Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 987/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
-Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie-
Dosar nr-
DECIZIA NR.987
Ședința publică din data de 2 decembrie 2009
PREȘEDINTE: Elena Staicu
JUDECĂTORI: Elena Staicu, Mioara Iolanda Grecu Aurelia
- -
Grefier -
Pe rol fiind judecarea recursului formulat de pârâții, domiciliată în B,-, cod poștal -, județul B, domiciliată în B, str.-, -.10,.B,.26, cod poștal -, județul B și, cu domiciliul ales la 1. cod poștal -, județul B împotriva deciziei civile nr.160 pronunțată la 18 mai 2009 de Tribunalul Buzău, în contradictoriu cu reclamanțiiprin procurator, domiciliată în B, str.-,.6,.B,.1,.8, cod poștal -, județul B, domiciliat în comuna -,-, cod poștal -, județul I și cu pârâtul, domiciliat în B,-, cod poștal -, județul
Recurs timbrat cu 0,15 lei timbru judiciar și cu 14 lei taxă judiciară de timbru, conform chitanței nr.-, care au fost anulate la dosar.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns recurenții-pârâți, și asistați de avocat din Baroul Prahova, intimata-reclamantă prin procurator și reprezentată de avocat din Baroul Prahova și intimatul-reclamant asistat de avocat din Baroul Prahova, lipsind intimatul-pârât.
Procedură îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, învederându-se instanței că intimații-reclamanți au depus la dosar un punct de vedere cu privire la precizările la motivele de recurs depuse la termenul anterior de recurenți.
Recurenții și semnează, în fața instanței, cererea de recurs.
Părțile, având pe rând cuvântul, arată că alte cereri nu mai au de formulat.
Curtea, ia act că nu mai sunt cereri de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat, având cuvântul pentru recurenți, arată că hotărârea este nelegală, întrucât a fost dată cu aplicarea greșită a legii.
Instanța de apel a considerat că între părți nu a existat o înțelegere de înstrăinare, ci o cesiune a dreptului de folosință, deoarece, față de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, imobilul nu putea fi înstrăinat.
Promisiunea de vânzare nu era interzisă de lege, aceasta neavând ca efect transmiterea dreptului de proprietate, ci doar instituirea unei obligații de a face pentru viitor.
Singura interdicție prevăzută de art. 9 din Legea nr. 112/1995, era ca imobilul dobândit în condițiile Legii nr. 112/1995 să nu fie înstrăinat timp de 10 ani.
În considerentele hotărârii se mai arată că încheierea actului de vânzare-cumpărare cu încălcarea interdicției prevăzută de art. 9 din Legea nr. 112/1995, se sancționează cu nulitatea absolută, fiind vorba de fraudă la lege.
Actul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat nul, întrucât, pe de o parte, niciuna din părți nu a invocat nulitatea acestuia, iar pe de altă parte, înscrisul are doar valoarea unei promisiuni de vânzare, netransferându-se dreptul de proprietate asupra imobilului, astfel încât, nu sunt aplicabile dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Mai arată că în decizia nr. 887/2006 a Curții de Apel București, publicată în de practică judiciară în materie civilă-2006, se stabilește că, deși prin lege se interziceau înstrăinările terenurilor, nimic nu împiedica părțile să încheie o promisiune de vânzare-cumpărare care să fie validată atunci când nu mai existau interdicții.
Instanța a făcut o aplicare greșită a dispozițiilor art. 977, 1073-1077 Cod civil, deoarece, din probele administrate, rezulta, fără putință de tăgadă, că părțile au convenit pentru vânzarea-cumpărarea imobilului după expirarea perioadei de interdicție de 10 ani.
Promisiunea de vânzare îndeplinește toate condițiile pentru a fi validată, întrucât prețul a fost unul serios, iar vânzătorul a dat garanții că nu va reveni asupra acestui preț la data perfectării vânzării, respectiv peste 10 ani.
O dovadă în plus că s-a convenit vânzarea imobilului, este și aceea că vânzătorii au întocmit recurenților, în aceeași zi, testamente autentice având ca obiect imobilul în litigiu.
Recurenții au intrat în posesia imobilului de la data încheierii promisiunii de vânzare, respectiv noiembrie 1997, iar din acel moment s-au comportat ca adevărați proprietari, în sensul că au plătit taxele și impozitele, figurau la rolul fiscal, au încheiat cu autoritățile locale contracte pentru utilități.
De altfel, intimații, la interogatoriu, au arătat că sunt de acord cu vânzarea imobilului, dar să se reactualizeze prețul.
Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul de a se admite cererea reconvențională așa cum a fost formulată.
În subsidiar, solicită casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare.
Cu cheltuieli de judecată.
Avocat, având cuvântul, arată că instanța în mod corect a aplicat dispozițiile art. 9 din Capitolul III al Legii nr. 112/1995, care prevăd că actele prin care se tinde la înstrăinarea bunului trecut în proprietate de stat și redobândit prin efectul Legii 112/1995, sunt lovite de nulitate absolută, pentru fraudă la lege.
Mai arată că dispozițiile art. 1073-1077 cod civil nu sunt aplicabile în speța de față.
Înscrisul nu poate fi calificat ca fiind o promisiune de vânzare-cumpărare, deoarece obligațiile din cuprinsul acestuia nu converg, ca sens și înțeles, asupra unei promisiuni reale de vânzare.
Prin înscris, vânzătorii se obligă doar ca timp de 10 ani să nu emită niciun fel de pretenții asupra imobilului, să nu solicite alți bani cumpărătorilor și să nu facă altă promisiune de vânzare.
Instanța de fond în mod corect a calificat natura juridică a convenției ca fiind întemeiată pe dispozițiile art. 1392 Cod civil, fiind o cesiune a dreptului de folosință asupra imobilului.
