Expropriere. Speță. Decizia 184/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
-Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie-
Dosar nr-
DECIZIA NR. 184
Ședința publică din data de 6 noiembrie 2009
PREȘEDINTE: Gherghina Niculae
JUDECĂTOR 2: Constanța Ștefan C -
Grefier - - -
Ministerul Publica fost reprezentat de procuror -
din cadrul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Ploiești
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA cu sediul în B,-.A, sect.6, - reprezentată de. Av., cu sediul în B,-, - 81,.1,.11, sector 5, împotriva sentinței civile nr.2375 pronunțată la 19 septembrie 2008 de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu reclamanții - și, ambii cu domiciliul ale în com., sat-, jud.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din 30 octombrie 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință care face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru studierea actelor și lucrărilor dosarului, a amânat pronunțarea pentru azi data de mai sus, dându-se următoarea decizie:
CURTEA:
Examinând apelul civile de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova sub nr-, reclamanții și au chemat în judecată pe pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA (CNADNR SA-DRDP), solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța, să oblige pârâta la acordarea despăgubirilor in cuantum de 30 euro/ pentru suprafața de teren de 1362,90. ce urmează a fi expropriata, precum si obligarea paratei de a le acorda accesul direct din la restul proprietății lor.
In motivarea acțiunii, reclamanții au arătat ca prin HG nr.686/2007 publicata in MO nr.496/2007 poziția nr.575, s-a dispus exproprierea lor in vederea "sporirii capacității de circulație pe centura de Vest km 0+000-km 12+ 850" cu suprafața de 1362,90. din totalul proprietății de 6356. situată in com., sat, jud.P cu nr.cadastral provizoriu 754, pentru care s-a stabilit prin Hotărârea nr.59/2007 o despăgubire de 9 euro/, suma ce nu reflecta valoarea reala a imobilului si prejudiciul creat lor prin exproprierea acestei suprafețe de teren, având in vedere ca prețul real cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel in unitatea administrativ teritoriala la data emiterii hotărarii de stabilire a despagubirilor este de cca.35 euro/
Mai arata reclamanții ca referitor la obligarea paratei de a acorda accesul direct din DN 1 la restul proprietații lor, in urma exproprierii suprafeței de 1362,90. configurația restului proprietații nu mai permite accesul la si de la calea publica, avand in vedere ca pe latura dinspre calea publica, deschiderea terenului este de doar 1, astfel incat le este grav lezat dreptul de proprietate cat timp le este îngrădit accesul la restul proprietății.
La data de 14.12.2007 CNADNR SA-DRDP, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea primului capăt de cerere ca neîntemeiat, motivat de faptul ca expropriatorul a respectat principiul "o dreapta si prealabila despăgubire" având în vedere ca prețul de 9 euro/ stabilit prin expertizare reprezintă prețul real al imobilului, terenul având categoria de folosință teren arabil extravilan, iar cel de-al doilea capăt de cerere ca inadmisibil, fata de împrejurarea că reclamanții nu pot uza de o acțiune întemeiată pe expropriere, cât timp au la îndemână o acțiune izvorând din dreptul lor de proprietate si pot cere pe calea unei acțiuni separate realizarea dreptului, in cazul in care acesta le este încălcat.
La aceeași dată, reclamanții și-au precizat acțiunea in sensul că solicita acordarea unor despăgubiri in cuantum de 50 euro/ pentru suprafața expropriata.
In cauza s-a administrat proba cu acte si expertiză tehnică evaluari imobiliare.
Prin sentința civilă nr. 2375 pronunțată la data de 19 septembrie 2008 Tribunalul Prahovaa admis in parte acțiunea precizată formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâta COMPANIA NATIONALA DE AUTOSTRAZI SI DRUMURI NATIONALE DIN ROMANIA SA și în consecință a obligat pârâta să plăteasca reclamanților suma de 31.347 euro reprezentând despăgubiri pentru terenul în suprafață de 1362, 90. situat pe Centura P Vest in extravilanul comunei, sat, jud.P, 25, 151/1/2 cu număr cadastral provizoriu 754/1 conform raportului de epxertiză evaluare proprietăți imobiliare întocmit de expert, teren expropriat conform Hotararii nr.59/25.10.2007 emisa de intimata și a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei de a acorda reclamanților accesul direct din DN 1 la restul proprietății lor ca inadmisibil.
