Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 312/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL Operator 2928
SECTIA CIVILĂ
DOSAR NR.-
DECIZIA CIVILĂ NR. 312/
Ședința publică din 24 martie 2008
PREȘEDINTE: Maria Petria Martinescu
JUDECĂTOR 2: Rujița Rambu
JUDECĂTOR 3: Marinela
GREFIER:
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții și împotriva deciziei civile nr.387/A/6 noiembrie 2007, pronunțată Tribunalul Arad în dosarul nr.-, în contradictoriu cu pârâții și, pentru evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă pentru reclamanții- recurenți și avocat și pârâta-intimată asistată de avocat - care se prezintă și pentru pârâtul-intimat .
Procedura completă.
Recursul a fost declarat în termen legal și a fost legal timbrat cu suma de 20,50 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în sumă de 0,90 lei.
După deschiderea dezbaterilor și verificarea actelor și lucrărilor dosarului, reprezentanta pârâților-intimați depune la dosar delegația avocațială de reprezentare și întâmpinare din care comunică 1 ex. și cu reprezentantul reclamanților-recurenți, care nu solicită termen pentru a lua cunoștință de conținutul acesteia.
Nemaifiind alte cereri formulate, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul reclamanților-recurenți solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei civile recurate, în sensul respingerii apelului formulat de pârâți și modificarea în totalitate a sentinței recurate, în sensul admiterii integrale a acțiunii principale, respectiv a constatării încetării contractului de închiriere pentru imobilul în litigiu și evacuarea pârâților-intimați din imobil, pentru motivele invocate în scris la dosar, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentanta pârâților-intimați solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii recurate ca legală și temeinică, conform întâmpinării depuse la dosar, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului de față, reține următoarele:
Prin sentința civilă nr.5273 din 20.06.2007 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr- s-a admis acțiunea civilă exercitată de reclamanții și împotriva pârâților și.
S-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în A,-,.18a.
S-a respins acțiunea reconvențională având ca obiect obligarea reclamanților la încheierea contractului de închiriere.
Nu s-au acordat cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că pârâții ocupă imobilul în litigiu în baza contractului de închiriere nr. 679/1994 încheiat cu fosta A; în baza OUG40/1999 s-a prelungit locațiunea, între pârâți și SC SA încheindu-se un nou contract nr.407/28.04.2004 cu termen de închiriere până la data de 8.04.2009.
Prin Dispoziția nr.2272/19.07.2004 a Primarului Municipiului A, apartamentul în litigiu, a fost restituit, în baza Legii 10/2001, fostului proprietar Reuven, acesta întabulându-se în CF 16732 A, la data de 19.07.2004.
Ca urmare, prin adresa nr. 2236/24.08.2004, SC SA a notificat pârâții, aducându-le la cunoștință că, începând cu 24.08.2004, societatea le sistează chiria, urmând ca aceștia să încheie un nou contract cu proprietarul.
La data de 20.10.2004, pârâții au încheiat cu proprietarul tabular un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, stipulând clauza conform căreia, contractul încetează în cazul în care locuința se vinde înainte de expirarea perioadei de închiriere.
La data de 13.12.2004, proprietarul tabular Reuven a vândut reclamanților apartamentul în litigiu prin contract autentic; prin decizia civilă nr.867/17.11.2005-irevocabilă, Tribunalul Arada constatat nulitatea absolută a acestui contract, cu următoarea motivare: chiriașa reclamantă a dat în fața avocatului lui Reuven o declarație, potrivit căreia familia ei nu dispune de mijloace financiare pentru cumpărarea apartamentului închiriat, motiv pentru care renunță la dreptul de preemțiune ce îi revine în calitate de chiriaș asupra apartamentului, precum și dreptul de subrogare în drepturile cumpărătorului, conform art.18-21 din OUG nr.40/1999.
La data de 17.11.2006 proprietarul tabular Reuven încheie un nou contract de vânzare-cumpărare cu reclamanții asupra aceluiași apartament, iar în 5.12.2006, aceștia din urmă notifică pârâții să elibereze imobilul.
Instanța a admis acțiunea principală în evacuare și a respins reconvenționala pentru următoarele considerente:
Prin clauza stipulată în convenția încheiată cu proprietarul căruia i s-a restituit imobilul, conform căreia " contractul încetează în cazul în care locuința se vinde înainte de expirarea perioadei de închiriere", instanța apreciază că pârâții chiriași au renunțat la beneficiul conferit de dispozițiile OUG40/1999 și nr.OUG8/2004 și conform dispozițiilor art.969 Cod civil, nu mai pot invoca în favoarea lor măsurile de protecție prevăzute de aceste acte normative.
