Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 584/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 584
Ședința publică de la 29 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ionela Vîlculescu
JUDECĂTOR 2: Maria Cumpănașu
JUDECĂTOR 3: Stela Popa
Grefier - -
Pe rol, rezultatul dezbaterilor din ședința publică de la data de 27 aprilie 2009, privind judecarea recursului formulat de pârât - împotriva deciziei civile nr.27 din 19 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 16353 din 23 noiembrie 2007, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant CONSILIUL LOCAL C, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal au lipsit părțile.
Procedura legal îndeplinită.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din 27 aprilie 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie, când instanța, pentru a da posibilitatea recurentului pârât -,prin intermediul apărătorului angajat, să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de azi 29 aprilie 2009.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
La data de 12 octombrie 2006, s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei Craiova acțiunea în evacuare formulată de reclamantul Consiliul Local C în contradictoriu cu pârâtul - solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța, să fie obligat pârâtul să elibereze locuința închiriată, să plătească chiria aferentă perioadei până la expirarea contractului, precum și contravaloarea folosinței imobilului de la încetarea contactului până la eliberarea sa efectivă cu daune interese.
În motivare, se arată că, între părți, Consiliul Local C, în calitate de locator și - în calitate de chiriaș a fost încheiat contractul de închiriere nr. 222/24 ianuarie 2005, contract ce încetat la data de 1 martie 2006.
A mai arată că, deși pârâtul a fost notificat prin adresa nr.597/9 februarie 2006 cu precizarea că nu se mai intenționează reînnoirea contractului de închiriere, pentru eliberarea locuinței, pârâtul nu s-a conformat solicitării, mai mult decât atât, pârâtul nu a achitat chiria aferentă lunilor ianuarie - februarie 2006, apartamentul nefiind locuit permanent, ci doar ocazional, întrucât deține încă o proprietate personală în suprafață de 64. amplasată în curte cu suprafața aferentă de 459.
Prin sentința civilă nr. 16353 din 23 noiembrie 2007, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamantul Consiliul local C, împotriva pârâtului -.
S-a dispus evacuarea pârâtului din apartamentul obiect al contractului de închiriere din 24 ianuarie 2005 și a fost obligat pârâtul la plata sumei de 77 lei.
A fost respins capătul de cerere privind contravaloarea lipsei de folosință.
Pentru se pronunța astfel, instanța a reținut, pe baza declarațiilor martorilor audiați, că pârâtul nu mai locuiește în apartamentul din care se solicită evacuarea sa de mai bine de un an de zile, mai înainte chiar de expirarea contractului de închiriere pe care l-a avut încheiat pentru acest spațiu și că el deține în comuna Col ocuință proprietate personală.
În raport de această situație de fapt, prima instanță a apreciat că sunt îndeplinite cerințele prevăzute de art.23 din Legea nr. 114/1996 pentru a se dispune evacuarea pârâtului.
În ceea ce privește obligarea pârâtului la contravaloarea lipsei de folosință imobilului s-a apreciat că acesta nu a fost dovedit.
Împotriva sentinței civile nr.16353/23.11.2007, pronunțată de Judecătoria Craiova, a declarat recurs pârâtul -, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie calea de atac fiind calificată apel d e către tribunal.
Prin decizia civilă nr.27 din 19 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr- s-a respins, ca nefondat, apelul.
Examinând cu prioritate excepție lipsei calității procesuale active a reclamantului, excepție invocată de pârât în fața primei instanțe și reiterată în apel, Tribunalul Dolja respins-o ca neîntemeiată, motivând că în acțiunea prin care se solicită evacuarea, legitimarea procesuală activă are nu numai proprietarul spațiului închiriat ci și locatorul - parte în contractul de locațiune - întrucât acțiunea în evacuare are caracter personal prin care se valorifică raporturi juridice ce își au izvorul în convenția părților.
Referindu-se la speță, instanța a reținut că reclamantul - Consiliul Local C are calitatea de locator în contractul de închiriere al spațiului din care se cere evacuarea precum și de administrator al bunurilor ce aparțin domeniului privat al Comunei C iar imobilul în litigiu aparține acestui domeniu.
A constatat instanța și existența unor contradicții în apărarea pârâtului, în sensul că pe de o parte contestă apartenența spațiului locativ la domeniul privat al comunei C, iar pe de altă parte cere să i se aplice beneficiul prorogării legale a locațiunii, prorogare ce presupune existența unui contract de închiriere privitor la imobile aparținând domeniului public.
