Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 385/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A IX-A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 385
Ședința publică din data de: 08.10.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Andreea Vasile
JUDECĂTOR 2: Ileana Ruxandra Dănăilă
JUDECĂTOR 3: Georgeta
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenții pârâți, și împotriva deciziei civile nr. 517A/21.04.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă în contradictoriu cu intimații reclamanți și.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă recurenții-pârâți, și prin avocat G cu împuternicirea avocațială aflată la fila 6 din dosar și intimații-reclamanți și personal și asistați de avocat cu împuternicire avocațială aflată la fila 3 din dosarul judecătoriei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de ședință care învederează Curții că cererea de recurs este netimbrată și că intimata reclamantă nu a fost citată cu copia motivelor de recurs.
Interpelat fiind reprezentantul intimaților reclamanți arată că a primit motivele de recurs și că nu solicită amânarea cauzei pentru a lua cunoștință de acestea. Totodată învederează că nu mai are alte cereri de formulat.
Reprezentantul recurenților pârâți depune la dosar practică judiciară și arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Curtea încuviințează proba cu înscrisuri pentru recurenții pârâți, ia act că se administrează la termenul de judecată de astăzi și, nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul cererii de recurs.
Reprezentantul recurenților pârâți solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat în sensul desființării în tot a deciziei din apel și menținerea ca temeinică și legală a sentinței pronunțată de către instanța de fond. În susținerea motivelor de recurs solicită a se avea în vedere că în mod greșit instanța de apel a reținut că dispozițiile OUG nr.40/1999 nu sunt aplicabile în prezenta speță. Astfel, potrivit art. 13 alin 1 din Legea nr.10/2001, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de legea reparatorie specială sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în OUG nr.40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe aprobate cu modificările și completări prin Legea nr.241/2001.Mai mult decât atât, art. 9 alin 1 OUG nr.40/1999 instituie obligativitatea încheierii unui nou contract de închiriere între chiriașul imobilului retrocedat de către stat și noul proprietar recunoscut, sub sancțiunea prelungirii de drept a contractului inițial, în cazul nerespectării de către proprietar a cerințelor art. 10 din OUG nr.40/1999 privind procedura de urmat în vederea încheierii unui nou contract. Concluzionând, arată că cei care și-au dobândit proprietatea trebuiau să notifice chiriașii și să discute prelungirea contractului de închiriere. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților reclamanți solicită respingerea recursului ca neîntemeiat. În combaterea recursului solicită a se avea în vedere că dispozițiile OUG nr.40/1999 nu se pot aplica la nesfârșit, chiriașii nu mai dețin contract de închiriere din aprilie 2009 iar statul nu poate să acorde protecție specială pentru chiriași în defavoarea proprietarilor. Totodată mai arată, chiar în contractul de închiriere este stipulat că după momentul retrocedării imobilului nu se mai aplică chirie. Solicită acordarea cheltuielilor de judecată.
Curtea reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față:
Princererea de chemare în judecatăformulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 B la data de 31.07.2008 sub nr-, reclamanții și au chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, sectorul 4.
În motivarea cererii reclamanții au arătat că prin dispoziția nr.9525/13.02.2008, Primăria Municipiului Bad ispus restituirea imobilului menționat, proprietatea reclamanților, iar în imobil locuiesc pârâții, care din februarie 2008 nu mai au nici un titlu locativ, contractul lor de închiriere încetând de drept la data retrocedării imobilului.
Totodată, aceștia folosesc gratuit garajul imobilului, ocupând în fapt trei apartamente: demisol, parter și etaj, au demolat niște ziduri de susținere la demisol, modificând construcția fără autorizație și fără consimțământul.
Cererea a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art.23 din Legea nr. 114/1996, art.1424 și art.1431 Cod Civil.
Pârâții au formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii ca nefondată.
Prinsentința civilă nr. 6469/28.11.2008, Judecătoria Sectorului 4a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții, și, luând act că pârâții nu solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că prin dispoziția nr. 9525/13.02.2008 emisă de Primarul General al Municipiului B, imobilul situat în B,- A, sector 4, fost restituit în natură în proprietatea reclamanților și în baza Legii nr. 10/2001, imobilul fiind predat proprietarilor conform protocolului de predare - primire a imobilului.
