Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 601/2008. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
- Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie -
DOSAR NR-
Decizia Nr. 601
Ședința publică din data de 6 iunie 2008
PREȘEDINTE: Constanța Ștefan C -
JUDECĂTORI: Constanța Ștefan, Ana Roxana Tudose Gherghina
- -
Grefier -
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta, domiciliată în I,-, - 9,.C, parter,.3, jud.iași și intervenientul, domiciliat în I, str.-,.125 A,.A,.2,.2, jud.I împotriva deciziei civile nr. 45 pronunțată la data de 17 decembrie 2007 de Tribunalul Prahova în contradictoriu cu intimații reclamanți și, domiciliați în S, str.-,- și, nr.30,. 2,.26, jud.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din 30 mai 2008, fiind consemnate înîncheierea de ședință care face parte integrantă din prezenta, când având nevoie de timp pentru studierea actelor dosarului, s-a amânat pronunțarea pentru azi, data de mai sus, dându-se următoarea decizie.
CURTEA
Examinând recursul civil de față,constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sinaia, jud.P, sub nr- reclamanta a chemat în judecată pe pârâții și, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să constate nulitatea absolută a clauzei privind promisiunea de vânzare cumpărare din cuprinsul Convenției încheiată sub nr. 1423 din 14.11.1996 la BNP - G din S și să dispună evacuarea pârâților din apartamentul situat în orașul S, str.-, - și, nr.30,.2,.B,.1,.26.
In motivarea acțiunii reclamanta a arătat că între soții și pe de o parte și pârâții și, pe de altă parte a intervenit un contract de locațiune denumit,Convenție, prin care primii se obligau în calitate de proprietari să dea în folosul soților, apartamentul nr.26 situat în orașul S, str. -, - și, nr.30,.2,.B,.1, pe o perioadă de maxim 10 ani, iar familia se obliga să achite în contul proprietarilor pentru folosința apartamentului pe o perioadă de 10 ani avansul, ratele și dobânzile lunare calculate conform contractului de vânzare-cumpărare nr.109/N/ 30.09.1996 încheiat cu SC SA
- 2 -
S-a mai arătat că apartamentul a fost cumpărat de soții, în baza prevederilor art. 9 din Legea nr.112/1995 drept pentru care la pct.7 din Contactul de vânzare cumpărare s-a stipulat că apartamentul ce face obiectul acestui contract nu poate fi înstrăinat timp de 10 ani de la data cumpărării.
Reclamanta a mai arătat că soții în calitate de promitenți cumpărători au solicitat inserarea în cuprinsul Convenției a clauzei conform căreia la data încetării folosinței apartamentului de către aceștia proprietarii și se obligau să le în străineze apartamentul prin act de vânzare cumpărare autentic fără a impune condiții sau a avea pretenții la plată, clauză apreciată de reclamantă ca fiind nulă absolut pentru lipsa consimțământului numitei pentru încheierea unui contract de vânzare cumpărare, întrucât nu se putea angaja la o vânzare cu termen de 10 ani.
Prin cererea conexă înregistrată sub nr- la Judecătoria Sinaia, reclamanții și au chemat în judecată pe pârâții și, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate valabilitatea vânzării apartamentului nr.26 situat în orașul S, str.-, - și, nr.30,. 2,.B,.1, hotărârea urmând să țină loc de act de vânzare cumpărare între părți.
In motivarea acțiunii, reclamanții au susținut că prin antecontractul intitulat, Convenție, autentificat sub nr. 1423 din 14.11.1996 de către notarul public din S, reclamantul și soția sa, ulterior decedată, au convenit cu pârâtul și soția sa, ulterior decedată să primească de la aceștia folosința apartamentului pe o perioadă de maxim 10 ani de la încheierea convenției, locuința fiind deținută de proprietari în baza contractului de vânzare cumpărare nr.109/N/30.09.1996 încheiat cu SC SA
Prin aceeași convenție soții s-au obligat să achite în contul proprietarilor pe parcursul celor 10 ani avansul, ratele și dobânzile lunare calculate conform contractului menționat, încheiat cu SC SA, plătind sumele de 11.185.787 lei avans, 10.667.000 rest plată apartament și 9.333.628 lei dobânzi.
