Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 129/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 129
Ședința publică de la 27 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Georgeta Protea
JUDECĂTOR 2: Mona Maria Pivniceru
JUDECĂTOR 3: Adriana
Grefier
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de pârâtul împotriva deciziei civile nr. 719 din 5.11.2008 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat pentru recurent și avocat
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Avocat depune la dosar chitanța numărul - din data de 13.03.2009 reprezentând dovada achitării taxei judiciare de timbru de 14.05 lei și timbru judiciar de 0,15 lei.
Avocat depune la dosar împuternicire avocațială pentru avocatul titular pentru intimată. Depune, de asemenea, întâmpinare și solicită a se aprecia asupra acesteia.
Instanța constată că întâmpinarea a fost formulată cu depășirea termenului prevăzut de dispozițiile articolului 308 alineatul 2 Cod procedură civilă și va fi păstrată la dosar drept concluzii scrise.
Avocat solicită admiterea probei cu înscrisuri pentru a dovedi că acea cameră pentru ascensor nu este în proprietatea intimatei.
Avocat arată că, inclusiv la instanța de apel nu a susținut că este în proprietatea intimatei, camera fiind în proprietatea tuturor proprietarilor din imobil, iar proba solicitată nu este utilă cauzei.
Instanța respinge proba solicitată ca nefiind utilă cauzei, aspectul învederat fiind recunoscut de partea adversă.
, apărătorii ambelor părți litigante arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată pricina în stare de judecată și acordă cuvântul părților la dezbateri.
Avocat solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, a se lua în considerare motivele precizate pe larg în scris. Arată că recurentul nu a ocupat abuziv camera pentru ascensor și nu este obligat la plata contravalorii lipsei de folosință a spațiului.
Solicită admiterea recursului, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată. Arată că va depune chitanța reprezentând onorariu avocat până la sfârșitul ședinței de judecată.
Avocat solicită respingerea recursului, cu obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.
Susține apărătorul că, inițial, camera pentru ascensor a fost lift pentru marfă, patru dintre proprietari au acceptat închirierea spațiului iar unul, recurentul din cauza de față, nu a acceptat să semneze nici un contract. În plus, nu s-a susținut că spațiul este în proprietatea asociației ci este o coproprietate forțată iar orice bun aflat în condominiu trebuie să fie în proprietatea cuiva. Dacă din acte nu rezultă că ar fi proprietatea asociației, atunci acel bun nu poate fi decât proprietatea comună a tuturor proprietarilor din clădire.
Mai arată că o chestiune de drept ce trebuie avută în vedere este aceea dacă era sau nu admisibilă acțiunea în evacuare. Aceasta nu poate avea decât un raport contractual iar statutul are o natură pur contractuală, admițându-se utilizarea acțiunii în evacuare.
De asemenea, precizează că recurentul se află în calitatea de simplu tolerat și doar proprietarul are dreptul de a introduce o acțiune în revendicare. Solicită respingerea recursului, cu obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată. Depune la dosar chitanța numărul -/25.03.2009 reprezentând onorariu avocat în cuantum de 800 Ron.
Declarându-se dezbaterile închise, înainte de terminarea ședinței de judecată, se prezintă avocat ce depune la dosar chitanța numărul 19/22.12.2008 reprezentând onorariu avocat de 500 Ron.
După deliberare:
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 3812/26.03.2008 Judecătoria Iași a respins acțiunea reclamantei Asociația de Proprietari "" I în contradictoriu cu pârâtul.
A fost obligată reclamanta la plata cheltuielilor de judecată, 300 lei onorariu avocat către pârât.
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de fond a reținut că pârâtul ocupa apartamentul nr. 4 situat în I, str. -. - nr.3,.,.1, figurând ca membru al Asociației de Proprietari cu sediul in mun. I, str. -.- nr.3. În calitate de locatar la imobilului, folosește spațiul denumit" camera troliu ascensor materiale".
Conform art.3 lit. c din Legea nr. 230/2007, privind Organizarea și funcționarea asociațiilor de Proprietari, proprietatea comună cuprinde toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu alta destinație decât aceea de locuință; "
Potrivit art. 2.1 al Acordului de Asociere a proprietarilor din condominiul Blocul situat în, str. -. - nr. 3 (5), condominiul imobilului cuprinde, printre altele, si o camera troliu ascensor materiale, situat la.1, in suprafața de 42 mp. La art. 2.3 se prevede ca "proprietatea comuna include toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt părți dintr-un apartament sau spațiu cu alta destinație decât cea de locuința.
