Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 669/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ nr.669
Ședința publică din 01 iulie 2008
PREȘEDINTE: Cristian Pup
JUDECĂTOR 2: Florin Șuiu
JUDECĂTOR 3: Gheorghe Oberșterescu G -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul formulat de reclamanta recurentă - - împotriva deciziei civile nr.212/A/18.03.2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâtul intimat, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal, se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
Recurs legal timbrat cu suma de 16 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, se constată depuse la dosar prin registratura instanței cererea reclamantei recurente însoțită de un extras de pe portalul acestei instanțe cu privire la soluția pronunțată în dosarul nr- al Curții de Apel Timișoara.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 26.06.2008, când pronunțarea a fost amânată pentru termenul de azi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
În deliberare, constată următoarele:
Prin decizia civilă nr.212/18.03.2008 pronunțată în dosarul nr-, tribunalul Timișaa respins ca neîntemeiat apelul declarat de reclamanta - - T împotriva sentinței civile nr.12088/30.11.2007 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul cu același număr, în contradictoriu cu pârâtul.
Prin această decizie, tribunalul a confirmat și menținut soluția instanței de fond, care a respins acțiunea de evacuare formulată de reclamantă.
În prealabil, judecătoria a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei întrucât în acțiunea de evacuarea, calitatea procesuală activă nu aparține numai titularului dreptului de proprietate asupra bunului supus închirierii, ci și locatorului, cum este cazul reclamantei.
Asupra fondului problemei, judecătoria a constatat că părțile au încheiat un contract de locațiune cu nr.1833/24.10.2000, având ca obiect camera nr.36 din imobilul situat în T, Calea nr.35, Căminul nr.2 și unde termenul de închiriere a fosta stabilit de către părți în art.5, ca fiind de 5 ani, cu începere de la 01.11.2000, urmând să expire la 31.10.2005.
Totodată, la art.8 din convenția părților s-a prevăzut că la expirarea termenului de închiriere, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu au modificat prin acord expres durata închirierii.
În continuarea, instanța de fond a definit contractul de închiriere ca fiind aceea convenție prin care locatorul se obligă să asigure locatarului folosința temporară a unei locuințe, în schimbul unei sume de bani, numită chirie.
În speță, locațiunea s-a încheiat inițial pe o perioadă de 5 ani, din 1 noiembrie 2000 până la 31 octombrie 2005, cu posibilitatea prelungii termenului prin acordul părților.
Reclamanta i-a trimis pârâtului notificarea cu nr.872/19.10.2005 prin care arăta că are nevoie de spații de locuit pentru proprii angajați și astfel, nu mai este posibilă prelungirea contractului de închiriere, solicitându-i pârâtului să predea locuința la data încetării contractului. Însă, s-a constatat că această notificare nu putea determina încetarea locațiunii întrucât, pe de o parte, locatarul avea dreptul la reînnoirea contractului, iar pe de altă parte, părțile au convenit prin art.9 al convenției lor, motivele pentru locatorul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere, motive printre care nu s-a regăsit însă și cel invocat de reclamantă în notificarea menționată anterior.
Cu toate că nu a existat un acord expres al celor două părți cu privire la prelungirea termenului locațiunii, prin faptul că reclamanta i-a permis pârâtului să locuiască în continuare în imobil și după expirarea termenului inițial al locațiunii, încasând și chiria aferentă, a intervenit tacita relocațiune, operând un nou contract de închiriere. În aceeași ordine de idei, s-a constata că pârâtul nu numai că a dorit continuarea locațiunii, achitând în continuare chiria și utilitățile, în mod regulat, dar a solicitat chiar vânzarea apartamentului, în temeiul 85/1992, aspecte reținute și prin decizia civilă nr.611/2007 a Tribunalului Bihor.
Împotriva acestei soluții a declarat apel, în termen, reclamanta - - T susținând că judecătoria a greșit atunci când a apreciat că notificarea remisă pârâtului nu putea determina încetarea locațiunii și că în cauză nu au fost identificate motive de refuz pentru relocațiune, dintre cele menționate de art.9 din contract, câtă vreme, în opinia reclamantei - apelante. În cauză devin incidente disp.art.10 rap.la art.11 din contract, care înlătură incidența art.9.
Astfel, apelanta a argumentat că nu se poate reține că i-a permis pârâtului să locuiască în continuare și după expirarea locațiunii, iar singura cale prin care putea să oblige pârâtul să elibereze spațiul a fost acțiunea în evacuare. De altfel, aceasta este și dovada că nu a tolerat folosirea imobilului de către chiriaș după expirarea termenului contractual, iar privitor la încasarea chiriei, consideră că perceperea acesteia a reprezentat un act normal, având în vedere faptul că pârâtul a folosit și în continuare apartamentul.
În acest context, s-a arătat că judecătoria a reținut greșit tacita relocațiune, deoarece reclamanta aluat măsuri de înștiințare a pârâtului, atât înainte de expirarea termenului, cât și după acest termen, nefiind astfel incidente disp.art.1437 civ. și în plus, nu prezintă nicio relevanță faptul că pârâtul a solicitat vânzarea apartamentului.