Existența contractelor de furnizare servicii pe numele recurentei, nu poate constitui o dovadă a calității de proprietar a recurenților.
De asemenea, nici prețul imobilului nu este unul viabil, deoarece, la data pretinsei vânzări, anul 1997, imobilele în zonă se înstrăinau cu 45.000 lei.
Faptul că recurenta s-a înregistrat ca plătitoare de impozite, nu constituie o dovadă a calității de proprietar, în condițiile în care înregistrarea se face printr-o simplă declarație, iar municipiul B este interesat în încasarea de impozite.
Recurenții nu au locuit niciodată în imobil, situație dovedită cu înscrisurile depuse la dosar.
Solicită respingerea recursului ca nefondat.
Cu cheltuieli de judecată.
CURTEA:
Deliberând asupra recursului civil de față:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Buzău sub nr-, reclamanții și au solicitat, în contradictoriu cu pârâții și, pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să se dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în- din B, pe care îl ocupă fără titlu de la data de 19.11.2007 și până în prezent.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanții au învederat, în esență, că imobilul în litigiu, compus din 2 camere, bucătărie, baie, hol, magazie și terenul de 81,16 mp aflat sub construcție, a fost cumpărat în baza Legii 112/1995, de la B, prin contractul de vânzare cumpărare nr. 181/19.1997, iar actul normativ menționat conține o interdicție de înstrăinare a imobilului pe termen de 10 ani de la data dobândirii proprietății acestuia.
Reclamanții au mai arătat că, la data de 19.11.1997, nu puteau vinde pârâților în mod valabil imobilul ce a făcut obiectul contractului nr. 181/1997, înstrăinat de B în baza Legii 112/1997, astfel că, suma de 29.000.000 lei plătită de pârâți nu poate reprezenta prețul locuinței; în plus, la data de 19.11.1997 au concesionat pârâților dreptul de folosință asupra imobilului pe o perioadă de 10 ani în schimbul sumei de 29.000.000 lei, convenția încheiată îmbrăcând forma unui înscris sub semnătură privată intitulat-chitanță, convenție prin care își asumau obligația ca timp de 10 ani să nu aibă nicio pretenție și să nu înstrăineze imobilul menționat.
Au menționat reclamanții că, la data de 19.11.1997, au încheiat testamente autentificate la notar care au fost revocate ulterior și că, la data de 18.06.2004, a fost pronunțată sentința civilă nr. 3291 de Judecătoria Buzău, prin care a fost respinsă acțiunea principală din cauza faptului că nu trecuse perioada de 10 ani (cuprinsă în convenție), exercițiul atributului folosinței, deși sunt titularii dreptului real de proprietate asupra locuinței și terenului situat sub aceasta.
Cu toate demersurile făcute, pârâții au refuzat să elibereze de bunăvoie spațiul, fapt ce i-a determinat să solicite evacuarea.
În drept au invocat dispozițiile art. 969, art. 1436, art. 1438 Cod civil.
Pârâta, prinîntâmpinareadepusă la filele 24-26 dosar, a invocat excepția autorității de lucru judecat, iar pe fond, a solicitat respingerea acțiunii, motivat de faptul că banii privind cumpărarea imobilului în litigiu de la B provin de la aceasta, reclamanții prin anumite combinații cu o firmă de agenție imobiliară, fraudând legea și profitând de situația existentă, a pus pârâților la dispoziție imobilul, discuțiile purtate la acea vreme, precum și întocmirea chitanței de mână din care rezultă prețul achitat pentru locuință, au fost acelea că respectiva chitanță sub semnătura privată are valoarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare.
A arătat pârâta că, potrivit art. 9 din Legea 112/1995, locuințele cumpărate de la stat aveau o interdicție de vânzare între vii, pe o perioadă de 10 ani și există acea promisiune că după trecerea acestui interval de timp să se poată perfecta contractul de vânzare-cumpărare, iar pentru întărirea celor afirmate, reclamanții au fost de acord ca în fața notarului să încheie un testament în favoarea pârâților; în plus, în aceeași zi, s-a perfectat atât contractul de vânzare-cumpărare între și reclamanți, cât și chitanța de mână prin care pârâta a achitat prețul locuinței, astfel dacă reclamanții erau interesați să-și cumpere imobilul pentru a locui efectiv în acesta și ar fi avut banii necesari, nu puteau să-l pună în vânzare în aceeași zi și să între în combinații cu agenția imobiliară.
Pârâta a precizat că reclamanții i-au ascuns faptul că locuința era cumpărată de la stat și că prin contract se prevedea clauza expresă că nu se poate vinde timp de 10 ani, abia după ce aceștia i-au dat originalul contractului de vânzare încheiat cu a observat clauza respectivă din contract. Și predarea actelor originale demonstrează că nu aveau nevoie de locuința respectivă, ci mai degrabă îmbogățirea grabnică, reclamanții având un câștig de 2000 lei, iar în toată perioada pârâta a plătit toate taxele și impozitele locale.
Având în vedere că reclamanții au mai încercat astfel de acțiuni, cu același obiect evacuare, a susținut pârâta că, în speță, sunt aplicabile art. 166.pr.civilă.
Reclamanta, prin mandatar, a depus la fila 47 dosar, răspuns la întâmpinare prin care a arătat că suma încasată a avut titlu de chirie pentru perioada de 10 ani, testamentul a fost revocat ulterior, iar în speță nu este autoritate de lucru judecat, deoarece prima sentință a fost introdusă prematur.
Întrucât pârâtul a decedat la data de 11.07.2006, la termenul din 15.09.2008, reclamanții au solicitat introducerea în cauză a moștenitorilor acestuia, respectiv a pârâților și.
