Anulare act. Decizia 985/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (616/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.985.
Ședința publică de la 09 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Bianca Elena Țăndărescu
JUDECĂTOR 2: Simona Gina Pietreanu
JUDECĂTOR - - -
GREFIER -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului declarat de recurenții reclamanți, -, împotriva deciziei civile nr.1329 A din 27.10.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, și.
are ca obiect - nulitate contract vânzare-cumpărare.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 02.06.2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie, când curtea - pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării - a amânat pronunțarea la 09.06.2009, hotărând următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra cererii de recurs de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 B sub nr-, reclamanții, si au chemat în judecată pe pârâții, si solicitând să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr.241/17.03.2006 sau, în subsidiar, acesta sa fie parțial anulat în ce privește apartamentul nr. 4 și să se stabilească prețul de vânzare al acestui apartament, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința civilă nr.14584/10.10.2006 Judecătoria Sectorului 1 B, a respins excepția lipsei de interes, a admis, în parte, acțiunea, a dispus anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul nr.4 și a respins celelalte capete de cerere, obligând pârâții la plata cheltuielilor de judecată către reclamanți.
Pentru a pronunța această hotărâre, s-a reținut, cât privește excepția lipsei de interes invocată de pârâți prin întâmpinare, că reclamanții fac dovada unui interes material personal și direct în promovarea cererii.
Pe fond s-a reținut că prin contractul de închiriere înregistrat sub nr.2367/24.02.2000 la Primăria Municipiului B, încheiat de către reclamanți, în baza Legii nr.114/1996 și.OUGnr.40/1999, aceștia au dobândit dreptul de folosință asupra imobilului situat în B,-, etajul 1,.4, sector 1, începând cu data de 18.04.1999 și până la data de 18.04.2004. S-a reținut, de asemenea, că acestui contract îi sunt aplicabile dispozițiileOUGnr.8/2004 fiind prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani; întreg imobilul a fost retrocedat prin Dispoziția nr.4901/27.12.2005 a Primarului General către pârâta care l-a înstrăinat pârâților prin contractul a cărui nulitate parțială se invocă.
S-a reținut, de asemenea, că la încheierea contractului de vânzare - cumpărare a fost nesocotit dreptul de preemțiune al chiriașilor, care nu au fost notificați, potrivit art.18 din nr.OUG40/1999 în legătură cu refuzul de reînnoire a contractului, intenția de vânzare și prețul vânzării.
Cererea de constatare a dreptului de preemțiune a fost respinsă cu motivarea că acest drept este recunoscut de lege, acțiunea fiind și inadmisibilă ca efect al anulării contractului de vânzare care permite promovarea unei acțiuni în realizare.
Referitor la cererea de stabilire a prețului apartamentului s-a reținut că instanța nu poate interveni în stabilirea cadrului contractual al părților care sunt libere să stabilească condițiile vânzării.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții, și.
Prin decizia civilă nr.268 A din 27.02.2007 Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a admis apelul formulat de apelanții - pârâți, și împotriva sentinței civile nr.14584/10.10.2006 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 B în contradictoriu cu intimații - reclamanți, și; a schimbat, în parte, sentința apelată în sensul că a respins capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.-; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței și au fost obligați intimații în solidar la 25 lei cheltuieli de judecată.
A reținut Tribunalul București - Secția a III-a Civilă că apelanții - reclamanți au beneficiat de prevederile nr.OUG40/1999 prin contractul de închiriere încheiat pe o perioadă de 5 ani începând cu 18.04.1999 până la 18.04.2004.
Prin dispoziția nr.4901/27.12.2005 imobilul situat în B, -, nr.1, a fost restituit în natură pârâtei care l-a înstrăinat pârâților și prin contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se invocă; între proprietarii cumpărători și chiriași a intervenit contractul de închiriere încheiat la data de 05.05.2006 pe termen de 5 ani.
Reclamanții au solicitat constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr.4 pe motiv că dreptul lor de preemțiune a fost încălcat, însă aceștia nu au făcut dovada unor demersuri pentru obținerea unui credit în condiții avantajoase pentru cumpărarea apartamentului având în vedere veniturile insuficiente de care dispun.
În aceste condiții, reclamanții nu justifică un interes născut și actual în anularea actului.
Mai mult decât atât, având în vedere că titlul locativ al reclamanților a fost reînnoit prin contractul încheiat cu actualii proprietari, cererea de anulare nu respectă condițiile prevăzute de art.18 alin. 1 din nr.OUG40/1999 și deci nu se poate invoca încălcarea dreptului de preemțiune.
Rezultă deci că prima instanță a constatat greșit nulitatea parțială a contractului cu atât mai mult cu cât sancțiunea expres prevăzută pentru nesocotirea dreptului de preemțiune este subrogarea chiriașului în dreptul cumpărătorului.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs recurenții, și criticând-o pe motive de nelegalitate, respectiv hotărârea dată încalcă dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă, instanța reținând că cererea de aderare la apel nu întrunește cerințele legale deși dispozițiile art.293 alin.1 Cod procedură civilă sunt aplicabile; instanța a ignorat dispozițiile art.161 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la 05.09.2007, intimații, și au solicitat respingerea recursului, ca nefondat, apreciind că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art.304 pct.9 procedură civilă deoarece aderarea la apel și întâmpinarea nu pot fi asimilate actelor făcute în apel d e avocatul cu împuternicire la fond, astfel că instanța de apel a procedat corect la termenul din 13.02.2007.
