motiv de apel, se arată că instanța a reținut că apelantele au avut cunoștință de retrocedare, fără a avea dovezi la dosar în acest sens, dar omite să constate că intervenientul a încălcat dispozițiile imperative ale OUG nr.40/1999, în sensul că acesta trebuia să le notifice prin intermediul executorului judecătoresc pentru a încheia un nou contract de închiriere.

În al doilea rând, se arată că prin contractul de vânzare - cumpărare le-a fost încălcat dreptul de preempțiune. Instanța reține în mod eronat că apelantele au avut cunoștință de vânzare din august 2000, arătând că numărul și data contractului de vânzare-cumpărare sunt menționate în contractele de închiriere din ianuarie 2004, cât timp aceste mențiuni nu înlocuiesc obligația de notificare.

Se arată că instanța a interpretat greșit conținutul procesului verbal din 27.09.2006 încheiat între apelante și reprezentanții pârâtului, deoarece avocații acestuia nu aveau delegație de reprezentare.

Se arată că prin notificarea nr.1662/19.09.2006, apelantele au solicitat o întrevedere pentru a-i comunica pârâtului intenția de subrogare, dar mai ales pentru a obține de la pârât datele sale personale și cele necesare plății, iar nu pentru a refuza plata.

În al treilea rând, se arată că instanța în mod greșit a admis excepția lipsei calității procesuale active în anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare, neținând cont de prevederile art. 1821 OUG nr. 40/1999. Se critică de asemenea susținerea instanței de fond, în sensul că încălcarea dreptului de preempțiune al chiriașului la înstrăinarea locuinței de către proprietar nu este sancționată cu nulitatea actului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea acestui drept, deoarece acest drept de preempțiune este reglementat de lege, și chiar în lipsa unei prevederi exprese cu privire la sancțiunea aplicabilă, legea trebuie interpretată în sensul aplicării ei, iar nu în sensul neaplicării ei.

În al patrulea rând, se arată că instanța de fond a interpretat eronat dispozițiile art.18-19 din OUG nr.40/1999, considerând că nu trebuie notificată chiriașului vânzarea imobilului de către proprietar. Conform dispozițiilor art.10 coroborat cu art.19 și 20 din OUG nr.40/1999, proprietarul este obligat ca înainte de a vinde imobilul ocupat de chiriaș, să îl notifice pe acesta prin intermediul executorului judecătoresc despre intenția sa de vânzare.

În al cincilea rând, instanța de fond a reținut în mod eronat că apelantele au cunoscut despre vânzarea imobilului încă de la finalul anului 2001, deoarece a avut contract de închiriere cu proprietarul, cât timp nu există nici un act la dosarul cauzei din care să reiasă acest fapt.

În al șaselea rând, se arată că instanța a reținut în mod greșit că apelantele nu ar fi dispus de suma de 30.000 dolari SUA, la data de 28.09.2006.

Prin decizia civilă nr.1460 A din 19.11.2008 Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins atât apelul principal cât și cererea de aderare la apel ca nefondate, pentru următoarele considerente:

În fapt, apartamentul nr. 4 ocupat de reclamante face parte din imobilul din B,-, etaj 1, sector 2, ce a fost restituit în natură intervenientului ca urmare a revendicării acestuia de la stat, pe cale judecătorească.

În acest sens, așa cum apare menționat în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP sub nr.1020/24.08.2000 și cum este menționat și în adresa emisă de SC SA (fila 215), Judecătoria Sectorului 2 Bap ronunțat sentința civilă nr.1907/25.02.1997, rămasă irevocabilă prin decizia Curții de APEL BUCUREȘTI nr.1905/10.11.1998, prin care s-a dispus restituirea în natură a imobilului către fostul proprietar, ulterior fiind emisă dispoziția Primarului General nr.1738/22.11.1999 în baza căreia s-a procedat la predarea primirea imobilului.

La data restituirii în natură a bunului, apartamentul nr.4 din imobil era ocupat de reclamante, în baza contractului de închiriere nr. 16499/07.09.1999 încheiat cu Municipiul B prin mandatar SC SA.

Reclamantele au avut cunoștință despre restituirea imobilului către fostul proprietar încă de la sfârșitul anului 1999 începutul anului 2000, așa cum reiese din adresa nr.9200/14.12.1999 comunicată de SC SA reclamantei (fila 215) coroborată cu răspunsul reclamantei lanuș la întrebarea nr.1 din interogatoriul administrat acesteia.

După restituirea în natură a bunului de la stat către intervenientul, acesta nu a notificat reclamantele cu privire la încheierea contractului de închiriere, în conformitate cu dispozițiile art. 10 pct. 1 din OUG nr.40/l999, dar a permis acestora să folosească în continuare imobilul, considerând valabilă locațiunea acestora până în anul 2004, așa cum a fost menționat ulterior și în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul.

Vânzătorul nu a adus la cunoștința chiriașilor intenția sa de a vinde imobilul, dar a adus la cunoștința cumpărătorului faptul că etajul I al imobilului vândut este ocupat de chiriașul, iar mansarda de chiriașul.

Tribunalul a mai reținut, așa cum în mod corect a constatat și prima instanță, că apelantele au luat cunoștință despre vânzarea imobilului ulterior, atunci când au încheiat cu noul proprietar contractul de închiriere atașat la dosar la fila 30, în care la capitolul destinat "obiectului contractului" este menționat faptul că proprietarul a dobândit titlu în baza actului de proprietate autentificat sub nr. 1020/24.08.2000.

Tribunalul a constatat că reclamantele au cunoscut despre vânzare și despre titlul pârâtului încă de la finalul anului 2001, de când au început să plătească chirie noului proprietar, pârâtului.

În ambele contracte înregistrate la Administrația Financiară apare menționat titlul de proprietate al pârâtului reprezentat de actul de proprietate autentificat sub nr.1020/2000.

Pe cale de consecință, în mod corect instanța a înlăturat susținerile reclamantelor conform cărora au luat cunoștință despre vânzare o dată cu intenția pârâtului de a le evacua din imobil, deci din anul 2006, probele administrate în cauză tăcând dovadă asupra faptului contrar, respectiv că acestea au avut cunoștință de vânzare încă din 2001.

În al doilea motiv de apel, se arată că prin contractul de vânzare-cumpărare le-a fost încălcat dreptul de preempțiune.

Așa cum în mod corect și explicita a arătat și instanța de fond, nu numai că apelantele nu au invocat nerespectarea dreptului lor de preemțiune și subrogarea în drepturile noului proprietar, dar au înțeles să încheie noi contracte de închiriere cu pârâtul la data de 20.01.2004 și mai apoi la data de 20.05.2005.

In aceste condiții, după expirarea termenului de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de existența contractului de vânzare-cumpărare reclamantele au fost decăzute din dreptul de a plăti pârâtului prețul și, implicit, s-a stins și dreptul acestora de a se subroga în drepturile cumpărătorului.