Pârâta a formulat cerere reconvenționalăprin care a solicitat să se constate vânzarea imobilului situat în B,- conform antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 19.11.1997,
denumit chitanță și pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare cumpărare; în plus, a invocat excepția inadmisibilității acțiunii.
În motivarea în fapt, pârâta-reclamantă a învederat, în esență, că obligațiile stabilite prin antecontract au fost respectate și că, din contract rezultă, fără echivoc, numele părților, semnătura acestora, calitatea de vânzător și cumpărător, precum și prețul de 2900 lei achitat integral. Prin precizarea făcută în cuprinsul antecontractului, că imobilul îl lasă prin testament pârâților, rezultă în mod indubitabil promisiunea de a acorda pârâților preferință în cazul adoptării unei hotărâri de a vinde; în plus, prin promovarea acțiunii, reclamanții îi produc grave prejudicii în sensul că aceasta a îngrijit locuința ca pe o proprietate personală, nu a lăsat-o să se degradeze, iar dacă ar fi să predea imobilul se află în imposibilitatea de a mai achiziționa altă locuință.
Pârâta-reclamantă a considerat că dovada promisiunii de vânzare rezultă, fără echivoc, din elementele antecontractului de vânzare-cumpărare și se aplică principiul forței obligatorii care guvernează această materie, art. 969 și urm Cod civil, fără a fi inserată o clauză de răzgândire.
Acțiunea este inadmisibilă, întrucât acțiunea în evacuare este specifică raporturilor juridice de locațiune, iar dreptul real de proprietate nu poate fi apărat decât pe calea acțiunii în revendicare.
Reclamanții-pârâți, prin întâmpinarea la cerea reconvențională, au invocat excepția prescrierii dreptului la acțiune, arătând că instanța a stabilit că înscrisul doveditor al convenției părților are calificarea unei cesiuni a dreptului de folosință asupra imobilului, obligațiile din cuprinsul înscrisului nu converg ca sens și înțeles asupra unei promisiuni de vânzare-cumpărare, pârâții nu au formulat acțiunea în constatarea pretinsului drept de proprietate în 3 ani de la abrogarea Legii 112/2005, în cuprinsul înscrisului a fost strecurată o mențiune ce nu le aparține, la nivelul anului 1997 prețul nu putea fi veritabil pentru amplasamentul imobilului, arătând că temeiul de drept al acțiunii este art. 480 Cod civil.
În ceea ce-i privește pe pârâții și, aceștia nu au formulat întâmpinare.
La termenul de judecată din 26.01.2009, instanța, potrivit art. 137 alin 2.pr.civilă, a unit cu fondul excepțiile autorității de lucru judecat, a inadmisibilității acțiunii invocată de pârâtă și excepția prescrierii dreptului la acțiune în ceea ce privește cererea reconvențională, invocată de reclamanții-pârâți
La termenul din 16 februarie 2008, pârâta-reclamantă a renunțat la a mai invoca excepția autorității lucrului judecat.
Prin sentința civila nr.1085/16.02.2008, Judecătoria Buzăua luat act de renunțarea pârâtei-reclamante la invocarea excepției autorității de lucru judecat, a respins excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâta-reclamantă și a respins excepția prescrierii dreptului la acțiune în ceea ce privește cererea reconvențională invocată de reclamanții-pârâți.
De asemenea, s-a admis acțiunea și s-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă, dispunându-se evacuarea pârâților din imobilul situat în municipiul B,-, jud B, alcătuit din locuință având două camere, bucătărie, baie, hol și o magazie zid -7,85 p și din terenul în suprafață de 81,16 mp aflat sub construcție, proprietatea reclamanților.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut în considerentele sentinței următoarele:
Potrivit art. 137 alin 1.pr.civilă, instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond, care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
Întrucât toate excepțiile invocate în speță sunt excepții de fond absolute, peremptorii, de aceeași natură, instanța, în stabilirea ordinii de soluționare a acestora, va ține cont de succesiunea logică în rezolvarea lor, impusă de efectul pe care îl determină diferitele excepții invocate.
Instanța, având în vedere poziția procesuală exprimată la termenul din 16 februarie 2008 de pârâta reclamantă, ținând cont de principiul disponibilității părții în procesul civil, a luat act că aceasta a renunțat la excepția autorității de lucru judecat.
Examinând excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâta-reclamantă, instanța a respins-o având în vedere dispozițiile art. 21 din Constituția României, care prevăd expres că orice persoană se poate adresa justiției pentru apărarea drepturilor, a libertăților și intereselor sale legitime și nici o lege nu poate îngrădi acest drept.
S-a mai arătat că inadmisibilitatea este un mijloc de apărare specific, caracterizată prin trăsături ce o apropie și în același timp o deosebește atât de apărările de fond, cât și de excepțiile de procedură; prin intermediul său, pârâtul fără a contesta direct dreptul invocat de adversarul său, se opune acțiunii acestuia, declarând-o inacceptabilă, susținând că instanța nu poate examina cererea ce i s-a supus.
Motivul pentru care pârâta a invocat excepția inadmisibilității acțiunii, respectiv lipsa unor raporturi de locațiune între părți, nu se circumscrie cerințelor arătate mai sus, pentru invocarea acestei excepții, ci sunt mai degrabă apărări de fond, cu atât mai mult cu cât reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 480 Cod civil.
În fine, acțiunea pendinte judecății este prevăzută de lege, dreptul invocat de reclamanți nu intră în conținutul unor raporturi juridice care să contravină normelor legale imperative sau regulilor de conviețuire socială și ca urmare, instanța este îndreptățită să cerceteze în fond prezenta pricină.
