Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 384/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 384
Ședința publică din data de: 08.10.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Andreea Vasile
JUDECĂTOR 2: Ileana Ruxandra Dănăilă
JUDECĂTOR 3: Georgeta
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurentul pârât împotrivadeciziei civile nr. 395A/17.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilăîn contradictoriu cu intimatele reclamante, și intimații pârâți, HG,.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă recurentul pârât personal și asistat de avocat care depune împuternicirea avocațială nr.1/30.09.2009, intimatele reclamante, prin avocat care depune împuternicirea avocațială nr.64821/17.09.2009, lipsind intimații pârâți, HG,.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de ședință care învederează Curții că cererea de recurs este netimbrată și că intimații nu au fost citați cu copia motivelor de recurs.
La prima strigare a cauzei se prezintă recurentul pârât personal care depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 5 lei, timbru judiciar de 0,15 lei și solicită lăsarea cauzei la ordine pentru a se prezenta apărătorul său, acesta având cerere depusă la dosar de strigare a cauzei la ordine.
Reprezentantul intimatelor reclamante și arată că se opune cererii de lăsarea cauzei la ordine și arată că nu a primit motivele de recurs. Totodată invocă excepția nulității recursului, față de dispozițiile art. 306 Cod procedură civilă.
Curtea acordă lămuriri reprezentantului intimatelor reclamante în sensul că motivele de recurs se află în dosar, dar nu în exemplare suficiente pentru comunicare și dispune lăsarea cauzei la ordine pentru a se lua cunoștință de acestea și pentru ca apărătorul recurentului pârât să se prezinte, față de aspectul ca dosarul a fost strigat la amânări și nu conform ordinii de pe listă.
La strigarea cauzei la ordine, reprezentantul intimatelor reclamante arată că înțelege să nu mai susțină excepția nulității recursului invocată la prima strigare a cauzei și că nu solicită amânarea cauzei, întrucât a luat cunoștință de conținutul motivelor de recurs.
Curtea, constatând că intimații pârâți, HG, au aceeași poziție procesuală ca și recurentul pârât și că la acest termen intimații pârâți sunt lipsă și nici nu au formulat cerere expresă de comunicare a motivelor de recurs, apreciază că procedura este completă.
Reprezentantul recurentului pârât învederează că pe rolul Judecătoriei sectorului 4 B se află o acțiune ce formează obiectul dosarului nr-, formulată de recurent și în acest sens depune copia acțiunii și un extras din sistemul Ecris. Față de acest aspect și pentru faptul că prezentul recurs nu se poate soluționa întrucât există o înrâurire între cele două cauze invocă dispozițiile art. 244/1 Cod procedură civilă solicitând suspendarea prezentei cauze.
Reprezentantul intimatelor reclamante, solicită respingerea acestei cereri, motivat de faptul că la instanța de fond a fost efectuată o expertiză prin care s-a stabilit că nu au fost aduse îmbunătățiri imobilului, iar pentru acțiunea formulată la Judecătoria sectorului 4 B se încearcă tergiversarea acestei cauze.
Curtea, după deliberare cu privire la cererea de suspendare a cauzei formulată la termenul de judecată de astăzi, o respinge ca neîntemeiată, având în vedere, pe de o parte caracterul facultativ al prevederilor dispozițiilor art. 244/1 Cod procedură civilă, iar pe de altă parte obiectul cererii față de care se solicită suspendarea nu are o înrâurire esențială asupra soluționării recursului de față, având în vedere cererea de recurs astfel cum a fost motivată și data înregistrării acțiunii față de care se solicită suspendarea.
Părțile prezente învederează Curții că nu mai sunt alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul cererii de recurs.
Reprezentantul recurentului pârât solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, iar pe fond a se dispune respingerea acțiunii ca neîntemeiată. În susținerea motivelor de recurs solicită să se aibă în vedere că intimatele reclamante în calitate de proprietar al imobilului (potrivit sentinței civile nr.4731/20.06.1997 pronunțată de Judecătoria sectorului 4 B rămasă definitivă și irevocabilă), nu și-au îndeplinit obligația de a notifica pe recurentul pârât prin executor judecătoresc în vederea încheierii unui nou contract de închiriere în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a OUG 40/1999, iar conform art. 10 alin 1 operat o prelungire de drept a contractului de închiriere. Această prelungire a contractului reprezintă un titlu valabil în baza căruia recurentul a ocupat imobilul și după 1999, apoi după 2004. Totodată solicită a se avea în vedere că acest titlu locativ a fost conferit conform OUG 40/1999, iar după luna august 2004 operat o tacită relocațiune. Pentru toate aceste motive solicită admiterea recursului. Cu privire la cheltuielile de judecată arată că își rezervă dreptul de a le solicita pe cale separată.