Tribunalul a decis să respingă acest apel, reținând că, deși contractul s-a încheiat între părți pe o perioadă de 5 ani, de la data de 01.11.2000 până la 31.10.2005, pârâtul a folosit în continuare locuința pentru încă 2 ani, respectiv până la data promovării prezentei acțiuni - 23.04.2007. Reclamanta a permis acest lucru și mai mult, a perceput chirie pentru această folosință, ceea ce conduce la concluzia că s-a dat eficiență prev. art.8 din contractul părților, care prevăd că la expirarea termenului de închiriere, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pe aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata locațiunii.
Pe de altă parte, tribunalul a mai reținut că prin decizia civilă nr.611/2007 a tribunalului Bihors -a constata, printre altele, nulitatea absolută a Hotărârii nr.20/1992 a Consiliului . Statului din cadrul - - precum și a deciziei nr.2479/19.10.1994 a Consiliului de Administrație al - - T, prin care locuințele închiriate (printre care și cea din litigiu) au fost calificate drept locuințe de intervenție.
Totodată, s-a constatat dreptul reclamanților de cumpăra locuințele închiriate, astfel că în acest condiții reclamanta nu poate solicita evacuarea pârâtului pentru lipsă de titlu locativ.
Tribunalul a mai reținut în continuare că reclamanta a avut o conduită culpabilă exclusivă, prin aceea că a dorit transformarea pârâtului din locatar în detentor precar, care să se poată apoi converti în dreptul locatorului de a cere evacuarea acestui detentor, toate acestea în condițiile în care reclamantul nu s-a conformat deciziei definitive a Tribunalului Bihor, de a încheia contract de vânzare-cumpărare cu pârâtul.
Instanța de apel a constat totodată că susținerea reclamantei că în speță nu ar fi aplicabile disp.art.9 din contract, ci art.10 rap.la art.11 nu pot fi avute în vedere. S-a reținut că deși reclamanta invocă art.9, referințele concrete sunt probabil referitoare la art.8, deoarece acest articol este reținut a fi și cel aplicabil de către instanța de fond și care reprezintă totodată fundamentul soluției de respingere a acțiunii de evacuare.
Articolele 10 și 11 din convenția părților, referitoare la notificarea de către proprietar a refuzului e reînnoi contractul fac trimitere la ipoteza prev. de art.9 din contract și nu la cea prev. de art.8.
În continuarea, tribunalul a mai constatat că nici cea de-a doua critică nu se poate reține, referitoare la posibilitatea evacuării chiriașului exclusiv printr-o hotărâre judecătorească. Aceasta întrucât de la data încetării locațiunii cu termen, respectiv 31.10.2005 și până la data promovării acțiunii 23.04.2007, reclamanta nu a depus diligențe pentru promovarea unei asemenea acțiuni în acest interval de aproape 2 ani, deși disp.art.8 din contract reprezentau premisele unei tacite relocațiuni, respectiv o nouă locațiune însă cu o durată nedeterminată, acceptată de apelantă prin încasarea prețului folosinței imobilului.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen, reclamanta - - T, recursul fiind motivat în termen cu disp.art.304 pct.8 și pr.civ.
În această ordine de idei, recurenta a reproșat tribunalului că a interpretat greșit clauzele contractului de închiriere încheiat între părți, cu consecința reținerii greșite a incidenței din aprtr.1437 civ. cu privire la tacita relocațiune precum și ignorarea disp.art.25 din 114/1996, care prevedere că evacuarea unui chiriaș se poate face numai pe calea unei hotărâri judecătorești.
Totodată, recurenta a reproșat tribunalului că a ignorat și textul art.1438 civ. care prevede că atunci când locatorul a notificat concediul, locatarul chiar dacă ar fi continuat să folosească locuința închiriată, nu poate opune relocațiunea tacită.
În al treilea rând, recurenta a susținut că decizia civilă nr.611/2007 a tribunalului Bihora fost infirmată de Curtea de Apel Oradea, depunându-se în acest sens copia minutei deciziei civile nr.334/2008, prin care s-a admis recursul împotriva deciziei civile nr.611/2007 a tribunalului Bihor, care a fost modificată, în sensul că s-au respins apelurile reclamantei și pârâților-persoane fizice, cu consecința schimbării în parte a sentinței civile nr.4487/2006a Judecătoriei Oradea, în sensul respingerii acțiunii reconvenționale prin care mai mulți chiriași, printre care și pârâtul - intimat au solicitat cumpărarea apartamentelor. Prin aceeași decizie irevocabilă s-au menținut restul dispozițiilor sentinței Judecătoriei Oradea, cu privire la nulitatea absolută a deciziilor Consiliului de Administrație.
Intimatul - pârât, deși legal citat, nu a formulat întâmpinare.