Potrivit art. 7 alin 1 din Decretul nr. 167/1958, prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune, în timp ce art. 1886 Cod civil statuează, la rândul său, că nicio prescripție nu poate începe să curgă mai înainte de a se naște acțiunea supusă acestui mod de stingere; cu alte cuvinte, prescripția începe să curgă de la data nașterii dreptului material la acțiune. Data nașterii dreptului la acțiune este data la care dreptul subiectiv ori interesul legitim este încălcat, negat ori contestat sau, după caz, data la care dreptul la acțiune-chiar în lipsa unei contestații ori încălcări, trebuie, după circumstanțe, exercitat.
În speță, niciuna dintre părți nu a susținut că s-ar fi convenit vreo dată, vreun termen concret, la care ar fi trebuit să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, în forma prevăzută de lege; ca urmare, până la data introducerii acțiunii pendinte judecății, dreptul pârâților-reclamanți nu fusese contestat.
Pe cale de consecință, instanța a respins excepția prescrierii dreptului la acțiune în ceea ce privește cererea reconvențională invocată de reclamanții-pârâți.
Pe fondul cauzei, instanța a reținut că, din coroborarea înscrisurilor de la filele 12, 18 și 20 dosar, rezultă că reclamanții au dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 181/19.11.1997 încheiat cu B în baza Legii 112/1995, dreptul de proprietate asupra unui imobil situat în B,-, alcătuit din locuință având două camere, bucătărie, baie, hol și o magazie zid -7,85 p și din terenul în suprafață de 81,16 mp aflat sub construcție, pentru prețul de 11.346.455 lei ROL achitat integral, conform chitanței nr. 18747-48/19.11.1997.
La aceeași dată, 19.11.1997, reclamanții au încheiat cu pârâții un înscris sub semnătură privată intitulat "chitanță" prin care și și-au asumat obligația ca pe o perioadă de 10 ani să nu aibă "nici un fel de pretenții de bani și nici înstrăinarea imobilului" descris mai sus, cedându-l în schimbul sumei de 29.000.000 lei ROL, pârâților.
Tot la data de 19.11.1997, reclamanții au întocmit câte un testament autentic prin care au lăsat drepturile ce li se vor cuveni fiecăruia la data încetării comunității de bunuri din imobilul situat în B,-, jud B, pârâților.
Aceste acte autentice produc efectul translativ al dreptului de proprietate numai la momentul decesului testatorilor, dacă imobilul se mai află în patrimoniul acestora la data respectivă și dacă mai sunt în vigoare. Ulterior, prin declarațiile notariale autentificate sub nr. 2403/08.11.2000 și nr. 2402/08.11.2000 de Biroul Notarului Public -, reclamanții au revocat în întregime cele două testamente făcute în favoarea pârâților.
În acest context, având în vedere și considerentele sentinței civile nr. 3291/18.06.2004 a Judecătoriei Buzău, rămasă definitivă și irevocabilă, între părți a intervenit la data da 19.11.1997, în condițiile art. 1392 Cod civil, o cesiune valabilă a dreptului de folosință asupra imobilului, pentru o perioadă de 10 ani, cu începere de la data de 19.11.1997.
Din coroborarea depozițiilor martorilor audiați în cauză, cu atitudinea procesuală a părților exprimată în motivarea în fapt atât a acțiunii principale, cât și a cererii reconvenționale (care sub aspect probatoriu au valoare juridică a unor mărturisiri judiciare spontane reglementate de art. 1204 Cod civil), instanța a reținut că reiese că actualmente imobilul în litigiu este ocupat de pârâți, deși termenul de 10 ani prevăzut în înscrisul de la fila 18 dosar, a expirat.
Ca urmare, față de cele reținute mai sus, văzând și dispozițiile art. 480 Cod civil, cât și ale art. 1075 Cod civil, instanța a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâților din imobilul casă de locuit în litigiu, proprietatea reclamanților.
În ceea ce privește cererea reconvențională, privind atât constatarea vânzării cumpărării ce presupune ca vânzarea să fi avut loc și să fi fost valabilă din punct de vedere legal (art. 1294-1295 Cod civil), cât și de pronunțare a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, acțiune în realizare cu efect retroactiv (respectiv de la data de 19.11.1997), întemeiată pe dispozițiile art. 1073-1077 Cod civil, instanța a respins-o, pentru următoarele considerente:
Prin dispoziția art. 9 din Legea nr. 112/1995, legiuitorul a prevăzut un caz de inalienabilitate temporară de înstrăinare a anumitor bunuri.
Interdicția vizează înstrăinările, pentru o perioadă de 10 ani de la data cumpărării, prin acte între vii, cu titlu oneros sau gratuit.
În practica judiciară s-a decis că actul de vânzare-cumpărare a unui imobil încheiat cu încălcarea interdicției prevăzută de art. 9 din Legea nr. 112/1995, este sancționat cu nulitatea absolută, fiind vorba despre frauda la lege; invocarea necunoașterii legii și a bunei credințe a cumpărătorilor, nu salvează actul de la nulitate; pe cale de consecință, chiar dacă la data de 19.11.1997 părțile ar fi convenit cu privire la vânzarea cumpărarea imobilului în litigiu, aceasta convenție ar fi nulă absolut.
instanța că, în speță, printr-un minim demers, pârâții-reclamanți ar fi putut afla că bunul intră sub incidența dispozițiilor Legii nr. 112/1995, obligația de verificare aparținând dobânditorilor care, cu minimă diligență, ar fi putut afla situația reală a bunului.
Împotriva sentinței au declarat apel pârâții, și,criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie susținând, în esență, că printr-o greșită interpretare a probelor administrate în cauză, instanța fondului a reținut că între părți nu a avut loc o promisiune de vânzare-cumpărare, neperfectarea acesteia în formă autentică fiind cauzată de interdicția de înstrăinare instituită de Legea nr. 112/1995.