Reprezentantul intimatelor reclamante, solicită respingerea recursului ca nefondat, menținerea celor două hotărâri pronunțate în cauză ca fiind legale și temeinice, cu cheltuieli de judecată. Precizează că încă din anul 1997 intimatelor reclamante li s-a recunoscut dreptul de proprietate însă nu au reușit să și-l exercite, din cauza recurentului pârât care nu este de acord cu acest fapt. Totodată solicită a se avea în vedere că nu poate fi vorba despre o tacită relocațiune, iar recurentul pârât locuiește în imobil fără să dețină un titlu locativ. Solicită să se dispună evacuarea acestuia.
Curtea reține cauza în pronunțare ce are ca obiect soluționarea cererii de recurs formulată de recurentul pârât împotriva deciziei civile nr. 395A/17.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în contradictoriu cu intimatele reclamante, și intimații pârâți, HG,.
CURTEA
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr- la data de 17.01.2008, reclamantele și au chemat în judecată pe pârâții, și HG, prin reprezentant legal HG, solicitând evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, sector 4, pe care îl ocupă abuziv și fără niciun titlu.
În motivarea cererii, reclamantele au arătat că potrivit sentinței civile nr. 4731/ 20.06.1997 a Judecătoriei Sector 4, sunt proprietarele imobilului situat în B,-, sector 4, fiind puse în posesie la data de 21.03.2001. Au mai arătat că prin această sentință s-a constatat că preluarea de către stat a acestui imobil de la, autorul lor, s-a făcut fără titlu valabil, fiind naționalizat în mod abuziv.
Reclamantele au învederat că pârâții nu au încheiat niciodată cu ele un contract de închiriere și nu le-au achitat nicio sumă de bani cu titlu de chirie, acumulând datorii la utilități. Au mai arătat că, prin intermediul BEJ, au notificat pe pârâți la data de 10.01.2008 în vederea perfectării contractului de închiriere în condițiile pieței. Cu această ocazie, s-a întocmit de către executorul judecătoresc un proces-verbal conform căruia pârâții au refuzat încheierea contractului de închiriere în condițiile propuse de reclamante, respectiv cu plata unei chirii în cuantum de 500 Euro lunar, dar nu au propus altă modalitate de soluționare a situației lor locative.
Reclamantele au mai arătat că, începând cu data de 07.04.2004, a expirat termenul legal de protecție a chiriașilor din casele naționalizate, termen prevăzut de OG nr. 40/1999, iar din acest moment pârâții ocupă fără titlu locativ și în mod abuziv imobilul din care se solicită evacuarea.
Au învederat reclamantele că pârâții nu au asigurat conservarea și întreținerea imobilului, au deteriorat și modificat structura imobilului, motiv pentru care se impun reparații urgente la structura de rezistență, zidărie, învelitoare și instalații, existând pericolul prăbușirii acestuia.
În drept, au fost invocate prevederile art. 475, 480, 481 și următoarele din Codul d e procedură civilă, Legea nr. 112/1995, Legea nr. 114/1996, art. 13 lit. g și h din OG nr. 40/1999 și OUG nr. 8/2004.
Cererea a fost timbrată cu 10 lei taxă judiciară de timbru și 0,3 lei timbru judiciar.
Pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii, arătând că nu ocupă în mod abuziv imobilul, ci a deținut un contract de închiriere cu statul, anterior retrocedării imobilului către reclamante, contract ce nu a mai fost reînnoit de reclamante după obținerea sentinței civile nr. 4731/ 20.06.1997 a Judecătoriei Sectorului 4 și a procesului verbal de punere în posesie din 21.03.2001.
Pârâtul a arătat că s-a prezentat la data de 10.01.2008, ora 14.00, la BEJ, pentru a da curs notificării primite de la reclamante, ocazie cu care nu a refuzat încheierea contractului de închiriere, ci doar condițiile cerute de reclamante, respectiv chiria în cuantum de 500 Euro. Pârâtul a mai arătat că nu se poate susține că OG nr. 40/1999 și-a încetat efectele în anul 2004, cât timp scopul acestei ordonanțe este de protejare a chiriașilor, iar aceste măsuri de protecție sunt menținute prin prevederile Legii nr. 241/2001.