Prin decizia civilă nr.1705/22.10.2007, Curtea de APEL BUCUREȘTIa admis recursul declarat de recurenții - reclamanți -, și împotriva deciziei civile nr.268 A din 27.02.2007 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr- în contradictoriu cu intimații - pârâți --, și, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare, aceleiași instanțe.
Pentru a hotărî astfel instanța de recurs a reținut că în fața instanței de apel prima zi de înfățișare a fost 13.02.2007, la 16.01.2007 instanța constatând lipsa de procedură cu apelantele și.
La 07.02.2007 reclamanții prin apărător au formulat cerere de aderare la apel în condițiile art.293 alin.1 Cod procedură civilă respectând termenul prevăzut de acest text, cererea fiind făcută până la prima zi de înfățișare.
Prima zi de înfățișare este reglementată de dispozițiile art.134 Cod procedură civilă ca prima zi în care părțile legal citate pot pune concluzii.
Or, pentru termenul din 16.01.2007 instanța a reținut că este lipsă de procedură cu intimații - reclamanți, astfel că prima zi de înfățișare la care pârâții puteau depune aderare la apel în condițiile art.293 alin.1 Cod procedură civilă era 13.02.2007.
Apărătorul recurenților a depus la fila 60 din dosarul de apel împuternicirea avocațială din care rezultă că la 05.02.2007 recurenții l-au mandatat să-i reprezinte în fața tribunalului.
Chiar dacă instanța de apel aprecia că apărătorul recurenților nu a făcut dovada calității sale de reprezentant al părții, era obligată să pună în discuția părților acest incident procedural și să dea posibilitate părții să facă dovada calității sale în condițiile art.161 alin.1 Cod procedură civilă.
Dar, în prezenta cauză, reprezentantul reclamanților a făcut dovada că a fost mandatat să promoveze aderarea la apel, delegația sa fiind din 05.02.2007, deci anterior depunerii cererii de aderare la apel. De altfel, dispozițiile alin.2 al art.69 Cod procedură civilă îl îndrituiau pe apărătorul reclamanților să formuleze cerere de aderare la apel d eoarece a asistat aceste părți în fața instanței fondului delegația sa fiind depusă la fila 23 din dosarul de fond, această cerere fiind supusă unui termen, astfel că sunt pe deplin aplicabile dispozițiile textului de lege mai sus menționat.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, Secția a IV a Civilă, sub nr-, la data de 29.11.2007.
În ședința publică din data de 03.03.2008 apelanții pârâți au invocat doua excepții: excepția inadmisibilității acțiunii în constatare pe capătul de cerere având ca obiect constatarea existentei unui drept de preemțiune asupra apartamentului nr.4, în raport de prevederile art.111 Cod de procedură civilă și excepția inadmisibilității acțiunii cu privire la capătul privind stabilirea prețului apartamentului nr. 4 față de faptul că se solicită constatarea unei situații de fapt.
Prin decizia civilă nr.1329/A/27.10.2008 Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul incident formulat de apelanții reclamanți, a admis apelul principal formulat de apelanții pârâți și a schimbat, în parte, sentința apelată, în sensul că a respins acțiunea, ca neîntemeiată; au fost respinse, ca neîntemeiate, excepțiile de inadmisibilitate a acțiunii și au fost obligați apelanții reclamanți să plătească apelanților pârâți suma de 4547,3 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această decizie, Tribunalul Bucureștia reținut că excepțiile de inadmisibilitate a acțiunii respectiv inadmisibilitatea acțiunii în constatarea dreptului de preemțiune asupra apartamentului în litigiu în raport de dispozițiile art.111 Cod procedură civilă și inadmisibilitatea acțiunii cu referire la capătul de cerere prin care s-a solicitat stabilirea prețului apartamentului întemeiată pe susținerea că se solicită constatarea unei situații de fapt, sunt neîntemeiate întrucât apelanții reclamanți nu dispun de posibilitatea de a obține realizarea dreptului de preemțiune, astfel că cererea având ca obiect constatarea existenței acestui drept reprezintă o acțiune în constatare ce poate fi promovată în baza art.111 Cod procedură civilă.
A mai reținut tribunalul că nu este inadmisibil capătul de cerere prin care s-a solicitat stabilirea prețului apartamentului, întrucât nu se solicită constatarea unei stări de fapt, ci se urmărește cunoașterea valorii de circulație a acestui apartament în vederea exercitării unei eventuale subrogări în drepturile cumpărătorilor în condițiile în care în contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare parțială s-a solicitat s-a stabilit în mod global prețul pentru întregul imobil, preț în care este inclusă și valoarea apartamentului nr.4 situat în B,-, etaj 1, sector 1.
Cu referire la apelul incident formulat de apelanții-reclamanți, Tribunalul Bucureștia reținut că prin această cerere se reiau, în esență, argumentele referitoare la solicitările aduse în fața instanței de fond, se susține existența interesului în formularea acțiunii, a faptului că solicitările din capetele 2 si 3 de cerere reprezintă acțiuni în constatare întemeiate pe dispozițiile art.111 Cod de procedură civilă și nu acțiuni în realizare.
Se aduc critici concrete doar cu privire Ia respingerea capătului trei de cerere prin care s-a solicitat stabilirea prețului apartamentului nr.4, susținându-se că această operațiune are interes în vederea exercitării dreptului de subrogare în drepturile cumpărătorilor.