În plus, se mai susține că, din hotărârea criticată, nu rezultă motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, în sensul soluției pronunțată, iar considerentele pentru care s-a respins cererea reconvențională sunt în contradicție cu cele ale admiterii cererii reclamanților.
Nu s-a ținut seama nici de faptul că promisiunea de vânzare încheiată între părți nu este interzisă de lege, aceasta instituind doar o obligație de a face pentru viitor, promisiunea având în vedere respectarea termenului de 10 ani de interdicție a vânzării.
Se solicită schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul respingerii acțiunii în evacuare formulata de reclamanții -intimați și admiterea cererii reconvenționale.
Prin decizia nr.160/18 mai 2009, Tribunalul Buzăua respins apelul ca nefondat, reținând că instanța fondului a apreciat în mod judicios că între părți nu se putea încheia o promisiune de vânzare, față de interdicția instituită prin art.9 din Legea 112/1995.
S-a apreciat că nu se poate susține nici că părțile ar fi avut în vedere termenul de 10 ani de interdicție a vânzării, întrucât ar însemna invocarea propriei culpe.
Sub acest aspect, instanța de apel a constatat că nu exista nicio contradicție între considerentele sentinței cu privire la aprecierea celor două cereri, dat fiind că, la momentul încheierii ei, înțelegerea părților nu putea fi calificată altfel decât o cesiune a dreptului de folosința asupra imobilului, astfel că, reclamanții nu aveau la dispoziție decât acțiunea în evacuare, care nu poate fi apreciată astfel ca inadmisibilă.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții, și care au arătat că hotărârea cuprinde motive contradictorii, întrucât instanța de fond, pe de o parte, a considerat că nu a existat o înțelegere de înstrăinare, ci o cesiune de folosință, iar pe de altă parte, că nu se poate valida vânzarea pe calea hotărârii judecătorești pe motiv că "actul de vânzare-cumpărare a unui imobil, încheiat cu încălcarea interdicției prevăzută de art. 9 din Legea nr. 112/1995, este sancționat cu nulitatea absolută, fiind vorba de fraudă la lege".
Se mai susține că, pe lângă contradicția dintre considerentele expuse, argumentele aduse în sprijinul respingerii cererii reconvenționale sunt eronate, având în vedere faptul că promisiunea de vânzare nu este interzisă de lege, aceasta neavând ca efect transmisiunea dreptului de proprietate, ci doar institui o obligație de a face pentru viitor.
Apreciază recurenții că instanța trebuia să respingă acțiunea reclamanților ca inadmisibilă, având în vedere faptul că aceștia aveau la îndemână acțiunea în revendicare, și nu acțiunea în evacuare. Respingerea excepției inadmisibilității acțiunii nu are suport în principiul liberului acces la justiție, argumentul invocat de instanță negăsindu-și corespondent în cauza de față.
Au mai arătat recurenții că prima instanță trebuia să respingă cererea de evacuare formulată de reclamanți și să admită cererea reconvențională, întrucât, după expirarea termenului de 10 ani de interdicție a înstrăinării, validarea promisiunii de vânzare-cumpărare era perfect admisibilă.
În ceea ce privește motivarea deciziei pronunțată de Tribunalul Buzău, recurenții au susținut că aceasta este motivată sumar, prin preluarea disparată acelorași argumente contradictorii ale primei instanțe, astfel încât, decizia apare ca nemotivată.
Astfel, din considerentele deciziei nu rezultă dacă instanța de apel a considerat că înscrisul încheiat între părți este interpretat ca fiind o convenție de locațiune, pe motivul interdicției de înstrăinare prevăzut de art. 9 din Legea nr. 112/1995 sau dacă înscrisul a fost interpretat ca fiind un contract de locațiune, din interpretarea clauzelor acestuia.
De asemenea, se susține că atât prima instanță, cât și instanța de apel, au interpretat greșit actul dedus judecății și dispozițiile legale.
Susțin recurenții că înscrisul nu poate fi considerat ca fiind nul, deoarece, pe de o parte, niciuna din părți nu a invocat nulitatea acestuia, iar pe de altă parte, înscrisul are doar valoarea unei promisiuni de vânzare, prin care nu se transferă dreptul de proprietate, astfel încât, nu sunt incidente dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Se solicită admiterea recursului, modificarea în tot a celor două hotărâri, iar pe fond, să se respingă acțiunea formulată de reclamanți și să se admită cererea reconvențională.
La data de 2 septembrie 2009, intimații și au formulatîntâmpinareprin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Arată intimații că înscrisul nu poate fi calificat ca fiind o promisiune de vânzare-cumpărare, deoarece obligațiile din cuprinsul acestuia nu converg, ca sens și înțeles, asupra unei promisiuni reale de vânzare. Astfel, se arată că reclamanții își asumă obligația ca timp de 10 ani să nu emită niciun fel de pretenții asupra imobilului, să nu solicite alți bani pârâților și să nu facă altă promisiune de vânzare.
Se mai arată că Judecătoria Buzău în mod corect a calificat natura juridică a convenției ca fiind întemeiată pe dispozițiile art. 1392 Cod civil, fiind o cesiune a dreptului de folosință asupra imobilului.
Recurenții nu pot susține capătul de cerere privind constatarea valabilității convenției de vânzare-cumpărare, în condițiile în care aceasta a fost și este lovită de nulitate absolută, fiind încheiată pe perioada aplicării Legii nr. 112/1995, care interzicea, timp de 10 ani, orice înstrăinare a bunurilor trecute în proprietatea statului și redobândit prin efectul acestei legi.