Pârâtul a învederat că nerespectarea de către proprietari a dispozițiilor art. 10 alin. 1 din OG nr. 40/1999 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere și de aceea, este lipsită de relevanță împrejurarea că a expirat în prezent durata prelungirii acordate de legiuitor. Se mai arată că afirmațiile reclamantelor potrivit cărora pârâții au deteriorat imobilul nu sunt reale, aceștia întreținându-l în limitele posibile ale veniturilor modeste pe care le realizează și realizând și îmbunătățiri.
Pârâtul a mai arătat că dorește în continuare încheierea unui contract de închiriere în funcție de veniturile pârâților și de prevederile legale.
Prinsentința civilă nr. 4325/ 12.09.2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 în dosar nr-, a fost admisă acțiunea și s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, sector 4.
În motivarea sentinței, s-a reținut că la data intrării în vigoare a OUG nr. 40/1999, pârâții ocupau în continuare imobilul în litigiu, redobândit între timp de către moștenitoarele fostului proprietar, și, astfel încât au devenit aplicabile dispozițiile art. 2 din acest act normativ, în forma sa inițială.
În sarcina proprietarilor s-a născut, așadar, obligația de a încheia cu pârâții-chiriași un nou contract de închiriere, astfel cum dispunea art. 9 alin. 1 din aacelași act normativ, în acest sens trebuind ca proprietarul, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanței, să notifice pârâții, prin intermediul executorului judecătoresc, cu privire la data și locul întâlnirii pentru discutarea condițiilor de încheiere a contractului de închiriere.
Reclamantele și au notificat pârâții în vederea încheierii unui contract de închiriere abia în anul 2008, astfel încât contractul de închiriere al acestora s-a prelungit de drept în condițiile art. 11 din OUG nr. 40/1999, până la încheierea unui nou contract de închiriere. Această prorogare legală nu poate fi mai împovărătoare pentru proprietar decât cea reglementată pentru situația de drept comun (art. 2 din OUG nr. 40/1999), când proprietarul notifică chiriașul și cei doi convin încheierea unui contract de închiriere pe o durată care potrivit ordonanței, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 241/2001, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței.
În caz contrar, proprietarului i s-ar impune o sarcină excesivă, dat fiind că i s-ar restrânge nelimitat atributele dreptului său de proprietate, reglementate de art. 480, fiind lipsit de posibilitatea de a exercita folosința imobilului și în plus neprimind nici chirie din partea celor care ocupă acest imobil, practic fără acordul său. Față de cele de mai sus, instanța a apreciat că după expirarea termenului de 5 ani de la data intrării în vigoare a OUG nr. 40/1999, nefiind încheiat un contract de închiriere cu noii proprietari, pârâții chiriași nu s-au mai aflat în deținerea unui titlu locativ care să le justifice dreptul de a folosi în continuare imobilul în litigiu.
În ceea ce privește dispozițiile art. 13 lit. g și h din OUG nr. 40/1999, instanța a considerat că acestea nu sunt incidente în cauza de față. Astfel, starea actuală a imobilului, cum a fost prezentată de expert, nu se circumscrie sferei de aplicare a prevederilor art. 13 lit. h, care se referă la chiriașul care a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, legiuitorul, prin folosirea termenilor sugestivi "a pricinui" și "stricăciuni", având aici în vedere pe chiriașul de rea credință, care cu intenție degradează, prin acțiunea sau inacțiunea sa, imobilul în care locuiește. Or, pârâților nu li se poate imputa o rea credință în sensul arătat anterior, dat fiind că aceștia au încercat, în limita posibilităților financiare avute, să aducă îmbunătățiri locuinței și să împiedice deteriorarea acesteia.
Chiar dacă imobilul se află într-o stare avansată de uzură și degradare și nu prezintă siguranță în exploatare, impunându-se efectuarea de urgență a unor lucrări de consolidare și reabilitare, așa cum rezultă și din dispozițiile art. 24 lit. b din Legea locuinței, câtă vreme starea în care se află imobilul nu a fost provocată de către chiriași, nu se poate obține evacuarea lor din acest motiv.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel apelantul-pârât, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea cererii de apel, s-a arătat că instanța de fond a apreciat greșit că pârâtul nu deține un titlu locativ care să justifice dreptul de a folosi în continuare imobilul în litigiu, că au fost ignorate dispozițiile și sancțiunile prevăzute de procedura instituită de art. 11 din OUG nr. 40/1999.
De asemenea, apreciază că este irelevantă împrejurarea reținută de instanța de fond, în sensul că a expirat în prezent durata prelungirii legale acordate de legiuitor conform OUG nr. 40/1999.
