Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 65/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(2297/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 65
Ședința publică de la 21.01.2010.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ilie Mari -
JUDECĂTOR 2: Mihai Andrei Negoescu Gândac
JUDECĂTOR 3: Ionelia
GREFIER - a
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenții reclamanți și, împotriva deciziei civile nr. 494 din 23.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți, și -.
are ca obiect - acțiune în evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurenta reclamantă personal și asistată de avocatul, în baza împuternicirii avocațiale nr. -, eliberată de Baroul București (fila 17 dosar), același avocat reprezentând în proces și interesele recurentului -, avocatul pentru intimații pârâți, și -, în baza împuternicirii avocațiale nr. 237.705/2010, eliberată de Baroul București, pe care o depune la dosar.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Curtea dispune rectificarea citativului întocmit în cauză, în sensul că numele intimatului - este -, constatând că din eroare acesta a fost dactilografiat în dispozitivul hotărârii pronunțate în apel ca, eroare menținută și în motivele de recurs.
Reprezentanții părților, având pe rând cuvântul, arată că nu au probe noi de administrat în cauză sau cereri prealabile de formulat.
Curtea, având în vedere că nu sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Avocatul recurenților reclamanți solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, desființarea în tot a hotărârii recurate în sensul admiterii acțiunii și, pe cale de consecință, să se dispună evacuarea intimaților, având în vedere următoarele considerente:
Consideră că cele două instanțe, de fond și apel, au aplicat în mod greșit normele legale incidente în materie. Astfel, instanța de apel a interpretat greșit OUG nr. 8/2004, iar prima instanță nu a analizat actul normativ în baza căruia ar fi avut loc această prelungire.
Textul OUG nr. 8/2004 este foarte clar și nu lasă loc de interpretări - durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ - teritoriale se prelungește de drept pentru o perioadă de 5 ani, însă imobilele revendicate de foștii proprietari în temeiul Legii nr. 10/2001 nu puteau fi încadrate în această categorie.
De altfel, sub acest aspect există o diferență majoră și față de dispozițiile OUG nr. 40/1999 care nu conțin precizarea "din proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale" și ale căror prevederi se aplicau tuturor spațiilor cu destinația de locuință, indiferent dacă dreptul de proprietate era în patrimoniul statului sau nu. Este evident că prin OUG nr. 8/2004 legiuitorul nu a intenționat să prelungească de drept contractele de închiriere pentru imobilele preluate abuziv. Imobilul în litigiu, retrocedat recurenților este un asemenea imobil, preluat abuziv, care nu a intrat niciodată în proprietatea statului pentru a fi incidente dispozițiile OUG nr. 8/2004.
Având în vedere aceste aspecte, instanțele ar fi trebuit să constate nevalabilitatea unei asemenea clauze de prelungire a duratei contractului de închiriere a intimaților pârâți și, pe cale de consecință, inopozabilitatea contractului de închiriere invocat de pârâți față de reclamanți.
Prin soluția pronunțată instanțele au încălcat prevederile Legii nr. 10/2001 și au aplicat greșit prevederile OUG nr. 89/2004.
Solicitarea intimaților pârâți de a încheia un nou contract de închiriere nu poate produce efecte juridice în condițiile în care aceștia nu mai puteau invoca prevederile protective ale OUG nr. 40/1999, având în vedere că Legea nr. 10/2001 a intrat în vigoare la data de 14.02.2001, înăuntrul termenului de 5 ani de zile prevăzut de art. 1 din OUG nr. 40/1999. În speță, termenul pentru soluționarea notificării se împlinise încă de la data de 08.11.2002, deci înăuntrul termenului de 5 ani de zile prevăzut de OUG nr. 40/1999.
Termenul prevăzut de art. 1 din OUG nr. 40/1999 nu a mai fost prelungit legal prin vreun act normativ, astfel încât acesta a expirat la data de 08.04.2004, motiv pentru care, prevederile art. 7 din același act normativ nu sunt incidente în speță. Prima instanță a greșit în mod flagrant când a făcut aprecieri cu privire la obligația reclamanților de a respecta contractul de închiriere, întrucât art. 7 din OUG nr. 40/1999 privește doar obligația proprietarilor de a respecta contractele de închiriere valabil încheiate, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994și aflate în curs de executare, a căror durată fusese prelungită pentru 5 ani de la data de 08.04.1999. În speță, imobilul a fost restituit în anul 2007, deci după expirarea termenului prevăzut de art. 1 din OUG nr. 40/1999. Pe de altă parte, chiar Primăria Municipiului B, prin adresa nr. 14431/28.06.2007, înștiințează pârâții despre retrocedarea imobilului către reclamanți și despre încetarea contractului de închiriere dintre ei.
În concluzie, instanțele au aplicat în mod greșit și prevederile nr. 40/1999.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
Avocatul intimaților pârâți solicită respingerea recursului, ca nefondat și menținerea hotărârii recurate ca temeinică și legală, având în vedere următoarele:
Având în vedere că imobilul în litigiu a fost restituit în natură recurenților reclamanți în baza Legii nr. 10/2001, aceștia avea obligația, în baza art. 15 din Legea nr. 10/2001 și a prevederilor OUG nr. 40/1999 să respecte dreptul de locațiune al chiriașului și, totodată, să încheie un contract de închiriere cu intimații pârâți pe o perioadă de 5 ani. În acest sens, intimații pârâți i-a notificat pe recurenții reclamanți pentru a încheia un contract de închiriere sau pentru a le pune la dispoziție o altă locuință, însă aceștia refuzat să dea curs solicitării. Mai mult decât atât, recurenții reclamanți nu au făcut dovada notificării intimaților pârâți, în vederea încheierii contractului de închiriere, operând astfel prelungirea de drept a acestuia pe o perioadă de 5 ani, de la data redobândirii.
