Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 290/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROM ÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.290
Ședința publică din 18 martie 2008
PREȘEDINTE: Maria Lăpădat
JUDECĂTOR 2: Ion Graur
JUDECĂTOR: Dr.- -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții și împotriva deciziei civile nr.368/23.10.2007 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâții, și, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat A pentru pârâți intimați și avocat pentru reclamanții recurenți, lipsă fiind părțile.
Procedura legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor, s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, instanța procedează la comunicarea întâmpinării cu apărătorul reclamanților recurenți și, constatând cauza în stare de judecată, acordă cuvântul în recurs.
Apărătorul reclamanților recurenți solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate în sensul admiterii acțiunii de evacuare și respingerea cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale, arătând că, deși instanța de apel a recunoscut că prima notificare a fot corect trimisă și comunicată intimaților, a interpretat greșit motivele de apel, în sensul că nu s-ar fi criticat faptul că prima instanță a constatat că se impune încheierea între părți a unui contract de închiriere în condițiile OUG 40/1999 și de asemenea, a interpretat greșit cea de-a doua notificare expediată intimaților, astfel că dorința reclamanților de a afla care este nivelul de trai al intimaților nu echivalează cu dorința lor de a se supune condițiilor stipulate de OUG 40/1999.
Apărătorul pârâților intimați solicită respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată, arătând că prima notificare nu îndeplinește condițiile OUG 40/1999, astfel că reclamanții au emis a doua notificare.
CURTEA
Deliberând asupra recursului constată următoarele:
Prin decizia civilă nr.368/23.10.2007 pronunțată în dosar nr- Tribunalul Arada respins apelul declarat de apelanții - reclamanți și împotriva sentinței civile nr. 5702/5.07.2007 pronunțată de Judecătoria Arad în dosarul nr- și a obligat apelanții să plătească intimatei suma de 550 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța astfel, tribunalul a reținut că prin sentința civilă nr. 5702 din 05.07.2007 pronunțată în dosar nr- Judecătoria Arada respins acțiunea principală exercitată de reclamanții și împotriva pârâților, pentru evacuare.
A admis acțiunea reconvențională exercitată de reclamanții reconvenționali, și a obligat pârâții reconvenționali să încheie cu reclamanții reconvenționali contract de închiriere privind imobilul situat în A,-, - 30,. B,. 11, evidențiat în CF 34812 A în condițiile prevăzute de OUG nr. 40/1999.
A obligat pârâții reconvenționali la plata cheltuielilor de judecată.
Judecătoria Arada reținut că reclamanții reclamanții și sunt proprietarii tabulari ai apartamentului nr. 11 din imobilul situat în A,-, - 30,.B, apartamentul fiind restituit în baza Legii nr. 10/2001. La data restituirii, la fel ca în prezent, imobilul era ocupat de către pârâții, și, în calitate de chiriași, având contracte de închiriere încheiate cu SC SA.
Prin adresa nr. 778/30.11.2005 reclamanții în baza prevederilor G nr. 40/1991, au notificat pârâții prin intermediul Biroului executorului Judecătoresc pentru încheierea contractului de închiriere asupra imobilului din litigiu, însă pârâții nu au intrat în posesia notificării.
Întrucât existau îndoieli cu privire la primirea notificării de către pârâți, reclamanții la data de 21.09.2006 au expediat o a doua notificare, iar la data de 28.09.2006, pârâții și-au exprimat acordul privind încheierea contractului de închiriere, în condițiile prevăzute de OUG nr. 40/1999, anexând adeverința privind veniturile realizate pentru stabilirea chiriei, însă reclamanții nu s-au mai prezentat în acest scop.
S-a reținut că, raportat la dispozițiile art.10 alin.2 și respectiv art.11 alin.2 din OUG nr.40/1999, pârâții și-au îndeplinit obligația prevăzută de aceste dispoziții legale și au răspuns în scris notificării proprietarilor - care erau în drept să solicite evacuarea pârâților din imobil, doar în situația lipsei unui răspuns scris sau a refuzului nejustificat al chiriașului de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării.
Astfel fiind, tribunalul a admis acțiunea reconvențională formulată de pârâți și pe cale de consecință a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanți având ca obiect evacuare.
Prin apelul declarat împotriva sentinței civile nr.5702/5.07.2007 pronunțată de Judecătoria Arad reclamanții și au solicitat schimbarea sentinței atacate în sensul admiterii acțiunii de evacuare așa cum a fost formulată și respingerea cererii reconvenționale.
În motivare au arătat că intimații nu au răspuns primei notificări comunicată în mod legal situație în care aceștia nu și-au îndeplinit obligațiile prevăzute de dispozițiile art.10 alin.2 din OUG nr.40/1999 și ca atare sunt îndeplinite condițiile pentru admiterea cererii de evacuare cu consecința respingerii acțiunii.
Au arătat că în mod eronat, instanța de fond a reținut că intimații nu au intrat în posesia notificării din 30.11.2005 întrucât la dosarul de fond există dovada că la data de 5.12.2005, agentul procedural a comunicat intimaților notificarea cu nr.778/30.11.2005.