Mai arată că, așa cum a reținut și instanța de fond, deși între părți s-a purtat o corespondență, proprietarul nu și-a îndeplinit această obligație și având în vedere condițiile restrictive ale actului normativ menționat anterior, contractul de închiriere a fost prelungit de drept până la încheierea unui nou contract.
Cererea de apel a fost timbrată cu 5 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
Prindecizia civilă nr. 395 A/ 17.03.2009 pronunțată de Tribunalul București -secția a IV a Civilă, a fost respins apelul ca nefondat.
În motivarea deciziei, s-a reținut că tribunalul își însușește argumentația instanței de fond, în sensul că data până la care se aplică termenul de 5 ani prevăzut de OUG nr. 40/1999 este cea de 08.04.2004. Nu se aplică dispozițiile art. 1 din OUG nr. 40/1999, deoarece la data intrării în vigoare a acestui act normativ imobilul nu se mai afla în proprietatea statului, ci în proprietatea intimatelor reclamante.
Dispozițiile OUG nr. 40/1999 au urmărit protejarea chiriașilor prin impunerea unor sarcini în baza unor patrimonii private cu o minimă implicare a statului. Astfel, proprietarii s-au văzut în imposibilitate obiectivă de a-și exercita prerogativele dreptului de proprietate, fiind obligați să accepte perspectiva ocupării perpetue de către chiriași a imobilului.
Facilitatea acordată foștilor chiriași de a prelungi sau a încheia contracte de închiriere în schimbul unei chirii prevăzute de lege, constituie o ingerință în dreptul de proprietate al proprietarului care, pe lângă faptul că nu se poate dispune și folosi bunul imobil așa cum dorește, este obligat să încaseze o chirie derizorie în raport cu chiriile care se practică pe piața liberă, în raport de imobile de aceeași valoare și poziție, însă ai căror proprietari nu sunt ținuți să respecte dispozițiile OUG nr. 40/1999.
Prin articolul 1din Protocolul nr. 1 al CEDO a fost garantat dreptul de proprietate. Existența foștilor chiriași în spațiul proprietatea reclamantelor le îmE. să dispună de bunul lor, așa cum Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în cauzele împotriva României, în sensul că proprietarului ce a redobândit proprietatea locuinței sale i-a fost stabilită de legiuitor o sarcină deosebit de împovărătoare, vădit disproporționată față de scopul legitim urmărit și anume protejarea unei categorii sociale a chiriașilor imobilelor preluate abuziv după 1945 de statul român.
A impune intimatelor-reclamante obligația să încheie contract de închiriere cu foștii chiriași înseamnă a le priva în fapt și în drept de prerogativa cea mai importantă a dreptului de proprietate și anume folosința, aceștia locuind în imobil încă din anul 1994 și până în prezent, fără a achita chirie.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâtul, solicitând modificarea deciziei recurate, admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiată.
În motivarea cererii de recurs, se arată că recurentul a fost un chiriaș de bună credință, preluând imobilul într-o stare de uzură și de degradare avansată, fiind practic nelocuibil. Această situație s-a datorat atât vechimii imobilului, și deci uzurii normale, cât și unei proaste întrețineri a acestuia de către cei care au locuit în imobil anterior pârâtului și familiei sale. Pentru a putea locui în imobil, recurentul a fost nevoit să investească într-o serie de reparații și mici consolidări, ceea ce a adus un plus de valoare imobilului.
Se arată că în mod greșit a apreciat instanța că în prezent imobilul este ocupat în mod abuziv. Cum intimatele-reclamante, în calitate de proprietare ale imobilului, nu și-au îndeplinit obligația de a îi notifica prin executor judecătoresc în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a OUG nr. 40/1999, conform art. 10 alin. 1, operat o prelungire de drept a contractului de închiriere. Această prelungire a contractului se constituie în ceea ce se consideră de către recurent a fi un titlu valabil în baza căruia acesta a ocupat imobilul și după 1999, și după 2004.
A existat o perioadă de peste 4 ani în care intimatele-reclamante nu au făcut nici un demers. Practic, această prelungire de drept a contractului de închiriere reprezintă atât o protecție a chiriașilor, cât și o sancțiune împotriva proprietarului nediligent ce nu înțelege să își valorifice dreptul.
Nu se poate susține că în condițiile "tăcerii" proprietarului, chiriașii ar fi în culpă prin ocuparea abuzivă a imobilului, deoarece aceștia au continuat să locuiască în imobil ca urmare a tacitei relocațiuni ce a intervenit între aceștia și intimate după august 2004.
Se arată că și după august 2004 este vorba despre o prelungire a contractului de închiriere, prelungire care nu a operat în condițiile legii speciale ci în condițiile dreptului comun.
