Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 243/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 243/2009
Ședința publică de la 15 Mai 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristina Gheorghina Nagy Nicoară vicePREȘEDINTE: Cristina Gheorghina Nagy Nicoară
JUDECĂTOR 2: Mihaela Florentina
Judecător
Grefier
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de pârâții și împotriva deciziei civile nr. 365/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă recurenta pârâtă asistată de avocat, lipsă fiind restul părților și av. apărător al intimaților reclamanți și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul este timbrat, că s-a depus o cerere de judecare în lipsă din partea apărătorului intimaților reclamanți, av., împreună cu concluzii scrise.
Partea prezentă arată că nu mai are cereri de formulat, împrejurare față de care instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Avocat pentru recurenții pârâți, solicită admiterea recursului, admiterea cererii reconvenționale formulate la fond și pe cale de consecință obligarea reclamanților la încheierea unui contract de închiriere pe o durată de 5 ani așa cum prevăd dispozițiile legale; cu privire la cererea reclamanților, solicită respingerea acesteia ca neîntemeiată. Fără cheltuieli de judecată. Învederează cele formulate în scris.
Față de actele dosarului și cele invocate, instanța lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin acțiune înregistrată la 01.08.2007 pe rolul Judecătoriei
-//-
Sibiu, sub dosar nr-, reclamanții și au solicitat, în contradictoriu cu pârâții și, să se dispună:
1. evacuarea pârâților din imobilul apartament situat în Sibiu,-,. 121, înscris în Cf 2814, nr. top 1108/13/1/1/10 compus din 3 camere și dependințe, cu obligarea acestora la plata de daune cominatorii de 50 lei pe zi de întârziere, de la data rămânerii definitive a hotărârii până la executarea acesteia;
2. obligarea pârâților să demonteze și să ridice din imobil centrala termică și geamurile termopan, iar în caz de refuz, acestea să fie demolate de reclamanți, pe cheltuiala pârâților;
3. obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamanții au arătat, în esență, că au încheiat cu pârâții un contract de închiriere a imobilului în litigiu, care le-a fost restituit în baza Legii nr. 10/2001, iar pârâții nu au achitat chiria stabilită de părți, montând centrală termică și geamuri termopan fără acordul proprietarilor.
Pârâții au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat obligarea reclamanților - pârâți reconvenționali, să încheie contract de închiriere pentru imobilul în litigiu, conform art. 2 din OUG nr. 40/1999, în caz de refuz, hotărârea urmând să țină loc de contract. Pârâții - reclamanți reconvenționali au cerut, de asemenea, să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat la 03.04.2006 și să fie obligați reclamanții - pârâți reconvenționali la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reconvenționale s-a susținut că în ce privește contractul din 03.04.2006, acesta a fost încheiat cu un neproprietar, deoarece reclamanții nu achitaseră suma de bani arătată în dispoziția de restituire și că acest contract nu a fost semnat decât de pârâtă.
Prin sentința civilă nr. 2943/2008, Judecătoria Sibiua admis în parte acțiunea principală, a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți la 03.04.2006, a dispus evacuarea pârâților din imobilul în litigiu, iar pârâții au fost obligați la plata daunelor cominatorii, a chiriei neachitate și a cheltuielilor de judecată.
Prima instanță a respins petitul reclamanților privind demontarea și ridicarea centralei termice și a geamurilor termopane.
De asemenea, a fost respinsă și cererea reconvențională.
Pentru a pronunțat această hotărâre, prima instanță a reținut că prin dispoziția nr. 1190/2004, emisă de Primarul Municipiului Sibiu, s-a dispus restituirea către reclamanți a imobilului în litigiu, cu condiția achitării sumei de 42.500 lei, actualizată, reprezentând diferența de preț. Reclamanții au achitat această sumă la 17.03.2006, astfel că nu s-a realizat condiția rezolutorie, iar calitatea acestora de proprietari s-a consolidat de la data emiterii deciziei de restituire.
Ca urmare, contractul de închiriere a fost încheiat cu proprietarii imobilului.
