Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 470/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 470
Ședința publică de la 30 Octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Mona Maria Pivniceru
JUDECĂTOR 2: Georgeta Protea
JUDECĂTOR 3: Viorica
Grefier:
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de reclamantele și împotriva deciziei civile nr. 87 din 4.02.2009 pronunțată de Tribunalul Iași
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă la prima și la a doua strigare intimata asistată de avocat, lipsă fiind recurenții.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că pricina este la al treilea termen de judecată, procedura de citare este legal îndeplinită, s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
Avocat depune la dosar împuternicire avocațială pentru intimată.
La a doua strigare instanța constată că recursul este legal timbrat.
Interpelat, apărătorul recurentei arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată pricina în stare de judecată și acordă cuvântul părților la dezbateri.
Avocat solicită respingerea recursului formulat, a se observa că autorul reclamantei nu a dobândit un drept de proprietate ci doar un drept de folosință, angajamentul conține o clauză de dezicere, nu a existat un contract de locațiune, acțiunea introductivă a fost respinsă, pronunțându-se o hotărâre legală și temeinică.
Solicită respingerea recursului, fără obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată.
Declarându-se dezbaterile închise, după deliberare:
CURTEA DE APEL:
Prin sentința civilă nr. 9226 din 08 septembrie 2008 pronunțată de Judecătoria Iașis -a dispus respingerea acțiunii formulate de reclamantele și în contradictoriu cu pârâta -, ca neîntemeiată.
S-a dispus respingerea ca neîntemeiată a cererii pârâtei de obligare a reclamantelor la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a se pronunța astfel instanța a reținut următoarele.
, autorul reclamantelor, a încheiat la 15.09.1995, înscris sub semnătură privată intitulat angajament (fila 18), cu numiții și, pentru apartamentul situat la etajul 1 al imobilului din I str. -. - nr. 11, jud. I, pentru suma de 2.200.000 ROL, din care a fost achitată la momentul încheierii înscrisului suma de 300.000 ROL, iar printr-un paragraf inserat la 08.10.1995 s-a menționat achitarea a încă unei sume de 1.200.000 ROL.
Promisiunea de vânzare cumpărare amintită mai sus, a fost înscrisă notată în Cartea Funciară nr. 14337 I III.2 prin Încheierea nr. 1869/30.09.2003 pronunțată de Judecătoria Iași - Biroul de Carte Funciară ( f 19).
La 26.09.2000, numiții și cumpără imobilul ce face obiectul prezentei cauze prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1064/26.09.2000, după care, la scurt timp au încheiat cu pârâta din prezenta cauză - la data de 30.11.2000 - contractul de închiriere autentificat sub nr. 6053/30.10.2000 de către BNP, ( 47), tot în aceeași zi încheindu-se și antecontractul de vânzare cumpărare nr. autentificat sub nr. 6054/30.10.2000 de către BNP ( 46) pârâta achitând cu acea ocazie echivalentul sumei de 6000 USD.
După încheierea acestor acte, părțile au formulat reciproc diferite acțiuni în justiție pentru valorificarea drepturilor locative, pronunțându-se o serie de hotărâri judecătorești prin care s-au soluționat cauze civile și penale desfășurate între autorul reclamantelor și pârâta din prezenta cauză.
În prezent, pârâta locuiește în apartamentul situat la etajul 1 al imobilului din I str. -. - nr.11, jud. I, fără ca între aceasta pe de o parte și reclamante sau autorul acestora să fi existat vreodată raporturi juridice locative.
Instanța reține că acțiunea este neîntemeiată pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 1169 cod civil " cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească" iar art. 1411 Cod civil stipulează că locațiunea lucrurilor este un contract prin care o persoană numită locator se obligă să asigure unei alte persoane numită locatar folosința temporară, totală sau parțială unei locuințe în schimbul unei sume de bani numită chirie.
De asemenea, art. 480 Cod civil prevede că " proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut".
Acțiunea în evacuare, este specifică raporturilor juridice de locațiune, adică acelor raporturi prin care o parte, numită locator, s-a obligat să procure celeilalte părți, numită locatar, folosința pe timp determinat a unui bun individual determinat și neconsumptibil în schimbul unei sume de bani, numită chirie.
