Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 847/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 847
Ședința publică de la 30 Iunie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Alexandrina Marica
JUDECĂTOR 2: Dan Spânu
JUDECĂTOR 3: Emilian Lupean
Grefier: - - -
Pe rol judecarea recursului formulat de reclamanții G și împotriva deciziei civile nr. 166 din data de 2 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr- în contradictoriu cu intimații pârâți G, și, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurenții reclamanți G, reprezentați de avocat și intimatul pârât G, lipsind intimații pârâți, și.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care a învederat instanței cererea de repunere pe rol a cauzei formulată de recurenții reclamanți G și, după care;
Instanța, față de referatul grefierului de ședință și având în vedere dispozițiile art. 245 Cod procedură civilă repune cauza pe rol.
Constatând că nu au mai fost cereri de formulat sau excepții de invocat, instanța a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul părților asupra recursului de față.
Avocat pentru recurenții reclamanți G și, a susținut oral motivele scrise în raport de care a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelurilor pârâților și menținerii ca temeinică și legală a hotărârii pronunțate de instanța de fond, cu cheltuieli de judecată.
Intimatul pârât G, a pus concluzii de respingerea recursului ca nefondat.
CURTEA
La data de 22.05.2006, reclamanții G și - au chemat în judecată pe pârâții G, prin reprezentanții lor legali, și, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în C,-, jud.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că, prin dispoziția nr. 10230/2005 a Primăriei C, le-a fost restituit în natură, imobilul de mai sus, compus din teren și 2 construcții, la momentul retrocedării fiind ocupat de pârâți, foști chiriași, al căror contract încheiat cu expirase încă din 13.12.2004 așa încât, la acel moment, ocupau imobilul fără titlu.
Reclamanții au susținut că începând cu data de 13.12.2004, pârâții au fost tolerați în imobil, fără a mai plăti chirie și, deși au fost notificați în vederea clarificării raporturilor locative, la negocieri nu s-a ajuns la un consens cu privire la cuantumul chiriei, pârâții oferind o chirie derizorie, motiv pentru care nu s-au putut încheia noi contracte de închiriere cu aceștia.
La 08.09.2006, pârâții au depus întâmpinare și cerere reconvențională, solicitând respingerea acțiunii ca neîntemeiată, cu motivarea că ei nu se fac vinovați de neîncheierea contractelor de închiriere, întrucât pretențiile reclamanților cu privire la chirie depășeau cu mult posibilitățile lor materiale.
Pe cale reconvențională, pârâții au solicitat obligarea reclamanților să încheie cu ei contracte de închiriere, în condițiile și în cuantumul prevăzut de OUG40/1999, precum și instituirea unui drept de retenție asupra imobilului ce face obiectul judecății, până la achitarea integrală a sporului de valoare adus de ei imobilului, prin îmbunătățirile necesare și utile pe care le-au realizat și care urmează a fi stabilite prin expertiză.
La 05.10.2006, reclamanții au depus la dosar întâmpinare la cererea reconvențională, solicitând respingerea acesteia ca neîntemeiată, motivând că numai familia i-a înștiințat în scris în legătură cu intenția de a încheia noi contracte de închiriere, chiria neputând fi stabilită conform prevederilor UG.nr.40/1999, întrucât pârâții au refuzat să prezinte adeverințele de venituri, așa încât nu le poate fi imputată neîncheierea unor noi contracte.
Reclamanții au afirmat că imobilul în litigiu le-a fost retrocedat în anul 2005, când prorogarea legală prevăzută de OUG40/1999 încetase, aceștia putând beneficia de o nouă prorogare în temeiul OUG8/2004, numai dacă încheiau un nou contract cu, lucru care însă nu s-a realizat.
În privința susținerilor pârâților referitoare la cuantumul chiriei, reclamanții au afirmat că, potrivit art. 32 din nr.OUG40/1999, nivelul maxim al acesteia nu putea depăși 25% din venitul net lunar pe familie, dacă acesta era situat între salariul mediu net lunar pe economie și dublul acestuia.
Referitor la cererea privind instituirea unui drept de retenție, la achitarea unor îmbunătățiri aduse imobilului în litigiu, reclamanții au arătat că aceasta este neîntemeiată, pârâții neaducând nici o îmbunătățire imobilului, acesta aflându-se în aceeași stare de la momentul preluării de către stat, pârâții neprecizând nici ce anume îmbunătățiri au efectuat.
În ședința publică de la 24.05.2007, reclamanții, prin apărător, au solicitat disjungerea cererii reconvenționale de cererea principală, cerere respinsă de instanță, datorită strânsei legături dintre cele două cereri, cu atât mai mult cu cât pârâții au solicitat instituirea unui drept de retenție asupra imobilului în litigiu, până la acoperirea creanței privind îmbunătățirile aduse acestuia.