S-a susținut că la încetarea folosinței apartamentului, pârâtul și soția sa s-au obligat să le în străineze acest bun prin act de vânzare cumpărare autentic, fără a impune condiții sau a avea pretenții la plată, întrucât la data de 13.11.1996, au primit ca preț suma de 36.000.000 lei ROL, soții suportând și prețul datorat către SC SA
Cum cei 10 ani au trecut, iar interdicția prevăzută de art. 9 al. 8 din Legea nr.112/1995 nu mai opera, urmau să încheie contractul de vânzare cumpărare pentru apartament, însă la 11.11.2006, au primit la fosta adresă respectiv la locuința pe care au vândut-o tocmai pentru a se muta în apartamentul din litigiu, o notificare din partea pârâților, prin care le cereau să-l evacueze, pe motiv că nu înțeleg să reînnoiască folosința acestuia în favoarea lor, atitudine de nerespectare a promisiunii de vânzare cumpărare, care are valoarea unui antecontract.
In ședința publică din 10.01.2007 s-a dispus conexarea la dosarul nr- a dosarului nr-, ale aceleiași instanțe.
Pârâții reclamanți și prin întâmpinare au invocat: excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei motivat de faptul că nu a fost parte a convenției autentificate sub nr.1423 din
- 3 -
14.11.1996 și nu are calitate succesorală; excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, întrucât nu a fost parte a aceleiași convenții și nici nu a acceptat pasivul succesoral al defunctei; nulitatea absolută a clauzei privind promisiunea de vânzare cumpărare din cuprinsul convenției nr.1423 din 14.11.1996 motivat de lipsa prețului, care, potrivit art. 1303 Cod civil, trebuie să fie serios și determinat de părți, iar pentru ca o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare a unui imobil să își producă efecte juridice specifice, trebuie ca prețul să fie stabilit în bani, determinat, ori cel puțin determinabil, precum și serios, contractul de vânzare cumpărare fiind în esență oneros și nu gratuit.
S-a invocat și nulitatea clauzei de vânzare cumpărare conform prevederilor art. 11 din Legea 112/1995, potrivit cărora, actele juridice încheiate cu încălcarea prevederilor art. 9 al. 6și 10 sunt lovite de nulitate absolută.
Pe fondul cauzei, pârâții și au arătat că instanța nu poate interpreta convenția autentificată sub nr.1423 din 14.11.1996 decât ca fiind un contract de locațiune având inserat un pact de preemțiune, respectiv angajamentul proprietarilor că după un termen de 10 ani când expira interdicția de vânzare să vândă chiriașilor apartamentul, la un preț ce ar fi fost stabilit ulterior. Mai mult, termenul foarte îndepărtat la care ar fi putut fi încheiată vânzarea, face imposibilă o evaluare corectă a prețului, în condițiile existente la acea dată.
S-a mai menționat că pârâta are calitatea de succesoare a defunctei, dar nu poate să fie obligată să încheie un contract de vânzare cumpărare cu locatarul, nefiind parte în convenție și nici nu poate fi obligată în numele mamei sale, întrucât nu a acceptat pasivul succesoral, însă în calitate de proprietar al apartament ului din convenție, are dreptul să dispună de cota sa, iar obligarea la cedarea dreptului său din imobil, ar echivala cu o expropriere forțată, care este ilegală și neconstituțională.
Față de excepțiile invocate, reclamanții pârâți și au arătat că reclamanta justifică un interes legitim, are calitatea de succesoare a mamei sale care a fost parte a Convenției și deci are calitate procesuală activă.
Au mai arătat că pârâta are calitate procesuală în cauză, ca moștenitoare a mamei sale, conform certificatului de moștenitor nr.51 din 9.05.1997, dar și ca parte în dosarul nr- în care își declină ea însăși această calitate.
In legătură cu nulitatea absolută a clauzei privind promisiunea de vânzare, în realitate constituie o apărare de fond, care necesită administrarea unui probatoriu complet, neputând fi tratată ca o excepție de procedură sau de fond.
După conexarea celor două acțiuni, la același termen de judecată din 10.01.2007, instanța a invocat din oficiu și a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei.
In aceeași ședință publică, la solicitarea pârâtului, s-a dispus introducerea în cauza ce formează obiectul dosarului nr- a numitului, în calitate de intervenient în interes propriu.
