Anulare act. Decizia 382/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (2443/2008)
ROMANIA
CURTEA DE APEL
SECȚIA A III-A CIVILĂ
SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr. 382
Ședința publică de la 25.02.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Andreea Doris Tomescu
JUDECĂTOR 2: Ioana Aurora Herold
JUDECĂTOR:
GREFIER:
Pe rol fiind soluționarea recursului promovat de recurenții - reclamanți, -, - I -, împotriva deciziei civile nr.914/A/09.07.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți SC " " SRL, -, -.
Obiectul pricinii - nulitate contract vânzare - cumpărare.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă intimații - pârâți SC " " SRL, -, - prin apărător, în baza împuternicirii avocațiale nr.-/2008, emisă de Baroul Timiș - Cabinet Individual (fila 19), lipsind recurenții - reclamanți, -, - I -.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Curtea, din oficiu, pune în discuție excepția tardivității recursului, invocată prin întâmpinare.
Apărătorul intimaților - pârâți susține că celălalt avocat a invocat excepția.
Curtea, după deliberare, respinge excepția tardivității formulării recursului, apreciind că la dosar există plicul care poartă data de 10.10.2008 dată în raport de care recursul este declarat în termen.
Apărătorul intimaților - pârâți solicită respingerea recursului formulat de -, față de următoarele argumente:
Ambele instanțe corect au analizat pretențiile reclamantului.
Deși în mod greșit și-a întemeiat în drept cererea în constatarea nulității absolute pe dispozițiile art. 17 alin.4 din Legea nr.10/2001, acest text de lege care nu are nici o legătură cu cauza, reglementând doar dreptul de preempțiune al statului pentru anumite imobile restituite (grădinițe, școli, sedii de instanțe, ambasade, în general instituții publice), ceea ce nu este cazul de față.
Temeiul de drept al cererii fiind dispozițiile art. 18 și urm. din OUG nr.40/1999, acestea nu sancționează cu nulitatea absolută nerespectarea dreptului de preempțiune ci cu subrogația în drepturile cumpărătorului.
au fost notificați, sens în care li s-au comunicat și actul de vânzare - cumpărare, aspect reținut de ambele instanțe, iar termenul de 60 zile a fost depășit, când aveau posibilitatea formulării unei cereri de subrogație. Ulterior, la interval de 1 an, se formulează cerere de constatarea nulității absolute.
Deci, în mod corect ambele instanțe au respins acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare, contract intervenit între proprietarii care a redobândit imobilul și chiriașii, pentru nerespectarea dreptului de preempțiune.
Precizează că, în prezent imobilul este ocupat de reclamanți, cu toate că acestora li s-a propus închirierea unui alt spațiu.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 B, la data de 18 iulie 2006 reclamanții, I au chemat în judecată pe pârâții SC SRL, și, pentru ca prin hotărârea judecătorească să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2285 din 09 decembrie 2005 de Biroul Notarului Public " și " prin care a fost vândut imobilul situat în B,-, sector 4.
La data de 21.09.2006, pârâtele au formulat cerere reconvențională în contradictoriu cu reclamantul prin care au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 2963/7 din 21 iunie 2002 încheiat între Primăria Municipiului B și reclamant pentru imobilul situat în B,-, sector 4, întrucât au fost încălcate dispozițiile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 și ale art. 44 din OUG nr. 40/1999.
Prin sentința civilă nr. 5068 din 25 septembrie 2007, Judecătoria Sectorului 4 Bar espins excepția lipsei calității procesuale a reclamanților și I, ca neîntemeiată.
A respins acțiunea principală formulată de reclamanții, I împotriva pârâților SC SRL, și cererea reconvențională formulată de pârâții SC SRL, ca neîntemeiate.
Pentru a hotărî astfel, pe excepția lipsei calității procesuale a reclamanților și, invocată de pârâți prin întâmpinarea depusă în cauză, instanța a reținut că aceștia conform fișei suprafeței locative închiriate,anexă la contractul de închiriere depus în cauză (fila 15 doar fond), figurează a membrii de familie care locuiesc împreună cu titularul contractului de închiriere, situație în care au drepturi locative proprii și, evident, au interes în promovarea acțiunii în nulitatea contractului de vânzare - cumpărare încheiat de către pârâți și calitatea procesuală activă.
