Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 21/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 21
Ședința publică de la 16 Ianuarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristina Văleanu
JUDECĂTOR 2: Georgeta Protea
JUDECĂTOR 3: Mona Maria
Grefier -
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului civil formulat de recurenții, -, și -A împotriva deciziei civile nr. 78/A din 20.05.2008 a Tribunalului Vaslui.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 09.01.2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, când, pentru a se da posibilitatea apărătorului intimaților să formuleze concluzii scrise a amânat pronunțarea pentru azi.
La dosar s-au depus prin serviciul de registratură concluzii scrise formulate de intimații și însoțite de chitanța - copie conformă cu originalul - numărul -/17.09.2008 reprezentând onorariu avocat de 500 lei.
După deliberare:
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă numărul 2990 din 25.09.2007 pronunțată de Judecătoria Vasluis -a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții, a și în contradictoriu cu pârâții și. Totodată a fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâții și, fiind respinse și cererile părților privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarea situație de fapt:
Din certificatul de moștenitor nr. 14/28.01.1999, eliberat de pe urma defunctului, rezultă că reclamanții A, și, în calitate de fii și, în calitate de soție supraviețuitoare, au dobândit prin moștenitor legal dreptul de proprietate asupra cotei de dintr-o casă situată în sat, comuna cel M, construită în timpul căsătoriei.Pentru diferența de din imobil proprietară este reclamanta, întrucât bunul este dobândit în timpul căsătoriei conform articolului 30 Cod familiei.
Din depoziția martorului rezultă că pârâții și au cumpărat de la reclamanți o casă proprietate în, pentru care au plătit prețul de 3000 dolari, care proveneau din vânzarea unui apartament proprietatea pârâților, situat în Părțile nu au încheiat nici un înscris cu privire la această convenție, bazându-se pe încredere.
Pârâții imediat după plata prețului s-au mutat în imobil la care au făcut îmbunătățiri în perioada 2003 - 2004.
De asemenea pârâții au suportat cheltuielile cu documentația cadastrală.
Această depoziție se coroborează cu declarația martorului din care rezultă că pârâții au cumpărat un imobil de la reclamantă (în perioada 2001 - 2002) iar pârâții au efectuat îmbunătățiri la acest imobil.
Aceste declarații se coroborează și cu depoziția martorei care a afirmat că pârâții au cumpărat de la reclamantă un imobil pentru care au plătit prețul de 3000 dolari, din prețul negociat de 90 milioane ROL. Ulterior pârâții au făcut îmbunătățiri la imobil, având consimțământul reclamantei.
Existența convenției de vânzare-cumpărare rezultă și din notificările întocmite prin executorul judecătoresc, comunicate părților la 07.07.2004 (fila 71 - 72) din care rezultă că pârâții sunt solicitați să contacteze pe reclamantă în vederea întocmirii actelor de vânzare-cumpărare pentru imobilul casă, grajduri și teren din sat. când se va achita și diferența de preț negociat.
Depoziția martorei - care a arătat că pârâților li s-a permis de reclamantă să aibă grijă de casă și curte, este contrazisă de probele analizate anterior din care rezultă că pârâții au avut posesia imobilului în baza convenției părților.
Martora nu cunoaște temeiul care i-au determinat pe pârâți să locuiască în imobil.
Din probele analizate rezultă că pârâții au încheiat o convenție de vânzare-cumpărare cu reclamanții și în temeiul acestei convenții pârâții au exercitat posesia asupra imobilului.
Pârâții au stăpânit imobilul cu voința de a exercita stăpânirea bunului pentru sine, ceea ce denotă că sunt întrunite elementul material (corpus) și elementul psihologic (animus), aparținând posesiei, astfel cum e definită în art. 1846 alin.2 Cod civil.
Întrucât pârâții sunt posesori ai imobilului în baza convenției cu reclamanții, rezultă că pârâții nu dețin abuziv imobilul.
Prezenta acțiune în evacuare tinde la redobândirea de către reclamantă a posesiei imobilului, posesie pe care pârâții o exercită în baza convenției părților.
Întrucât pârâții nu sunt detentori precari iar aceștia invocă o convenție a părților cu privire la imobilul construcție, instanța în raport cu obiectul cererii nu poate compara titlurile invocate de părți, acest lucru putând fi făcut doar în cadrul unei acțiuni în revendicare, în cadrul căreia se va stabili care dintre părți au dreptul de proprietate mai bine conturat.
În consecință acțiunea principală a fost respinsă.
Cererea reconvențională având ca obiect dreptul de creanță reprezentând îmbunătățirile aduse imobilului, precizate la termenul 26.06.2007 la valoarea de 9320 RON a fost respinsă.
Până la stabilirea titularului dreptului de proprietate, nu se poate stabili dacă pârâții au un drept de creanță cu privire la îmbunătățiri sau un drept de proprietate asupra anexelor, ca urmare a accesiunii, în temeiul articolului 488 Cod civil.