Față de împrejurarea că recurenților li s-a restituit imobilul ulterior intrării în vigoare a OUG nr. 40/1999, respectiv la 15.06.2007, iar la data de 28.06.2007 s-a încheiat protocolul de predare primire al bunului imobil, aceștia sunt obligați potrivit dispozițiilor art. 1 și 7 din OUG nr. 40/1999 și a art. 13-15 din Legea nr. 10/2001, ca de la data punerii în posesie, să încheie contractul de închiriere cu chiriașii, pentru un termen de 5 ani de zile. Pentru a face dovada bunei credințe, intimații pârâți au fost cei care i-au notificat pe recurenți cu privire la faptul că doresc încheierea contractului de închiriere cu noii proprietari ai imobilului, cu toate că nu aveau această obligație.
Pe de altă parte, recurenții reclamanți nu au făcut dovada deschiderii rolului fiscal, dată de la care curge termenul de 30 de zile prevăzut de art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999. Or, notificarea trimisă de recurenții reclamanți este de fapt răspunsul la notificarea formulată de intimați, prin care aceștia comunicau faptul că nu există nici o prevedere legală care să-i oblige să încheie contractul de închiriere și, ca atare, le solicită intimaților ca în termen de 30 de zile de la primirea notificării să evacueze imobilul, aspect contrazis chiar de adresa nr. 14431/28.06.2007 emisă de Consiliul General al Municipiului B - Administrația Fondului Imobiliar.
Solicită obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1000 lei, reprezentând onorariu de avocat, potrivit chitanței nr. 120 din 19.01.2010, pe care o depune la dosar.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 17.12.2007 pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 B - Secția a II-a Civilă, sub nr-, reclamanții pârâți și - au chemat în judecată pe pârâții reclamanți, și, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună evacuarea pârâților din imobilul ocupat fără titlu situat în B, sector 5, - 13 nr.193, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii imobilului situat în B, sector 5, - 13 nr.193, corp A, conform dispoziției Primarului General al Municipiului B nr.8331/15.06.2007, în acest imobil locuind pârâții, în baza contractului de închiriere nr.1937/02.08.1999 încheiat cu SA.
Reclamanții au precizat că urmare a restituirii imobilului către aceștia, contractul de închiriere al pârâților a încetat, pârâții fiind înștiințați despre schimbarea situației lor locative prin adresa nr.14431/28.06.2007 trimisă de -, astfel încât de la data de 01.07.2007, pârâții locuiesc în imobil fără niciun titlu.
Reclamanții au mai învederat faptul că după restituirea imobilului, având în vedere starea avansata de degradare a acestuia și faptul că funcționarii din cadrul Direcției Disciplina în Construcții le-au atras atenția asupra necesitații luării unor măsuri urgente pentru a preîntâmpina producerea de accidente, au solicitat unui expert tehnic autorizat efectuarea unei expertize cu privire la structura imobilului și modalitățile de consolidare a acestuia, opinia expertului fiind în sensul că imobilul este degradat în proporție de peste 80%, existând riscul să se prăbușească în orice clipă. Reclamanții au mai arătat că i-au contactat pe pârâții chiriași și le-au comunicat opinia expertului, solicitându-le să părăsească imobilul cât mai repede, dar nu mai târziu de 3 luni, pârâtul comunicându-le că nu intenționează să părăsească imobilul în următorii 5 ani de zile.
Pârâții au depus la dosarul cauzei întâmpinare și cerere reconvențională, prin care au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată și admiterea cererii reconvenționale, în sensul obligării reclamanților pârâți la încheierea contractului de închiriere și, în situația admiterii acțiunii formulata de reclamanți, au solicitat obligarea acestora la plata sumei de 3.000 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului, actualizata cu indicele de inflație comunicat de Institutul Național de Statistica.
În motivare, pârâții au arătat că după restituirea imobilului reclamanții aveau obligația, în baza art. 15 din Legea nr. 10/2001 și a prevederilor OUG nr. 40/1999 să încheie un contract de închiriere cu parații, însă reclamanții nu au făcut dovada notificării paraților în vederea încheierii contractului de închiriere, operând astfel prelungirea de drept a contractului.
Pârâții au învederat că în vederea respectării prevederilor OUG nr. 40/1999 și a Legii nr. 10/2001 i-au notificat pe reclamanți pentru a încheia cu aceștia un contract de închiriere sau pentru a le pune la dispoziție o alta locuința, însă aceștia au refuzat sa dea curs solicitărilor lor, susținând ca în cauza nu sunt incidente dispozițiile Legii nr. 10/2001 și OUG nr. 40/1999. Mai arată că potrivit art. 11 alin.2 din OUG nr. 40/1999 proprietarii sunt îndreptățiți sa ceara în justiție evacuarea necondiționata a locatarilor, doar în cazul lipsei unui răspuns scris sau a refuzului nejustificat al chiriașului sau fostului chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării, prevăzută de art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999.
De asemenea, pârâții au arătat că au adus o serie de îmbunătățiri imobilului, întrucât intenția lor era aceea de a-l cumpăra, neavând alta locuința, estimând valoarea îmbunătățirilor aduse imobilului la suma de 3.000 lei, suma ce urmează a fi actualizata conform indicelui de inflație, stabilit de Comisia Naționala de Statistica.
La termenul din data de 05.03.2008 reclamanții-parați au depus la dosar întâmpinare la cererea reconvențională formulata de parați, solicitând respingerea primului capăt de cerere, privind obligarea reclamanților la încheierea unui contract de închiriere pentru spațiul pe care îl ocupa fără titlu, ca neîntemeiat. Arată că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 15 din Legea nr.10/2001, deoarece parații nu se încadrează în ipoteza prevăzuta de art. 6 din OUG nr. 40/1999 și, prin urmare, nu se bucura de protecția reglementata de actul normativ invocat.
În ce privește al doilea capăt de cerere, în subsidiar, solicita respingerea acestuia, ca fiind formulat împotriva unor persoane fără calitate procesuala pasiva. Având în vedere ca imobilul fusese preluat abuziv, în conformitate cu prevederile art. 48 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, "obligația de despăgubire revine statului sau unitarii deținătoare", iar nu proprietarului.