Pe fondul cauzei, instanța a reținut că reclamanții solicită nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare nr. 2285 din 09 decembrie 2005 încheiat la Biroul Notarului Public " și " pe motiv că nu s-a respectat dreptul de preemțiune prevăzut de art. 17 din Legea nr. 10/2001, iar prin cererea reconvențională se solicită de pârâți nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 1963 din 21 iunie 2000, întrucât a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 și ale art. 44 din OUG nr. 40/1999.
Cu privire la acțiunea principală, instanța a reținut că între părți nu s-a încheiat un contract de închiriere, așa cum prevăd dispozițiile art. 9 și 10 ale OUG. nr. 40/1999, pârâtele și, după ce prin dispoziția Primarului General din 12 octombrie 2004 și a procesului - verbal de predare - primire din 14 martie 2005 încheiat cu Consiliul General al Municipiului B - Administrația Fondului Imobiliar li s-a restituit în natură imobilul ce formează obiectul cauzei, l-au vândut pârâtei SC SRL prin actul de vânzare - cumpărare contestat, fără să notifice reclamanții cu privire la încheierea contractului de închiriere, contract ce ar fi fost opozabil pârâtei SC SRL. După vânzarea imobilului nu s-a încheiat contract de închiriere nici între reclamanți și pârâta SC SRL, instanța reținând culpa ambelor părți pentru această situație, condiție în care contractul de închiriere urmează a fi prelungit de drept potrivit art. 10 și 11 din OUG nr. 40/1999. În aceste condiții, instanța a reținut că reclamanții nu au avut și nu au un drept de preemțiune față de acest imobil, aflându-se în situația juridică descrisă la art. 11 alin 1 din OUG nr. 40/1999, drepturile lor locative născute din contractul de încheiat cu Primăria Municipiului B fiind prelungit de drept până la data încheierii noului contrat de închiriere cu actualii proprietari. Potrivit dispozițiilor legale, dreptul reclamanților de a locui în imobil până la data încheierii noului contract de închiriere cu actualii proprietari nu le conferă acestora și dreptul de preemțiune, deși SC SRL a fost de acord să preia odată cu imobilul și drepturile și obligațiile locative ale foștilor proprietari.
De altfel, OUG nr. 40/1999 nu prevede sancțiunea nulității contractului de vânzare - cumpărare în cazul nerespectării dreptului de preemțiune și potrivit art. 18 din sus menționatul act normativ, sancțiunea nerespectării acestei dispoziții este subrogarea în drepturile cumpărătorului prin plata către acesta a prețului vânzării în termen de 60 de zile de la comunicarea actului de vânzare - cumpărare. Reclamanții nu se mai află nici în acest termen, întrucât au fost notificați de către societatea pârâtă la 26 ianuarie 2006 prin executorul judecătoresc (fia 46 dosar fond) aducând la cunoștința acestora vânzarea - cumpărarea și totodată prezentarea în sensul clarificării situația juridice a raporturilor dintre părți cu privire la acest apartament.
Cu privire la cererea reconvențională formulată de către pârâte, prin care solicită nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat între Primăria Municipiului B reprezentată de Consiliul General al Municipiului B - Administrația Fondului Imobiliar și reclamantul, instanța a reținut că, deși acest contract de închiriere a fost încheiat în baza unei repartiții din 29.04.2002, ulterioară notificării adresată Municipiului B prin Primarul General conform art. 2 din Legea nr. 10/2001 la data de 11 februarie 2002 (la fila 70 din dosarul de fond este notificarea), fiind încălcate dispozițiile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 și art. 4 din OUG nr. 40/1999 potrivit cărora "sunt interzise sub sancțiunea nulității absolute închirierea în beneficiul unui nou chiriaș a unor bunuri imobile cu destinația de locuință care fac obiectul unei încuviințări", cererea nu poate fi primită.
Prin această cerere reconvențională, pârâții recunosc că acest contrat de închiriere s-a încheiat pentru un alt spațiu locativ din imobil, ceea ce presupune că între reclamanți și Primăria Municipiului B există încheiat un alt contract de închiriere, pe care pârâții nu l-au atacat și nu au solicitat nulitatea absolută a acestuia, dimpotrivă au înțeles să negocieze cu chiriașii prin notificările existente începând cu fila 46 și până la fila 59 inclusiv din dosarul de fond.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel atât reclamanții cât și pârâtele, însă apelul introdus de reclamanți nu a fost motivat, așa după cum stabilesc prevederile art. 287 pct. 3 Cod de procedură civilă.