Capătul cererii reconvenționale având ca obiect restituirea prețului de 10.000 RON a fost respins.
Restituirea acestui preț se poate solicita ca urmare a rezoluțiunii sau anulării contractului dintre părți, până la stabilirea dreptului de proprietate și a cauzelor care nu au condus la perfectarea contractului, pârâții nu au născut acest drept de creanță.
Cererea reconvențională având ca obiect dreptul de retenție a fost respinsă.
Dreptul de retenție este dreptul persoanei care deține un imobil al altcuiva, pe care trebuie să-l restituie, de a refuza restituirea până ce creditorul titular al bunului va plăti sumele cheltuite cu conservarea, întreținerea și îmbunătățirea bunului.
În cauză nu sunt întrunite condițiile acestui drept de retenție, respectiv că pârâții trebuie să restituie imobilul, și, că au un drept de creanță cu privire la îmbunătățirea imobilului.
În consecință s-au respins cererea principală și cererea reconvențională și în temeiul art. 274 Cod procedură civilă ca urmare a soluției pronunțate pe capetele principale s-au respins și cererile accesorii privind cheltuielile de judecată.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel părțile criticând-o ca fiind nelegală și netemeinică.
Prin decizia civilă numărul 78/A/20 mai 2008 pronunțată de Tribunalul Vaslui au fost respinse cererile de apel formulate de reclamanții, -, și respectiv pârâții și fiind păstrată sentința civilă numărul 2990 din 25.09.2007 a Judecătoriei Vaslui.
În pronunțarea acestei soluții, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:
Cu privire la apelul reclamanților, tribunalul a constatat că prima instanță a apreciat corect probele administrate în cauză, reținând că pârâții exercită posesia imobilului în temeiul convenției încheiate cu aceștia.
Însăși apelanții, prin motivele de apel recunosc că "a existat la un moment dat o convenție între noi, reclamanții și pârâții".
Afirmația că "nu a fost achitată vreo sumă de bani" este contrazisă chiar de către apelanta care în notificarea din 01.07.2004 face mențiunea "când veți achita și diferența de preț negociat".
Din adresa nr. 215/02.05.2006 emisă de Primarul comunei cel M rezultă că intimații locuiesc în imobil din luna mai 2002.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1165 din 14.02.2002 intimații au vândut apartamentul proprietatea lor cu prețul de 90 milioane lei.
Concordanța între momentul vânzării apartamentului și momentul mutării în casa din localitatea face credibilă afirmația intimaților că au achitat apelanților suma de 3000 dolari SUA, aspect confirmat și de martorii audiați în cauză.
În consecință, în mod corect instanța de fond, reținând că pârâții nu au calitatea de detentori precari, a respins acțiunea în evacuare.
În apelul pârâților reconvenienți tribunalul constată că raționamentul primei instanțe în privința cererilor formulate de aceștia este, de asemenea, corect.
Cât timp recunosc efectele convenției încheiate cu intimații este nejustificată pretenția de restituire a prețului. Față de împrejurarea că locuiesc în imobil și se folosesc de îmbunătățirile efectuate, cererile privind obligarea intimaților la plata sumei de 5320 lei și recunoașterea dreptului de retenție sunt neîntemeiate.
Într-adevăr, în mod obișnuit formularea cererii reconvenționale nu este condiționată de întemeierea pe același raport juridic ca și pretențiile reclamantului. În cauză însă, cererile părților se întemeiază pe același raport juridic astfel încât soluțiile pronunțate sunt interdependente.
Față de considerentele arătate, în baza art. 296 Cod procedură civilă, tribunalul a respins atât apelul formulat de reclamanți cât și apelul pârâților reconvenienți împotriva sentinței civile numărul 2990 din 25.09.2007 a Judecătoriei Vaslui, ce a fost păstrată.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanții, -, și - A criticând hotărârea atacată ca fiind nelegată pentru motivele prevăzute de articolul 304 punctele 8 și 9 Cod procedură civilă.
În motivarea cererii de recurs reclamanții au arătat că în mod greșit instanțele au reținut că intimații-pârâți au locuit în imobilul litigios în baza convenției încheiată cu aceștia. În cauză nu s-a făcut dovada existenței vreunei convenții de vânzare-cumpărare ori a faptului că pârâții ar fi avut acordul reclamanților de a avea posesia imobilului în baza vreunei convenții. A existat o înțelegere verbală între cu intimații - pârâți pentru o eventuală vânzare a imobilului, urmând să fie materializată prin încheierea actului în formă autentificată la notar, înțelegere ce nu s-a materializat.
Greșit rețin intimații că pârâții ar fi achitat vreo sumă de bani deoarece nu s-a perfectat nici o convenție de vânzare-cumpărare, pârâții având permisiunea de a locui în imobil doar în schimbul faptului de a avea grijă de imobilul respectiv.
