Anulare act. Decizia 968/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (792/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B
SECȚIA A III-A CIVILĂ
SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr.968
Ședința publică de la 04.06.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Claudiu Marius Toma
JUDECĂTOR 2: Sorina Gabriela Prepeliță
JUDECĂTOR: - - - -
GREFIER:
Pe rol fiind soluționarea recursului formulat de recurenta - reclamantă, împotriva deciziei civile nr. 24 din data de 04.02.2009, pronunțată de Tribunalul Teleorman, în contradictoriu cu intimații - pârâți SOCIETATEA NAȚIONALĂ DE SA - SUCURSALA B și ASOCIAȚIA DE proprietari DUNĂREA.
Obiectul pricinii - nulitate contract locațiune.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă consilier juridic -, în calitate de reprezentant al intimatei - pârâte SOCIETATEA NAȚIONALĂ DE SA - SUCURSALA, în baza delegației depusă la fila 17, lipsind recurenta - reclamantă și intimata - pârâtă ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI DUNĂREA.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care
Constatând că nu mai sunt alte cereri prealabile, Curtea acordă cuvântul în dezbateri.
Consilierul juridic al intimatei - pârâte SOCIETATEA NAȚIONALĂ DE SA - SUCURSALA solicită respingerea, având în vedere că, contractul de locațiune nr.S-13 fost încheiat cu respectarea prevederilor art.18 alin.5 lit. d din HG nr.400/2003, în baza acordului tuturor proprietarilor.
Față de starea de deteriorare a pereților și plafonului recurentului - reclamant, datorită infiltrațiilor de apă, instanța de fond a obligat societatea pe care o reprezintă la plata despăgubirilor civile, iar societatea a fost de acord cu plata acestor sume, sentința nefiind atacată.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin decizia civilă nr. 24 din 04 februarie 2009 Tribunalul Teleormana respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta -reclamantă, împotriva sentinței civile nr. 1462 din 06 octombrie 2008 Judecătoriei Ri de Vede, în contradictoriu cu intimatele - pârâte Asociația de Proprietari Dunărea și SN SA - Sucursala
Pentru a pronunța această decizie civilă tribunalul a reținut că, prin acțiunea înregistrată la Judecătoria Ri de Vede la nr. 853/292/ din 04 aprilie 2008, reclamanta a chemat în judecată pe pârâta Asociația de Proprietari "Dunărea" - Ri de Vede pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de locațiune nr. S 13 din data de 12 februarie 2004 încheiat între Asociația de Proprietari "Dunărea" - Ri de Vede și Direcția de B; să fie repuse părțile în situația anterioară încheierii contractului, respectiv, îndepărtarea tuturor piloneților care sunt amplasați în spațiul închiriat; obligarea pârâtei la plata despăgubirilor pentru refacerea zugrăvelii și a pereților afectați din apartamentul proprietatea reclamantei, în cuantum de 15.000 lei (precizată la 17 iunie 2008); cu cheltuieli de judecată.
La data de 15 mai 2008, reclamanta a formulat cerere modificatoare solicitând introducerea în cauză în calitate de pârâtă și a SN SA - Sucursala B, pârâtă cu care Asociația de Proprietari Dunărea din Ri de Vede a încheiat contractul cărui nulitate absolută s-a solicitat, urmând ca și această pârâtă să fie obligată la îndepărtarea tuturor instalațiilor, refacerea zugrăvelii din apartamentul reclamantei; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererilor, reclamanta a arătat că la data de 12 februarie 2004 între pârâte s-a încheiat un contract de locațiune ce are ca obiect darea în locațiune de către Asociația de Proprietari "Dunărea" - Ri de Vede, a uscătoriei situate la ultimul etaj al blocului L 11, în suprafață de 8,4 mp. locatara dobândind dreptul de a monta pe terasa casei liftului un pilonet ancorat destinat montării de antene de radiocomunicații, contractul fiind încheiat cu nerespectarea dispozițiilor referitoare la încheierea sa valabilă, motivele de nulitate existând la momentul încheierii contractului ce s-a făcut fără acordul tuturor proprietarilor din blocul L 11.