Pe cale de consecință, în mod indirect, a fost afectat și dreptul de preemțiune al reclamantelor la cumpărarea apartamentului pe care acestea îl ocupă, acesta fiind lipsit de efecte la data introducerii cererii de chemare în judecată prin aceea că nu mai poate fi invocat de reclamante ca temei al subrogării în drepturile cumpărătorului.

Se mai arată că instanța a reținut în mod eronat că apelantele au avut cunoștință de vânzare din august 2000, arătând că numărul și data contractului de vânzare-cumpărare sunt menționate în contractele de închiriere din ianuarie 2004, cât timp aceste mențiuni nu înlocuiesc obligația de notificare. Acest motiv de apel a fost deja analizat, la punctul anterior din prezentele considerente.

S-a mai arătat că instanța a interpretat greșit conținutul procesului verbal din 27.09.2006 încheiat între apelante și reprezentanții pârâtului, deoarece avocații acestuia nu aveau delegație de reprezentare. Totodată, s-a mai arătat că prin notificarea nr.1662/19.09.2006, apelantele au solicitat o întrevedere pentru a-i comunica pârâtului intenția de subrogare, dar mai ales pentru a obține de la pârât datele sale personale și cele necesare plății, iar nu pentru a refuza plata.

În fapt, conform procesului verbal întocmit între părți la data de 27.09.2006 și atașat la dosar, reclamantele au comunicat pârâtului o nouă notificare nr.1662 la data de 19.09.2006 invitându-l pe acesta să se prezinte la adresa din B,-,.1,.4 sector 2 pentru predarea prețului de 30.000 USD pentru apartamentul pe care îl ocupă.

Reclamantele nu au consemnat suma la dispoziția pârâtului dar au revenit cu o nouă notificare nr.1737/28.09.2006 (fila 12), prin care au învederat pârâtului încălcarea dreptului lor de preemțiune, precum și faptul că acesta nu le-a adus la cunoștință cumpărarea spațiului "pe care îl ocupă de la în calitate de chiriași". Cu această ocazie reclamantele au arătat că înțeleg să se subroge în drepturile pârâtului și să achite acestuia prețul de 30.000 USD, invitându-l la data de 06.10.2006 la executorul judecătoresc pentru înmânarea prețului, în caz contrar suma urmând a fi consemnată la dispoziția sa.

La această notificare, pârâtul a răspuns prin adresa depusă la dosar la fila 15, prin care a contestat atât dreptul reclamantelor de a se subroga în drepturile sale cât și titlul locativ al acestora cu privire la spațiul pe care îl ocupă.

La data de 18.10.2006 reclamantele au adus la cunoștința pârâtului cu notificarea nr.1888 (fila 7) consemnarea sumei la CEC.

Tribunalul a reținut că, având în vedere că nu se poate reține că neprezentarea pârâtului în urma ofertei adresată acestuia a echivalat cu un refuz de primire a banilor, având în vedere că reclamantele nu dețineau asupra lor suma de bani de 30.000 USD și, chiar în eventualitatea în care s-ar fi putut prezenta, reclamantele nu ar fi avut posibilitatea achitării prețului. Consemnarea sumei la CEC a avut loc ulterior, la data de 12.10.2006, când reclamantele au depus echivalentul sumei de 28.500 USD (după cum singure au declarat în cuprinsul cererii de chemare în judecată), pe numele și la dispoziția executorului judecătoresc, conform recipisei de la fila 8 și ordinului de plată de la fila 9.

În al treilea motiv de apel, se arată că instanța în mod greșit a admis excepția lipsei calității procesuale active în anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare, neținând cont de prevederile art.18-21 OUG nr.40/1999. Se critică, de asemenea, susținerea instanței de fond, în sensul că încălcarea dreptului de preempțiune al chiriașului la înstrăinarea locuinței de către proprietar nu este sancționată cu nulitatea actului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea acestui drept, deoarece acest drept de preempțiune este reglementat de lege, și chiar în lipsa unei prevederi exprese cu privire la sancțiunea aplicabilă, legea trebuie interpretată în sensul aplicării ei, iar nu în sensul neaplicării ei.

Tribunalul a reținut că atunci când s-a dorit ca sancțiunea nerespectării dreptului de preempțiune să fie anularea sau constatarea nulității actului legiuitorul a prevăzut expres acest lucru, ceea ce nu este cazul în privința nerespectării dreptului garantat de nr.OUG40/1999. În această situație sancțiunea prevăzută este alta, și anume subrogarea în drepturile cumpărătorului, ceea ce nu atrage implicit anularea actului.

În concluzie, reclamantele nu pot invoca drept motiv de nulitate a actului nerespectarea dispozițiilor nr.OUG40/1999, iar pentru a formula cererea pe calea dreptului comun acestea trebuie să dovedească calitatea de parte în contract, de succesor în drepturi al părților ori de având causa al acestora, ori, în măsura în care s-a invocat nulitatea absolută, să facă dovada interesului legitim, actual, personal și direct în formularea cererii pentru a i se putea recunoaște calitate procesuală activă.

Reclamantele nu au calitatea de succesori în drepturi ai părților contractante și nici deavânzi causaai acestora, iar în ceea ce privește interesul în formularea cererii de constatare a nulității absolute, acesta nu este direct și personal. Astfel, ca efect al anulării parțiale a contractului părțile ar fi puse în situația anterioară, iar bunul ar reveni în patrimoniul intervenientului forțat și nicidecum în patrimoniul reclamantelor.

Față de aceste împrejurări și având în vedere că bunul ar putea intra în patrimoniul reclamantelor ca efect al subrogației și nu ca efect al anulării actului, subrogația fiind sancțiunea aplicabilă pentru nerespectarea dreptului de preempțiune, în mod corect instanța a constatat că reclamantele nu au calitate procesuală activă în formularea cererii de anularea parțială a contractului.

Argumentul legat de faptul că legea trebuie interpretată în sensul aplicării ei, iar nu în sensul neaplicării ei nu poate fi aplicat în cazul situațiilor de excepție, cum este sancționarea unui act juridic cu nulitatea, regula fiind prezumția de valabilitate a actelor juridice, nevalabilitatea acestora trebuind să fie prevăzută în mod expres sau să nu reiasă ca fiind exclusă, cum este cazul modificării normei juridice prin schimbarea expresă a sancțiunii din nulitate în dreptul de subrogare.

În al patrulea motiv de apel, se arată că instanța de fond a interpretat eronat dispozițiile art.18-19 din nr.OUG40/1999, considerând că nu trebuie notificată chiriașului vânzarea imobilului de către proprietar. Conform dispozițiilor art.10 coroborat cu art.19 și 20 din nr.OUG40/1999, proprietarul este obligat ca înainte de a vinde imobilul ocupat de chiriaș, să îl notifice pe acesta prin intermediul executorului judecătoresc despre intenția sa de vânzare.