La termenul din data de 09.04.2008 instanța a pus în discuție excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamanților-parați cu privire la capătul 2 din cererea reconvenționala, referitor la plata contravalorii îmbunătățirilor, admițând această excepție pentru considerentele menționate în încheierea de ședință de la acest termen.
Prin sentința civilă nr. 7510/08.10.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 B - Secția a II-a Civilă, s-a respins, ca neîntemeiată, acțiunea principală, formulată de reclamanții-pârâți și -, în contradictoriu cu pârâții-reclamanți, și; s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamanților-pârâți cu privire la capătul 2 din cererea reconvențională; s-a respins capătul doi din cererea reconvențională, formulată de pârâții-reclamanți, și, în contradictoriu cu reclamanții-pârâți și -, ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă și totodată, s-a respins și capătul unu din cererea reconvențională ca neîntemeiat.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că, prin dispoziția Primarului general al municipiului B nr.8331 din 15.06.2007 a fost restituit în natură reclamanților pârâți - și (foști -conform dispozițiilor nr. 1153/15.08.2007 și 1146/15.08.2007filele 7 și 8) imobilul situat în-, compus din Corpul A, Corpul B, garaj liber și terenul în suprafață de 220 mp, în temeiul Legii nr. 10/2001 și a HG nr.250/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001.
Instanța a reținut și că, în corpul A al imobilului restituit locuiesc pârâții reclamanți, și în baza contractului de închiriere a locuinței nr. 1937/2.08.1999 încheiat de aceștia cu Primăria Municipiului B în calitate de proprietar prin intermediul SC SA. Termenul de închiriere a fost de 5 ani, expirând la data de 09.05.2004 și fiind prelungit până la data de 08.04.2009, conform OUG nr.8/2004.
Prin notificarea nr.294/03.09.2007, adresată prin intermediul executorului judecătoresc -, pârâții-reclamanți i-au notificat pe reclamanții-pârâți pentru a se prezenta în vederea încheierii unui contract de închiriere în baza OUG nr.40/1999 și art. 15 din Legea nr. 10/2001, însă reclamanții nu s-au prezentat la data și ora stabilite (așa cu rezultă din notificarea de la fila 62 și procesul verbal de la fila 63).
La data de 14.09.2007, apărătorul reclamanților a transmis pârâtului un răspuns la notificarea acestuia prin care i-a adus la cunoștință că nu există nici o prevedere legală care să îi oblige pe reclamanți să încheie contract de închiriere, notificându-l totodată ca în termen de 30 de zile să evacueze imobilul (fila 64).
Instanța a reținut că la data de 15.06.2007, dată la care reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, contractul de închiriere dintre pârâți și stat se afla în desfășurare, el fiind deja prelungit prin efectele nr.OUG 8/2004, care prevede că durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a ordonanței se prelungește de drept cu o perioadă de 5 ani. Această prorogare legală a fost acordată de drept, în virtutea legii, deoarece la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență menționate, raporturile locative contractuale se desfășurau între stat și chiriaș, iar reclamanților nu li se recunoscuse încă dreptul de proprietate asupra imobilului, dreptul acestora fiind constituit ulterior, la data de 15.06.2007, dată la care contractul de închiriere încheiat între pârâți și SC SA și-a încetat efectele.
Raportat la situația de fapt reținută, prima instanța a apreciat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art.13 din Legea nr.10/2001, care prevăd faptul că în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în nr.OUG 40/1999. Normele metodologice de aplicare unitară a legii nr.10/2001 prevăd la art.13.1 în ceea ce privește corelația cu dispozițiile OUG nr.40/1999 că, dacă prin procedura administrativă s-a restituit în natură un imobil afectat de un contract de închiriere, proprietarul va solicita încheierea unui nou contract de închiriere cu parcurgerea procedurii prevăzute de Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001.
Aceste dispoziții legale se coroborează cu dispozițiile art. 9 alin. 1 din OUG nr.40/1999, conform cărora în cazurile prevăzute la art.2-7, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz.
Rezultă astfel, în mod neechivoc, faptul că pârâții, în calitate de chiriași într-un imobil ce a fost restituit în baza Legii nr. 10/2001, au dreptul la reînnoirea contractului anterior încheiat cu statul în condițiile generale prevăzute de OUG nr.40/1999, iar reclamanții, care au redobândit imobilul după intrarea în vigoare a OUG nr.40/1999, aveau obligația legală de a notifica pârâții în vederea exprimării de către aceștia a opțiunii încheierii unui nou contract de închiriere cu actualii proprietari, astfel cum stabilește art.10 alin.1 din OUG nr.40/1999 -" în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire".
Constatând că reclamanții nu au respectat dispozițiile art. 10 alin.1 din nr.OUG40/1999 (notificarea trimisă pârâților referindu-se doar la evacuarea imobilului), în speță devin aplicabile prevederile art.11 alin.1 din OUG nr.40/1999, conform cărora nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art.10 alin.1 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Instanța nu a reținut nici cel de-al doilea motiv invocat de reclamanții-pârâți în susținerea cererii de evacuare a pârâților, respectiv că imobilul se află în stare avansată de degradare și necesită reparații deoarece acesta nu poate justifica evacuarea chiriașilor, devenind eventual aplicabile dispozițiile art. 1425 Cod civil.
În consecință, instanța a apreciat că pârâții-reclamanți justifică un titlu locativ dat de prelungirea de drept a contractului de închiriere nr.1937/2.08.1999 încheiat anterior restituirii imobilului către reclamanți, motiv pentru care a respins cererea principală ca neîntemeiată.
În ceea ce privește capătul din cererea reconvențională, prin care s-a solicitat obligarea reclamanților la încheierea unui contract de închiriere, instanța a reținut faptul că prin dispozițiile nr.OUG40/1999 nu se poate suplini consimțământul proprietarului, necesar a fi exprimat pentru încheierea unui contract de închiriere, instituindu-se doar prorogarea legală a contractului de închiriere anterior încheiat.
Pe cale de consecință, instanța a respins capătul unu din cererea reconvențională ca neîntemeiat.
În ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere din cererea reconvențională, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive și, pe cale de consecință, a respins acest capăt de cerere ca fiind formulat împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Împotriva acestei sentințe, în termenul legal, au declarat apel reclamanții și -, criticând hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie.
În dezvoltarea motivelor de apel s-a susținut că hotărârea primei instanțe este vădit nelegala întrucât nici unul din textele de lege invocate de judecătorul primei instanțe nu justifică din punct de vedere juridic soluția pronunțată. Interpretarea dată de instanță normelor legale menționate ar fi fost corectă dacă s-ar fi pronunțat până la data de 08.04.2004 (adică înăuntrul termenului de 5 ani prevăzut de OUG nr. 40/1999), iar nu în situația de față, după mai mult de 9 ani de la intrarea în vigoare a OUG nr.40/1999.
Cu privire la așa-zisa prelungire a termenului de închiriere până la data de 08.04.2009, consideră că prima instanță nu a analizat actul normativ în baza căruia ar fi avut loc această prelungire. Astfel, pe contractul de închiriere depus în copie de către pârâți se regăsește o parafă cu mențiunea "prelungit valabilitatea pt. 5 ani conform OUG 8/2004 până la data de 08.04.2009", datată 26.05.2004, dar fără număr de înregistrare.
Textul Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 8/2004 este foarte clar și nu lasă loc la interpretări.Imobilele revendicare de foștii proprietari în temeiul Legii nr. 10/2001 nu pot fi încadrate în categoria suprafețelor locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale precum imobil în cauză.
Imobilul din - 13 nr.193, retrocedat reclamanților este, imobil preluat abuziv care nu a intrat niciodată în proprietatea Statului pentru a fi incidente dispozițiile OUG nr.8/2004. Având în vedere cele de mai sus, instanța ar fi trebuit să constate nevalabilitatea clauzei de prelungire a duratei contractului de închiriere al pârâților din prezentul dosar și, pe consecință, inopozabilitatea contractului de închiriere invocat de pârâți.
Cu privire la prevederile art. 1.OUG 40/1999 invocate de prima instanță, se arată că aceasta a desconsiderat în mod vădit data intrării în vigoare a OUG nr. 40/1999: 08.04.1999, termenul de 5 ani împlinindu-se la data de 08.04.2004, deoarece termenul prevăzut de art. 1 nu a mai fost prelungit legal prin vreun act normativ, or, dacă termenul de 5 ani prevăzut de art.1 a expirat la data de 08.04.2004 în ceea ce privește imobilele preluate abuziv de către stat, atunci prevederile art.7 din OUG nr.40/1999 nu sunt incidente în speță, întrucât sunt aplicabile numai în cazul "redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora" în perioada 08.04.1999 - 08.04.2004 ("prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilelor").
Mai arată apelanții că, imobilul a fost restituit în anul 2007, deci după expirarea termenului prevăzut de art.1 din OUG nr. 40/1999.
Pe de altă parte, chiar Primăria municipiului B, prin adresa nr. 14431/28.06.2007, înștiințează pârâții despre retrocedarea imobilului către reclamanți și despre încetarea contractului de închiriere dintre ei.
În concluzie, prima instanță a aplicat în mod greșit prevederile nr.OUG 40/1999, întrucât, la data retrocedării imobilului către reclamanți, pârâții nu se mai puteau prevala de prevederile acestei Ordonanțe de Urgență.
a doua critica a vizat greșita aplicare a prevederilor art. 13 din Legea nr. 10/2001, susținându-se că prin OUG nr.40/1999 au fost stabilite situații juridice distincte pentru prelungirea de drept a contractelor de închiriere, situații reglementate de prevederile art. 1-6 din Ordonanță. Pârâții din prezenta cauză au beneficiat de prelungirea de drept a contractului de închiriere în temeiul art. 1 din Ordonanță. Art.7 din OUG nr.40/1999 se aplică numai în situația în care imobilul este restituit proprietarului sau moștenitorilor acestuia în perioada 08.04.1999 - 08.04.2004. În speță însă, imobilul a fost restituit în anul 2007. Deci solicitarea pârâților de a încheia un nou contract de închiriere nu poate produce efecte juridice în condițiile în care nu mai puteau invoca prevederile protective ale OUG nr.40/1999.
Totodată, acest text de lege trebuie interpretat din punct de vedere al aplicării dispozițiilor Legii nr.10/2001 în timp. Astfel, Legea nr.10/2001 a intrat în vigoare la data de 14.02.2001, respectiv înăuntrul termenului de 5 ani de zile prevăzut de art. 1 din OUG nr.40/1999. Față de dispozițiile art. 25 alin. 1 din Lege, termenul de 60 de zile prevăzut pentru soluționarea notificării s-ar fi împlinit cel mai târziu la data de 14.04.2002, pentru notificările care ar fi fost înregistrate în ultima zi a termenului prevăzut de Legea nr.10/2001 pentru depunerea acestora (respectiv pentru notificările depuse la data de 14.02.2002).
În speța de față, termenul pentru soluționarea notificării se împlinise încă de la data de 08.01.2002 (notificarea a fost înregistrată la Primăria municipiului B la data de 09.11.2001), respectiv înăuntrul termenului de 5 ani de zile prevăzut de OUG nr.40/1999.
Prevederile legale invocate de prima instanță nu pot fi interpretate decât în acest context al aplicării temporale a legilor și a dispozițiilor acestora.
Prin decizia civilă nr.494/23.03.2009 Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a respins apelul ca nefondat și i-a obligat pe apelanți la 1.000 lei cheltuieli de judecată către intimatul.
Pentru a se dispune astfel, Tribunalul a apreciat că nu se poate reține critica potrivit căreia OUG nr. 8/2004 nu ar fi fost aplicabil imobilului în cauză, deoarece, susțin apelanții, acesta nu ar mai fi fost în proprietatea statului la data intrării în vigoare a acestui act normativ întrucât apelanților le-a fost restituit imobilul abia la data de 15.06.2007, prin Dispoziția Primarului General nr. 8331, fila 4 dosar de fond. Cum până la data de 15.06.2007 nu fusese emisă nicio decizie sau dispoziție de restituire, rezultă că la data intrării în vigoare a OUG nr. 8/2004 imobilul în discuție era încă în proprietatea statului și deci a făcut obiectul acestui act normativ.