S-a mai reținut că acest contract a fost încheiat pe o perioadă de un an, iar chiria a fost calculată pe baza veniturilor realizate de pârâți.
Instanța de fond a apreciat că lipsa mențiunii contului în care urma să fie efectuată plata, nu justifică neachitarea chiriei, deoarece pârâta a făcut plăți dar în cuantumul stabilit de fostul administrator, iar acesta a recunoscut la interogatoriu că i s-a comunicat numărul contului.
S-a mai reținut că nici faptul că actul juridic nu a fost semnat de pârâtul nu este de natură să lipsească de efecte juridice contractul deoarece locațiunea este un contract consensual.
Pârâții nu pot beneficia de măsurile prevăzute de OUG nr. 40/1999, întrucât nu și-au achitat chiria, deși au fost notificați în acest sens, iar reclamanții i-au înștiințat că nu înțeleg să prelungească durata contractului.
Sub un alt aspect, prima instanță a apreciat că raporturile locative între părți, stabilite în condițiile OUG nr. 40/1999, au încetat la data expirării, în 01.04.2007, iar în continuare, s-au derulat raporturi locative în condițiile dreptului comun.
În ce privește petitul referitor la obligarea pârâților să demonteze centrala termică și geamurile termopane, s-a reținut că au fost realizate anterior notificării către pârâți a restituirii imobilului, ca atare, pârâții nu pot fi considerați de rea-credință, întrucât, deși era notată procedura de restituire, Legea nr. 10/2001 nu a interzis efectuarea actelor de administrare sau investiții asupra imobilelor.
Raportat la faptul că pârâții nu se mai pot prevala de dispozițiile OUG nr. 40/1999, prima instanță a respins cererea reconvențională.
În final, instanța de fond a apreciat justificată soluția și prin prisma jurisprudenței CEDO, care a considerat că restricțiile impuse în privința utilizării imobilelor sunt rezultatul unor "dispoziții defectuoase și lacunare" ale OUG nr. 40/1999.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții, care au solicitat admiterea cererii lor reconvenționale și respingerea acțiunii reclamanților.
În motivarea apelului, se arată că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii, necuprinzând motivele pentru care a fost respinsă cererea reconvențională.
Apelanții au susținut că la momentul încheierii contractului, reclamanții nu erau întabulați, astfel că pârâții au încheiat contractul cu persoane care nu aveau calitatea de proprietari.
Instanța de fond a acordat mai mult decât s-a cerut, deoarece a dispus rezilierea contractului fără a se solicita acest lucru, iar contractul era ajuns la termen.
S-a mai arătat că în mod greșit s-a reținut că nu a fost achitată chiria, deoarece apelanții au făcut dovada achitării chiriei stabilite prin contractul încheiat cu SC SA, apreciind că reclamanții nu aveau dreptul deplin de proprietate.
Apelanții susțin, de asemenea, că practica CEDO reținută de instanța de fond nu este compatibilă cu speța de față, deoarece reclamanții pot beneficia oricând de dezmembrămintele dreptului lor de proprietate, dar nu au
-//-
dorit să se conformeze dispozițiilor OUG nr. 40/1999 și să încheie un contract pe 5 ani.
Prin decizia civilă nr. 365/2008, Tribunalul Sibiua respins apelul pârâților și i-a obligat pe aceștia la plata sumei de 1000 lei, cheltuieli de judecată în favoarea reclamantului intimat.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că motivele reținute pe larg de prima instanță, pentru soluția pronunțată în acțiunea principală, sunt aceleași pentru care a fost respinsă cererea reconvențională.
Raportat la calitatea de proprietari a reclamanților, s-a considerat că dreptul de proprietate al acestora s-a consolidat retroactiv prin îndeplinirea obligației stabilită prin dispoziția de restituire, dispoziția care face dovada dreptului de proprietate.
Instanța de apel a stabilit că nu s-a acordat mai mult decât s-a cerut, pentru că reclamanții au depus o precizare de acțiune prin care au solicitat rezilierea contractului.