Intimații au mai arătat că așa-zisul preț, de 29.000.000 lei ROL, nu corespunde, nici măcar la nivelul anului 1997, unui veritabil preț al unei vânzări imobiliare pentru o locuință aflată în aproprierea pieții centrale a municipiului B, zonă de grad zero ca amplasare.
Cu privire la excepția potrivit căreia acțiunea de față are un caracter inadmisibil, intimații au susținut că pârâții-reclamanți sunt beneficiarii unui drept de folosință al imobilului pentru 10 ani, în virtutea prevederilor Legii 112/1995, aceștia plătind chirie pentru întreaga perioadă, astfel că, odată încetat dreptul de folosință, aceștia sunt obligați, prin efectul legii, să părăsească locuința în care au fost tolerați.
Examinând sentința atacată prin prisma motivelor de recurs formulate, raportat la actele și lucrările dosarului și textele legale incidente în cauză, Curtea de Apel constată că recursul este fondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
În speță, deși nu sunt incidente dispozițiile art.304 pct.7 pr.civilă, întrucât instanța de apel și-a motivat în mod corespunzător soluția pronunțată, iar raportat la aceasta, hotărârea nu conține motive contradictorii sau străine de natura pricinii, Curtea de Apel constată că sunt însă incidente dispozițiile art.304 pct.8 și 9 cod pr.civilă, astfel cum au invocat recurenții din prezenta cauză.
În acest sens, se apreciază că instanțele anterioare au interpretat în mod greșit actul dedus judecății, respectiv cererea reconvențională formulată de pârâți, în sensul că s-a constatat în mod greșit că înscrisul încheiat la data de 19.11.1997, reprezintă un act de concesiune al dreptului de folosință asupra imobilului și nu o promisiune de vânzare cumpărare a imobilului în litigiu și au pronunțat în consecință hotărâri nelegale cu încălcarea dispozițiilor art.977 și următoarele cod civil, referitoare la interpretarea convențiilor, art.969 și următoarele și art.974, art.1073, art.1075 și art.1077 cod civil, precum și art.9 din Legea 112/1995.
Din înscrisul încheiat la data de 19.11.1997 și intitulat chitanță, rezultă, în mod clar, că reclamanții și-au luat obligația ca pe perioada de 10 ani, cât exista interdicția de înstrăinare prevăzută de art.9 alin.8 din Legea 112/1995, să nu aibă niciun fel de pretenții în bani și nici să înstrăineze imobilul situat în B,-, pe care "l-au dat prin testament familiei și, conform actului notarial din data de 19.11.1997".
În cuprinsul aceluiași înscris au fost inserate mențiunile că nu vor fi niciun fel de pretenții asupra acestui imobil, iar prețul acestui imobil a fost de 29 milioane lei.
Din declarațiile martorilor care au fost audiați în cauză, coroborate cu înscrisurile atașate la dosarul cauzei, rezultă că imobilul sus-arătat a fost achiziționat chiar la data întocmirii înscrisului sub semnătură privată, respectiv data de 19.11.1997, prin contractul de vânzare cumpărare nr.181, în condițiile Legii nr. 112/1995, prețul fiind de 12 milioane lei vechi.
Din declarațiile reclamantului-intimat date cu ocazia răspunsului la interogatoriul luat acestuia (fila 121 dosar fond), rezultă că prețul de 12 milioane lei vechi a fost achitat din banii primiți de la pârâți în aceeași zi, care își vânduseră proprietatea, astfel cum rezultă din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.929/1997.
Verificând testamentele despre care reclamanții au făcut vorbire în cuprinsul înscrisului sus-arătat, rezultă că tot la data de 19.11.1997 aceștia au lăsat pârâților, prin testament autentic, drepturile ce li se vor cuveni fiecăruia la data încetării comunității de bunuri din imobilul situat în Municipiul B,-, dar, ulterior, prin declarațiile notariale autentificate sub nr.1403/2000 și nr.2402/2000 la Biroul Notarului Public -, reclamanții au revocat în întregime cele două testamente.
Martorii audiați în cauză, inclusiv martora -, care inițial declarase că înscrisul sub semnătură privată constituia în realitate o închiriere, și care ulterior a revenit asupra acestor susțineri, conform Ordonanței nr.793/2009 prin care i s- aplicat o amendă cu caracter administrativ pentru săvârșirea infracțiunii de mărturie mincinoasă, prevăzută de art.260 alin.1 cod penal, au confirmat faptul că înțelegerea părților a fost aceea a unei promisiuni de vânzare-cumpărare a imobilului, cu predarea efectivă a acestuia către cumpărător și achitarea în întregime a prețului de 29 milioane lei vechi către vânzători, cu obligația asumată de vânzători de a încheia actul autentic după trecerea perioadei de interdicție a vânzării de 10 ani, iar de atunci și până în prezent imobilul a fost stăpânit în mod continuu de către pârâți.
În mod greșit au apreciat instanțele anterioare că, în speță, actul sus-amintit nu poate constitui o promisiune de vânzare-cumpărare și că, în realitate, acesta reprezintă, în condițiile art.1392 cod civil, o cesiune valabilă a dreptului de folosință asupra imobilului pentru o perioadă de 10 ani.
Este știut că, potrivit art. 977 cod civil, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, iar conform art. 978 cod civil când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce nici unul.
Tot astfel, art. 979 și următorii Cod civil, arată că termenii susceptibili de două înțelesuri se interpretează în înțelesul ce se potrivește mai mult cu natura contractului, că dispozițiile îndoioase se interpretează după obiceiul locului unde s-a încheiat contractul, toate clauzele convențiilor interpretându-se unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg, iar când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă.
Articolul 984 cod civil, arată că o convenție nu poate cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părțile și-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat.
