Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1466/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (1298/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B
SECȚIA A III-A CIVILĂ
SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr.1466
Ședința publică de la 02.11.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Cristian Olteanu
JUDECĂTOR 2: Ilie Mari -
JUDECĂTOR 3: Ionelia Drăgan
GREFIER: - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra cererii de recurs formulată de recurenții - pârâți, împotriva deciziei civile nr. 178 din data de 05.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamanta și cu intimatul - pârât -.
Dezbaterile în fond și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 15.10.2009, fiind consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta când, pentru a da posibilitatea recurenților - pârâți să formuleze concluzii scrise, Curtea a amânat pronunțarea consecutiv la data de 22.10.2009, 29.10.2009 și apoi la 02.11.2009, hotărând următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 3 B la data de 18.12.2006, reclamanta - a chemat în judecată pe pârâții, și solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună evacuarea acestora din imobilul situat în B- sector 3.
În motivarea cererii de chemare în judecată reclamanta a arătat că este proprietarul imobilului în litigiu care i-a fost restituit prin decizia civilă nr.1206/2000 a Tribunalului București și dispoziția Primarului Municipiului Pârâții au mai fost acționați în judecată și de AL pentru evacuarea din imobil pentru degradările aduse imobilului în litigiu, precum și pentru plata chiriei restante. În acel dosar reclamanta a intervenit solicitând evacuarea pârâților și obligarea acestora la plata chiriei începând cu data de 01.03.2001, când i-a fost restituit imobilul în natură.
Prin sentința civilă nr.5272/10.06.2002, Judecătoria Sectorului 3 Bar eținut că AL nu mai era proprietarul imobilul astfel că nu mai avea legitimare procesuală activă pentru a cere evacuarea pârâților pentru neplata chiriei și a degradării imobilului. Totodată, instanța a reținut că pârâții figurează cu o datorie aferentă chiriei restante de 9.970.040 lei la data de 10.04.2001, astfel că cererea reclamantei AL a fost găsită întemeiată. În ceea ce privește evacuarea, instanța a reținut că aceasta nu se poate dispune întrucât la data redobândirii de către reclamanta - a imobilului era în vigoare contractul nr. 4137/1985 în temeiul căruia pârâții foloseau imobilul, iar durata acestui contract s-a prorogat legal în temeiul nr.OUG 40/1999. În plus, nu s-a putut dovedi vreo faptă imputabilă pârâților care să aibă ca efect degradarea imobilului.
Reclamanta a susținut că prin notificarea nr.37/2006 a solicitat pârâților din prezenta cauză să evacueze imobilul deoarece prorogarea legală a termenului contractului de închiriere a expirat.
Ca răspuns la această notificare, pârâtul a comunicat reclamantei notificarea nr.380N/20.06.2006 prin care a solicitat acesteia să îi înainteze procura prin care a împuternicit pe mandatarul său să acționeze în numele și pe seama sa, precum și să precizeze "mobilul pentru care solicită evacuarea". Prin aceeași notificare, pârâtul a arătat că reclamanta nu poate solicita chiria restantă începând cu anul 2001 întrucât nu a fost stabilit cuantumul acesteia și a intervenit prescripția extinctivă.
Reclamanta a precizat că i-a răspuns pârâtului prin notificarea din 06.07.2006 prin care a comunicat acestuia procura dată mandatarului său și a reiterat solicitarea sa de evacuare a imobilului. În privința celorlalți pârâți, aceasta a arătat că nu au răspuns notificării nr.37/2006.
Prin întâmpinarea depusă la 01.03.2007, pârâții și au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată întrucât reclamanta nu s-a conformat dispozițiilor legale privind încheierea unui nou contract de închiriere.
Pârâții au susținut că s-au adresat Consiliului Local sector 3 în vederea atribuirii unei alte locuințe, însă solicitarea lor nu a fost încă rezolvată. În aceste condiții, pârâții au susținut că se află în ipoteza art. 15 pct. 4 din nr.OUG 40/1999 modificat prin Legea nr. 241/2001 privitoare la schimbul obligatoriu de locuințe și nu pot fi evacuați.