Tribunalul a constatat că prima instanță a reținut că legiuitorul a prevăzut în art.18-21 din nr.OUG40/1999 obligația proprietarului ca, în cazul în care se hotărăște să vândă înainte de expirarea duratei închirierii ori atunci când nu mai dorește prelungirea contractului de închiriere, să notifice chiriașului refuzul de a încheia un nou contract de închiriere și intenția de vânzare precum și prețul la care dorește să vândă bunul, în caz contrar chiriașul putându-se subroga în dreptul cumpărătorului în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Instanța a constatat că în momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare erau în vigoare prevederile art.18, 19 din nr.OUG40/1999 care trebuiau respectate, astfel că voința reală a părților trebuia exprimată în spiritul legii și nu în contradicție cu acesta. Așadar, atâta timp cât legea garanta dreptul de preemțiune la cumpărarea spațiilor ocupate de chiriași, proprietarul avea obligația respectării acestor dispoziții legale și nimic nu l-ar fi împiedicat să evalueze separat aceste spații, pentru a fi ofertate cu prioritate chiriașilor. De asemenea, dreptul proprietarului nu ar fi fost cu nimic prejudiciat dacă la încheierea contractului cu pârâtul, ar fi identificat în mod separat apartamentele din imobilul vândut și ar fi evaluat prețul acestora, percepând de la cumpărător doar prețul final, de 80.000 USD. Faptul că vânzătorul nu a respectat prevederile legii speciale nu este de natură a afecta așadar dreptul de preemțiune al chiriașilor, garantat de lege și nici dreptul acestora de a se subroga în drepturile cumpărătorului pentru spațiile pe care le ocupă.

Pe cale de consecință, prima instanță a reținut că simplul fapt al înstrăinării întregului imobil de către intervenient pârâtului, fără ca acesta să fie dezmembrat pe apartamente, nu a avut efecte în sensul stingerii dreptului reclamantelor de a beneficia de protecția conferită de nr.OUG40/1999, acestea având în continuare posibilitatea ca după notificarea vânzării să se subroge în drepturile cumpărătorului exclusiv cu privire la apartamentul pe care îl ocupă, cu respectarea termenului de 60 de zile prevăzut de lege.

Astfel, acest motiv de apel a fost gasit ca nefondat, întemeindu-se pe o critica a unei susțineri ce nu a fost regăsită în cuprinsul motivării hotărârii.

În al cincilea motiv de apel, s-a aratat că instanța de fond a reținut în mod eronat că apelantele au cunoscut despre vânzarea imobilului încă de la finalul anului 2001, deoarece a avut contract de închiriere cu proprietarul, cât timp nu există nici un act la dosarul cauzei din care să reiasă acest fapt.

Acest motiv a mai fost analizat și la punctul 14 din prezenta hotărâre, constituind primul motiv de apel.

De asemenea, și motivul șase de apel, legat de faptul că instanța a reținut în mod greșit că apelantele nu ar fi dispus de suma de 30.000 dolari SUA, la data de 28.09.2006, a mai fost analizat la punctul 16 din prezenta hotărâre.

În ceea ce privește cererea de aderare la apel formulată de către intimatul-pârât și de către intimatul intervenient, tribunalul a reținut următoarele:

Cu privire la excepția prescripției dreptului la acțiunea în anularea contractului de vânzare-cumpărare, tribunalul a constatat că aceasta a rămas fără obiect, ca urmare a admiterii excepției lipsei calității procesuale active a reclamantelor pe capătul de cerere având ca obiect anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare, soluție care a fost menținută prin prezenta decizie, astfel încât acest motiv este nefondat.

În ceea ce privește excepția prescripției dreptului de preempțiune și excepția prescripției dreptului de subrogare, în mod corect s-a reținut de către prima instanță că termenul de 60 de zile este un termen de decădere, iar nu de prescripție.

De asemenea, în mod corect a fost respinsă ca neîntemeiată excepția inadmisibilității cererii de intervenție forțată, cât timp aspectele invocate erau de fapt apărări de fond și nu chestiuni de procedură.

Cât privește excepția insuficientei timbrări, în mod corect s-a reținut că, față de reglementarea în vigoare la data introducerii cererii, cât timp nu se solicitase și repunerea în situația anterioară, cererea nu are caracterul unei acțiuni în realizare.

In sfârșit, în ceea ce privește excepția decăderii din dreptul de a solicita subrogarea, în mod corect instanța a arătat că decăderea, așa cum s-a reținut în mod constant în doctrină, este sancțiunea procedurală aplicată prin lege chiriașului în condițiile art.19 pct.2 din nr.OUG40/1999 care prevede că "chiriașul va comunica proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumpărare, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului".

Instanța a reținut așadar că decăderea este o sancțiune de drept civil ce constă în stingerea dreptului subiectiv civil neexercitat în termenul prevăzut de lege. Cu toate acestea, decăderea nu afectează în mod direct dreptul subiectiv civil, în sensul stingerii acestuia, așa cum se întâmplă în cazul prescripției de exemplu, ci doar în mod indirect.

Pe cale de consecință, având doar un efect indirect asupra dreptului subiectiv civil, instanța a reținut că decăderea nu poate fi invocată pe cale de excepție, ci doar ca apărare de fond, în cazul constatării decăderii reclamantului din dreptul de a exercita dreptul pretins pentru nerespectarea termenului legal stabilit în acest sens cererea fiind respinsă pe fond, ca neîntemeiată și nu pe cale de excepție.

Împotriva deciziei pronunțate în apel d e Tribunalul București, reclamantele și au declarat recurs, întemeindu-și criticile pe dispozițiile art.304 pct.7,8,9 Cod procedură civilă, arătând în esență următoarele:

În mod greșit, instanțele de fond au reținut faptul că reclamantele au avut cunoștință de retrocedarea imobilului către fostul proprietar - intervenientul, din anul 1999 - 2000, în condițiile în care nu există nici o dovadă în acest sens la dosar, iar fostul proprietar nu și-a îndeplinit obligația prevăzută de dispozițiile art.9 alin.3, art.10 alin.1 din nr.OUG40/1999 în sensul de a le notifica prin intermediul executorului judecătoresc pentru a încheia un nou contract de închiriere în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal.

Reclamantele au mai arătat că în mod eronat s-a reținut de instanțele de fond că ar fi avut cunoștință de vânzarea apartamentului, că au încheiat contract de închiriere cu intervenientul. În realitate, reclamantele au arătat că au avut doar contract de închiriere cu SC "" SA și apoi cu pârâtul, astfel că susținerea instanțelor de fond în sensul că termenul de 60 de zile pentru subrogarea în drepturile cumpărătorului a curs de la finele anului 2001 este lipsită de temei legal.

De asemenea, recurentele au mai arătat faptul că nu au avut cunoștință de înstrăinarea apartamentului pe care îl ocupă în calitate de chiriași, deși în mod greșit, instanțele de fond au reținut că au cunoscut acel aspect. Reclamantele au învederat instanței de recurs faptul că, în realitate au luat cunoștință de existența acestui contract abia în septembrie 2006 cu ocazia promovării acțiunii în evacuare, de către pârâtul - intimat. Reclamantele au mai susținut că înstrăinarea apartamentului s-a realizat cu nerespectarea normelor legale imperative ale art.18 și 19 din nr.OUG40/1999, deoarece vânzătorul avea obligația de a notifica reclamantelor - chiriașe despre intenția de înstrăinare împreună cu oferta de preț, prin nerespectarea acestor obligații fiind încălcat dreptul de preemțiune.