S-a mai reținut că sunt nefondate susținerile referitoare la faptul că în prezent prevederile OUG nr. 40/1999 nu ar mai fi aplicabile, în raport cu data intrării sale în vigoare, având în vedere că actul normativ nici nu este abrogat și nici nu are aplicabilitate limitată în timp. Câtă vreme art. 13 din Legea nr.10/2001, lege specială în temeiul căreia le-a fost restituit imobilul apelanților, face trimitere expresă la dispozițiile cuprinse în OUG nr. 40/1999, acestea sunt în continuare obligatorii.
În consecință, s-a apreciat că prima instanță a făcut o corectă aplicare a legii, reținând că în speță contractul de închiriere al intimaților pârâți a fost prelungit prin efectul OUG nr. 8/2004 cu încă 5 ani, termenul nefiind împlinit nici la data judecării prezentului apel.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții și, solicitând admiterea recursului, desființarea în totalitate a deciziei civile atacate și schimbarea în totalitate a sentinței civile nr.7510/8.10.2008 și, în consecință, admiterea cererii de chemare în judecată.
În motivarea recursului, s-a arătat că instanțele au aplicat greșit normele legale incidente în materie, pronunțând soluții care încalcă legea (art.304 pct.9 Cod de procedură civilă).
Cu privire la așa-zisa prelungire a termenului de închiriere până la data de 8.04.2009, instanța de apel a interpretat greșit nr.OUG8/2004, iar prima instanță nu a analizat actul normativ în baza căruia ar fi avut loc această prelungire.
Instanțele ar fi trebuit să constate nevalabilitatea unei asemenea clauze de prelungire a duratei contractului de închiriere al pârâților din prezentul dosar și, pe cale de consecință, inopozabilitatea contractului de închiriere invocat de pârâți, față de reclamanți.
Prin soluția pe care au pronunțat-o, instanțele au încălcat prevederile art.1 și 2 din Legea nr.10/2001 și au aplicat greșit prevederile nr.OUG8/2004.
De asemenea, instanțele au aplicat greșit și prevederile art.13 din Legea nr.10/2001 recurenții susținând că prin OUG nr.40/1999 au fost stabilite situații juridice distincte pentru prelungirea de drept a contractelor de închiriere, situații reglementate de prevederile art.1-6 din Ordonanță.
Se arata că art. 7 din OUG nr.40/1999 trebuie interpretat prin raportare la prevederile art. 1 din Ordonanță, respectiv se aplică numai în situația în care imobilul este restituit proprietarului sau moștenitorilor acestuia în perioada 08.04.1999-08.04.). În speță, imobilul a fost restituit în anul 2007.
Potrivit art. 9 din OUG nr.40/1999, "în cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari fi chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz".
De asemenea, prevederile art.10 referitoare la declanșarea discuțiilor dintre proprietar și chiriaș având ca obiect încheierea unui nou contract de închiriere trebuie interpretate exclusiv prin raportare la dispozițiile act. 9 din aceeași Ordonanță care reglementează cazurile în care chiriașul se bucură de protecția prevăzută de OUG nr.40/1999 și poate solicita încheierea unui nou contract de închiriere cu adevăratul proprietar.
În cazul în care chiriașul nu intenționa încheierea unui nou contract de închiriere, se putea prevala de dispozițiile art. 7 din Ordonanță care obligau proprietarul să respecte contractele de locațiune prelungite de drept conform art.1 (cum era cazul în speță) până la data de 08.04.2004. Deci, solicitarea pârâților de a încheia un nou contract de închiriere nu poate produce efecte juridice în condițiile în care nu mai puteau invoca prevederile protective ale OUG nr.40/1999.
Totodată, acest text de lege trebuie interpretat din punct de vedere al aplicării dispozițiilor Legii nr.10/2001 în timp. Astfel, Legea nr.10/2001 a intrat în vigoare la data de 14.02.2001, respectiv înăuntrul termenului de 5 ani de zile prevăzut de art.1 din OUG nr.40/1999.
În speța de față, termenul pentru soluționarea notificării prevăzut de art. 25 alin.1 se împlinise încă de la data de 08.01.2002 (notificarea a fost înregistrată la Primăria municipiului B la data de 09.11.2001), respectiv înăuntrul termenului de 5 ani de zile prevăzut de OUG nr.40/1999, așa încât prevederile legale invocate de instanțele inferioare nu pot fi interpretate decât în acest context al aplicării temporale a legilor și a dispozițiilor acestora.
În concluzie, instanțele au aplicat în mod greșit prevederile Legii nr.10/2001 și ale OUG nr.40/1999 care protejează chiriașii, statuând prin aceasta un abuz de drept în sensul că girează întârzierile foarte mari în soluționarea de către autorități a notificărilor înaintate în temeiul Legii nr.10/2001, astfel încât persoanele care au statutul de chiriași în imobilele preluate abuziv să poată invoca prevederile OUG nr.40/1999, chiar și după 10 de ani de la expirarea termenului de 5 ani de zile de prorogare legală a contractelor de închiriere.
Cu privire la prevederile OUG 40/1999 invocate în ansamblu de instanțele de fond, învederăm că acestea au fost invocate în mod greșit în soluționarea acțiunii, nefiind aplicabile în cauză.
Instanțele au desconsiderat în mod vădit data intrării în vigoare a OUG nr.40/1999: 08.04.1999, termenul prevăzut de art.1 de 5 ani împlinindu-se la data de 08.04.2004, cu excepția contractelor de închiriere a spațiilor cu destinația de locuință aflate în proprietatea Statului, a căror durată a fost prelungită prin OUG nr.8/2004.