Tribunalul a apreciat că în mod corect, instanța de fond nu a procedat la stabilirea prețului apartamentului nr.4, întrucât acest aspect ar însemna intervenirea în cadrul contractual dintre vânzătoare și cumpărători, aceștia consimțind la vânzarea-cumpărarea imobilului prin raportare la prețul întregului imobil, nu defalcat pe apartamente.
Mai mult, în condițiile în care tribunalul apreciază că nu se impune sancțiunea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare nr.241/2006 în ce privește apartamentul nr.4, stabilirea prețului acestui spațiu locativ ar rămâne fără relevanță juridică, apelanților reclamanți nemaifolosindu-le, din punct de vedere juridic, cunoașterea prețului apartamentului.
de cele expuse mai sus, tribunalul a apreciat neîntemeiate susținerile reclamanților invocate în cadrul apelului în aderare, astfel că l-a respins ca nefondat.
În ceea ce privește apelul formulat de apelanții-pârâți, Tribunalul Bucureștia reținut că este neîntemeiat primul motiv de apel prin care s-a susținut faptul că apelanții reclamanți nu au interes in promovarea acțiunii, considerând că instanța de fond a soluționat în mod corect aceasta excepție, reclamanții făcând dovada unui interes material, personal, actual și direct în promovarea acțiunii.
Anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare în ce privește apartamentul nr. 4 ar conduce la revenirea acestuia în patrimoniul apelantei pârâte, față de care se poate exercita dreptul de preemțiune, față de ceilalți apelanți pârâți având un drept de subrogare parțială.
Chiar dacă apelanții reclamanți aderanți au încheiat un contract de închiriere cu apelanții-pârâți cumpărători nu echivalează cu renunțarea dreptului de preemțiune sau la posibilitatea subrogării în drepturile cumpărătorilor.
Prin cel de-al doilea motiv de apel, apelanții pârâți au susținut că apelanții reclamanți nu au un drept de preemțiune.
Tribunalul, văzând dispozițiile art.18 și 21 din OUG nr.40/1999, a apreciat că în speță, apelanții reclamanți nu au un drept de preemțiune la cumpărarea apartamentului nr.4, întrucât nu sunt îndeplinite cele două condiții menționate în ipoteza normei juridice.
Nu există în patrimoniul apelanților reclamanți un drept de preemțiune întrucât aceștia ocupă în continuare apartamentul nr. 4 în baza unui contract de închiriere încheiat în mod valabil cu cumpărătorii, valabil pe 5 ani. Pentru a exista dreptul de preemțiune era necesar ca reclamanților să le fi expirat termenul locațiunii iar contractul de închiriere să nu se reînnoiască pentru motivul prevăzut la art.14 al. 2 lit. b din OUG nr. 40/1999.
Tribunalul a apreciat întemeiat motivul trei de apel invocat de apelanții pârați în care se susține că instanța de fond a aplicat nelegal sancțiunea anularii parțiale a contractului de vânzare cumpărare.
S-a reținut că în cazul încălcării dreptului de preemțiune nu este prevăzută sancțiunea nulității, ci doar posibilitatea subrogării chiriașului în drepturile cumpărătorului spațiului ocupat, conform art. 19 al. 1 din OUG nr.40/1999.
Pentru a se putea aplica sancțiunea nulității absolute a unui act juridic, această sancțiune trebuie expres prevăzuta în norma juridică, or, în speță nu se putea dispune nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare în situația pretinsei încălcări a dreptului de preemțiune.
Tribunalul a mai reținut că în cazul încălcării dreptului de preemțiune nu intervine sancțiunea nulității absolute, deoarece pe de o parte norma juridică ocrotește un interes particular, și nu general, iar pe de alta parte pentru că acolo unde legiuitorul a înțeles să prevadă sancțiunea nulității absolute pentru încălcarea dreptului de preemțiune a menționat acest aspect expres în actul normativ, cum este cazul Legii nr.54/1998 privind circulația juridică a terenurilor.
Așadar în cazul neaplicării sancțiunii nulității absolute, intervine sancțiunea nulității relative care presupune dovedirea existenței unei vătămări concrete a dreptului de preemțiune al chiriașului.
Or, din probele administrate în cauză, nu rezulta nicio vătămare concretă a dreptului de preemțiune, mai ales că acest drept nu există în condițiile art. 18. 19 și 21 din OUG nr. 40/1999.
Tribunalul a apreciat că sancțiunea dispusă de instanța de fond, respectiv constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare reprezintă o încălcare a dreptului de proprietate, mai precis o restrângere a dreptului de proprietate, întrucât obligă proprietarul să vândă imobilul pe bucăți, necunoscându-se situația dacă cumpărătorii doreau să achiziționeze imobilul în acest fel.
Impunerea proprietarului de a vinde un imobil compus din mai multe unități locative, pe bucăți, și nu tot imobilul astfel cum acesta dorește, constituie o ingerință neproporțională cu interesul social ocrotit, precum și o limitare a exercițiului dreptului de proprietate care nu numai că nu este prevăzută în OUG nr.40/1999, dar este și interzisă de art.1 din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului. Din interpretarea acestei dispoziții rezultă că statele pot aduce limitări dreptului de proprietate pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a sigura plata impozitelor ori a altor contribuții, cu condiția de a respecta o proporționalitate între restrângerea dreptului de proprietate și interesul ocrotit.