În concluzie, se susține că este nejustificată afirmația intimatelor în sensul că pârâții ocupă în mod abuziv imobilul în lipsa oricărui titlu; titlul lor este constituit de contractul de închiriere, prelungit de drept printr-o lege specială și ulterior în condițiile dreptului comun.
În drept, au fost invocate prevederile art. 304 pct. 9, 274 din Codul d e procedură civilă.
Cererea de recurs a fost timbrată cu 5 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
La termenul din 08.10.2009, recurentul pârât a solicitat suspendarea judecării prezentului recurs în temeiul art. 244/1 Cod procedură civilă până la soluționarea irevocabilă a acțiunii ce formează obiectul dosarului nr- aflat pe rolul Judecătoriei Sectorului 4, cerere ce a fost respinsă de instanță pentru motivele arătate în cuprinsul încheierii de ședință de la acea dată.
Analizând cauza de față prin prisma motivelor de recurs invocate de recurent, precum și a apărărilor invocate de intimați, Curtea constată următoarele:
Într-un prim motiv de recurs, recurentul arată că a fost un chiriaș de bună credință, preluând imobilul într-o stare de uzură și de degradare avansată, fiind practic nelocuibil. Această situație s-a datorat atât vechimii imobilului, și deci uzurii normale, cât și unei proaste întrețineri a acestuia de către cei care au locuit în imobil anterior pârâtului și familiei sale. Pentru a putea locui în imobil, recurentul a fost nevoit să investească într-o serie de reparații și mici consolidări, ceea ce a adus un plus de valoare imobilului.
Curtea reține că reclamantele au solicitat evacuarea și în temeiul dispozițiilor art. 13 lit. g și h din nr.OUG 40/08.04.1999, iar instanța de fond, în mod corect, a considerat că acestea nu sunt incidente în cauza de față.
Astfel, s-a reținut, conform raportului de expertiză întocmit la prima instanță, că locuința se află într-o stare avansată de degradare datorită lipsei de întreținere și reparații de-a lungul timpului din partea chiriașilor ce s-au succedat pe parcursul a peste 50 de ani, cât imobilul s-a aflat în administrarea, dar și datorită lipsei de întreținere din partea fostului proprietar, ce nu a efectuat reparațiile capitale ce cădeau în sarcina sa, iar multe degradări sunt datorate uzurii fizice (vechime de peste 100 de ani) și a seismelor ce au afectat structura de rezistență a clădirii. Expertul a identificat lucrările de reparații și întreținere ce cad în sarcina chiriașilor, dar a precizat că acestea nu pot fi efectuate de chiriași până când nu se execută reparațiile capitale ale clădirii, ce cad în sarcina proprietarilor.
Instanța a apreciat că starea actuală a imobilului din-, sector 4, astfel cum a fost prezentată de expert, nu se circumscrie sferei de aplicare a prevederilor art. 13 lit. h din nr.OUG 40/08.04.1999, care se referă la chiriașul care a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, legiuitorul, prin folosirea termenilor sugestivi "a pricinui" și "stricăciuni", având aici în vedere pe chiriașul de rea credință, care cu intenție degradează, prin acțiune a sau in acțiunea sa, imobilul în care locuiește. Or, pârâților nu li se poate imputa o rea credință în sensul arătat anterior, dat fiind că, așa cum s-a menționat mai sus, aceștia au încercat, în limita posibilităților financiare avute, să aducă îmbunătățiri locuinței și să împiedice deteriorarea acesteia.
Chiar dacă imobilul se află într-o stare avansată de uzură și degradare și nu prezintă siguranță în exploatare, impunându-se efectuarea de urgență a unor lucrări de consolidare și reabilitare, așa cum rezultă și din dispozițiile art. 24 lit. b din Legea locuinței nr. 114/1996, câtă vreme starea în care se află imobilul nu a fost provocată de către chiriași, nu se poate obține evacuarea lor din acest motiv.
Ca urmare, Curtea reține că astfel evacuarea a fost dispusă pentru lipsa titlului locativ, iar nu pentru alt temei, constatându-se nefondat motivul legat de disp. art. 13 lit. g și h din OUG nr. 40/08.04.1999, soluția legată de neaplicarea acestui temei legal nefiind apelată, și deci intrând astfel sub puterea lucrului judecat.
Astfel, aceste argumente legate de efectuarea de îmbunătățiri nu prezintă nicio relevanță sub aspectul cererii de evacuare, pentru lipsa titlului locativ, ci eventual într-o cerere de chemare în judecată formulată de chiriaș împotriva proprietarului imobilului, având ca obiect pretenții reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului. Aceste aspecte de fapt nu pot reprezenta apărări pe cererea de evacuare, astfel încât sunt înlăturate pe acest motiv.
