Anulare act. Decizia 82/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZI A CIVILĂ Nr. 82/
Ședințapublică din 11 Martie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Roxana Trif
JUDECĂTOR 2: Dorina Rizea
JUDECĂTOR 3: Mihail Lohănel
Grefier șef secție
Pentru astăzi a fost amânată pronunțarea asupra recursului declarat de pârâții și, în contradictoriu cu intimata reclamantă, având ca obiect: "anulare act" împotriva deciziei civile nr. 373/ Ap din 10.12.2007 pronunțată de Tribunalul Brașov în dosarul civil nr-.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Proceduralegal îndeplinită.
S-a făcutreferatul cauzei de cătregrefier, după care:
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în cadrul ședinței de judecată din 4 martie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta decizie, iar instanța în vederea deliberării și pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise a amânat pronunțarea la 11.03.2008.
CURTEA
Asupra recursului civil de față.
Constată că prin sentința civilă nr. 1564/23.02.2007 Judecătoria Brașova admis în parte acțiunea formulată de reclamanta împotriva pârâților și. A dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în ,-,. 2. respins petitul având ca obiect anulare antecontract de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1148/22.02.2000 la Biroul Notarului Public, ca urmare a admiterii excepției prescripției dreptului la acțiune.
Prima instanță a reținut în esență că între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru un imobil situat în, antecontract pentru care s-a admis excepția prescripției dreptului la acțiune ce viza anularea sa, iar concomitent s-a încheiat și un contract de închiriere, a cărui durată a expirat la 31.12.2005, din acest fapt rezultând că pârâților nu li s-a transmis și posesia imobilului, iar acțiunea în evacuare este întemeiată din perspectiva art. 1436 alin. 1 și art. 480 Cod civil.
Prin decizia civilă nr. 373/10.12.2007 Tribunalul Brașova respins apelul formulat de pârâți reținând că problema fundamentală în cauză nu este dacă a existat sau nu o posesie sau folosință a imobilului, ci dacă acest contract de închiriere se putea prelungi în condițiile art. 1437 prin tacită relocațiune. Or, din clauzele contractului reiese că acesta poate fi prelungit numai de comun acord, la expirarea contractului locatorul a notificat concediul, ceea ce face să nu mai fie incidente dispozițiile art. 1438. De asemenea a fost respinsă critica referitoare la existența efectelor promisiunii bilaterlale de vânzare - cumpărare atâta timp cât imobilul se află sub incidența Legii nr. 112/1996, neputând fi înstrăinat decât după 10 ani de la cumpărare.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs apelanții - pârâți întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
În dezvoltarea criticilor se arată că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit textul art. 1437 Cod civil, privind tacita relocațiune, pentru că din probele administrate nu reiese nici o notificare expresă făcută de reclamantă la expirarea contractului de închiriere ci, dimpotrivă, există dovezi că recurenții au continuat să facă investiții și să plătească toate cheltuielile și costurile aferente imobilului, deci au continuat să-l posede și să-l folosească. De asemenea se arată că în cazul tacitei relocațiuni regula este că ea se aplică ori de câte ori nu există o prevedere contractuală expresă care să o excludă.
Se critică și confuzia făcută între efectele promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare și cele ale unui act translativ de proprietate relativ la interdicția de înstrăinare impusă de Legea nr. 112/1995.
Examinând recursul, prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta este fondat.
Între recurenți și intimată s-au încheiat la data de 22.02.2000 mai multe acte notariale, printre care o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare și un contract de închiriere, ambele pentru același imobil.
Perioada pentru care s-a încheiat contractul de închiriere a fost de 5 ani, termenul expirând la data de 31.12.2005, cu posibilitatea prelungirii prin acordul comun al părților. Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, a cărei anulare s-a solicitat, a rămas însă în ființă, fiind respins acest capăt de cerere de către prima instanță, pe excepția tardivității formulării acțiunii, și ne mai fiind atacată soluția de către partea interesată, respectiv reclamanta.