Judecătoria Sinaia prin sentința civilă nr.854 din 12.09.2007 a respins acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâta, ca fiind introdusă împotriva unei persoane, fără capacitate procesuală de folosință, a respins acțiunea formulată de reclamanta
- 4 -
în contradictoriu cu pârâtul și intervenientul, ca neîntemeiată, a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, invocată de pârâții și ca neîntemeiată, a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, invocată de pârâții și, a admis acțiunea conexă formulată de reclamanții și și a constatat valabilitatea vânzării apartamentului nr.26 situat în orașul S, str.-, - și, nr.30,. 2,.B,.1, hotărârea urmând să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Pârâții și au fost obligați să plătească reclamanților și 824 RON cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că la data de 14.11.1996 soții și au încheiat cu soții și o convenție autentificată de BNP sub nr.1432, prin care se obligau să le predea folosința apartamentului situat în aia, str.-, - și, nr.30,. 2,.B,. 1 pe o perioadă de maxim 10 ani, apartament pe care tocmai îl dobândiseră de circa o lună și J cu plata prețului în rate, de la SC SA, urmând ca la încetarea folosinței, să le înstrăineze acest bun, fără a impune condiții sau a avea pretenții la plată.
In mod corelativ, soții s-au obligat prin aceeași convenție ca pentru folosința apartamentului în discuție, să achite în contul proprietarilor, pe o perioadă de 10 ani, avansul, ratele și dobânzile lunare, calculate conform contractului de vânzare-cumpărare nr.109/N/30.09.1996 încheiat cu SC SA P, exprimându-și acordul de a încheia cu soții la încetarea folosinței, un act de vânzare cumpărare autentic, în condițiile în care cu o zi înainte, respectiv la data de 13.11.1996, au remis lui și fiicei acestuia, suma de 36.000.000 lei ROL, fără pretenții de rambursare.
Referitor la cererea care formează obiectul dosarului nr- formulată de reclamanta în contradictoriu cu soții, instanța a constatat că în ședința publică din 10.01.2007, a fost admisă excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei, invocată din oficiu, față de momentul decesului acesteia survenit anterior promovării acțiunii, astfel încât se impune respingerea acțiunii formulată în contradictoriu cu această pârâtă, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosință.
Cu privire la cererea promovată de reclamanta, prin care s-a solicitat constatarea nulității absolute a clauzei privind vânzarea viitoare a apartamentului din litigiu, pentru lipsa consimțământului mamei sale și pentru lipsa prețului, prima instanță a constatat că nu se poate reține că numita a fost în eroare distructivă de voință la momentul încheierii convenției autentificate sub nr.1423 din 14.11.1996, deoarece aceasta suferea doar de astm bronșic infecto alergic așa cum a menționat martora și a semnat Convenția în fața notarului public, exprimându-și consimțământul la încheierea și autentificarea acestuia.
Cât privește existența sau inexistența prețului din Convenție, instanța de fond a reținut că deși acesta nu a fost expres indicat, el a fost determinabil, întregul material probator evidențiind faptul că suma de 36.000.000 lei ROL a fost achitată cu
- 5 -
titlu de preț astfel încât, conform disp. art. 948 și 969 Cod civil, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este valabilă.
S-a mai reținut că și din mențiunile certificatului de moștenitor nr.51 din 9.05.1997 emis ca urmare a decesului numitei, reiese că actul încheiat în anul 1996 între soții și, a fost un antecontract de vânzare cumpărare și nu un contract de locațiune, întrucât reclamanta și tatăl său au declarat ca bun imobil rămas de pe urma defunctei, doar cota indiviză din apartamentul situat în municipiul I, fără să-l indice și pe cel din orașul
Referitor la art. 11 din Legea nr.112/1995 invocat de reclamantă ca temei al constatării nulității absolute a clauzei de vânzare, instanța de fond a constatat că acest text de lege este incident doar în ipoteza în care s-a încheiat un act de înstrăinare a unui apartament dobândit conform art. 9 din aceeași lege, or, în speță, prin Convenția din 14.11.1996 nu s-a transferat dreptul de proprietate asupra apartamentului, ci aceștia au fixat de comun acord, data la care urma să se transfere dreptul de proprietate, respectiv peste 10 ani, astfel încât norma cu caracter imperativ cuprinsă în art. 11 din Legea nr.112/1995 nu a fost încălcată.