Din interpretarea tuturor dispozițiilor legale sus-menționate rezultă, cu certitudine, că modalitatea în care trebuie să se dea eficiență înscrisului sub semnătură privată încheiat între părți la data de 19.11.1997, este aceea că intenția părților nu a fost ca pârâții să închirieze imobilul în litigiu pe o perioadă de 10 ani, câtă vreme tocmai își vânduseră unica locuință și achitaseră un preț de 29 milioane lei vechi cu mult mai mare față de prețul achitat în aceeași zi de către reclamanți pentru cumpărarea imobilului litigios.
În realitate, prin inserarea mențiunilor referitoare la prețul imobilului, la faptul că vânzătorii nu vor avea niciun fel de pretenții asupra acestuia și nici nu vor putea să îl înstrăineze (în condițiile în care pentru a întări încrederea cumpărătorilor precum că după expirarea perioadei de interdicție a înstrăinării stabilită de Legea nr.112/1995 vor întocmi actul notarial autentic, au testat acestora imobilul supus în realitate vânzării prin testamentele autentificate în aceeași zi), este clar că între părți a intervenit o promisiune de vânzare-cumpărare.
Ca atare, potrivit art.969, 970 cod civil, această convenție avea putere de lege între părțile contractante și trebuia executată cu bună-credință, lucru pe care reclamanții nu l-au înțeles, revocând ulterior testamentele date în favoarea pârâților și promovând o acțiune în evacuare a acestora, care a făcut obiectul dosarului nr.3291/2004 și care a fost respinsă, ca neîntemeiată, prin sentința civilă nr.3291/2004 a Judecătoriei Buzău.
Chiar dacă în cuprinsul acestei sentințe s-a apreciat că acea convenție ar avea natura unei cesiuni valabile a dreptului de folosință asupra imobilului, se poate constata că prezenta instanță nu este ținută de această concluzie, câtă vreme nu există autoritate de lucru judecat, întrucât judecarea cererii reconvenționale de față, ce implică stabilirea naturii înscrisului sub semnătură privată, nu a format obiectul controlului judiciar anterior, iar cererea de evacuare s-a constatat că este prematur introdusă la acea dată, față de termenul de 10 ani stabilit în mod clar de către părți.
În aceste condiții, sunt deplin aplicabile dispozițiile art.974 cod civil, potrivit căruia creditorii pot exercita toate drepturile și acțiunile debitorului lor, afară de acelea care îi sunt exclusiv personale, art. 1073 cod civil, conform căruia creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare și art. 1075 cod civil, potrivit căruia orice obligație de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări, în caz de neexecutare din partea debitorului.
Ca atare, pârâții cumpărători au dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă obligației reclamanților promitenți vânzători de a întocmi actul notarial autentificat referitor la vânzarea cumpărarea imobilului litigios, având în vedere că termenul de 10 ani stipulat în convenție a expirat.
Observând însă, refuzul expres al reclamanților promitenți de a-și îndeplini obligația asumată prin contract, prin promovarea atât a acțiunii anterioare în evacuare, cât și a prezentei acțiuni și prin poziția procesuală adoptată, urmează să se constate că sunt incidente în cauză dispozițiile art. 1077 cod civil, potrivit căruia, nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de aoa duce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului, în speță acestea fiind traduse prin admiterea prezentei acțiuni și constatarea valabilității convenției de vânzare-cumpărare intervenită între reclamanți și pârâți asupra imobilului în litigiu, cu consecința ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Instanța nu poate da eficiență apărărilor intimaților în sensul că nu mai recunosc în totalitate conținutul chitanței, deoarece nu au stabilit că suma de 29 milioane lei ar fi fost prețul acestui bun și apreciază că această mențiune a fost strecurată ulterior, întrucât nu au înțeles să se înscrie în fals împotriva acesteia, în condițiile art.180 - 184 cod pr.civilă, nu există nicio hotărâre judecătorească penală sau civilă care să stabilească faptul că înscrisul este fals prin inserarea unor mențiuni ulterioare și nici nu au solicitat constatarea nulității parțiale sau totale a acestuia în fața instanței de fond.
Referitor la precizările formulate de recurenți și depuse la data de 26.10.2009 pentru care intimații au solicitat a se constata nulitatea, nefiind depuse înăuntrul termenului de recurs, se constată că acestea sunt precizări și dezvoltări ale motivelor inițiale depuse în termenul legal stabilit de art.301 pr.civilă, și nicidecum motive noi de recurs.
De altfel, art.306 alin.3 cod pr.civilă permite dezvoltarea motivelor de recurs indicate greșit și încadrarea lor într-unul din motivele prevăzute de art.304 cod pr.civilă.
Faptul că pârâții au locuit efectiv în imobilul în litigiu este confirmat de probatoriile administrate, inclusiv declarațiile martorilor și existența contractelor de furnizare servicii pe numele lor.
Este adevărat că înregistrarea în evidențele fiscale a pârâților ca proprietari ai imobilului are caracterul declarativ și nu constitutiv al dreptului de proprietate, dar cu atât mai mult, constatarea acestei împrejurări din declarațiile de impunere și chitanțele aferente, confirmă faptul că părțile s-au înțeles asupra vânzării cumpărării imobilului și nu asupra închirierii acestuia, iar pârâții s-au comportat ca adevărați proprietari, înscriindu-se la rolul fiscal în această calitate și plătind impozitul ce cădea în sarcina proprietarului în toată această perioadă.
În ceea ce privește concluziile instanțelor anterioare, precum că această convenție ar fi lovită de nulitate absolută, se constată că, de asemenea, sunt nelegale, fiind date cu aplicarea și interpretarea greșită a dispozițiilor art.9 din legea 112/1995.