Reclamantele susțin că din contractele de închiriere încheiate cu pârâtul nu rezultă că apartamentul fusese vândut acestuia, în condițiile în care din conținutul contractelor nu rezultă prețul de vânzare al imobilului, calitate de cumpărător al pârâtului, contractele fiind încheiate cu așa numitul mandatar al proprietarului.

Recurentele, de asemenea, critică interpretarea dată de instanțele de fond contractelor de închiriere în sensul că reprezintă oferte de vânzare ce conțin prețul apartamentului și conditiile plății, echivalente cu ofertele prevăzute de art.18 - 20 din nr.OUG40/1999.

Recurentele au mai arătat că, de asemenea, instanțele de fond au interpretat eronat conținutul procesului - verbal din data de 27.09.2006, în sensul că nu s-a pus problema plății sumei de bani (care nu s-a plătit pentru că nu era disponibilă) ci scopul întrevederii a fost unul informativ. De altfel, recurentele arată că nici nu se putea proceda la plata prețului, în condiții în care avocatii pârâtului - intimat nu aveau împuternicire specială pentru primirea sumei de bani.

S-a mai susținut că instanțele de fond au interpretat greșit și conținutul notificării nr.1662/19.09.2002, în sensul că scopul real al întrevederii a fost acela de a-i comunica pârâtului intenția de a se subroga în drepturile cumpărătorului și pentru a obține datele personale ale acestuia și cele necesare plății și nu cum au interpretat instanțele de fond că recurentele au refuzat să plătească prețul din lipsă de bani. Reclamantele - recurente au mai învederat instanței de control judiciar faptul că s-au aflat în imposibilitate de a consemna prețul apartamentului la CEC pe numele pârâtului din lipsa datelor de identificare ale acestuia.

Concluzionând că și sub acest aspect instanțele de fond au interpretat greșit probele administrate în cauză și nu le-au dat sensul firesc pentru care au fost încheiate, recurentele au criticat decizia pronunțată de instanța de apel și sub aspectul greșitei soluționări (în sensul admiterii) a excepției lipsei calității procesuale active a acestora față de capătul de cerere privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare - cumpărare, fiind încheiat cu nerespectarea dispozițiilor art.18 - 19 din nr.OUG40/1999 (care reglementează dreptul de preemțiune al chiriașului).

Prin instituirea dreptului de preemțiune în favoarea chiriașului, care este de fapt un drept real, ce trebuie ocrotit în condiții similare drepturilor reale, legiuitorul a derogat de la principiul reglementat de art.480 Cod civil, potrivit căruia proprietarul poate dispune liber de bunul său, creând anumite restricții cu privire la persoanele cărora urmează să le fie înstrăinat imobilul. Susținerea instanței de fond, în sensul că încălcarea dreptului de preemțiune al chiriașului la înstrăinarea locuinței de către proprietar nu este sancționată cu nulitatea actului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea acestui drept. Nu poate fi reținută, având în vedere că dreptul de preemțiune este reglementat de lege, chiar în lipsa unei prevederi exprese cu privire la sancțiunea aplicabilă, iar legea trebuie interpretată în sensul aplicării ei, iar nu în sensul neaplicării ei.

In opinia instanțelor inferioare, evident greșită, dreptul de preemțiune al chiriașilor la cumpărarea locuințelor este o simplă prevedere legală fără aplicație practică și sancțiune, ceea ce ar însemna că însuși legiuitorul i-a oferit proprietarului posibilitatea de a nesocoti prevederile legii ori de câte ori s-ar proceda la înstrăinarea unei locuințe redobândite de fostul proprietar sau moștenitorii acestuia, de altfel raționament inadmisibil celor chemați să aplice legea atâta timp cât legiuitorul a instituit sancțiuni prin OUG nr.40/1999, precum cele solicitate de recurente, în sensul anulării actelor încheiate cu încălcarea prevederilor art.18-21 din nr.OUG40/1999.

Una din regulile regimului juridic al nulității relative este aceea că nulitatea relativă poate fi invocată doar de persoana a cărei interes a fost nesocotit la încheierea actului juridic. Or, prin încheierea contractului de vânzare cumpărare, fără a se respecta dreptul de preemțiune al chiriașului reglementat prin art.18 din nr.OUG40/1999, se nesocotește interesul chiriașului de a putea cumpăra locuința pe care o ocupa în calitate de chiriaș. Prin urmare, chiar daca chiriașul nu este parte în contractul încheiat între proprietar acesta poate invoca nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu încălcarea dreptului sau de preemțiune, justificând calitatea procesuala activă în cazul unei acțiuni în anularea unui asemenea contract.

Daca ar fi reținută susținerea instanțelor inferioare că nulitatea relativă a contractului de vânzare cumpărare poate fi invocată doar de părțile contractante, ar însemna că dreptul de preemțiune al chiriașilor la cumpărarea locuințelor ar rămâne doar o prevedere legală fără aplicație practică, ceea ce ar însemna că însuși legiuitorul i-a oferit proprietarului posibilitatea de a nesocoti prevederile legii, ori de câte ori s-ar proceda la înstrăinarea unei locuințe redobândite de fostul proprietar sau de moștenitorii acestuia.

De asemenea, conform actelor de la dosar instanța retine în mod eronat că, la notificarea ofertei din 28.09.2006 reclamantele nu ar fi dispus de suma de 30.000 $, instanța arată că deși au notificat pârâtul pentru ai plăti prețul apartamentului acestea nu ar fi fost în măsură să îi înmâneze această sumă.

Așa cum reiese din notificările adresate pârâtului din procesele verbale încheiate de executorul judecătoresc la 27.09.2006, 28.09.2006, 06.10.2006, precum și din recipisele de consemnare la CEC a prețului apartamentului suma de bani a fost disponibilă pentru plată, de a fi ridicată de pârât, însă cum acesta nu s-a prezentat la executorul judecătoresc, aceasta a fost consemnată la CEC pe numele pârâtului fiind înștiințat de executorul judecătoresc, că poate să-și ridice banii la cererea sa.

Astfel, actele încheiate de executorul judecătoresc precum și dovezile de consemnare la CEC al prețului apartamentului sunt dovezi ce nu pot fi răstălmăcite de instanța de fond după bunul său plac, acestea făcând dovada deplină că au dispus de bani pentru a-i înmâna pârâtului.

O alta interpretare eronată a instanțelor este aceea că, reține în considerente faptul că suma de bani consemnată la CEC nu se află la dispoziția pârâtului, ci la dispoziția executorului judecătoresc, evident această interpretare nu poate fi catalogată decât părtinitoare, la dosarul cauzei s-a depus notificarea executorului adresată pârâtului prin care, executorul îl înștiințează, că suma de bani se află depusă la CEC ca recipisa de consemnare se află în posesia sa și că poate să se prezinte la BEJ pentru a solicita eliberarea prețului apartamentului. In alt mod decât cel arătat nici nu se putea întrucât așa cum dispozițiile legale prevăd, executorul judecătoresc este acela care constată consemnarea, reține dovada consemnării și o eliberează persoanei căreia i-a fost destinată.