S-a considerat că este întemeiată cererea reclamanților și de a se constata valabilitatea vânzării apartamentului situat în S, str.-, - și, nr.30,.2,.B,.1, deoarece prin promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.1423 din 14.11.1996, soții și soții și-au asumat o obligație de a face cu termen, respectiv de a încheia contractul de vânzare cumpărare pentru apartament, după trecerea a 10 ani, în condițiile în care prețul de 36.000.000 lei (deși nedeterminat prin convenție, dar determinabil ) stabilit de părți a fost achitat de familia, termenul s-a împlinit și obligația s-a transmis pe cale succesorală, însă și fiica acestuia refuză perfectarea vânzării -cumpărării, astfel că în virtutea principiului executării în natură a obligațiilor se impune constatarea valabilității vânzării apartamentului în baza disp. art. 1073 și 1077 Cod civil.
Impotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții reclamanți și susținând că în mod greșit instanța de fond a reconstituit elementele esențiale ale unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare în lipsa unui înscris, în cuprinsul căruia să fie stabilite simultan, atât prețul cât și obiectul vândut, contrar dispozițiilor art. 1303 cod civil și art. 1295 Cod civil, deducând existența prețului din mijloace de probă extrinseci a actului,neadmise de lege.
S-a mai susținut că hotărârea este nelegală și potrivit art. 9 și 11 din Legea 112/1995 potrivit cărora este nulă absolut vânzarea imobilelor în perioada de interdicție de 10 ani în condițiile în care prețul este achitat în interiorul acestui termen.
Apelanții au mai susținut că hotărârea încalcă disp. art. 35 al. 2 Codul Familiei deoarece nu conține nicio referire privitoare la cauza obligației, aceasta fiind stabilită de prima instanță cu mijloace de probă ce nu sunt conforme cu disp. art. 1191 Cod civil, iar pe de altă parte antecontractul de vânzare cumpărare nu este semnat de autoarea apelanților, ceea ce conduce la presupunerea că aceasta nu a fost de acord nici cu pretinsul preț stabilit de instanța de fond, convenția notarială neconținând prevederi referitoare la preț.
Tribunalul Prahova, prin decizia civilă nr.45 din 17.12.2007 a respins ca nefundat apelul declarat de apelanții pârâți și
- 6 -
împotriva sentinței civile nr.854 din 12.09.2007 pronunțată de Judecătoria Sinaia, în contradictoriu cu intimații-reclamanți și, apelanții fiind obligați la 500 lei cheltuieli de judecată către intimați.
Pentru a pronunța această decizie instanța de apel a reținut că apartamentul în litigiu a fost cumpărat de soții prin contractul de vânzare cumpărare nr.109/N/30.09.1996 în baza prevederilor art. 9 din Legea nr.112/1995, și a fost supus unei interdicții legale temporare de înstrăinare de 10 ani de la data achiziționării care a expirat la data de 30.09.2006.
S-a reținut că prin Convenția autentificată sub nr.1423 din 14.11.1996 la. - G din S, autorii și s-au angajat să predea folosința apartamentului pentru cel mult 10 ani soților și, cu obligația ca la data încetării folosinței să înstrăineze apartamentul acestora, fără alte pretenții financiare, decât acela al folosinței.
Contravaloarea folosinței apartamentului a constat în achitarea, în contul proprietarilor, pe o perioadă de 10 ani, a avansului, ratelor și dobânzilor lunare calculate conform contractului de vânzare - cumpărare.
In ceea ce privește prețul convenit de părți pentru transmiterea ulterioară a dreptului de proprietate asupra apartamentului s-a reținut că în mod legal instanța de fond a stabilit că acesta este de 36.000.000 lei așa cum reiese din înscrisul sub semnătură privată semnat de intimatul intervenient și apelanta reclamantă ( conform recunoașterii parțiale a apelantei pârâte din cuprinsul concluziilor scrise și din răspunsul la interogatoriu filele 92-94 dosar fond).