Prin sentința civilă nr.4473 din 02.05.2008, Judecătoria Sectorului 3 Baa dmis acțiunea formulată de reclamantă, a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, sector 3 i-a obligat pe aceștia la plata cheltuielilor de judecată către reclamantă în cuantum de 10,3 lei reprezentând taxe judiciare de timbru.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin decizia civilă nr.1206A/6.04.2000, rămasă irevocabilă prin nerecurare, Tribunalul București - Secția a IV a Civilă a admis apelul declarat împotriva sentinței civile nr.10286/1999 pronunțată de Judecătoria Sector 3 B, a casat sentința atacată, iar pe fond a dispus obligarea pârâtului să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantei - imobilul situat în B- sector 3. Prin dispoziția nr.659/1.03.2001 Primarul Municipiului Bad ispus restituirea în natură a imobilului în temeiul deciziei civile menționate.
De asemenea, instanța de fond a avut în vedere faptul că prin sentința civilă nr.5272/10.06.2002, Judecătoria Sectorului 3 Bao bligat pârâții și și la plata sumei de 9.970.040 lei către AL A și a respins cererea de evacuare formulată atât de SC AL, cât și de reclamantă pe calea cererii de intervenție principală, cu motivarea că a intervenit prorogarea legală a contractului de închiriere încheiat de pârâți cu AL până la încheierea unui nou contract de locațiune cu noul proprietar, respectiv reclamanta -.
Prima instanță a constatat că nu s-a făcut dovada că părțile ar fi încheiat un nou contract de închiriere, astfel încât a apreciat că prorogarea legală a contractului de închiriere încheiat de pârâți cu AL a operat până la data de 8.04.2004. Întrucât după această dată între reclamantă și pârâți nu a fost încheiat un contract de închiriere, instanța de fond a considerat că pârâți nu mai au nici un titlu locativ asupra imobilului în litigiu.
Apărările pârâților în sensul că evacuarea lor nu poate fi dispusă decât cu condiția acordării unei locuințe corespunzătoare în schimb de către proprietar nu au fost primite de către prima instanță motivat de faptul că chiriașii ale căror contracte de închiriere au beneficiat de o prorogare legală nu sunt supuse reînnoirii contractelor, iar dispozițiile art.15 alin.4 din nr.OUG40/1999 au în vedere exclusiv chiriași care se bucură de dreptul la reînnoirea contractului, în condițiile art.14 din același act normativ.
În speță, s-a reținut că pârâții au comunicat reclamantei prin notificarea de la 20.06.2006 că nu înțeleg să îi plătească acesteia chiria începând cu anul 2001, aceasta fiind apreciată ca o recunoaștere a faptului că începând cu anul 2001 pârâții nu au plătit chiria reclamantei.
Instanța de fond a considerat că pârâții aveau această obligație, chiar dacă reclamanta nu le-a notificat încheierea unui nou contract de închiriere, deoarece până la încheierea unui nou contract s-a prorogat durata contractului încheiat anterior de pârâți cu AL, iar de la data retrocedării reclamanta s-a subrogat în drepturile AL rezultând din acest contract.
Împotriva acestei sentințe, au declarat apel pârâții și, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii instanței de fond cu consecința respingerii acțiunii reclamantei.
În motivarea apelului s-a arătat, în esență, că reclamanta - intimată nu s-a conformat dispozițiilor nr.OUG40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuință.
Prin decizia civilă nr.178 A din 05.02.2009, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, a respins ca nefondat apelul, reținând că în mod corect a fost prezentată situația de fapt de către instanța de fond, aceasta făcând o corectă aplicare a dispozițiilor legale în materie.