La calculul prețului apartamentului pe care-l ocupă din imobilul menționat s-a efectuat următorul mod de calcul. Din fișa tehnică a imobilului s-au luat suprafețele utile ale imobilului împărțite pe apartamente și pe unitățile aferente ale acestora ajungându-se astfel la determinarea prețului fiecărui apartament. Prețul imobilului ce este împărțit în trei apartamente si utilitățile aferente a fost plătit de pârâtul proprietar, în suma de 80.000 USD, imobilul având o suprafață totală utilă de 406 mp. Determinarea prețului a avut la bază suma totală de 80.000 USD plătita de pârâtul proprietar pentru întregul imobil, astfel 80.000 USD împărțit la 406 mp. suprafață utilă rezultă un preț de 197 USD pe mp. Raportat la suprafața de 144, 22 mp. suprafața ce reprezintă apartamentul ce-l ocupă recurentele, rezultă suma de 28.417 USD, ca preț al apartamentului calculat astfel: 144,22 mp x 197 USD = 28.417 USD. În baza acestor calcule a fost determinat prețul apartamentului ce a fost consemnat la CEC la dispoziția pârâtului proprietar.

Instanța de fond afirmă că suma de bani consemnată la CEC nu echivalează cu 30.000 $, însa instanța face această afirmație fără a arăta modul de calcul, criteriile pe baza cărora a făcut raportul leu/dolar, și de asemenea nu precizează piața monetar-valutară la care s-a referit și anume, nu se știe dacă s-a referit la schimbul valutar de pe piața liberă, la cursul valutar efectuat prin casele de schimb valutar, sau la cursul cărei bănci comerciale existente pe piață. Instanța de fond se rezumă la simpla afirmație ca sumă de bani consemnată la CEC nu echivalează cu 30.000 $ de la data consemnării, și că în aceste condiții consemnațiunea este lovită de nulitate întrucât nu respectă oferta ignorând modul de calcul arătat de reclamante, dată la care au făcut conversia leu/dolar și elementele avute în acest sens, a determinării prețului apartamentului încălcând orice prevedere legală în acest sens.

În drept, recurentele au invocat dispozițiile art.304 pct.7,8 și 9 Cod procedură civilă.

Intimatul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei pronunțate de instanța de apel ca fiind legală și temeinică. În esență, în combaterea criticilor formulate în recurs, intimatul a arătat următoarele:

Având în vedere că motivul menționat la art.304 pct.7 Cod procedură civilă nu este susținut de recurenți, intimatul argumentat temeinicia hotărârilor atacate ca fiind legale față de situațiile arătate la pct. 8 și 9 ale art. 304 Cod procedură civilă.

Astfel, în situație expusă, se învederează faptul că recurentele reclamante nu ar fi știut că noul proprietar este, iar acesta nu le-a notificat cu privire la încheierea contractului de închiriere.

Faptul că nu cunoșteau că imobilul este retrocedat este contrazis de existența adresei nr.9200/14 decembrie 1999 prin care SC SA le înștiințează că apartamentul a fost restituit, precum și din forța probantă a mărturisirii, evidențiată de răspunsurile la interogatoriu (întrebarea nr. 1) prin care recurentele recunosc ca știau de această restituire.

De asemenea și motivul de recurs privind aspectul ca intervenientul nu le-ar notificat cu privire la încheierea contractului de închiriere și acest fapt nu a fost reținut de instanțele de fond și apel nu poate fi primit.

Nici una dintre aceste instanțe nu a ignorat aspectul că intervenientul nu a încheiat contractul de închiriere cu recurentele. Faptul real constatat de către instanțe a rost că între și recurente au existat contracte de închiriere.

De asemenea, nu are relevanță pentru cauza de față lipsa acestor notificări, sancțiunea inexistenței acestora fiind prelungirea de drept a contractelor de închiriere, până la încheierea unui nou contract, aspect ce nu privește petitul acțiunii.

A doua situație privește constatarea instanțelor că chiriașii au avut cunoștință de înstrăinare a apartamentului, aspect negat de recurente.

Cu privire la acest motiv, intimatul precizează că din însăși contractul de închiriere rezultă că proprietarul a menționat titlul în baza căruia este proprietar, respectiv contractul de vânzare cumpărare nr.1020/24 august 2000, Încheiat la BNP, contract de închiriere pe care recurentele reclamante l-au semnat și în baza căruia au ocupat imobilul, plătind chirie.

Față de acest motiv de recurs, astfel cum a statuat și instanța de apel important este momentul la care recurentele au cunoscut calitatea de proprietar a intimatului, or, evident este așa, cum a fost indicat și din răspunsul la interogatoriu al recurentelor de la întrebarea 2, că acestea au avut cunoștință de calitatea de proprietar al intimatului cu ocazia încheierii contractului de închiriere, adică în anul 2001.

Mai mult decât atât, la data de 20.01.2004, recurentele au încheiat cu proprietarul un nou contract de închiriere, înregistrat la Administrația Financiară. De asemenea, a fost încheiat cu același proprietar un al doilea contract de închiriere la data de 20.05.2005,

A fortiori, intimatul a învederat instanței de recurs un aspect care ține de esența rezolvării acestei cauze: nici una dintre instanțele care au judecat această cauză, nu a asimilat vreo inacțiune a fostului proprietar ca fiind formală cu dispozițiile nr.OUG40/1999.

Astfel, toate drepturile pe care chiriașii le reclamă și le consideră lezate sunt circumscrise unor situații care nu fac obiectul nr.OUG40/1999.

Recurentele doresc în cauză validarea unei subrogări în drepturile proprietarului, însă nu fac parte din categoria care ar putea solicita exercitarea unui drept de preemțiune, deoarece nr.OUG40/1999 recunoscută ca fiind adoptată pentru protecția chiriașilor, își are ca rațiune evitarea unor probleme sociale.

Astfel, intimatul a considerat că interpretarea justă a prevederilor legale pentru speța de față este următoarea:

1) a existat un contract de închiriere valabil încheiat între SC "" SA și recurente, sub imperiul nr.OUG40/1999 imediat după apariția acestui act normativ;

2) contractul de închiriere era valabilpână Ia data de 08 mai 2004;

3) după încheierea acestui contract, la scurt timp, SC "" SA aduce la cunoștința chiriașilor că imobilul a fost retrocedat, conform dispoziției nr.1738/22 noiembrie 1999;

4) noul proprietar, nu face nici un demers pentru încheierea unui contract nou cu chiriașii, dar îi menține în imobil;

5) la momentul vânzării, în anul 2000, contractul de închiriere era în vigoare, iar chiriașii se aflau în imobil; practic ei nu mai plăteau chirie Ia SC "" SA dar nici noului proprietar;

6) domnul a suportat consecințele nerespectării obligației sale de a nu încheia contractul de închiriere, în sensul, că nu a încasat chirie și contractul s-a considerat prelungit de drept până la încheierea unui nou contract;

7) în anul 2000, pentru că nu a încheiat un nou contract cu chiriașii, atunci când a vândut, a vândut imobilul fără posesie, grevat de existența contractului de închiriere;

8) în această situație, a procedat Ia menținerea contractului de închiriere și nu a uzat de dreptul potestativ ("proprietarul poate refuza prelungirea contractelor de închiriere) prevăzut la art.14 din nr.OUG40/1999 în sensul că nu a refuzat prelungirea contractului de închiriere pentru a vinde, iar dreptul locativ al chiriașilor nu a fost afectat, ci doar transmisă nuda proprietate a imobilului altei persoane;

9) articolul 18 din nr.OUG40/1999 stipulează clar că (1) în cazul în care contractul de închiriere pentru motivul prevăzut la art. 14 afin.(2).b) (adică imobilul urmează să fie vândut), chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.