In mod corect prima instanță a interpretat declarațiile martorilor audiați în cauză, din care reiese că soții intenționau să se mute în municipiul I, la fiica acestora pentru a fi mai aproape de aceasta, drept pentru care au dorit înstrăinarea apartamentului proprietatea lor din S, dar, față de interdicția legală de înstrăinare timp de 10 ani prevăzută de art. 9 din Legea nr.112/1995 au încheiat la aceea dată doar o promisiune de vânzare cumpărare cu termen, primind însă la data încheierii acestui angajament, prețul integral ala apartamentului.
Instanța de apel a constatat că declarațiile martorilor se coroborează cu înscrisul sub semnătură privată intitulat, declarație, în cuprinsul căreia apelanții au recunoscut că au primit de la intimați suma de 36.000.000 lei.
Cum cei doi soți și-au asumat prin actul autentificat, obligația de înstrăinare ulterioară a apartamentului în litigiu, iar sumele primite de aceștia exced cu mult contravaloarea chiriei pentru termenul de 10 ani, reiese că aceste sume includ și prețul convenit pentru înstrăinarea ulterioară a apartamentului.
Susținerea recurentei din răspunsul la interogatoriu în sensul că suma de 36.000.000 lei reprezintă contravaloarea folosinței apartamentului, vine în contradicție cu cuprinsul convenției în care se prevede că pentru folosința apartamentului, intimații s-au obligat la achitarea în contul proprietarilor, pe o perioadă de 10 ani, a avansului, ratelor și dobânzilor lunare calculate conform contractului de vânzare cumpărare.
S-a reținut că în mod legal instanța de fond a constata că nu se poate reține lipsa consimțământului autoarei apelantei reclamante, la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare, în condițiile în care aceasta a semnat în fața notarului actul încheiat, după citirea acestuia, astfel că nu se poate
- 7 -
invoca faptul că aceasta nu avea cunoștință de cuprinsul actului, decât prin înscrierea în fals împotriva actului întocmit de notar, prin care acesta atestă că a citit actul părților prezente.
Prin cererea de chemare în judecată apelanta-reclamantă a invocat lipsa consimțământului autoarei sale la încheierea actului, iar ulterior a invocat și lipsa discernământului autoarei sale în exprimarea voinței datorită unor afecțiuni, dar lipsa discernământului este doar un viciu de consimțământ ce atrage nulitatea relativă a actului, pentru care acțiunea în anulare este prescriptibilă extinctiv, conform prevederilor Decretului nr.167/1958.
Pe de altă parte, chiar reclamanta, care invocă lipsa consimțământului mamei sale a cunoscut intenția părinților săi de a înstrăina apartamentul în litigiu intimaților pârâți, devreme ce, la eliberarea certificatului de moștenitor în urma decesului mamei sale, nu a declarat în masa succesorală și apartamentul în litigiu.
Referitor la susținerea apelanților în sensul că incidența în speță a disp. art. 9 și 11 din legea nr.112/1995 determină nulitatea absolută a vânzării imobilelor în perioada de interdicție de 10 ani în condițiile în care prețul este achitat în interiorul acestui termen, tribunalul a apreciat că nulitatea prevăzută de acest text de lege afectează doar actele de vânzare-cumpărare încheiate în intervalul de timp de 10 ani pentru imobilele cumpărate în temeiul acestei legi, nu și promisiunile bilaterale de vânzare cumpărare cu termen, care nu transferă dreptul de proprietate din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului, ci doar naște în patrimoniul promitentului -cumpărător dreptul, corespunzător obligației corelative a promitentului-vânzător, de a-i fi înstrăinat în viitor imobilul, în condițiile stabilite de părți, promitentul-vânzător asumându-și o obligație de a face, care în baza disp. art. 1073 și 1075 Cod civil, poate fi adusă la îndeplinire de către instanță prin suplinirea consimțământului vânzătorilor la încheierea contractului de vânzare cumpărare și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, sau poate fi schimbată în dezdăunări.
Situația că prețul vânzării viitoare a fost achitat în avans, nu este de natură să atragă incidența motivului de nulitate absolută, devreme ce nu s-a transmis și dreptul de proprietate asupra imobilului.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții reclamanți și, susținând că:
1.Instanța de apel reia argumentele instanței de fond, încălcând disp. art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 1191 Cod civil, în sensul că reconstituie Convenția cu ajutorul declarațiilor martorilor.
