Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia 246/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 246
Ședința publică din data de: 07.05.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Elena Viviane Tiu
JUDECĂTOR 2: Carmen Georgeta Negrilă
JUDECĂTOR - - -
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de către recurentul - reclamant împotriva deciziei civile nr. 1018/30.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți, G, și.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, a răspuns recurentul - reclamant, prin avocat, lipsind intimații - pârâți, G, și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că la data de 04.05.2009, prin compartimentul registratură, recurentul - reclamant a depus, în susținerea recursului, adresa nr. 4194/20.03.2009, emisă de Primăria Comunei Jilava și extras din planul de parcelare Tarlaua 22 parcela 75, într-un singur exemplar.
Reprezentantul recurentului - reclamant solicită încuviințarea probei cu înscrisuri, respectiv a înscrisurilor depuse prin compartimentul registratură, anterior acestei ședințe de judecată.
Curtea, deliberând, încuviințează pentru recurentul - reclamant, proba cu actele deja depuse la dosar.
Curtea pune în discuție nulitatea recursului, urmând ca, prin concluziile pe care le va formula, apărătorul recurentului - reclamant la termenul de judecată de astăzi, să indice și modul în care criticile aduse deciziei recurate pot fi încadrate, în mod punctual, în dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, așa cum a fost indicat prin motivele de recurs.
Reprezentantul recurentului - reclamant solicită admiterea recursului promovat de către partea pe care o reprezintă, astfel cum a fost formulat.
Precizează că a depus la dosar înscrisuri din care rezultă că nu se poate reține identitatea avută în vedere de către instanța de apel.
Totodată, solicită respingerea excepției nulității recursului, apreciind că motivele invocate se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, instanța pronunțând o hotărâre fără să fi avut în vedere actele aflate la dosarul cauzei.
De asemenea, solicită amânarea pronunțării pentru a depune concluzii scrise cu privire la excepția nulității recursului și pe fondul cauzei.
Curtea reține cauza în vederea pronunțării asupra cererii de recurs formulată de către recurentul - reclamant împotriva deciziei civile nr. 1018/30.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți, G, și.
CURTEA
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea formulată la data de 20.06.2007 pe rolul Judecătoriei C, sub nr-, reclamantul a chemat în judecată pe pârâții, G, și, solicitând să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic cu privire la terenul extravilan în suprafață de 10.000 mp, situat în parcela 75, tarlaua 22, pe raza comunei Jilava, Județul
În motivarea cererii, reclamantul a precizat că a încheiat cu pârâții un antecontract de vânzare-cumpărare pentru terenul sus menționat, a achitat integral prețul vânzării și, cu toate că le-a solicitat pârâților în mai multe rânduri să se prezinte la biroul notarial, în vederea încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, aceștia nu au înțeles să dea curs solicitării.
Prin sentința civilă nr. 2046/31.10.2007, Judecătoria Car espins cererea, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 479/09.02.2006, pârâții, în calitate de promitenți-vânzători, s-au obligat față reclamant, să vândă acestuia suprafața 10.000 mp teren, situată în tarlaua 22, parcela 75, pe raza Comunei Jilava județul
Cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reclamantul a achitat integral prețul vânzării și s-a convenit ca perfectarea vânzării să se realizeze până la data de 12.06.2006.
În cuprinsul antecontractului s-a prevăzut o clauză, conform căreia în cazul în care una dintre părți nu se va prezenta la biroul notarial pentru încheierea actului în formă autentică, cealaltă parte va putea introduce o acțiune la instanța de judecată, urmând a se pronunța o hotărâre, prin care antecontractul să țină de act de vânzare-cumpărare. Deci, pentru a putea apela la instanța de judecată, trebuia ca promitenții-vânzători (sau mandatarul acestora) să nu se prezinte la biroul notarial pentru încheierea actului în formă autentică.
Prima instanță a mai reținut că potrivit art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, în cazul în care după încheierea unui asemenea antecontract, una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligația poate sesiza instanța competentă pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. Atât textul de lege cât și clauza cuprinsă în antecontractul încheiat între părți, condiționează pronunțarea unei hotărâri judecătorești, de existența un refuz al uneia dintre părți, de a încheia contractul.
În cazul de față însă, reclamantul nu a făcut dovada faptului că promitenți vânzători sau mandatarul acestora ar fi refuzat să se prezinte la biroul notarial pentru a se încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică și s-a apreciat că din faptul că pârâții nu s-au prezentat pentru a răspunde la interogatoriu, nu se poate reține că aceștia ar fi refuzat să se prezinte la biroul notarial, câtă vreme nu există nicio dovadă în acest sens.