În al doilea motiv de recurs, se susține că este nejustificată afirmația intimatelor în sensul că pârâții ocupă în mod abuziv imobilul în lipsa oricărui titlu; titlul lor este constituit de contractul de închiriere, prelungit de drept printr-o lege specială și ulterior în condițiile dreptului comun.
Se arată de către recurent că în mod greșit a apreciat instanța că în prezent imobilul este ocupat în mod abuziv.
Cum intimatele-reclamante, în calitate de proprietare ale imobilului, nu și-au îndeplinit obligația de a îi notifica prin executor judecătoresc în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a OUG nr. 40/1999, conform art. 10 alin. 1, operat o prelungire de drept a contractului de închiriere. Această prelungire a contractului se constituie în ceea ce se consideră de către recurent a fi un titlu valabil în baza căruia acesta a ocupat imobilul și după 1999, și după 2004.
A existat o perioadă de peste 4 ani în care intimatele-reclamante nu au făcut nici un demers. Practic, această prelungire de drept a contractului de închiriere reprezintă atât o protecție a chiriașilor, cât și o sancțiune împotriva proprietarului nediligent ce nu înțelege să își valorifice dreptul.
Nu se poate susține că, în condițiile "tăcerii" proprietarului, chiriașii ar fi în culpă prin ocuparea abuzivă a imobilului, deoarece aceștia au continuat să locuiască în imobil ca urmare a tacitei relocațiuni ce a intervenit între aceștia și intimate după august 2004. Se arată că și după august 2004 este vorba despre o prelungire a contractului de închiriere, prelungire care nu a operat în condițiile legii speciale ci în condițiile dreptului comun.
Cu privire la acest al doilea motiv de recurs, care în sine invocă o greșită aplicare a legii, conform art. 304 pct. 9 din Codul d e procedură civilă, Curtea reține, în primul rând, ca și situație de fapt stabilită de instanțele de fond, următoarele:
Prin contractul de închiriere nr. 22320 /06.08.1994, încheiat în baza Legii nr. 17/1994 și a contractului anterior (nr. 20122/04.02.1979), între Primăria Municipiului B, prin, titular al dreptului de administrare privind fondul de locuințe proprietate de stat, în calitate de locator, și pârâtul, în calitate de locatar principal, s-a închiriat acestuia din urmă, pentru el și familia sa, locuința din B,-, parter,. 2, sector 4, compusă din două camere, hol, bucătărie, 2 vestibuluri, pivniță și wc, conform fișei suprafeței locative închiriate, anexă la contract și parte integrantă din acesta, pe un termen de 5 ani, cu începere de la data de 01.08.1994 până la data de 01.08.1999.
S-a prevăzut în fișa suprafeței locative închiriate că împreună cu titularul contractului de închiriere urmează să locuiască și pârâtul, fratele său.
Împreună cu pârâții și locuiesc în prezent și pârâta și HG minorul.
Prin sentința civilă nr. 4731/20.06.1997 pronunțată de Judecătoria sectorului 4 B în dosarul nr. 4667/1996, definitivă și irevocabilă, s-a admis acțiunea formulată de reclamantele, și în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului B, s-a constatat că imobilul situat în B,-, cu-, sector 4, compus din teren și construcții, a fost preluat de stat fără titlu legal valabil, dreptul de proprietate aparținând în mod valabil și neîntrerupt autorului reclamantelor și transmițându-se acestora în calitate de succesoare, și a fost obligat pârâtul să lase reclamantelor în deplină proprietate și liniștită folosință imobilul menționat.
Întrucât la data intrării în vigoare.OUG nr. 40/08.04.1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, publicată în Monitorul Oficial nr. 148/18.04.1999, pârâții ocupau în continuare imobilul din B,-, sector 4, redobândit între timp de către moștenitoarele fostului proprietar, și, au devenit aplicabile dispozițiile art. 2 din acest act normativ, în
forma sa inițială, conform cărora "durata contractelor de închiriere încheiate după prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere în baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafețele cu destinația de locuință redobândite de foștii proprietari sau de moștenitorii acestora anterior intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, se prelungește, la cererea chiriașului, pentru o perioadă de cel mult 3 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență."
Prin Legea nr. 241/2001 pentru aprobarea nr.OUG 40/08.04.1999, termenul de prorogare legală instituit de art. 2 din ordonanță a fost modificat, stabilindu-se că prelungirea contractelor de închiriere are loc, la cererea chiriașilor, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare ordonanței de urgență."