10) în speța de fată dreptul de preemțiune s-ar fi născut numai dacă acest contract de închiriere nu s-ar fi prelungit, dar era termenul expirat, deci chiriașii ar fi trebuit evacuați, dar chiriașii aveau un contract care expira în 2004.

11) contractul de închiriere a fost încheiat, cu procedura prevăzută de nr.OUG40/1999, de noul proprietar, succesiv pentru 2001, 2004 și 2005.

12) astfel, pentru subrogarea în drepturile cumpărătorilor, apreciază că recurentele nu se încadrează în dispozițiile speciale ale Legii, care dreptul la preemțiune numai pentru situația în care contractele de închiriere nu sunt prelungite de către proprietar, deci chiriașii sunt în pericolul iminent de a fi evacuați de către viitorii dobânditori. Apreciază căratio legeeste protecția chiriașilor, în sensul nelezării acestora a dreptului de a locui în imobil, iar preemțiunea există nu față de toți chiriașii, ci numai față de cei cărora proprietarul Ie refuză prelungirea contractelor și sunt pe punctul de a fi evacuați.

13) chiriașii au beneficiat de protecția oferită de nr.OUG40/1999, înțelegând să încheie contracte de închiriere în condiții avantajoase cu noul proprietar, care a respectat și suplinit întrutotul omisiunea proprietarului anterior de a încheia contracte de închiriere cu chiriașii.

Referitor la cea de a treia situație învederată, se susține că instanțele au interpretat eronat conținutul procesului verbal din data de 27 septembrie 2006 în sensul că la notificarea transmisă prin executorul judecătoresc cu privire la consemnarea sumei de bani aferente prețului evaluat de recurente s-a prezentat avocatul intimatului care a venit la întâlnire pentru informare și nu pentru a ridica suma de bani.

Din conținutul procesului verbal, astfel cum au reținut și instanțele în mod corect, reiese că recurentele nu i-au prezentat intimatului suma indicată drept preț al apartamentului, prezentându-i doar un extras de cont pe numele unui terț privind un portofoliu de acțiuni ale acestuia la data de 31 august 2006. Recurentele nu au consemnat suma la dispoziția pârâtului, dar au revenit cu o nouă notificare în 28 septembrie 2006 prin care învederat intimatului încălcarea dreptului lor de preemțiune. La acesta notificare pârâtul a răspuns printr-o adresă prin care a contestat dreptul recurentelor.

Pârâtul nu s-a prezentat la executorul judecătoresc iar recurentele nu au fost în măsură să prezinte prețul de 30.000 USD prezentând în schimb o convenție încheiată cu un terț și un extras de cont prin care au făcut dovada că au posibilitatea de a face rost de suma ofertată.

Recurentele au consemnat la CEC pe numele și la dispoziția intimatului suma de 79.609,05 (echivalentul sumei de 28.500 USD).

Trebuie menționat faptul că deși recurentele I-au notificat pe intimat în mai multe rânduri pentru a se prezenta la executor pentru primirea prețului, acestea nu au avut niciodată suma de bani, ea fiind consemnată mai târziu la dispoziția executorului judecătoresc.

Cu privire la situația a patra, acesta cuprinde aceleași date ca și precedenta, anterior dezvoltată.

În ultima situație expusa, se dezvoltă supoziția că în mod greșit instanțele au admis excepția lipsei calității procesuale active a recurentelor în anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1020/24 august 2000, pentru că nu au ținut cont de dispozițiile art. 18-20 din OUG 40/1999.

Ambele instanțe de judecată, în mod corect au reținut, în conformitate cu prevederile speciale din lege, cât și cu regulile generale din dreptul comun, nulitatea relativă a unui contract nu poate fi cerută decât de către părți, succesorii sau avânzi cauză. Cum recurentele nu rac parte din aceste categorii, intimatul consideră că în mod corect a fost soluționată această excepție.

Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea de APEL BUCUREȘTI constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

Recursul exercitat împotriva unei hotărâri care, potrivit dispozițiilor art.282¹Cod procedură civilă este susceptibilă de apel, este în concepția legiuitorului o cale extraordinară de atac, de reformare, care poate fi promovată doar pentru motive de nelegalitate, acestea fiind expres și limitativ prevăzute de dispozițiile art.304 Cod procedură civilă.

Din această perspectivă apare ca fiind imperios necesară încadrarea motivelor formulate de părți într-unul din motivele de recurs reglementate de prevăzute art.304 Cod procedură civilă, legiuitorul prevăzând totuși o atenuare a rigorii sancțiunii nulității recursului nemotivat în acord cu această exigenta, prin dispozițiile art.306 alin.3 Cod procedură civilă, care permit instanței să dea calificare corectă a criticilor formulate de părți și să le încadreze într-unul din motivele de casare sau modificare.

Față de acest cadrul legal, instanța de control judiciar constată că recurentele și-au întemeiat criticile formulate prin cererea de recurs pe dispozițiile art.304 pct.7,8,9 Cod procedură civilă.

Potrivit pct.7 al art.304 Cod procedură civilă, modificarea hotărârii se poate solicita dacă hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine cauzei. Practic, prin intermediul acestor motive de recurs se sancționează nemotivarea corespunzătoare a hotărârii atacate.

În susținerea acestui motiv de recurs, reclamantele au invocat, în esență, faptul că în mod greșit instanțele de fond au reținut că au avut cunoștință de retrocedarea imobilului către fostul proprietar din anul 1999 - 2000, faptul că au avut cunoștință despre înstrăinarea imobilului către pârâtul de la finele anului 2001 și faptul că au avut contract de închiriere cu intervenientul forțat. Recurentele susțin că, de fapt au luat cunoștință de vânzarea imobilului către pârâtul abia în septembrie 2006, cu ocazia promovării un acțiuni în evacuare, iar contractul de vânzare - cumpărare a imobilului către pârât a fost încheiat cu nerespectarea dispozițiilor art.18 - 19 din nr.OUG40/1999 care reglementează dreptul de preemțiune al chiriașului.

