Constatare nulitate act juridic. Decizia 238/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 238/
Ședința publică din 24 iunie 2009
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 2: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 3: Maria Apostol
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenții pârâți și, ambii cu domiciliul în C,-, județ C - împotriva deciziei civile nr. 663/C din 18.11.2008, pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți, cu domiciliul în B, sector 4,-,.11,.40, sector 4, cu domiciliul în B, sector 3, str. S-icolae, nr. 1A,.8,.A,. 31, sector 3 și intimata pârâtă REGI AUTONOMĂ "EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT" C, cu sediul în C, b-dul. 1 -, nr. 21, -8, parter, având ca obiectconstatare nulitate act juridic.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 17 iunie 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar completul de judecată, pentru a da părților posibilitatea să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 24 iunie 2009, pentru când a soluționat astfel:
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța sub nr-, reclamanții și au chemat în judecată
pe pârâții, și C, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 7 din 13 aprilie 2005 încheiat între pârâți, evacuarea pârâților din imobilul proprietatea reclamanților, cu cheltuieli de judecată.
In motivarea cererii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii imobilului situat în C,-, format din construcție și teren, proprietate transmisă prin moștenire legală de la proprietarii inițiali și, imobil care a făcut obiectul unui proces de revendicare finalizat prin decizia civilă nr. 119/C/2003 a Curții de APEL CONSTANȚA. După pronunțarea acestei decizii, reclamanții au pus în executare hotărârea Curții de Apel iar prin Protocolul nr. 7289 din 27 iulie 2005 -a procedat la predarea imobilului către reclamanți și la radierea acestui imobil din patrimoniul, care a fost parte în procesul de revendicare.
Au arătat reclamanții că, cu prilejul punerii în executare a hotărârii judecătorești s-a menționat că se predă imobilul construcție situate în C,-, mai puțin partea din imobil care fusese înstrăinată cu act de vânzare-cumpărare iar la momentul punerii efective în posesie, aceștia au constatat că unul dintre spațiile menționate în protocol era ocupat de către a și, în baza unui contract de închiriere încheiat după pronunțarea hotărârii prin care -a dispus retrocedarea imobilului de Curtea de APEL CONSTANȚA.
Se arată în continuare că C era doar administratorul imobilului și nu avea nici un drept de a mai face acte de administrare, adică de închiriere, lipsa calității de proprietar sau a unui alt drept care să permită închirierea bunului reprezentând o cauză de nulitate absolută a contractului de închiriere, care are o cauză ilicită. Pârâții și au avut cunoștință de împrejurarea că imobilul face obiectul unui proces de revendicare, la data de 01 .09.2005 aceștia trimițând o scrisoare reclamantei prin care îi reproșează lipsa unui protocol încheiat cu. De asemenea, la data de 17.01.2006, respective 08.08.2005, a transmis către reclamant o înștiințare privind rectificarea protocolului de predare-primire, în sensul că în locul chiriașei, decedată la data încheierii protocolului, urmează a fi menționată.
Reclamanții arată că acest contract de închiriere este încheiat cu nerespectarea unor norme imperative vizând încheierea contractului de închiriere, are o cauza ilicită și imorală, iar la data încheierii sale, acesta nu se mai afla în circuitul civil, existând deja o hotărâre executorie de restituire către proprietari.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 963, 968 civ. și art. 480.civ. OG 40/1999.