Asemenea raporturi juridice au ca efect translațiunea folosinței unui bun, locatarul fiind un detentor care nu dobândește drepturi reale asupra bunului, având obligația restituirii acestuia.
Cu alte cuvinte, raporturile juridice din materia locațiunii sunt raporturi de obligații.
Așadar, acțiunea în evacuare este o acțiune proprie specială, circumscrisă sferei raporturilor locative pentru a cărei admisibilitate in fond este necesara îndeplinirea următoarelor cerințe:
- să fi existat un contract de închiriere valabil încheiat,
- acest contract sa-si fi încetat efectele pentru indiferent ce motive, fostul locatar sa refuze eliberarea spațiului ce a format obiectul încheierii.
În cauza de față, între reclamante și pârâtă nu au existat raporturi de obligații derivate din locațiune, ci raporturi de drept real constând în pretinsa exercitare fără drept de către pârâtă a posesiei asupra imobilului pretins proprietatea reclamantelor sau a autorului lor.
Această situație reiese cu certitudine din actele și lucrărilor dosarului, ambele părți invocând în apărare titluri de proprietate, același lucru fiind învederat și de către martorii audiați, fiecare susținând că știe că una dintre părți ar fi dobândit proprietatea imobilului, nici un moment nefiind susținută existența unui raport locativ existent între părți.
Ca urmare, în absenta unui raport juridic locativ intre reclamante si parată, dreptul real de proprietate al reclamantelor nu poate fi apărat decât pe calea acțiunii în revendicare, nicidecum pe calea acțiunii în evacuare.
În acest sens este și practica instanței supreme, indicând în acest sens decizia nr. 2102 din 17 martie 2005 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - secția civilă și de proprietate intelectuală.
Față de aceste considerente, instanța apreciază că reclamantele nu au făcut dovada susținerilor lor, în sensul că nu a dovedit existența unui raport locativ, astfel că respinge ca neîntemeiată acțiunea civilă formulată de către acestea.
In ceea ce privește cheltuielile de judecată instanța a reținut că, potrivit art. 274 Cod procedură civilă partea care cade în pretenții a fost obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.
Cum pârâta nu a făcut dovada efectuării vreunei cheltuieli de judecată, instanța a respins ca neîntemeiată cererea acesteia privind obligarea reclamantelor la plata cheltuielilor de judecată.
Prin decizia civilă nr. 87 din 04 februarie 2009 pronunțată de Tribunalul Iașis -a dispus respingerea apelului formulat de reclamantele și prin procurator împotriva sentinței civile nr. 9226 din 08 septembrie 2008 pronunțată de Judecătoria Iași și păstrarea acesteia.
Pentru a se pronunța astfel instanța a reținut următoarele.
Mai întâi, se constată că prin cererea introductivă de instanță reclamantele au solicitat evacuarea pârâtei - din locuința situată la etajul întâi al imobilului situat în I, str. -. - 11, invocând, pe de o parte, un drept locativ al autorului lor, decedat în prezent, drept obținut în anul 1995 prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu persoanele care, la acel moment, dețineau locuința în calitate de chiriași și prin folosirea efectivă a locuinței promise spre vânzare, iar nu un drept de proprietate, iar, pe de altă parte, ocuparea abuzivă a acestui spațiu de către pârâtă.
Prin angajamentul din 15.09.1995 încheiat de cu și, reclamantele dovedesc că primul a obținut de la cei din urmă predarea spațiului locuibil de la etajul I al imobilului din str. -. - 11 pentru suma de 2 milioane lei, din care s-a plătit un acont de 300.000 lei, diferența urmând a se achita la data perfectării actelor, cu garanția, asumată prin act, că primul va putea sta în locuință cât va dori, dar și cu clauza de dezicere pentru fiecare dintre părți.