Instanța a ținut seama și de faptul că fostul proprietar a notificat pârâții în vederea perfectării unui contract de vânzare-cumpărare, însă nu s-a ajuns la vreo înțelegere.
Pe de altă parte, dispozițiile art.10-11 din nr.OUG40/1999 referitoare la încheierea unui nou contract de închiriere între chiriaș și noul proprietar, precum și prelungirea contractului vechi până la încheierea noului contract, sunt pe deplin aplicabile numai în situația în care raporturile juridice se poartă între chiriaș și persoana îndreptățită căreia i s-a restituit imobilul; în cazul de față, reclamanții nu întrunesc o astfel de calitate, ei fiind subdobânditori cu titlu oneros ai apartamentului.
Față de cele reținute, instanța a apreciat că pârâții nu mai dețin un titlu valabil în măsură să le legitimeze folosința imobilului și nici nu pot invoca în favoarea lor vreo dispoziție legală pentru obligarea reclamanților la încheierea unui nou contract de închiriere.
Instanța a apreciat că prin obligarea reclamanților la încheierea unui contract de închiriere cu pârâții, în contra voinței lor, s-ar aduce o gravă atingere dispozițiilor art.1 din Protocolul 1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentele, conform cărora, orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale; nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa, decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.
S-ar aduce atingere și dispozițiilor art.480 Cod civil, precum și dispozițiilor art.44 din Constituția României ce garantează și ocrotesc proprietatea privată.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâții și solicitând admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței în sensul respingerii acțiunii reclamanților pentru evacuare și admiterea acțiunii reconvenționale pentru obligarea reclamanților la încheierea unui contract de închiriere.
În motivarea apelului, pârâții au arătat că hotărârea primei instanțe este nelegală și netemeinică, considerentele acesteia fiind în contradicție cu actele dosarului, respectiv motivația instanței conform căreia cei doi chiriași au renunțat la beneficiul conferit de dispozițiile OUG nr.40/1999 și OUG nr.8/2004, odată cu semnarea contractului de închiriere la 20.10.2004, cu acea clauză menționată la pct.H, este nefondată și fără susținerea din punct de vedere legal.
În drept apelul este întemeiat pe dispozițiile art.282, 287 Cod procedură civilă, OUG nr.40/1999, OUG nr.8/2004, art.4 și 16 din Constituția României.
Reclamanții au formulat concluzii scrise prin care au solicitat respingerea apelului, motivând că apelul pârâților este nefondat, întrucât prevederile art.14 al.2 și 3 din OUG nr.40/1999, precum și cele ale OUG nr.8/2004 nu sunt incidente în cauză, deoarece efectele contractului de închiriere au încetat potrivit pct.H din contract, intervenind vânzarea locuinței.
Prin decizia civilă nr.387/A/6 noiembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr.-, s-a admis apelul declarat de pârâții și împotriva sentinței civile nr.5273/20.06.2007, pronunțată de Judecătoria Arad în dosarul nr-, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a respins acțiunea reclamanților și împotriva pârâților pentru evacuare din imobilul situat în A,-, apart.18
Au fost menținute în rest dispozițiile sentinței civile apelate.
In considerentele deciziei civile, tribunalul a reținut că, clauza înscrisă la pct.H din contractul de închiriere cu privire la care prima instanță susține că, chiriașii au renunțat la beneficiul contractului de închiriere din moment ce au fost de acord cu renunțarea la beneficiul conferit de OUG 40/1999 și OUG 8/2004 în situația în care apartamentul se vinde înainte de expirarea perioadei de închiriere, apare ca nelegală, fiind în flagrantă contradicție cu celelalte clauze înserate în contract care în mod cert sunt menite să asigure protecția chiriașilor, astfel cum prevăd dispozițiile OUG nr.40/1999 și OUG nr.8/2004.
Apoi lipsa împuternicirii avocatului - la întâlnirea cu pârâții din data de 26.09.2006 și apoi 12.10.2006, pentru a discuta perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la care prima instanță îi consideră pe pârâți de rea credință, pentru faptul că au refuzat să-și exprime vreo opțiune în lipsa legitimității avocatului nu poate fi reținută, astfel că, datorită lipsei mandatului expres, lipsește notificarea valabilă pentru perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare.
Oricum încheierea unui nou contract de închiriere sau prelungirea contractului de închiriere existent se poate discuta conform art.10 și 11 din OUG 40/1999 doar între chiriaș și persoana căreia i s-a restituit imobilul pe dispozițiile Legii nr.10/2001, nu și între chiriaș și noul proprietar, astfel că se exclude obligarea reclamanților la încheierea unui nou contract de închiriere - motiv pentru care, în mod corect a fost respinsă acțiunea reconvențională a pârâților.
