Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 10/2009. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE,DE CONFLICTE DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ Nr. 10/Ap
Ședința publică din 3 februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Roxana Maria Trif
JUDECĂTOR 2: Mihail Lohănel
Grefier șef secție
Pentru astăzi a fost amânată pronunțarea asupra apelului declarat de pârâta - SRL, în contradictoriu cu intimata reclamantă - SRL Feldioara, având ca obiect: "revendicare imobiliară", împotriva sentinței civile nr. 310/s din 23 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul Brașov în dosarul civil nr-.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează că s-a depus la dosarul cauzei dovada cheltuielilor de judecată din partea intimatei reclamante.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în cadrul ședinței de judecată din 27.01.2009, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta decizie.
Instanța a amânat pronunțarea cauzei, în vederea deliberării, la data de 03.02.2009.
CURTEA
Asupra apelului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 310/s/2008 a Tribunalului Brașov s-a admis in parte actiunea formulata de reclamanta - SRL in contradictoriu cu parata - SRL. A fost obligată parata sa predea reclamantei in deplina posesie imobilele ce au facut obiectul antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 409/29.01.2007 de catre si -, respectiv spatiul comercial d e la mezaninul 1 al blocului situat in Centrul Civic din B, str. - nr.19, jud B si spatiul comercial situat in B str. - nr. 15, jud. B, inscris in CF nr. 31392 B, identificat la sub nr. top 8860/14-spatiu comercial si depozit in curs de construire, inregistrat provizoriu, amplasat la parter si mezanin 1, denumit C5.M1.4. Au fost respinse restul pretentiilor. A fost obligată parata sa plateasca reclamantei suma de 3773 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunța această sentință civilă, prima instanță a reținut următoarele:
La data de 29.01.2007 intre parti s-a incheiat antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 409/29.01.2007 de catre si - prin care parata in calitate de promitenta vanzatoare s-a obligat sa vanda reclamantei in calitate de promitenta cumparatoare: spatiul comercial d e la mezaninul 1 al blocului situat in Centrul Civic din B, str. - nr.19, jud B si spatiul comercial situat in B str. - nr. 15, jud. B, inscris in CF nr. 31392 B, identificat la sub nr. top 8860/14-spatiu comercial si depozit in curs de construire, inregistrat provizoriu, amplasat la parter si mezanin 1, denumit C5.M1.4.
Prin contract s-a prevazut ca partile se obliga sa incheie contractul de vanzare cumparare in forma autentica pana la data de 15.04.2007, termen ce putea fi prelungit de comun acord.
De asemenea parata, promitenta vanzatoare, s-a obligat ca pana la perfectarea contractului de vanzare cumparare in forma autentica sa indeplineasca formalitatile de intabulare in CF a imobilelor mai sus descrise, sa procure extrasele CF.
Pretul a fost stabilit la suma de 400 000 euro in echivalent lei din care la momentul incheireii antecontractului se achitase suma de 100 000 Euro.Totodata s-a stabilit ca plata restului de pret urma sa se faca in doua luni de la data intabularii definitive a imobilelor, dar nu mai tarziu de 15.04.2007, data autentificarii contractului de vanzare cumparare.
S-a mai prevazut ca intrarea in stapanirea de fapt se va face pana la data de 01.02.2007 data la care promitenta vanzatoare va preda promitentei cumparatoare cheile si folosinta imobilelor.
Ulterior, la data de de 5.11.2007 intre parti s-a incheiat un act aditional la antecontractul de vanzare cumparare mentionat anterior ( fila 23) prin care partile au convenit sa suplimenteze avansul achitat cu 50 000 Euro, mentionandu-se ca diferenta de 250 000 euro se va achita in ziua intocmirii contractului de vanzare cumparare in forma autentica.
Totodata parata s-a obligat sa paraseasca spatiul respectiv pana la data de 10.11.2007.
Prin cererea ce face obiectul prezentei cauze reclamanta a solicitat obligarea paratei la predarea imobilelor ce au facut obiectul antecontractului de vanzare cumparare incheiat de parti la data de 29.01.2007 iar instanta apreciaza ca aceasta cerere este intemeiata pentru urmatoarele considerente:
Dupa cum rezulta din antecontractul incheioat de parti la data de 29.01.2007, parata s-a obligat sa predea reclamantei cheile si folosinta imobilelor in litigiu pana la data de 01.02.2007, aceasta obligatie nefiind conditionata in nici un fel de alte cluze contractuale.
Parata atat in raspunsul la interogatoriu cat si in interogatoriul formulat pentru reclamanta si in intampinarea depusa la dosar a avut o pozitie contradictorie in sensul ca pe de o parte a invocat faptul ca a predat spatiile in litigiu reclamantei iar pe de alta parte a invocat ca nu are aceasta obligatie cat timp nici reclamanta nu si-a indeplinit obligatia de plata a restului de pret.
