Atribuire beneficiu contract de închiriere. Decizia 253/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIE CIVILĂ NR. 253/
Ședința publică de la 08 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Eleonora Spiridon
JUDECĂTOR 2: Paulina Georgescu
JUDECĂTOR 3: Monica Costea
Grefier - -
S-au luat în examinare recursurile formulate de:
1) recurenta reclamantă, domiciliată în M, stațiunea, -, -.3,. 318, județul C;
2) avocat, domiciliat în C,-, -. 23, parter,
în contradictoriu cu intimatul pârât, împotriva deciziei civile nr. 33 din 1.02.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța - secția civilă - în dosarul nr-, având ca obiect atribuirea beneficiului contractului de închiriere.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenta reclamantă personal și asistată de avocat conform împuternicirii avocatiale nr.192din 7.08.2008 depusă la dosar, intimatul pârât personal, lipsind recurentul.
Procedura este legal îndeplinită, în conf. cu disp.art. 87 și urm. Cod pr. civilă.
După referatul grefierului de ședință;
Apărătorul recurentei-reclamante depune la dosar înscrisuri pe care le comunică și intimatului-pârât pentru a lua cunoștință de acestea.
Instanța luând act că nu mai sunt alte cereri prealabile ori înscrisuri de depus la dosar, fiind lămurită asupra cauzei, în conformitate cu art.150 Cod pr.civilă declară dezbaterile închise, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul părtilor.
Apărătorul recurentei-reclamante, având cuvântul, își întemeiază recursul pe dispozițiile art.304 pct.9 Cod pr.civilă, considerând hotărârea lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea gresită a legii.
Astfel, conform contractului de închiriere - nr.7892/05.07.1999 acesta prevede ca termen al locatiunii perioada de 5 ani; acest contract ar fi încetat la data de 05.04.2004. Având în vedere faptul că imobilul a fost în continuare folosit cu aceeași destinatie și că s-a achitat chiria, consideră că în cauză a operat o tacită relocatiune, în condițiile art.1437 Cod civil.Nu se poate retine că în privința intimatului ar fi operat această tacită relocatiune.Consideră că instanta de apel în mod gresit a examinat incidenta în cauză a art.27 din Legea nr.114/1996.
Apreciază că instanta de apel a realizat o interpretare gresită a dispozițiilor art.27 din Legea nr.114/1996, respingând în final actiunea formulată ca nefondată.Un prim aspect se referă la faptul că cererea de chemare în judecată nu trebuia să fie adresată instantelor de judecată ci direct proprietarului locator. Se poate sustine că pârâtul, în calitate de titular initial al contractului a părăsit domiciliul, situație în care acesta va continua în beneficiul recurentei, fie în temeiul disp.art.27 lit.a, fie art.27 lit.c (în calitate de sotie ).
Așadar, apreciază că pârâtul și-a pierdut dreptul locativ prin neuz,împrejurare ce poate fi încadrată în teza reglementată de art.27 din Legea nr.114/1996.
În concluzie, solicită admiterea recursului declarat și în conformitate cu dispozițiile art.312 al.1 și 3 Cod pr.civilă modificarea în tot a hotărârii instantei de apel atacate, cu consecința mentinerii hotărârii instantei de fond ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
Intimatul, având cuvântul solicită respingerea recursului.
Instanța rămâne în pronunțare asupra recursurilor.
CURTEA
Prin cererea înregistrată sub nr- pe rolul Judecătoriei,reclamanta a chemat în judecată pe pârâtul solicitând instanței atribuirea în favoarea sa a beneficiului contractului de închiriere nr.7892/05.07.1999 încheiat cu RA M,privind apartamentul situat în M, strada -, -.1 bis, parter și trecerea sa ca titular al contractului de închiriere.
A arătat reclamanta că la data de 03.05.2002 pârâtul a fost arestat și ulterior condamnat la o pedeapsă de 7 ani și 6 luni închisoare,ea rămânând în continuare în apartament împreună cu copilul minor,continuând să achite chiria și toate cheltuielile de întreținere, în ciuda faptului că expirase contractul de închiriere.
Prin sentința civilă nr.1169/C/01.06.2007, Judecătoria Mangaliaa admis cererea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâtul și a atribuit reclamantei beneficiul contractului de închiriere nr.7892/05.07.1999 cu privire la apartamentul situat în M, strada -, -.1 bis, parter, județul
A reținut prima instanță că, după data expirării termenului contractului de închiriere, reclamanta a continuat să locuiască în imobil și a plătit chiria, astfel că a intervenit tacita relocațiune în condițiile art. 1437.civ,aspect confirmat și de Administrația Domeniului Public și Privat M, prin adresa nr. 351/07.02.2007.
