Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 652/2008. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 652
Ședința publică din data de 13.11.2008
PREȘEDINTE: Elena Romila
JUDECĂTOR 2: Gabriela Baciu
JUDECĂTOR 3: Romeo Jirlăeanu
Grefier - - -
La ordine fiind soluționarea recursului civil formulat de pârâții și domiciliați în B,-, împotriva deciziei civile nr. 134 din 30.06.2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Brăila, în contradictoriu cu intimații și G domiciliați în B-, în acțiunea civilă ce are ca obiect evacuare.
La apelul nominal a răspuns pentru recurenții lipsă avocat cu delegație la dosar și pentru intimații lipsă avocat cu delegație la dosar.
Procedura completă.
S-a făcut referatul cauzei, după care;
Nemaifiind cereri de formulat, curtea constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul în fond.
Apărătorul recurenților arată că renunță la motivul doi din cererea de recurs și pentru celelalte motive invocate solicită admiterea cererii, arătând că lasă la aprecierea instanței casarea cu trimitere sau modificarea și în rejudecare admiterea cererii de apel în sensul de a se respinge acțiunea formulată de reclamanți.
Precizează că hotărârea instanței de apel este nelegală și netemeinică întrucât în mod greșit a menținut evacuarea pe cale de ordonanță președințială în condițiile în care reclamanții și-au modificat acțiunea în cursul judecății solicitând evacuarea pe dreptul comun. Mai arată că evacuarea este nelegală întrucât pârâții beneficiau de protecția legală de a locui pe o perioadă de 5 ani termenul curgând de la data intrării în vigoare a actului normativ și nu de la data restituirii efective a imobilului.
Că greșit instanța a apreciat că reclamanților nu le este opozabilă hotărârea, că dreptul de proprietate și actele internaționale primează. Instanța invocând jurisprudență internațională din state care nu au avut naționalizări.
Apărătorul intimaților solicită respingerea ca nefondat a recursului formulat, arătând că reclamanții nu pot fi obligați să încheie contract de închiriere pentru imobilul proprietate personală întrucât ar fi o îngrădire a dreptului de proprietate. Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele;
Prin sentința civilă nr 593/23 01 2008 Judecătoriei Brăila,pronunțată în dosar nr -, s-a admis acțiunea modificată formulată de reclamanții și G, domiciliați în B,-, în contradictoriu cu pârâții și, domiciliați în B,-, s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, proprietatea reclamanților iar în temeiul art. 274 pr.civ. au fost obligați pârâți la plata sumei de 510,3 RON cheltuieli de judecată din care 10 RON taxă de timbru, 0,3 RON timbru judiciar și 500 RON onorariu de avocat.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că reclamanții au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu prin cumpărare de la și -, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1939/18 decembrie 2006 de BNP " "
Imobilul in discuție a fost dobândit de vânzătoare în temeiul legii 10/2001 conform Dispoziției de restituire 6473/14.07.2003 emisă de Primarul Municipiului
Între vânzătoare și pârâți s-a încheiat, la data de 30.07.2004, contractul de închiriere autentificat sub nr. 18739/30.07.2004 de " și Asociații", contract ce a expirat la 31.10.2004 și nu a fost reînnoit.
La o dată neprecizată, vânzătoarele și - au fost acționate in justiție de către pârâta, acțiunea formând obiectul dosarului 13417/2005 al Judecătoriei Brăila. Prin sentința civilă 5070/12.10.2006 s-a admis acțiunea pârâtei și au fost obligate vânzătoarele la încheierea unui nou contract de închiriere cu această pârâtă, valabil până la 30.07.2009. Hotărârea a devenit definitivă prin respingerea apelului (decizia civila 58/7 martie 2007), recursul nefiind încă soluționat.
Pe parcursul soluționării cauzei în apel, reclamanții au formulat cerere de intervenție, care însă le-a fost respinsă (fila 23 dosar) ca inadmisibilă, reținându-se că nu au calitatea de succesori în drepturi ai celor 2 vânzătoare.
Deliberând asupra cererii de chemare in judecată prin prisma materialului probator administrat si prin raportare la dispozițiile legale pertinente, instanța a apreciat că pârâții au beneficiat de dispozițiile reparatorii ale OUG 40/1999, în conformitate cu care contractul de închiriere încheiat de aceștia cu DSP pentru imobilul in litigiu s-a prelungit de drept, în conformitate cu dispozițiile art. 1 din OUG 40/1999, pentru o perioada de 5 ani. Acest termen a început însă să curgă, astfel cum reiese si din economia textului de lege menționat, de la data intrării in vigoare a actului normativ, expirând așadar la 8.04.2004.
