Fond funciar. Speta. Decizia 127/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 127R
Ședința publică de la 3 martie 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Silvia Pană
JUDECĂTOR 2: Antonela Cătălina Brătuianu
JUDECĂTOR 3: Mihaela
GREFIER - -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de către recurenții - pârâți și împotriva deciziei civile nr. 880A/26.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - reclamant și intimații - pârâți Prefectul Municipiului B și Comisia Locală B pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor. La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns recurenții - pârâți și, reprezentați de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/30.07.2008, și intimatul - reclamant, reprezentat de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/24.11.2008, lipsind intimații - pârâți Prefectul Municipiului B și Comisia Locală B pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Părțile prezente, prin reprezentanți, învederează instanței că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul recurenților - pârâți și solicită admiterea recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 880A/26.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, modificarea în tot a hotărârii recurate și a sentinței civile nr. 267/18.01.2008 pronunțată de instanța de fond, în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamantul, menținerea contractului de vânzare-cumpărare nr. 5365/29.11.2006 și a convenției precontractuale nr. 5234/21.11.2006, ambele autentificate de BNP -, precum și a titlului de proprietate nr. 13369/6/12.03.2007 emis de Instituția Prefectului Municipiului Continuând, arată că instanța de apel și-a depășit cadrul procesual. Precizează că s-a realizat o expertiză grafoscopică, în urma căreia a rezultat că semnăturile de la poziția mandant de pe procura autentificată sub nr. 5983/02.10.2006 de BNP nu au fost efectuate de către. Mai arată că buna credință a pârâților a fost dovedită, iar calitatea de proprietar a acestora nu poate fi pusă la îndoială. Fără cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimatului - reclamant solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii pronunțată de instanța de apel ca fiind legală și temeinică. Continuând, arată că intimatul - reclamant nu și-a dat consimțământul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, expertiza grafoscopică efectuată în cauză stabilind, fără nici un dubiu, că semnăturile de pe cele două procuri nu au fost efectuate de reclamant. Precizează că instanța de fond nu s-a pronunțat pe nulitatea acelor procuri, ci numai asupra cererilor cu care a fost învestită, pronunțând o hotărâre legală și temeinică. De asemenea, susține că reclamantul este proprietarul bunului. Totodată, arată că recurenții - pârâți nu au manifestat nici cel mai mic interes pentru a verifica procurile în baza cărora s-au încheiat actele și nu a fost interesat de vizionarea bunului. Fără cheltuieli de judecată.
Curtea dispune închiderea dezbaterilor și reține în pronunțare cererea de recurs.
CURTEA,
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 6 B la data de 27.04.2007 sub nr-, reclamantul a solicitat în contradictoriu cu pârâții și și Prefectura Municipiului B, ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 5365/29.11.2006 la BNP și a convenției precontractuale de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 5234/21.11.2006 la BNP, pentru lipsa consimțământului; să se constate nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 13369/6/12.03.2007 emis de Prefectura Municipiului B pe numele și nr. 61663 prin încheierea nr. -/30.03.2007, pentru fraudarea legii; să se dispună rectificarea nr. 61663 în sensul radierii din cartea funciara a dreptului de proprietate al pârâților asupra imobilului situat în B, str. -. - - nr. 31, sector 6, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului situat în B, strada -. - - nr. 31, sector 6, potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 23970/07.09.1992 la fostul notariat de Stat Local Sector 6
A mai arătat că la data de 16.06.2006, o persoană necunoscută, legitimându-se cu datele sale de identificare prin falsificarea cărții de identitate, l-a împuternicit pe, prin procura autentificata sub nr. 3515 la BNP, să depună toate diligentele necesare în vederea obținerii titlului de proprietate pentru terenul în suprafață de 403 mp aferent construcției situată în B, strada -. - - nr. 31, sector 6. Ulterior, aceeași persoană împuternicit pe, prin procura autentificată sub nr. 5983/02,10,2006 la BNP, să depună toate diligentele necesare în vederea vânzării construcției situată în B, strada -. - - nr. 31, sector 6.
In baza acestor procuri presupusul său mandatar a depus documentația cadastrală și a obținut numărul cadastral 7756/1 pentru construcție și apoi a întabulat în 61663, dreptul de proprietate asupra construcției, cât și dreptul de habitație viageră în favoarea lui, deși aceasta era decedată încă de la data de 16.02.1998.