Mai mult, tribunalul a avut în vedere situația reclamanților care se aflau la momentul introducerii cererii în continuarea unui contract de locațiune și care nu au făcut nicio dovadă din care să rezulte capacitatea acestora de a cumpăra apartamentul nr. 4, respectiv de a oferi un preț satisfăcător.
Al patrulea motiv de apel a vizat la faptul că pârâții au fost obligați la plata integrala a cheltuielilor de judecata deși, acțiunea reclamanților a fost admisă în parte și că instanța de fond a ignorat dispozițiile art.276 Cod de procedură civilă în raport de modul de soluționare a capetelor de cerere ce au format acțiunea reclamanților.
Tribunalul a arătat că întrucât este întemeiat motivul de apel referitor la capătul de cerere prin care s-a solicitat anularea parțială a contractului de vânzare cumpărare, admițând apelul formulat de pârați, va schimba sentința civilă atacată și va respinge acțiunea formulată de reclamanți, astfel că pârâții nu mai datorează niciun fel de cheltuieli de judecată.
Al cincilea motiv de apel se referă la faptul că în mod greșit instanța de fond a reținut că pârâții nu s-au prezentat la judecata pricinii, manifestând dezinteres față de proces. Acest motiv de apel nu poate duce singur la schimbarea soluției instanței de fond și privește mai mult participarea efectivă a pârâților la soluționarea cauzei, în procesul civil prezența părților la judecata cauzei reprezentând o facultate, nu o obligație.
Susținerile instanței de fond, în sensul că "pârâții deși legal citați nu s-au prezentat la judecata" sunt contrazise de mențiunile din încheierile de ședință din data de 27.06.2006, 26.07.2006, 21.08.2006, când pârâții au fost reprezentați de aparitor-avocat cu delegație la dosar. Faptul că pârâții au depus la dosar întâmpinare și au fost reprezentanți în proces duce la ideea ca aceștia si-au manifestat interesul față de cursul soluționării cauzei.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termenul prevăzut de art.301 Cod procedură civilă, recurenții-reclamanți, și, solicitând admiterea recursului, modificarea, în tot, a deciziei civile nr.1329/A din 27.10.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în sensul respingerii apelului principal și admiterii apelului incident, iar pe fond admiterea cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată.
În dezvoltarea motivelor de recurs întemeiate în drept pe dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă, recurenții-reclamanți au arătat că decizia recurată este nelegală, întrucât instanța de apel a încălcat dispozițiile art.21 din nr.OUG40/1999, potrivit cu care "dispozițiile art.18 - 20 privind dreptul de preemțiune al chiriașului și dreptul de a se subroga cumpărătorului sunt aplicabile și în cazul în care proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere".
În raport de conținutul normativ al textului de lege mai sus citat, dreptul de preemțiune al chiriașului la cumpărarea locuinței există nu numai în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește, ci și dacă vânzarea locuinței se efectuează - în dauna intereselor chiriașului - anterior dispariției titlului locativ al locatarului.
Referitor la faptul invocat de către instanța de apel, anume că s-a încheiat un nou contract cu noii proprietari, recurenții-reclamanți au arătat că recurentul-reclamant nu este semnatar al contractului de închiriere încheiat între recurentele-reclamante și, pe de o parte, și intimații-pârâți și, pe de altă parte, având drepturi locative asupra apartamentului în discuție în baza contractului de închiriere încheiat cu Primăria Municipiului B sub nr.23167 din 24.02.2000, contract valabil până la data de 08 aprilie 2009.
Recurenții au învederat, în al doilea rând, că deși la data de 05 mai 2006 reclamantele si au încheiat un contract de închiriere, în calitate de locatari, cu intimații-pârâți și, au învederat expres acestora, atât prin adresa înregistrată sub nr.219 din 10 aprilie 2006 la., cât și prin procesul-verbal încheiat la 11 aprilie 2006, că negocierea și încheierea contractului de închiriere nu reprezintă și nu va putea fi asimilată unei renunțări din partea reclamanților la exercitarea dreptului de preemțiune la cumpărarea locuinței și/sau de subrogare în drepturile cumpărătorului, respectiv că, fiind de acord cu încheierea unui nou contract de închiriere, reclamanții nu renunță la celelalte drepturi prevăzute de lege, inclusiv un drept de preemțiune.
Prin admiterea apelului formulat de către intimații-pârâți, Tribunalul București - Secția a IV-a civila a aplicat eronat și art.18 alin.1 din nr.OUG40/1999, care prevede că "în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prevăzut la art.14 alin.2 lit. b, chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței", ce își găsește aplicațiune în cauză prin raportare la dispozițiile art.21 al aceluiași act normativ.
Contrar celor susținute de către instanța de apel, în ipoteza în care proprietarul vânzător nu a respectat dreptul de preemțiune al chiriașului ce beneficiază de protecția conferită de nr.OUG40/1999, înstrăinând locuința către un terț, sancțiunea nu poate fi decât cea tradițională în dreptul românesc în aceasta situație, anume anularea contractului astfel încheiat, indiferent de buna sau de reaua credință a cumpărătorului, doar în acest fel asigurându-se ocrotirea efectiva a dreptului vătămat al chiriașului.
Desființarea actului încheiat în frauda dreptului chiriașului la cumpărarea locuinței este necesară, dat fiind că dreptul de preemțiune, deși opozabilerga omnes, se poate exercita numai în raport de proprietarul care vinde locuința ce cade sub incidența nr.OUG40/1999.
