Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 185/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 185
Ședința publică de la 08 Mai 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Valeria Cormanencu Stanciu
JUDECĂTOR 2: Georgeta Protea
JUDECĂTOR 3: Mona
Grefier:
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de reclamanta împotriva deciziei civile nr 182 din 10.03.2008 a Tribunalului Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă la prima strigare recurenta asistată de avocat și intimata, la a doua strigare se prezintă recurenta asistată de avocat, intimata, intimatul asistat de avocat, lipsă fiind intimatul.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că pricina este la primul termen după repunerea pe rol, după sosirea de la Curtea Constituțională.
Instanța lasă pricina la a doua strigare pentru a se prezenta apărătorul intimatului.
La reluarea cauzei, avocat depune la dosar Hotărârea din 7.02.2008 a și Hotărârea din 2.11.2006 a
, părțile prezente arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul părților la dezbateri.
Avocat solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, desființarea deciziei Tribunalului Iași, admiterea apelului și admiterea acțiunii formulate de.
Arată că motivele de recurs se bazează pe dispozițiile articolului 304 punctul 6 Cod procedură civilă, susținându-se că tribunalul nu a analizat toate motivele de apel cu care fost sesizat, a aplicat greșit dispozițiile OUG nr. 40/1999.
În cauză reclamanta a solicitat evacuarea pârâților chiriași, aceștia din urmă nu s-au apărat, nu au formulat nici o susținere, nu au depus vreo întâmpinare sau vreo cerere reconvențională, instanța de fond constatând că au fost reînnoite contractele de închiriere.
Arată că, astfel cum a susținut și la instanța de apel și acum în recurs, în lipsa unei inițiative prin formularea unei cereri reconvenționale, instanța nu este în măsură să se pronunțe din oficiu cu privire la reînnoirea contractului.
Mai susține apărătorul că nulitatea prevăzută de dispozițiile articolului 22 din OUG nr. 40/1999 este una relativă, are în vedere protejarea chiriașului, nu poate fi invocată din oficiu, instanța de fond încălcând aceste prevederi, a dat mai mult decât s-a cerut și a făcut mai grea situația reclamantei prin reînnoirea contractului de închiriere pentru încă 5 ani. Consideră că nu este legal să se mențină o astfel de situație, reclamanta nu a încercat decât să-și protejeze dreptul de proprietate.
Arată că nelegalitatea celor două hotărâri provine din faptul că tribunalul nu s-a pronunțat în nici un fel cu privire la existența unei inițiative pentru a fi aplicabile prevederile articolului 14 din OUG nr. 40/1999. În conformitate cu disp. art. 10 alineatul 2 din ordonanță, dacă se solicită inițiativa chiriașului, cererea se depune prin scrisoare recomandată.
Precizează că nu a avut chiriașul inițiativa astfel cum este prevăzută de articolul 14 din OUG nr. 40/1999 și trebuie să se țină cont de principiul echilibrului. A cere proprietarului de a face demersuri pentru a preîntâmpina reînnoirea contractului este împotriva legii și a interpretării date de jurisprudența Statul poate să reglementeze situația prin aplicarea unui echilibru just, a legii corespunzătoare.
Solicită analizarea motivelor de recurs, a se observa că, fără a se invoca din partea chiriașului s-a dispus reînnoirea contractului, s-a constatat nulitatea, nu s-a observat că pârâții au înțeles să înlăture dispozițiile articolului 14 din OUG nr. 40/1999, au semnat de comun acord că la expirarea contractului se produce predarea bunului. Acordul duce la înlăturarea aplicării prevederilor art. 14 din OUG nr. 40/1999.
Solicită admiterea recursului, fără obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată.
Avocat, având cuvântul, arată că motivele de recurs nu sunt de natură să conducă la admiterea recursului. Susține că cele două hotărâri sunt legale și temeinice și solicită menținerea acestora și respingerea recursului, cu obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată. Depune la dosar chitanța nr. 018/08.05.2009 reprezentând onorariu avocat de 300 lei.
Intimata arată că a depus dosarul la, s-a mutat din imobil în luna decembrie 2007, conform contractului de închiriere din acel an. Instanța îi pune în vedere să-l depună la dosar până la sfârșitul zilei.
Precizează că intimatul este soțul său.
