Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1157/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (1038/2009)
Complet vacanță
ROMANIA
CURTEA DE APEL B
SECȚIA A III-A CIVILĂ
SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr.1157
Ședința publică de la 08.07.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Claudiu Marius Toma
JUDECĂTOR 2: Mirela Vișan
JUDECĂTOR 3: Daniela
GREFIER:
Pe rol fiind soluționarea recursului promovat de recurenta - pârâtă, împotriva deciziei civile nr.311 A din data de 02.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți, - și -.
Obiectul pricinii - evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă personal intimata - reclamantă și asistată de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual (fila 13), același avocat reprezentând interesele și a celorlalți intimați - și -, lipsind recurenta - pârâtă
Procedura de citare este îndeplinită.
S-a făcut referatul de către grefierul de ședință care învederează că, prin serviciul registratură s-a depus, la data de 07.07.2009, cerere din partea recurentei - pârâte, prin care solicită amânarea cauzei, față de imposibilitatea sa de prezentare, din motive de sănătate, având anexă adeverință medicală.
Intimații, prin avocat, se opune amânării cauzei, apreciind că în acest mod se încearcă tergiversarea soluționării cauzei, din actul medical depus nu rezultă motivul clar al imposibilității de prezentare.
Curtea va respinge cererea de amânare formulată de recurenta - pârâtă ca netemeinic motivată și, constatând cauza în stare de judecată, acordă cuvântul pe fondul dezbaterilor.
Intimații - și -, prin avocat, solicită respingerea recursului, menținerea hotărârii atacate, ca temeinică și legală; solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată la,Judecătoria Sectorului 3 B la data de 13.05.2008, sub nr-, reclamanții, și au solicitat în contradictoriu cu pârâta -, evacuarea necondiționată a pârâtei din imobilul proprietatea reclamanților, situat in B,-.2,.5B, sector 3.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că, prin Hotărârea CGMB nr.2965/26.10.1999 și prin Dispoziția Primarului General nr.9178/30.11.2007, Statul Român, prin intermediul autorităților publice locale a recunoscut că întregul imobil situat in B,-.2,.5B, sector 3, preluat de la autorul reclamanților în baza Decretului 92/1950 a fost preluat în mod abuziv.
Reclamanții mai arată că prin deciziile de restituire în natura, li s-a recunoscut calitatea de proprietari ai imobilului, iar prin procesul verbal încheiat cu Municipiul B -, le-a fost predată posesia.
Reclamanții precizează că imobilul în litigiu este ocupat de pârâtă în mod abuziv, fără acordul proprietarilor și fără titlu, întrucât contractul de închiriere nr. 260/2007, încheiat de pârâta cu Primăria Municipiului Baî ncetat de drept la data punerii reclamanților în posesie.
Reclamanții arată că, deși au solicitat pârâtei, prin notificarea nr.91/2008 să elibereze apartamentul, acesta nu s-a conformat.
S-a mai arătat că, în speță, nu mai sunt incidente prevederile art.10 alin.1 și art.11 alin.1 din OUG nr.40/1999 privind prelungirea de drept a contractelor de închiriere, prevederile acestui act normativ încetându-și aplicabilitatea la data de 09.04.2004.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 480 și urm. Cod de procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 13.06.2008, pârâta a solicitat respingerea acțiunii și obligarea reclamanților la cheltuieli de judecată.
În motivare, pârâta a arătat că ocupă imobilul în litigiu în baza contractului de închiriere nr.260/23.02.2000, termenul de închiriere fiind până la data de 08.04.2009. Arată că, deși contractul de închiriere a încetat la 30.11.2007, când Primarul General, prin dispoziția nr.9178/30.11.2007 emisă în baza Legii nr.10/2001 a dispus restituirea imobilului către reclamanți, aceștia trebuie să respecte dreptul de locațiune conform prevederilor art.15 din Legea nr.10/2001.
Pârâta mai arată că în data de 28.01.2008 a trimis reclamanților o scrisoare recomandată cu confirmare de primire, iar în data de 18.03.2008 le-a adresat o notificare, în vederea încheierii contractului de închiriere, pentru o perioadă de 5 ani, conform OUG nr.40/1999 și a Legii nr.241/2001, însă aceștia nu s-au prezentat.
Precizează că ea a făcut demersurile necesare în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, astfel încât, reclamanții nu sunt îndreptățiți să o someze să elibereze apartamentul.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.115-119 Cod de procedură civilă, Legea nr.10/2001, art.13, art.15 OUG 40/1999, art.10, art.11 și Legea nr.241/2001.