Curtea, analizând recursul reclamantei, din perspectiva motivelor de fapt și de drept invocate, cu aplicarea disp.art.299 și urm. pr.civ. rap.la art.312 pr.civ. va constata că acesta este neîntemeiat, în cauză nefiind incidente motivele de modificare prev.de art.304 pct.8 și 9.pr.civ.
Astfel, din perspectiva art.304 pct.8 pr.civ. curtea va constata că primele două instanțe au interpretat corect, printr-o abordare logico-sistematică, clauzele contractului de închiriere nr.1833/24.10.2000, cu respectarea regulilor de interpretare a convențiilor prevăzute de art.977 și urm. civ. și cu precădere art.982 civ.
Astfel, s-a reținut în mod corect de către primele două instanțe că voința comună neîndoielnică a părților contractante la momentul perfectării locațiunii, inserată la art.8 a fost aceea de a asigura posibilitatea reînnoirii contractului, pentru o perioadă identică de 5 ani. În continuare, părțile au stabilit la art.9 care sunt cauzele pentru care s-ar putea refuza reînnoirea contractului de închiriere, iar la art.10 și 11 au convenit asupra procedurii de urmat, în cazul refuzului de reînnoire.
Or, din interpretarea sistematică a acestor clauze, raportat la probele dosarului, nu rezultă că recurenta poate opune intimatului cauze de refuz de reînnoire, dintre cele menționate de art.9, astfel că referințele la procedurile prev. de art.10 și 11 din contract devin superflue.
În această ordine de idei, curtea va constata că părțile litigante au dat naștere prin voința lor comună unei norme de drept privat, la fel de obligatoriei ca și normele prevăzute de lege și astfel, ambii au îndatorirea să respecte aceste norme.
Or, în acest context al voinței nomothete (creatoare de norme) a părților, apare cu evidență că pârâtul intimat are dreptul la reînnoirea contractului de închiriere pentru o perioadă suplimentară de 5 ani, atâta vreme când nu sunt prezente cauze care să atragă refuzul înnoirii, dintr4e cele prevăzute la art.9 din contract.
Din aceste rațiuni, analiza disp.art.1438 civ. nu prezintă relevanță, câtă vreme voința părților, consemnată în actul lor comun are efectul lui "specialia generalibus derogant" în raport cu normele Codului civil privind locațiunea, după cum nu prezintă relevanță nici disp.art.25 din 114/1996, care este doar o normă cu valoare generală, ce stipulează că orice fel de evacuare poate fi efectuată numai în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, pendinte însă de existența unor temeiuri pentru a se dispune evacuarea, ceea ce însă nu există în prezenta speță.
Curtea va constata că în cauză a operat tacita relocațiune, reglementată și de art.1437 civ. dar care este prevăzută într-o modalitate mult mai clară prin însăși convenția părților, la art.8, mai ales în ceea ce privește durata acestei relocațiuni, respectiv "aceeași perioada" (ca și cea inițială - ), dacă părțile vor fi modificat acest interval prin acordul lor expres.
În altă ordine de idei, curtea va constata de asemenea că decizia civilă nr.611/2007 a Tribunalului Bihora fost infirmată de Curtea de Apel Oradea, depunându-se în acest sens copia minutei deciziei civile nr.334/2008, prin care s-a admis recursul împotriva deciziei civile nr.611/2007 a tribunalului Bihor, care a fost modificată, în sensul că s-au respins apelurile reclamantei și pârâților-persoane fizice, cu consecința schimbării în parte a sentinței civile nr.4487/2006a Judecătoriei Oradea, în sensul respingerii acțiunii reconvenționale prin care mai mulți chiriași, printre care și pârâtul - intimat au solicitat cumpărarea apartamentelor. Prin aceeași decizie irevocabilă s-au menținut restul dispozițiilor sentinței Judecătoriei Oradea, cu privire la nulitatea absolută a deciziilor Consiliului de Administrație. Însă, această soluție a Curții de apel Oradea nu afectează considerentele prezentei decizii, câtă vreme instanță orădeană nu a făcut altceva decât să respingă cererea actualului pârât-intimat de cumpărare a apartamentului din litigiu, fără a fi însă afectate drepturile sale locative, dobândire în baza contractului nr.1833/24.10.2000.
Pentru aceste considerente, curtea, însușindu-și și considerentele tribunalului, în temeiul prev. art.312 pr.civ.rap.la art.304 pct.8 și 9.pr.civ. va respinge ca neîntemeiat recursul declarat de reclamanta - - T împotriva deciziei civile nr.212/2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-.
Va constata că nu sunt aplicabile disp.art.274 pr.civ. întrucât intimatul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanta - - T împotriva deciziei civile nr.212/2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 01 iulie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - G -
Grefier,
- -
Red.CP/03.07.2008
Tehnored.MM/2 ex/.04.07.2008
Instanță fond: Judecătoria Timișoara -
Inst.apel: Tribunalul Timiș - jud. C,
Președinte:Cristian PupJudecători:Cristian Pup, Florin Șuiu, Gheorghe Oberșterescu