A mai reținut judecătoria că pârâții nu au fost notificați de către reclamanți prin executor judecătoresc pentru evacuarea din imobil, aceștia locuind în imobil în baza contractului de închiriere încheiat de Administrația Fondului Imobiliar, înregistrat sub nr. 2072/10.10.2000, contract în care s-a prevăzut că termenul de închiriere este de 5 ani, cu începere de la data de 03.05.1999 și până la data de 08.05.2004, prelungit conform nr.OUG 8/2004 până la data de 08.04.2009.
Prima instanță a reținut și dispozițiile art.13 alin.1 din Legea nr.10/2001, precum și normele de trimitere, art.9, art.10 și art.11 din OUG nr. 40/1999, constatând că pârâții și-au manifestat intenția de a prelungi contractul de închiriere, punând la dispoziția proprietarilor adeverințele de venit și copii ale documentelor de închiriere, astfel cum rezultă din înscrisul denumit Minută, întocmit la data de 14.06.2008.
De asemenea, instanța a constatat că reclamanții nu și-au îndeplinit obligația de a notifica pârâții prin executor judecător data și locul întâlnirii, astfel cum rezultă din răspunsurile date de reclamanți la interogatoriu. Prin urmare, nu au fost respectate condițiile de formă impuse de art. 10 alin. 1 din G nr. 40/1999, în cauză operând prelungirea de drept a contractului, până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Cu privire la susținerile reclamanților că pârâții au operat modificări la structura de rezistență a imobilului, judecătoria a reținut că în anul 1990 imobilul situat în B, în-, sector 4, se găsea într-o situație de ruină, nefiind în stare de funcționalitate, astfel cum rezultă din adeverința de constatare nr. 549 din 23.08.2001 (fila 29) adresa nr. 256/19.02.1991 - Sucursala (fila 30), precum și declarațiile martorului.
Împotriva acestei sentințe au declaratapelreclamanții, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă la data de 16.01.2009 sub nr-.
În motivarea cererii de apel, apelanții-reclamanți au arătat că în mod greșit a stabilit prima instanță incidența OUG nr.40/1999, în sensul prelungirii de drept a contractelor de închiriere, acest act normativ referindu-se la o locațiune cu o durată de 5 ani, și nu determină momentul în care începe să curgă acest termen, însă practica judiciară a arătat că interpretarea sistematică a acestor dispoziții nu poate duce decât la concluzia că termenul începe să curgă la data intrării în vigoare a actului normativ.
Prin urmare, au arătat apelanții, contractul de închiriere nr.2072/7/10.10.2000 a fost prelungit de drept până la data de 08.04.2009, iar proprietarii uzează de prevederile art.110 alin.1 Cod Proc.Civ. înțelegând să formuleze acțiunea în evacuare și înainte de împlinirea termenului de locațiune, o altă interpretare ducând la încălcarea flagrantă a dreptului de proprietate al apelanților reclamanți și la recunoașterea unor contracte de închiriere perpetue, interzise de lege.
Au mai susținut apelanții că protecția socială a chiriașilor nu poate fi tăcută decât de stat, în proprietatea statului, nicidecum prin ingerințe în proprietatea particulară.
Totodată s-a mai arătat că efectele contractului de închiriere au încetat la data de 13.02.2008, când a fost emisă dispoziția de restituire, față de dispozițiile art.13 din Legea nr. 10/2001.
Mai mult, acest contract nu are ca obiect o locuință, astfel că OUG nr.40/1999 nu îi este aplicabilă.
Cererea de apel a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art.282 Cod Proc.Civ.
Intimații-pârâți au depus întâmpinare prin care solicitat respingerea apelului învederând că în speță sunt aplicabile dispozițiile G nr.40/1999, dispoziții pe care apelanții-reclamanți nu le-au respectat, motiv pentru care operează prelungirea de drept a contractului de închiriere.
Prindecizia civilă nr.517A/21.04.2009, Tribunalul București - Secția a III-a Civilăa admis apelul declarat de apelanții-reclamanți împotriva sentinței judecătoriei, pe care a schimbat-o în tot în sensul că a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, sectorul 4.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că prin dispoziția nr. 9525/1302.2008 s-a dispus restituirea în natură a imobilului litigios către apelanții - reclamanți, iar pârâții locuiesc în imobil în baza contractului de închiriere nr. 2072/2000, contract ce a fost prelungit conform OUG nr. 40/1990.