Prin sentința civilă nr.8220/24.09.2008, Judecătoria Sectorului 3 Bar espins cererea ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin Hotărârea CGMB nr.2965/26.10.1999 și prin Dispoziția Primarului General nr.9178/30.11.2007, s-a dispus restituirea către reclamanți - moștenitorii fostului proprietar - a imobilului situat in B,-.2,.5B, sector 3, reținându-se că preluarea acestui imobil de către stat, în baza Decretului nr.92/1950, a fost una abuzivă. Imobilul în litigiu a fost ocupat de pârâtă în baza contractului de închiriere nr. 260/23.02.2000, iar în prezent în baza celui cu nr.1179/19.07.2007, ambele contracte fiind încheiate cu Primăria Municipiului B, prin Administrația Fondului Imobiliar, termenul închirierii prevăzut în acest din urma contract fiind pana la data de 08.04.2009. La data de 28.01.2008, pârâta a trimis reclamanților o scrisoare recomandata cu confirmare de primire, iar în data de 18.03.2008 le-a adresat o notificare, în vederea încheierii contractului de închiriere, pentru o perioadă de 5 ani, conform OUG nr.40/1999 și a Legii nr.241/2001, însă aceștia nu s-au prezentat.
Instanța de fond a constatat că deși pârâta, în acord cu dispozițiile art.9 alin.1 din OUG nr.40/1999, și-a manifestat intenția de a încheia un nou contract de închiriere cu reclamanții, cărora li s-a restituit imobilul pe care ea îl ocupa, reclamanții nu au notificat-o în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, așa cum erau obligați, având în vedere dispozițiile art.10 alin.1 din OUG nr.40/1999. Ca urmare a încălcării acestei obligații, devine incidentă sancțiunea prevăzută de art.11 alin.1 din același act normativ, anume prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, pana la încheierea unui nou contract de închiriere.
Parata a ocupat imobilul în baza contractului de închiriere nr.260/23.02.2000, așa cum rezultă din contractul nou de închiriere, până la data de 17.07.2007, la data de 19.07.2007, încheind cu Primăria un nou contract de închiriere, termenul închirierii fiind până la data de 08.04.2009.
Instanța nu a reținut ca întemeiate susținerile reclamanților în sensul că OUG nr.40/1999 și-ar fi încetat aplicabilitatea la data de 09.04.2004, deoarece acest act normativ nu a fost abrogat expres sau tacit de legiuitor.
Totodată, întrucât la data intrării în vigoare a OUG nr. 8/2004, imobilul respectiv nu fusese retrocedat foștilor proprietari, aflându-se în continuare în proprietatea statului, contractul de închiriere al pârâtei s-a mai prelungit pentru o perioada de 5 ani, în baza acestui act normativ, respectiv până la data de 08.04.2009,ad probationemfiind încheiat și contractul de închiriere nr. 1179/19.-.
Prin urmare, pârâta urma sa încheie pe perioada noii prorogări legale un nou contract de închiriere cu noii proprietari recunoscuți în justiție, potrivit procedurii prevăzute în art. 9-10 din OUG nr. 40/1999.
Nerespectarea acestei proceduri de către proprietari a atras prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
În concluzie, având în vedere că noii proprietari nu au făcut dovada ca ar fi notificat-o în vreun fel pe pârâtă, în vederea încheierii noului contract de închiriere în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, conform art.11 alin.1 din actul normativ mai sus-menționat, fostul contract de închiriere a fost prelungit de drept pana în anul 2009.
În ce privește invocarea de către reclamanți a Hotărârii CEDO din data de 02.11.2006, prin care s-ar fi statuat că "în lipsa acordului proprietarului, nu poate exista locațiune decât cu violarea dreptului de proprietate",așa cum susțin reclamanții, instanța a apreciat ca situația din prezenta cauza se diferențiază de cea relevata în cauza Radovici și Stănescu contra României, de care fac vorbire reclamanții. Astfel, art.1 din Protocolul nr.1 impune respectarea proprietății, ca normă cu caracter general, dar permite si privarea de proprietate, cu respectarea anumitor condiții, recunoscând statelor puterea de a reglementa folosirea bunurilor in conformitate cu interesul general. În cauza invocată de către reclamanți, Curtea constată că măsurile de urgență adoptate prin OUG nr.40/1999 urmăresc un scop de interes general, si anume protecția chiriașilor, astfel încât sistemul in sine nu este criticabil. Încălcarea art.1 din Protocol pe care Curtea a reținut-o în cauza sus-citată viza sarcina excesivă care era impusa locatorului prin prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, încheiat de chiriaș cu statul, în condițiile în care locatarul refuzase încheierea unui nou contract de închiriere sau in situația în care locatorul, deși își manifestase intenția de a încheia contract de închiriere cu locatarul, nu respectase dispozițiile procedurale impuse de OUG nr. 40/1999 referitoare la termenul de 30 de zile sau la modul de notificare a chiriașului, deci condiții de formă și deci, nu situația din prezenta cauză, în care locatorii nu voiau să încheie contract de închiriere cu pârâta, dorind doar sa o evacueze.