În replică, avocat arată că a fost eliberat o parte din imobil, în prezent numai intimatul locuiește în imobil, intimata a plecat.
Instanța constată că la data când s-a pronunțat instanța de apel intimata era mutată din imobil.
Declarându-se dezbaterile închise, înainte de terminarea ședinței de judecată se depune la dosar contractul de închiriere nr. 8067/28.12.2007 din partea intimatei.
După deliberare:
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Iași la data de 21.09.2007 reclamanta a chemat în judecată pârâții, (soți) și pentru a se dispune evacuarea din imobilul situat în municipiul I,-.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că este proprietara imobilului restituit în temeiul Legii nr.10/2001, restituit prin dispoziția nr.904/3.05.2002 dată de Primarul Municipiului I, pârâții fiind chiriași.
Susține reclamanta că a încheiat contracte de închiriere cu pârâții conform OUG nr.40/1999 pe 5 ani cu începere de la 11.09.2002 și a prevederilor Legii nr.10/2001, că i-a notificat pe aceștia despre intenția de a nu prelungi contractele ce au încetat de drept, iar tacita relocațiune nu operează conform art.1438 Cod civil.
Judecătoria Iași prin sentința civilă nr.13299 din 14 noiembrie 2007 respinge acțiunea ca neîntemeiată.
În considerentele hotărârii instanța de prim grad, în situația de fapt a reținut calitatea de proprietară a reclamantei, de chiriași pentru pârâți pentru o perioadă de 5 ani, cu începere de la 1.09.2009, că la data de25.06.2007reclamanta prin intermediul Societății Civile Profesionale de Avocați care îi acordă și asistență juridică a emis notificări către pârâți, individual, prin care i-a înștiințat că înțelege să nu mai prelungească contractul, că denunță contractele încheiate cu începerede la 1.09.2007.
În motivarea în drept instanța de fond redă, analizează și interpretează dispozițiile art.480 Cod civil, definind proprietatea, art.13 și 15 OUG nr.40/1999, Legea nr.10/2001 modificată prin Legea 247/2005 prin care sunt menținute măsurile de protecție pentru chiriași în ce privește prelungirea contractelor, reînnoirea acestora și plata chiriei.
Reține judecătoria că față de dispozițiile legale în materie, la data de 1.09.2007 a expirat termenul de închiriere stabilit, dată la care s-a născut pentru chiriași, în virtutea legii și fără a mai fi nevoie de îndeplinirea vreunei formalități prealabile, dreptul la reînnoirea contractului pe aceeași perioadă conform art.14 alin.1 din Ordonanță.
Constată instanța de fond că notificările efectuate de reclamantă, prin societatea de avocatură și nu prin executorul judecătoresc, cu mai puțin de 1 an înainte de expirarea perioadei de închiriere - sau 60 zile în funcție de motivul invocat, conform art.14, art.18, art.22 din OUG nr.40/1999, neindicarea motivelor pentru care se refuză reînnoirea contractelor în vederea verificării termenelor impuse de normele legale sunt sancționate cu nulitatea.
Se reține în motivarea sentinței, la situația de fapt stabilită că nu apare ca excesivă, conform art.22 alin.3 din OUG nr.40/1999, reînnoirea contractului în condițiile art.14 al.(1).
Sentința atacată cuprinde considerente și la cauzele României la CEDO în materia proprietății, arătându-se că reclamanta a invocat ca motiv pentru evacuare expirarea contractului și absența titlului locativ al chiriașilor.
Astfel, se motivează că reclamanta nu a invocat vreo prejudiciere a propriilor drepturi și interese legale, care să îi justifice conduita neconformă dispozițiilor citate, instanța se află într-o imposibilitate de a pune în balanță și a discerne dacă în speță drepturile recunoscute chiriașilor ar impune o sarcină excesivă reclamantei proprietare, al cărei drept de proprietate ar fi golit de substanță (mutatis mutandis, a se vedea Hotărârile Curții Europene a Drepturilor Omului în cauzele și împotriva României din 2 noiembrie 2006, și împotriva României din 8 martie 2007, - împotriva Poloniei din 19 iunie 2006).