Tribunalul a apreciat că în speță nu mai operează dispozițiile OUG nr.40/1999, deoarece termenul pe care îl reglementează acest act normativ este de 5 ani de la data intrării în vigoare a Ordonanței. În consecință, termenul a început să curgă de la data intrării în vigoare a actului normativ, ceea ce înseamnă că în cazul unei prorogări legale, aceasta s-a împlinit la 8.04.2004.
Totodată, nu se poate reține o reînnoire a contractului de închiriere având în vedere că proprietarul a suportat doar efectele unei prorogări legale. Sancționarea în continuare a proprietarului pentru faptul că nu a respectat procedura prevăzută de OUG nr.40/1999 nu înseamnă altceva decât o ingerință în dreptul său de proprietate în sensul art. 1 Protocolul 1 al Convenției. Ca urmare, intimații-pârâți nu mai pot opune apelanților-reclamanți nici o prevedere legală care ar fi prelungit de drept locațiunea lor, astfel că aceștia nu mai justifică un titlu locativ, fapt pentru care acțiunea în evacuare este întemeiată.
Împotriva acestei decizii au declaratrecurspârâții, și, solicitând desființarea în toto a deciziei din apel și menținerea ca temeinică și legală a sentinței pronunțate de instanța de fond.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București - Secția a IX-a Civilă și pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuală la data de 29.06.2009 sub nr-.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenții-pârâți au arătat că decizia civilă nr.517A/21.04.2009 pronunțată de către Tribunalul București este netemeinică și nelegală din perspectiva cazului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul d e procedură civilă.
În fapt, deși instanța fondului în mod corect a respins acțiunea reclamanților - intimați ca neîntemeiată, instanța de apel, ignorând probele ce au fost administrate în cauză, a înțeles să modifice în tot sentința apelată și să dispună în mod nelegal evacuarea recurenților.
Astfel, în mod greșit instanța de apel a reținut că dispozițiile OUG nr.40/1999 nu sunt aplicabile în prezenta speță, deoarece contractul de închiriere în baza căruia recurenții ocupă imobilul a fost prelungit prin efectul legii până în aprilie 2009. Este evident că în prezenta cauză sunt aplicabile dispozițiile OUG nr.40/1999, iar reținerile instanței de apel în sensul că în speță nu mai operează dispozițiile OUG nr.40/1999 deoarece termenul pe care îl reglementează acest act normativ este de 5 ani de la data intrării în vigoare a Ordonanței, sunt în contradicție cu reglementările legale ce guvernează protecția chiriașilor din imobilele ce au făcut obiectul legilor cu caracter reparator. Instanța de apel trebuia să observe că susținerile recurenților sunt întemeiate și că în mod corect instanța de fond a respins ca netemeinică și nefondată acțiunea în evacuare a reclamanților.
S-a mai arătat că reclamanții-intimați din prezenta cauză, deși au susținut că recurenții locuiesc în imobil fără titlu încă din februarie 2008, în mod intenționat au omis să facă următoarele precizări: că la momentul restituirii imobilului, la art. 2 din Dispoziția nr. 9525/2008 s-a făcut următoarea mențiune: "predarea - primirea bunului se face cu respectarea dispozițiilor art. 15 din Legea nr. 10/2001, republicata"; că se regăsește aceeași mențiune și în Protocolul de predare primire a imobilului din B,-, sector 4, înregistrat sub nr. 4025/29.05.2008.
Totodată, au fost invocate dispozițiile art.13 alin.1 din Legea nr.10/2001, în baza cărora proprietarii puși în posesia imobilelor cu destinația de locuință vor respecta dispozițiile din OUG nr. 40/1999 în ceea ce privește prelungirea contractelor de închiriere, reînnoirea acestora, stabilirea și plata chiriei, precum și ale art.10 din OUG nr.40/1999, în sensul că este evident din reglementările legale că legiuitorul a ținut să protejeze chiriașii, iar formularea textelor de lege nu lasă loc de interpretări.