În baza celei de a doua procuri, la data de 29.11.2006 a încheiat în numele reclamantului convenția precontractuală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 5234 la BNP, iar la 29.11.2006 contractul de vânzare cumpărare autentificat la același notar sub nr.5324.
Reclamantul solicită să se constate nulitatea celor două contracte deoarece la încheierea acestora a lipsit consimțământul său, deoarece presupusa semnătură de pe cele două procuri nu îi aparține.
Cu privire la terenul situat în B, strada -. - - nr. 31, sector 6 reclamantul a învederat că este titularul dreptului de proprietate conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată nr. 457/6/24.08.1994 emis de Prefectura Municipiului
Reclamantul a mai arătat că, prin exercitarea abuzivă a atribuțiilor de serviciu funcționarii Primăriei Sector 6 și cei ai Prefecturii Municipiului B au întocmit o documentație falsă și au emis un nou titlu de proprietate pentru teren pe numele pârâților și.
Reclamantul solicită să se constate nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 13369/6/12.03.2007, deoarece odată emis primul titlu de proprietate, nu mai putea fi emis pentru același teren un alt titlu.
În drept, au fost invocate dispozițiile. art. 948 cod civil, 966-968 cod civil, art. 35 și urm. din Legea 7/1996 și Legea nr. 18/1991.
La data de 21.05.2007 Prefectul Municipiului Bad epus la dosar întâmpinare (filele 33-35) prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a Instituției Prefectului Municipiului B pentru capetele de cerere privind anularea contractului de vânzare cumpărare nr. 5365/2006, a convenției precontractuale de vânzare nr. 5234/2006 și rectificarea nr. 61663, având în vedere că această instituție nici nu a încheiat și nici nu a emis înscrisurile respective.
Prin aceeași întâmpinare, Prefectul Municipiului Bas olicitat suspendarea judecării cauzei în baza art. 244 pct. 2 Cod procedură civilă până la definitivarea cercetărilor pentru infracțiunile de fals și înșelăciune.
La data de 08.06.2007 pârâții și au depus întâmpinare și cerere de chemare în garanție a numiților și (filele 43-48).
Prin întâmpinare pârâții au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, deoarece toate actele cu privire la transmiterea dreptului de proprietate a căror anulare se cere au fost emise în concordanță cu toate dispozițiile legale în vigoare, fiind acte autentice. Pârâții arată că buna lor credință rezultă din faptul că notarul public a autentificat precontractul și contractul de vânzare cumpărare constatând ca fiind îndeplinite toate cerințele legale și verificând valabilitatea procurii prezentate de mandatar, constatând că aceasta este în regulă.
Cu privire la titlul de proprietate a cărui nulitate ase solicită, pârâții au arătat că după încheierea contractului de vânzare cumpărare nr. 5365/2006 au formulat la primăria Sector 6 B cererea nr. 7075/13.12.2006, prin care au solicitat eliberarea titlului de proprietate pentru suprafața de 403 mp teren aferentă construcției situată în B, strada -. - - nr. 31, sector 6, deoarece dl., mandatarul reclamantului le-a comunicat că nu există titlul emis pe numele vânzătorului. Ulterior, au aflat de la primărie că exista un titlu de proprietate emis pe numele reclamantului, astfel încât au depus la Primăria Sector 6 documentația necesară în vederea anulării certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată nr. 457/6/24.08.1994 emis în baza Ordinului Prefectului nr. 262/18.08.1994 pe numele și pentru emiterea unui nou titlu de proprietate pe numele pârâților, având în vedere contractul de vânzare cumpărare nr. 5365/29.11.2006.
Pârâții au invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului în ceea ce privește primul capăt de cerere, deoarece vânzarea lucrului altuia atrage nulitatea relativă a contractului și nu nulitatea absolută, astfel încât reclamantul, fiind terț față de contract, nu poate solicita anularea lui.
În apărare pârâții au invocat faptul că sunt dobânditori de bună credință, cu titlul oneros, ai imobilului cumpărat, astfel încât conform principiului validității aparente în drept, dreptul de proprietate dobândit este protejat chiar și împotriva adevăratului proprietar, în temeiul principiului ocrotirii bunei credințe.
Prin cererea de chemare în garanție pârâții au chemat în judecată pe numiții și, pentru răspunderea civilă delictuală pentru fapta proprie, considerând că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 998 și 999 cod civil.