Sub acest aspect, s-a constatat că art. 2 din OUG nr. 40/1999, invocat de apelanți, se referă la termenul de 5 ani de la intrarea în vigoare a ordonanței. Părțile au prevăzut termenul de 1 an, iar reclamanții și-au îndeplinit obligația prevăzută de art. 14 alin 4 din ordonanță, notificându-i pe pârâți cu privire la refuzul de a reînnoi contractul.
Raportat la neplata chiriei, s-a apreciat corectă reținerea primei instanțe în ce privește cuantumul acestei chirii și neîndeplinirea de către apelanți a obligației contractuale.
Tribunalul a considerat că practica CEDO reținută de instanța de fond își găsește aplicare în speță.
Pârâții au declarat recurs împotriva acestei decizii, solicitând, în principal, admiterea cererii reconvenționale și respingerea acțiunii reclamanților, iar în subsidiar, casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond.
În expunerea motivelor, recurenții susțin că atât instanța de apel cât și cea de fond au omis să se pronunțe asupra unor probleme juridice invocate de aceștia și care ar fi influențat hotărârea pronunțată.
În aceste sens se arată că niciuna dintre instanțe nu au reținut că prin art. 3 din dispoziția de restituire se stipulează obligația proprietarului de a încheia contractul de o perioadă de 5 ani, dar contractul a fost încheiat numai pe termen de un an.
Se susține, de asemenea, că recurentul nu a semnat contractul, dându-și seama de intenția intimaților de a-i evacua, contractul fiind înregistrat la administrația financiară numai la sesizarea recurenților.
Aceștia arată că nu au achitat chiria stabilită în contractul încheiat cu intimații, deoarece l-au considerat nul.
De asemenea, se critică împrejurarea că prima instanță nu s-a pronunțat asupra legalității administrării probei cu interogatoriul pârâtei reconvenționale, impunându-se aplicarea art. 225 Cod procedură civilă.
-//-
Se mai susține că nu se poate reține incidența art. 2 din OUG nr. 40/1999 în ce privește data până la care se putea prelungi contractul, deoarece termenul pentru care a fost încheiat contractul cu SC SA urma să expire la 08.04.2009.
O ultimă critică vizează greșita interpretare a art. 14 alin 3 din OUG nr. 40/1999, recurenții susținând că, în raport de art. 22 din OUG nr. 40/1999, notificarea primită la 05.04.2006, privind refuzul intimaților de prelungire a contractului, este lovită de nulitate.
În drept se invocă art. 304 pct. 7, 8 Cod procedură civilă.
Intimații au solicitat, prin întâmpinare, respingerea ca neîntemeiat a recursului, menținerea deciziei atacate și obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată (filele 22 - 24).
Verificând legalitatea deciziei atacate, prin prisma criticilor formulate, Curtea reține următoarele:
Prin dispoziția nr. 1190/2004 emisă de Primarul Municipiului Sibiu, prin care s-a restituit imobilul în litigiu, s-a prevăzut obligație proprietarilor de a respecta dispozițiile art. 13 și 15 din Legea nr. 10/2001, în sensul continuării locațiunii chiriașilor pe o perioadă de 5 ani de la emiterea dispoziției (art. 3).
Acest termen este stipulat în favoarea chiriașilor, respectiv al recurenților, în scopul protejării intereselor acestei categorii de persoane. Ca urmare, aceștia pot să renunțe la beneficiul termenului, în sensul stabilirii unui termen mai scurt decât cel prevăzut de legiuitor. Prin instituirea acestei măsuri de protecție s-a urmărit ocrotirea unor interese private, astfel că nu se poate reține că prin stabilirea de către părți a unui termen de un an, contractul de închiriere în discuție este lovit de nulitate. Nimic nu împiedică părțile să stabilească, pa baza acordului lor, încheierea contractului de închiriere pe o perioadă mai mică sau mai mare de 5 ani.
Termenul de un an a fost stabilit de părți, prin consimțământul acestora, iar, conform art. 969 Cod civil, contractul de închiriere, astfel încheiat, este obligatoriu pentru părți. Pe cale de consecință, primul motiv de recurs nu este fondat.