În aceste condiții, contrar celor susținute de instanța de apel, nu este indiferentă existența promisiunii bilaterale, ea este legală și trebuie avută în vedere la examinarea capătului de cerere ce vizează existența sau nu a tacitei relocațiuni, chiar mai mult decât atât, la posibilitatea instanței de a dispune evacuarea pârâților-recurenți.
În cazul unui contract de închiriere, chiriașul este un detentor precar al bunului, iar expirarea termenului de locațiuni, cu acordarea concediului, duce inerent la posibilitatea evacuării sale, în cazul în care nu părăsește de bună-voie imobilul.
În cauza de față, se reține, de către ambele instanțe că nu ne aflăm în prezența unei tacite relocațiuni pentru că la expirarea termenului proprietara a anunțat concediul, așa cum consideră prima instanță, sau că nu operează această instituție pentru că din contract reiese că prelungirea nu se poate face decât de comun acord.
În legătură cu această a doua aserțiune este de arătat că orice contract se încheie cu acordul tuturor părților, iar incidența tacitei relocațiuni este un beneficiu acordat de lege chiriașului, în dauna proprietarului neglijent sau posibil abuziv, ceea ce face ca ea să opereze de drept, în măsura în care sunt îndeplinite condițiile legale, fără a mai fi necesar acordul părților, acord prezumat de norma legală.
În ceea ce privește notificarea pârâților de către reclamantă, la dosar nu există decât un răspuns la interogatoriu în care se recunoaște că s-a purtat o discuție legată de predarea cheilor chiar la încheierea perioadei de închiriere, fapt considerat suficient de prima instanță pentru a dispune evacuarea.
Revenind la existența celor două acte notariale încheiate de părți, instanțele trebuiau să observe că, în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, pârâții nu sunt doar simpli detentori precari ai imobilului, care pot fi evacuați la încheierea locațiunii, ci sunt veritabili posesori, în baza acestui act notarial, ceea ce reprezintă un real impediment legal la evacuarea lor din imobil. Pentru evacuarea posesorilor trebuie ca actul în baza căruia au intrat în posesie să nu mai fie valabil, indiferent de cauza nevalabilității, ceea ce nu este cazul în speța dedusă judecății.
Așa fiind, în cauză nu pot fi aplicabile dispozițiile art.1436 alin. 1 Cod civil, pârâții având dubla calitate de posesori - în temeiul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și de detentori - în temeiul contractului de închiriere și, chiar dacă acest contract a expirat ei nu pot fi evacuați din spațiu în litigiu pentru că și-au păstrat calitatea de posesori, având mai mult decât folosința bunului.
În consecința, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, curtea va admite recursul, va modifica în tot decizia atacată, în sensul admiterii apelului și, ca o consecință va schimba în parte sentința atacată, respingând în totalitate acțiunea.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă pentru că reclamanta a căzut în pretenții va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată în toate instanțele, constând în onorariu de avocat, în sumă de 5372 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de și - împotriva deciziei civile nr. 373/Ap/10.12.2007 a Tribunalului Brașov, pe care o modifică în parte în sensul că:
Admite apelul declarat de pârâții și - împotriva sentinței civile nr. 1546/23.02.2007 a Judecătoriei Brașov, pe care o schimbă în parte în sensul că:
Respinge în totalitate acțiunea formulată de reclamanta împotriva pârâților și -.
din sentință dispoziția de respingere a petitului având ca obiect anularea antecontractului de vânzare cumpărare. Menține din decizie dispoziția de respingere a cererii intimatei reclamante de obligare a apelanților pârâți la plata cheltuielilor de judecată.
Obligă intimata reclamantă să plătească recurenților pârâți suma de 5372 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în toate instanțele.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 11.03.2008.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier șef sectie, |
Red. -/07.04.2008
Dact. /14.04.2008
Jud. fond:
Jud. apel: -
Președinte:Roxana TrifJudecători:Roxana Trif, Dorina Rizea, Mihail Lohănel