În schimb, contractul de închiriere încheiat la 20.10.2004 rămâne valabil, urmând a se derula până la termenul pentru care s-a încheiat, 19 iulie 2009, întrucât clauza înserată în contract la lit.H apare neavenită prin prisma dispozițiilor prevăzute de art.969, 970 și 977 Cod civil, care prevăd că interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor că, convențiile trebuie executate cu bună credință și că numai convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Ori, intenția comună a părților și buna credință este plauzibilă doar pentru celelalte clauze din contract, nu și pentru clauza literei H - strecurată doar în favoarea proprietarului, contract încheiat practic între un avocat și o persoană fără pregătire juridică și neasistată de un avocat.
- este așa, rezultă din graba cu care mandatarul proprietarului Reuven a vândut apartamentul reclamanților și la doar o lună și 13 zile de la data încheierii contractului de închiriere cu pârâții pentru 5 ani, respectiv la 20.10.2004 s-a încheiat contractul de închiriere, iar la 13.12.2004 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, fiind greu de presupus că, dacă ar fi înțeles la ce-și expune familia, ar fi acceptat o asemenea clauză.
Impotriva acestei hotărâri, reclamanții și au declarat recurs în termen legal, la 21 decembrie 2007, solicitând admiterea recursului, modificarea în totalitate a sentinței recurate, în sensul admiterii integrale a acțiunii principale, respectiv a constatării încetării contractului de închiriere pentru imobilul situat în Municipiul A,-,.18 a și dispunerea evacuării pârâților-intimați din imobil, cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată în toate instanțele.
In motivarea recursului, reclamanții au criticat decizia civilă ca nelegală, raportat la dispozițiile art.304 pct.8 și 9 pr.civ. susținând că au fost încălcate disp.art.1019 civ. care consacră definiția condiției rezolutorii ca fiind aceea care supune desființarea obligației de un eveniment viitor și necert. In speță, desigur, vânzarea imobilului locaționat era un eveniment viitor și necert care, intervenit a determinat încetarea efectelor contractului.
Reținerea de către instanța de apel a argumentului cum că, contractul a fost încheiat între un avocat și o persoană fără pregătire juridică neasistată de avocat, este irelevantă atâta timp cât intenția comună a părților a fost încheierea contractului de închiriere din 20.10.2004 cu toate condițiile existente, inclusiv clauza cuprinsă la pct.
Recurenții au susținut că este inadmisibil ca instanța de judecată să înlăture o clauză din contract care cuprinde voința părților și a cărei inserare a constituit unul din motivele exprimării consimțământului la contractare.
De asemenea, s-a precizat că prev. art.14 alin.2 și 3 din OUG nr.40/1999, nu sunt incidente în speță, întrucât titlul locativ asupra spațiului, constituit anterior, deținut de intimați îl reprezenta contractul de închiriere încheiat cu fostul proprietar al imobilului la data de 20.10.2004. Efectele acestui contract au încetat potrivit punctului H, intervenind vânzarea locuinței. Așadar, contractul de locațiune nu este susceptibil de reînnoire.
Recurenții au susținut că prevederile OUG nr.40/1999 nu sunt incidente în speță, întrucât ei au dobândit imobilul de bună-credință, prin contract de vânzare-cumpărare și nu în temeiul Legii nr.10/2001.
Nu în ultimul rând, s-a precizat faptul că în speță, nu sunt incidente prevederile OUG nr.8/2004, întrucât intimații nu au făcut dovada că ar fi deținut anterior lunii aprilie 2004 un contract de închiriere cu Statul Român și care să fi expirat la data de 08.04.2004, între fostul proprietar care a redobândit dreptul de proprietate asupra imobilului prin efectul Legii nr.10/2001 și intimați s-a încheiat contractul de închiriere din data de 20.10.2004, cu clauzele negociate de aceștia, ceea ce exclude incidența OUG nr.8/2004.
In drept, au fost invocate prev.art.304 pct.8 și 9, 312 alin.3 pr.civ.
Prin întâmpinarea depusă în cauză, intimații și au solicitat respingerea ca nefondat a recursului, întrucât motivele de recurs invocate de aceștia ignoră prevederile OUG nr.40/1999, aprobată prin Legea nr.241/2001.
In acest sens, ei au subliniat că în condițiile în care contractul de închiriere, perfectat la data de 20.10.2004 a fost încheiat în temeiul OUG nr.40/1999, clauza prevăzută la litera H, este în contradicție clară, certă, cu evidența măsurilor de protecție instituite prin aceste reglementări.