De asemenea, pârâții au solicitat suspendarea judecării cauzei, potrivit art. 244 pct. 2 Cod procedură civilă până la finalizarea cercetărilor.
La data de 12.07.2007 reclamantul a depus precizarea acțiunii (fila 82) prin care a arătat că pe capătul de cerere privind nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 13369/6/12.03.2007, înțelege să se judece în contradictoriu cu Instituția Prefectului Municipiului B, astfel cum aceasta este definită de legea nr. 340/2004, și nu cu Prefectura Municipiului De asemenea, a solicitat, în completarea acțiunii introductive să se dispună nulitatea absolută a Ordinului Prefectului nr. 167/7.03.2007, pentru fraudă la lege.
Prin încheierea de ședință din data de 09.08.2007, instanța a respins excepția lipsei calității procesuale active invocată de către pârâții și, excepția lipsei calității procesuale pasive a Instituției Prefecturii Municipiului B și a luat act de renunțarea pârâtului la judecarea cererii de chemare în garanței.
La termenul de judecată din data de 07.09.2007 reclamantul a fixat cadrul procesual pasiv, arătând că înțelege să se judece cu Instituția Prefectului pentru anularea ordinului și a titlului de proprietate și cu pârâții și, pentru anularea antecontractului și contractului de vânzare cumpărare. De asemenea, au solicitat citarea în cauză și a Subcomisiei de Aplicare a Legii nr.18/1991 din Cadrul Primăriei Sector 6 B, având în vedere că este instituția care a întocmit documentația ce a stat la baza emiterii ordinului prefectului.
La același termen de judecată, instanța a admis excepția netimbrării cererii de chemare în garanție formulată de pârâta, pentru considerentele consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
La data de 10.10.2007, pârâta Subcomisia de Aplicare a Legii nr.18/1991 din Cadrul Primăriei Sector 6 Bad epus întâmpinare (filele 262-264) prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive cu privire la toate capetele de cerere. Pe fondul cauzei, pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
La termenul de judecată din data de 11.01.2008, reclamantul a depus o nouă precizare a acțiunii (fila 313) prin care a arătat că înțelege să se judece în contradictoriu cu pârâta Subcomisia de Aplicare a Legii nr.18/1991 din Cadrul Primăriei Sector 6 B doar pe capetele de cerere privind constatarea nulității absolute a titlului de proprietate nr. 13369/12.03.2007 și a Ordinului Prefectului nr. 163/7.03.2007.
Față de această precizare, la același termen, pârâta Subcomisia de Aplicare a Legii nr.18/1991 din Cadrul Primăriei Sector 6 Baa rătat că nu mai susține excepția lipsei calității procesuale pasive invocată prin întâmpinare.
Prin sentința civilă nr. 267/18.01.2008 Judecătoria Sector 6 Baa dmis acțiunea precizată, a constatat nulitatea absolută a convenției precontractuale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5234/21.11.2006 la BNP; a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5365/29.11.2006 de BNP; a constatat nulitatea absolută a Ordinului Prefectului nr. 163/07.03.2007 emis în baza Legii nr. 18/19 pe numele pârâților; a constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 13369/12.03.2007 emis de Instituția Prefectului pe numele pârâților; a dispus rectificarea Cărții Funciare Individuale nr. 61633 din B sector 6 în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților asupra imobilului situat în B,-, sector 6; a anulat cererea de chemare în garanție formulată de pârâta ca netimbrată; a dispus comunicarea hotărârii organului fiscal și Oficiului de Cadastru, a luat act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată; a respins cererea pârâtei-chemate în garanție de acordare a cheltuielilor de judecată, ca nefondată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Pentru terenul în suprafață de 403 mp, aferent construcției al cărei drept de proprietate la dobândit prin cumpărare, reclamantului i s-a eliberat certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată nr. 457/6/24.08.1994, în baza art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991.
La data de 02.10.2006 BNP a autentificat procura nr. 5983 prin care reclamantul îl împuternicea pe, ca în numele său să depună toate diligențele necesare pentru vânzare a construcției situată în, B, str. -. - - nr. 31, sector 6.