Constată judecătoria că refuzul de a reînnoi contractul în lipsa unor motive justificate constituie o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate, OUG nr.40/1999 prin care se asigură protecția chiriașilor fiind lipsită de conținut, că legea în virtutea principiului prevăzut de art.978 cod civil trebuie interpretată în sensul în care produce efecte, și nu în acela în care nu ar putea produce niciun efect.
Tribunalul Iași prin decizia civilă nr.182 din 10 martie 2008 respinge apelul declarat de reclamantă.
Pentru a pronunța hotărârea tribunalul a păstrat situația de fapt stabilită prin sentință, reținând că dreptul chiriașilor la reînnoirea contractului se naște în "virtutea legii", că notificările nu respectă dispozițiile OUG nr.40/1999 (art.14, 18, 22) întrucât nu au fost trimise prin executor, iar motivul refuzului nu a fost precizat decât în apel - degradarea imobilului -, astfel că nu se pot verifica termenele impuse prin lege.
Împotriva deciziei Tribunalului Iașia declarat recurs pe care l-a încadrat în art.304 pct.6 și 9 Cod procedură civilă:
- instanța de fond a dat mai mult decât s-a cerut, motiv de apel ce nu a fost analizat, în lipsa unei cereri reconvenționale, fără a se administra probe a constatat că în temeiul art.14 din OUG nr.40/1999 contractele de închiriere au fost reînnoite.
În dezvoltarea motivului de recurs sunt redate și interpretate dispozițiile invocate, susținându-se că inițiativa reînnoirii contractelor trebuie să aparțină chiriașului;nulitateareglementată de art.22 OUG nr.40/1999este relativă, nu poate fi invocată de instanță din oficiu, ci numai de pârâții-intimați, instanța încălcând principiul disponibilității.
- reclamanta a comunicat în două rânduri intimaților (9.10.2007 și 25.06.2007) lipsa intenției de a reînnoi contractele, motivul refuzului fiind degradarea accentuată a imobilului prin neglijența chiriașilor (art.14 alin.2 lit. d raportat la art.13 lit. h OUG nr.40/1999). Susține recurenta că nulitatea notificării nu poate fi constatată de instanță fără o cerere din partea pârâților;
- părțile au înțeles de comun acord, la momentul încheierii contractului, să înlăture, de comun acord, posibilitatea reînnoirii legale a contractului prevăzută de actul normativ.
Astfel, art.9 din contract ce prevede pentru chiriaș obligația de a preda proprietarului suprafața locativă la încetarea contractului înlătură aplicabilitatea art.14 din Ordonanță, norma nu este imperativă ci supletivă;
- interpretarea art.14 din OUG nr.40/1999 dată de instanțe este nelegală, abuzivă în lipsa unor cereri ale părților în proces.
În dezvoltarea motivului de recurs se arată că sarcina impusă proprietarului este împovărătoare, excesivă, așa cum s-a apreciat de CEDO în cauza și împotriva României.
Analizând lucrările dosarului Curtea constată că situația de fapt stabilită prin considerentele sentinței, păstrată în apel are corespondent în probele dosarului pentru intimatul, soții eliberând locuința.
Astfel, reclamanta este proprietara imobilului din care cere evacuarea pârâților, retrocedat în baza Legii nr.10/2001 prin dispoziția Primarului Municipiului I nr.904/30.05.2002.
Cum Legea nr.10/2001 cuprinde și măsuri de protecție a chiriașilor, imobilul fiind închiriat de autoritatea administrativă locală la data retrocedării, conform art.13 al.1 recurenta a încheiat contractul de închiriere -/25.10.2002 cu și și nr.-/25.2002 cu, pe o durată de 5 ani, cu începere de la1.09.2002.
Proprietara a notificat chiriașilor denunțarea contractului de închiriere la 25.06.2007, cu 60 zile anterior ajungerii contractului de închiriere la termen prin societatea profesională de avocați ce îi acordă asistență juridică.
În faza judecății în primă instanță au depus întâmpinare intimații și, intimatulnu a formulat întâmpinare în condițiile art.115 Cod procedură civilă.
În limita motivelor de recurs și a situației de fapt ce are corespondent în probele dosarului, Curtea reține că recursul este întemeiat pentru următoarele considerente:
Curtea constată că proprietarul-recurent are restituit imobilul prin procedură administrativă la30.05.2002prin dispoziția nr.904/2002, prin care în conformitate cu art.25 al.6 din Legea nr.10/2001trebuie pusă în executare în termen de 3 anide la data primirii acesteia.