Conform capitolului II din Statutul Asociației de Proprietari Dunărea "Adunarea generală hotărăște cu votul majorității proprietarilor prezenți, închirierea spațiilor comune, precum și, dacă este cazul, schimbarea destinației unor asemenea spații, cu acordul majorității membrilor asociației și în mod obligatoriu, cu al proprietarilor direct afectați din vecinătate. Dacă unul dintre proprietari sau dintre proprietarii direct afectați, din vecinătate (sus, jos, stânga, dreapta) nu sunt de acord cu închirierea, respectiv schimbarea destinației spațiului, atunci, respectiva operațiune nu se poate efectua. Persoanele care nu țin seama de operațiunea proprietarului sau proprietarilor, se fac direct răspunzători de măsurile întreprinse și vor suporta toate consecințele: daune, prejudicii, despăgubiri", iar la momentul încheierii contractului de locațiune Asociația de Proprietari nu avea acordul tuturor proprietarilor direct afectați, cei ce dețin apartamente situate la ultimul etaj și anume: și, proprietari ai apartamentelor 95 și 94, etajul 8.
În consecință, au fost încălcate dispozițiile art. 18 alin. 5, pct. d din HG nr. 400/2003, deoarece s-a schimbat destinația spațiului reprezentând uscătorie.
Au fost încălcate și dispozițiile art. 5 alin. 1 lit. d din HG nr. 400/2003, deoarece nu au fost convocată Adunarea Generală a Asociației de Proprietari, obligație ce trebuia îndeplinită sub sancțiunea anulării contractelor ce au fost încheiate cu eludarea acestor dispoziții.
Reclamanta a precizat că a atenționat de mai multe ori Asociația de Proprietari "Dunărea" din Ri de Vede, atrăgându-i atenția atât asupra cauzelor de nulitate existente la data încheierii contractului, cât și asupra faptului că locatara nu a respectat condițiile contractuale, amplasând mai mulți piloneți ce au condus la perforarea plafonului și la infiltrația apei în apartamentul reclamantei, situație ce a fost constatată de reprezentanții pârâtei Asociația de Proprietari "Dunărea" din Ri de Vede.
În drept, reclamanta și-a întemeiat cererea pe dispozițiile HG nr. 400/2003.
Apelul a fost respins.
Contractul de locațiune încheiat la data de 12 februarie 2004 între pârâtele Asociația de Proprietari "Dunărea" și SN "" SA - B avea ca obiect închirierea uscătoriei în suprafață de 8,4 aflată la ultimul etaj al blocului L 11 în scopul montării echipamentului de radiocomunicații și montarea unui pilonet ancorat, destinat montării de antene de radiocomunicații, pe terasa casei liftului.
În scopul încheierii acestui contract, și-au dat acordul majoritatea locatarilor din blocul L 11, inclusiv ocupanții apartamentelor situate la ultimul etaj, respectiv, excepție făcând.
Potrivit dispozițiilor art. 31 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, "Președintele asociației de proprietari reprezintă asociația în derularea contractelor și își asumă obligații în numele acestora. El reprezintă asociația în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile inițiate de asociație împotriva unui proprietar care nu și-a îndeplinit obligațiile față de asociație sau în procesele inițiate de un proprietar care contestă o hotărâre a adunării generale a proprietarilor".
În articolul 39 se precizează că "Proprietatea comună poate fi utilizată de către terți, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, numai cu acordul majorității proprietarilor membri ai asociației și al proprietarilor direct afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosință sau de concesiune".
Din tabelul anexat contractului de locațiune, reiese că majoritatea proprietarilor blocului L 11 și-au dat acordul pentru închirierea uscătorului și montarea pilonetului pe terasa casei liftului, în schimbul unei chirii de 100 euro pe lună, dintre aceștia făcând parte și trei dintre proprietarii care locuiesc la ultimul etaj și care sunt direct afectați de montarea pilonetului pe terasa casei liftului.