Pe fondul cauzei, instanța de apel a constatat că revenirea primei instanțe asupra audierii martorului - propus de pârât - nu s-a motivat conform legii dar vătămarea cauzată pârâtului prin această neregularitate procedurală s-a înlăturat prin audierea martorului în calea devolutivă a apelului - și prin administrarea probei cu interogatoriul reclamantei și procedura verificării de scripte.
Din examinarea probatoriilor administrate în cauză s-a concluzionat că, în privința pârâtului nu a operat prorogarea legală a locațiunii - întrucât ultimul contract de închiriere semnat de pârât a fost cel înregistrat sub nr.1028/26.03.2004 la Consiliul Local C, cu o durată de 1 an - durată ce a expirat anterior datei de promovare a acțiunii, nu era în executare la data intrării în vigoare a OUG nr.40/1999.
Analizând susținerile pârâtului privitoare la existența unor raporturi locative asupra spațiului începând cu anul 1995 - instanța a argumentat că și în ipoteza în care au existat - soluția nu este alta decât a evacuării - deoarece pârâtul nu a uzat de beneficiul prorogării, încheind contracte pe perioadă determinată, invocând acest beneficiu al legii la peste 6 ani de la intrarea în vigoare a ordonanței.
Instanța a examinat și ipoteza reînnoirii contractului în raport de dispoz.art.14 din OUG 40/1999 și a reținut că aceste dispoziții nu sunt aplicabile întrucât în speță termenul de închiriere a fost stabilit prin acordul părților, iar nu ca efect al prorogării legale - astfel că raporturile juridice dintre părți nu au fost guvernate de ordonanță.
Pe de altă parte s-a argumentat că deși reclamantul nu a refuzat reînnoirea contractului la expirarea duratei contractului nr.1028/2004 - pârâtul nu și-a manifestat în nici-un mod dorința de a reînnoi locațiunea - chiar contestând semnătura de pe contractul nr.222/2005 depus de reclamant, astfel că era obligat să elibereze spațiul la data expirării duratei locațiunii.
Privitor la tacita relocațiune - instanța a motivat că a operat cu privire la contractul nr.1028/2004 de îndată ce pârâtul a fost lăsat să folosească în continuare imobilul după expirarea duratei închirierii, iar locatorul a încasat chiria - dar în această situație locațiunea se consideră reînnoită în aceleași condiții din contractul anterior - dar pe o durată nedeterminată, ceea ce înseamnă că noua locațiune încetează la data anunțării concediului - conform art.1436 alin.2 din Codul civil - dată ce în speță coincide cu cea a notificării pârâtului - în vederea eliberării spațiului - respectiv cu data de 09.02.2006.
Împotriva apelului a declarat recurs pârâta susținând că instanța, în mod greșit a respins excepția lipsei calității procesuale active a Consiliului Local C întrucât nu a făcut dovada proprietății asupra imobilului în litigiu și nici a altui drept de natură a-i conferi calitatea de locator, probele administrate în cauză sub acest aspect fiind insuficiente.
Un alt motiv invocat de recurent se referă la aplicarea greșită a dispozițiilor legale.
Recurentul a argumentat că dacă se apreciază că intimatul are calitate procesual activă, se impune aplicarea OUG 40/1999, fiind vorba de suprafața locativă deținută de stat ori de o unitate administrativ teritorială, astfel că sunt incidente dispozițiile din ordonanță privitoare la prelungirea contractelor de închiriere pe o perioadă de 5 ani începând cu data intrării în vigoare a ordonanței.
A susținut că în temeiul acestor dispoziții legale - drepturile sale locative s-au prelungit până la data de 8 aprilie 2004, iar ulterior în temeiul OUG 8/2004 pe încă 5 ani.
Recurentul a invocat în favoarea sa și dispoz.art.14 din OUG nr.40/1999 privitoare la reînnoirea contractului - susținând că locatorul este obligat că reînnoiască locațiunea dacă locatarul o cere și pârâtul și-a manifestat voința în acest sens, dar reclamantul a refuzat primirea chiriei.
Intimatul reclamant a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului, arătând că are calitate procesuală activă în cauză întrucât imobilul face parte din domeniul privat al comunei, iar conform dispozițiilor Legii 215/2001, Consiliul local exercită atribuții privind administrarea domeniului public și privat.