Cum imobilul a fost retrocedat in baza Legii 10/2001, prin Dispoziția Primarului nr. 6473/14.07.2003, după punerea efectivă în posesie și la cererea chiriașilor, proprietarele și - au încheiat, la 30.07.2004, un nou contract de închiriere cu pârâții, de data aceasta însă fiind incidente dispozițiile art. 14 alin 1 din OUG 40/1999, termenul închirierii fiind stabilit de comun acord de părți la 3 luni (până la 31.10.2004).
Este real că în finalul său acest contract cuprindea o clauză de preemțiune, prin care pârâții își exprimau dorința de a cumpăra imobilul în discuție la expirarea locațiunii și în măsura în care prețul solicitat ar fi fost de 650 milioane lei (65000 RON) însă aceștia nu au dovedit în cauză că acest drept le-ar fi fost încălcat (căci vânzarea imobilului către reclamanți a avut loc in anul 2006) și nici nu au solicitat anularea contractului de vânzare cumpărare sau subrogarea în drepturile cumpărătorului, în conformitate cu dispozițiile OUG 40/1999 cu modificările ulterioare.
Pe de altă parte, instanța a apreciat că nu poate fi reținută nici susținerea pârâților in conformitate cu care ar avea dreptul la încheierea unui nou contract, drept ce le-ar fi fost recunoscut prin sentința civilă 5070/12.10.2006 a Judecătoriei Brăila, definitivă prin decizia civila 58/7 martie 2007 Tribunalului Brăila, câtă vreme reclamanților aceste hotărâri nu le sunt opozabile, Tribunalul reținând in considerentele sale că ei nu au calitatea de succesori în drepturi ai vânzătoarelor.
discutie ca prelungirea legală a contractelor de închiriere - prevăzută de OUG 40/1999 si invocata urmărea un scop de interes general, și anume protecția intereselor locatarilor într-o situație care se caracteriza prin penuria de locuințe la preț ieftin.
Pentru a determina, însă, daca ocuparea în continuare de catre pârâți a imobilului este compatibila cu respectarea dreptului de proprietate al reclamantilor, în sensul art. 1 din Protocolul 1 aditional la Conventie, instanta a determinat în primul rand daca acest lucru reprezinta o ingerință în dreptul de proprietate al reclamanților si apoi daca aceasta vizeaza un scop legitim si daca este proportional cu scopul legitim urmarit.
îndoială, împrejurarea că parâții folosesc imobilul proprietatea reclamanților a constituit o restrangere a dreptului acestora de a se bucura de proprietatea lor, câtă vreme nu pot locui acolo, intrând așadar sub incidența alin. 2 din art. 1 al Protocolului 1 aditional.
În practica sa constantă Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat ca articolul 1 al Protocolului nr. 1 conține trei norme distincte: prima, care este exprimată în prima frază a primului alineat și are un caracter general, enunță principiul respectării proprietății; a doua, figurând în a doua frază a aceluiași alineat, vizează privarea de proprietate și o supune anumitor condiții; în privința celei de-a treia, consemnată în al doilea alineat, ea recunoaște statelor puterea, între altele, de a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general. Nu este vorba de aceea de reguli lipsite de legătură între ele. A doua și a treia s-au inspirat din exemple deosebite de atingere a dreptului de proprietate; în consecință, ele trebuie să fie interpretate în lumina principiului consacrat de prima ( și alții contra Regatului Unit al Marii Britanii, hotărârea din 21 februarie 1986, seria A, nr. 98, pag. 29-30, 37, Broniowski contra Poloniei [GC], nr. 31443/96, 134, CEDO 2004-V, și -Czapska contra Poloniei [GC], nr. 35014/97, 157, CEDO 2006-.).
În lumina celor de mai sus, instanta a considerat că restricțiile pe care le-ar suferi reclamanții în privința folosirii bunului lor imobiliar și în special în situația în care la randul lor locuiesc într-un imobil din care urmeaza a fi evacuați, nu sunt de natură a asigura un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general.
Chiar ținând cont de ampla marjă de apreciere lăsată statelor din punct de vedere al articolului 1 citat anterior, instanta a considerat că a sancționa proprietarii care la randul lor se afla în situația de a nu avea unde locui, impunându-le o obligație atât de grea ca cea de a păstra locatarii în imobilul lor timp de înca cinci ani, ar face să apese asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc ( si STĂNESCU contra Romaniei -cererile nr. 68479/01, 71351/01 și 71352/01, hotararea din 2 noiembrie 2006, Robitu contra Romaniei - nepublicata, Spanoche contra Romaniei - nepublicata)
Așa fiind, instanța a apreciat că acțiunea reclamanților este fondata si a admis-o, dispunând pe cale de consecință evacuarea pârâților din spațiul proprietatea reclamanților situat în B, str. - nr.5
Împotriva acestei sentințe în termen legal au declarat apel pârâții, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând că au calitate de chiriaș într-un imobil naționalizat, drept ce le-a fost recunoscut prin OUG 40/1999,dar cu toate acestea foștii proprietari și au vândut declarând în fals că nu este ocupat și că nu este în litigiu, că potrivit contractului de închiriere au un drept de preemțiune la cumpărarea imobilului, clauză ce a fost încălcată, că nu au unde să locuiască, că numitul nu are o legătură directă cu cauza și că în final există contradicție între considerente și dispozitiv.