În concluzie, în calitate de chiriaș, instanța a apreciat ca pârâta deține titlu locativ, în baza prorogării legale a contractului de închiriere nr. 260/2000, în plus, prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior fiind o sancțiune justificată pentru proprietarii - reclamanți, care nu și-au manifestat în niciun fel intenția de a încheia un contract de închiriere cu pârâta.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, și, cerere înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă sub nr-, la data de 27.11.2008, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței apelate si rejudecând cauza, admiterea acțiunii și să se dispună evacuarea necondiționată a intimatei-parate din imobilul proprietatea apelanților reclamanți, situat in B,-,.2,. 5B, sectorul 3, pe care îl ocupa abuziv si fără niciun titlu.
În motivarea apelului s-a arătat că prin Hotărârea CGMB nr.2965/26.10.1999, cât si prin legea Dispoziția Primarului General nr.9178/30.11.2007, Statul Român, prin intermediul autorităților publice locale a recunoscut ca imobilul situat in B,-, sectorul 3, preluat de la autorul reclamanților, în baza Decretului 92/1950, a fost preluat in mod abuziv, conform an.2lit. a din Legea 10/2001.
Ca urmare si ca efect a emiterii celor doua decizii de restituire în natură, apelanților-reclamanți, în calitate de moștenitori ai celui de la care a fost naționalizat imobilul, le-a fost recunoscută calitatea de proprietar ai acestui imobil.
Instanța de fond, în mod greșit a respins acțiunea ca neîntemeiata, reținând că intimata-pârâta folosește apartamentul nr.5B, proprietatea apelanților-reclamanți, în mod legal.
Astfel, litigiul pune in discuție aplicabilitatea dispozițiilor OUG nr.40/1999, act normativ prin care se prelungeau contractele de închiriere pe o perioada de 5 ani de la intrarea in vigoare, respectiv începând cu data de 08.04.1999. Ulterior încetării prelungirii legale a contractelor de închiriere reglementată de OUG nr.40/1999, respectiv 08.04.2004, nu a mai intervenit niciun act normativ prin care să impună proprietarilor obligația de a încheia un alt contract de închiriere, iar dispozițiile art.15 din Legea 10/2001 nu pot fi interpretate ca instituind o astfel de obligație decât începând cu momentul intrării în vigoare a OUG nr.40/1999 Ia care face trimitere, și doar pentru o perioada de 5 ani.
De altfel, CEDO, în cauza Radovici si Stănescu contra României (hotărârea din 02.11.2006), a apreciat că a sancționa proprietarii ce nu s-au conformat condițiilor de forma prevăzute de OUG 40/1999, impunându-ie obligația de a păstra chiriașii in imobilele proprietate, constituie o încălcare a art.1 din Protocolul 1 al CEDO, iar in lipsa acordului proprietarului nu poate exista locațiune, decât cu violarea dreptului de proprietate.
În consecință, Ia momentul promovării acțiunii, dispozițiile legale referitoare Ia obligația proprietarului de a încheia un nou contract, nu-și mai găsesc aplicabilitatea, iar contractul de închiriere dintre Primăria Municipiului B și intimata-pârâtă a încetat de drept la data de 30.11.2007, potrivit art.3 din dispoziția de restituire în natură a imobilului, astfel încât, intimata-pârâtă nu justifică folosința legală a apartamentului 5B, neavând un titlu locativ, ocupând abuziv și fără acordul apelanților - reclamanți acest apartament.
Prin decizia civilă nr.311/A/02.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, s-a admis apelul declarat de apelanții reclamanți, și; a fost schimbată în tot sentința apelată în sensul că a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtei -.
S-a motivat că rațiunile avute în vedere de în cauza Radovici și Stănescu împotriva României sunt pe deplin aplicabile și speței de față.
Împotriva deciziei civile de mai sus a declarat recurs, recurenta pârâtă, criticând decizia civilă recurată, astfel:
- există obligația proprietarului imobilului restituit de a notifica chiriașul în sensul că nu mai dorește reînnoirea contractului de închiriere.
- în ceea ce privește hotărârea din 02.11.2006, aceasta se diferențiază de cea din prezenta cauză.
- Legea nr.10/2001 - art.13 alin.1 prevede că în cazul imobilelor restituite, sunt aplicabile prevederile nr.OUG40/1999.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, ale Legii nr.10/2001 și ale nr.OUG40/1999.
Recursul este nefondat.
Astfel, dispozițiile OUG 40/1999 au urmărit protejarea chiriașilor prin impunerea unor sarcini în baza unor patrimonii private cu o minimă implicare a statului.