Analizând susținerile recurentelor (așa cum au fost expuse anterior) instanța de control judiciar a constatat că în realitate acestea critică modul de apreciere a materialului probator administrat în cauză și de stabilire a situației de fapt, lucru care nu este admisibil în faza procesuală a recursului. Față de motivul de recurs invocat de reclamante drept temei nu se poate reține incidența prevederilor legale ale art.304 pct.7 Cod procedură civilă. Astfel, o greșită apreciere a probelor, respectiv o greșită stabilire a unor elemente de fapt( in opinia recurentelor) nu poate conduce la ideea că hotărârea pronunțată în temeiul situației de fapt astfel stabilite s-ar sprijini pe motive contradictorii sau străine de natura cauzei. Examinând din perspectiva dispozițiilor art.304 pct.7 Cod procedură civilă, Curtea constată că decizia recurată este în mod corespunzător motivată, soluția pronunțată fiind în mod corect întemeiată atât în fapt cât și în drept, neexistând nici o contradicție; de asemenea, neputându-se considera că hotărârea este nemotivată sau că motivarea este superficială sau cuprinde considerente care nu au legătură cu pricina dedusă judecății. Instanța de apel a analizat punctual toate motivele de apel formulate, arătând argumentele pentru care le-a respins, soluția pronunțată fiind motivată atât sub aspectul situației de fapt (care a fost reexaminată de Tribunalul București pe baza întregului material probator administrat) cât și sub aspectul temeiului de drept.

De asemenea, recurentele au mai arătat în susținerea acestui motiv de recurs și faptul că instanțele de fond în mod greșit nu au avut în vedere faptul că înstrăinarea imobilului către pârâtul s-a realizat cu nerespectarea dispozițiilor art.18 alin.1, art.19 din nr.OUG40/1999 care consacrau dreptul de preemțiune al chiriașului și reglementeaza procedura de exercitare a acestui drept, prevăzând obligația vânzătorului de a notifica chiriașului intenția de înstrăinare a imobilului împreună cu oferta de preț. Așa cum am arătat și în considerentele care preced, nevalorificarea corespunzătoare a unor dispoziții legale sau neobservarea acestora (așa cum pretind recurentele) ceea ce ar fi condus la reținerea unei situații de fapt nereale nu poate constitui fundamentul pentru pronunțarea unei hotărâri a cărei motivare să fie viciată??? sub aspectul reținerii unor considerente care să nu aibă legătură cu obiectul cauzei deduse judecății. Neaplicarea corectă a dispozițiilor legale invocate poate fi încadrată de instanță, în virtutea rolului său activ (care în faza procesuală a recursului este consacrat de legiuitor prin prevederile art.306 alin.3 Cod procedură civilă) în dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă, motiv de recurs pe care Curtea îl va analiza ulterior.

Concluzionând, Curtea apreciază că primul motiv de recurs întemeiat pe dispozițiile art.304 pct.7 Cod procedură civilă nu este fondat, urmând a fi înlăturat ca atare.

Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs încadrat în dispozițiile art.304 pct.8 Cod procedură civilă, recurentele au susținut că instanțele de fond au interpretat eronat conținutul procesului verbal din data de 27.09.2006, cât și al notificării nr.1662/19.09.2006, arătând în esență, faptul că scopul întrevederii din data de 27.09.2006 a fost unul informativ, părțile neurmarind să plătească prețul apartamentului la acea dată precum și faptul că motivul întâlnirii pentru care s-a emis notificarea la data de 19.09.2006 a fost acela de a informa pe pârâtul - proprietarul imobilului - asupra intenției de a se subroga în drepturile cumpărătorului și mai ales pentru a obține datele personale și cele necesare plății prețului.

Analizând criticile formulate de recurente din perspectiva motivului de recurs invocat, prevăzut de dispozițiile art.304 pct.8 Cod procedură civilă, instanța de control judiciar constată că legiuitorul a recunoscut posibilitatea modificării hotărârii recurate în ipoteza în care interpretarea greșită dată de instanța inferioară vizează însăși natura sau conținutul juridic al actului juridic dedus judecății nu și în situația în care interpretarea (pretins) greșită se referă la probele administrate în cauză. Așa cum de altfel, chiar recurentele evidențiazăîn mod expresîn cererea de recurs, practic, criticile formulate se referă la interpretarea eronată a probelor administrate, sustinand ca instanțele de fond nu le-au dat sensul juridic firesc, pentru care au fost incheiate actele sus-mentionate: procesul verbal din data de 27.09.2006 și notificarea nr.1662 din data de 19.09.2006.

Având în vedere că prin motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art.304 pct.8 Cod procedură civilă se sancționează încălcarea principiului forței obligatorii a actului juridic consacrat de prevederile art.969 alin.1 Cod civil, potrivit căruia conventiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, acest motiv de recurs fiind incident în cazul în care actul juridic dedus judecății este clar atât sub aspectul fizionomiei juridice cât și al conținutului juridic, iar instanța în mod nelegal schimbă natura sau sensul, Curtea constată că cele susținute de recurente nu se încadrează în dispozițiile art.304 pct.8 Cod procedură civilă, constituind o critică a hotărârea recurate pe aspecte de netemeinicie.

În ceea ce privește ultimul motiv de recurs, reclamantele au criticat soluția de admitere a excepției lipsei calității procesuale active a acestora față de capătul de cerere având ca obiect anularea parțială a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1020/24.08.2000, în condițiile în care instanțele de fond nu au ținut cont de prevederile art.18-20 din nr.OUG40/1999.

Potrivit dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă, modificarea hotărârii se poate cere dacă este pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii sau hotărârea atacată este lipsită de temei legal. Având în vedere că recurentele invocă soluționarea acestui capăt de cerere fără ca instanțele de fond să fi dat relevanță corespunzătoare prevederilor art.18-20 din nr.OUG40/1999, și apreciază că nevalorificarea corespunzătoare a unor texte de lege incidente în cauză se subsumează greșitei aplicări a legii, Curtea constată că sub aspectul încadrării în motivele expres și limitativ prevăzute de dispozițiile art.304 Cod procedură civilă, criticile formulate se întemeiază pe punctul 9 al acestui text de lege.

În esență, recurentele au susținut că dreptul de preemțiune este recunoscut chiriașului de către dispozițiile art.18 - 20 din nr.OUG40/1999 (care reglementează și procedura ce trebuia urmată pentru exercitarea acestui drept) ca fiind o limitare adusă dreptului de proprietate al titularului, a cărui nerespectare este sancționată cu nulitatea actului de înstrăinare. Recurentele au mai învederat instanței de recurs că este eronată soluția instanțelor inferioare, în sensul că nerespectarea dreptului de preemțiune nu este sancționată cu nulitatea într-o astfel de situație dreptul prioritar la cumpărare acordat de lege chiriașului având o existență pur formală, rămânând doar la nivel declarativ și fiind lipsit de substanță.