Toate aceste părți formează obiecte ale coproprietății forțate, adică stării de indiviziune forțată si perpetua, destinate a fi utilizate in comun de proprietari". La art.2.4: "proprietatea comuna" același spațiu, nu apare individualizat ca fiind proprietatea comună a Asociației.
Reclamanta susține, inclusiv prin răspunsurile date la întrebarea nr. 1 din interogatoriu, ca este proprietara acestui spațiu, care, conform prevederilor legale si acordului de asociere sus-menționat, face parte din proprietatea publica a locatarilor imobilului, fără a depune insa vreun înscris care sa ateste dreptul sau de proprietate asupra acestui spațiu.
La art.3 lit. f din Legea nr. 230/2007 se prevede ca proprietar al spațiului, respectiv al apartamentului este persoana fizica sau juridică, de drept public ori de drept privat, care are în proprietate acel spațiu, respectiv apartament, într-un condominiu.
De asemenea, conform art. 39 din legea 230/2007 pentru organizarea si funcționarea asociațiilor de proprietari, Proprietatea comuna poate fi utilizata de către terți, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorității proprietarilor membri ai asociației și al proprietarilor direct afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosința sau de concesiune.
Dispoziții asemănătoare cuprindea și anexa la legea 114/1996 privind regulamentul cadru al asociațiilor de proprietari
Potrivit art. 1169 Cod civil, cel care face o afirmație înaintea judecății trebuie să o dovedească.
Instanța, raportându-se la acest text de lege, la actele și lucrările dosarului a constatat că reclamanta nu a făcut dovada susținerilor sale.
Martorii audiați în cauză nu confirmă ocuparea spațiului de către pârât, martorul fiind singurul care declară că știe că pe listele de plată pârâtul apare cu debit pe spațiul cu destinație lift, susținere care nu poate face însă dovada ocupării fără drept a spațiului din litigiu.
Nu rezulta din nici o proba calitatea de chiriaș al pârâtului și nici ocuparea efectivă a spațiului în suprafață de 5 din spațiul cameră troliu ascensor materiale.
Acțiunea în evacuare este specifică raporturilor rezultând din contractul de închiriere ori în speță reclamanta nu a dovedit existența unor astfel de raporturi încheiate între ea și pârât.
Reclamanta nu a făcut dovada unor raporturi conform cărora s-a realizat cedarea folosinței către pârât în schimbul unor sume de bani, așa cum susține prin acțiunea introductivă de instanță.
Tribunalul Iași prin decizia civilă nr. 719 din 5.11.2008 a admis apelul formulat de reclamanta Asociația de Proprietari I și schimbat în tot sentința judecătoriei.
A fost admisă acțiunea formulată de reclamanta Asociația de Proprietari I, în contradictoriu cu în parte și s-a dispus evacuarea pârâtului din spațiul în suprafață de 5. situat în imobilul din I, strada -. - nr. 3, Bloc,.1, intitulat " cameră troliu ascensor materiale".
A fost respinsă cererea privind obligarea pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosință a spațiului pentru perioada 1.10.2003 - 5.06.2004 ca prescrisă.
A fost obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 270 RON reprezentând lipsa de folosință a spațiului aferentă perioadei 1.06.2007 - 5.06.2007 și suma de 451,45 RON cheltuieli de judecată la fond și în apel.
Pronunțând această decizie, tribunalul reținut că înaintea instanței de fond a fost invocată prin întâmpinarea formulată de pârâtul excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, motivat de faptul că nu este proprietara spațiului în litigiu. Asupra acestei excepții Judecătoria Iașia statuat în ședința publică din data de 7.11.2007 în sensul respingerii sale, motivat de faptul că spațiul face parte din condominiul reclamantei.
Împotriva hotărârii instanței de fond s-a declarat doar un singur apel formulat de către reclamantă și dată fiind soluția favorabilă pronunțată relativ la excepția lipsei calității procesuale active, modul de soluționare a acesteia nu a făcut obiect al criticii în cuprinsul căii de atac. Tribunalul în aplicarea dispozițiilor de principiu cuprinse în art. 295 alin 1 Cod procedură civilă, a verificat în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță.
Ca atare, soluția pronunțată cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a intrat în puterea lucrului judecat. Chiar dacă prin cererea de apel reclamanta readuce în discuție aspectele care-i consfințesc calitatea de proprietară asupra spațiului, aceste relatări nu se subsumează unei critici aduse încheierii din 7.11.2007 prin care s-a respins excepția lipsei calității procesuale active. De altfel, o atare critică ar fi fost oțioasă privită sub aspectul condiției interesului legitim.