Actul a fost contestat în justiție de către și, care au pretins constatarea nulității și rezoluțiunea lui, dar acțiunea a fost respinsă prin sentința civilă 10244/2002 a Judecătoriei Iași, definitivă prin decizia civilă 270/2003 A Tribunalului Iași și irevocabilă prin decizia civilă nr. 927/2003 a Curții de APEL IAȘI. În considerentele deciziei se reține, în esență, că lipsa calității de proprietari ai promitenților la data încheierii convenției nu e un motiv de nulitate a acesteia, iar neplata diferenței de preț nu atrage rezoluțiunea convenției câtă vreme plata diferenței s-a stipulat pentru data perfectării actului, iar beneficiarii promisiunii au pus suma la dispoziția promitenților, dar aceștia au refuzat-
Pe de altă parte, din actele dosarului rezultă că în anul 2000 și dobândesc imobilul din Str. -. - 11 în proprietate, prin cumpărare de la Consiliul local al Municipiului I, în temeiul Legii nr. 112/1995 (cu clauză inserată că, potrivit art. 9 alin. ultim din Lege nu pot înstrăina apartamentul în termen de 10 ani de la data cumpărării) și îl promit în întregime spre vânzare pârâtei - prin antecontractul autentificat sub nr. 6054/30.10.2000, primind ca preț suma de 150.000.000 lei, închiriindu-l, cu titlu gratuit, aceleiași, în aceeași zi.
Din releveul locuinței rezultă că aceasta ar fi alcătuită dintr-un spațiu aflat la. 1 și unul aflat la mansardă, iar din depozițiile martorilor audiați rezultă că atât, cât și pârâta au locuit în imobil.
Din răspunsul la interogatoriu al pârâtei rezultă că aceasta a locuit până în anul 2001 în mansarda imobilului, iar la etajul I, iar după ce s-a dispus reintegrarea în imobil a ultimului, acesta a locuit la mansardă până când a decedat.
Nici unul dintre cele două antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate de familia și cu și, respectiv, cu pârâta, nu au fost perfectate, iar apartamentul nu poate fi înstrăinat de promitenții-vânzători, foști chiriași, o perioadă de 10 ani de la data cumpărării lui.
Prin urmare, autorul reclamantelor nu a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în discuție, așa cum se pretinde în cererea de apel pentru a se putea reține că reclamantele exercită acțiunea în evacuare în virtutea atributului folosinței pe care proprietarul îl are asupra bunului împotriva oricărui uzurpator. Oricum, acțiunea nu s-a întemeiat pe invocarea unui drept de proprietate asupra bunului, iar cauza ei nu poate fi schimbată în apel, potrivit art. 294 alin. 1 Cod procedură civilă.
Cât privește dreptul de folosință asupra imobilului pentru autorul reclamantelor, s-a dovedit că el a fost dobândit prin angajamentul din 1995 și că a fost exercitat, cu întreruperi datorate conduitei pârâtei, până la decesul autorului reclamantelor.
Se mai reține însă, pe de o parte, că angajamentul din 1995 conține și o clauză de dezicere, obligatorie între părți, conform art. 969 Cod civil.
Pe de altă parte, pârâta invocă un drept de folosință asupra bunului dobândit de la proprietarii lui, respectiv promitenții-vânzători și, derivând din încheierea antecontractului, plata prețului și lăsarea ei în posesia bunului.
Prin urmare, între părți nu a existat un contract de locațiune, cum corect reține și prima instanță, fiecare dintre acestea a dobândit un drept de folosința asupra bunului de la aceleași persoane, în drept să procure un asemenea folos, dreptul dobândit de autorul reclamantelor este sub clauză de dezicere, astfel încât corect acțiunea a fost respinsă ca neîntemeiată.
Pentru considerentele expuse și în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, a fost respins apelul declarat de către reclamantele și împotriva sentinței civile nr. 9226/2008 a Judecătoriei Iași și a fost păstrată această sentință ca legală și temeinică.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantele prin procurator, criticând-o ca nelegală, solicitând admiterea recursului și casarea deciziei și a sentinței de fond.
Reclamantele sunt succesoarele numitului, care a fost proprietarul imobilului din care se solicită evacuarea pârâtei.
Or, instanța de judecată a reținut greșit că intimata ocupă abuziv imobilul reținând contrar legii că dreptul de proprietate nu poate fi apărut decât pe calea acțiunii în revendicare, lucru nesolicitat de reclamante deoarece sunt deja proprietare.
În speță este vorba despre un act abuziv prin care reclamantele sunt împiedicate să folosească imobilul moștenit de la tatăl lor, situație în care pârâta evacuată.