Procedând la o analiză sistematică a textelor legale aplicabile, dispozițiile art.18 - 21 din nr.OUG40/1999, Curtea de APEL BUCUREȘTI constată că în concepția legiuitorului care a edictat acest act normativ, sancțiunea nerespectării dreptului de preemțiune nu este nulitatea actului de înstrăinare ci una specifica și anume subrogarea chiriașului în drepturile cumpărătorului prin plata prețului în termen de 60 de zile de la data notificării contractului de vânzare - cumpărare intervenit. Această sancțiune a subrogării prezintă avantajul eficacității față de cea a nulității, deoarece corespunde mai bine interesului chiriașului - titular al dreptului de preemțiune (nerespectat de proprietar la înstrăinarea imobilului) întrucât dă posibilitatea chiriașului ca, prin plata prețului, să preia drepturile cumpărătorului și să ajungă în proprietatea imobilului. Sancțiunea nulității nu ar face altceva decât să lipsească de efecte juridice actul de înstrăinare nevalabil încheiat, datorită încălcării dreptului de preemțiune al chiriașului, imobilul reintrând în patrimoniul proprietarului - locator, grație efectului retroactiv al acestei sancțiuni civile.

În mod corect au reținut, instanțele de fond, faptul că, în ipoteza în care legiuitorul a intenționat să sancționeze cu nulitatea nerespectarea dreptului de preemțiune, s-a prevăzut în mod expres această sancțiune, situație care nu se regăsește în cauza de față.

Raționamentul instanțelor de fond sub acest aspect este corect și legal (și nicidecum inadmisibil, așa cum arată recurentele), iar faptul că în cadrul procedurii de exercitare a dreptului de preemțiune reglementată de prevederile art.18-21 din nr.OUG40/1999, legiuitorul a prevăzut sancțiunea nulității absolute pentru a impune cu strictețe și a pedepsi cu rigurozitate nerespectarea unor cerințe formale în cadrul acestei proceduri (cum ar fi precizarea obligatorie a prețului în notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere) nu poate conduce la concluzia aplicării acestei sancțiuni și în ipoteza înstrăinării imobilului fără respectarea dreptului chiriașului (de preemțiune), în condițiile în care opțiunea legiuitorului s-a îndreptat către o altă soluție (subrogarea chiriașului în drepturile cumpărătorului).

Instanțele de fond au făcut o analiză aprofundată a capătului de cerere având ca obiect nulitatea parțială a contractului de vânzare - cumpărare prin care s-a transmis proprietatea imobilului către pârâtul - intimat, examinând cererea și din perspectiva dreptului comun. Astfel, în mod corect s-a reținut că reclamantele nu se pot prevala de nulitatea relativă deoarece nu pot dovedi calitatea de parte a contractului, nefiind nici succesori și nici avânzi cauză ai părților contractante. În ceea ce privește nulitatea absolută, în mod corect s-a reținut lipsa unui interes direct și personal care să confere reclamantelor legitimitate procesuală prin promovarea unei astfel de cereri.

În dezvoltarea motivelor de recurs formulate, reclamantele au învederat instanței de recurs faptul că în concordanță cu regimul juridic al nulității relative, legitimitate procesuală activă are orice persoană care are un interes sau al cărui interes a fost încălcat la încheierea contractului juridic. Din punct de vedere teoretic, susținerile recurentelor sunt corecte, însă trebuie observat în speță, faptul că, pentru reclamante, existența unui astfel de interes legitim este strâns legată de dreptul de preemțiune recunoscut de dispozițiile legale aplicabile în cauză, art.18 - 21 din nr.OUG40/1999. Or, potrivit prevederilor acestui act normativ, sancțiunea încălcării dreptului de preemțiune nu este nulitatea actului de înstrăinare ci subrogarea în drepturile cumpărătorului. Pe cale de consecință, pentru a putea invoca nulitatea pe dispozițiile dreptului comun, rămâne ca reclamantele să fi putut să probeze existența acestui interes legitim prin calitatea de succesori în drepturi sau având - cauză ai părților, condiție care nu poate fi îndeplinită, așa cum în mod corect au reținut și instanțele de fond.

Pentru toate aceste argumente, Curtea apreciază că instanțele de fond au făcut o aplicare corectă a dispozițiilor legale aplicabile în cauză, și în consecință va înlătura ca nefondat și acest motiv de recurs.

În finalul cererii de recurs (punctul VI), reclamantele au invocat greșita interpretare a unor probe administrate în cursul judecății în sensul că instanțele de fond au reținut în mod greșit faptul că la data notificării ofertei din data de 28.09.2006, nu ar fi dispus de suma de 30.000 Euro (deși recurentele reclamante aveau suma de bani disponibilă și pentru a plăti, dar pârâtul nu s-a prezentat la biroul executorului judecătoresc), precum și faptul că suma de bani consemnată la CEC nu se afla la dispoziția pârâtului - intimat ci a executorului judecătoresc. De asemenea, recurentele au mai criticat hotărârea atacată și sub aspectul legat de suma de bani consemnată la CEC nu ar echivala cu 30.000 Euro, fără să arate modul de calcul și la ce curs valutar s-a raportat.

Recurentele nu au încadrat în drept criticile formulate în raport de dispozițiile art.304 Cod procedură civilă, motiv pentru care în virtutea prevederilor art.306 alin.3 Cod procedură civilă, instanța va proceda la calificarea legală a acestor critici, evident în limitele motivelor de casare, respectiv de modificare, reglementate de art.304 Cod procedură civilă.

Având în vedere că la punctul III al motivelor formulate de recurente, acestea au criticat interpretarea dată de instanțele de fond unor probe administrate în cursul judecății, încadrând aceste critici în raport de motivul prevăzut de dispozițiile art.304 pct.8 Cod procedură civilă, Curtea constată că și criticile de la punctul VI din cererea de recurs sunt formulate în aceeași măsură și vizează tot o interpretare eronată (așa cum de altfel chiar recurentul arată expres în dezvoltarea acestor critici) a probele avute în vedere de instanță, subsumându-se criticii aceluiași motiv de recurs de la punctul III din cererea de recurs, și anume art.304 pct.8 Cod procedură civilă.

Fără a relua toată argumentația expusă anterior, Curtea reține că dispozițiile art.304 pct.8 Cod procedură civilă permit reformarea hotărârii atacate doar în ipoteza în care interpretarea eronată se referă la actul juridic dedus judecății și nu la mijloacele de probă administrate în cursul soluționării cauzei, pentru stabilirea situației de fapt, motiv pentru care instanța de control judiciar apreciază criticile ca nepertinente și nefondate.

Pentru toate aceste considerente, Curtea de APEL BUCUREȘTI, văzând și dispozițiile art.312 Cod procedură civilă, va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurentele - reclamante și împotriva deciziei civile nr.1460 din data de 19.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul - pârât și cu intimatul - intervenient forțat.

IREVOCABILĂ.

Pronunțată în ședință publică, azi 12.11.2009.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR

- - - - - -

GREFIER

Red.

Tehnodact.

Ex.2/8.12.2009

Secția a III-a Civ. -

- -

Jud.sector 2. -

Președinte:Ioana Singh
Judecători:Ioana Singh, Stere Learciu, Claudiu Marius

#Judecator Ioana Singh

Anulare act. Decizia 1540/2009. Curtea de Apel Bucuresti

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Anulare act. Decizia 1540/2009. Curtea de Apel Bucuresti