Anulare act. Decizia 66/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZI A CIVILĂ Nr. 66/R/2008
Ședințapublică de la 26 Februarie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Roxana Trif JUDECĂTOR 2: Dorina Rizea Mihail Lohănel
Judecători: - -
- -
Grefier: - -
Pentru astăzi a fost amânată pronunțarea asupra recursurilor declarate de pârâții, și împotriva deciziei civile nr.287/Ap pronunțată de Tribunalul Brașov la data de 26 octombrie 2007 în dosarul civil nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în cadrul ședinței de judecată din 12 februarie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta decizie, iar instanța în vederea deliberării și pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise a amânat pronunțarea la 19 februarie 2008, apoi la data de 26.02.2008.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin decizia civilă nr. 287 din 26.10.2007, a Tribunalului Brașova fost admis apelul declarat de apelantul reclamant contradictoriu cu intimații pârâți, SC SA, Prefectul Județului B, Comuna prin primar împotriva sentinței civile nr. 1234/14.02.2007, pronunțată de Judecătoria Brașov în dosarul nr.5282/2005 pe care a modificat-o în parte în sensul că a admis acțiunea formulată și precizată de reclamantul contradictoriu cu pârâții, SC SA, Prefectul Județului B, Comuna prin primar și în consecință a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare nr.986/21.04.1997 și nr.377/14.01.1997 încheiate de pârâta SC și pârâții, și respectiv, cu privire la imobilul situat în,-. A constatat nulitatea parțială a ordinului administrativ nr. 236/16 iulie 1997 prin care pârâților le-a fost atribuit terenul aferent construcțiilor. A dispus radierea din CF NR.4108 a dreptului de proprietate al pârâților, persoane fizice. A înlăturat obligația reclamantului de plata către pârâții, a cheltuielilor de judecată în cuantum de 2.000 lei. A menținut restul dispozițiilor sentinței apelate. A obligat pe intimații pârâții să plătească apelantului reclamant suma de 405 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că în conformitate cu dispozițiile art. 50 alin.1 din Legea 10/2001,actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidența prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării" iar potrivit aliniatului 2 din același text legal,actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință".
Cu referire la primul aliniat, incidența textului este determinată de cerința ca imobilul să fie din categoria celor reglementate de acest act normativ și într-adevăr imobilul se încadrează în această categorie iar pe de altă parte actele juridice de înstrăinare trebuie să fi fost realizate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. Nu se face nici o distincție între valabilitatea sau nevalabilitatea titlului de preluare și nici cu privire la buna credință părților contractante.
Față de acestea, instanța reține incidența în cauză a acestui text legal întrucât:
Contractele de vânzare cumpărare încheiate de intimații și - nr.377/14.01.1997 și și - nr.986/21.04.1997 cu SC SRL nu îndeplinesc condițiile prevăzute de legea 112/1995, pentru a fi considerate ca valabile încheiate.
Astfel, potrivit art.9 din Legea 112/1995 chiriașii, titulari de contract ai apartamentelor care nu se restituie în natură foștilor proprietari pot opta, după expirarea termenului prevăzut de art.14( termenul de 6 luni în care persoanele îndreptățite la restituirea în natură sau după caz, la despăgubiri pot depune cereri în acest sens) pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. În speță, contractele de vânzare cumpărare au fost încheiate în data de 14.01.1997 și respectiv 21.04.1997, înainte de soluționarea cererii reclamantului de restituire în natură a imobilului, formulată în condițiile Legii 112/1995( cererea reclamantului fiind depusă în data de 19.05.1996 și soluționată în data de 29.06.1999).
Față de cele expuse, vânzarea fiind realizată fără respectarea cerințelor impuse de legea 112/1995, ea este lovită de nulitate fără a se mai impune analiza laturii subiective a părților contractante. Totuși, avându-se în vedere că s-au invocat, în apărare de către intimați buna credință a cumpărătorilor, iar prima instanță a reținut ca temei al respingerii acțiunii acest aspect, Tribunalul urmează a analiza și incidența dispozițiilor art. 50 alin 2 din legea 10/2001.
entru p. a fi valabilă vânzarea cumpărarea este necesar ca buna credință să caracterizeze atât atitudinea psihică a înstrăinătorului cât și atitudinea psihică a dobânditorului.