Dacă termenul de 5 ani prevăzut de art.1 a expirat la data de 08.04.2004 în ceea ce privește imobilele preluate abuziv de către stat, atunci prevederile art. 7 din OUG nr.40/1999 nu sunt incidente in speță întrucât sunt aplicabile numai în cazul "redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora" în perioada 08.04.1999 - 08.04.2004 ("prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1 rămâne valabilă și In cazul redobândirii imobilelor").
Mai mult, prima instanță a greșit în mod flagrant când a făcut aprecieri cu privire la "obligația" reclamanților de a respecta contractul de închiriere, întrucât art.7 din OUG nr.40/1999 privește doar obligația proprietarilor de a respecta contractele de închiriere valabil încheiate, "Iegal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare" (art.1 din OUG nr.40/1999), a căror durată fusese prelungită pentru 5 ani de la data de 08.04.1999, or, în speță, imobilul a fost restituit în anul 2007, deci după expirarea termenului prevăzut de art.1 din OUG nr. 40/1999.
Pe de altă parte, chiar Primăria municipiului B, prin adresa nr.14431/28.06.2007, înștiințează pârâții despre retrocedarea imobilului către reclamanți și despre încetarea contractului de închiriere dintre ei.
Intimații pârâți reclamanți nu au formulat întâmpinare.
În recurs nu au fost administrate probe noi.
Analizând actele și lucrările dosarului în raport de criticile formulate și de prevederile legale incidente în cauză, Curtea, retine următoarele:
O prima precizare ce se impune în cauză, vizează faptul că, în raport de cuprinsul cererilor formulate de părțile din proces și de soluțiile pronunțate de către instanța de fond, asupra cererilor cu care au fost investite, prezentul recurs vizează exclusiv soluția pronunțată asupra cererii reclamanților, având ca obiect evacuarea pârâților.
În ceea ce privește criticile referitoare la aplicarea greșita în cauza prevederilor art. 13 din legea nr. 10/2001 și prevederilor OUG nr. 40/1999.
Critica este fondată.
Potrivit art. 304 pct. 9 din Codul d procedură civilă, recursul poate fi admis daca hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal și a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă).
Analizând titlurile exhibate de părți, Curtea constată că reclamanții se află în posesia unei dispoziții emise în temeiul legii speciale de reparație - legea nr. 10/2001, prin care li se recunoaște necondiționat dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, ca urmare a finalizării procedurii administrative prevăzute în acest act normativ, care constituie un "bun actual", ca noțiune autonomă, în sensul Primului Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, opozabil erga omnes, iar intimații susțin existența vocației acestora la prelungirea contractului de închiriere, conform procedurii reglementate în OUG 8/2004 și OUG 40/1999, conform prevederilor art. 13 din legea nr. 10/2001, invocând faptul că și-au manifestat intenția de încheia contract de închiriere cu reclamanții, notificându-i în acest sens, în cursul lunii 2007, iar aceștia au refuzat încheierea unui contract de închiriere.
Prin raportare la argumentele invocate în cauză, în sprijinul acestui motiv de recurs, Curtea apreciază, că, în mod greșit a apreciat tribunalul că este aplicabil cazul de prelungire contractului de închiriere reglementat de art. 11 din OUG. nr. 40/1999, care prevede că, nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Astfel, dispozițiile art. 11 alin. 2 din OUG nr. 40/1999, ce fac trimitere la dispozițiile art. 10 alin. 1 din același act normativ, trebuie interpretate prin raportare la dispozițiile art. 2 din OUG nr. 40/1999, în sensul că prelungirea contractului de închiriere încheiat cu statul operează până la data încheierii unui nou contract de închiriere, înăuntrul termenului de 5 ani, care este termenul de prorogare legală, stabilit prin dispozițiile imperative ale art. 2 din OUG nr. 40/1999 - respectiv data de 08.04.2004.
Pe de altă parte, întrucât obligația proprietarului este corelativă dreptului chiriașului la încheierea unui nou contract de închiriere, drept care, potrivit OUG nr. 40/1999, este limitat în timp, nici sancțiunea încălcării acestui drept nu poate avea o durată mai mare. Ca atare, prevederea legală din art. 11 nu trebuie înțeleasă în sensul că, prelungirea contractului anterior poate depăși termenul de cinci ani, prevăzut de art. 2 din OUG nr. 40/1999.
Curtea reține totodată că potrivit art. 20 din Constituția României, dispozițiile constituționale privind drepturile și libertățile cetățenilor vor fi interpretate și aplicate în concordanță cu Declarația Universală a Drepturilor Omului, cu pactele și cu celelalte tratate la care România este parte. Dacă există neconcordanțe între pactele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care România este parte, și legile interne, au prioritate reglementările internaționale, cu excepția cazului în care Constituția sau legile interne conțin dispoziții mai favorabile.
În conformitate cu articolul 1 al Primului Protocol adițional la Convenție: "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contribuții sau amenzilor."
Din interpretarea acestor dispoziții convenționale, rezultă că dreptul de proprietate nu este unul absolut și că el poate fi supus limitărilor, care, însă, trebuie să fie prevăzute de o lege accesibilă și previzibilă, să urmărească un scop legitim, să fie necesare intr-o societate democratică și să păstreze un raport rezonabil de proporționaliate între interesele balansate, între scopul urmărit și mijloacele folosite.
Evaluând dispozițiile OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriilor pentru spațiile cu destinația de locuințe, precum și consecințele aplicării acestora, Curtea Europeană a considerat că este inacceptabil să se impună proprietarilor o sarcină specială și exorbitantă, ca aceea de a menține locatarii în imobilul lor timp de mai mulți ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie și că restricțiile suferite de proprietari în privința folosirii bunului lor imobiliar nu asigură păstrarea justului echilibru între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general (cauzele și; și; și; Oancea contra României).
Curtea Europeana a Drepturilor Omului, a statuat că Statul Român are obligația de a aplica proceduri si mecanisme legislative, previzibile si coerente si sa adopte garanții pentru punerea în practica si respectarea dreptului de proprietate al locatorului.
