Anulare act. Decizia 870/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
- Secția civilă mixtă -
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR.870/2008-
Ședința publică din 27 mai 2008
PREȘEDINTE: R - - judecător
- - - judecător
- - - judecător
- - - grefier
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de reclamanții din O, str. -, nr.15, - 3.. A,.2, Cod poștal -, jud. B și din O, str. -, nr.15, - 3.. A,.3, Cod poștal -, jud. B, în contradictoriu cu intimații pârâți: din O, str. -, nr.:. - 29,.3,.10, Cod poștal -, jud. B și din O,-/A,.2, Cod poștal -, jud. B, din O, str. -, nr.15, - 3.. A,.7, Cod poștal -, jud. B și din O, str. -, nr.15, - 3.. A,.23, Cod poștal -, jud. B, împotriva deciziei civile nr.1016/A din 04 decembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, prin care a fost schimbată în totalitate sentința civilă nr. 4202 din 11.06.2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, în dosar nr.10954/2006, având ca obiect anulare act.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi, se prezintă pentru recurenții reclamanți, - ambii lipsă, reprezentantul acestora avocat în baza împuternicirii avocațiale nr.87 din 21.12.2007 emisă de Baroul Bihor - Cabinet avocațial, pentru intimatul pârât lipsă, reprezentantul acestuia avocat în baza împuternicirii avocațiale nr.3 din 10.05.2008 emisă de Baroul Bihor - Cabinet de avocat, lipsă fiind intimații pârâți și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței cele de mai sus, precum și faptul că prezentul recurs este legal timbrat cu suma de 12 lei taxă timbru, prin chitanțele seria - nr.356-1-1 din 21.12.2007 emisă de Poșta Română și nr.78-1-103 din 18.03.2008 emisă de Primăria Municipiului O - Direcția Finanțe Locale și timbre judiciare în valoare de 0,3 lei, că la data de 22.05.2008 prin registratura instanței, a parvenit la dosar întâmpinare din partea intimatului pârât, după care:
La întrebarea instanței, reprezentanții părților arată că nu mai au probe sau cereri de formulat.
Nemaifiind probe sau cereri de formulat, instanța consideră cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul recurenților reclamanți și solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul menținerii ca legală și temeinică a sentinței instanței de fond, cu cheltuieli de judecată. În motivare arată că, s-a întocmit contract de vânzare cumpărare ce are ca obiect vânzarea uscătoriei, dar coproprietarii nu și-au dat consimțământul în fața unui notar public, fiind nevoie pentru ca vânzarea să se poată efectua, de consimțământul autentificat al proprietarilor, deoarece este vorba de o uscătorie cu teren aferent acesteia. Învederează că persoanele din tabel sunt altele decât cele înscrise în cartea funciară. Persoanele respective au fost mandatate de președintele asociației de proprietari iar mandatul este un mandat olograf sub semnătură privată și nu este autentificat, acesta fiind semnat de o terță persoană, președintele asociației. Prin acel contract se arată că toți proprietarii de bloc sunt de acord cu vinderea și modificarea uscătoriei dar acești 23 de proprietari nu există, nu ei sunt cei care au semnat tabelul, așa cum rezultă din cele 5,6 extrase de carte funciară pe care le-au scos pentru a vedea cine sunt adevărații proprietari.
Reprezentantul intimatului pârât solicită respingerea recursului și menținerea ca legală și temeinică a hotărârii instanței de apel, cu cheltuieli de judecată. În motivare arată că, în mod corect Tribunalul Bihora reținut abuzul de drept a celor doi coproprietari, aceștia din urmă opunându-se vinderii uscătoriei deoarece ei locuiesc la parterul blocului iar acoperișul pe unde se infiltra apa nu le aducea lor disconfort. Cu banii obținuți din vinderea uscătoriei s-au făcut reparații necesare salvării imobilului de la degradare, s-a renovat casa scării, s-a efectuat o ușă la intrare, etc. Învederează că nu era nevoie de o procură în formă autentică, acțiunea fiind inadmisibilă. Dă citire din decizia 1985/1991 a Curții Supreme de Justiție privind o speță similară.