În baza acestei procuri s-a încheiat convenția precontractuală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5234/21.11.2006 la BNP și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5365/29.11.2006 la același BNP, prin care pârâții au cumpărat de la reclamant - prin mandatar - construcția edificată pe terenul în suprafață de 403. situat în B, str. -. - - nr. 31, sector 6.
Prin Ordinul Prefectului nr. 163/07.03.2007, în baza art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 s-a trecut în proprietatea cumpărătorilor și terenul în suprafață de 403 mp situat în B, str. -. - - nr. 31, sector 6.
1. referitor la nulitatea absolută a convenției precontractuale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5234/21.11.2006 la BNP și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5365/29.11.2006 la același BNP, instanța a reținut în drept prevederile art. 948.civ. și concluziile raportului de expertiză grafoscopică.
Prin urmare, la întocmirea convenției precontractuale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5234/21.11.2006 la BNP și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5365/29.11.2006 la același BNP, proprietarul nu și-a exprimat în mod valabil consimțământul, consimțământul fiind exprimat de numitul în baza unei procuri false, fapt ce atrage nulitatea absolută a celor două contracte.
Instanța de fond a reținut că, deși reclamantul nu a solicitat și nulitatea procurii autentificat sub nr. 5983/2006 prin acțiune, acest lucru poate fi constatat, pe cale incidentală.
Instanța a înlăturat apărarea pârâților constând în aplicarea la speță a principiului "error communis facit jus", motivat de faptul că, dintre cele trei condiții ce trebuie îndeplinite cumulativ pentru ca eroarea să conducă la crearea dreptului de proprietate: 1. să existe o eroare comună și invincibilă asupra faptului că o persoană este în aparență proprietarul unui bun, dar ulterior se dovedește că acest lucru nu este real; 2. subdobânditorul să fi fost de bună-credință, în sensul că cel care dobândește bunul crede că l-a dobândit de la adevăratul proprietar; 3. actul încheiat între proprietarul aparent și subdobânditor să fi fost cu titlu oneros; nu este îndeplinită prima condiție deoarece cumpărătorii și nu au cumpărat imobilului de la un proprietar aparent, ci chiar de la adevăratul proprietar, însă acesta nu și-a exprimat valabil consimțământul.
2. referitor la nulitatea absolută a Ordinului Prefectului nr. 163/07.03.2007 și a titlului de proprietate nr. 13369/12.03.2007 emis în baza Legii nr.18/1991 pe numele pârâților, instanța de fond a reținut că pârâții nu se încadrau în prevederile art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991, deoarece terenul nu a făcut obiectul preluării de către stat în baza Legii nr. 58/1974, fiind atribuit în folosință numitei, în vederea construirii unei locuințe.
3. în ceea ce privește capătul de acțiune referitor la rectificarea cărții funciare, instanța a făcut aplicația prevederilor art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996.
Împotriva acestei hotărâri au formulat apel Pârâții și, criticând hotărârea de fond pentru nelegalitate si netemeinicie.
Prin Dc 880A/26.06.2008 Tribunalul Bar espins apelul ca nefundat.
Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta de apel a retinut urmatoarele: Reclamantul a investit Judecătoria sector 6 cu o acțiune prin care solicita să se constate nulitatea a două contracte pentru lipsa consimțământului, lipsă motivată prin aceea că reclamantul nu și-a exprimat consimțământul la încheierea procurii ce a stat la baza încheierii acestor contracte, iar instanța de fond a soluționat cauza în limitele investirii sale, pronunțându-se numai asupra capetelor de cerere formulate de către reclamant, fără să pronunțe nici o soluție cu privire la nulitatea procurii autentificate sub nr. 5983/2006 de BNP, după cum se observă din dispozitivul hotărârii.
Pentru a verifica cauza de nulitate absolută invocată de către reclamant, era necesar ca instanța de fond să analizeze întrunirea condițiilor de valabilitate ale consimțământului, respectiv dacă a provenit de la o persoană cu discernământ, dacă a fost exprimat cu intenția de produce efecte, dacă a fost exteriorizat și să nu fi fost afectat de vreun viciu de consimțământ.
Din faptul că semnăturile de la poziția mandant de pe procurile autentificate sub nr. 5983/2006 și nr. 3515/2006 de BNP nu au fost realizate de către reclamant, așa cum a concluzionat raportul de expertiză criminalistică efectuat în cauză, instanța de fond în mod corect a constatat că reclamantul nu și-a exprimat consimțământul la întocmirea acestor două procuri.
