Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 103/2009. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMANIA
Curtea de Apel Galați
Secția civilă
Decizia civilă nr.103/
Ședința publică din 10 februarie 2009
PREȘEDINTE: Romeo Jirlăeanu
JUDECĂTOR 2: Elena Romila
JUDECĂTOR 3: Valentina Gabriela
Grefier -
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta,cu domiciliul ales în F- Bloc 5.3.2.27 jud. V - la,împotriva deciziei civile nr.158 din 28 mai 2008 pronunțată de Tribunalul Vrancea.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 5 februarie 2009 și s-au consemnat în încheierea din aceiași dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea la data de 10 februarie 2009.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Examinând actele și lucrările dosarului constată;
Prin cererea înregistrată sub nr- pe rolul Judecătoria Focșani jud. V, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții și - pentru evacuare.
În motivarea cererii sale reclamanta a arătat că a permis pârâților să locuiască în apartamentul proprietatea sa convenind să le înstrăineze acest imobil, fără însă a discuta concret cu privire la prețul vânzării. Cum pârâții i-au achitat în rate suma de 9.000 de lei dolari care în realitate acoperă doar chiria pentru perioada în care i-au ocupat apartamentul, solicită admiterea acțiunii și evacuarea acestora cu obligarea și la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâții, prezenți în instanță, au depus la dosar întâmpinare și cerere reconvențională solicitând a se respinge acțiunea, a se perfecta convenția de vânzare cumpărare cu stabilirea unui termen până la care să achite diferența de preț convenită cu reclamanta și soțul acesteia. În subsidiar au solicitat ca reclamanta să fie obligată să le achite contravaloarea îmbunătățirilor aduse apartamentului și să se instituie în favoarea lor un drept de retenție până la achitarea acesteia.
După administrarea probatoriilor, prin sentința civilă nr.3755 din 01 octombrie 2007 Judecătoria Focșania respins cererea de evacuare și a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâți, și a obligat reclamanta să restituie pârâților suma de 9.000 USD primită în avans și 2142 lei RON reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor efectuate de pârâți la apartament. Prin aceeași sentință s-a instituit un drept de retenție în favoarea pârâților până la achitarea de către reclamantă a sumelor arătate mai sus.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că între părți a intervenit o convenție de vânzare-cumpărare pârâții achitând un avans în sumă de 9.000 dolari și că ulterior, timp de mai mulți ani nu au mai făcut nici o plată, nefiind stipulat un termen în acest sens. Mai reține instanța de fond că nu există certitudine în legătură cu prețul vânzării, singurul lucru cert fiind doar avansul dat de pârâți, astfel că în raport de această împrejurare instanța de fond a apreciat ca fiind neîntemeiat acest capăt de cerere. În ce privește evacuarea instanța de fond a apreciat că cererea nu este întemeiată, motivat de faptul că până la restituirea avansului și a contravalorii îmbunătățirilor pârâții justifică cererea privind instituirea unui drept de retenție asupra imobilului.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel în termen atât reclamanta cât și pârâții.
Reclamanta prin apelul său critică sentința considerând-o nelegală și netemeinică prin aceea că:
- în mod greșit s-a dispus respingerea acțiunii principale de evacuare a pârâților din imobilul proprietatea sa, în contextul în care nu s-a făcut dovada convenției valabile de vânzare-cumpărare a apartamentului;
- în mod greșit a fost obligată la restituirea sumei de 9.000 dolari și la achitarea contravalorii îmbunătățirilor aduse apartamentului, deși a fost lipsită de folosința apartamentului o perioadă de peste 6 ani, imposibilitatea perfectării vânzării-cumpărării datorându-se culpei pârâților și nu ei;
- hotărârea este contradictorie și sub aspectul faptului că instanța deși corect respinge capătul de cerere privind perfectarea convenției de vânzare cumpărare reținând și culpa pârâților, a procedat ca în situația rezoluțiunii contractului dispunând restituirea prețului însă nu și evacuarea în vederea repunerii în situația anterioară a părților;
- hotărârea este nelegală și netemeinică și sub aspectul admiterii capătului de cerere privind instituirea în favoarea pârâților a unui drept de retenție cu privire la
apartamentul în litigiu care echivalează în realitate cu instituirea unui comodat în favoarea acestora.
A solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței în sensul admiterii cererii principale și a respingerii în totalitate a cererii reconvenționale.
Pârâții și prin apelul lor, critică sentința considerând-o nelegală și netemeinică prin aceea că prețul vânzării a fost convenit la 30.000 USD, preț care corespunde valorii de piață a apartamentului la acea perioadă și că neîncheierea actului autentic s-a datorat culpei reclamantei care a fost în permanență plecată din țară și s-a întors doar în timpul procesului în primă instanță când a refuzat să discute cu ei, iar în prezent este probabil interesată să obțină o sumă mai mare decât cea convenită.
Au solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței în sensul admiterii capătului principal de cerere și perfectării convenției de vânzare-cumpărare încheiată între ei, cu cheltuieli de judecată.
Tribunalul Vrancea, prin decizia civilă nr.158 din 28 mai 2008 admis apelul declarat de pârâții și.
A desființat sentința apelată și în rejudecare a respins excepția prescrierii dreptului la acțiune.
A respins ca neîntemeiată cererea pentru evacuare.
A admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâții și și a perfectat convenția de vânzare - cumpărare intervenită între părți cu privire la apartamentul situat în F str. - - -.3.43 jud. V, compus din 4 camere, dependințe și boxă cu prețul de 30.000 dolari USA din care s-a achitat suma de 9000 lei.
A fixat termen pentru achitarea diferenței de preț 3 luni de la rămânerea irevocabilă a hotărârii.
A respins ca rămase fără obiect capetele de cerere privind restituirea sumei de 9000 dolari și a contravalorii îmbunătățirilor și instituirea dreptului de retenție.
A obligat pe intimați la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre a reținut următoarele considerente;
În fapt, soțul reclamantei și au fost colegi de serviciu în perioada 1987-1994. În 1994 a plecat în străinătate, fiind urmat, în 1995 de soția sa și de fetița lor, cheile apartamentului fiind lăsate martorei.
Aceasta a și fost persoana care le-a pus în legătură pe cele două părți și, în urma unor discuții telefonice reclamanta a convenit să înstrăineze apartamentul în contul sumei de 30.000 dolari USD din care a primit la 07 septembrie 2001 suma de 9.000 USD.
În acest context, prin intermediul aceleiași martore pârâții reclamanți au intrat în posesia apartamentului.
Deși, din chitanța depusă la dosar prin care reclamanta confirmă primirea sumei de 9.000 USD ce reprezintă parte de preț, nu rezultă prețul convenit, această împrejurare rezultă din declarația martorului care a asistat la o discuție telefonică dintre pârât și reclamantă auzind-o pe aceasta din urmă care a cerut ca preț suma de 30.000 USD.
Această declarație se coroborează și cu suplimentul de expertiză tehnică efectuat în apel din care rezultă că la nivelul anului 2001 valoarea de piață a apartamentului în litigiu era de 83.997 lei RON (echivalentul a 27.999 USD la cursul de schimb din septembrie 2001 când valoarea unui dolar era de 30.047 lei ROL - 3.0047 lei RON).
Convenția nu a putut fi perfectată și nici diferența de preț achitată ca urmare a faptului că reclamanta nu a venit în țară pentru a se putea realiza acest lucru.
Este adevărat că între părți au avut loc mai multe convorbiri telefonice, dar nu se poate reține culpa exclusivă a pârâților în neîncheierea convenției, în condițiile în care până în momentul promovării prezentei acțiuni nu a existat vreun act de punere în întârziere a acestora.
Mai mult, pârâții reclamanți, au făcut dovada că în vederea achiziționării apartamentului în litigiu, au înstrăinat apartamentul proprietatea lor.
Astfel, reține că susținerea apelantei că pârâții ocupă apartamentul fără nici un drept este infirmată de probele administrate în cauză, din care rezultă fără putință de tăgadă convenția de vânzare cumpărare încheiată între părți, deci justul titlu în baza căruia aceștia au ocupat imobilul.
Impotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta, considerând-o nelegală pentru următoarele motive;
Prin decizia pronunțată, instanța de apel a interpretat greșit înțelegerea părților ca fiind un antecontract de vânzare cumpărare deși în realitate este vorba de o promisiune bilaterală fără stabilirea prețului.
Arată că atât timp cât între părți nu s-a stabilit un preț de vânzare a apartamentului nu se poate reține că au fost îndeplinite condițiile de validitate a unui contract de vânzare cumpărare.
Că recurenta a permis intimaților să se mute în apartament în condițiile în care nu s-a stabilit nici un preț.
Pârâții au trimis în total 9000 dolari cu confirmare de primire 7.09.2008 dar nu pretinde nimeni că la această dată se negociase vreun preț.
Că este inadmisibil ca instanța să rețină încheierea convenției și mai ales, stabilirea unui preț pe baza unei simple declarații de martori.
actele de vânzare cumpărare fără să existe o înțelegere privind prețul au fost încălcate dispoziții art.1294 și următorii cod civil.
Mai precizează recurenta să prețul de 30.000 dolari stabilit nu este real, valoarea apartamentului fiind mult mai mare.
Consideră că se impune efectuarea unei expertize pentru stabilirea reală a prețului din momentul perfectării actului.
Intimații pârâți prin întâmpinare au solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că au făcut dovada convenției de vânzare - cumpărare, intervenită între părți, iar prețul a fost cel stabilit de expertiza tehnică instrumentată la instanța de apel.
Verificând legalitatea deciziei recurate prin prisma motivelor de recurs invocate, constată recursul nefondat pentru următoarele considerente;
Din întreg materialul probator administrat în cauză a rezultat că între părți a intervenit o convenție privind vânzarea cumpărarea apartamentului în litigiu, situație necontestată nici de recurentă.
Astfel, în mod corect instanța de apel a reținut că ne aflăm în fața unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare care reprezintă un antecontract în baza căruia oricare dintre părți pot cere încheierea contractului.
Promisiunea bilaterală poate să-și producă efectele specifice numai dacă prețul este determinat sau determinabil.
In speța de față deși s-a convenit vânzarea cumpărarea și pârâții în calitate de cumpărători au preluat bunul, încă din anul 2001, iar reclamanta în calitate de vânzătoare a primit suma de 9000 dolari SUA, cu titlu de parte din preț, părțile nu au stabilit în mod corect care este valoarea apartamentului.
Prin raportul de expertiză efectuat la instanța de apel s-a determinat prețul apartamentului la momentul încheierii convenției, ca fiind de 83.997 lei.
Recurenta a nu a contestat această valoare și nici nu a solicitat să se determine prețul de la momentul perfectării actului, solicitare făcută în recurs, pentru prima dată.
Promisiunea cuprinsă într-un antecontract presupune obligația de a contracta și ea îndatorează părțile la executare întocmai ca și orice altă obligație convențională asumată.
Potrivit dispozițiilor art.1073 și urm. cod civil, beneficiarul cumpărător are posibilitatea în lumina principiului executării în natură a obligațiilor să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare și care are caracter constitutiv de drepturi.
Față de considerentele expuse mai sus, reține că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale aplicabile în materie pronunțând o hotărâre legală, situațiune în care în conformitate cu dispozițiile art.304 pct.9 în referire la dispozițiile art.312 alin.1 cod pr. civilă, va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta, cu domiciliul ales în F- Bloc 5.3.2.27 jud. V - la, împotriva deciziei civile nr.158 din 28 mai 2008 pronunțată de Tribunalul Vrancea.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 10 februarie 2009.
Președinte Judecător Judecător
- - - - - -
Grefier
Red. /25.02.2009
Tehn.
2 ex./27.02.2009
fond -
apel - -
Președinte:Romeo JirlăeanuJudecători:Romeo Jirlăeanu, Elena Romila, Valentina Gabriela