Pârâții și a au formulat cerere reconvențională, prin care au solicitat constatarea valabilității contractului de închiriere nr. 7/13.04.2005 și, în subsidiar, acordarea unei alte locuințe din fondul C, obligarea adevăraților proprietari la plata pârâți-cheltuielilor cauzate de reparațiile efectuate la imobilul în cauză, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, pârâții-reclamanți au arătat că în anul 2004 au fost evacuați din imobilul în care au locuit cu chirie și le-a fost apoi atribuită o altă locuință, respectiv un apartament situate în imobilul din C,-. Fiind de bună-credință și necunoscând exact situația juridică a acestui imobil în momentul în care le-a fost repartizat, pârâții au încheiat cu C contractul de închiriere nr.7 din 13 aprilie 2005, pe o perioadă de 4 ani, până la 08 aprilie 2009. La data punerii în executare de către reclamanți a deciziei civile prin care le-a fost retrocedat acest imobil, pârâții aveau deja dreptul de folosință asupra părții din imobil închiriate. In evidențele Caf igurat însă, în continuare și din eroare, chiriașa, eroarea depistându-se la momentul la care s-a încheiat procesul-verbal de predare-primire către adevărații proprietari. Pârâții arată că au fost notificați de reclamanți prin intermediul executorului judecătoresc în vederea eliberării acestui spațiu, însă soluția evacuării îi pune practice pe aceștia în situația de a-și pierde singura locuință, fără a avea vreo posibilitate de a-și procura altă casă.
Arată pârâții-reclamanți că au fost nevoiți să efectueze reparații serioase la acest imobil pentru a putea să locuiască în condiții omenești.
In ceea ce privește contractul de închiriere nr. 7/13.04.2005, se arată că nu există nici o culpă din partea pârâților la momentul încheierii sale, aceștia fiind de bună-credință, situația fiind generată de C, care are obligația de a-i garanta pentru evicțiune pe locatari. Cauza contractului a fost licită și morală, pârâții îndeplinind toate condițiile prescrise de art. 42 și art. 48 din Legea nr. 114/1996.
In drept, au fost invocate dispozițiile art. 1420 Cod civil, Legea nr. 114/1996, Legea nr. 10/2001.
Prin cererea precizatoare depusă ulterior la dosar, pârâții-reclamanți au arătat că solicită obligarea adevăraților proprietari la plata sumei de 13.000 RON reprezentând contravaloarea cheltuielilor cauzate de reparațiile efectuate la imobilul în cauză. Au arătat că reparațiile efectuate au constat în: reparat acoperiș, efectuat instalații sanitare în baie, reparat podul casei și pardoseala în camere, reparat pereți, instalat tâmplărie PVC și alte lucrări de reparații, care constituie lucrări necesare pentru a locui și nu pentru a le crea un confort sporit.
Pârâta Caf ormulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, arătând că reclamanții au intrat în posesia imobilului la data de 27.07.2005, conform protocolului de predare-primire iar anterior încheierii acestuia, Caî ncheiat contractul de închiriere cu a, în condiții de deplină legalitate, cu respectarea dispozițiilor legale privind protecția chiriașilor, respectiv art. 13-15 din Legea nr. 10/2001.
Prin sentința civilă nr. 17264 din 20 decembrie 2007 s-a admis excepția lipsei calității procesual pasive a C în cererea având ca obiect obligarea pârâtei la plata cheltuielilor ocazionate de reparațiile efectuate de pârâții chiriași la imobil. S-a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamanților și în cererea având ca obiect obligarea acestora la plata cheltuielilor ocazionate de reparațiile la imobil.
S-a admis acțiunea formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții și.
S-a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâții reconvenienți și au fost obligați reclamanții la plata sumei de 13.393 lei reprezentând contravaloarea reparației la imobil.
Judecătoria Constanțaa constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 7 din 13 aprilie 2005 și a dispus evacuarea pârâților din imobilul proprietatea reclamanților și.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal au declarat apel pârâții reconvenienți și a, care au criticat-o pentru nelegalitate sub aspectul modalității de soluționare a acțiunii principale, cât și asupra modalității de stabilire a cuantumului despăgubirilor la care sunt îndreptățiți în schimbul lucrărilor necesare și utile realizate la imobilul proprietatea reclamanților.
Prin decizia civilă nr. 663 din 18 noiembrie 2008 Tribunalul Constanțaa respins apelul ca nefondat. Au fost obligați apelanții pârâți la 1190 lei cheltuieli de judecată către intimații reclșamanți și și la 100 lei cheltuieli de judecată către intimata pârâtă
Pentru a pronunța această soluție Tribunalul Constanțaa reținut, în esență, că închirierea locuinței în litigiu s-a realizat la data de 13 aprilie 2005, dată la care proprietari ai imobilului erau reclamanții intimați și, în baza sentinței civile nr. 1048/1999, definitivă prin decizia civilă nr. 119 din 08 octombrie 2003, pronunțată de Curtea de APEL CONSTANȚA, în timp ce pârâta C nu mai avea calitatea de administrator al locuinței.