Pârâta inițial a ocupat. 1 al imobilului situat în I, str. -. -, nr. 11 fără contract de închiriere iar în prezent locuiește în aceleași condiții la etajul doi al aceluiași imobil, în spațiul proprietatea reclamantelor, în calitate de succesoare legale a autorului lor.
Deși instanța de apel nu a fost investită în a se pronunța asupra antecontractelor de vânzare-cumpărare, încheiate între familiile și. Cu toate acestea, contractele respective sunt legale deoarece nu au fost anulate ori atacate de nimeni până în prezent.
Hotărârile atacate nu sunt motivate și cuprind motive contradictorii, sunt contrare dispozițiilor legii,lipsite de temei legal și date cu încălcarea legii.
Instanța interpretând greșit actul juridic dedus judecății a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia,pronunțând o hotărâre netemeinică și nelegală. Acțiunea este întemeiată pe dispozițiile art. 61 din Legea nr. 114/1996 actualizată și trebuia admisă în sensul evacuării pârâtei.
Motivează în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod procedură civilă.
Examinând cererea de recurs instanța reține următoarele.
În speță, reclamantele-recurente, titulare ale unui drept de creanță rezultat din promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu numiții de către autorul lor, au solicitat evacuarea intimatei-pârâte din spațiul care a constituit obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare al cărui beneficiar a fost autorul lor.
Într-o atare situație, instanța era obligată să verifice titlurile părților asupra spațiului în litigiu pentru a stabili îndrituirea reclamantelor de a pretinde folosința spațiului pe de o parte și îndreptățirea legală a pârâtei de a-l folosi pe de altă parte, cu atât mai mult cu cât între părțile din proces mutual nu există nicio legătură juridică, fiecare dintre ele pretinzând un drept asupra spațiului din care s-a solicitat evacuarea.
În realitate, reclamantele au un drept de creanță asupra imobilului în litigiu preluat succesoral de la autorul lor, rezultat din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu numiții și în anul 1995, iar pârâta are un drept de creanță rezultat din antecontractul încheiat cu același promitent în anul 2000, cât și un drept de proprietate indiviz asupra spațiului pe care îl folosește, în temeiul legatului cu titlu particular lăsat de promitentul, autentificat în anul 2002.
Prin urmare în mod greșit recurentele invocă dreptul de proprietate asupra autorului lor asupra imobilului în litigiu transmis lor succesoral, deoarece autorul lor, nu le putea transmite mai multe drepturi decât a avut el însuși.
Astfel autorul recurentelor ca beneficiar al promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată cu numiții nu le-a putut transmite acestora proprietatea imobilului ci doar un drept de creanță.
Or, fără a examina antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate de numiții asupra spațiului în litigiu, atât cu autorul recurentelor cât și cu intimata, instanța de apel în mod judicios a reținut că intimata exercită folosința bunului în temeiul antecontractului încheiat cu numiții, drept care îi este suficient pentru a-l opune recurentelor în acțiunea în evacuare.
De asemenea, instanța reține că dispozițiile Legii nr. 114/1996 nu sunt incidente în cauză, deoarece izvorul juridic al dreptului invocat de părți asupra spațiului în litigiu nu au un temei izvorât dintr-o locațiune, pârâta-intimată folosind spațiul în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare. Această ultimă reținere este suficientă în a legitima folosința spațiului în litigiu de către intimată.
În consecință, recursul reclamantelor întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7,8,9 Cod procedură civilă, este neîntemeiat, deoarece hotărârea dată în apel este corect motivată, în raport de petit, actul juridic dedus judecății a fost interpretat corect, instanța aplicând corect legea situației juridice alegate.
Față de cele reținute urmează a dispune în temeiul art. 312 Cod procedură civilă respingerea recursului și menținerea deciziei instanței de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge recursul formulat de reclamantele și împotriva deciziei civile nr. 87 din 04.02.2009 pronunțată de Tribunalul Iași pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 30 octombrie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- --- - - -
Grefier,
Red. -
Tehnored.
Tribunalul Iași:,
25.11.2009
2 ex.
Președinte:Mona Maria PivniceruJudecători:Mona Maria Pivniceru, Georgeta Protea, Viorica