Cu privire la dispozițiile art.11 alin.1 din ordonanța, care are ca obiect noțiunea de reînnoire a contractelor de închiriere, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a reținut că,textul se limitează sa indice vag ca prelungirea de drept a "contractului anterior" până la "încheierea unui nou contract" fără a preciza în ce condiții acest nou contract poate fi încheiat. Nici o informație nu este oferita în privința caii de care ar dispune proprietarul care a omis, datorita necunoașterii sau neglijentei, să respecte condițiile de formă impuse de art.10 alin.1 al Ordonanței de Urgenta a Guvernului de a încheia acest nou contract cu ocupanții imobilului sau pentru a înlocui statul în vederea încasării chiriilor înainte de termenul prelungirii legale a contractelor".
Curtea Europeana a Drepturilor Omului a reținut că,o ampla marja de apreciere este lăsată la dispoziția Statului Român în condițiile alineatului 3 al art.1 al Protocolului 1 în modul în care construiește sistemul de protecție al dreptului de proprietate, întrucât statul român a trebuit sa moșteneasca din perioada comunista o penurie acuta de locuințe de închiriat la un preț rezonabil si a trebuit, de aceea, sa arbitreze asupra problemelor extrem de complexe si sensibile din punct de vedere social pe care le pune concilierea intereselor antagoniste ale proprietarilor si locatarilor. El avea de protejat dreptul de proprietate al primilor, pe de o parte, si de respectat drepturile sociale ale celorlalți, pe de alta parte. Totuși, interesele legitime ale colectivității cer într-un asemenea caz o repartiție echitabila a sarcinii sociale și financiare pe care o presupun transformarea si reforma imobilelor în țara. Aceasta sarcina nu ar putea, așa cum este cazul în speța, să se sprijine pe un anume grup social, indiferent de importanta pe care o au interesele unui alt grup social sau ale colectivității în ansamblul sau". Curtea Europeana a Drepturilor Omului a apreciat că,chiar și într-un domeniu ca cel al locuințelor și în ciuda dificultăților economice, sociale și legislative decurgând din procesul de tranziție spre o societate democratică și o economie de piață, Statele membre continuă să aibă obligația de a asigura un just echilibru între imperativele interesului general și cele ale protejării drepturilor fundamentale ale individului (cauza Schirmer împotriva Poloniei, nr. 68880/01, 21 2004)".
Chiar ținând cont de ampla marja de apreciere lăsată statelor din punct de vedere al articolului 1 citat anterior, Curtea consideră că,a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de forma prevăzute de ordonanța de urgenta a Guvernului, impunându-se o obligație atât de grea ca cea de a păstra locatarii în imobilul lor, fără nici o posibilitate concretă si reală de a încasa o chirie, a făcut să apese asupra lor o sarcina specială si exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc". Pe de altă parte, în cauza Burzo vs. România, Curtea a reținut că legea impune un anumit cuantum al chiriei care, pe lângă faptul că nu asigura un profit, nici măcar nu poate acoperi plata reparațiilor unui imobil și că acesta constituie un argument suplimentar al inexistenței justului echilibru între ingerința în dreptul de proprietate al reclamantului și scopul vizat.
În lumina celor de mai sus, Curtea Europeană Drepturilor Omului considerat că restricțiile suferite de reclamant, în privința folosirii posibilității de folosi bunul său și imposibilității în care s- aflat, timp de mai mulți ani, de a obliga ocupanții să îi plătească o chirie ca urmare aplicării dispozițiilor legale care au făcut obiectul analizei și care au fost considerate de CEDO ca fiind defectuoase și a lipsurilor relevante în legislația de urgentă asupra imobilelor, nu au înlesnit un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerințele interesului general, ci sunt contrare art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeana Drepturilor Omului.
În acest context, Curtea consideră necesar a face aplicarea directă Convenției Europene a Drepturilor Omului, respectiv a Primului Protocol adițional la Convenție, care garantează dreptul la respectarea bunurilor și a jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, reamintind că textul Convenției nu poate fi disociat de jurisprudența dezvoltată de instanța de contencios european, că acestea formează împreună un "bloc de convenționalitate", care se impune cu forță obligatorie instanțelor naționale, conform art. 11 și 20 din Constituția României și art. 46 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care prevede că hotărârile definitive pronunțate de C sunt executorii și obligatorii pentru statul parte la acest tratat internațional.
Raționamentul Curții se impune a fi aplicat și în cauza dedusă judecății, întrucât instanța de recurs nu poate ignora faptul că dreptul de proprietate asupra imobilului aparținând recurenților reclamanți a fost recunoscut nerevocabil, din anul 2007, în virtutea unei dispoziții, care, conform art. 25 alin. 4 din legea nr. 10/2001, este opozabilă intimaților și se bucură de o prezumție de validitate, iar timp de o lungă perioadă de timp, aceștia nu au putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de proprietate, neputând folosi bunul și neîncasând nici o indemnizație proporțională pentru această lipsă de folosință.
Pe de altă parte, în lumina OUG 40/1999, lipsirea de proprietate a proprietarului căruia imobilul i-a fost retrocedat este justificată de necesitatea protejării chiriașilor care au avut contracte de închiriere încheiate anterior retrocedării, în condițiile legii speciale de protecție. Aceste etape sunt impuse de necesitatea protejării chiriașului o anumită perioadă de timp, apreciată a fi necesară chiriașului pentru rezolvarea situației sale locative, perioada de timp care însă, în aplicarea principiului proporționalității, la care face referire Curtea Europeana Drepturilor Omului, trebuie sa fie una rezonabilă. Or, așa cum s-a reținut anterior, pârâții au continuat să ocupe imobilul pe întreaga perioadă de timp ulterioară momentului retrocedării imobilului către reclamanți, fără a achita contravaloarea costului acestei folosințe.
Ca atare, în condițiile în care CEDO a reținut deja în deciziile pronunțate în cauzele formulate împotriva statului român că dispozițiile OUG nr.40/1999 sunt defectuoase în privința duratei prelungirii contractelor de închiriere și nu asigură un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general, concluzionând că în caz contrar, se încalcă art.1 din Protocolul nr.1, Curtea apreciază că atât instanța de apel cât și prima instanța au soluționat nelegal cererea de evacuare, în vădita contradicție cu principiile dezvoltate de jurisprudența europeană în materie.