Prin Întâmpinarea depusă, intimații au solicitat respingerea apelului, arătând că și ei au locuit în calitate de chiriași într-un imobil naționalizat și cu toate acestea au fost evacuați de către proprietarul ce l-a revendicat, fiind nevoiți să locuiască ca tolerați într-un imobil. Aceștia precizează că sunt proprietarii imobilului situat în B,- și în această calitate nu pot fi obligați să respecte un contract de închiriere ce nu le este opozabil pentru că nu au cumpărat un imobil închiriat. și au legătură directă cu cauza deoarece sunt titularii dreptului de uzufruct viager
S-au depus precizări la motivele de apel și răspuns la acestea dar s-au reluat aceleași susțineri.
Prin decizia civilă nr. 134/30.030.06.2008 Tribunalul Brăilaa respins ca nefondată cererea de suspendare în temeiul dispozițiilor art. 244 pct. 1 cod proc.civilă.
A respins ca nefondat apelul declarat de pârâții și împotriva sentinței civile nr. 593/23.01.2008 a Judecătoriei Brăila.
S-a reținut în motivarea deciziei că în mod corect prima instanță a apreciat că folosirea în continuare a imobilului de către apelanți constituie o îngrădire a dreptului de proprietate al intimaților iar între aceștia nu există vreun raport de locațiune care să-i oblige.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții și criticând-o pentru nelegalitate pentru următoarele motive;
- în mod greșit s-a menținut evacuarea pe cale de ordonanță președințială deși reclamanții își modificaseră acțiunea pe dreptul comun.
- în mod greșit s-a reținut că termenul de cinci ani protecție pentru a locui în continuare într-un imobil naționalizat, curge de la data intrării în vigoare a actului normativ și nu de la data restituirii efective a imobilului.
- nu se poate reține o îngrădire a dreptului de proprietate în condițiile în care legea prevede o protecție a chiriașilor pe o perioadă de cinci ani.
Recursul declarat de pârâți este nefondat.
Intimații nu pot fi obligați să încheie contract de închiriere cu pârâții recurenți în condițiile în care ei nu au în prezent unde locui fiind chiriași într-un imobil revendicat de fostul proprietar ( art. 14 din OUG 40/1999).
Potrivit art. 14 (5) din OUG chiriașul este obligat să părăsească locuința în termen de 60 zile de la expirarea termenului contractual dacă locațiunea nu s-a reînnoit.
În speță contractul de închiriere nr. 18739/30.07.2007 a expirat la 31.10.2004 și nu s-a reînnoit.
Nu poate fi reținută susținerea recurenților că a avea dreptul la încheierea unui nou contract de închiriere drept ce le-ar fi fost recunoscut prin sentința civilă nr. 5070/12.10.2006 al Judecătoriei Brăila definitivă prin decizia civilă nr. 58/7.03.2007 al tribunalului Brăila câtă vreme reclamanților din prezenta cauză aceste hotărâri nu le sunt opozabile ( nu au fost părți în respectiva cauză iar cererea lor de intervenție le-a fost respinsă ca inadmisibilă).
Cât privește temeiul cererii de evacuare este de observat că instanța de fond a admis acțiunea modificată a reclamanților pe calea dreptului comun și din eroare instanța de apel menționează în dispozitiv că la fond s-ar fi judecat cererea de ordonanță președințială.
Pentru aceste considerente în conformitate cu disp. art. 312 alin. 1 cod proc.civilă se va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții și împotriva deciziei civile nr. 134/30.06.2008 a Tribunalului Brăila.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de pârâții și domiciliați în B,-, împotriva deciziei civile nr. 134 din 30.06.2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Brăila, în contradictoriu cu intimații și G domiciliați în B-, în acțiunea civilă ce are ca obiect evacuare.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința nepublică de la 13 noiembrie 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.RJ/24.11.2008
Dact.IS/2ex./24.11.2008
Fond.
Apel./
Președinte:Elena RomilaJudecători:Elena Romila, Gabriela Baciu, Romeo Jirlăeanu