De asemenea, pârâții reconvenienți nu au făcut dovada că au fost succesori ai defunctei și nici nu au locuit cu aceasta, până la decesul titularului contractului de închiriere pentru a continua locațiunea cu privire la imobilul în litigiu, situație în care în mod corect s-a anulat contractul de închiriere nr.7 din 13 aprilie 2005.
În ceea ce privește cuantumul reparațiilor efectuate de apelanți s-a constatat că valoarea stabilită de expertiza este cea corectă, întrucât s-a avut în vedere plusul de valoare adus imobilului în litigiu.
Împotriva acestei decizii în termen legal au declarat recurs și care au criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod procedură civilă pentru următoarele motive:
-În mod greșit s-a constatat nulitatea contractului de închiriere nr.7 din 13 aprilie 2005,fără a ase avea în vedere că recurenții pârâți au fost de bună credință la încheierea acestui contract de locațiune, iar despre existența hotărârii judecătorești de retrocedare a locuinței către proprietarii reclamanții pârâții au aflat numai la momentul la care li s-a solicitat evacuarea imobilului.
-Respingerea cererii de acordare a unei locuințe sociale este nelegală, întrucât recurenții pârâți au fost evacuați de către foștii proprietari din două locuințe, în mod succesiv, iar în prezent nu au unalt spațiu locativ corespunzător nevoilor lor locative.
-Referitor la valoarea lucrărilor de reparație efectuate la imobil de către pârâții chiriași, în mod greșit instanța de apel a reținut că reclamanții sunt datori să le restituie în raport de plusul de valoare adus imobilului cheltuielile trebuiau să fie restituite conform expertizei efectuate de expert, care a avut în vedere toate materialele și manopera incorporate, la valoarea de circulație a acestora.
Analizând legalitatea hotărârii recurate, în raport cu criticile pârâților reconvenienți se constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Reclamanții sunt proprietarii imobilului situat în C, strada -. -, nr.16, format din construcțieși teren, proprietate transmisă prin moștenire legală de la proprietarii inițiali și. Acest imobilula făcut obiectul unui proces de revendicare, în contradictoriu cu pârâții Municipiul C și C, litigiu finalizat prin decizia civilă nr. 119/C/2003 Curții de Apel Constanța.
După pronunțarea acestei decizii și înainte de încheierea Protocolului de predare-primire a locuinței, a încheiat la data de 13 aprilie 2005 contractul de închiriere nr. 7/2005, beneficiarii acestei locațiuni fiind recurenții pârâți.
Se constată că prima instanță și instanța de apel au soluționast în mod judicios cererea de constatare nulității contractului de închiriere nr. 7 din 13 aprilie 2005, în raport de dispozițiile art. 44 din nr.OUG 40/1999 aprobată prin Legea nr. 241/2001.
Conform acestor dispoziții legale Sunt interzise sub sancțiunea nulității absolute înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea -, precum și orice contract de închiriere a bunurilor imobile - terenuri și construcții cu destinația de locuință, care fac obiectul unei încunoștiințări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de bunuri .
În mod judicios prima instanță a reținut că buna credință a chiriașului nu are incidență în cauză, întrucât buna credință apără numai terțul subdobânditor în cazul contractelor oneroase, și nu pe chiriași, iar pe de altă parte, conform dispozițiilor art.24 din contractul de închiriere nr.7/2005 părțile au convenit ca în ipoteza în care bunul va fi câștigat în instanță de fostul proprietar sau de moștenitorii acestuia, contractul de închiriere încetează de plin drept.
Se reține a fi nefondată și critica ce vizează modalitatea de stabilire cuantumului despăgubirilor la care sunt îndreptățiți chiriașii pentru lucrările necesare și utile executate la imobilul în litigiu.