Împotriva acestei hotărâri, la data de 19.03.2008, reclamantul a declarat apel, criticând sentința pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 1018A/30.06.2008, Tribunalul București, Secția a V-a civilă a respins apelul ca nefondat.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut la rândul său că, prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.479/09.02.2006 la BNP, intimații pârâți s-au obligat față de apelantul reclamant să vândă acestuia o suprafață de teren de 10.000 mp, dintr-un total de 20.000 mp, pentru prețul de 10.000 euro, respectiv echivalentul a 35.785,00 lei.
Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
S-a apreciat a fi întemeiată critica apelantului în sensul că refuzul celeilalte părți nu trebuie să fie explicit, acesta putând fi reținut și din faptul neprezentării la notar pentru încheierea contractului, așa cum rezultă din încheierea de certificare nr.1740 din 18.04.2005 eliberată de BNP.
Instanța de apel, însă, a mai apreciat că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, este necesar să fie îndeplinite toate condițiile pentru valabilitatea unui astfel de contract, inclusiv cu privire la obiectul contractului, care trebuie să fie determinat.
Or, având în vedere că identificarea făcută în teren de către expert, conform raportului de expertiză întocmit în cauză, nu coincide cu cea descrisă în antecontractul de vânzare cumpărare și în titlul de proprietate nr.22369 din 15.09.1995, s-a constatat ca nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, întrucât amplasamentul terenului nu poate fi exact determinat, motiv pentru care apelul a fost respins ca nefondat.
În termen legal, împotriva acestei decizii, reclamantul a promovat recurs întemeiat pe teza prevăzută de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, susținând că hotărârea atacată este dată cu greșita aplicare a legii.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a arătat că în mod greșit tribunalul a apreciat că "amplasamentul terenului nu poate fi exact determinat" deoarece "identificarea făcută în teren de către expert, conform raportului de expertiză întocmit în cauză, nu coincide cu cea descrisă în antecontractul de vânzare-cumpărare și în titlul de proprietate nr. 22369 din 15.09.1995", întrucât:
În cauză a fost dispus și întocmit un raport de expertiză topografică tocmai în vederea corectei identificări a terenului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
În cuprinsul raportului de expertiză, expertul a consemnat că "de la biroul de cadastru al Primăriei Com. Jilava am intrat în posesia unui extras de plan parcelar pe care am identificat terenul aflat în litigiu".
Extrasul de plan parcelar purtând ștampila Comisiei de fond funciar a Com. Jilava, a fost anexat raportului de expertiză întocmit, respectiv, Anexa nr. 2.
Obținerea de către expert a planului parcelar actual al 22, parcela 75 din Com. Jilava, a fost necesară deoarece din anul 1995, când a fost emis Titlul de proprietate nr. 22369/1995 în baza căruia s-a realizat promisiunea de vânzare care face obiectul prezentului litigiu și până la data întocmirii expertizei în prezenta cauză, Comisia de fond funciar a Comunei Jilava a realizat mai multe parcelări, ultima având loc chiar la începutul anului 2008.
În aceste împrejurări, expertul a realizat identificarea terenului în raport cu situația de fapt existentă la momentul realizării raportului respectiv 20.06.2008 - și în raport cu delimitările și vecinătățile actuale.
De aceea, la momentul realizării expertizei, vecinătățile nu mai erau exact identice cu cele înscrise în Titlul de proprietate întocmit în anul 1995.
Trebuie avut în vedere și faptul că, în decursul a 13 ani scurși între data emiterii Titlului de proprietate nr. 22369/1995 și data realizării expertizei, au avut loc numeroase modificări ale situației de fapt intervenite atât datorită modificării planurilor parcelare ale zonei cât și datorită vânzărilor de terenuri din perimetrul respectiv.
Recurentul opinează că în mod absolut corect, expertul topograf desemnat a realizat identificarea actuală a suprafeței de teren ce face obiectul antecontractului, fără a mai ține cont de detaliile existente în anul 1995.
Chiar și în aceste condiții, instanța de judecată ar fi putut observa cu ușurință, din Extrasul de plan parcelar anexat de expert la raportul de expertiză, și care este semnat și stampilat de Comisia de fond funciar a Comunei Jilava, că amplasamentul terenului în litigiu este cel indicat de către expert, neputând exista niciun fel de confuzie în acest sens.