În replică, reprezentantul recurenților reclamanți și arată că uscătoriile din blocurile de locuințe fac parte din proprietatea comună, indiviză, forțată și perpetuă a proprietarilor de apartamente, sunt utilizate în comun de către coproprietari și nu se poate ieși din indiviziune. Interesul intimaților pârâți este acela de a face la etaj mansardă.
Reprezentantul intimatului pârât arată că nu este o proprietate forțată și perpetuă.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă 4202 din 11.06.2007 a Judecătoriei Oradea, a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanții și împotriva pârâților, și și în consecință, s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 4453 din 29.08.2006 de, dispunându-se și anularea încheierii de intabulare nr. 34046 din 30.08.2006 și radierea înscrierilor făcute sub B 26 din CF. 24252 O și sub B 1 din CF 84297 O de B, dispunându-se restabilirea situației anterioare de CF.
Au fost obligați pârâții să plătească reclamanților 34,60 lei cheltuieli de judecată.
În motivarea hotărârii instanța a reținut că, imobilul în litigiu îl constituie uscătoria scării A, a blocului AN 3. din O, str. - -, asupra căreia au fost coproprietari proprietarii a 25 de apartamente, din care numai 23 au semnat ca fiind de acord cu vânzarea, la încheierea contractului neexistând acordul proprietarilor apartamentelor 2 și 3.
În baza actului de vânzare-cumpărare pârâtul și-a intabulat dreptul de proprietate asupra uscătoriei și a terenului aferent.
Conform Normelor Metodologice privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, uscătoria este inclusă în categoria proprietății comune, formând obiect al coproprietății forțate, adică a stării de indiviziune forțată și perpetuă, destinată a fi utilizată în comun de proprietari, situație față de care hotărârea de vânzare trebuia luată cu acordul tuturor proprietarilor, ceea ce nu s-a întâmplat.
În aceste condiții, instanța a considerat că este un temei de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare, ceea ce impune anularea atât a vânzării cât și a încheierii subsecvente.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel apelantul, solicitând în principal trimiterea cauzei spre rejudecare pentru a fi introduși în proces toți proprietarii tabulari, inclusiv soția sa, iar în subsidiar, respingerea acțiunii ca inadmisibilă.
A arătat că instanța a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului, deoarece prețul primit pentru o uscătorie de 10.000 RON se cuvenea a-i fi restituit reactualizat cu indicele de inflație potrivit principiului de drept "restitutio integrum".
Acțiunea este inadmisibilă, deoarece ea nu este o sistare de indiviziune, iar pentru a cere constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, părțile nu justifică un interes propriu care să se afle în legătură cu cauza nulității absolute a acestui act juridic, nefiind părți semnatare ale actului a cărui anulare se solicită și deci neputând avea calitate procesuală activă într-un asemenea proces.
Prin decizia civilă nr.1016/A din 04 decembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, a fost admis ca fondat apelul civil introdus de apelantul domiciliat în O,- A, - 29,. 3,. 10, cod poștal -, jud. B și cu reședința în O,- A,. 2, cod poștal -, jud. B în contradictoriu cu intimații domiciliat în O,-, - 3.. A,. 2, cod poștal -, jud. B, domiciliată în O,-, - 3.. A,. 3, cod poștal -, jud. B, domiciliat în O,-, - 3.. A,. 7, cod poștal -, jud. B și domiciliat în O,-, - 3.. A,. 23, cod poștal -, jud. B, împotriva sentinței civile nr. 4202 din 11.06.2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care a schimbat-o în totalitate, în sensul că:
A respins acțiunea formulată de reclamanții și împotriva pârâților porumb, și și a obligat pe intimații și să plătească apelantului 500 RON cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:
Asupra uscătoriei în litigiu, înscrisă în CF. col. 24259 O, nr. top. 4954/4, au avut calitatea de coproprietari toți proprietarii apartamentelor blocului AN 3.. A, situat în O,-.
Având acordul proprietarilor a 23 de apartamente din cele 25 ale blocului, pârâții și, în baza unei împuterniciri date de președintele asociației de proprietari, s-au prezentat la notar încheind actul de vânzare-cumpărare autentic 4453 din 29.08.2006 întocmit la BNP, prin care au vândut uscătoria în litigiu cumpărătorului.
Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 10.000 RON, în actul autentic specificându-se faptul că din această sumă se vor efectua lucrările de acoperiș, proiectul pentru acoperiș, montarea unei uși de termopan, interfon și zugrăvitul scării blocului.