S-au invocat, în apărare, și dispozițiile art.953 civil, conform cărora consimțământul nu este valabil când este dat prin eroare, smuls prin violență, sau surprins prin dol. Ori, în cazul în speță, cu certitudine consimțământul nu a fost exprimat în mod valabil pentru clauzele prevăzute la lit.H din contractul de închiriere, fiind dat prin eroare, întrucât nu a cunoscut întregul substrat și implicit repercursiunile prevederilor lit.H, aceasta cu atât mai mult cu cât, avea o familie modestă, cu venituri foarte mici din care trebuia să întrețină doi copii minori, unul de 3 ani și unul de 9 ani.
Intimații susțin că această clauză Haf ost strecurată în favoarea proprietarului, profitându-se de nepriceperea chiriașei, care nu a înțeles consecințele juridice ale acesteia.
In drept, intimații au invocat prev. art.312 (1) pr.civ. OUG nr.40/1999, Legea nr.241/2001, OUG nr.8/2004, art.4, 16 din Constituția României, art.953, 969, 970 și 977. civil.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate de reclamanții-recurenți, în raport de actele depuse la dosar și temeiul de drept invocat, Curtea constată că este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Pârâții și ocupă imobilul în litigiu în baza contractului de închiriere nr.679/1994 încheiat cu fosta, prelungit în temeiul OUG nr.40/1999, până la 28.04.2004.
Prin Dispoziția nr.2272/19.07.2004 a Primăriei Municipiului A, apartamentul a fost restituit în temeiul Legii nr.10/2001 fostului proprietar Reuven, care și-a intabulat dreptul de proprietate în CF aferentă, nr.16732 A, la data de 19.07.2004.
Pârâții chiriași, au încheiat un nou contract de închiriere cu proprietarul tabular, la data de 20.10.2004, pe o perioadă de 5 ani, în cuprinsul căruia, la punctul H, s-a stipulat clauza potrivit cu care, contractul de închiriere încetează în cazul în care locuința se vinde înainte de expirarea perioadei de închiriere.
In condițiile în care pârâții, au consimțit la momentul încheierii contractului de închiriere, cu privire la această clauză, în mod corect prima instanță a reținut că ei au renunțat la beneficiul conferit de OUG nr.40/1999 și nr.8/2004, ei nemaiputând invoca în favoarea lor, măsurile de protecție prevăzute de aceste acte normative.
Trebuie reținut și faptul că, în raport cu dispozițiile OUG nr.40/1999, fostul proprietar, Reuven, a notificat pârâții în scopul încheierii unui nou contract de vânzare-cumpărare, însă nu a ajuns la nici o înțelegere cu ei, pârâții invocând o serie de chestiuni privind mandatul d-lui avocat, reprezentantul legal al proprietarului tabular al imobilului.
Dincolo de toate aceste aspecte, Curtea reține însă că argumentele invocate de pârâți, referitor la incidența dispozițiilor OUG nr.40/1999 și nr.8/2004, nu sunt pertinente, întrucât aceste acte normative vizează situația încheierii unui contract de închiriere între chiriaș și noul proprietar (cel care a dobândit imobilul în temeiul Legii nr.10/2001, ca și persoană îndreptățită). In speță însă, reclamanții sunt dobânditori ai imobilului în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare, deci subdobânditori cu titlu oneros, astfel încât lor nu li se pot opune dispozițiile legale sus-menționate, cu atât mai mult cu cât, pârâții au consimțit la clauza prevăzută la pct.H din contractul de închiriere, și pe care nu au contestat-o niciodată, rezumându-se doar la a invoca, în apărare, nelegalitatea ei.
In consecință, Curtea apreciază că decizia civilă pronunțată de instanța de apel este nelegală, fiind rezultatul unei greșite interpretări a prevederilor OUG nr.40/1999, cu ignorarea și de asemenea, interpretarea eronată a prevederilor art.969, 970 și urm. civil.
Astfel fiind, va admite recursul reclamanților, va modifica în tot decizia civilă recurată, în sensul că va respinge apelul pârâților, și va menține ca legală și temeinică hotărârea instanței de fond.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanții și împotriva deciziei civile nr.387/A/6 noiembrie 2007, pronunțată Tribunalul Arad în dosarul nr.-.
Modifică în totalitate decizia civilă recurată, în sensul că respinge apelul declarat de pârâții și împotriva sentinței civile nr.5273/20.06.2007, pronunțată de Judecătoria Arad în dosarul nr-.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 24 martie 2008.
PRESEDINTE, JUDECATOR, JUDECATOR,
- - - - - -
GREFIER,
Red.: /26.03.2008
Dact. // 2 ex./2.04.2008
Inst.fond.: jud.
Inst.apel: jud.,
Președinte:Maria Petria MartinescuJudecători:Maria Petria Martinescu, Rujița Rambu, Marinela