Astfel cum se poate observa din respectivul Extrasul de plan parcelar, pe terenul ce a fost identificat de către expert sunt trecute date absolut concludente cu privire la titular, respectiv că aparține defunctului, că face parte din Titlul de proprietate nr. 22369 și că terenul în întregul lui are o suprafață de 20.000 mp. (nemaifiind o suprafață asemănătoare reconstituită prin Titlul de proprietate nr. 22369/1995 cu care să fi putut fi confundată).
În recurs recurenții au depus acest extras de plan parcelar la care au făcutreferire în conținutul motivelor de recurs, document eliberat acestora conform adresei nr. 4194/20.03.2009 de Comisia de fond funciar a Com. Jilava, Jud. I, pentru 22, Parcela 75, reconstituită prin titlul de proprietate nr. 22369/15.09.1995 de pe urma defunctului.
Recursul fomulat este fondat.
Analizând materialul probator administrat în cauză, văzând criticile formulate prin motivele de recurs și examinând decizia atacată pe baza acestora, Curtea constată că în cauză soluția este pronunțată cu aplicarea greșită a legii, astfel încât sunt întrunite cerințele art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, însă, fiind necesară administrarea de probe noi, se va dispune casarea deciziei în baza art. 312 alin. 3 teza a II-a Cod procedură civilă, după cum se va arăta.
Intimatul reclamant are calitatea de promitent cumpărător pentru terenul extravilan (arabil) în suprafață de 10.000 mp situat în comuna Jilava, Jud. I și care face parte din suprafața totală de 20.000 mp cuprinsă în Titlul de proprietate nr. 22369/15.09.1995 emis de Comisia de Fond funciar a com. Jilava, identficat în parcela 75, tarlaua 22.
Între recurentul reclamant și intimații pârâți, promitenți vânzători, s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare aut. sub nr. 479/9.02.2006 la BNP prin care s-au obligat să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică până cel mai târziu 12.06.2006, promitenții vânzători fiind cei care nu și-au îndeplinit obligația contractuală, motiv pentru care recurentul reclamant a recurs la formularea cererii de chemare în judecată, în baza art 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
Terenul ce formează obiectul antecontractului de vânzare cumpărare face parte din titlul de proprietate anterior menționat, ce a fost reconstituit în baza Legii 18/1991 în favoarea numiților, și, de pe urma autorului intimaților pârâți,; reconstituirea poartă asupra mai multor terenuri, cel de 10.000 mp făcând parte dintr-o suprafață mai mare de 20.000 mp, teren arabil, situat în tarlaua 22, parcela 75.
Unii dintre beneficiarii reconstituirii au decedat, în cauză fiind depuse cetificatele de moștenitori emise de pe urma acestora: CM 33/26.01.2005 eliberat de pe urma defunctei (moștenitori:, și ); CM nr. 34/26.01.2005 emis de pe urma lui (moștenitori:, și ) și CM nr. 35/26.01.2005 eliberat de pe urma lui (moștenitori: și );, împreună cu moștenitorii celorlalți 3 beneficiari ai reconstiturii dreptului de proprietate, au avut calitate de promitenți vânzător în antecontractul de vânzare cumpărare încheiat cu recurentul reclamant.
După ce prima instanță a reținut în mod greșit că aplicarea textului anterior invocat ca și clauza contractuală în același sens, ar fi condiționată de existența unui refuz explicit al uneia dintre părți de a-și îndeplini obligația rezultând din convenție, instanța de apel a procedat la analizarea condițiilor în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare, respectiv a condițiilor pentru valabilitatea convenției (antecontractul de vânzare cumpărare): capacitate, consimțământ, obiect, cauză, decurgând din prevederile art. 948 Cod civil, după corecta înlăturare a argumentului primei instanțe; în acest sens, s-au reținut și cele consemnate în încheierea de certificare nr. 1740/18.04.2005 (probabil, o eroare materială, deoarece din cuprinsul ei rezultă că recurentul reclamant s-a prezentat în fața notarului la 18.03.2008, iar nu la 18.04.2005, chitanța de achitare a onorariului fiind emisă în 2008, etc. fila 5 dosar apel).
Dintre acestea, tribunalul a reținut că obiectul antecontractului nu este unul deteminat, contrar prevederilor art. 948 pct. 3 Cod civil, apreciind că nu se poate identifica amplasamentul terenului, întrucât expertiza topo efectuată în apel a permis concluzia că amplasamentul descris în Titlul de proprietate și cel din antecontract nu coincid, astfel că nu sunt îndeplinite cerințele pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare, în baza art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005.