Mai mult decât atât, chiar dacă în ultimul alineat al pag. 3 din sentința civilă nr. 3812/26.03.2008 se reține de Judecătoria Iași, făcându-se trimitere la art.2.4. din acordul de asociere, că spațiul în litigiu nu apare individualizat ca fiind proprietatea asociației, există doar aparent o contradicție față de încheierea din 7.11.2007, întrucât soluția respingerii acțiunii se circumscrie netemeiniciei rezultată din exercițiul atributului posesiei și lipsa unor raporturi locative.
În sensul Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, prin proprietate comună se înțeleg toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu altă destinație decât cea de locuință (art. 3 lit. c). Rezultă că proprietatea comună include toate părțile proprietății care sunt în folosința comună - terenul pe care este construită clădirea, curtea, fundația, structura de rezistență, acoperișul, terasele, coșurile de fum, scările, holurile, pivnițele, subsolurile, casa scării, etc. Obiectul coproprietății forțate nu este și nici nu poate fi dat de o enumerare exhaustivă în cuprinsul unui acord de asociere, situația în speță. Din chiar definiția dată de legiuitor proprietății comune se impune apodictic față de argumentul " per a contrario" concluzia că tot ceea ce excede apartamentelor și spațiilor cu altă destinație de locuință intră în conținutul proprietății comune a condominiului.
Organizarea administrării folosinței părților și utilităților aflate în proprietate comună este făcută de asociația de proprietari care se constituie prin acordul de asociere al proprietarilor și dobândește personalitate juridică în condițiile Legii nr. 114/1996 modificată prin Legea nr. 145/1999.
Proprietarii pot exercita acte de folosință asupra tuturor bunurilor ce formează obiectul dreptului de proprietate pe cote părți, chiar în integralitatea lor, cu condiția ca folosința să se exercite numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu și să nu aducă atingere dreptului egal și reciproc al celorlalți proprietari.
După cum dispune art. 18 din Legea nr. 230/2007 dacă unul dintre proprietari sau chiriași în situația clădirilor de locuințe, împiedică cu bună știință și sub orice formă, folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii celorlalți proprietari sau chiriași, după caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora ( asociația de proprietari) pot solicita instanței să hotărască măsurile pentru folosirea normală a clădirii precum și plata daunelor.
Testimoniile administrate în cauză conduc spre reținerea de către Tribunalul Iașia exercitării de către pârâtul - intimat a atributelor posesiei și folosinței asupra spațiului în litigiu în suprafață de 5. Rezultă aceasta din susținerile pârâtului din cuprinsul întâmpinării care se coroborează cu depoziția martorului și procesul verbal nr. 14 încheiat la data de 4.02.2006 cu ocazia desfășurării adunării generale a Asociației de Proprietari
Chiar dacă practica judiciară și literatura de specialitate a statuat că acțiunea în evacuare presupune existența unor raporturi locative, în speță, eliberarea de către pârât a spațiului în litigiu intitulată în petitul acțiunii " evacuare" se subsumează sintagmei folosite de legiuitor în textul art. 18 din Legea nr. 230/2007 respectiv ".instanța să hotărască măsurile pentru folosirea normală a clădirii.". Or,măsura pentru folosirea normală a spațiului în litigiu nu poate fi și nu este alta decât " evacuarea" pârâtului.
Relativ la plata daunelor solicitate de către reclamantă, tribunalul a reținut în primul rând, excepția prescripției dreptului la acțiune invocat prin întâmpinare pentru sumele de bani aferente perioadei 1.10.2003 - 5.06.2004. Astfel, potrivit art. 3,7,8 din Decretul nr. 167/1958 termenul de prescripție este de 3 ani și începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune; prescripția dreptului la acțiune în repararea pagubei pricinuită prin fapta ilicită, începe să curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba cât și pe cel care răspunde de ea.
Lipsei de folosință aferente perioadei 1.06.2004 - 5.06.2007 îi sunt aplicabile alături de disp. art. 18 din Legea nr. 230/2007 și disp. art. 11 alin 2 și art. 13 din Legea nr. 230/2007. Potrivit art. 11 alin 2 din actul normativ arătat proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinația proprietății comune fără a obține mai întâi acceptul din partea asociației de proprietari. Spațiul în litigiu, din chiar denumirea lui " camera troliu, ascensor materiale" avea o cu totul altă destinație decât cea dată de pârât, respectiv aceea de " boxă". Pârâtul nici măcar nu a invocat, cu atât mai puțin nu a dovedit că pentru schimbarea destinației acestei camere a obținut acceptul din partea asociației de proprietari.