Tribunalul a motivat soluția sa arătând că, chiar și în situația în care proprietarul nu ar fi respectat dispozițiile art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 - potrivit cărora acesta trebuia să notifice în termenul prevăzut de acest act normativ pe chiriaș în vederea încheierii unui nou contract de închiriere - sancțiunea prevăzută de art. 11, constând în prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior încheiat, nu poate opera la nesfârșit, în afara termenului prorogării legale, respectiv data de 08.04.2004.
La pronunțarea prezentei decizii, tribunalul a mai avut în vedere și faptul că prin adoptarea OUG nr. 40/1999, legiuitorul a dorit să protejeze interesele chiriașilor pentru o perioadă de 5 ani de la intrarea în vigoare a acestui act normativ, astfel că nu se poate extinde efectele acestui act normativ dincolo de termenele avute în vedere, în lipsa unor prevederi legale în acest sens.
Din coroborarea art. 2 din OUG nr. 40/1999, modificată prin Legea nr. 241/2001, cu art. 11 din același act normativ, tribunalul a apreciat că la data de 8.04.2004 a încetat prorogarea legală a contractului d închiriere.
Tribunalul a considerat ca fiind corecte argumentele instanței de fond cu privire la netemeinicia apărărilor pârâților constând în faptul că evacuarea lor nu poate fi dispusă decât cu condiția acordării unei locuințe corespunzătoare în schimb de către proprietar. S-a justificat acesta prin faptul că chiriașii ale căror contracte de închiriere au beneficiat de o prorogare legală nu sunt supuse reînnoirii contractelor, iar dispozițiile art. 15 alin. 4 din OUG nr. 40/1999 au în vedere exclusiv chiriașii care se bucură de dreptul la reînnoirea contractului în condițiile art. 14 din același act normativ.
Tribunalul a apreciat că nu sunt incidente în speță nici prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999 privind obligația proprietarului de a notifica chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la art. 14 al. 2 lit. a si lit. b, iar pentru situația prevăzuta la lit. d, cu cel puțin 60 zile întrucât în cauză, între părți, nu s-a încheiat un contract de închiriere și nu are ce să se reînnoiască.
S-a reținut de către instanța de apel că pârâții au comunicat reclamantei prin notificarea de la 20.06.2006 că nu înțeleg să îi plătească acesteia chiria începând cu anul 2001. Aceasta a fost apreciată ca o recunoaștere a faptului că începând cu anul 2001 pârâții nu au plătit chiria reclamantei.
De asemenea, tribunalul a avut în vedere că art. 20 din Constituție care prevede că în cazul în care există neconcordanțe între pactele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care România este parte și legile interne, au prioritate reglementările internaționale, cu excepția cazului în care Constituția sau legile interne conțin dispoziții mai favorabile.
S-a apreciat că reclamanta are un bun în sensul art. I alin. I din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și a libertăților fundamentale, respectiv asupra imobilului situat în B,-, sectorul 3, intrat în patrimoniul sau, prin efectul unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Raportat la hotărârea pronunțată la data de 02.11.2006 de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Radovici și Stănescu contra României, instanța de apel a reținut că dispozițiile nr.OUG 40/1999 care prevăd încheierea și reînnoirea contractelor de închiriere încheiate cu privire la imobilele restituite foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora constituie o măsură de reglementare a folosirii bunurilor, ce reprezintă o ingerință în exercitarea dreptului de proprietate, justificată de necesitatea de a proteja locatarii în fața crizei de locuințe.
Deși statele dispun de o marjă largă de apreciere pentru adoptarea măsurilor cu privire la exercițiul folosinței bunurilor, reglementările dispuse de acestea trebuie să respecte criteriul proporționalității, prin asigurarea unui just echilibru între exigențele intereselor generale ale comunității și imperativul respectării dreptului de proprietate privată.