Pentru a pronunța această sentința, tribunalul a reținut următoarele:
Prin Hotărârea nr.59/25.10.2007 emisa de parata s-a dispus exproprierea si s-a aprobat acordarea de despăgubiri aferente terenului situat in com., jud.P cu nr.cadastral provizoriu 754/1 in suprafata de 1362,90. din suprafața totala de 6356. proprietatea reclamanților si, expropriere dispusa in baza HG nr.686/28.06.2007 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privata situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publica "sporirea capacității de circulație pe centura de Vest km 0+000-km 12+ 850".
Potrivit procesului-verbal de stabilire a cuantumului despăgubirilor, Comisia pentru aplicarea Legii nr.198/2004 a stabilit ca suma cuvenita pentru terenul expropriat este de 12266,10 euro, respectiv 9 euro/
Conform raportului de expertiză evaluare proprietăți imobiliare întocmit in cauza de expert semnat fără obiecțiuni de către experții consilieri ai părților ce au făcut parte din comisia de 3 experți dispusă de instanță, terenul in litigiu este situat pe centura P Vest, in extravilanul comunei, sat, 25, 151/1/2, având nr.cadastral 754/1, expertul aplicând pentru calcularea cuantumului despăgubirilor metoda comparației directe, ocazie cu care a cercetat publicitatea imobiliara (ziare si adrese de internet), excluzând ofertele cu valoare minima si cele cu valoare maxima alegându-se pentru comparație valoarea de mijloc a unui teren comparabil cu cel evaluat, iar pentru diferențele constatate, a aplicat coeficienți de corecție, reieșind la data efectuării expertizei un cuantum al despăgubirilor de 110.661 lei, respectiv 23 euro/
De asemenea, din cuprinsul raportului de expertiza, reiese ca la data exproprierii - 25.10.2007, prețul real al terenului conform metodei comparației directe era de 21 euro/, respectiv 101.038 lei pentru întregul teren.
Potrivit art.26 din Legea 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, la calcularea cuantumului despăgubirilor ținându-se seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel in unitatea administrativ teritoriala la data întocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului.
Așadar, din probele administrate în cauza rezultă că la data de 25.10.2007 reclamanților li s-a expropriat suprafața de 1362,90. pentru cauza de utilitate publica din suprafața totala de 6356. situata in com., jud.P cu nr.cadastral provizoriu 754/1 pentru care comisia de evaluare a stabilit un preț de 9 euro/, respectiv 12.266,10 lei pentru întregul teren.
Ori, conform raportului de expertiza efectuat in cauza, chiar si la data exproprierii, prețul stabilit de comisia de evaluare era mult sub valoarea reala a imobilului, expertiza efectuata in cauza si semnata fără obiecțiuni de experții consilieri ai părților arătând ca la momentul octombrie 2007, valoarea terenurilor din zona era de 21 euro/ si nicidecum de 9 euro/, iar la data efectuării expertizei valoarea terenurilor din zona calculata prin metoda comparației este de 23 euro/
Ca atare, atât timp cat prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.59/25.10.2007 s-a stabilit o valoare a terenului expropriat mult mai decât valoarea reala a acestuia, înseamnă că reclamanții sunt îndreptățiți să pretindă valoarea reala a terenului ce le-a fost expropriat, calculata conform raportului de expertiza la suma de 110.661 lei, respectiv 23 euro/
Susținerea pârâtei in sensul ca expropriatorul a respectat principiul "o dreapta si prealabila despăgubire" este neîntemeiată cât timp din raportul de expertiză efectuat în cauză reiese că prețul terenului calculat de expropriator este mult sub nivelul valorii reale a terenurilor din zona.
De altfel, însuși expertul consilier desemnat de parata a stabilit pe baza metodei comparației directe, chiar o valoare mai mare a terenului, respectiv de 24 euro/
Prin urmare tribunalul, în raport de aceste considerente, a admis in parte acțiunea precizata și a obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 31.347 euro reprezentând despăgubiri pentru terenul in suprafață de 1362,90. proprietatea reclamanților, expropriat pentru cauza de utilitate publica prin Hotărârea nr.59/25.10.2007.
Totodată, tribunalul a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei de a acorda reclamanților accesul direct din DN 1 la restul proprietății lor ca inadmisibil, având in vedere ca o asemenea cerere nu poate face obiectul unei acțiuni vizând stabilirea despăgubirilor in baza Legii nr.33/1994, unei asemenea cereri fiindu-i aplicabile dispozițiile dreptului comun si nu ale legii speciale, iar competenta de soluționare aparține instanței de drept comun.