Prin apelul declarat de pârâte este criticată hotărârea pronunțată pentru nelegalitate și netemeinicie, arătându-se că instanța de fond a motivat contradictoriu și nelegal soluția adoptată de respingere a cererii reconvenționale, cu toate că respectivul contract de închiriere a fost încheiat cu încălcarea prevederilor legale în materie a căror ignorare atrage sancțiunea nulității absolute, câtă vreme pârâtele formulaseră la Primăria Municipiului B notificarea nr. 123 din 11 februarie 2002 de restituire în natură a imobilului în litigiu potrivit Legii 10/2001.
Apelantele susțin că, în speță, nu are relevanță faptul că acest contract de închiriere a fost încheiat pentru un alt spațiu locativ din imobil, ori că nu au atacat până în prezent acest contract de închiriere și că din motive umanitare au înțeles să negocieze perfectarea unui nou contract de locațiune cu chiriașii - reclamanți.
Mai arată apelantele - pârâte că, instanța de fond a încălcat principiul disponibilității, de vreme ce s-a precizat în considerentele sentinței apelate că prin cererea reconvențională trebuia chemată în judecată în calitate de pârâtă și Primăria Municipiului B, pentru ca în contradictoriu cu aceasta să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 2963/2002.
Prin decizia civilă nr. 914 din 09 iulie 2008, Tribunalul București - Secția a III a Civilă a respins apelurile formulate de apelanții - reclamanți, și I și de către apelanții - pârâți SC SRL, și, împotriva sentinței civile nr. 5068 din 25 septembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B, ca nefondate.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a considerat că, instanța de fond, în mod just, a respins această cerere în condițiile în care reclamantul - apelant nu a avut în patrimoniul său un astfel de drept referitor la imobil, de vreme ce nu s-a încheiat un contract de închiriere între pârâtele și care au redobândit în natură prin dispoziția de restituire emisă de Primarul General bunul imobil ce fusese preluat în regimul anterior și chiriașul - titular al contractului de locațiune inițial perfectat cu Primăria Municipiului De altfel Primăria Municipiului Baa cționat în conformitate cu dispozițiile art. 9 alin. 3 din OUG nr. 40/1999 încunoștințându-l în scris pe chiriaș că imobilul respectiv a fost restituit conform Legii nr. 10/2001, și că, în acest caz, se poate încheia un nou contract de închiriere cu proprietarii care au redobândit imobilul, lucru ce nu s-a realizat în fapt, situație în care în mod corect prima instanță a reținut în considerentele sentinței apelată că reclamanții se află în ipoteza prevăzută de art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999.
Referitor la dispozițiile art. 17 alin. 4 din Legea nr. 10/2001 invocate de reclamanți ca temei de drept al cererii pe care au formulat-o se constată că nu sunt incidente în speță aceste prevederi legale, iar în ceea ce privește aplicarea art. 18 din OUG nr. 40/1999 este evident că acest text stabilește drept sancțiune în cazul nerespectării dreptului de preemțiune subrogarea în drepturile cumpărătorului prin plata către acesta a prețului vânzării, în termen de 60 de zile de la comunicarea actului de vânzare - cumpărare, acest termen fiind expirat în cazul de față.
Tribunalul a apreciat că este corectă soluția adoptată de instanța de fond și în ceea ce privește respingerea cererii reconvenționale depusă de pârâte și având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de închiriere nr. 2963/7 din 21 iunie 2002 încheiat de Primăria Municipiului B cu reclamantul pentru imobilul în litigiu, cerere având ca temei juridic dispozițiile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 și ale art. 44 din OUG nr. 40/1999, texte care stabilesc că "sunt interzise sub sancțiunea nulității absolute închirierea în beneficiul unui nou chiriaș a unor bunuri imobile cu destinația de locuință care fac obiectul unei încunoștințări".
Sub acest aspect pârâtele au făcut referire în reconvențională la notificarea nr. 123 din 11 februarie 2002 trimisă Primăriei Municipiului B de către pârâtele și și prin care solicitau restituirea în natură a imobilului din str. - în temeiul Legii nr. 10/2001, nesocotită de Primăria Municipiului B care perfectează la data de 21 iunie 2002 un nou contract de închiriere pentru un alt spațiu, din imobilul respectiv.