În ce privește categoria de nulitate ce urmează a fi aplicată în aceasta situație, s-a susținut de către recurenți că Ordonanța de Urgenta a Guvernului nr.40 din 1999 vizează ocrotirea din punct de vedere social a unei întregi categorii de subiecte de drept, concluzie care se extrage atât din Nota de fundamentare a acestui act normativ cât și din chiar titlul său, astfel încât este limpede că normele conținute de această reglementare ocrotesc un interes general, obștesc, iar nu unul individual.
Clasificarea propusă de către instanța de apel - nulități exprese și nulități virtuale - are semnificație numai în planul dreptului procesual, nu și în planul dreptului substanțial însă este de remarcat că, referitor la raportul obligațional în discuție, art.18 alin.(2) din nr.OUG40/1999 prevede în mod expres sancțiunea nulității absolute pentru lipsa prețului vânzării din notificarea pe care proprietarul vânzător este obligat aoc omunica chiriașului.
Oricum, reclamanții au solicitat prin intermediul primului capăt de cerere al acțiunii, în subsidiar, anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.241/17.03.2006 la. " Rosana ", aspect pe care însă instanța de apel nu l-a analizat.
Mai mult, instanța de apel a ignorat în mod complet și un al doilea motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.241/17.03.2006 la. " Rosana ", constând în nesocotirea prevederilor art.1309 Cod civil, potrivit cu care "[. ] avocații nu se pot face cesionari de drepturi litigioase, care sunt de competenta curții de apel în a cărei circumscripție își exercită funcțiile lor, sub pedeapsa de nulitate și daune interese", invocat de reclamanți în condițiile în care, pe de o parte, efectuarea vânzării cu încălcarea dreptului de preemțiune expune părțile contractante la o contestare previzibila a dreptului tranzacționat din partea titularului dreptului de preemțiune, în practica judiciara și doctrina statuându-se sub acest aspect în mod constant că prin drepturi litigioase trebuie să se înțeleagă nu numai drepturile care formează obiectul unui proces început și neterminat, dar și cele în privința cărora se poate naște o contestație serioasă și viitoare (, -"Contracte civile si comerciale",ed. B, 1993, pag.32), iar pe de alta parte, față de calitatea de avocați în Baroul Bucureștia cumpărătorilor, calitate ce rezultă din chiar conținutul contractului de vânzare-cumpărare anterior amintit și din avocaților pe anul 2006.
S-a mai arătat în motivele de recurs că prin admiterea apelului formulat de către intimații-pârâți, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a aplicat eronat la speța dedusă judecații dispozițiile art.19 alin.1 și 20 alin.1 din nr.OUG40/1999, întrucât acestea presupun o altă ipoteza.
Astfel, art.20 alin.(1) din nr.OUG40/1999 prevede: "Dreptul chiriașului de a se subroga în drepturile cumpărătorului se exercită potrivit dispozițiilor Codului d e procedură civila, privind ofertele de plată și consemnațiuni, care se aplică în mod corespunzător. Procesul-verbal încheiat cu executorul judecătoresc pentru a constata primirea plății de către terțul cumpărător sau hotărârea judecătorească irevocabilă prin care oferta de plată și consemnarea au fost declarate valabile ține loc de titlu de proprietate pentru fostul chiriaș", însă textul de lege mai sus citat nu reglementează decât modalitatea de exercitare a dreptului de subrogare, iar nu situația de fapt ce ar da naștere unui atare drept, acest aspect făcând obiectul de reglementare al articolului de lege anterior, anume art.19 alin.(1) al nr.OUG40/1999, care stipulează: "Dacă locuința a fost vândută unui terț în condiții sau la un preț mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului care nu a acceptat această ofertă, chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare. "
Au mai susținut recurenții-reclamanți că dreptul de subrogare al chiriașului este prevăzut de art.20 alin.(l) din nr.OUG40/1999 pentru un anumit context, în care se regăsesc cumulativ si succesiv următoarele circumstanțe: proprietarul vânzător a făcut o oferta de vânzare chiriașului, respectiv o notificare ce cuprinde prețul vânzării; chiriașul nu a acceptat oferta de vânzare; proprietarul vinde la un preț sau în condiții mai avantajoase decât cele prezentate chiriașului prin ofertă.
Or, din probatoriul administrat în cauză rezultă că în speță proprietarul vânzător nu i-a anunțat despre intenția de înstrăinare a locuinței si nu le-a adresat niciun fel de ofertă, astfel încât nu întâlnim niciuna dintre circumstanțele ce definesc ipoteza în care își găsesc aplicațiune dispozițiile art.19 si 20 din nr.OUG40/1999.
Prin admiterea apelului formulat de către intimații-pârâți, Tribunalul București - Secția a IV-a Civila a aplicat eronat art.1 al Protocolul 1 la Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, fiind lipsită de temei aserțiunea instanței de apel, în sensul că "impunerea proprietarului de a vinde un imobil compus din mai multe unități locative, pe bucăți, și nu tot imobilul astfel cum acesta dorește, constituie o ingerință neproporțională cu interesul social ocrotit, precum și o limitare a exercitării dreptului de proprietate" și aceasta deoarece, că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu ceilalți intimați-pârâți, proprietarul vânzător înstrăinase deja, separat, o unitate locativă din cele ce compun condominiul din B, Intr. - nr.59, sector 1, iar în cauză nu se pune problema lipsirii de proprietate a vreunei persoane, în condițiile în care intimații-pârâți au tranzacționat deja asupra obiectului vânzării, stabilind totodată prețul acesteia.