În sarcina proprietarilor s-a născut, așadar, cum în mod corect reține prima instanță, obligația de a încheia cu pârâții-chiriași un nou contract de închiriere, astfel cum dispunea art. 9 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, în acest sens proprietarul trebuind ca în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanței, potrivit art. 10 alin. 1 din același act normativ, să notifice pârâții, prin intermediul executorului judecătoresc, data și locul întâlnirii pentru discutarea condițiilor de încheiere a contractului de închiriere.
Conform prevederilor art. 10 alin. 1 din lege, "n vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire".
De asemenea, art. 11 alin. 1 prevede că " erespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș."
Reclamantele și au notificat pârâții în vederea încheierii unui contract de închiriere abia în anul 2008. Conform procesului verbal încheiat la data de 10.01.2008 de " ", pârâții, și au HG declarat că nu sunt de acord cu încheierea contractului de închiriere pe durată de un an, în condițiile menționate de reclamante, respectiv cu o chirie lunară de 500 Euro pentru un apartament de 2 camere, baie și bucătărie, precum și datorită faptului că litigiul nu a fost încheiat și doresc. să vadă ce va decide legea. Procesul-verbal menționat a fost semnat atât de reclamante, cât și de pârâți.
Problema care se ridică în speță era aceea dacă notificarea trimisă de reclamante respecta exigențele cerute de actul normativ cu privire la conținutul notificării.
Or, prin notificarea din 2008, reclamantele au notificat pârâții pentru încheierea unui contract de închiriere, dar cu nerespectarea termenului de 30 zile, prevăzut de art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999.
Astfel, nefiind respectate prevederile art. 10 din nr.OUG 40/1999, s-a reținut aplicarea sancțiunii din art. 11, respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Curtea apreciază că în mod corect a fost aplicată sancțiunea prevăzută de art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, problema de drept care se pune de aici încolo fiind aceea a duratei și modului de funcționare a unei asemenea sancțiuni.
Or, cu privire la acest aspect, devine relevantă în cauză, practica Curții Europene a Drepturilor Omului în materia respectării dreptului de proprietate reglementat de art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenție.
Prima cauză în care Curtea Europeană a Drepturilor Omului s-a pronunțat cu privire la convenționalitatea prevederilor nr.OUG 40/1999 a fostși Stănescu României,în care eclamantele invocau o atingere adusă dreptului lor de proprietate contrară art. 1 al Protocolului nr. 1 din cauza imposibilității prelungite în care s-au aflat de a dispune de un imobil ce le-a fost retrocedat și de a încasa o chirie, imposibilitate ce a rezultat din aplicarea dispozițiilor în discuție.
Pe fondul plângerii, Curtea de la Strasbourg a reamintit că art. 1 al Protocolului nr. 1 conține trei norme distincte: prima, care este exprimată în prima frază a primului alineat și are un caracter general, enunță principiul respectării proprietății; a doua, figurând în a doua frază a aceluiași alineat, vizează privarea de proprietate și o supune anumitor condiții; în privința celei de-a treia, consemnată în al doilea alineat, ea recunoaște statelor puterea, între altele, de a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general. Nu este vorba de aceea de reguli lipsite de legătură între ele. A doua și a treia s-au inspirat din exemple deosebite de atingere a dreptului de proprietate; în consecință, ele trebuie să fie interpretate în lumina principiului consacrat de prima.
Așa cum apreciase anterior în legătură cu Legea nr. 17/1994, Curtea a relevat că nr.OUG 40/1999, a cărei aplicare de către tribunale a condus la menținerea locatarilor în apartamentele reclamantelor, se traduce într-o reglementare a folosirii bunurilor și că al doilea alineat al art. 1 al Protocolului nr. 1 intră prin urmare în joc. Curtea a îmbrățișat opinia conform căreia măsurile de urgență adoptate în 1999 - destinate, pe de o parte, să controleze creșterea chiriilor și, pe de altă parte, să prelungească valabilitatea contractelor de închiriere în curs, cu excepția câtorva situații excepționale, în special în caz de refuz al locatarului de a încheia un contract de închiriere cu noul proprietar - urmăreau un scop de interes general, și anume protecția locatarilor în fața crizei de locuințe.
Sistemul pus astfel la punct de autoritățile naționale nu este criticabil în sine, a reținut în continuare Curtea, având în vedere în special marea marjă de apreciere permisă de pararaful 2 al art. 1 din Protocolul nr. 1. Cu toate acestea, din moment ce implica riscul de a impune locatorului osarcină excesivăîn privința posibilității de a dispune de bunul său, autoritățile erau obligate să apliceproceduri sau mecanisme legislative previzibile și coerente, prevăzând anumite garanții pentru punerea lor în practică și incidența lor asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrare nici imprevizibile.