Protecția temporară a chiriașilor, inclusiv în condițiile retrocedării către foștii proprietari, se realizează prin diferite modalități juridice, cum ar fi: prelungirea de drept a duratei contractelor de închiriere prelungite sau înnoite în temeiul Legii nr. 17/1994, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență; asigurarea stabilității în viitor a drepturilor locative prin acordarea dreptului chiriașului la reînnoirea contractului de închiriere și crearea unei garanții împotriva unei evacuări abuzive.
Legiuitorul menționează că în măsura în care ne aflăm în situația de a avea un chiriaș ce deține un contract de închiriere în derulare, iar imobilul locuință este retrocedat către fostul proprietar sau moștenitorii acestuia, "durata contractelor nu încetează, ci se prelungește de drept pe o perioadă de 5 ani". Mai mult decât atât, art. 9 alin.1 din OUG nr.40/1999 instituie obligativitatea încheierii unui nou contract de închiriere între chiriașul imobilului retrocedat de către stat și noul proprietar recunoscut, sub sancțiunea prelungirii de drept a contractului inițial, în cazul nerespectării de către proprietar a cerințelor art. 10 din OUG nr.40/1999 privind procedura de urmat în vederea încheierii unui nou contract;
Instanța de apel era obligată să observe că reclamanții nu au ținut seama de prevederile legale în vigoare și de intenția chiriașilor de a prelungi contractul de închiriere, intenție consemnată de altfel și în minuta încheiată între părți, în schimb au ales calea mai ușoară - să solicite instanței evacuarea.
Recurenții au susținut astfel că reclamanții nu au făcut nici un demers din momentul în care au redobândit proprietatea, astfel cum erau obligați prin art.13 al.1 din Legea nr. 10/2001 și art. 10 din OUG nr.40/1999; că ei au fost singurii care și-au exprimat dorința de a prelungi contractul de închiriere - astfel cum rezultă din Minuta din data de 14.06.2008 - semnată de părți; că ei au pus la dispoziția proprietarilor adeverințele de venit ce atestau dorința de a-și păstra calitatea de chiriași.
Cererea de recurs a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art.304 pct. 9 Cod Proc.Civ.
Examinând decizia recurată prin prisma motivelor de critică, încadrate de recurenții-pârâți în cazul de modificare prevăzut de art.304 pct. 9 Cod Proc.Civ. curtea constată cărecursul este nefondat.
Astfel, așa cum au susținut recurenții-pârâți, raportul juridic litigios este supus normelor speciale cuprinse în OUG nr.40/1999, astfel cum a fost aprobată și modificată prin Legea nr.241/2001, actul normativ amintit fiindaplicabil ca urmare a trimiterii din art.13 alin.1 al Legii nr.10/2001, deoarece este vorba despre un imobil restituit în procedurile administrative reglementate de această lege.
Ca urmare a restituirii imobilului către intimații-reclamanți, aceștia aveau obligația de a încheia cu recurenții-pârâți un nou contract de închiriere, vechiul contract de închiriere (încheiat în anul 2000 cu Primăria Municipiului B, cu valabilitate până în 2004), fiind prelungit de drept prin OUG nr.8/2004 până în anul 2009.
Procedura de încheiere a contractului de închiriere (plecând de la emiterea notificării de către proprietar adresată chiriașului) este reglementată de art.9-11 din actul normativ citat. Art.11 cuprinde și sancțiunea pentru nerespectarea de către proprietar a obligației de încheiere a contractului de închiriere, și anume "prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere."
Din acest punct de vedere judecătoria a reținut corect că situației de fapt din speță îi sunt aplicabile prevederile mai sus citate, astfel că a aplicat dispozițiile legale pertinente din dreptul intern în litera lor.
Cu toate acestea, astfel cum în mod corect a procedat și instanța de apel, la interpretarea și aplicarea prevederilor de favoare ale OUG nr.40/1999 și OUG nr.8/2004, curtea are în vedere modalitatea în care Curtea Europeană a Drepturilor Omului a înțeles să calificeatingereaadusă dreptului de proprietate prin actul normativ intern în discuție.
A fost avută în vedere în acest sens împrejurarea că prelungirea de drept a contractelor de închiriere prin OUG nr.40/1999 (și aprecierea poate fi extinsă și lareînnoirea dispusă prin OG nr.8/2004), deși reprezintă o ingerință prevăzută de lege și este justificată de uninteres ce poate fi calificat ca fiind general prin prisma caracterului de protecție socială al normelor,nu îndeplinește cerințaproporționalitățiimăsurii și a efectelor sale cu scopul urmărit.