Recurenta și-a îndeplinit obligațiile impuse prin art.13 din lege, ce fac trimitere la OUG nr.40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei, încheind contracte de închiriere pe o perioadă de 5 ani.
Tribunalul ca instanță de apel a soluționat calea de atac la data de10.03.2008prin aplicarea greșită a legii și o altă situație de fapt în ce îi privește pe soții și, ce impune modificarea în tot a hotărârii.
În concluziile orale ale intimatei, consemnate în partea introductivă a deciziei atacate cu recurs, s-a consemnat poziția sa procesuală, este de acord cu apelul, a primit repartiție de la. șia eliberat locuința. În instanța de recurs este depus contractul de închiriere nr.8067/28.12.2007încheiat de intimații soți și cu Municipiul I, care în calitate de proprietar le-a închiriat și predat locuința din I, B-dul. - nr.53-57, --6,.10,.39 (57-62 dosar recurs).
În conformitate cu art.15 al.(1) din Legea nr.10/2001 incident în cauză, chiriașul are obligația de a elibera de îndată locuința dacă i se pune la dispoziție o locuință corespunzătoare pe care și au îndeplinit-o, în cursul judecății, în calea de atac a apelului.
Astfel fiind, cererea de evacuare a rămas fără obiect întrucât chiriașii și au eliberat imobilul, nu-l folosesc, recurenta pentru spațiul locativ respectiv își poate exercita prerogativele dreptului de proprietate, inclusiv posesia.
Rejudecând, Curtea reține că cererea de evacuare a pârâților și nu este întemeiată, soluția de respingere dată de Judecătoria Iași prin sentința civilă nr.13299/2007 este corectă, dar cu o altă motivare, și anume cererea a rămas fără obiect. În consecință soluția fondului urmează a fi schimbată în parte.
În ce privește pe pârâtul, rejudecând, Curtea reține că cererea de evacuare este întemeiată pentru următoarele considerente:
Raportul locativ dintre proprietar și chiriași conform art.13 din Legea nr.10/2001 este supus prevederilor OUG nr.40/1999 în totalitate, în ce privește prelungirea și respectiv reînnoirea din "Secțiunea 1" și nu numai celor reținute în motivarea în drept în fazele procesuale anterioare (art.13-15, art.18, art.22), dispoziții ce se aplică în mod corespunzător, cu excepțiile expres și limitativ prevăzute de lege.
Prelungirea și respectiv reînnoirea contractelor de închiriere în cazul redobândirii imobilelor de către foștii proprietari (art.7 și art.9 din OUG nr.40/1999) are locnumai la cererea chiriașului, aspect pe care instanțele nu l-au analizat. Raportul locativ fiind supus dispozițiilor legii speciale, evacuareanu este limitatănumai la cazurile reținute în considerentele hotărârilor atacate și nici refuzul proprietarului la motivele din art.14 al.2 din Ordonanță - satisfacerea nevoilor sale de locuit și ale familiei, vânzarea locuinței și respectiv a termenului de 1 an pentru notificare, ori 60 zile, asupra duratei căruia - la situația de fapt reținută - instanțele nu l-au stabilit.
În cauză termenul nu poate fi decât de 60 zile, motivul invocat fiind încetarea contractului prin ajungere la termen.
Drepturile și obligațiile reciproce ale locatarului și locatorului sunt prevăzute în contractul de închiriere, sunt clar redactate și nu necesită o altă interpretare potrivit art.978 Cod civil.
Imobilul fiind restituit prin procedurile administrative prevăzute de lege (art.14 al.1 Legea 10/2001) la încheierea contractului clauzele au fost renegociate, orice modificare realizându-se prin acordul scris al părților.
Motivul de evacuare invocat în cererea de chemare în judecată este încetarea contractului de închiriere, prin ajungerea la termen.
Locațiunea a fost făcută pentru un termen limitat, clauzele nu au fost renegociate, nu s-a dovedit reînnoirea contractului prin acordul expres sau tacit al părților contractante, locatorul înștiințând chiriașii asupra denunțării unilaterale, în forma cerută de lege, a notificării.