Daunele datorate în puterea art. 18 din Legea nr. 230/2007 ca urmare a împiedicării folosinței normale a clădirii de locuit constă tocmai în veniturile pe care asociația de proprietari le-ar fi obținut din exploatarea proprietății comune și care alimentează fondurile speciale ale asociației de proprietari pentru reparații și investiții cu privire la proprietatea comună, astfel cum dispune art. 13 din Legea nr. 230/2007. Ceilalți proprietari au fost prejudiciați urmare a exercitării de către pârât a posesiei spațiului de 5. cu suma de bani pe care asociația ar fi încasat-o dacă închiria acest spațiu unui alt proprietar în perioada 1.06.2004 - 5.06.2007. Determinarea obiectivă a acestei sume este dată de chiria percepută de asociația de proprietari pentru spațiile închiriate altor proprietari de apartamente aflate la filele 29,31, 33 dosar apel. Pentru perioada 1.06.2004 - 5.06.2007 suma ce ar fi fost obținută ca urmare a cedării folosinței suprafeței de 5. este în cuantum de 270 RON.
Pârâtul - a declarat recurs considerând că decizia tribunalului este nelegală și netemeinică.
În dezvoltarea motivelor de apel el susține că prin motivele de apel, reclamanta a susținut că spațiul din care se solicită evacuarea sa reprezintă o parte din proprietatea comună recunoscând, astfel, că nu este proprietate ei,iar modalitatea de soluționare a situației proprietății comune spațiului în litigiu nu a respectat nici măcar principiul: " legea nu distinge nici interpretul nu trebuie să distingă".
In acest sens,afirmă recurentul că, atât timp cât art. 2 - 4 din acordul de asociere nu include spațiul în litigiu ca fiind în proprietatea asociației, instanța de apel nu avea abilitatea de considera spațiul ca făcând parte din proprietatea asociației.
Recurentul consideră că tribunalul a reținut eronat faptul că s-a făcut dovada posesiei și folosinței spațiului exemplificând susținerea cu depoziția martorului, însă din această declarație rezultă doar faptul că martorul știe de pe listele de plată că el apare cu debit pe spațiul cu destinație lift.
Învederează recurentul că tribunalul și- depășit atribuțiile apreciind că acțiunea în evacuare este legală și temeinică în pofida faptului că a reținut că atât practica judiciară, cât și literatura de specialitate au statuat că acțiunea în evacuare presupune existența unor raporturi locative.
Apreciază recurentul că, potrivit art. 1410 și următoarele Cod civil, acțiunea în evacuare este specifică raporturilor juridice de locațiune, iar, în speță, apelanta nu a făcut nici o dovadă a existenței vreunui raport de locațiune între părți, iar dispoziția de obligare a sa la plata lipsei de folosință a spațiului pentru perioada 1.06.2004 - 05.06.2007 este nelegală având în vedere că Asociația de proprietari nu este proprietara spațiului în litigiu.
În aceste condiții, recurentul pretinde că nu se poate pune problema lipsei de folosință, iar sumele stabilite arbitrar de către reclamantă nu pot fi luate în calcul fără a exista o hotărâre a adunării generale în acest sens.
Legat citată, intimata nu a formulat întâmpinare în termenul prevăzut de art. 308 alin. 2 Cod procedură civilă, însă, prin concluziile scrise depuse la dosarul cauzei, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, deoarece instanța de apel soluționat corect problemele de drept referitoare la dreptul asociației asupra spațiului aflat în proprietatea comună a proprietarilor din bloc și la calea procesuală aleasă pentru redobândirea posesiei spațiului din litigiu.
Analizând actele și lucrările dosarului în raport de criticile formulate de recurent, de ansamblul materialului probator și de prevederile legale incidente, Curtea reține că recursul nu este întemeiat.
În acest sens, Curtea reține că, prin cererea cu care a investit instanța de fond reclamanta Asociația de Proprietari "" a solicitat evacuarea pârâtului din spațiul situat în I, strada -. -, nr. 3, bloc. I, denumit "cameră troliu ascensor materiale" pe care îl ocupă în mod ilegal și obligarea acestuia la plata contravalorii lipsei de folosință a spațiului.