În al treilea rând, nimic nu îl împiedică pe proprietarul-vânzător a adresa reclamanților, exclusiv ori colectiv cu ceilalți chiriași din condominiu, o ofertă de vânzare care să aibă ca obiect întregul imobil deținut în proprietate.
Prin admiterea apelului formulat de către apelanții-pârâți, Tribunalul București - Secția a IV-a civila a încălcat art.14 din Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților fundamentale, care interzice operarea de discriminări pe mai multe criterii, inclusiv cele ținând de avere, reținând în considerentele hotărârii pronunțate că reclamanții nu au făcut nicio dovadă din care să rezulte capacitatea acestora "de a oferi un preț satisfăcător".
Recurenții-reclamanți au susținut că întrucât au considerat că o asemenea teză probatorie nu are concludență în cauză, ținând seama și de prevederile art.18 alin.(3) si (4) din nr.OUG40/1999, nu au produs o dovadă asupra capacitații lor de a oferi prețul pe care îl presupunea exercitarea dreptului de preemțiune.
Cu toate acestea, văzând motivația hotărârii reculate, au anexat prezentei cereri de recurs o astfel de dovada, constând în Procesul-verbal dresat de " " în dosarul de executare nr.276/2008 la data de 24 iunie 2008, care demonstrează că au oferit prețul apartamentului nr.4, din imobilul situat în B, Intr. - nr.59, sect.1, prin raportare la prețul fixat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.241/17.03.2006 la. " Rosana ".
Prin respingerea apelului în aderare formulat de reclamanți, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a aplicat greșit prevederile art.948 alin.1 pct.2. Cod civil, care surprinde normativ principiul libertății contractuale.
În opinia recurenților-reclamanți, contrar celor reținute de către instanța de apel, solicitarea de a se stabili prețul apartamentului nr.4, situat la etajul 1 al imobilului din B, Intr. - nr.59, sect.1, în raport de prețul stabilit prin intermediul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.241/17.03.2006 la. " Rosana " pentru condominiul din care face parte, ce formează obiectul celui de al treilea capăt de cerere al acțiunii și, totodată, obiect al aderării la apel, nu înfrânge acest principiu în condițiile în care stabilirea prețului spațiului locativ în discuție urmează a se face prin raportare la prețul pentru întregul imobil din B, Intr. - nr.59, sect.1, anume 170.000 Euro, fixat deja prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.241/17.03.2006 la. " Rosana ".
Cu alte cuvinte, în cauză, voința proprietarului cu privire la prețul pretins pentru imobilul ce ii aparține, deci și pentru spațiul locativ pe care îl ocupă reclamanții și care face parte din acesta, a fost deja exprimată, prin intermediul contractului de vânzare-cumpărare mai sus menționat. Având în vedere aceasta, este limpede că solicitarea de stabilire judecătorească a prețului apartamentului nr.4, situat la etajul 1 al imobilului din B, Intr. - nr.59, sect.1, nu are decât efectul unei defalcări a prețului deja cunoscut al imobilului, în vederea exercitării dreptului de subrogare în drepturile cumpărătorilor sau, după caz, de preemțiune, subsecvent anulării contractului încheiat între intimații-pârâți.
S-a arătat că raționamentul instanței de apel apare ca vădit eronat, știut fiind că atunci când ne referim la libertate contractuală, nu avem în vedere un desăvârșit liber arbitru, ci libertatea pe care o condiționează și o determină viața socială, pe de o parte, și dispozițiile cuprinse în normele legale, pe de alta parte. (, - "Drept civil. Teoria generală a obligațiilor", ed. B, 1994, pag.22).
Cererea de recurs a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 20 lei achitată cu chitanța nr.-/1/03.04.2009 emisă de - Bank; s-au aplicat timbre judiciare în valoare de 0,15 lei.
Intimații-pârâți, legal citați, nu au formulat întâmpinare, dar prin concluziile scrise depuse la dosar și prin cele orale puse cu prilejul dezbaterii recursului, au solicitat respingerea acestuia, arătând că în mod corect instanța de apel a reținut că în patrimoniul reclamanților nu s-a născut dreptul de preemțiune prevăzut de art.18 din nr.OUG40/1999, întrucât vânzătoarea nu a refuzat prelungirea contractelor de închiriere pentru motivul înstrăinării imobilului (nefiind emisă o notificare în acest sens). Prin contractul de vânzare-cumpărare cumpărătorii (intimații-pârâți) s-au obligat să respecte drepturile locative ale chiriașilor, încheind cu aceștia un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, valabil până la data de 04.05.2011.
Au susținut intimații-pârâți că, în speță, nu sunt incidente dispozițiile art.21 din nr.OUG40/1999 și că recurenții-reclamanți solicită, prin exercitarea abuzivă a drepturilor procesuale, constatarea dreptului de preemțiune, având în vedere că vânzarea nu a constituit motiv de încetare a contractului de închiriere, acestora nu li s-a refuzat reînnoirea contractului de închiriere pentru motivul intervenirii vânzării, iar chiriașii au încheiat cu noii proprietari un contract de închiriere.