Instanța de apel a apreciat că prevederile art. 14 din nr.OUG 40/1999, care impun persoanelor în patrimoniul cărora a fost restituit imobilul și respectiv succesorilor în drepturi ai acestora să cedeze folosința bunului persoanelor care au locuit anterior în acel spațiu în baza unui contract de închiriere încheiat cu autoritatea administrativă, pe o perioadă a cărei întindere nu este previzibilă, ca urmare a prevederii legale ce instituie posibilitatea reînnoirii succesive a raporturilor locative, contra unei chirii plafonate, sunt contrare prevederilor art. 1 din Protocolul nr. I adițional la Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, întrucât constituie o sarcină disproporționată impusă titularilor dreptului de proprietate.
Drept urmare, constatând existența unui conflict între dispozițiile art. 14 din nr.OUG 40/1999 și prevederile Protocolului nr. I adițional la Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, instanța de apel, în baza art. 11 și 20 alin. 2 din Constituție, a înlăturat dispozițiile art. 14 din nr.OUG 40/1999.
În aceste condiții, s-a considerat că ocuparea locuinței proprietatea reclamantei de către pârâți care nu au încheiat niciodată un contract de închiriere a imobilului și nu au achitat nici o chirie, apare ca fiind efectuată în absența unui titlu locativ (legal ori convențional) și drept consecință, pentru repararea în natură a prejudiciului cauzat reclamantei prin privarea sa de posibilitatea de a-și folosi propriul bun, se impune evacuarea din imobil.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții și, solicitând admiterea recursului și respingerea acțiunii, dispunând anularea celor două hotărâri judecătorești pronunțate în cauză.
În motivarea recursului, recurenții au arătat că în mod greșit instanțele au apreciat că actele normative nr.OUG40/1999 și Legea nr.241/2001 nu s-ar aplica în favoarea chiriașilor și că aceștia nu se încadrează în dispozițiunile invocate.
Au mai arătat aceștia că au recunoscut dreptul de proprietate al reclamantei, dar aceasta nu a respectat nici o procedură prevăzută de lege în legătură cu chiriașii. Invocarea prescripției este un drept al recurenților, ceea ce nu înseamnă refuzul plății chiriei. Instanța de apel nu a făcut referire și nu s-a pronunțat cu privire la procedura pe care trebuia să o urmeze și pe care ei nu au respectat-o cu privire la reînnoirea contractului de închiriere.
Au susținut recurenții că legile invocate, atât în fond, cât și în apel, pot fi interpretate în favoarea chiriașului tocmai prin respectarea criteriului proporționalității.
De asemenea, s-a arătat că nu s-a ținut cont că au mai avut o judecată cu reclamanta căreia i s-a respins acțiunea, iar aceștia, ca buni chiriași au făcut îmbunătățiri serioase imobilului proprietatea reclamantei.
În calea de atac a recursului intimata reclamantă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, susținându-se, în esență, că în mod corect s-a reținut de către instanța de apel că prorogarea legală a operat până la data de 08.04.2004, indiferent de celelalte împrejurări ale cauzei. De asemenea, s-a apreciat corecta raportare a instanței de apel la dispozițiile Convenției pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale.
În faza procesuală a recursului nu au fost administrate probe noi.
Analizând recursul prin raportare la criticile formulate, Curtea constată următoarele:
Imobilul din care se solicită evacuarea a fost restituit reclamantei în temeiul deciziei civile nr. 1206/2000, pronunțata de Tribunalul București, fiind predat formal acesteia în baza dispoziției nr. 659/2001 a Primarului General al Mun.
Pârâții sunt beneficiarii contractului de închiriere nr. 4137/20.08.1985, încheiat între, soția pârâtului și Primăria Municipiului prin sector 3, având ca obiect apartamentul din care se cere evacuarea pârâților.
Curtea reține că potrivit art. 20 din Constituția României, dispozițiile constituționale privind drepturile și libertățile cetățenilor vor fi interpretate și aplicate în concordanță cu Declarația Universală a Drepturilor Omului, cu pactele și cu celelalte tratate la care România este parte. Dacă există neconcordanțe între pactele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care România este parte, și legile interne, au prioritate reglementările internaționale, cu excepția cazului în care Constituția sau legile interne conțin dispoziții mai favorabile.