La termenul de judecată din 11.10.2007, reclamanții, prin apărător, au invocat excepția lipsei calității lor procesuale pasive față de capătul de cerere din reconvenționala pârâților privind obligarea la contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului în litigiu, cu motivarea că, potrivit art. 49 alin. 3 din Legea 10/2001, în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare, în cazul în speță imobilul în litigiu fiind preluat fără titlu valabil, situație în care, calitate procesuală pasivă are statul român.
Prin sentința civilă nr.13062 din 11.10.2007, pronunțată de Judecătoria Craiova, s-a admis acțiunea precizată formulată de reclamanți, s-a respins cererea reconvențională precizată formulată de pârâți.
S-a dispus evacuarea pârâților din imobilul proprietatea reclamanților, situat în C,-, jud.
Au fost obligați pârâții la plata către reclamanți a sumei de 2019 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța a reținut ca la momentul retrocedării imobilului cate reclamanți contractele de închiriere ale pârâților încetaseră deja si prin urmare aceștia nu mai beneficiază de prelungirea legală prevăzută de art.1 din OUG nr.40/1999, iar reclamanții nu aveau obligatia de a notifica pe pârâți pentru încheierea unor noi contracte de închiriere, deoarece acestea nu mai erau in ființa, justificându-se evacuarea pârâților.
Asupra cererii reconvenționale în pretenții, deoarece imobilul a fost preluat fără titlu valabil, reclamanții foștii proprietari nu au calitate procesuală pasivă pentru plata pretinselor îmbunătățiri la imobil.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții.
In motivarea apelului, aceștia au arătat că motivarea instanței de fond vine in contradicție cu dispozițiile art. 15 alin.2 din Legea nr.10/2001 modificate prin Legea nr.247/2005, întrucât s-au prezentat la notar pentru negocierea cuantumului chiriei, însă nu s-au înțeles, ceea ce duce la prelungirea contractelor de închiriere.
Reclamanții intimați au depus întâmpinare.
Tribunalul Dolj prin decizia nr. 166/2 aprilie 2008 admis apelurile declarate de pârâții G, împotriva sentinței civile nr. 13062 din 11.10.2007 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul - în contradictoriu cu intimații reclamanți: G, - și intimații pârâți și.
A schimbat în parte sentința civilă în sensul că a respins acțiunea în evacuare formulată de reclamanți.
S-au menținut restul dispozițiilor sentinței civile.
Pentru a se pronunța astfel, s-a reținut că prima instanță a considerat greșit că pârâții nu mai aveau contracte de închiriere valabile, în condițiile în care reclamanții au obținut proprietatea imobilului în anul 2004, iar prin notificarea pârâților de către reclamanți, în vederea încheierii unor noi contracte de închiriere, s-a recunoscut calitatea pârâților de foști chiriași la stat.
În privința modului de soluționare a cererii reconvenționale s-a reținut că în apel nu s-au formulat critici cu privire la acest aspect, fiind menținută sentința prin care se soluționează această cerere.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții G și, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În primul motiv de recurs s-a susținut că hotărârea atacată pronunțată în apel este lipsită de temei legal, întrucât instanța nu a avut în vedere dispozițiile art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 în raport de care reclamanții și-au păstrat calitatea de proprietari ai imobilului în litigiu, calitate avută la data preluării, în condițiile în care prin dec. civilă nr. 493/2004 pronunțată de Tribunalul Doljs -a constatat nulitatea donației către stat a acestui imobil, iar prin dispoziția primarului nr. 10230/13.06.2005 reclamanții au redobândit în drept proprietatea imobilului, iar în fapt la data de 12.01.2006, odată cu punerea în posesie a acestora.
În cel de-al doilea motiv de recurs s-a susținut că prin decizia pronunțată în apel a operat o încălcare abuzivă a dreptului de proprietate al reclamanților, în condițiile în care contractele de închiriere încheiate de pârâți cu în anul 1999 au încetat în decembrie 2004, când imobilul se afla încă în stăpânirea statului, fără a opera prorogarea legală instituită prin OUG nr. 40/1999, dat fiind faptul că art. 1 și 2 din ordonanță, la care fac trimitere prevederile art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea 241/2001, prevăd prelungirea de drept pe o perioadă de 5 ani, numai a contractelor de închiriere legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994.