La încheierea celor două contracte a căror nulitate s-a solicitat a se constata, convenția precontractuală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5234/21.11.2006 și contractul de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5365/23.11.2006 ambele autentificate de BNP, consimțământul a fost exprimat în numele vânzătorului de către un fals mandatar, așa încât în mod corect a reținut instanța de fond că la încheierea acestor două contracte a lipsit consimțământul vânzătorului.
Prin urmare, instanța de fond nu a acordat mai mult decât s-a cerut prin acțiunea principală, ci a analizat motivul de nulitate absolută invocat de către reclamant prin acțiune.
S-a apreciat ca este nefondata susținerea apelanților în sensul că reclamantul trebuia să urmeze procedura falsului reglementată de dispozițiile art. 1801 pr.civ, deoarece instanța civilă cercetează falsul pe cale incidentală numai în acele ipoteze în care instanța penală nu mai poate fi sesizată, fie pentru că autorul falsului nu a fost identificat, fie pentru că acțiunea penală s-a stins sau s-a prescris; ipoteze care nu au fost invocate și dovedite în cauză.
Cat priveste cel de-al doilea motiv de recurs, s-a apreciat ca desi că regula "error communis facit jus" reprezintă una dintre regulile de drept care înlătură principiul "quod nullum est, nullum produc it effectum", în mod corect a fost respinsă această apărare formulată de către pârâți, pe motiv că principiul validității aparenței în drept nu este aplicabil în cauza de față.
Eroarea cumpărătorului cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului constă în aceea că pârâții-cumpărători au avut, la momentul încheierii contractului, o falsă reprezentare asupra calității vânzătorului de proprietar al lucrului. Or, după cum arată chiar în motivarea apelului, pârâții-cumpărători nu s-au aflat în eroare cu privire la calitatea vânzătorului de proprietar al imobilului obiect al vânzării-cumpărării, ci s-au încrezut în legalitatea procurii prezentate notarului public de mandatarul, ceea ce nu echivalează cu ipoteza încheierii contractului cu un proprietar aparent.
Împotriva acestei hotarari au declarat recurs pârâții și, criticand decizia pronuntata pentru urmatoarele motive:
1. Reclamantul a omis să solicite constatarea nulității absolute a procurii nr. 5983/02.10.2006 de BNP însă instanța de fond face aprecieri în sensul în care consimțământul proprietarului nu a fost valabil exprimat către mandatarul, așa încât, în baza unei procuri false, au fost încălcate dispozițiile art.948 din codul civil, acesta fiind și un motiv de apel analizat și respins de către Tribunal cu aceeași motivație pe care a oferit-o și instanța de fond.
Recurenții arată că instanța de fond a admis în mod greșit cererea reclamantului, judecând și acordând mai mult decât s-a cerut de către acesta, iar instanța de apel a menținut această greșeală cu aceeași motivație, completată cu faptul că în dispozitivul sentinței civile nu se regăsește sintagma de procură falsă.
În acest sens se arată că reclamantul nu a solicitat constatarea nulității absolute a înscrisului, iar aprecierile instanței de fond în sensul că ne aflăm în fața unei procuri false, depășesc cadrul procesual cu care instanța a fost investită de reclamant. Totodată constatarea faptului că această procură este falsă trebuia realizată de către organul de cercetare penală.
S-a arătat că există o plângere penală, prin care a arătat că a fost vândut un imobil fără ca acesta să fi acordat un consimțământ valabil exprimat.
2. Recurenții învederează că instanța de apel a apreciat în mod greșit susținerile acestora în sensul că principiul consacrat este acela că penalul ține în loc civilul, cauza civilă nu a fost suspendată până la soluționarea dosarului de cercetare penală, astfel că s-a ajuns la situația în care deși nu a fost anulată procura nr. 5983/02.10.2006 ce, a stat la baza încheierii contractelor notariale, respectiv convenția precontractuală aut. sub nr. 5234/21.11.2006 și contractul de vânzare cumpărare aut. sub nr. 5365/29.11.2006 ambele autentificate de BNP " ", au fost anulate aceste contracte notariale fără a fi anulat actul care a stat la baza încheierii acestora.
Recurenții consideră că nu s-a lămurit situația privind începerea sau nu a urmăriri penale a mandatarului, astfel încât era necesară emiterea unei adrese către instituția care a preluat dosarul. Prin urmare, instanța de apel, în mod greșit a respins cererea formulată privind emiterea unei noi adrese.