Reținând incidența în cauză a prevederilor 10 și 11 OUG 40/1999, Curtea constată că acestea au făcut obiectul analizei Curții Europene a Drepturilor Omului în deciziile Radovici și Stanescu contra României, Arsenovici contra România, împotriva României. Concluzia Curții Europene a Drepturilor Omului, se impune a fi respectată și aplicată de către instanțele naționale, în conformitate cu prevederile art. 46 din Convenția Europeana a Drepturilor Omului prin care statul Român s- angajat să se conformeze hotărârilor definitive ale Curții în litigiile în care este parte.
Astfel, Curtea Europeană a Drepturilor Omului, a statuat că Statul Român are obligația de a aplica proceduri și mecanisme legislative, previzibile și coerente și trebuie să adopte garanții pentru punerea în practică si respectarea dreptului de proprietate al locatorului.
Cu privire la dispozițiile art.11 alin.1 din OUG nr. 40/1999, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a reținut că: textul se limitează să indice vag că prelungirea de drept a "contractului anterior" are loc până la "încheierea unui nou contract" fără a preciza în ce condiții acest nou contract poate fi încheiat. Nici o informație nu este oferită în privința căii de care ar dispune proprietarul care a omis, datorită necunoașterii sau neglijenței, să respecte condițiile de formă impuse de art.10 alin.1 al acestei ordonanțe de a încheia un nou contract cu ocupanții imobilului sau pentru a înlocui statul în vederea încasării chiriilor înainte de termenul prelungirii legale a contractelor.
Curtea Europeana a Drepturilor Omului a reținut că o amplă marjă de apreciere este lăsată la dispoziția Statului Român în condițiile alineatului 3 al art.1 al Protocolului 1 cu referire la sistemul de protecție al dreptului de proprietate, întrucât statul român a trebuit să moștenească din perioada comunistă o penurie acută de locuințe de închiriat la un preț rezonabil și a trebuit, de aceea, să arbitreze asupra problemelor extrem de complexe și sensibile din punct de vedere social pe care le impune concilierea intereselor antagoniste ale proprietarilor si locatarilor. Instanța de contencios european a reținut că Statul Român avea de protejat dreptul de proprietate al primilor, pe de o parte, și de respectat drepturile sociale ale celorlalți, pe de altă parte. Totuși, interesele legitime ale colectivității cer într-un asemenea caz o repartiție echitabilă a sarcinii sociale și financiare pe care o presupun transformarea și reforma imobilelor în țară. Această sarcină nu ar putea, așa cum este cazul în speță, să se sprijine pe un anume grup social, indiferent de importanța pe care o au interesele unui alt grup social sau ale colectivității în ansamblul său.
Curtea Europeana a Drepturilor Omului a apreciat că:,chiar și într-un domeniu ca cel al locuințelor și în ciuda dificultăților economice, sociale și legislative decurgând din procesul de tranziție spre o societate democratică și o economie de piață, Statele membre continuă să aibă obligația de a asigura un just echilibru între imperativele interesului general și cele ale protejării drepturilor fundamentale ale individului (cauza Schirmer împotriva Poloniei, nr. 68880/01, 21 septembrie 2004)".
Chiar ținând cont de ampla marjă de apreciere lăsată statelor din punct de vedere al articolului 1 citat anterior, instanța de contencios european consideră că:,a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de forma prevăzute de ordonanța de urgenta a Guvernului, impunându-le o obligație atât de grea ca cea de a păstra locatarii în imobilul lor, fără nici o posibilitate concretă si reală de a încasa o chirie, a făcut să apese asupra lor o sarcina specială si exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc".