Pe fond a considerat că nu sunt aplicabile dispozițiile privind prorogarea locațiunii din OUG nr.40/1999 întrucât se referă la contractele aflate în derulare la data intrării în vigoare a ordonanței - iar durata prorogată a expirat la 09.04.2004, iar cele privitoare la reînnoire au în vedere chiriașii ce necesită o protecție specială pentru a li se asigura un spațiu minim de locuit, ipoteză în care nu se regăsește pârâtul, care are în proprietate o altă locuință.
Recursul este nefondat.
Excepția lipsei calității procesuale active a Consiliului Local Caf ost corect respinsă.
Prin acțiune, reclamantul nu a cerut recunoașterea unui drept de proprietate asupra imobilului ci doar eliberarea imobilului.
Acțiunea în evacuare nu este una petitorie, care să impună probarea dreptului de proprietate ci o acțiune personală, ce reprezintă un act de administrare. Acțiunea în evacuare presupune existența unor raporturi locative și se promovează de regulă la încetarea acestor raporturi pentru ca locatorul să obțină eliberarea spațiului locativ. De altfel, în speță instanțele au reținut probarea apartenenței bunului la domeniul privat al Comunei C, aspecte de netemeinicie care nu se mai pot cenzura în recurs.
Reclamantul a avut calitatea de locator în contractul de închiriere, astfel că, așa cum corect au motivat instanțele, această calitate este suficientă pentru legitimarea procesuală activă.
Totodată, prin Legea 215/2001 a administrației publice locale (art.36 alin.2 lit.c) se conferă Consiliului local atribuții privind administrarea domeniului public și privat al comunei, orașului sau municipiului.
În rezolvarea pe fond a cauzei, instanțele au aplicat corect dispozițiile legale în materia locațiunii.
Dispozițiile OUG 40/1999 s-au aplicat doar în privința contractelor de închiriere aflate în executare la data intrării în vigoare a ordonanței, ori în cauză pârâtul nu a probat că la data de 8 aprilie 1999 avea în executare un contract de închiriere.
La dosarul cauzei s-au depus de către reclamant contractele de închiriere nr.893/03.03.2003 și nr.1025 din 26.03.2004, contracte încheiate în baza Legii 114/1996 - fiecare pe o durată de câte un an - contracte potrivit cărora locațiunea a expirat la 1.03.2005.
Recurentul nu poate invoca prorogarea locațiunii în temeiul OUG 8/2004, întrucât dispozițiile ordonanței s-au aplicat contractelor de închiriere a căror durată expiră la data de 8 aprilie 2004.
Instanțele au examinat și situația ipotetică a existenței unor raporturi locative între părți la data intrării în vigoare a OUG nr.40/1999 și au reținut corect că prin încheierea contractelor pe o durată de un an - pârâtul a renunțat la beneficiul prorogării.
Dispozițiile cuprinse în OUG 40/1999 privind termenul locațiunii se constituie într-un mijloc de protecție al chiriașului. Fiind edictate în beneficiul acestora, chiriașii sunt liberi să renunțe la aplicarea lor și să încheie un contract de închiriere pentru un termen mai scurt. În acest caz sunt incidente dispoz.art.969 civ. și nu mai pot fi invocate prevederile OUG 40/1999.
Recurentul nu se poate prevala nici de dispoz.art.14 din OUG nr.40/1999 privitoare la reînnoirea contractului de închiriere, din considerentele deja arătate privitoare la inaplicabilitatea dispozițiilor OUG 40/1999 iar pe de altă parte întrucât la expirarea termenului de închiriere (01.03.2005) chiriașul nu a notificat locatorul pentru prelungirea contractului, astfel că nu mai are un titlu locativ valabil și se impunea evacuare, cu atât mai mult cu cât locatorul i-a notificat refuzul de a mai prelungi contractul.
Instanțele au interpretat corect și dispozițiile legale privitoare la tacita relocațiune - și au reținut corect încetarea acesteia la data anunțării concediului - conform art.1436 și următoarele din Codul civil.
Față de toate aceste considerente, nu se poate reține greșita aplicare a legii, astfel că nu există temei pentru modificarea deciziei urmând, ca în baza art.312 pr.civ. să se respingă, ca nefondat, recursul.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârât - împotriva deciziei civile nr.27 din 19 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 16353 din 23 noiembrie 2007, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant CONSILIUL LOCAL
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 29 Aprilie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
15.05.2009
Red.jud.-
Tehn.MC/2 ex.
Președinte:Ionela VîlculescuJudecători:Ionela Vîlculescu, Maria Cumpănașu, Stela Popa
