Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1675/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(2267/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.1675
Ședința publică de la 7.12.2009.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Doinița Mihalcea
JUDECĂTOR 2: Daniela Adriana Bînă
JUDECĂTOR 3: Ioana
GREFIER -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenții pârâți, și, împotriva deciziei civile nr. 948 din 26.06.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în contradictoriu cu intimatul reclamant.
are ca obiect - acțiune în evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă mandatarul, în calitate de reprezentant al recurenților pârâți și, în baza procurii judiciare autentificată sub nr. 2589 din 26.08.2004 (fila 16 dosar fond), avocatul pentru intimatul reclamant, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/09.12.2009, eliberată de Baroul București, pe care o depune la dosar, lipsind recurenții pârâți și.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează depunerea la dosar, prin serviciul registratură al instanței la data de 17.11.2009, a unei întâmpinări formulată de intimatul reclamant, copia acesteia fiind comunicată mandatarului recurenților.
La solicitarea instanței, mandatarul se legitimează cu Carte de Identitate, seria -, nr. -/10.08.2004, eliberată de Poliția comunei R, CNP -.
Mandatarul recurenților pârâți solicită amânarea cauzei pentru lipsă de apărare.
La interpelarea instanței, în sensul de a se face dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 5 lei și a timbrului judiciar în valoare de 0,15 lei, stabilite prin rezoluția de primire a dosarului a dosarului, mandatarul recurenților arată că nu a avut cunoștință de această obligație.
Curtea dispune strigarea cauzei la ordine, având în vedere că a fost solicitată pe lista cauzelor la amânare fără discuții, pentru a da posibilitate recurenților să satisfacă cerința timbrajului, condiție prealabilă necesară discutării oricărei cereri.
La reluarea cauzei, la ordine, răspund aceleași părți.
Mandatarul recurenților pârâți depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantumul stabilit de instanță prin rezoluția de primire a dosarului, aplicând și un timbru judiciar în valoare de 0,15 lei, pe care instanța le anulează.
Reiterează cererea de acordare a unui nou termen de judecată în vederea angajării unui apărător, întrucât posibilitățile materiale de care dispune nu i-au permis să-și asigure o apărare calificată pentru termenul de astăzi, cerere pe care o formulează și în scris. Prin aceeași cerere, mai arată că pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 B mai există un dosar între aceleași părți și al cărui obiect se referă tot la imobilul situat în B,-, cu termen de judecată la data de 05.02.2010.
Avocatul intimatului reclamant solicită ca partea adversă să precizeze unde locuiesc copii la acest moment.
La interpelarea instanței, mandatarul recurenților arată că, în prezent, nepoții săi, împreună cu părinții lor, locuiesc în străinătate, unde frecventează și cursurile școlare, iar în imobilul în litigiu locuiește un frate de al său.
Avocatul intimatului reclamant, având cuvântul asupra cererii formulate, arată că se opune la amânarea cauzei, având în vedere că recursul este motivat și depus la Tribunalul București încă din luna august 2009.
Curtea, după deliberare, cu privire la cererea formulată de mandatarul recurenților pârâți și, de amânare a cauzei pentru lipsă de apărare, o respinge, nefiind respectate condițiile prevăzute de art. 156 din Codul d e procedură civilă, deoarece recursul a fost depus încă din 11.08.2009, a fost motivat, iar în scopul reprezentării recurenților a fost angajat și un avocat, astfel cum rezultă din înscrisul aflat la fila 7.
Reprezentații părților, având pe rând cuvântul, arată că nu au cereri prealabile de formulat.
Curtea, având în vedere că nu sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Mandatarul recurenților pârâți solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat.
Avocatul intimatului reclamant solicită respingerea recursului, ca nefondat și menținerea hotărârii recurate ca temeinică și legală, având în vedere următoarele:
Arată că recurenții pârâți au locuit în imobilul în litigiu cu contract de închiriere, cu acordul proprietarilor, în perioada 2004-2005, contractul de închiriere fiind prelungit prin sentința civilă nr.11221/8.11.2005 pentru perioada 01.10.2005 - 01.10.2006. Prin notificarea nr. 2063/05.09.2008, proprietarul, proprietarul imobilului de la acea dată, i-a notificat pe chiriași în vederea eliberării spațiului pe care îl ocupă de la data de 01.10.2006, fără titlu. Precizează că și sunt proprietari care au dobândit, prin cumpărare în mod succesiv, imobilul situat în B,-. sector 1, iar aceștia nu au obligația încheierii unui nou contract de închiriere în temeiul OUG nr. 40/1999, cu atât mai mult cu cât termenul de 5 ani a încetat la data de 08.04.2004, iar ulterior nu a mai operat nici o altă prorogare legală, fie și tacită, a contractului de închiriere încheiat cu foștii chiriași din imobilele naționalizate, preluate în mod abuziv de stat și restituite adevăraților proprietari.