Or, Curtea nu a fost convinsă că ordonanța de urgență a Guvernului a instaurat o asemenea pentru a evita riscurile de imprevizibilitate sau de arbitrar. Mai multe dispoziții ale ordonanței de urgență a Guvernului au atras în special atenția sa în această privință, printre care dispozițiile incidente în cauza de față, respectiv art. 11 alin. 1 din nr.OUG 40/1999.
Curtea a constatat că dispoziția citată anterior se limitează să indice vag că această prelungire are loc "până la încheierea unui nou contract", fără a preciza în ce condiții acest nou contract poate fi încheiat.
Într-adevăr, nicio informație nu este oferită în privința căii de care ar dispune proprietarul care a omis, datorită necunoașterii sau neglijenței, să respecte condițiile de formă impuse de articolul 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999 pentru a încheia acest nou contract cu ocupanții imobilului său sau pentru a înlocui statul în vederea încasării chiriilor înainte de termenul prelungirii legale a contractelor, adică înainte ca cei cinci ani să se fi scurs începând de la intrarea în vigoare a ordonanței de urgență.
Or, aceasta a condus la imposibilitatea din partea reclamantelor, timp de mai mulți ani în care ordonanța intrase în vigoare, să ceară orice chirie - chiar și fiind plafonată de lege - ocupanților imobilului lor.
Ținând cont de circumstanțele speței și de jurisprudența sa în materie, Curtea a apreciat că nu se poate considera că intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999 a remediat situația reclamanților. În acest sens, a reamintit că a statuat deja că prevederile defectuoase și lacunele constatate în nr.OUG 40/1999 în cazul proprietarilor care nu au trimis ocupanților apartamentului lor notificarea necesară în termenul prevăzut de ordonanță din cauza unor litigii nesoluționate cu aceștia i-au făcut pe proprietarii respectivi să sufere o sarcină disproporționată.
Ca urmare, se reține că, sancțiunea reglementată de art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 este contrară Convenției, prin aceea că instituie o sarcină disproporționată asupra proprietarilor, nefiind suficient de clară și precisă, și ducând la imposibilitatea din partea reclamanților, timp de mai mulți ani în care ordonanța intrase în vigoare, să ceară orice chirie - chiar și fiind plafonată de lege - ocupanților imobilului lor.
Concluzionând, cu privire la acest prim motiv de recurs, Curtea reține următoarele:
La data restituirii imobilului prin hotărâre judecătorească către reclamante, acestea erau obligate la respectarea contractului de închiriere încheiat de unitatea administrativ-teritorială cu pârâții, dar aveau obligația de a notifica chiriașii în vederea încheierii unui nou contract.
Nefiind respectate prevederile art. 10 din nr.OUG 40/1999, s-a reținut aplicarea sancțiunii din art. 11, respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Ca urmare însă a aplicării Convenției Europene a Drepturilor Omului, se reține neconvenționalitatea prevederilor art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999.
Ca urmare, se reține valabilitatea contractului de închiriere până la data de 08.04.2004, în temeiul OUG nr. 8/2004, chiriașii neputând dobândi prin nerespectarea legii de către reclamante, drepturi mai largi decât ar fi avut dacă aceștia din urmă și-ar fi respectat obligația de notificare în termenul legal.
Prin urmare, la data formulării prezentei cereri de chemare în judecată, pârâții (recurentul în speță ) nu justificau nici un titlu locativ, ocupând imobilul fără drept.
Astfel, acest motiv de recurs, invocat de recurente, este nefondat, pentru considerentele arătate anterior.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. 1 din Codul d e procedură civilă, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
În temeiul art. 274 din Codul d e procedură civilă, având în vedere culpa procesuală,Curtea va obliga recurentul la plata sumei de 595 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către intimați, reprezentând onorariu avocat conform chitanței nr. 121 / 17.03.2009 emise de Cabinet de Avocat -.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de recurentul pârât împotrivadeciziei civile nr. 395A/17.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilăîn contradictoriu cu intimatele reclamante, și intimații pârâți, HG, ca nefondat.
Obligă recurentul la 595 lei cheltuieli de judecată intimatelor.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 08.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - -
-
GREFIER
Red. AV
.red.
2 ex.
Jud Apel Secția a IV-a Civilă
,
Președinte:Andreea VasileJudecători:Andreea Vasile, Ileana Ruxandra Dănăilă, Georgeta