În privința cumpărătorilor-chiriași, buna -credință constă în convingerea acestora că au încheiat un contract cu adevăratul proprietar, cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare la momentul încheierii actului. Aceasta înseamnă că aceștia nu au cunoscut, nu trebuiau să cunoască și nu puteau să cunoască faptul că transmițătorul nu este proprietarul bunului. B credință nu va exista decât atunci când atitudinea pății este în afara oricărei îndoieli culpabile.
În speță, încheierea contractului de vânzare s-a făcut înainte ca cererea de restituie formulată de proprietar să fie soluționată. Astfel, cu minime diligente cumpărătorii puteau cunoaște situația juridică a imobilului, faptul că proprietarul a întreprins demersuri pentru redobândirea dreptului de proprietate asupra acestuia. Cererea proprietarului depusă la data de 19.05.1996 la Consiliul local nu înseamnă decât o contestare a valabilității titlului de preluare, ceea ce naște un dubiu asupra calității de proprietar a statului, dubiu care, în cazul dat, nu profită chiriașilor. chiriașilor de a-și valorifica un drept, care nu se născuse încă (în detrimentul adevăratului proprietar a cărui cerere nu fusese soluționată) constituie un element care contrazice buna credință de care aceștia se prevalează. În consecință Tribunalul apreciază că aceștia au fost de rea credință în momentul încheierii actului, neputând invoca cu succes dispozițiile art. 50 alin. 2 din Legea 10/2001. De asemenea, în mod evident și cealaltă parte contractantă - Statul a fost de rea credință.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții - persoane fizice, criticând-o pe motive de modificare prevăzute de art. 304 punctul 8 și 9 Cod procedură civilă.
În esență, în motivarea ambelor recursuri se arată că au fost respectate prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 și au fost de bună credință la încheierea contractelor de vânzare cumpărare, neavând cunoștință de intenția reclamantului de a revendica imobilul. La data încheierii actelor de vânzare cumpărare, imobilul era în proprietatea statului, nu au fost încunoștințate în vreun mod de intenția de revendicare, în cartea funciară nu era notată vreo acțiune, iar cererea formulată în baza Legii nr. 112/1995a fost respinsă.
Recursurile sunt fondate.
În fața primei instanțe, reclamantul și-a precizat acțiunea (fila 35 dosar nr. 14260/2002) arătând că, temeiul cauzei de nulitate al contractelor de vânzare cumpărare încheiate între părți conform art. 9 din Legea nr. 112/1995, îl reprezintă dispozițiile art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001. Potrivit acestui text, actul de vânzare cumpărare încheiat sub imperiul Legii nr. 112/1995 este valid dacă a fost încheiat cu bună credință, deși titlul statului de preluare a imobilului nu a fost valabil. Prin această reglementare legiuitorul a dorit salvarea actelor de înstrăinare încheiate de foștii chiriași și asigurarea stabilității circuitului civil, dând eficiență principiului fundamental al bunei credințe, care, până la proba contrarie, se prezumă că există la momentul nașterii raportului juridic translativ de proprietate.
În cadrul legal fixat de reclamant, prima instanță a stabilit că prezumția bunei credințe nu a fost răsturnată și a reținut valabilitatea contractelor de vânzare cumpărare.
Instanța de apel analizează valabilitatea contractelor de vânzare cumpărare prin prisma altui temei de drept, respectiv pe dispozițiile alineatului întâi al art. 46, conform căruia valabilitatea înstrăinării se analizează numai prin prisma respectării dispozițiilor legale, neavând vreo importanță aspectul subiectiv constând în buna sau reaua credință a părților la momentul nașterii raportului juridic.
Diferența de reglementare între cele două dispoziții legale este de esență și constituie însăși cauza acțiunii de nulitate. În condițiile stabilirii cadrului procesual în raport de prevederile alineatului doi al art. 46, invocarea în apel și a prevederilor alineatului întâi al aceluiași text nu mai era posibilă întrucât a echivalat cu schimbarea cauzei în apel, inadmisibilă conform art. 294 Cod procedură civilă. Cu toate acestea principalul motiv al admiterii apelului și în consecință a acțiunii în nulitate l-a instituit analiza incidenței textului art. 46 alin. 1, fiind încălcate prevederile art. 294 Cod procedură civilă.