Esențial, aplicarea art.13 din Legea nr.10/2001 și OUG nr.40/1999, este ca proprietarul să aducă la cunoștință efectiv chiriașului că la expirarea termenului de închiriere nu este de acord cu reînnoirea contractului, ceea ce în cauză s-a dovedit. Legea specială nu prevede sancțiunea decăderii în situația în care formalitatea înregistrării notificării la executorul judecătoresc nu este respectată.
Sancțiunea nulității impusă prin art.22 al.3 din OUG nr.40/1999 face trimitere la art.14 al.(1) ce reglementează dreptul chiriașului la reînnoirea contractului pe care intimatul nu l-a dobândit, în condițiile în care părțilenu au modificat prin acord expresdurata închirierii.
Notificarea cuprinde motivul refuzului "ajungerea la termen", iar prevederile art.14 al.(2) lit. a din Ordonanță nu sunt incidente în cauză.
Curtea constată că intimatul nu și-a exercitat dreptul la reînnoirea contractului, că inițiativa prelungirii aparține chiriașului, prin notificarea proprietarului.
Dar, și în situația unei notificări, sarcina impusă proprietarului ar fi excesivă, constând în lipsirea acestuia de bunul său, prin închiriere, în aplicarea OUG nr.40/1999 o perioadă de 10 ani.
În cauza și contra României la CEDO, Curtea a considerat că a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de formă prevăzute de Ordonanța de Urgență a Guvernului, impunându-le o obligație atât de grea ca cea de a păstra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani a făcut să apese asupra lor o sarcină specială și exorbitantă, de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc.
În consecință, Curtea reține că notificarea nu este sancționată cu nulitatea absolută și nu a avut loc, de drept, reînnoirea contractului.
Părțile în proces sunt egale în fața legii, fără privilegii și discriminări, proprietatea privată fiind garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.
În interpretarea și aplicarea legii interne au prioritate reglementările internaționale cu excepția cazului în care Constituția sau legile interne conțin dispoziții mai favorabile.
Curtea reține că în cauză a avut loc o încălcare a art.1 Protocolul nr.1 CEDO care prevede că "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional".
În fapt din anul 2002, de la retrocedarea imobilului, în condițiile în care dispoziția de restituire trebuia executată în cel mult 3 ani de la data primirii ei, recurentei i s-a impus o sarcină excesivă, existând o disproporție vădită între dreptul patrimonial al proprietarului și protecția socială a chiriașului.
De bună-credință în aplicarea art.13 din Legea nr.10/2001 recurenta a încheiat cu intimatul contract de închiriere pe cinci ani, care a încetat prin ajungerea la termen, la 1.09.2007.
Reținând reînnoirea contractului pe o perioadă de 5 ani, apărare ce nu a fost invocată de pârâtul-intimat, fără a fi legal investită, instanța o lipsește pe recurentă de exercitarea dreptului de proprietate, de folosința locuinței o perioadă de 10 ani, deși pentru dispoziția de retrocedare termenul de executare este de cel mult 3 ani.
Promovarea acțiunii în evacuare nu constituie o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate de către reclamantă, iar prin admitere se asigură justul echilibru între interesul general al comunității și imperativele de apărare a drepturilor fundamentale ale omului (CEDO - Cauza Tarik împotriva României).
Pentru considerentele expuse, instanța admite recursul, modifică în tot hotărârile și rejudecând cauza în temeiul art.312 Cod procedură civilă dispune evacuarea pârâtului.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta împotriva deciziei civile nr.182 din 10.03.2008 a Tribunalului Iași, decizie pe care o modifică în tot.
Admite apelul declarat de reclamanta împotriva sentinței civile nr.13299 din 14.11.2007 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o schimbă în parte.
Admite în parte acțiunea civilă promovată de reclamanta în contradictoriu cu pârâtul.
Dispune evacuarea pârâtului din imobilul situat în I,-.
dispoziția de respingere a acțiunii promovate de în contradictoriu cu pârâții și.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi - 8.05.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - - -
Grefier,
Red.
Tehnored.
Tribunalul Iași:
-
-
Judecătoria Iași:
- -
26.20098/2 ex.-
Președinte:Valeria Cormanencu StanciuJudecători:Valeria Cormanencu Stanciu, Georgeta Protea, Mona