Aceasta întrucât, dacă se reține, în speța de față, că drepturile locative ale recurenților-pârâți au fost prelungite de drept în temeiul OUG nr.8/2004 până în anul 2009, iar la data restituirii imobilului (în anul 2008) se naște un alt drept al chiriașului, acela de a beneficia de încheierea unui nou contract, cu proprietarul care a redobândit imobilul, pe o perioadă de 5 ani, drept corelativ obligației instituite de lege în sarcina recurenților reclamanți, de a încheia acest contract (după care, potrivit art.13 și 14 din OUG nr.40/1999, chiriașii au dreptul la reînnoirea contractului), se poate ajunge cu ușurință la concluzia că prelungirea contractului de închiriere operează pe termen nedeterminat.
Or, s-a apreciat, în Hotărârea pronunțată încauza Radovici și Stănescu contra României,că sarcina instituită astfel asupra proprietarilor (suportarea efectelor unor contracte de închiriere prelungite pe termen nedeterminat), ce constituie în mod indiscutabil o restrângere a exercițiului dreptului de proprietate, este exorbitantă pentru proprietar și în dezechilibru cu interesul protejării chiriașilor.
Prin urmare, pentru a evita producerea unei ingerințe disproporționate în dreptul de proprietate al intimaților-reclamanți, proprietari ai bunului ocupat de recurenții pârâți, interpretarea și aplicarea legii interne se va face astfel încât să fie păstrată proporționalitatea despre care se vorbește în hotărârea amintită a instanței europene, în sensul că prelungirea de drept care operează conform art.9-11 din OUG nr.40/1999 nu poate mai mult decât prelungirea legală instituită de actul normativ în discuție, de 5 ani de la data intrării în vigoare a legii (respectiv 5 ani de la data emiterii OUG nr.8/2004), termen împlinit la data pronunțării prezentei decizii.
În consecința celor arătate și față de particularitățile cauzei (în sensul că intimații-reclamanți au redobândit proprietatea asupra bunului imobil în anul 2008 în cadrul unei proceduri administrative începute în anul 2001, iar protecția socială pe care statul român a oferit-o chiriașilor recurenți-pârâți a operat vreme îndelungată, din anul 1999 până la momentul retrocedării bunului și ulterior, până în prezent, anul 2009), curtea reține că se impune a da prevalență jurisprudenței europene în temeiul angajamentelor internaționale asumate de România și al dispozițiilor constituționale cuprinse în art.11 și art.20, și a recunoaște proprietarului posibilitatea exercițiului concret și efectiv al dreptului de proprietate statuat prin actele administrative de restituire.
Devin lipsite de relevanță pentru soluționarea cauzei de față celelalte argumente ale recurenților, deoarece curtea a constatat deja că orice prelungire de drept a contractului de care au beneficiat recurenții s-a împlinit până în prezent.
Pentru aceste considerente, constatând raționamentul instanței de apel legal și temeinic, curtea va respinge prezentul recurs ca nefondat.
În temeiul art.274 Cod Proc.Civ. recurenții-pârâți vor fi obligați la plata către intimații-reclamanți a sumei de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând două treimi din onorariul avocațial conform chitanței depusă la fila 4 în dosarul judecătoriei, având în vedere că în fața instanței de apel reclamanții nu au solicitat recuperarea acestor cheltuieli, astfel încât li se cuvin numai cheltuielile aferente judecării cauzei în primă instanță și în recurs.
Văzând și dispozițiile art.377 alin.2 pct. 4 Cod Proc.Civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de recurenții pârâți, și, toți domiciliați în B,-, sectorul 4,împotriva deciziei civile nr. 517A/21.04.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-,în contradictoriu cu intimații reclamanți și, ambiicu domiciliul ales la Avocat, în B,-, etaj 4,.15, sectorul 4, ca nefondat.
Obligă recurenții la plata către intimați a sumei de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 08.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - -
-
GREFIER
Red./Thred.
2 ex./3.11.2009
Secția a III-a Civilă - jud.,
Președinte:Andreea VasileJudecători:Andreea Vasile, Ileana Ruxandra Dănăilă, Georgeta