Imobilul situat în C, strada -.- nr. 16 a fost restituit reclamanților în urma soluționării unui proces de revendicare, în contradictoriu cu Municipiul C și Până la momentul restituirii bunul a făcut obiectul unui contract de închiriere - nr.7/2005 - chiriașii efectuând lucrări de reparație în cadrul acestei locuințe.
În literatura juridică s-a reținut în mod constant că în cazul admiterii acțiunii în revendicare, posesorul, fie el de bună sau de rea-credință are dreptul să ceară restituirea tuturor cheltuielilor necesare pentru că pe acestea proprietarul însuși ar fi fost obligat să le facă, iar în ceea ce privește cheltuielile utile, posesorul nu are drept decât la o restituire parțială, anume în măsura plus-valutei, adică a adaosului de valoare socotit la momentul restituirii pe care aceste cheltuieli le-au procurat lucrului.
În speță, în raport de lucrările efectuate de chiriași la imobilul proprietatea reclamanților, - lucrări care se încadrează în categoria cheltuielilor utile, - în mod corect instanțele de fond și de apel și-au însușit concluziile expertizei efectuată de expert, valoarea despăgubirilor datorate de reclamanții fiind stabilită în raport de plusul de valoare adus imobilului litigios.
Deși chiriașii nu au produs înscrisuri din care să rezulte valoarea de achiziție materialelor și manopera, expertul avut în vedere valoarea de piață acestor obiecte, cât și uzura lucrărilor, stabilind în mod corect valoarea despăgubirilor ca fiind de 13.393 lei.
Și critica ce vizează modalitatea de soluționare a cererii de obligare a pârâtei să închirieze recurenților pârâți o altă locuință socială se reține a fi nefondată.
Conform dispozițiilor art.21 din Legea nr. 114/1996, republicată, închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș consemnat prin contract scris. Solicitarea recurenților, în sensul obligării pârâtei să le închirieze o locuință socială, întrucât îndeplinesc toate condițiile legale, se reține a fi nefondată, în raport cu dispozițiile art. 39 și 42-45 din Legea nr. 114/1996, modificată, care prevăd că locuințele sociale aparțin domeniului public al unității administrativ-teritoriale, iar închirierea lor se realizează numai în condițiile prevăzute de lege și după o anumită ordine de prioritate (art.43 din Legea nr. 114/1996 republicată).
Instanța de judecată nu poate dispune obligarea administratorului fondului locativ al unității administrativ teritoriale să încheie un contract de închiriere pentru o locuință socială în beneficiul recurenților pârâți, în condițiile în care legea reglementează o anumită procedură de repartizare a acestor locuințe, iar proprietarul bunului - Municipiul C - nu și-a exprimat acordul și nu a constatat că pârâții se încadrează în categoria persoanelor fizice care pot beneficia de o locuință socială.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod proecdură civilă, se va respinge recursul pârâților ca nefondat.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, obligă recurenții pârâți la 200 lei cheltuieli de judecată către intimata
Se va respinge ca nefondată cererea intimaților reclamanți de acordare a cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocat, motivat de faptul că nu s-a depus la dosar dovada achitării acestui onorariu.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECID E:
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de recurenții pârâți și, ambii cu domiciliul în C,-, județ C - împotriva deciziei civile nr. 663/C din 18.11.2008, pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți, cu domiciliul în B, sector 4,-,.11,.40, sector 4, cu domiciliul în B, sector 3, str. S-icolae, nr. 1A,.8,.A,. 31, sector 3 și intimata pârâtă REGI AUTONOMĂ "EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT" C, cu sediul în C, b-dul. 1 -, nr. 21, -8, parter, având ca obiectconstatare nulitate act juridic.
Obligă recurenții la 200 lei cheltuieli de judecată către intimata
Respinge cererea intimaților reclamanți de obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată ca nefondată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 24 iunie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, Grefier,
- - - - - -
- -
Red.hot.jud.fond
Red.dec.jud.apel
Red.dec.jud.recurs /30.06.2009
gref.AB/2 ex./06.07.2009
Președinte:Daniela PetroviciJudecători:Daniela Petrovici, Mihaela Popoacă, Maria Apostol