Impotriva hotărârii instanței de fond a declarat apel pârâtul Statul Român - prin SA- D,R,D,P, criticând-o pe motive de netemeinicie și nelegalitate susținând că:
1. Instanța de fond în mod netemeinic a admis acțiunea reclamanților și a obligat Statul Român la plata sumei de 31.347 Euro, reprezentând despăgubiri pentru terenul în suprafață de 1362,90. teren expropriat conform HG nr.766/2007, ignorând faptul că la data efectuării expertizei, reclamanții nu mai erau proprietarii terenului iar Statul Român a acordat acestora suma de 12.266,10 Euro, respectiv 41.350,25 RON, sumă ce se afla la dispoziția reclamanților, încă din luna decembrie 2007.
Prin acordarea sumei de 31.347 Euro, fără să se scadă suma de 12.266,10 Euro s-ar aduce un grav prejudiciu statului și ar conduce la o îmbogățire a reclamanților, fără just temei.
2. Deși a adus probe prin care să facă dovada că la data la care au avut loc exproprierile pentru cauză de utilitate publică, terenurile din aceeași zonă s-au vândut la prețul de 3,22 RON pe ( aproximativ 1 Euro pe conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1708 din 25.07.2007, instanța a omologat raportul de expertiză, fără a avea în vedere probatoriile pârâtei apelante și fără a observa că susținerile experților nu au temei, din raport lipsind dovezi care să susțină prețurile de vânzare, respectiv de cumpărare, luate în considerare de aceștia, neținând seama de oferta și puterea de cumpărare, valoarea cu care se vinde un teren în zona respectivă, neputând fi dată de prețul care se solicită ci de prețul care se obține.
Hotărârea instanței de fond de a despăgubi reclamanții pentru terenul expropriat cu o despăgubire de 23 ori mai mare decât prețul de achiziție al terenului din anul 2007 este excesivă.
Raportul de expertiză unic a fost întocmit de expert tehnic desemnat de instanță, expert tehnic desemnat de pârâtă și expert tehnic desemnat de reclamant.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului, sentința criticată prin apelul formulat, constată că este afectată temeinicia și legalitatea acestuia, apelul fiind fondat și urmează a fi admis, deoarece:
Instanța de fond a reținut corect situația de fapt constatând că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 59 din 25.10.2007 emisă de pârâtă s-a dispus exproprierea și s-a aprobat acordarea de despăgubiri aferente terenului situat în comuna, județul P cu nr. cadastral provizoriu 754/1 in suprafața de 1362,90. din suprafața totala de 6356. proprietatea reclamanților si, expropriere dispusa in baza HG nr.686/28.06.2007 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privata situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publica "sporirea capacității de circulație pe centura de Vest km 0+000-km 12+ 850".
Potrivit procesului-verbal de stabilire a cuantumului despăgubirilor, Comisia pentru aplicarea Legii nr.198/2004 a stabilit ca suma cuvenita pentru terenul expropriat este de 12266,10 euro, respectiv 9 euro/
Prin raportul de expertiză întocmit de comisia de experți s-a stabilit valoarea terenului la data efectuării expertizei de 23 Euro /, preț avut în vedere de instanța de fond care a obligat pârâta să plătească reclamanților suma totală de 31.347 Euro reprezentând despăgubiri pentru terenul în suprafață de 1362,90. situat pe centura P Vest în extravilanul comunei, sat, județul
Urmare apelului declarat de pârâtă, în ședința publică din 23 ianuarie 2009, în baza disp. art. 295 Cod pr.civilă instanța de apel a admis probele solicitate de apelantă, cu înscrisuri și efectuarea unei expertize de o comisie alcătuită de 3 experți topo evaluatori în proprietăți imobiliare, compusă din expertul desemnat de instanță și câte un expert desemnat de fiecare din părți, având ca obiectiv stabilirea cuantumul despăgubirilor în conformitate cu disp. art. 25 și 26 alin. 4 din Legea nr. 33/1994, expertiză ce s-a efectuat de către expert, expert propus de reclamanți și expert propus de pârâtă.
Prin raportul de expertiză comun, expertul desemnat de instanță și expertul propus de reclamanți au evaluat terenul la data întocmirii raportului de expertiză 30.04.2009, la prețul de 19 Euro /, în urma cercetării ofertelor din publicitatea imobiliară locală - publicația Raid Imobiliar P din perioada respectivă, adresele de internet cu specific în publicitatea imobiliară din acea perioadă, iar expertul tehnic propus de pârâtă a concluzionat că valoarea unitară de despăgubire a terenului de 9 Euro/ din hotărârea nr. 59 din 25.10.2007 emisă pentru aplicarea legii nr. 198/2004 este cu mult mai mare decât prețul rezultat din analiza ofertelor de vânzare și cu atât mai mult - mai mare decât prețul de tranzacționare.