Față de toate considerentele anterior expuse, curtea apreciază că prin menținerea în imobil a intimaților pârâți, care nu au un contract încheiat cu titularul dreptului de proprietate asupra acestui bun, li s-ar impune reclamanților o sarcina excesivă, care, conform jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, este incompatibilă cu prevederile art. 1 din Protocolul 1 la CEDO.
În ceea ce privește critica referitoare la greșita interpretare și aplicare în cauza prevederilor OUG 8/2004 și art. 2 din legea nr. 10/2001.
Critica este parțial fondată.
Astfel, potrivit situației de fapt existente în cauză, intimații pârâți- reclamanți au ocupat imobilul din care se solicită evacuarea acestora, în calitate de chiriași,în temeiul unor contracte încheiate succesiv cu autoritățile locale, ultimul contract fiind încheiat în anul 1999.
După apariția legii nr. 10/2001, reclamanții-pârâți au urmat procedura administrativă prevăzută de acest act normativ, iar prin dispoziția nr. 8331/2007 emisă de Primarul General al Mun. B, imobilul le- fost restituit în natură.
Așadar, la data intrării în vigoare OUG 8/2004, imobilul din care se solicita evacuarea pârâților era încă deținut de stat, câtă vreme doar la data de 15.06.2007, el fost restituit reclamanților, prin dispoziția sus menționată.
Potrivit art. 1 din OUG 8/2004, durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, care expiră la data de 8 aprilie 2004, se prelungește de drept pentru o perioadă de 5 ani.
Așadar, câtă vreme la data intrării în vigoare prevederilor acestui act normativ, imobilul din care se cere evacuarea pârâților, nu fusese restituit reclamanților, prevederile art. 1 din OUG 8/2004 erau pe deplin aplicabile.
Este adevărat că potrivit art. 2 alin. 2 din legea nr. 10/2001, în forma în vigoare atât la data introducerii acțiunii cât și la momentul emiterii dispoziției sus amintite, persoanele ale căror imobile au fost preluate fără titlu valabil își păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării, însă nu se poate face abstracție nici de momentul recunoașterii efective acestei calități și nici de faptul că textul de lege invocat, stabilește că această calitate se exercită după primirea deciziei sau a hotărârii judecătorești de restituire, conform prevederilor prezentei legi.
Curtea reține însă că, durata contractelor astfel prelungite era de 5 ani, așadar, prorogarea legală opera cel mai târziu până la data de 08.04.2009, termen care, până la momentul soluționării prezentului recurs, s- împlinit.
Un argument în acest sens, îl constituie art. 1 din OUG 44/2009, potrivit cu care durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, reglementate de OUG nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobată prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocațiune, în condițiile prevăzute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență. Așadar, legiuitorul prevăzut în mod expres că nouă prorogare legală unor astfel de contracte nu poate avea loc decât în cazul suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, pentru care operat tacita relocațiune, în condițiile prevăzute la art. 1.437 din Codul civil.
Or, imobilul din care se solicita evacuare nu este proprietate de stat sau unei unități administrative ci, în raport cu acesta, statul a recunoscut, în condițiile legii nr. 10/2001, un drept de proprietate absolut în favoarea reclamanților iar pe de altă parte, potrivit 1438 din Codul civil,atunci când s-a notificat concediul, locatarul chiar dacă ar fi continuat a se servi de obiectul închiriat sau arendat, nu poate opune relocațiunea tăcută, or, în cauză, reclamanții au solicitat evacuarea atât pe calea acțiunii de față și anterior formulării acesteia au notificat pârâții în vederea evacuării, această acțiune valorând concediu, în condițiile art. 1438 din Codul civil, ceea ce înseamnă că în cazul de față pârâții nu pot opune tacita relocațiune și prin urmare nici prelungirea ulterioară datei de 09.04.2009 a contractului, în temeiul OUG 8/2004.
Față de toate considerentele anterior expuse, curtea apreciază că prin menținerea în imobil a intimaților pârâți, care nu au un contract încheiat cu titularul dreptului de proprietate asupra acestui bun, li s-ar impune reclamanților o sarcină excesivă, care, conform jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, este incompatibilă cu prevederile art. 1 din Protocolul 1 la CEDO.
Pentru considerentele de fapt și de drept ce preced, Curtea în conformitate cu dispozițiile art.312 alin.1 din Codul d e procedură civilă cu aplicarea prevederilor art. 304 pct. 9 din Codul d procedură civilă, va admite recursul promovat, va modifica în tot decizia recurată, în sensul că va admite apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței civile nr.7510//8.10.2008, pronunțată de Judecătoria sectorului 5 B, va schimba în parte sentința civilă apelată, numai cu privire la acțiunea principală și, în consecință, admite acțiunea principală și va dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în B, - 13 nr.193, sector 5, urmând ca celelalte dispoziții ale sentinței să fie menținute.
În raport de soluția pronunțată în recurs, reținând culpa procesuală intimaților pârâți, în temeiul art. 274 din Codul d procedură civilă, curtea va respinge cererea intimaților pârâți reclamanți având ca obiect obligarea recurenților reclamanți la plata cheltuielilor de judecată,ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenții reclamanți și, împotriva deciziei civile nr. 494 din 23.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți, și -.
Modifică în tot decizia recurată, în sensul că admite apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței civile nr.7510/16.10.2008, pronunțată de Judecătoria sectorului 5
Schimbă în parte sentința civilă apelată, numai cu privire la acțiunea principală și, în consecință, admite acțiunea principală și dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în B, - 13 nr.193, sector 5.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Respinge cererea privind cheltuielile de judecată formulată de intimații-pârâți, ca nefondată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 21 ianuarie 2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
MARI
GREFIER
A
Red.
Tehnored./
2 ex/19.02.2010
------------------------------------------
- Secția a III-a -
-
Jud.Sector 5 -
Președinte:IlieJudecători:Ilie, Mihai Andrei Negoescu Gândac, Ionelia