Astfel, proprietarii s-au văzut în imposibilitatea obiectivă de a-și exercita prerogativele dreptului de proprietate, fiind obligați să accepte perspectiva ocupării perpetue de către chiriași a imobilului.
Pentru a pune capăt acestei situații, prin OG 8/2004 legiuitorul a prevăzut expres posibilitatea prelungirii de drept a "dreptului de închiriere a unităților locative aflate în administrarea autorităților publice."
Conform art.3 din Dispoziția de restituire nr. 9178/30.11.2007 emisă în favoarea reclamanților pentru imobilul în litigiu, contractele de închiriere privind imobilul în cauză, dintre chiriași și Administrația Fondului Imobiliar încetează de drept pe data punerii în posesie a proprietarilor, măsură în conformitate cu dispozițiile Legii 10/2001.
Art.15 din Legea 10/2001 nu poate fi interpretat decât prin prisma OUG nr.40/1999, Ia care de altfel face trimitere.
Prin articolul 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO a fost garantat dreptul de proprietate, o garanție similară regăsindu-se și în dispozițiile constituționale.
Existența foștilor chiriași în spațiul proprietatea sa îi împiedică pe reclamanți să dispună de bunul lor, iar în măsura în care s-ar aprecia că dispozițiile OUG nr.40/1999 rămân aplicabile ulterior anului 2004, se poate aprecia, așa cum Curtea Europeană a Dreptului Omului a statuat în cauzele contra Românei (în principal cauza Stănescu și Radovici împotriva României), că reclamanților le-a fost stabilită de legiuitor o sarcină deosebit de împovărătoare, vădit disproporționată față de scopul legitim urmărit și anume protejarea unei categorii sociale a chiriașilor din imobilele preluate abuziv după 1947 de Statul Român.
A impune reclamanților obligația, ca din cinci în cinci ani, să încheie contract de închiriere cu foștii chiriași, în caz contrar acest contract urmând a fi considerat ca existând de drept, înseamnă a-i priva în fapt și în drept de prerogativa cea mai importantă a dreptului de proprietate și anume folosința.
Nu în ultimul rând este de subliniat, din aceeași perspectivă a privării dreptului de proprietate, că și prerogativa dreptului de a dispune de bunul proprietate este în egală măsură afectată, fiind previzibil că nici o persoană nu va cumpăra (sau dacă o va face tranzacția se va face la un preț mult mai mic) un imobil pe care știe că este foarte posibil să nu-l poată folosi niciodată.
Interesul legitim de protejare a unei categorii sociale nu se poate realiza exclusiv prin grevarea dreptului de proprietate a particularilor.
Deși este indiscutabil o modalitate facilă de rezolvare a unor situații locative urgente, o asemenea măsură încalcă în mod evident dreptul de proprietate, depășind limitele la care fac referire alin 2 al art. 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO.
Curtea reține că este nejustificată înlăturarea de către prima instanța a aplicabilității în cauză a considerațiilor Curții Europene a Drepturilor Omului în cauza Radovici și Stănescu împotriva României, justificând această neaplicare prin faptul că, în prezenta cauză, reclamanții arată că nu doresc decât evacuarea pârâtei, nefiind interesați de încheierea unui contract de închiriere și împiedicați în acest demers de formalismul excesiv al normelor aplicabile.
De asemenea, Curtea reține că această diferențiere nu se impune, în condițiile în care, obținând titlu de proprietate asupra imobilul în litigiu abia în anul 2007, pârâta a beneficiat de prelungiri succesive ale contractului de închiriere până la acest moment.
Ceea ce trebuie avut în vedere este perioada îndelungată în care reclamanții au fost lipsiți de prerogativele dreptului de proprietate.
Culpa autorităților, care au soluționat cu întârzieri foarte mari notificările formulate în anul 2001 în baza Legii 10/2001 nu poate fi imputată reclamanților și nu poate fi urmată de sancționarea acestora prin impunerea a încă unei sarcini, excesive care să continue încălcarea dreptului de proprietate respectiv obligația de a încheia contracte de închiriere cu chiriașii anteriori.
Față de aceste aspecte, rațiunile avute în vedere de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Radovici și Stănescu împotriva României sunt pe deplin aplicabile și speței de față.
În consecință, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
Urmează a respinge și cererea privind acordarea cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta pârâtă împotriva deciziei civile nr.311/A din 02.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți, și.
Respinge ca neîntemeiată cererea de acordare a cheltuielilor de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 8 iulie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
Tehnodact
2 ex/28.07.2009
---------------------------------------------------
- Secția a IV-a -
-
Jud.Sector 3 -
Președinte:Claudiu Marius TomaJudecători:Claudiu Marius Toma, Mirela Vișan, Daniela