Este întemeiată susținerea apelantei că, instanța de fond a omologat raportul de expertiză care a stabilit prețul de 23 Euro/ în raport de ofertele din publicitatea imobiliară locală - publicația Raid Imobiliar P, adresele de internet cu specific în publicitatea imobiliară și nu în raport de prețurile reale de vânzare cumpărare a unor terenuri de aceeași categorie de folosință, situate în aceeași zonă, metodă preluată de altfel și în raportul de expertiză întocmit în apel d e către expertul desemnat de instanță și expertul propus de reclamanți, deoarece art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Sintagma, prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele, are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare cumpărare și nu ofertele de preț ale Agențiilor Imobiliare, ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de
mică publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel, în aceeași unitate administrativ teritorială.
Terenul expropriat se află în extravilanul comunei, sat, județul P, în zona aferentă investiției,sporirea capacității de circulație pe centura P Vest,.
Potrivit constatărilor expertului tehnic propus de pârâtă, nu s-au identificat tranzacții cu terenuri în acea zonă dar a identificat un număr foarte mare de oferte cu prețuri de ofertare cuprinse între 3 și 10 Euro/, anexând raportului de expertiză 15 oferte de vânzare.
Totodată, expertul tehnic a verificat și situația terenurilor din localități învecinate care au aceeași investiție,sporirea capacității de circulație pe centura P Vest, respectiv comuna, județul P și adresându-se instituțiilor abilitate să comunice prețurile la care s-au vândut imobilele situate în extravilanul localității, au fost identificate un număr de 30 contracte de vânzare cumpărare a terenurilor în anul 2007 în care prețul de vânzare cumpărare a fost de 7, 5 lei/ și un număr de 41 contracte de vânzare cumpărare în anul 2008 în care prețul de vânzare a fost de 7,93 lei/ înregistrate la Primăria.
Expertul a precizat că față de această situație nu există nicio justificare ca prețurile de tranzacționare din comuna, sat să fie mai mari decât cele din comuna.
Ca urmare, instanța reține că singurele valori certe, tranzacționate ale terenurilor din zona expropriată sunt cele evidențiate de primărie și cele cuprinse în contractele de vânzare cumpărare încheiate în perioada pronunțării Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 59 din 25.10.2007.
De altfel, practica a stabilit că valoarea reală a bunului expropriat trebuie stabilită în funcție de prețul tranzacționat de obicei și nu în funcție de ofertele de vânzare - dată fiind inevitabila negociere a prețului și știut fiind că, de regulă, prețul solicitat este mai mare.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994 stabilește modalitatea în care va fi stabilită despăgubirea de către instanță, în funcție de rezultatul expertizei.
Astfel, instanța primind rezultatul expertizei, va compara prețul cu oferta și cu prețurile formulate de părți. Totodată, despăgubirea nu poate fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
Față de conținutul acestui text de lege, se reține că punctul de vedere al expertului nu este în contradicție cu disp. art. 27 alin. 2 din lege și reținând că prețul de vânzare obișnuit al imobilelor de același fel din unitatea administrativ teritorială este mai mic decât cel oferit de expropriator se va menține valoarea din hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 59 din 25.10.2007.
Se reține, așadar că cererea reclamanților de a fi obligată pârâta la acordarea despăgubirilor la un cuantum mai mare decât cel din Hotărârea nr. 59 din 25.10.2007 este neîntemeiată, situație în care apare ca inutilă cercetarea motivului de apel referitor la modalitatea de acordare a despăgubirilor.
De aceea, urmează ca în baza disp. art. 296 Cod pr.civilă să fie admis apelul, schimbată în tot sentința și pe fond respinsă acțiunea ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA cu sediul în B,-.A, sect.6, - reprezentată de. Av., cu sediul în B,-, - 81,.1,.11, sector 5, împotriva sentinței civile nr.2375 pronunțată la 19 septembrie 2008 de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu reclamanții - și, ambii cu domiciliul ale în com., sat-, jud.P și în consecință:
Schimbă în tot sus-menționata sentință în sensul că respinge acțiunea precizată formulată de reclamanții - și, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, ca neîntemeiată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 6 noiembrie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
- - C -
GREFIER,
- -
Operator de date cu caracter personal
Notificare nr. 3120
6 ex./10.11.2009
Tehnored.Gh.N/CO
f- Trib.
R -
Președinte:Gherghina NiculaeJudecători:Gherghina Niculae, Constanța Ștefan