Este adevărat că uscătoria este un bun comun aflat în coproprietate, cu destinația de a servi tuturor proprietarilor de apartamente, însă aceasta nu înseamnă că el nu poate fi înstrăinat, deoarece indiviziunea nu este atât de forțată cum este în cazul scărilor ori a liftului, încât bunul în materialitatea lui să nu poată fi înstrăinat. Deci, susținerea reclamanților, în sensul că un bun aflat în indiviziune nu poate fi înstrăinat, nu poate fi primită câtă vreme obiectul vânzării poate fi transferat în materialitatea lui.
Instanța a apreciat că hotărârea privind vânzarea uscătoriei a fost luată cu acordul tuturor proprietarilor, chiar dacă reclamanții nu au avut un consimțământ expres dat în acest sens, deoarece această hotărâre a fost luată de către Adunarea Generală a Asociației Proprietarilor, chiar dacă nu îmbracă condițiile de formă obișnuite la luarea unei asemenea hotărâri, ea rezultă în mod indubitabil din faptul că restul proprietarilor, a celor 23 de apartamente, au semnat un tabel prin care și-au exprimat consimțământul privind vânzarea.
Reclamanții nu pot invoca nici un motiv de nulitate a contractului, deoarece, fiind coproprietari, sunt obligați să se supună hotărârilor luate de asociația din care fac parte potrivit regulii că minoritatea se supune majorității.
În aceste condiții, instanța a apreciat că refuzul reclamanților de a-și da acordul constituie un abuz de drept, cu atât mai mult cu cât Adunarea Generală a Asociației a hotărât ca banii obținuți din vânzare să fie folosiți în scop comun, urmând a le profita și lor.
Instanța de apel a apreciat că instanța de fond a pronunțat o hotărâre nelegală și netemeinică, cu atât mai mult cu cât a anulat în întregime actul de vânzare-cumpărare, deși cotele indivize ale părților sunt determinate, nefiind vorba de o proprietate devălmașe ci pe o proprietate pe cote părți, fiecare având din uscătorie o cotă parte proporțională cu suprafața locativă deținută.
Proprietarii a 23 de apartamente și-au exprimat în mod neechivoc consimțământul privind vânzarea, situație față de care anularea contractului de vânzare în întregime este nelegală.
Deși s-ar putea susține că vânzarea ar putea fi anulabilă doar în ceea ce privește cota proprietarilor care nu și-au dat acordul în acest sens, o asemenea soluție nu poate fi primită, deoarece așa cum s-a arătat mai sus, refuzul lor constituie un abuz de drept și trebuie sancționat ca atare, iar pe de altă parte banii obținuți din vânzare le profită și lor, fiind inutil a se genera alte litigii vizând o eventuală sistare de indiviziune ori de restituire a prețului primit ori o acțiune privind obligarea reclamanților la plata separată a cheltuielilor privind întreținerea blocului.
Apreciind că prima instanță a pronunțat o hotărâre netemeinică și nelegală, apelul a fost admis, în sensul respingerii acțiunii, apreciindu-se totodată că nu există motive de casare cu trimitere, deoarece față de principiul disponibilității și față de soluția pronunțată în apel, nu se impune introducerea tuturor părților în proces, iar în privința susținerii că fondul nu a fost cercetat, s-a constatat că această susținere este greșită, deoarece instanța nu a fost investită nici prin acțiunea principală și nici prin acțiune reconvențională cu un capăt de cerere privind restituirea prețului.
Împotriva acestei decizii, în termen au formulat recurs reclamanții, care au solicitat admiterea acestuia, modificarea deciziei, respingerea apelului pârâtului și menținerea în tot a sentinței de fond.
În motivarea recursului s-a susținut că nu există act autentic de vânzare a uscătoriei din litigiu, vânzarea terenului aferent acesteia fiind sancționată cu nulitatea absolută.
Nu există consimțământul celor 23 de proprietari de apartamente pentru vânzarea efectuată, persoanele trecute în tabelul nominal fiind alte persoane decât adevărații proprietari ai apartamentelor din imobil.
Au mai arătat recurenții că nu există nici consimțământul coproprietarilor pentru schimbarea destinației uscătoriei cumpărate, de altfel pentru toate operațiunile efectuate nu există Hotărârea Adunării Generale a Asociației de Proprietari, care să fie de acord cu acestea.