S-a apreciat că este incident în cauză art. 27 lit a din Legea 114/1996 republicată,potrivit căruia n cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, precum și în cazul titularului de contract, nerezident, care, fără a fi detașat, nu a mai folosit locuința mai mult de 2 ani, fără întrerupere, închirierea continuă în beneficiul soțului sau al soției, dacă a locuit împreună cu titularul.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești a declarat apel,în termen legal, pârâtul iar Tribunalul Constanța,prin decizia civilă nr.33/01.02.2008, a admis apelul și a schimbat în tot hotărârea atacată în sensul că a respins ca nefondată acțiunea.
Pentru a pronunța această decizie instanța de apel a reținut că reclamanta se legitimează procesual activ având în vedere calitatea acesteia de titular al dreptului invocat în cadrul raportului juridic dedus judecății,respectiv dreptul de folosință a locuinței,decurgând din împrejurarea că reclamantei i-a fost recunoscut prin contractul de închiriere și fișele anexe,dreptul de a locui în imobil,alături de titularul contractului,pârâtul.
În ceea ce privește excepția autorității de lucru judecat în raport cu sentința civilă nr.252/07.02.2005 pronunțată de Judecătoria Mangalia,hotărâre definitivă și irevocabilă,s-a constatat lipsa identității de cauză între cele două acțiuni supuse judecății întrucât, în prima cerere cauza a fost reprezentată de divorțul părților,iar cererea a fost respinsă pentru împlinirea termenului contractual,iar în cea de-a doua cerere cauza a constat în continuarea locațiunii de către persoana înscrisă în contract și care a locuit cu titularul,iar analiza a privit dreptul acestei părți la atribuirea contractului în ființă ca efect al tacitei relocațiuni.
Raportat la fondul raportului litigios s-a constatat că,potrivit prevederilor art.27 din Legea nr.114/1996,în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere,aceasta continuă fie în beneficiul soțului sau al soției, dacă a locuit împreună cu titularul,fie în beneficiul descendenților sau al ascendenților, dacă au locuit împreună cu acesta,fie în beneficiul altor persoane care au avut același domiciliu cu titularul cel puțin un an și care au fost înscrise în contractul de închiriere.
Se reține astfel că, problema atribuirii beneficiului contractului de închiriere se pune fie în cazul divorțului,cerere soluționată în cauza de față în mod irevocabil,fie în cazul situațiilor menționate expres și limitativ de art.27 alin.1,caz în care beneficiul închirierii este acordat numai la cererea uneia dintre persoanle îndreptățite,cerere care evident trebuie îndreptată la proprietarul-locator,instanța intervenind numai dacă astfel de cereri au fost formulate de mai multe persoane.
Prin părăsirea definitivă a domiciliului,ca situație premisă a aplicării art.27,se înțelege acea părăsire care nu este justificată de vreo împrejurare temeinică,cum este în cazul de față executarea unei pedepse privative de libertate,când locuința nu poate fi considerată părăsită,chiar dacă titularul contractului nu mai locuiește în mod efectiv,pentru o perioadă determinată,în imobilul închiriat.
Chiar și într-o interpretare contrară a textului de lege menționat,cererea de atribuire a închirierii trebuia adresată proprietarului-locator și nu instanței de judecată,dreptul proprietarului asupra locuinței neputând să fie înlăturat.
Împotriva acestei decizii,precum și a încheierii din 25.01.2008,a declarat recurs reclamanta care,a criticat hotărârea atacată pentru nelegalitate invocând dispozițiile art.304 pct.9Cod proc.civilă astfel:
Deși contractul de închiriere a fost încheiat pe numele fostului soț,după arestarea acestuia și până în prezent reclamanta a locuit în mod continuu în apartament, achitând chiria la zi.
Întrucât recurenta reclamantă,având un drept locativ conform contractului de închiriere, a fost singura care a continuat folosința acestui imobil și a achitat chiria efectele tacitei relocațiuni se produc doar în privința acesteia.
Instanța de apel a interpretat în mod greșit dispozițiile art 27 Legea 114/1996:
-S-a apreciat în mod eronat că cererea de chemare în judecată nu trebuia să fie adresată instanței de judecată ci direct proprietarului. În cazul în care instanța a apreciat că s-au încălcat normele competenței generale trebuia să respingă acțiunea ca inadmisibilă și nu ca nefondată.
-Din interpretarea art.27 Legea 114/1996 rezultă că pârâtul și-a pierdut dreptul locativ prin neuz,tinând cont că acesta se află în executarea unei pedepse privative de libertate încă din cursul anului 2002.