Instanța de apel trebuia să dispună verificarea începerii urmăririi penale în această plângere și să aprecieze asupra necesității suspendării cauzei civile până la soluționarea dosarului penal.
3. Recurenții arată că în calitate de cumpărători ai imobilului aceștia au încheiat cu bună credință la data de 21.11.2006 și respectiv 29.11.2006 o convenție precontractuală de vânzare cumpărare și actul de vânzare cumpărare. Ambele acte au fost încheiate și autentificate de BNP " ".
Se arată că mandatarul a prezentat actele de proprietate în original și având în vedere încrederea dată de notar care a verificat autenticitatea procurii precum și faptul că nu a fost revocată, recurenții au considerat că actele ce urmau să fie încheiate au o cauză licită, fiind cumpărători de bună-credință.
Recurenții apreciază că la momentul încheierii celor două convenții - antecontract și contract vânzare cumpărare - au fost verificate cerințele de fond și de formă de către notar, acesta apreciind că sunt pe deplin respectate (procura autentică prezentată de mandatar).
Se mai arată că prezumția bunei-credințe, valorează până la proba contrară, chiar și în cazul actelor ilicite, deoarece orice act juridic, atâta timp cât nu i se cunoaște caracterul și scopul, este prezumat a fi încheiat cu bună credință. Astfel obligațiile civile și exercițiul drepturilor civile este fundamentat pe un temei al bunei-credințe, care dacă nu ar exista, ar zdruncina relațiile sociale. Acest temei are ca punct de plecare, prezumția că oamenii, în relațiile dintre ei sunt animați de intenție sinceră și loială, un comportament onest adică cu bună-credință.
În concluzie, chiar dacă prin expertiza grafoscopică efectuată în cauză s-a constatat că proprietarul nu a semnat procurile autentificate sub nr. 3515/16.06.2006 respectiv nr.5983/02.10.2006 aceste concluzii ar conduce eventual la constatarea nulității procurilor menționate, dar prin prezenta acțiune, reclamantul nu a solicitat anularea procurilor care au stat la baza încheierii celorlalte acte subsecvente.
Apreciază recurenții că reclamantul trebuia să urmeze procedura falsului reglementată de art.180-184 cod proc. civ. aceasta deoarece cele 2 procuri sunt înscrisuri autentice și se bucură de prezumția de validitate.
4. Instanța de fond, iar ulterior și cea de apel a interpretat în mod greșit faptul că principiul aparenței în drept "error communis facis jus" nu este aplicabil pentru această speță.
Acest principiu trebuia să înlăture nulitatea "unui act juridic civil încheiat într-o situație de eroare comună, obștească. Eroare comună în care se găsesc părțile sau una dintre ele la încheierea unui act juridic civil face ca acesta să fie valabil deși nu respectă anumite condiții pentru validitatea actului respectiv.
La data încheierii celor două contracte atacate, convenția precontractuală aut. sub nr. 5234/21.11.2006 și contractul de vânzare cumpărare aut. sub nr. 5365/29.11.2006 ambele autentificate de BNP " " erau valide, proprietarul imobilului vândut era vânzătorul, respectiv reclamantul, prin mandatar, neexistând nici un fel de indiciu că dreptul de proprietate ori mandatul ar fi incerte ori litigioase.
Dreptul de proprietate dobândit printr-un act juridic oneros, de la un proprietar aparent, de către o persoană care a acționat cu bună credință și diligență maximă, este protejat.
Recurenții apreciază că atâta vreme cât mandatul nu era revocat de către proprietar reclamanții nu se putea îndoi de legalitatea acesteia, iar toate actele cu privire la transmiterea dreptului de proprietate a căror anulare se cere, au fost emise În concordantă cu toate dispozițiile legale în vigoare, fiind acte autentice.
B credință a recurenților rezultă însăși din faptul că notarul public - a autentificat precontractul și contractul de vânzare-cumpărare constatând ca fiind . toate cerințele legale, mai mult decât atât acesta a verificat valabilitatea procurii prezentate de mandatar constatând că aceasta este în regulă.