În speță, nu sunt incidente dispozițiile art. 11 și ale art. 14 din OUG nr. 40/1999. De asemenea, în cauză nu s-a făcut nici o dovadă în sensul că recurenții pârâși ar fi întreprins vreun demers prin care să își exprime voința de a reînnoi contractul de închiriere și după data de 01.10.2006, în raporturile cu reclamantul, noul proprietar al apartamentului.
Solicită obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2000 lei, reprezentând onorariu de avocat, potrivit chitanței nr. 36 din 09.12.2009, pe care o depune la dosar.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la data de 13.10.2008 sub nr-, pe rolul Judecătoriei sectorului 1 B, reclamantul a chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând instanței pronunțarea unei sentințe prin care să se dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-,.1, sector 1.
Motivându-și acțiunea, reclamantul a susținut, în esență, că este proprietarul imobilului situat la adresa menționată mai sus în baza actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.138/25.09.2008, iar pârâții ocupă acest imobil fără titlu, contractul lor de închiriere fiind încetat din data de 1.10.2006, astfel cum rezultă din sentința civilă nr.11231/8.11.2005 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 B, definitivă și irevocabilă.
S-a mai susținut de reclamant că prin notificarea nr.2063/5.09.2008 a solicitat pârâților să elibereze imobilul până la data de 15.09.2008, dar aceștia au refuzat, deși locuiesc de peste 3 ani în străinătate.
Pârâții au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acțiunii reclamantului, ca fiind neîntemeiată, susținând că prin actul de vânzare-cumpărare invocat în acțiune, reclamantul și-a asumat obligația de a respecta prevederile art.15 din Legea nr.10/2001, preluând îndatoririle fostului proprietar, în relațiile cu chiriașii, și fiind obligat, în opinia acestora, să respecte locațiunea stabilită în favoarea lor prin contractul de închiriere nr.56846/24.09.2004, pe durată nedeterminată.
La același termen de judecată, pârâții au formulat și cerere reconvențională prin care au solicitat obligarea reclamantului la încheierea unui contract de închiriere pentru spațiul de locuit situat în-, sector 1, în conformitate cu dispozițiile Legii nr.10/2001.
Prin sentința civilă nr.2548/16.02.2009, Judecătoria sectorului 1 Baa dmis acțiunea principală formulată de reclamantul pârât, a dispus evacuarea pârâților reclamanți din imobilul proprietatea reclamantului pârât, situat în B,-, etaj 1, sector 1 și a respins cererea reconvențională formulată de pârâtul reclamant, ca fiind neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că reclamantul pârât este proprietarul imobilului situat în B,-, sector 1, prin cumpărare de la numitul, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.138/25.09.2008.
În ceea ce-i privește pe pârâții reclamanți, instanța de fond a reținut că aceștia ocupă locuința proprietatea reclamantului pârât în baza unui contract de închiriere, a cărui valabilitate a încetat la data de 1.10.2006 și, întrucât refuză să elibereze de bună voie imobilul, se impune evacuarea acestora.
Referitor la cererea reconvențională, instanța de fond a reținut că durata prelungirii legale a locațiunii prin nr.OUG40/1999 s-a împlinit la 14.04.2004, iar dreptul de locațiune al pârâților reclamanți a fost prelungit, conform sentinței civile nr.11231/2005, până la data de 1.10.2006, o nouă prelungire de drept operând în prezent doar în situația spațiilor locative aflate în proprietatea statului.
Împotriva sentinței instanței de fond au declarat apel pârâții reclamanți, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivele de apel au susținut că locuiesc în imobilul în litigiu din anul 1993, în calitate de chiriași și au investit în acesta o sumă considerabilă de bani, datorită stării insalubre în care se afla.
Au arătat că dețin un contract de închiriere pentru această locuință înregistrat la Secția Financiară sub nr.56846/24.09.2004 și plătesc lunar chirie în contul indicat de fostul proprietar, iar hotărârea prin care locuința a fost restituită fostului proprietar este nelegală.
În continuare, au solicitat anularea titlului de proprietate invocat de reclamantul pârât.
Prin decizia civilă nr.948/26.06.2009 Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a respins apelul ca nefondat și a obligat apelanții pârâți reclamanți să plătească intimatului reclamant pârât suma de 1.500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că motivele invocate de apelanți, care vizează nelegalitatea titlului de proprietate al intimatului reclamant, întemeiată pe nevalabilitatea hotărârii prin care imobilul a fost retrocedat fostului proprietar, nu pot fi analizate, atâta timp cât titlul de proprietate al reclamantului pârât sau al autorilor acestora nu a fost desființat prin căile prevăzute de lege. În plus, s-a reținut că apelanții pârâți reclamanți nu au administrat dovezi privind temeinicia susținerilor lor, deși aveau o astfel de obligație, conform art.1169 Cod civil.