Au mai arătat intimații-pârâți că dispozițiile nr.OUG40/1999 nu sancționează cu nulitatea încălcarea dreptului de preemțiune, ci reglementează o sancțiune specifică, respectiv dreptul chiriașului de a se subroga în drepturile cumpărătorului, că și dacă s-ar considera că nerespectarea dreptului de preemțiune al chiriașului ar atrage sancțiunea nulității, această nulitate este relativă și, în speță, a fost confirmată prin semnarea de către recurentele-reclamante a contractului de închiriere cu noii proprietari.
Cu referire la critica prin care recurenții-reclamanți au susținut că instanța de apel nu a examinat motivul de nulitate absolută rezultând din aplicarea dispozițiilor art.1309 Cod civil, intimații-pârâți au arătat că prima instanță nu s-a pronunțat asupra acestui aspect, iar prin motivele de apel apelanții-reclamanți nu au formulat această critică, astfel că aceasta nu poate fi examinatăomisso medio, direct în recurs.
Au mai arătat intimații-pârâți că soluția pronunțată de instanța de apel este în concordanță cu dispozițiile art.1 din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a fost dată cu corecta interpretare și aplicare a dispozițiilor art.948 Cod civil.
În faza procesuală a recursului s-a administrat, conform dispozițiilor art.305 Cod procedură civilă, proba cu înscrisuri.
Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, susținerile părților și dispozițiile legale incidente în speță, Curtea reține următoarele:
OUG nr.40/1999 reglementează instituția dreptului de preemțiune al chiriașului la Cap Secțiunea a 2 intitulată " contractului de închiriere".
Prin interpretarea sistematică a dispozițiilor acestor secțiuni rezultă că legiuitorul, dorind să protejeze drepturile locative ale chiriașilor care intră sunt incidența acestui act normativ, a reglementat instituția dreptului de preemțiune aplicabil în situația în care reînnoirea contractului de închiriere nu este posibilă, întrucât locuința urmează a fi vândută.
Cu toate acestea, art.21 extinde sfera exercitării dreptului de preemțiune și pentru situația în care proprietarul vinde bunul închiriat înainte de expirarea perioadei de închiriere.
Așa cum a reținut și instanța de apel, semnarea de către recurentele-reclamante a unui contract de închiriere cu noii proprietari nu echivalează cu renunțarea la exercitarea dreptului de preemțiune și, implicit, de subrogare în drepturilor cumpărătorilor.
În ceea ce-l privește pe recurentul-reclamant, din situația de fapt reținută de instanțele de fond, Curtea constată că acesta nu a semnat contractul de închiriere, întrucât nu a dorit să-și conserve drepturile locative în apartamentul în litigiu, astfel că la stabilirea chiriei nu au fost luate în considerare și veniturile sale; în acest sens sunt mențiunile cuprinse în procesul-verbal întocmit la 27.04.2006 la sediul " și " din B, - - nr.65, sector 1, semnat de reprezentantul convențional al recurentului-reclamant.
Curtea reține astfel că susținerile recurenților-reclamanți, în sensul că dreptul de preemțiune al chiriașului este recunoscut în condițiile art.18-20 și 21 din nr.OUG40/1999 inclusiv în situația înstrăinării locuinței în timpul locațiunii, sunt pertinente, însă sancțiunea nerespectării acestui drept nu este nulitatea (absolută ori relativă), ci dreptul de subrogare în dreptul cumpărătorilor.
Această interpretare este determinată de lipsa oricărei mențiuni privind sancțiunea nulității contractului de vânzare-cumpărare pentru nerespectarea dreptului de preemțiune și de reglementarea expresă a sancțiunii specifice acestei materii.
Împrejurarea că recurenților-reclamanți nu le-a fost remisă o notificare cuprinzând condițiile și prețul vânzării nu este de natură să conducă la concluzia că dreptul de subrogare nu poate fi exercitat de vreme ce scopul notificării este acela de a aduce la cunoștința chiriașului prețul și condițiile vânzării.
După încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cu nerespectarea dreptului de preemțiune al chiriașilor, prețul vânzării este cel cuprins în contract și în funcție de acesta se poate utiliza instituția subrogării prin efectuarea ofertei de plată și consemnațiuni conform art.20 din nr.OUG40/1999.
Depășindu-se etapa formalităților premergătoare vânzării, inclusiv cele care vizau notificarea chiriașului și finalizându-se operațiunea vânzării, dispozițiile art.20 din nr.OUG40/1999 sunt pe deplin aplicabile, în termen de 60 de zile de la data la care i-a fost notificat contractul de vânzare-cumpărare.
Critica vizând neexaminarea de către instanța de apel a motivului de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare în raport de dispozițiile art.1309 cod civil este neîntemeiată față de limitele investirii instanței de apel.
În acest sens, Curtea reține că prima instanță nu s-a pronunțat asupra acestui motiv de nulitate absolută, iar reclamanții nu au formulat în apel critici asupra acestui aspect, motiv pentru care instanța de apel a examinat apelurile formulate conform dispozițiilor art.295 alin.1 Cod procedură civilă, respectiv în limitele criticilor formulate.
Prin urmare, Curtea nu poate examinaomisso medioincidența în speță a dispozițiilor art.1309 Cod civil rezultând din calitatea de avocați a intimaților-pârâți.
Susținerile recurenților-reclamanți, în sensul că nerespectarea dreptului lor de preemțiune aduce atingere unor dispoziții de interes general, întrucât nr.OUG40/1999 ocrotește o întreagă categorie de subiecte de drept și prin urmare constituie motiv de nulitate absolută expresă (cu referire la art.18 alin.2 din acest act normativ), sunt neîntemeiate. Art.18 alin.2 din nr.OUG40/1999 se referă expres la nulitatea ofertei de vânzare pentru lipsa prețului, nu la nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nesocotirea dreptului de preemțiune al chiriașului.