In lipsa oricărei mențiuni cu privire la semnificația sumei de 36.000.000 lei, înscrisul este acauzal, lipsa cauzei atrăgând nulitatea acestuia. Mai mult, deși achitaseră prețul, cumpărătorii din promisiunea bilaterală de vânzare, mai plăteau și ratele și dobânzile în contul folosinței apartamentului.
2.Art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 1303 Cod civil.
Nu există nici o clauză în convenție care să lămurească modalitatea de fixare a prețului.
Instanța de apel încalcă disp. art. 1191 Cod civil, stabilind clauzele convenției, deoarece atunci când prețul nu este determinat sau determinabil din însuși cuprinsul înscrisului, nu se poate recurge la alte elemente extrinseci.
- 8 -
Recurenții susțin că instanța de apel, nu s-a pronunțat asupra motivului 3 de apel și de aceea îl reiterează ca motiv de recurs, întemeiat pe disp.art. 304 pct. 9 Cod pr.civilă coroborat cu art. 1295 Cod civil.
In conformitate cu disp. art. 1295 Cod civil, dacă instanța a ajuns la concluzia că prețul era de 36.000.000 lei și a fost plătit pe 13.11.1996, înseamnă că tot atunci s-a încheiat vânzarea care nu putea fi valabilă deoarece încalcă disp. art. 9 din Legea nr.112/1995.
3.Art.304 pct. 9 coroborat cu art. 9 și 11 din legea nr.112/1995.
Instanța de apel nu s-a pronunțat asupra motivului 4 de apel sintetizat astfel:, dacă art. 11 din Legea nr.112/1995 sancționează o asemenea vânzare cu nulitate absolută, este evident că aceeași sancțiune lovește și o promisiune bilaterală de vânzare, în care prețul este achitat în perioada de interdicție de 10 ani și căreia îi lipsește doar forma autentică. Atunci când se con stată o vânzare, aceasta are efect retroactiv dar în hotărâre nu se spune la ce dată a avut loc vânzarea,In aceste condiții instanța nu protejează drepturile terților.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului, decizia criticată prin recursul formulat, constată că nu estre afectată legalitatea acesteia, recursul fiind nefundat și urmează a fio respins pentru următoarele considerente:
Sunt neîntemeiate susținerile recurenților că instanțele reconstituie convenția cu ajutorul martorilor iar cu privire la preț nu există nicio clauză care să lămurească modalitatea de fixare a prețului.
Promisiunea de vânzare a apartamentului în litigiu făcută de recurentul și soția sa în prezent decedată, în favoarea intimaților și -decedată, este inserată în,Convenție, încheiată între aceste persoane, autentificată sub nr. 1423 din 14.11.1996 sub formă de clauză:, la data încetării folosinței apartamentului de la adresa de mai sus de către soții și, noi proprietarii și, ne obligăm să înstrăinăm apartamentul soților și prin act de vânzare-cumpărare autentic, fără a impune condiții sau a avea pretenții la plată,
Această promisiune de vânzare cumpărare reprezintă un antecontract valabil încheiat în sensul că întrunește condiții de valididitate prev. de art. 948-968 Cod civil așa cum au reținut instanțele, iar refuzul recurenților de a se prezenta la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat și plata prețului de către promitenții cumpărători i-au determinat pe aceștia să solicite instanței pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
In convenția autentificată sub nr.1423 din 14.11. 1996 nu s-a prevăzut prețul de vânzare cumpărare al apartamentului dar din interpretarea formulării, fără a impune condiții sau a avea pretenții la plată, și a, declarației, dată de recurenți în ziua de 13.11. 1996 prin care declară că au primit de la și suma de 36.000.000 lei,fără pretenții de rambursare, rezultă că prețul apartamentului stabilit prin acordul părților a fost achitat cu o zi înainte de încheierea convenției la notariat.
Imprejurarea că instanța de fond a coroborat aceste acte cu declarațiile martorilor audiați în cauză nu înseamnă că au fost încălcate disp. art. 1191 Cod civil și art. 1303 Cod civil.