Existența vreunei convenții trebuie dovedită printr-un înscris pentru a respecta condiția ad probationem și ad validitatem întrucât este vorba de un imobil teren. De asemenea în mod greșit instanțele au reținut existența unei convenții bazându-se doar pe depoziția unui martor, întrucât notificarea la care se face referire constituie doar un mijloc legal prin care s-a adus la cunoștința intimaților să evalueze imobilul, împrejurări care ar conduce la concluzia că pârâții sunt detentori precari.
Nici susținerea pârâților că ar fi plătit suma de 3.000 lei nu este dovedită cu un înscris constatator, întrucât un alt mijloc de probă nu este permis conform articolului 1191 Cod civil.
Se solicită admiterea recursului în sensul criticilor formulate.
Intimații-pârâți și au formulat întâmpinare arătând că motivele de recurs invocate sunt neîntemeiate. Arată că din cuprinsul notificării recurentei rezultă că a primit o sumă de bani cu titlu de preț al imobilului. Susțin intimații că este dovedită cu depozițiile martorilor audiați în cauză convenția de vânzare-cumpărare încheiată cu recurenții. Solicită respingerea recursului ca neîntemeiat.
În susținerea recursului, reclamanții au administrat proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, raportat la motivele de recurs invocate și dispozițiile legale incidente în cauză, Curtea va constata că recursul formulat de reclamanți este neîntemeiat având în vedere următoarele considerente:
Prin cererea de evacuare a pârâților din imobil, reclamanții - recurenți au invocat un drept de proprietate asupra imobilului compus din casă, grajd și împrejurarea că pârâții ocupă imobilul în mod abuziv și refuză să îl părăsească.
În mod judicios instanța de fond prin soluția pronunțată, confirmată de instanța de apel, a reținut că posesia pârâților asupra imobilului litigios este legitimă, fiind exercitată în baza unei convenții încheiată cu reclamanții, împrejurare în raport cu care în mod corect a fost înlăturată susținerea reclamanților cu privire la precaritatea posesiei exercitată de către pârâții și.
Critica recurenților în sensul că nu s-a dovedit înțelegerea părților asupra vânzării imobilului din litigiu este neîntemeiată. Existența convenției deși nematerializată în formă scrisă rezultă indubitabil din coroborarea probatoriului administrat.
Notificările comunicate pârâților la data de 1 iulie 2004 și 5 septembrie 2005 (filele 74 și 76 dosar fond) prin intermediul executorului judecătoresc de către recurenta au semnificația juridică a unui început de dovadă scrisă în sensul dispozițiilor articolului 1197 Cod civil. În atare condiții, operațiunea juridică referitoare la înțelegerea părților cu privire la înstrăinarea și respectiv posesia imobilului este atestată de înscrisul cu valoare de început de dovadă, înscris complinit cu depozițiile martorilor, audiați prin excepție de la regulile înscrise în alineatele 1 și 2 ale articolului 1191 Cod civil. Existența convenției între părțile litigante este întărită și de poziția procesuală a reclamanților-recurenți care recunosc că "a existat la un moment dat o convenție între noi, reclamanți și pârâți" (a se vedea motivarea apelului și a recursului).
Critica recurenților privind neachitarea vreunei sume de bani cu titlu de preț al vânzării nu poate fi primită. Achitarea unui avans din prețul convenit rezultă fără putință de tăgadă din notificarea remisă de la data de 1.07.2004, dar și din depozițiile martorilor audiați în cauză prin excepție de la regulile înscrise în articolul 1191 Cod civil.
Drept consecință, convenția părților conferă pârâților și un titlu locativ legitim pentru folosința imobilului, drept pentru care în mod judicios s-a concluzionat că intimații - pârâți nu au calitatea de detentori precari ai imobilului litigios.
Drept urmare, constatându-se că ambele instanțe au realizat o aplicare și interpretare corectă a prevederilor legale ce guvernează domeniul, definind judicios natura și întinderea raportului juridic dintre părți, se constată că motivele de recurs înscrise în articolul 304 pc.8 și 9 Cod procedură civilă nu au incidență în cauză, astfel încât recursul reclamanților se vădește a fi neîntemeiat urmând a fi respins ca atare.
Reținând culpa procesuală a recurenților, în temeiul dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă aceștia vor fi obligați să plătească intimaților suma de 500 Ron cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu de avocat) în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurenții, -, și -A împotriva deciziei civile nr. 78/A din 20.05.2008 a Tribunalului Vaslui, decizie pe care o menține.
Obligă recurenții să plătească intimaților suma de 500 lei, cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 16 Ianuarie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier,
-
2 exemplare/16.02.2009
Tribunalul Vaslui:
Președinte:Cristina VăleanuJudecători:Cristina Văleanu, Georgeta Protea, Mona Maria