Nici susținerile referitoare la nesemnarea contractului de către recurentul nu pot fi primite. Așa cum corect au reținut cele două instanțe, contractul de închiriere este unul consensual, care este valabil încheiat pe baza acordului de voință, nefiind necesară forma scrisă ca o condiție de valabilitate.
Ca urmare, lipsa semnăturii recurentului de pe acest contract nu lipsește de eficiență contractul, care este valabil încheiat și își produce efectele juridice.
De altfel, este de observat că la stabilirea chiriei, în raport cu dispozițiile OUG nr. 40/1999, au fost luate în calcul veniturile realizate de ambii recurenți, nu numai cele ale recurentei, care a semnat contractul de închiriere.
-//-
Împrejurarea că intimații nu au înregistrat contractul la organele fiscale vizează aspecte de natură administrativă, care nu au relevanță în speța de față.
Curtea constată, de asemenea, că dispozițiile legale la care face referire recurenții, respectiv art. 10 alin 1 și art. 11 alin 1 din OUG nr. 40/1999, nu sunt incidente în cauză.
Astfel, conform art. 11 alin 1 din actul normativ menționat, nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin 1 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract. Art. 10 alin 1 din ordonanță se referă la obligația proprietarului de a-i notifica chiriașului data și locul întâlnirii în vederea încheierii noului contract.
Or, în speță, intimații și-au îndeplinit obligația prevăzută de art. 10 alin. 1, iar părțile au încheiat un nou contract, în care au stipulat în mod expres și de comun acord clauzele cu privire la cuantumul chiriei și la durata contractului.
În aceste condiții, în care s-a încheiat un contract nou, nu se mai poate pune în discuție prelungirea de drept a contractului anterior, respectiv incidența prevederilor art. 11 alin 1 din ordonanță.
Ca atare, recurenții erau obligați să achite chiria în cuantumul stabilit în contract, obligație pe care nu au respectat-o, neexistând niciun temei pentru a considera nul contractul încheiat cu intimații.
În ce privește legalitatea interogatoriului luat intimaților - pârâți reconvenționali, Curtea constată nefondată și această critică, întrucât instanța de fond nu și-a fundamentat soluția pe această probă, ci pe aprecierea altor dovezi, astfel că recurenții nu justifică niciun interes în susținerea acestor critici.
Nici motivele privind interpretarea art. 14 alin 3 din OUG nr. 40/1999 nu sunt fondate. Aceasta întrucât, considerentul pentru care a fost admisă cererea principală și s-a respins cererea reconvențională l-a constituit neîndeplinirea obligației de plată a chiriei de către recurenți pe durata derulării contractului de închiriere. În această situație, fiind îndeplinite cerințele rezilierii contractului și pronunțându-se desființarea lui, nu se mai poate pune în discuție reînnoirea unui contract care nu mai este în ființă.
Ca urmare, nu are relevanță în cauză faptul că notificarea la care se referă art. 14 alin. 3 din ordonanță a fost făcută sau nu cu respectarea dispozițiilor legale, de vreme ce recurenții se află în culpă pentru neexecutarea clauzelor contractului, ceea ce are drept consecință rezilierea acestei convenții.
Pentru considerentele reținute, Curtea constată că criticile invocate de recurenți nu se circumscriu niciunui motiv de recurs prevăzut de art. 304 Cod procedură civilă.
Pe cale de consecință, în baza art. 312 Cod procedură civilă, Curtea va respinge ca nefondat recursul de față și, în temeiul art. 274. proc. civ. îi va obliga pe recurenți să plătească intimatului și
-//-
(continuarea deciziei civile 243/2009 dată în dosar -)
suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocatului din oficiu.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâții și împotriva deciziei civile nr. 365/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Obligă recurenții să plătească intimaților și suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 15.05.2009.
Președinte, - - - - | Judecător, - - | Judecător, |
Grefier, |
red.
tehnored. /2 ex/15.06.2009
jud. fond:
jud. apel..,
Președinte:Cristina Gheorghina Nagy NicoarăJudecători:Cristina Gheorghina Nagy Nicoară, Mihaela Florentina