Cererea formulată de apelanți, prin care se solicita anularea titlului de proprietate al reclamantului pârât, a fost calificată de tribunal ca fiind o cerere nouă formulată direct în apel, inadmisibilă conform dispozițiilor art.294 alin.1 Cod de procedură civilă.
Pe fondul cauzei, instanța de apel a reținut că reclamantul pârât este proprietarul imobilului în litigiu în baza unui act de vânzare-cumpărare, care beneficiază de prezumția de legalitate, iar pârâții reclamanți ocupă acest imobil fără titlu și fără plata unei chirii legale către proprietar.
Și împotriva deciziei instanței de apel au declarat recurs apelanții pârâți reclamanți, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței instanței de fond, în sensul respingerii cererii de evacuare formulată de reclamantul pârât, admiterii cererii reconvenționale și obligării reclamantului pârât la încheierea contractului de închiriere.
Prin motivele de recurs au fost reluate motivele de fapt din întâmpinare și din cererea reconvențională formulate la fond, susținându-se în plus că atât în perioada 24.09.2004 - 01.10.2006, precum și după această dată, până la zi, recurenții au depus în contul indicat în contractul de închiriere nr.56848/24.09.2004 contravaloarea chiriei, astfel cum a fost stabilită prin acest contract.
Recurenții au susținut că decizia instanței de apel a fost pronunțată cu interpretarea și aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor art.14 alin.1-4 și art.18 din nr.OUG40/1999, care le dădea dreptul la prelungirea locațiunii și cu încălcarea evidentă a dreptului lor de preempțiune.
În vederea valorificării acestui ultim drept, recurenții au susținut că au formulat o acțiune judecătorească înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 sub nr-, ce are termen de judecată la data de 23.10.2009.
În finalul motivelor de recurs, recurenții au arătat că în lipsa unei notificări care să le fi fost comunicată de reclamantul pârât cu un an înaintea momentului expirării contractului de închiriere, respectiv a prelungirii acestuia dispuse prin sentința civilă nr.11231/8.11.2005 a Judecătoriei sectorului 1, și cu indicarea unui motiv al refuzului reînnoirii contractului de închiriere, conform dispozițiilor art.14, acțiunea în evacuare este lipsită de temei legal, iar hotărârile pronunțate de instanțele anterioare sunt date cu încălcarea legii.
Intimatul reclamant pârât a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca fiind nefondat, învederând că recurenții locuiesc în imobilul proprietatea sa, fără titlu, invocând un contract de închiriere a cărui valabilitate a încetat din data de 01.10.2006, iar la instanța de fond a depus două extrase de cont pentru perioada 2008 - 2009, din care rezultă că în contul menționat de către aceștia s-au consemnat sporadic diverse sume de bani, însă după introducerea acțiunii de evacuare.
A arătat că, în opinia sa, nu sunt incidente în cauză prevederile art.11 și ale art.14 din nr.OUG40/1999, care consacră existența dreptului chiriașului la prelungirea contractului, cu atât mai mult cu cât inițiativa încheierii unui astfel de contract ar fi trebuit să aparțină recurenților, în calitate de chiriași.
Analizând decizia instanței de apel în raport de dispozițiile articolului 304 pct.9 Cod Procedură Civilă, invocate de recurenți și de criticile dezvoltate în scris de aceștia prin motivele de recurs, Curtea va reține că recursul este nefondat,pentru următoarele considerente:
Prin hotărârile pronunțate anterior în cauză s-a reținut că imobilul situat în B,-, sector 1 este proprietatea reclamantului, fiind dobândit de acesta de la numitul prin actul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 138/25.09.2008.
, la rândul său, a dobândit imobilul de la numiții și, prin actul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.305/17.12.2004 de BNP R, cărora le-a fost retrocedat imobilul prin dispoziția nr.3046/31.05.2004 emisă de Primarul General al Municipiului B în baza Legii nr. 10/2001.
La data retrocedării etajul 1 al imobilul era ocupat de pârâți în baza contractului de închiriere nr. 57598/27.10.1993 încheiat cu Primăria Municipiului B prin SC - SA.
În aplicarea dispozițiilor OUG nr. 40/1999, proprietarul recunoscut prin dispoziția de retrocedare a încheiat cu pârâții contractul de închiriere nr.56846/24.09.2004 prin care a închiriat acestora etajul 1 al imobilului pentru o perioadă de un an, respectiv de la 01.10.2004 și până la 01.10.2005. Prin sentința civilă nr.11231/08.11.2005 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 B, definitivă și irevocabilă, locațiunea a fost prelungită, în aceleași condiții, pentru încă un an, respectiv de la 01.10.2005 și până la 01.10.2006.