Referitor la capătul de cerere privind nulitatea titlului de proprietate nr.13369/6/12.03.2007 emis de Prefectura Mun. B recurenții consideră că menținerea celor două contracte autentificate la notar impune menținerea acestui titlu în virtutea faptului că a fost emis în concordanță cu dispozițiile legale în vigoare, de către organul abilitat. Documentația a fost înaintată de către subcomisia de aplicare a Legii 18, Instituției Prefectului Municipiului B, pentru emiterea titlului de proprietate pe numele subsemnaților-pârâți, având în vedere contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5365/29.11.2006.
Ținând cont de prevederile legale cu potrivire la revocarea ordinului prefectului și a Certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată nr. 457/6/24.08.1994, precum și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5365/29.11.2006 - prin care a fost transmisă folosința suprafeței de teren de 403 mp, Instituția Prefectului Municipiului Bae mis în mod justificat titlul de proprietate nr. 13369/12.03.2007, pe numele subsemnaților apelanți-pârâți.
In urma analizei actelor si lucrarilor dosarului, a deciziei recurate, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea retine urmatoarele:
In mod corect a apreciat instanta de apel ca cererea a fost judecata in limitele investirii instantei, avand in vedere ca solutia pronuntata nu a vizat anularea procurii nr. 3515/2006, ci verificarea indeplinirii uneia dintre conditiile esentiale de validitate a conventiei, conform prevederilor art. 948.civil si anume consimtamantul valabil al partii care se obliga, fata de care instanta este indreptatita sa verifice inscrisul opus de parte, conform prevederilor art. 178-179.pr.civila, iar in caz de nelamurire asupra autenticitatii semnaturii sa apeleze la opinia unui expert.
Solutia constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nu este intemeiata pe constatarea nulitatii procurii, ci pe concluzia privind lipsa consimtamantului vanzatorului la momentul incheierii contractului, in sensul ca acesta nu a inteles sa-l imputerniceasca pe sa instraineze imobilul a carui proprietate o detinea.
Nici critica privind lipsa rolului activ, in sensul ca in cauza se impunea verificarea inceperii urmaririi penale in ceea ce-l priveste pe mandatar nu este fondata, avand in vedere ca, astfel cum s-a mai aratat, instanta avea posibilitatea sa verifice valabilitatea acestui act, iar solutia este intemeiata pe aprecierea asupra lipsei consimtamantului vanzatorului, datorita nesemnarii procurii.
Problema unei eventuale suspendari a cauzei s-ar fi pus in situatia in care partea interesata ar fi facut demersuri, in sensul de a se dovedi inceperea urmaririi penale impotriva mandatarului, astfel incat ar fi putut fi invocata ipoteza reglementata in cuprinsul art. 244 alin 2.pr.civila.
De altfel, la judecarea cauzei in recurs s-au facut demersuri pentru a se verifica situatia plangerii penale formulate impotriva mandatarului, iar raspunsul comunicat de Ministerul Public este in sensul neinceperii urmaririi penale fata de acesta la momentul comunicarii, astfel incat critica recurentilor este nefondata si sub acest aspect.
Cat priveste buna- credinta invocata de cumparatori, in sensul ca aceasta ar salva de la nulitate contractul de vanzare-cumparare, Curtea reține că atât la momentul încheierii contractului, cât și ulterior nu exista nici o dispoziție legală care să dea efecte bunei credințe a cumpărătorilor în ce privește transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil, printr-un contract de vânzare-cumpărare.
Astfel, in ipoteza vânzătorului neproprietar care a vândut un imobil unui cumpărător care este de bună credință, atitudinea subiectiva a cumparatorului nu are drept efect dobandirea unui drept de proprietate, o asemenea consecință neputând fi explicată logic juridic.
Nu exista nici un text legal care să prevadă valabilitatea contractului de vânzare cumpărare cu privire la un imobil atunci când părțile sau cel puțin cumpărătorul ar fi fost de bună credință.
B credință a cumpărătorului produce în acest caz, efecte doar asupra întinderii răspunderii vânzătorului pentru evicțiune căci dacă cumpărătorul ar fi cunoscut că vanzatorul nu este proprietarul bunului vândut, el nu poate cere de la vânzător decât restituirea prețului, iar nu și eventualele daune interese.