S-a invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 15 pct. 2 din Legea nr. 10/2001 ce fac trimitere la dispozițiile art. 9 și 10 din OUG nr. 40/1999 ce privesc numai contractele de închiriere încheiate în condițiile art. 2 - 7, respectiv contractele prelungite în temeiul art. 1 din Ordonanță, contracte care în speță puteau fi opozabile fostului proprietar numai în cazul în care redobândirea proprietății avea loc după intrarea în vigoare a Ordonanței, respectiv pe parcursul derulării contractului încheiat prin prorogarea legală, în condițiile art. 1 din OUG nr. 40/1999.
În cel de-al treilea motiv de recurs s-a criticat decizia în privința modului de interpretare a notificării adresată pârâților pentru încheierea unor contracte de închiriere, susținându-se că neînțelegerea părților cu privire la cuantumul chiriei nu echivalează cu o recunoaștere a calității de chiriași a pârâților, care nu au un titlu locativ pentru a ocupa imobilul în litigiu. S-a arătat că, și în situația în care s-ar acorda eficiență juridică susținerii părților referitoare la prelungirea tacită a contractelor de închiriere prin continuarea plății chiriei către după încetarea contractelor, această prelungire tacită operează în condițiile dreptului comun, devenind aplicabile art. 1436, 1437 Cod civil, contractul fără termen putând fi denunțat unilateral oricând de proprietar sau de chiriaș.
În ultimul motiv de recurs s-a invocat nelegalitatea și netemeinicia deciziei pronunțată în apel, susținându-se că a operat o încălcare a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, drept garantat de art. 44 din Constituția României și de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale prin lipsirea de drept a reclamanților în anul 2008, în baza unor contracte de închiriere încheiate pentru perioada 1999 - 2004, care nu sunt reînnoite sau prelungite.
În ședința publică de la 30 sept. 2008, instanța a dispus suspendarea cauzei în temeiul art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod pr.civ. până la soluționarea cererii de strămutare cu termen de judecată la data de 18 martie 2009.
La data de 11.06.2009 recurenții reclamanți au formulat cerere pentru repunerea pe rol a cauzei, atașând încheierea nr. 3252/18 martie 2009 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția Civilă și de Proprietate Intelectuală, prin care s-a respins cererea de strămutare formulată de petenții G, și.
Recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Examinând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs se constată că hotărârea s-a pronunțat cu aplicarea greșită a legii.
Prin decizia civilă nr. 493/1.04.2004 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr. 6645/civ./2003, rămasă definitivă și irevocabilă, s-a admis acțiunea formulată de reclamanții G și în contradictoriu cu pârâții C, Consiliul Local C și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice B și s-a constatat nulitatea absolută totală a contractului de donație autentificat sub nr. 2137/13.03.1963, încheiat între reclamanți și Sfatul Popular Regional Oraș
Prin dispoziția nr. 10230/13.06.2005 emisă de Primarul Mun. C s-a dispus restituirea în natură a imobilului situat în C str. - - () nr. 72, fostă str. - (-) nr. 76, imobil ce a făcut și obiectul donației, reclamanții fiind puși în posesie la data de 12.01.2006 conform procesului verbal de punere în posesie încheiat la 12.01.2006.
Pârâții ocupă imobilul în litigiu în baza contractului de închiriere nr. 2386 din 2.12.1999 încheiat cu C și contractul de închiriere nr. 2433/13.12.1999, termenul închirierii fiind de 5 ani, conform clauzei contractuale menționate în conținutul contractului.
În dosarul de fond au fost depuse și cele 2 adrese înaintate reclamanților și G la data de 17.02.2006 prin care pârâtul a comunicat intenția de a încheia cu reclamanții un nou contract de închiriere a imobilului pe o perioadă de 5 ani, oferindu-se o chirie lunară de 1.200.000 lei.
Aceste adrese au fost emise ca urmare a notificării formulată de reclamanți la data de 2.02.2006, așa cum rezultă și din întâmpinarea depusă de reclamanți (fila 85 dosar fond).
Prin adresa nr. 10/16.01.2006 emisă de C li s-a făcut cunoscut reclamanților că începând cu data de 12.01.2006 imobilul din litigiu a fost scos din evidențele C, iar locatarii nu mai datorează chirie acestei unități.
Dispozițiile nr.OUG40/1999 prevăd obligativitatea prelungirii contractului de închiriere la cererea chiriașului numai pentru contractele prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994 însă, în speță, contractele încheiate de pârâți în anul 1999 nu s-au întocmit cu aplicarea dispozițiilor Legii nr. 17/1994.
Art. 1 și 2 din OUG nr.40/1999 la care fac trimitere dispozițiile art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, prevăd posibilitatea prelungirii pe o durată de maxim 5 ani, numai a contractelor prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994.