Reținând că reclamantul este în prezent unicul proprietar al locuinței ocupată de pârâți, iar contractul de locațiune al acestora și-a încetat aplicabilitatea, conform sentinței civile nr.11231/08.11.2005 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 B, la data de 01.10.2006, instanțele anterioare au apreciat că se impune admiterea acțiunii principale de evacuare formulată de reclamantul pârât împotriva pârâților reclamanți și respingerea cererii reconvenționale formulată de pârâții reclamanți privind obligarea reclamantului pârât la încheierea unui nou contract de locațiune.
Criticând decizia instanței de apel, recurenții pârâți reclamanți susțin că aceasta a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor OUG nr. 40/1998 privind dreptul chiriașilor care ocupă legal imobile ce intră sub incidența ordonanței la reînnoirea contractelor de închiriere și la cumpărarea locuinței pe care o ocupă, atunci când proprietarul se decide să înstrăineze această locuință.
dispozițiilor OUG nr. 40/1999 a încetat însă la data de 08.04.2004, dată la care, prin dispozițiile OUG nr. 8/2004, legiuitorul a înțeles să prelungească doar contractele de închiriere pentru spațiile locative aflate încă în proprietatea statului nu și pe cele restituite foștilor proprietari sau moștenitorilor acestuia.
Pe de altă parte, recurenții pârâți au găsit înțelegere la proprietarul imobilului și au încheiat cu acesta un contract de locațiune, după încetarea aplicabilității convenției, prelungit ulterior prin hotărâre judecătorească.
A prelungi din nou pe cale judecătorească această locațiune,fără acordul proprietarului actual al imobilului ar reprezenta o încălcare gravă a dispozițiilor articolului 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului,creată în legătură cu aplicarea OUG nr. 40/1999, obligatorie pentru instanțele naționale.
În această jurisprudență internațională s-a stabilit constant că restricțiile suferite de proprietarii locuințelor ocupate de chiriași ai statului, referitor la folosința bunurilor lor imobiliare și imposibilitatea în care s-au aflat de a obține plata unei chirii rezonabile,din cauza dispozițiilor defectuoase și a lipsurilor relevate în legislația locativă, au înlăturat echilibrul just care trebuie să existe între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general privind asigurarea unor locuințe sociale pentru chiriași.
S-a considerat injust și exorbitant transferul care se realizează de la stat la actualul proprietar, în ceea ce privește persoana care trebuie să asigure asemenea locuințe pentru categoriile defavorizate ale beneficiarilor spațiilor respective. Cu alte cuvinte, nu trebuie să fie stabilită în sarcina actualilor proprietari obligația de a pune la dispoziția chiriașilor, prin recunoașterea unor reînnoiri succesive ale contractelor de închiriere, locuințele câștigate în urma proceselor promovate în legătură cu imobilele preluate abuziv de către stat, această obligație trebuind să revină statului.
În speța dedusă judecății, soluția se impune cu atât mai mult cu cât recurenții pârâți sunt plecați în străinătate de mai mulți ani, astfel cum a recunoscut și procuratorul acestora cu ocazia dezbaterilor asupra recursului, ceea ce prezumă faptul că locuința nu este necesară la acest moment pentru satisfacerea nevoilor lor de locuit astfel cum impun dispozițiile legale speciale în materie.
Cu privire la dreptul de preemțiune invocat de recurenți, Curtea va reține că un astfel de drept este recunoscut de articolul 18 din OUG nr. 40/1999 în favoarea chiriașilor care justifică un titlu locativ valabil asupra imobilului, situație în care recurenții pârâți nu se găsesc, astfel cum s-a arătat anterior.
Pe de altă parte, la instanța de fond, recurenții pârâți nu au invocat pe cale reconvențională existența unui astfel de drept și nici nu-l pot invoca direct în căile de atac, conform articolului 294 alin.1 Cod Procedură Civilă.
În consecință, apreciind că decizia instanței de apel este legală și temeinică, Curtea va dispune în baza articolului 312 Cod Procedură Civilă respingerea recursului ca nefondat.
În baza articolului 274 Cod Procedură Civilă, Curtea va obliga recurenții pârâți la 2000 lei cheltuieli de judecată către intimatul reclamant.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții pârâți, și împotriva deciziei civile nr.948/A/26.06.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimatul reclamant.
Obligă recurenții la 2.000 lei cheltuieli de judecată către intimatul reclamant.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 7 decembrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
A
Red.
Tehnored.
2 ex/14.12.2009
------------------------------------------
- Secția a V-a -
-
Jud.Sector 1 -
Președinte:Doinița MihalceaJudecători:Doinița Mihalcea, Daniela Adriana Bînă, Ioana