În mod greșit a fost respinsă cererea reclamantei,formulată la termenul din 25.01.2008,de acordare a unui termen pentru a depune la dosar adresa emisă de M cu privire la persoana care a achitat chiria.
Analizând hotărârea atacată din prisma criticilor formulate Curtea apreciază nefondat recursul pentru următoarele considerente:
Prin contractul de inchiriere nr.7892/05.07.1999 încheiat cu Primăria M părților li s-a atribuit,pe o perioadă de 5 ani,un apartament compus din două camere,situat în M-,str.--parter,.1bis.
Prin sentința civilă nr.1344/2004 s-a dispus desfacerea căsătoriei încheiată de părți,încredințarea minorei către reclamantă,respingându-se cererea de atribuire a beneficiului contractului de închiriere cu motivarea că termenul de închiriere a expirat.
Din anul 2002 pârâtul a fost în executarea unei pedepse privative de libertate iar în imobil a continuat să locuiască doar reclamanta care, a achitat chiria stabilită prin contract.
Potrivit art.1437 și 1452Cod civil dacă locatarul rămâne în folosința lucrului după expirarea termenului contractual fără ca locatorul să-l împiedice locațiunea se consideră reînnoită dar, se va considera fără termen.
Prin tacita relocațiune operează un nou contract de locațiune care, va avea loc în condițiile primului contract.În caz de pluralitate de părți reînnoirea tacită poate opera numai cu consimțâmântul tacit al tuturor părților care vor figura,în aceeași calitate, în noul contract.
Prin urmare,tacita relocațiune nu poate opera numai în favoarea unei singure părți,în speță,a reclamantei deoarece,ar echivala cu un nou contract încheiat în condiții diferite de cel inițial.
În ceea ce privește critica referitoare la încălcarea normelor de competență generală se reține că instanța de apel nu a pus în discuție și nici nu și-a întemeiat hotărârea pe nerespectarea acestor norme.
Împrejurarea că în considerentele deciziei recurate instanța de apel a apreciat că, într-o altă interpretare a dispozițiilor art.27 din Legea 114/1996, cererea de atribuire trebuia adresată proprietarului imobilului și nu instanței de judecată nu echivalează reținerea încălcării normelor de competență generală.De altfel,instanța de apel schimbând în tot sentința judecătoriei a analizat litigiul pe fond și nu din prisma vreunei excepții astfel că, critica recurentei nu poate fi reținută.
Art.27 Legea 114/1996 republicată prevede că închirierea continuă în beneficiul soțului sau soției care a locuit împreună cu titularul contractului
"în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, precum și în cazul titularului de contract, nerezident, care, fără a fi detașat, nu a mai folosit locuința mai mult de 2 ani, fără întrerupere".
Rezultă din textul citat că pierderea operează numai dacă neuzul are caracter continuu și definitiv iar nu sporadic și temporar precum și dacă, este nejustificat.
Ori,în speță,titularul contractului nu a părăsit în mod nejustificat locuința ci, nefolosința a fost determinată de executarea unei pedepse privative de libertate pe o perioadă stabilită prin hotărârea de condamnare.
Prin urmare,neuzul fiind vremelnic,numai pe perioada executării pedepsei și justificat, în mod corect a apreciat instanța de apel că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art 27 Legea 114/1996.
În ceea ce privește critica referitoare la nelegalitatea respingerii cererii de amânare pentru probatorii se reține că, la termenul din 25.01.2008 instanța de apel a pus în discuția părților probatoriile și a încuviințat proba cu înscrisuri,solicitată de ambele părți.
Cum,potrivit art.167 alin.3 "dovada și dovada contrarie vor fi administrate pe cât putință în același timp"în mod corect tribunalul i-a pus în vedere intimatei reclamante, prin apărător, să depună înscrisurile de care înțelege să se folosească în apărare,la termenul fixat pentru administrarea acestei probe.
Pe cale de consecință,față de aceste considerente Curtea,apreciind ca
neîntemeiate criticile recurentei,în conf.cu art312 cod proc.civilă,va respinge recursul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul civil formulat de recurenta reclamantă, domiciliată în M, stațiunea, -, -.3,. 318, județul C - împotriva deciziei civile nr. 33 din 1.02.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța - secția civilă - în dosarul nr-.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 08.09.2008.
Președinte Judecători
- - - -
- -
Grefier
- -
Jud.fond.
Jud.apel:;
Tehnored.jud.
2 ex./07.11.2008
Președinte:Eleonora SpiridonJudecători:Eleonora Spiridon, Paulina Georgescu, Monica Costea