Referitor la cererea formulată de pârâte, în mod just, prima instanță a reținut în considerentele sentinței apelate că o astfel de cerere având ca obiect constatarea nulității unui contract nu poate fi primită câtă vreme partea care a promovat-o nu a înțeles să cheme în judecată toate părțile semnatare ale acelui contract - în speță, Primăria Municipiului B, pentru ca judecata să se poată desfășura în contradictoriu cu acestea.
Împotriva deciziei civile nr. 914 din 09 iulie 2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă, au formulat recurs reclamanții, și I.
În susținerea recursului, recurenții reiterează susținerea referitoare la faptul că nu au avut nici un moment cunoștință de retrocedarea către pârâtele și a imobilului în care locuiau în calitate de chiriași.
Pe de altă parte, nu s-a făcut nici un moment dovada faptului că recurenților le-a fost comunicată decizia de restituire în natură a imobilului către pârâtele și, nu există la dosarul cauzei nici o copie a vreunei comunicări a acestei decizii din partea Primăriei către aceștia, astfel încât nu s-a făcut niciodată o dovadă a cunoștinței recurenților despre calitatea intimaților de proprietari ai imobilului în care locuiau.
Astfel, în mod incorect, instanța a considerat că nu aveau acest drept în patrimoniu, pentru că nu au încheiat un contract de închiriere cu pârâtele și. Cum s-ar fi putut încheia un contract de închiriere cu niște persoane despre care nici măcar nu știau că există, cu atât mai mult nu aveau cunoștință de faptul că sunt noii proprietari ai imobilului.
Solicită totodată, de asemenea, să se observe, faptul că nici în instanța de fond și nici în instanța de apel, nu s-au lămurit aspectele învederate cu privire la calitatea de reprezentant al pârâtelor și a apărătorului acestora, avocatul și nici cu privire la faptul că acestea nu au fost în nici un moment citate cu privire la existența pe rolul unei instanțe române a unui astfel de proces.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, curtea constată că este nefondat pentru următoarele considerente.
Nu poate fi primită critica referitoare la greșita reținere a faptului că nu au avut în patrimoniu dreptul de preempțiune întrucât dispozițiile art. 18 alin. 1 reglementează doar situația persoanelor care au încheiat contracte de închiriere, ce nu urmează a fi prelungite, ceea ce nu este cazul în speță.
De altfel, sancțiunea nerespectării dreptului de preemțiune nu este nulitatea absolută, ci subrogarea în drepturile cumpărătorului prin plata către acesta a prețului în termen de 60 de zile, conform dispozițiilor art. 19 din OUG 40/1999.
Din acest punct de vedere, nu are nici o relevanță faptul că nu au avut cunoștință despre retrocedarea imobilului, deoarece, un eventual termen pentru subrogarea în drepturile cumpărătorului, a început să curgă de la data la care au luat cunoștință despre retrocedarea imobilului și vânzarea acestuia, respectiv data la care au fost notificați de către intimații - reclamanți. În condițiile în care, până la acest moment nu au înțeles să consemneze, eventual prețul vânzării, pentru a se respecta dispozițiile legale, termenul de 60 de zile prevăzut de lege fiind expirat, este cert că nu pot fi primite criticile formulate cu privire la o eventuală nulitate absolută a contractului de vânzare - cumpărare.
Cât privește criticile formulate cu privire la lipsa calității de reprezentant, în fața primelor două instanțe, a avocatului pentru intimatele - reclamante, curtea constată că sunt nefondate, întrucât la fila 32 din dosarul de fond și respectiv fila 39 din dosarul de apel, se află împuternicirile avocațiale din care rezultă că domnul avocat reprezintă atât pe reclamantele - persoane fizice cât și pe reclamanta - persoană juridică, situație în care, este evident că nu mai era necesară citarea acestora.
Pentru aceste considerente în baza art. 312. pr. civ cu referire la art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă, Curtea constată că recursul este nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de recurenții - reclamanți, și I, împotriva deciziei civile nr. 914 din 09 iulie 2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți SC SRL, și, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 25 februarie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
Red.
./
2ex./31.03.2009
-3.-;
Jud.-4.-
Președinte:Andreea Doris TomescuJudecători:Andreea Doris Tomescu, Ioana Aurora Herold