Pe de altă parte, în cauza Burzo vs. România, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a reținut că legea impune un anumit cuantum al chiriei care, pe lângă faptul că nu asigura un profit, nici măcar nu poate acoperi plata reparațiilor unui imobil și că acesta constituie un argument suplimentar al inexistenței justului echilibru între ingerința în dreptul de proprietate al reclamantului și scopul vizat.
În lumina celor de mai sus, Curtea Europeană Drepturilor Omului considerat că restricțiile suferite de reclamant, în privința posibilității de folosi bunul său și a imposibilității în care s-a aflat, timp de mai mulți ani, de a obliga ocupanții să îi plătească o chirie ca urmare a aplicării dispozițiilor legale care au făcut obiectul analizei și care au fost considerate de CEDO ca fiind defectuoase și a lipsurilor relevante în legislația de urgentă asupra imobilelor, nu au înlesnit un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerințele interesului general, ci sunt contrare art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeana Drepturilor Omului.
Instanța de recurs apreciază că, în lumina OUG 40/1999, lipsirea de proprietate a proprietarului căruia imobilul i-a fost retrocedat este justificată de necesitatea protejării chiriașilor care au avut contracte de închiriere încheiate anterior retrocedării, în condițiile legii speciale de protecție. Aceste etape sunt impuse de necesitatea protejării chiriașului o anumită perioadă de timp de la data retrocedării (sau intrării în vigoare a ordonanței de urgență), apreciată a fi necesară chiriașului pentru rezolvarea situației sale locative, perioada de timp care însă, în aplicarea principiului proporționalității, la care face referire Curtea Europeana a Drepturilor Omului, trebuie sa fie una rezonabilă.
În speță, pârâții au continuat să ocupe imobilul pe întreaga perioadă de timp ulterioară momentului retrocedării imobilului către reclamantă, au beneficiat de prelungirea de drept a contractului încheiat cu autoritățile statului, fără a achita contravaloarea costului acestei folosințe, fiind evident că au avut la dispoziție de un interval de timp rezonabil, de 10 ani, pentru face demersurile necesare în vederea rezolvării situației lor locative.
Așa cum s-a reținut anterior, aprecierea referitoare la caracterul obligatoriu al reînnoirilor succesive, ca urmare a nerespectării condițiilor formale impuse de art. 10 și 11 din OUG 40/1999, în aceleași condiții ca și prima reînnoire, este, în opinia Curții Europene a Drepturilor Omului, de natura să rupă echilibrul just între interesul general al comunității, sub aspectul necesității protecției chiriașilor din locuințele preluate abuziv de către stat și dreptul reclamantei, prin suportarea de către aceasta din urmă a unei sarcini speciale și exorbitante, constând în obligația de a respecta reînnoiri succesive, lăsate, ca număr, la discreția chiriașului, cât timp refuzul reînnoirii nu poate fi manifestat decât pentru cazurile expres și limitativ prevăzute de lege.
În speță, în ce privește susținerea recurenților în sensul nepronunțării instanțelor cu privire la procedura pe care trebuia să o urmeze în calitate de chiriași pentru obținerea prelungirii contractului de închiriere, Curtea constată că aceștia nu au formulat o cerere având acest obiect cu caracter de reconvențională, pentru ca instanța să fie obligată să se pronunțe distinct, ca și pe un capăt de cerere. Analizând obiectul cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulat de către reclamantă, constând în evacuarea pârâților, rezultă că instanța s-a pronunțat, cu respectarea principiului disponibilității, asupra acestuia. Recurenții au formulat doar apărări în legătură cu folosința locuinței, actualmente aflate în proprietatea reclamantei.
Nerespectarea de către proprietarul care a redobândit imobilul a dispozițiilor art. 10. alin. 1 alin. 1 din OUG nr. 40/2001, referitoare la notificarea chiriașului, nu poate atrage prelungirea de drept a contractului anterior încheiat în afara prorogării legale, respectiv 8 aprilie 2004.