Așa cum s-a arătat deja, nr.OUG40/1999 reglementează expres o altă sancțiune specifică, respectiv posibilitatea subrogării chiriașului în drepturile vânzătorului.
În situația particulară a speței constând în vânzarea în ansamblu a unui imobil supus incidenței nr.OUG40/1999, compus din mai multe apartamente, cu nerespectarea obligației de a notifica chiriașilor condițiile și prețul vânzării, Curtea apreciază că în mod corect instanța de apel, analizând efectele pe care realizarea dreptului de preemțiune al chiriașilor l-ar avea asupra dreptului de proprietate al vânzătorului, a dat eficiență art.1 din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a constatat că obligația impusă proprietarului care a redobândit un imobil compus din mai multe locuințe de a vinde individual fiecare spațiu locativ constituie o sarcină disproporționată, prin raportare la interesul ocrotit.
Împrejurarea că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1664/03.10.2005 la. Rosana-, -- a vândut în mod distinct apartamentul 2 situat la parterul imobilului din B,-, sector 1 nu reprezintă un contraargument valabil, întrucât vânzarea s-a făcut către aceeași cumpărători, și -.
Prin urmare, Curtea apreciază că decizia recurată este legală, întrucât în speță nu operează sancțiunea nulității, deoarece este reglementată o sancțiune specifică căreia, însă, i se opune ocrotirea dreptului de proprietate al vânzătorului care, redobândind un imobil compus din mai multe unități locative, nu poate fi obligat să-și limiteze dreptul de dispoziție în sensul de a nu vinde integral acest bun pentru a da eficiență dreptului de preemțiune al chiriașului și aceasta deoarece recurenții-reclamanți sunt beneficiarii unor drepturi locative care, prin esența lor, sunt determinate în timp, în vreme ce fostul proprietar care a redobândit imobilul și-a valorificat un atribut al dreptului de proprietate, respectiv cel de dispoziție.
Sunt nefondate criticile recurenților-reclamanți în sensul că problema limitării dreptului de proprietate nu se poate pune, întrucât imobilul a fost deja tranzacționat, având în vedere că vânzarea în ansamblu a imobilului compus din mai multe locuințe, chiar prin două contracte de vânzare-cumpărare, către aceeași cumpărători diferă de vânzarea separată a fiecărei unități locative pe care ar presupune-o aplicarea dispozițiilor art.20 din nr.OUG40/1999.
Cu alte cuvinte, obligarea vânzătoarei de a înstrăina, pe apartamente, imobilul care a aparținut înainte de preluarea de către stat unei singure familii reprezintă o ingerință în dreptul său de proprietate.
Potrivit nr.OUG40/1999 chiriașii pot cumpăra exclusiv spațiile pe care le dețin cu contract de închiriere, astfel că niciunul dintre aceștia nu puteau cumpăra în condițiile actului normativ menționat, întregul imobil.
Curtea reține că este nefondată critica potrivit căreia instanța de apel a încălcat dispozițiile art.14 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, în sensul că i-a discriminat pe recurenții-reclamanți pe criterii de avere și aceasta deoarece, conform înscrisurilor de la dosar, la data încheierii contractului de închiriere recurentele-reclamante au declarat venituri reduse care au condus la stabilirea unei chirii sub prețul pieței.
În aceste condiții, analizarea posibilităților financiare ale recurentelor-reclamante de către instanța de apel se circumscrie cadrului procesual și limitelor investirii; prin raportare la veniturile declarate, constatarea instanței de apel în sensul că apelanții-reclamanți nu au probat că ar dispune de resursele financiare necesare exercitării dreptului de preemțiune este pertinentă și nu aduce atingere dispozițiilor art.14 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Depunerea în faza procesuală a recursului a dovezii consemnării la Biroul Executorului Judecătoresc a sumei de 35.900 Euro de către recurenții-reclamanți contrazice această constatare a instanței de apel, însă nu conduce la schimbarea soluției pentru considerentele deja expuse și pentru că, așa cum au reținut și instanțele de fond, stabilirea prețului vânzării unei părți dintr-un imobil nu este atributul instanței de judecată, întrucât aduce atingere dispozițiilor art.948 Cod civil.
Este greșită susținerea recurenților în sensul că "stabilirea prețului spațiului locativ în discuție urmează a se face prin raportare la prețul pentru întregul imobil (170.000 Euro)".
În realitate, vânzarea separată a unităților locative care compun imobilul din B,-, sector 1, B, presupune în mod distinct ca părțile să convină un preț, conform cererii și ofertei, pentru fiecare apartament în parte.
O interpretare contrară ar echivala cu o atingere adusă dreptului de proprietate al vânzătoarei din perspectiva unei ingerințe nejustificate în determinarea prețului.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art.312 alin.1 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții-reclamanți, - și, împotriva deciziei civile nr.1329/A din 27.10.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți, și.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 9 iunie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
Tehnodact.
2 ex/03.08.2009
---------------------------------------------------
- Secția a IV-a -
-
Jud.Sector 1 -
Președinte:Bianca Elena ȚăndărescuJudecători:Bianca Elena Țăndărescu, Simona Gina Pietreanu