De altfel, dispozițiile art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 au în vedere ipoteza contractelor de închiriere prorogate legal și aflate în curs de derulare la momentul restituirii imobilului către fostul proprietar.
În speță, contractele de închiriere încheiate de pârâți în anul 1999 au expirat în decembrie 2004, dată la care reclamanților nu li se restituise în natură imobilul în litigiu, ce a făcut obiectul contractelor de închiriere, neputând considera că pentru aceste contracte ar fi operat prorogarea legală instituită prin OUG nr.40/1999 sau prin Legea nr. 241/2001 ce vizează numai contractele de închiriere pentru suprafețele locative deținute de stat sau de unitățile administrativ teritoriale.
Este adevărat că prin plata chiriei către până la data de 12.01.2006, la care imobilul a fost scos din evidențele acestei unități, a operat prelungirea contractului prin tacita locațiune, ceea ce nu echivalează cu prorogarea legală instituită prin actele normative menționate.
Prin notificarea pârâților de către reclamanți la data de 2.02.2006, în vederea clarificării raporturilor locative și a încheierii unui contract de închiriere care să reprezinte acordul de voință al ambelor părți, cu clauze convenite de comun acord, nu se poate aprecia că a operat o prorogare legală a contractului încheiat de pârâți în anul 1999 cu C, neexistând un temei de drept prevăzut într-o lege specială.
În condițiile în care la data restituirii imobilului către reclamanți pârâții nu mai dețineau un titlu locativ valabil, operând numai tacita relocațiune în condițiile dreptului comun, devin aplicabile dispozițiile art. 1436 - 1437 Cod civil, în raport de care contractul fiind fără termen, denunțarea acestuia a operat încă de la data formulării cererii de chemare în judecată de către reclamanți.
Sunt întemeiate și criticile din recurs în care se invocă încălcarea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, în raport de prevederile art. 44 din Constituția României și art. 1 din Protocolul la Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și Libertăților Fundamentale, în condițiile în care reclamanții sunt lipsiți de dreptul de a-și exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, în baza unor contracte de închiriere încheiate pentru perioada 1999 - 2004, acestora nefiindu-le plătită chirie pentru folosința acestui imobil.
Conform art. 1 din Protocolul 1 la Convenție, orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale și nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa, decât din cauza unei utilități publice, pentru condiții prevăzute de legi și de principiile generale ale dreptului internațional.
Jurisprudența CEDO (cauza Radovici și Stănescu contra României) a statuat că refuzul instanțelor naționale de a admite acțiunile în evacuare a locatarilor înseamnă o ingerință în dreptul reclamanților de a-și folosi bunul lor imobiliar, retrocedarea imobilelor foștilor proprietari fiind total lipsită de eficiență în condițiile impuse de nr.OUG 40/1999.
Protecția socială reglementată de lege nu poate impune obligația proprietarilor de a păstra în imobilele lor pe chiriași un timp nelimitat, fără plata chiriei, Statul având dreptul de a reglementa folosința bunurilor fără a implica riscul de a impune locatorului proprietar o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său, iar restricțiile suferite de reclamanți în privința folosirii imobilului acestora nu permit un just echilibru între protecția dreptului individual la respectarea bunurilor și cerințele interesului general.
Dispozițiile art. 20 alin. 2 din Constituție prevăd că în situația în care există neconcordanță între pactele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului la care România este parte și legile interne, au prioritate reglementările internaționale.
Față de considerentele expuse, constatând că hotărârea atacată este afectată de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod pr.civ. în temeiul art. 312 alin. 1 Cod pr.civ. urmează a se admite recursul, a se modifica decizia civilă atacată, în sensul respingerii apelului declarat de pârâți și menținerii sentinței civile de fond pronunțate de Judecătoria Craiova.
În baza art. 274 Cod pr. civ. fiind în culpă procesuală, vor fi obligați intimații pârâți la plata sumei de 4760 lei cheltuieli de judecată din recurs și apel, reprezentând onorariu de avocat și taxă judiciară de timbru, către recurenții reclamanți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de reclamanții G și împotriva deciziei civile nr. 166 din data de 2 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr- în contradictoriu cu intimații pârâți G, și.
Modifică decizia civilă atacată în sensul că respinge apelul declarat de pârâți și menține sentința civilă de fond nr. 13062/11.10.2007 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-.
Obligă pe intimați la plata sumei de 4760 lei cheltuieli de judecată din recurs și apel către recurenți.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 30 Iunie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red. Jud.
2 ex/14.07.2009
Tehnored.
Jud. apel.,
Jud. fond
Președinte:Alexandrina MaricaJudecători:Alexandrina Marica, Dan Spânu, Emilian Lupean