Curtea constată că în mod corect a interpretat instanța de apel dispozițiile art. 11 din OUG nr. 40/1999, care stabilesc sancțiunea aplicabilă, cu dispozițiile art. 2 din același act normativ, care stabilesc termenul limită de protecție a chiriașilor, termen care reprezintă și limita în timp până la care își produce efectele sancțiunea aplicată proprietarului. De asemenea, Curtea apreciază că în mod corect a considerat instanța de apel că la data de 8 aprilie 2004 încetat prorogarea legală a contractului de închiriere a pârâților.
Având în vedere că între părți nu s-a încheiat un nou contract, chiriașii folosind imobilul în temeiul prorogării legale a termenului de închiriere, în mod corect s-a reținut de către instanța de apel că nu sunt incidente dispozițiile art. 14 din OUG nr. 40/1999 cu privire la obligația proprietarului de a notifica chiriașului refuzul de a reînnoi contractul cu cel puțin un an, respectiv 60 de zile, înainte de expirarea acestuia.
Susținerea recurenților referitoare la evacuarea lor doar cu condiția acordării unei locuințe corespunzătoare de către reclamantă a fost analizată de către instanța de apel, în mod corect aceasta arătând că chiriașii ale căror contracte de închiriere au beneficiat de o prorogare legală nu sunt supuși reînnoirii contractelor, iar dispozițiile art. 15 alin. 4 din OUG nr. 40/1999 au în vedere exclusiv chiriașii care se bucură de dreptul la reînnoirea contractului, în condițiile art. 14. din același act normativ.
Recurenții au susținut că în mod greșit instanța de apel a reținut în considerentele deciziei că "ocuparea locuinței, proprietatea reclamantei de către pârâți care în plus nu au încheiat niciodată contract de închiriere a imobilului ". Această precizare a instanței de apel trebuie analizată din perspectiva raporturilor dintre reclamantă și pârâți, care nu au încheiat nici un contract de închiriere, din această perspectivă mențiunea instanței de apel apărând corectă.
Cât privește chiria, care este de esența contractului de închiriere, în mod corect a reținut instanța de apel că reclamanta nu a încasat de la chiriași, pârâții din această cauză, nici o sumă cu acest titlu, având în vedere recunoașterile făcute în această privință de către titularul contractului de închiriere prin notificarea nr. 380N/20.06.2006.
În mod greșit recurenții au susținut că instanța de apel nu a avut în vedere faptul că între aceștia și intimata reclamantă s-a mai purtat un proces având în vedere că la începutul expunerii considerațiilor care au stat la baza soluției pronunțate instanța de apel face referire tocmai la sentința civilă nr.5272/2002 pronunțată de Judecătoria sector 3 B prin care s-a respins cererea formulată de către SC AL SA și de intimata reclamantă din această cauză.
Față de toate considerentele anterior expuse, Curtea apreciază că prin menținerea în imobil a pârâților, care nu au un contract încheiat cu titularul dreptului de proprietate asupra acestui bun, s-ar impune reclamantului o sarcină excesivă, care, conform jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, este incompatibilă cu prevederile art. 1 din Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
În consecință, Curtea apreciază că instanța de apel a făcut o aplicare și interpretare corectă a legii, astfel că în temeiul art. 312 alin. 1 cu referire la art. 304 pct. 9 Codul d e procedură civilă, va dispune respingerea recursului ca nefondat.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, Curtea va obliga recurenții, căzuți în pretenții, la plata a 700 lei cheltuieli de judecată către intimata reclamantă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții - pârâți și, împotriva deciziei civile nr.178 din data de 05.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata - reclamantă și cu intimatul - pârât.
Obligă recurenții, către intimata - reclamantă -, la plata cheltuielilor de judecată, în sumă de 700 lei.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 02.11.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
MARI
GREFIER
Red.
Tehnodact.
Ex.2/26.11.2009
Secția a IV-a Civ. -
-
Jud.sector 3. -
Președinte:Cristian OlteanuJudecători:Cristian Olteanu, Ilie, Ionelia Drăgan