Adunarea generală a proprietarilor membrii ai asociației de proprietari are atribuții în obligarea și revocarea din funcție a președinților, membrilor Comitetului executiv, membrii comisiei de cenzori; adoptarea, revocarea sau modificarea de hotărâri; adoptarea și modificarea bugetului de venituri și cheltuieli, angajarea sau eliberarea din funcție a persoanei care ocupă funcția de administrator imobile, însă nu și pe cea de utilizare a proprietății comune de către terți care revine, potrivit art. 30 alin. 1, Comitetului executiv reprezentat de președintele asociației de proprietari.
Președintele asociației de proprietari a convocat ședința comitetului executiv cum reiese din depozițiile martorilor, însă aceasta nu a putut fi legal întrunită, nefiind prezenți membri săi în număr de J plus unu cum prevăd dispozițiile art. 30 alin. 2 din Legea nr. 230/2007, acesta fiind motivul pentru care s-a recurs numai la acordul proprietarilor.
Față de aceste considerente, tribunalul a apreciat, ca nefondat primul motiv de apel formulat de reclamanta reluat în cererea de precizare a motivelor de apel, la punctul 2.
Cât privește motivul doi de apel, în care apelanta reclamantă a criticat sentința sub aspectul cuantumului despăgubirilor civile la plata cărora a fost obligată pârâta Direcția de SA B, tribunalul a reținut că în raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de ing., s-a stabilit la 6.000 lei valoarea prejudiciului creat reclamantei, însă culpa pârâtei Direcția de SA B este de numai 30%, ceea ce corespunde valorii de 1.800 lei, la plata căreia pârâta a fost obligată față de reclamantă, diferența de 70% datorându-se neefectuării reparațiilor curente sau capitale de către locatari hidroizolației terasei.
Din întâmpinarea formulată la data de 25 aprilie 2008, de pârâta Asociația de Proprietari "Dunărea", reiese însă că asociația a efectuat cheltuieli pentru izolarea acoperișului.
Din facturile nr. -/2006 și nr. -/2006 (filele 37 și 38 dosar fond) reiese că Asociația de Proprietari "Dunărea" a cumpărat de la SRL Ri de Vede și de la SC SRL Ri de Vede " top" pentru izolarea acoperișului, pentru ca ulterior în anii 2007 și 2008, aceste lucrări să fie efectuate de către, unul dintre proprietarii apartamentelor de la ultimul etaj al blocului L 11, căruia asociația i-a decontat contravaloarea cheltuielilor efectuate pentru reparațiile la acoperiș, încheindu-se procesele - verbale din 08 ianuarie 2008, din 04 noiembrie 2007, 23 noiembrie 2007 și 21 noiembrie 2007.
Martorul a declarat că reclamanta i-a solicitat în urmă cu trei ani - când martorul era administrator la asociație - să efectueze lucrări de hidroizolații și pentru că reclamanta i-a reproșat că asociația "a făcut afaceri" cu meseriașii, martorul s-a obligat în numele asociației, să pună la dispoziție materialele, iar reclamanta să găsească meseriașii care să acopere plafonul.
Astfel s-a explicat faptul că asociația a decontat lucrările de hidroizolație executate de cu meseriași angajați de către acesta, prin procesele - verbale încheiate atât în anul 2007 cât și la data de 08 ianuarie 2008.
La același bloc s-au efectuat lucrări de izolație și la data de 17 noiembrie 2008 de către asociație, cum rezultă din factura nr. -/2008 întocmită de SC Confort SRL Ri de Vede.