De asemenea, buna credință a cumpărătorului poate produce efecte dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții în cazul în care cumpărătorul ar invoca uzucapiunea scurtă împotriva adevăratului proprietar precum si in cazul vânzării lucrului altuia, când obiectul vânzării constă într-un bun mobil. In acest caz însă, cumpărătorul de bună credință dobândește proprietatea asupra bunului mobil cumpărat, nu ca efect al bunei credințe sau vreunui alt principiu de drept, ci în temeiul legii -art. 1909 - 1910 civ.
Prin urmare, avand in vedere acest rationament juridic, Curtea apreciaza ca buna -credinta nu poate produce efecte juridice nici in situatia in care bunul a fost instrainat fara acordul vanzatorului, in baza unei procuri false.
În nici un caz atunci când obiectul vânzării constă intr-un bun imobil, simpla bună credință a cumpărătorului, nu poate produce efecte translative sau constitutive de drepturi cu privire la bunul vândut, care nu s-a aflat în patrimoniul vânzătorului.
Argumente în sensul că o parte a practicii judiciare a fost în acest sens, nu sunt convingătoare, jurisprudența nefiind izvor de drept.
De asemenea, argumente în sensul că prin recunoașterea de efecte în sensul de mai sus bunei credințe s-ar asigura stabilitatea circuitului civil nu sunt pertinente,întrucât s-ar încălca flagrant dreptul de proprietate și s-ar încuraja operațiunile speculative, buna credință prezumându-se întotdeauna iar reaua credință fiind foarte greu de dovedit, în condițiile în care aceste două concepte sunt de natură psihologică.
În același sens unită cu eroarea comună și invincibilă, buna -credinta ar produce eventuale efecte, în condițiile in care s-ar recunoaște admisibilitatea teoriei proprietarului aparent -principiul error communis facit jus.
Principiul este recunoscut în doctrina juridică și aplicat în cazuri de excepție în practica instanțelor judecătorești, in ipotza in care dacă nu s-ar recunoaște efecte specifice anumitor raporturi juridice de fapt, s-ar aduce o atingere gravă siguranței și stabilității circuitului civil.
În materia actelor juridice translative de proprietate încheiate între vii principiul este cunoscut și sub denumirea de "teoria validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent".
Cu alte cuvinte, în anumite situații excepționale, un act juridic nul pentru lipsa calității de proprietar a înstrăinătorului unui bun este considerat valabil pentru a se asigura stabilitatea circuitului civil.
Pentru a se retinein cauza de fațăteoria validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent -error communis facit jus- Curtea constată că trebuie să fie indeplinite trei conditii necesare si suficiente: 1) eroarea comună in care s-au aflat cumparatorii privind calitatea de proprietar a vanzatorului si 2) eroarea invincibila in care s-au aflat aceștia; 3 ) buna credinta a cumpărătorilor,
Este important de făcut precizarea că în aplicarea "teoriei validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent" nu se analizează doar condiția referitoare la buna credință a subdobânditorului.
Asadar, cum imobilul ce face obiectul contractului a fost instrainat fara ca paratii sa se afle in eroare asupra calitatii de proprietar a vanzatorului, eventuala eroare purtand asupra calitatii de mandatar, Curtea apreciaza ca in mod corect au stabilit instantele de fond si apel inaplicabilitatea acestui principiu de drept in cauza.
Chiar si insituatia in care s-ar aprecia ca buna credință de care se prevaleaza cumparatorii ar avea consecinte juridice in sensul dobandirii dreptului de proprietate, Curtea apreciaza ca in cauza s-a dovedit ca pratii nu au depus minime diligente spre a se incredinta asupra vointei proprietarului de instraina bunul, acestia neprocedand cu diligenta, in sensul ca nu au fost interesati sa vizioneze imobilul ce face obiectul contractului si nici sa se intereseze de situatia persoanei ce pastra un drept de abitatie asupra acestuia.
Pentru aceste considerente, Curtea, in temeiul disp.art. 312.pr.civila va respinge recursul ca nefondat, luand act totodata ca nu se solicita cheltuieli de judecata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de recurenții - pârâți și împotriva deciziei civile nr. 880A/26.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - reclamant și intimații - pârâți Prefectul Municipiului B și Comisia Locală B pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, ca nefondat.
Ia act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 03.03.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
-
Red.
2 ex./23.03.2009
Tribunalul București, Secția a III-a Civilă
- judecători: - și
Președinte:Silvia PanăJudecători:Silvia Pană, Antonela Cătălina Brătuianu, Mihaela