În acest sens, se observă că Legea 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului, stabilește, într-adevăr, în art. 9 alin.8, că apartamentele dobândite de către chiriașii titulari de contract ai imobilelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la data cumpărării.
Această interdicție de înstrăinare nu este cuprinsă printre nulitățile cu care Legea 112 /1995 sancționează alte cazuri și care în art.11 stabilește în mod expres că numai "actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor art. 9 alin. 6 și ale art. 10 sunt lovite de nulitate absolută".
Ori, art.9 alin.6 se referă la interdicția de a cumpăra a chiriașilor care au dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală după 01.01.1990 în localitatea de domiciliu, iar art.10 se referă la exceptarea de la vânzare apartamentelor care, la data intrării în vigoare a legii, beneficiază de dotări speciale, cum sunt: piscină, saună, seră, cramă, bar, vinotecă sau cameră frigorifică.
Chiar și în condițiile în care se extrapolează aceste dispoziții la contractele de vânzare-cumpărare încheiate în conformitate cu Legea 112/1995, de tipul celui prin care vânzătorii au achiziționat imobilul litigios sau se apreciază că ar fi incidente dispozițiile dreptului comun reprezentat de art.948 și următoarele cod civil, aceste cauze de nulitate absolută nu pot fi aplicabile în prezenta speță, câtă vreme convenția a cărei valabilitate se solicită a se constata a fost, în realitate, o promisiune de vânzare-cumpărare și nu un contract de vânzare-cumpărare încheiat în condițiile legii, astfel încât acesteia nu îi sunt aplicabile dispozițiile legale instituite de Legea 112 /1995, sus-amintite.
În acest sens, se remarcă faptul că Legea 112/1995 interzicea, în art.9 alin.8, înstrăinarea imobilelor dobândite în temeiul ei prin acte între vii pe o perioadă de 10 ani, pentru a evita îmbogățirea fără justă cauză a cumpărătorilor chiriași și întocmirea unor contracte de închiriere și ulterior a unor contracte de vânzare-cumpărare în scop pur comercial și nu întocmirea unor convenții de promisiune de vânzare-cumpărare a acestora.
Astfel de convenții încheiate în condițiile arătate, pot fi invocate de către partea interesată pentru a se obține în instanță o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, cu respectarea cerințelor prevăzute de art.1073-1077 cod civil, cum este cazul în speța de față.
Constatând incidente dispozițiile art.304 pct.8 și 9 cod pr.civilă, raportat la cele mai sus arătate, Curtea de Apel va admite recursul declarat în cauză și în baza dispozițiilor art.312 alin.3 cod pr.civilă va modifica în tot decizia tribunalului și în parte sentința judecătoriei, în sensul admiterii cererii reconvenționale a pârâților, respectiv constatarea vânzării-cumpărării imobilului situat în B,-, conform chitanței din data de 19.11.1997, urmând ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Pe cale de consecință, observând că reclamanții nu dețin niciun titlu de proprietate valabil la data pronunțării prezentei hotărâri asupra imobilului litigios, dreptul de proprietate fiind înstrăinat pârâților din prezenta cauză, care se află în posesia acestuia, aplicând dispozițiile art.480 cod civil, va fi respinsă acțiunea acestora prin care au solicitat evacuarea pârâților din imobilul arătat.
Modificarea în parte a sentinței se datorează faptului că au fost menținute dispozițiile acesteia referitoare la renunțarea pârâtei la invocarea excepției autorității de lucru judecat și excepției inadmisibilității acțiunii și prescripției dreptului la acțiune, manifestarea de voință a acesteia fiind în conformitate cu dispozițiile art.246 cod pr.civilă.
Făcând aplicarea dispozițiilor art.274 cod pr.civilă, vor fi obligați intimații la plata sumei de 3.057,45 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv taxe timbru și onorarii de apărător la toate instanțele.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de pârâții, domiciliată în B,-, cod poștal -, județul B, domiciliată în B, str.-, -.10,.B,.26, cod poștal -, județul B și, cu domiciliul ales la 1. cod poștal -, județul B împotriva deciziei civile nr.160 pronunțată la 18 mai 2009 de Tribunalul Buzău, în contradictoriu cu reclamanțiiprin procurator, domiciliată în B, str.-,.6,.B,.1,.8, cod poștal -, județul B, domiciliat în comuna -,-, cod poștal -, județul I și cu pârâtul, domiciliat în B,-, cod poștal -, județul
Modifică în tot decizia și în parte sentința, în sensul că:
Respinge acțiunea reclamanților.
Admite cererea reconvențională, în sensul că:
Constată că între reclamanții -pârâți în calitate de vânzători și pârâții - reclamanți, în calitate de cumpărători a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului situat în B, str. -, nr. 1, conform chitanței din 19.11.1997, prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Menține restul dispozițiilor sentinței cu privire la renunțarea pârâtei la invocarea excepției autorității de lucru judecat și cu privire la respingerea excepției inadmisibilității acțiunii și a prescrierii dreptului la acțiune.
Obligă intimații, către recurenți, la 3.057,45 lei cheltuieli de judecată. Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 2 decembrie 2009.
Președinte, JUDECĂTORI: Elena Staicu, Mioara Iolanda Grecu Aurelia
- - - - - -
fiind în concediu de odihnă fiind în concediu fără plată
se semnează de se semnează de
Președintele instanței, Președintele instanței,
Grefier,
Red.
Tehnored. CC
9 Ex/21.21.2009
f- Judecătoria Buzău
a- Tribunalul Buzău
operator de date cu caracter personal
nr. notificare 3120
Președinte:Elena StaicuJudecători:Elena Staicu, Mioara Iolanda Grecu Aurelia