Prin urmare, pârâta Direcția de SA B nu poate fi obligată la acoperirea întregului prejudiciu cauzat reclamantei, atâta timp cât expertul a concluzionat că pârâta are culpă în cauzarea prejudiciului numai în proporție de 30% și pe de altă parte, pârâta Asociația de Proprietari "Dunărea", nu poate fi obligată la plata diferenței din valoarea prejudiciului total de 6.000 lei, întrucât din facturile și procesele - verbale indicate în considerente rezultă că începând cu anul 2006 s-au efectuat lucrări de întreținere acoperișului blocului L 11, fie prin intermediul unor societăți autorizate, fie prin intermediul unor meseriași angajați chiar de proprietarii apartamentelor situate la ultimul etaj al blocului L 11, la cererea acestora, pentru care s-au întocmit procesele - verbale anexate întâmpinării, ultimele lucrări de izolație fiind executate în noiembrie 2008.
Față de aceste considerente, tribunalul a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta, sub toate aspectele invocate, în conformitate cu art. 296 Cod de procedură civilă.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs.
În esență a motivat recursul în baza art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod de procedură civilă, în sensul că decizia conține motive străine de natura pricinii (astfel nu există acordul tuturor membrilor Adunării Generale a proprietarilor) și contractul încheiat nu este legal, că hotărârea dată este lipsită de temei legal (nu au fost puse în discuție așa zisele documente care fac dovada reparațiilor din anul 2006 și se critică și expertiza efectuată în cauză) și că hotărârea este lipsită de temei legal și a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (referindu-se la analiza înscrierilor și a expertizei efectuate în cauză - filele 2 - 4 dosar curte).
Recursul este nefondat.
Așa cum este motivat în scris (filele 2 - 4 dosar) și în drept se vizează art. 304 pct. 7 Cod de procedură civilă (care se referă la ipoteza nemotivării hotărârii), art. 304 pct. 8 Cod de procedură civilă (încălcarea principiului disponibilității prevăzută de art. 969 Cod civil) și art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă (două ipoteze lipsa de temei legal - ce nu echivalează cu nemotivarea deciziei, acesta fiind motiv distinct, așa cum s-a arătat, anume art. 304 pct. 7 Cod de procedură civilă, și aplicarea sau interpretarea greșită a legii, anume aplicarea unei norme generale în locul celei speciale, o normă ce nu a incidentă în speță sau se dă o interpretare greșită textului de lege corespunzător situației de fapt).
De menționat, că recursul, cale extraordinară de atac de reformare, se referă numai la legalitate și nu și temeinicie (analiza probelor) neavând caracter devolutiv.
Or, față de art. 304 pct. 7 Cod de procedură civilă se reține că decizia recurată este motivată (chiar amplu) și răspunde la toate motivele de apel, conform art. 304 pct. 8 Cod de procedură civilă, nu sunt clauze contractuale îndoielnice și nu a fost încălcat art. 969 alin. 1 Cod civil, hotărârea are temei legal (art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă) adică din modul cum a fost redactată decizia, rezultă că legea a fost corect aplicată, fiind analizate toate motivele de apel și că s-a dat cu caracter aplicarea legii (nu s-a încălcat sau interpretat greșit legea).
Faptul că recurentul se plânge de analiza unor înscrisuri sau de expertiză nu sunt motive de nelegalitate, ci de netemeinicie, care nu sunt analizate pe calea recursului.
Așa fiind, deoarece motivele de recurs sunt neîntemeiate, nu pot fi primite și conform art. 312 alin. 1 Cod de procedură civilă recursul va fi respins ca nefondat.
Văzând și art. 316 Cod de procedură civilă;
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de recurenta - reclamantă, împotriva deciziei civile nr. 24 A din 04 februarie 2009, pronunțată de Tribunalul Teleorman, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatele - pârâte Asociația de Proprietari Dunărea și SN SA - Sucursala B, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 04 iunie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - - - -
Grefier,
Red.
.
2ex./07.07.2009
T-;
Jud.Ri de Vede-
Președinte:Claudiu Marius TomaJudecători:Claudiu Marius Toma, Sorina Gabriela Prepeliță