Curtea apreciază că instanța de apel a făcut o nelegală aplicare a prevedrilor art. 948 pct. 3 Cod civil, stabilind pe baza expertizei că amplasamentul terenului nu poate fi realizată.
Mai întâi, se impune precizarea că expertiza identifică amplasamentul terenului ce formează obiectul antecontractului de vânzare cumpărare, expertul neinducând niciun dubiu cu privire la concluziile pe care le-a stabilit, conform capitolului III și schiței anexă la raport, coordonatele terenului fiind reprezentate grafic în anexa 1 lucrării, respectiv, 1-2-3-4-5-6-1.
În plus, așa cum corect susțin și recurenții prin motivele de recurs, în cuprinsul raportului de expertiză (cap. II) expertul a făcut precizarea că a obținut un extras de plan parcelar de la biroul de cadastru al primăriei, ce este cuprins în anexa 2 expertizei și pe baza căruia a realizat identificarea terenului.
În aceste condiții, de vreme ce expertiza stabilea cu un grad maxim de certitudine amplasamentul terenului, instanța de apel în mod nelegal și neargumentat a înlăturat concluziile expertizei, contrar prevederilor art. 261 alin. 1 pct. 5 Cod procedură civilă, singura mențiune fiind aceea că vecinătățile rezlutând din titlul inițial de proprietate al intimaților și cu cele stabilite prin expertiză, nu coincid.
Astfel, nu s-a ținut cont de distanța mare în timp între cele două documente în comparație, întrucât titlul de proprietate a fost emis în anul 1995, având în vedere că nu reiese că la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare nu reiese că s-ar fi făcut o ducumentație cadastrală, astfel încât este ușor de presupus, pe baza unei prezumții simple, că părțile s-au folosit de vecinătățile indicate în titlul din 1995, și, pe de altă parte, expertiza a fost efectuată în luna iunie 2008; or, situația juridică a unor terenuri aflate în circuitul civil, într-un interval de 13 ani, nu este neplauzibil să fi înregistrat o anumită dinamică, nefiind niciun motiv în cauză a se considera că aceasta a rămas neschimbată.
În același timp, reise că deși instanța, prin prisma soluției pronunțate, s-a dovedit a fi nelămurită cu privire la obiectivele stabilite în sarcina expertului, a constatat cauza în stare de judecată, în condițiile în care părțile nu au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, cu toate că avea posibilitatea ca din oficiu, să ceară expertului lămuriri, în baza art. 212 alin. 1 Cod procedură civilă.
Singura neregularitate care s-ar putea reține în sarcina expertului este aceea că a solicitat individual relații de la biroul cadastru al Primăriei, deși avea obligația să efectueze lucrarea pe baza celor depuse de părți la dosar, după cum avea posibilitatea să solicite instanței obligarea lor la suplimentarea înscrisurilor, condiție presupusă de principiul nemijlocirii administrării probelor în procesul civil; pe de altă parte, părțile nu și-au însușit explicit respectivul înscris (anexa 2 expertizei), neregularitate suplinită în recurs, astfel încât, la acest moment, respectivul extras de plan parcelar se poate considera legal dobândit cauzei, respectiv, nemijocit administrat de instanță (filele 28, 29 dosar recurs, obținut ca urmare a demersurilor recurentului).
Față de cele anterior redate, Curtea constată că soluția instanței de apel este dată cu aplicarea greșită a legii, atât a normei de drept substanțial (art. 948 pct. 3 Cod civil), cât și a normei procesuale (art. 212 alin. 1 și art. 261 alin. 1 pct. 5 Cod procedură civilă), situație în care se constată a fi incidente prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, astfel că recursul va fi admis, însă, întrucât în cauză se impune refacerea raportului de expertiză topo pentru valorificarea înscrisului nou depus în recurs (fila 29), în baza art. 312 alin 1 cu ref. la 312 alin. 3 teza a II-a Cod procedură civilă, se va casa decizia, cu trimiterea cauzei pentru rejudecarea apelului la același tribunal.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de către recurentul - reclamant împotriva deciziei civile nr. 1018/30.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți, G, și.
Casează decizia recurată și trimite cauza pentru rejudecarea apelului la același Tribunal.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 07.05.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - - -
-
GREFIER
Red. CN
.red. AP
2 ex./11.07.2009
Judecători apel - B Secția a V-a Civilă
și
Președinte:Elena Viviane TiuJudecători:Elena Viviane Tiu, Carmen Georgeta Negrilă