Cauza acțiunii în evacuare o constituie ocuparea fără titlu a spațiului "cameră troliu ascensor materiale" de către pârât și voința reclamantei de a face ca această ocupare să înceteze, stabilindu-se o stare corespunzătoare dreptului pretins, respectiv predarea spațiului în materialitatea sa.
Astfel, este vorba de o obligație de a face, adică de a creditorului materialmente locuința, dar care nu trebuie confundată cu obligația de da, respectiv de a constitui sau transmite un drept real
Asociația de proprietari nu a căutat să își valorifice un drept de proprietate exclusiv și absolut în cadrul unei acțiuni în revendicare, ci doar un drept personal de creanță având caracter relativ, în cadrul acțiunii în evacuare urmând să îl constrângă pe debitor să execute o obligație de a face, adică de a evacua și material spațiul ocupat fără titlu.
Astfel, Curtea reține că reclamanta nu a solicitat obligarea pârâtului să îi recunoască dreptul de proprietate asupra camerei troliu ascensor materiale, ci doar să o evacueze și să o predea în materialitatea sa, iar exceptia lipsei calitatii procesuale a reclamantei a fost solutionata, in sensul respingerii sale, prin incheierea din 7.11.2007 a Judecatoriei Astfel cum a retinut si tribunalul, exceptia a intrat in puterea lucrului judecat ca urmare a achiesarii tacite a partilor la aceasta incheiere.
Susținerea recurentului că, în prezenta cauză, nu s-a făcut dovada existenței unui raport de locațiune între părți este neîntemeiată, deoarece condiționarea acțiunii în evacuare de existența unui contact de închiriere valabil încheiat, care să-și fi încetat efectele indiferent de motive și fostul locator să refuze eliberarea spațiului este lipsită de suport legal.
A condiționa acțiunea în evacuare exclusiv de existența unui contract de locațiune sau închiriere, iar în lipsa acestora a califica toate acțiunile în evacuare ca fiind în revendicare cu consecințele ce decurg din acestea este o încălcare a principiilor de drept procesual civil și a îndelungatei practici judiciare.
În consecință, Curtea apreciază că tribunalul a soluționat acțiunea în evacuare în cadrul atribuțiilor conferite de lege și ca urmare a unei corecte interpretări a prevederilor art. 3 lit. c din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
Potrivit acestui text, proprietatea comună reprezintă toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință.
Faptul că acordul de asociere nu cuprinde în art. 2.4 spațiul în litigiu nu prezintă relevanță juridică, atât timp cât articolul 4 din Legea nr. 230/2007 stabilește că asociația de proprietari are drept scop administrarea și gestionarea proprietății comune, acest scop legitimând calitatea reclamantei din prezenta cauză, de a solicita și obține evacuarea pârâtului - recurent din spațiul comun "cameră troliu ascensor materiale" pe care îl ocupă fără titlu.
In prezenta cauza, reclamanta a actionat in calitate de administrator al condomeniului care are in proprietate comuna si spatiul denumit "cameră troliu ascensor materiale", ea nefiind proprietar asupra bunurilor pe care le administreaza si le gestioneaza.
Criticile recurentului referitoare la nedovedirea posesiei și folosinței spațiului și la caracterul arbitrar al cuantumului danelor stabilite ca echivalent al lipsei de folosință a spațiului din litigiu nu pot fi analizate de către instanța de recurs, ca urmare a abrogării punctului 11 al art. 304 Cod procedură civilă prin art. I pct. 112 din OUG 138/2000.
Cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata lipsei de folosință a spațiului a fost soluționată printr-o corectă aplicare a prevederilor art. 4 din Legea nr. 230/2007 și ale art. 998 Cod civil, astfel că motivul de recurs înscris în art. 304 punctul 9 Cod procedură civilă nu este incident în speță.
Față de cele ce preced, în baza art. 312 alin. 1 teza I- Cod procedură civilă, se va respinge recursul declarat de pârâtul și se va păstra decizia atacată.
În conformitate cu prevederile art. 274 Cod procedură civilă, recurentul aflat în culpă procesuală va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată efectuate de reclamanta - intimată cu ocazia soluționării recursului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de pârâtul împotriva deciziei civile nr. 719 din 5.11.2008 pronunțată de Tribunalul Iași pe care o menține.
Obligă recurentul să plătească intimatei suma de 800 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 27 martie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - - -
GREFIER,
Red.
Tehnored.
02.ex./27.04.2009
Tribunalul Iași - jud., jud.
Președinte:Georgeta ProteaJudecători:Georgeta Protea, Mona Maria Pivniceru, Adriana