Tribunalul a apreciat că apelul este nefondat, reținând în esență că în cauză sunt incidente dispozițiile OUG nr. 40/ 1999 care la art. 6 se referă expres la dreptul persoanelor care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/ 1995 și cărora le-a fost anulat contractul de vânzare cumpărare, de a încheia cu proprietarul recunoscut de justiție un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.
S-a reținut că deși reclamanții au notificat pe pârâți să se prezinte în vederea încheierii contractului de închiriere la 30.11.2005 - notificare afișată pe locuința destinatarilor, reclamanții nu au înțeles să uzeze de dispozițiile art.11 alin.2 din OUG nr.40/1999 - respectiv să promoveze o ordonanță președințială în evacuare.
S-a reținut că prin motivele de apel reclamanții nu critică faptul că prima instanță a considerat că se impune încheierea între părți a unui contract de închiriere în termenii prevăzuți de OUG nr. 40/ 1999, indicând în mod expres termenul de 5 ani pentru care acesta s-ar încheia, respectiv chiar termenul prevăzut de actul normativ sus - menționat.
Mai mult, s-a reținut că prin cea de a doua notificare reclamanții au solicitat pârâților să aducă documente justificative din care să rezulte veniturile realizate de aceștia, ori, încheierea unui contract de închiriere în condițiile dreptului comun nu este condiționată de un anumit nivel al veniturilor chiriașilor.
Făcând trimitere la principiul tantum devolutum, quantum appelatum " Tribunalul urmează să rețină că trimiterea la condițiile OUG nr. 40/1999, realizată de prima instanță, pune la îndemâna părților, fără echivoc, elementele contractului care urmează a fi încheiat, cu referire specială la momentul începerii curgerii termenului de închiriere și cuantumului chiriei lunare.
În termen, împotriva deciziei civile nr.368/23.10.2007 pronunțată în dosar nr-, de Tribunalul Arad au formulat recurs reclamanții și care au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei civile recurate în sensul admiterii acțiunii de evacuare și respingerea ceterii reconvenționale cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare au arătat că în mod greșit s-a reținut de către instanța de apel că prin motivele de apel reclamanții nu critică faptul că prima instanță a considerat că se impune încheierea între părți a unui contract de închiriere în termenii prevăzuți de OUG nr.40/1999, întrucât din modul de redactare a motivelor invocate prin cererea de apel rezultă în mod clar că reclamanții doresc evacuarea imediată și necondiționată a intimaților.
Au arătat că în mod corect instanța de apel a sesizat că intimații au fost notificați încă din 5.12.2005 și că de la prima notificare erau îndreptățiți să ceară evacuarea acestora în temeiul art.11 alin.2 din OUG nr.40/1999, iar faptul că nu au solicitat evacuarea imediată după împlinirea termenului de 60 de zile prevăzut de lege, rezultă o tolerare a acestora în spațiul reprezentând proprietatea lor, tolerare ce se limitează însă, până la momentul introducerii acțiunii în evacuare.
Au arătat că instanța de fond a interpretat greșit cea de a doua notificare expediată intimaților, punând în conținutul invitației reclamanților - cuvinte pe care nu le-a exprimat, dând un alt înțeles celei ead oua notificări.
Astfel, instanța de apel a considerat că în cuprinsul celei de a doua notificări, au preconizat dispozițiile OG 40/1999 deoarece au solicitat intimaților să aducă documente justificative a veniturilor pe care le realizează, raționament care este incorect și neîntemeiat.
Faptul că reclamanții au vrut să cunoască care este nivelul de trai al familiei, ce venituri realizează membrii acestei familii, pentru a putea negocia o chirie echitabilă, nu echivalează cu dorința reclamanților de a se supune condițiilor stipulate de OG nr.40/1999.
Au susținut că în sentința atacată nu s-au stabilit cele mai importante elemente ale unui contract de închiriere guvernate de dispozițiile OUG 40/1999 precum și momentul de la care începe să curgă termenul de închiriere de 5 ani și momentul chiriei lunare.
În drept invocă dispozițiile art.304 pct.8 și 9 Cod procedură civilă, art.11 alin.2, OUG nr.40/1999.
Prin întâmpinare intimații pârâți și nau solicitat respingerea recursului, cu obligarea reclamanților recurenți la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare au arătat că referitor la primul aspect care vizează acțiunea principală, în mod corect instanțele au concluzionat că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art.11 din OUG nr.40/1999. Astfel, în privința primei notificări comunicate de reclamanți în noiembrie 2005, arată că reclamanții nu au anexat acestei notificări o ofertă de contract, cu privire la care să se pronunțe, dimpotrivă au revenit cu a doua notificare, cea din 21.09.2006.
Arată că cea de a doua notificare reprezintă o ofertă de contract pe care reclamanții au făcut-o pârâților și pe care aceștia au acceptat-o la 28.09.2006, când pârâții au înregistrat la executorul judecătoresc răspunsul lor, ocazie cu care au arătat și adeverința de venituri pentru calculul chiriei.