Pentru considerentele arătate, întreaga apărare din recurs privitoare la incidența art. 46 alin. 1 (art. 45 alin. 1 în actuala reglementare) este înlăturată, fiind necesară analiza legalității în raport de cadrul procesual stabilit în prima instanță și analizat la modul subsidiar în apel.
Chiar și în aceste condiții tribunalul a făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 46 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 au fost respectate, pârâții persoane fizice având calitatea de chiriași și au încheiat contractul după expirarea termenului prevăzut de art. 14 din același act normativ. Susținerea că actele de înstrăinare nu sunt valabile întrucât era în curs procedura administrativă de soluționare a cererii de restituire formulată pe baza Legii nr. 112/1995 nu poate fi primită întrucât nu există o obligație legală a cumpărătorului și nici a vânzătorului în a cerceta existența pe rolul Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995 a vreunei cereri de restituire a imobilului.
Contractul nr. 377/14.01.1997 a fost încheiat într-o perioada când era în vigoare nr.HG 20/1996 care impunea suspendarea procedurii de încheiere a actului de înstrăinare numai dacă era un proces pe rolul instanței (art. 1 alin. 6), cerință neîndeplinită în cauză. Contractul nr. 986/21.04.1997 a fost încheiat când era în vigoare nr.HG 11/1997, care a instituit obligația de suspendare a perfectării actului numai dacă unitatea specializată în vânzare avea indicii că imobilul nu intră sub incidența Legii nr. 112/1995, or SC""SA nu a avut un asemenea indiciu, fiind fondată critica din recursuri în acest sens.
Instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001. În aplicarea acestui text de lege, în raport de starea de fapt stabilită corect de prima instanță și nemodificată în apel, tribunalul trebuia să analizeze îndeplinirea cerințelor textului, respectiv dacă a existat sau nu buna credință la perfectarea actului. Instanța de apel reține că nu a existat buna credință, însă pe considerentele pentru care a motivat neîndeplinirea cerințelor legale reglementate de art. 46 alin. 1, respectiv existența cererii de restituire formulată de reclamant. Așa cum s-a arătat o obligație legală nu a fost reglementată în sensul întreprinderii demersurilor de către unitatea specializată și mai ales de cumpărători în a stabili existența intenției de revendicare a imobilului.
În ce privește starea de fapt a bunei credințe, prima instanță a stabilit-o corect în raport de lipsa oricărei încunoștințări a părților contractante, a unei notări în cartea funciară a demersului de revendicare. Sub acest aspect criticile din recursuri sunt fondate și nu fac decât să releve buna credință la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare. În raport de starea de fapt reținută de prima instanță și care nu a fost modificată în apel, trebuia analizată legalitatea, respectiv incidența textului art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, de care s-a prevalat reclamantul. În raport de lipsa unei obligații legale din partea cumpărătorilor de a se interesa de existența vreunui demers de revendicare din partea fostului proprietar, mai ales că viza o altă entitate decât unitatea specializată în vânzare, întreaga motivare a incidenței art. 46 alin. 2 din decizia recurată este nelegală, textul fiind greșit aplicat și în consecință sancțiunea nulității nu este operabilă.
Față de considerentele expuse, se reține că ambele recursuri sun fondate, urmând ca decizia instanței de apel să fie modificată cu consecința păstrării sentinței primei instanțe ca fiind legală.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, urmare admiterii recursului, reclamantul intimat este obligat la plata cheltuielilor de judecată, în recurs și în apel, către recurenții și, reprezentând onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursurile declarate de pârâții și, și împotriva deciziei civile nr. 287 din 26.10.2007 a Tribunalului Brașov, pe care o modifică în tot în sensul că respinge apelul reclamantului împotriva sentinței civile nr. 1234 din 12.02.2007 a Judecătoriei Brașov, pe care o păstrează.
Obligă pe intimatul să plătească recurenților și suma de 2380 lei cheltuieli de judecată în apel și în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 26.02.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red. - / 21.03.2008
Dact. /28.03.2008
Jud. Fond:
Jud. Apel: -
Președinte:Roxana TrifJudecători:Roxana Trif, Dorina Rizea Mihail Lohănel