S-a invocat că mandatul dat pârâților și nu este unul autentic, nu este datat și este dat de neproprietari, acesta fiind astfel nul.
Cu privire la prețul plătit acesta este unul nesincer și neserios, lucrările efectuate nu au fost recepționate de Adunarea Generală a Asociației de Proprietari.
este un bun indiviz în proprietate forțată și perpetuă și acesta nu poate fi înstrăinat și nici partajat. Pentru înstrăinarea bunului se impunea consimțământul unanim al proprietarilor, în speță acesta a fost inexistent.
Recurenții au interes legitim să solicite anularea contractului de vânzare cumpărare a uscătoriei, aceasta fiind în vecini față de reclamanții recurenți și extinderea acesteia i-a privat de beneficiul naturale.
Abuzul de drept a fost comis de intimații și și nu de reclamanți, cum în mod greșit a reținut instanța de apel.
Intimații s-au opus admiterii recursului, invocând că recurenții sunt de rea credință, uscătoria din litigiu a fost anterior vânzării în posesia lor exclusivă, motiv pentru care nu sunt de acord cu înstrăinarea acesteia.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor invocate și din oficiu, Curtea reține că aceasta este legală și temeinică sub toate aspectele.
Criticile recurenților sunt nefondate.
Reclamanții și sunt coproprietari asupra uscătoriei ce a fost vândută pârâtului, împreună cu alți 23 coproprietari, imobil înscris în CF. 84297
Chiar în indiviziune forțată fiind acest imobil, aceasta nu înseamnă cu nu poate fi înstrăinat, cât timp înstrăinarea acesteia este în beneficiul coproprietarilor și nu afectează în nici un fel buna folosință a imobilelor proprietate exclusivă.
Din probele administrate rezultă că, a fost în interesul coproprietarilor să se vândă uscătoria aflată în indiviziune forțată, în schimbul acesteia pârâtul, cu respectarea formalităților legale, a efectuat lucrări de reparații la spațiile comune, precum și acoperirea blocului cu acoperiș de țiglă.
Coproprietatea indiviză nefiind interzisă înstrăinarea, poate fi vândută cu acordul majorităților coproprietarilor, cât timp înstrăinarea este în interesul acestora.
Aceasta fiind stare de fapt, opoziția celor doi coproprietari raportat la acordul dat de cei 23 de coproprietari, apare ca un abuz de drept așa cum corect a reținut Tribunalul Bihor.
Aspectele invocate privind nelegalitatea vânzării, nulitatea mandatului, inexistența acordului adunării generale, prețul neserios, etc. nu pot fi invocate de reclamanți, care nu au fost parte în actele juridice respective și care nu pot invoca pe calea unei acțiuni civile, drepturi a căror titulari nu sunt.
Interesul legitim în promovarea prezentei cauze nu a fost probat de reclamanții recurenți, care atât în acțiunea introductivă cât și în motivele de recurs au invocat drepturile procesuale ale altor persoane care nici nu sunt parte în prezenta cauză.
Pentru aceste considerente, în baza art. 312 cu referire la art. 316 și 296 Cod procedură civilă, recursul reclamanților urmează a fi respins ca nefondat.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, recurenții vor fi obligați la 500 lei cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondat recursul civil declarat de reclamanții din O, str. -, nr.15, - 3.. A,.2, Cod poștal -, jud. B și din O, str. -, nr.15, - 3.. A,.3, Cod poștal -, jud. B, în contradictoriu cu intimații pârâți: din O, str. -, nr.:. - 29,.3,.10, Cod poștal -, jud. B și din O,-/A,.2, Cod poștal -, jud. B, din O, str. -, nr.15, - 3.. A,.7, Cod poștal -, jud. B și din O, str. -, nr.15, - 3.. A,.23, Cod poștal -, jud. B, împotriva deciziei civile nr.1016 din 04 decembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor pe care o menține în întregime.
Obligă părțile recurente în solidar să plătească părții intimate suma de 500 lei cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 27 mai 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
R - - - - - - -
Red.dec.R /04.06.2008
Jud.fond.
Jud.apel. -
Dact./04.06.2008
Ex.2
Președinte:Roman FloricaJudecători:Roman Florica, Bocșe Elena, Pantea Viorel