Susținerea reclamanților apelanți potrivit căreia oferta lor nu s-a circumscris condițiilor prevăzute de OUG nr.40/1999 este de natură să confirme nerespectarea de către ei a dispozițiilor acestuia act normativ, dispoziții care îi obligau la închirierea imobilului în condiții expres prevăzute. Oferta de contract depusă la dosar la termenul din 3.05.2007 nu respectă condițiile prevăzute de OUG 40/1999, nici în ceea ce privește durata închirierii, nici în ceea ce privește cuantumul chiriei, astfel încât aceasta nu poate fi impusă de reclamanții apelanți.
Au arătat că au înregistrat, la data de 28.09.2006, la executorul judecătoresc răspunsul scris, prin care arătau că sunt de acord cu încheierea contractului, astfel că și-au îndeplinit obligația prevăzută de art.10 al.2 din OUG 40/1999.
Examinând decizia civilă recurată în raport de motivele invocate, de dispozițiile OUG nr.40/1999, de dispozițiile art.304 pct.8 și 9 Cod procedură civilă, întreg probatoriul administrat în cauză, Curtea constată că recursul este nefondat.
Astfel, prin sentința civilă nr.4703/5.09.2000 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr.4248/2000, rămasă irevocabilă s-a dispus rectificarea CF nr.34812 A, radierea dreptului de proprietate al Statului Român și restabilirea situației anterioare de CF, reclamanții întabulându-și astfel dreptul de proprietate asupra imobilului.
Ulterior prin sentința civilă nr.1138/28.02.2005 irevocabilă, pronunțată de Judecătoria Arads -a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Statul Român și pârâții și care aveau calitatea de chiriași ai imobilului la data cumpărării, respectiv la 21.11.2000, calitate pe care o au și acum, contractul lor de închiriere fiind încheiat cu SC SA.
de dispozițiile OUG nr.40/1999 reclamanții în calitate de proprietari ai imobilului din litigiu au notificat la data de 30.11.2005 pe pârâți prin intermediul executorului judecătoresc să încheie contract de închiriere asupra imobilului, stabilind data întâlnirii 30.12.2005.
Procedura comunicării notificării s-a realizat prin afișare pârâții susținând că nu au primit iar reclamanții nu au putut dovedi primirea acesteia de către pârâți.
Au fost încălcate astfel dispozițiile art.10 (2) din OUG nr.40/1999.
În acest sens dispozițiile art.10 din OUG 40/1999 prevăd că în vederea încheierii noului contract de închiriere în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal după caz, proprietarul va notifica chiriașului sau fostului chiriaș prin executorul judecătoresc data și locul întâlnirii, notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
Chiriașul sau fostul chiriaș este obligat să comunice în scris proprietarului cererea de a încheia un nou contract de închiriere în termen de cel mult 30 zile de la primirea comunicării.
Dispozițiile art.11(2) din OUG 40/1999 - prevăd că lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptățește pe proprietar să ceară evacuarea necondiționată a locatarului pe calea ordonanței președințiale.
Reclamanții au comunicat oad oua notificare pârâților, la data de 28.09.2006 la care pârâții și-au exprimat acordul în vederea încheierii contractului de închiriere în condițiile OUG 40/1999 (conform adresei nr.525/28.09.2006).
S-a reținut astfel corect de cele două instanțe că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art.11 din OUG nr.40/1999, pârâții prin răspunsul înscris, înregistrat la Biroul Executorului Judecătoresc la 28.09.2006, arătând că sunt de acord cu încheierea contractului de închiriere, situație în care aceștia și-au îndeplinit obligația prevăzută de art.10 alin.2 din OUG nr.40/1999.
Raportat la dispozițiile legale menționate, rezultă că proprietarul (în speță reclamanții) era în drept să solicite evacuarea pârâților doar în situația lipsei unui răspuns scris sau a refuzului nejustificat a acestora de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării.
S-a reținut corect de către tribunal incidența în cauză a dispozițiile art.6 din OUG nr.40/1999 conform cărora în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului și desființate prin hotărâri judecătorești proprietarul recunoscut de justiție, va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr.112/1995 și pe care ocupă efectiv - la cererea acestora contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.
Cum, pârâții au respectat obligația prevăzută de art.10 al.2 din OUG nr.40/1999, în raport de prevederile legale mai sus menționate și de întreg probatoriul administrat, sunt îndreptățiți la încheierea contractului de închiriere pentru imobilul din litigiu.
Față de considerentele arătate, Curtea în baza art.312 (2) Cod procedură civilă, va respinge recursul declarat de reclamanții și împotriva deciziei civile nr.368/23.10.2007 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-.
În baza art.274 Cod procedură civilă va obliga reclamanții să plătească pârâților și suma de 833 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanții și împotriva deciziei civile nr.368/23.10.2007 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-.
Obligă pe reclamanți să plătească pârâților și suma de 833 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 18 martie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR 3: Adriana Corhan Dr.- -
GREFIER
- -
Red.ML/1.04.2008
Dact./2.04.2008
Judecătoria Arad -judecător
Tribunalul Arad -judecători,
2 ex.
Președinte:Maria LăpădatJudecători:Maria Lăpădat, Ion Graur, Adriana Corhan