- 9 -
Este neîntemeiată și susținerea recurenților că instanțele nu au făcut aplicarea prevederilor art. 1295 Cod civil și că ajungând la concluzia că prețul era de 36.000.000 lei ce ar fi fost plătit pe data de 13.11.1996 ar însemna că tot atunci s-a încheiat vânzarea care nu putea fi valabilă deoarece încalcă disp. art. 9 din legea nr.112/1995.
Este de principiu că prin voința părților, drepturile subiective civile pot fi afectate, în ce privește nașterea, executarea sau stingerea lor de modalități, termen și condiții, ceea ce este o consecință a faptului că aceste modalități afectează actul juridic prin care se creează, se modifică sau se sting raporturile juridice concrete în conținutul cărora intră drepturile subiective și obligațiile corelative.
Una din modalități este termenul care este un eveniment viitor și sigur ce întârzie producerea ( termen suspensiv) sau determină stingerea efectelor unui act juridic (termen extinctiv).
Stipularea, într-un act juridic a unui termen suspensiv, are drept efect că, atâta timp cât termenul nu s-a împlinit, creditorul nu poate pretinde debitorului executarea obligației corelative dreptului său subiectiv (art.1023 Cod civil.).
De aceea, nu curge nici prescripția extinctivă a dreptului material la acțiune pentru valorificarea acestui drept subiectiv (art.7 al. 3 din Decr. nr.167/1958 privitor la prescripția extinctivă).
In acest interval, însă, creditorul are dreptul în patrimoniul său putând dispune de el, iar, în cazul morții creditorului, dreptul trece la moștenitorii săi.
Aplicând în speță aceste considerații teoretice, rezultă că promisiunea de vânzare cumpărare făcută de recurentul și soția sa -în prezent decedată, a fost afectată de un termen suspensiv, în care a fost suspendat numai efectul convenției constând în transferul dreptului de proprietate iar nu și existența acesteia, iar data când prețul s-a plătit - mai înainte de împlinirea termenului suspensiv de 10 ani prevăzut în convenție, nu poate fi considerată ca dată a încheierii contractului de vânzare cumpărare și care să fi încălcat interdicția prev. de art. 9 din legea nr.112/1995.
De asemenea, este neîntemeiată și susținerea că sancțiunea nulității absolute prev. de art. 11 din Legea nr.112/1995 se aplică nu numai contractului de vânzare cumpărare dar și promisiunii de vânzare cumpărare.
Promisiunea de vânzare cumpărare nu are ca obiect o obligație de a da ( de a constitui sau a transmite un drept real, ci o obligație de a face și de aceea nu poate fi afectată de sancțiunea nulității absolute prev. de art. 11 din legea nr.112/1995.
Practica judecătorească a stabilit că, întemeiat pe principiile executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligațiilor asumate care se desprind din dispozițiile art. 1073 și 1077 Cod civil, există posibilitatea suplinirii consimțământului părții care refuză încheierea actului autentic de vânzare cumpărare prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Reținându-se că instanțele nu au încălcat dispozițiile legale invocate de recurenți, nefiind incident motivul de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 9 Cod pr.civilă, recursul este nefondat și urmează a fi respins, iar potrivit disp. art. 274 Cod pr.civilă, recurenții vor fi obligați în solidar să plătească intimaților reclamanți și 100 lei cheltuieli de judecată în recurs.
- 10 -
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta-pârâtă, domiciliată în I,-, - 9,.C, parter,.3, jud.iași și intervenientul, domiciliat în I, str.-,.125 A,.A,.2,.2, jud.I împotriva deciziei civile nr. 45 pronunțată la data de 17 decembrie 2007 de Tribunalul Prahova în contradictoriu cu intimații reclamanți și, domiciliați în S, str.-,- și, nr.30,. 2,.26, jud.
Obligă în solidar recurenții să plătească intimaților și 100 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 6 iunie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI: Constanța Ștefan, Ana Roxana Tudose Gherghina
C - - - - -
GREFIER,
Operator de date cu caracter personal
Notificare nr.3120
Tehnored.Gh.N/CO
2 ex./10.06.2008
f- Judec.
a- Trib.
Președinte:Constanța ȘtefanJudecători:Constanța Ștefan, Ana Roxana Tudose Gherghina