In ceea ce priveste aceasta ultima sustinere a reclamantei, instanta analizand clauzele contractuale, prin prisma art. 977 si art. 982 Cod civil, a constatat ca initial intentia partilor a fost ca transmiterea posesiei si folosintei bunurilor in litigiu catre reclamanta sa se faca cel tarziu la data de 01.02.2007, fara ca aceasta obligatie sa fie conditionata de plata restului de pret.
Din contra, din contract rezulta ca reclamanta avea obligatia sa achite si restul de pret in doua luni de la data intabularii definitive a imobilelor, dar nu mai tarziu de 15.04.2007, data autentificarii contractului de vanzare cumparare deci dupa data stabilita pentru punerea in posesie dat fiind ca antecontractul a fost incheiat la data de 29.01.2007 iar la acel moment intabularea definitiva nu era efectuata.
Pe de alta parte, instanta a constatat ca nici pana in prezent nu a fost incheiat contractul de vanzare cumparare insa aceasta situatie nu poate fi imputata reclamantei, asa cum sugereaza parata ci se datoreaza neefectuarii intabularii definitive a imobilelor in litigiu in cartea funciara, ori asa cum rezulta din antecontractul incheiat de parti, aceasta obligatie a fost stabilita in mod expres in sarcina paratei.
Desi aceasta a sustinut, prin corespondenta purtata cu reclamanta ( fila 15) ca este in masura sa prezinte actele necesare incheierii contractului in forma autentica, inclusiv extrasele de carte funciara, aceste afirmatii nu au fost dovedite ci au fost infirmate de inscrisurile depuse la dosar de partea adversa care atesta ca pana la data de 9.09.2008 intabularea definitiva a imobilelor in litigiu nu a fost realizata.
Prin urmare data fiind amanarea intabularii imobilelor in cartea funciara, neimputabila reclamantei, cu consecinta amanarii momentului incheierii contractului de vanzare cumparare, implicit a fost prelungit si termenul obligatiei de plata a restului de pret, aceasta obligatie fiind legata alternativ de momentul intabularii imobilelor in cartea funciara sau de momentul incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica.
Asadar parata nu a dovedit neindeplinirea culpabila a vreunei obligatii asumate de catre reclamanta care sa o fi indreptatit pe aceasta ca in temeiul exceptiei de neexecutare a contractului, sa poata la randul sau sa refuze indeplinirea propriilor obligatii contractuale.
Potrivit art. 969 cod civil conventiile lagal facute au efect de lege intre partile contractante iar potrivit art. 1073 Cod civil creditorul are dreptul la indeplinirea exacta a obligatiei asumate si in caz contrar are dreptul la dezdaunare.
Prin urmare instanta a reținut ca parata avea obligatia contractuala de a preda reclamantei spatiile in litigiu cel tarziu la data de 01.02.2007 iar in cauza parata nu a facut dovada indeplinirii acestei obligatii.
Dupa cum rezulta din actul aditional la antecontractul de vanzare cumparare, incheiat la data de 5.11.2007, la momentul incheierii acestuia parata a recunoscut ca pana in acel moment nu parasise spatiile in litigiu asumandu-si din nou obligatia sa o faca pana la data de 10.11.2007 insa dupa cum rezulta din materialul probator, parata nu a facut dovada indeplinirii acestei obligatii pana in prezent.
Martora propusa de parata nu a putut atesta in mod direct faptul predarii cheilor si imobilelor in litigiu catre reclamanta ci a declarat ca are cunostinta de faptul ca soferul societii parate a fost trimis sa predea cheile reclamantei fara insa sa poata atesta daca cheile au si fost predate intrucat nu a asistat la o astfel de predare iar pe de alta parte martorul propus de reclamanta a confirmat ca reclamanta nu foloseste in prezent imobilele in litigiu, care sunt goale iar cheile se afla in posesia paratei.
Prin urmare in lipsa unei atestari directe a faptului predarii cheilor si folosintei imobilului in litigiu, un proces verbal de predare primire fiind un act necesar in astfel de situatii, tinand cont si de atitudinea contradictorie a paratei astfel cum a fost anterior retinuta de instanta, in cauza nu se poate aprecia ca indeplinita obligatia asumata de parata de a preda reclamantei cheile si folosinta imobilelor in litigiu.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta arătând în esență că obligația de predare a spațiului este dependentă de achitarea restului de preț, pe care reclamanta nu l-a plătit, deși termenul s-a împlinit la 15.04.2007. Se arată că pârâta este de bună credință procedând la predarea cheilor spațiului, însă conduita reclamantei, prin refuzul facerii contractului o prejudiciază.
Intimata reclamantă a depus întâmpinare prin care a combătut motivul de apel.
Apelul nu este fondat.
Conform art. 969 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Potrivit textului, contractul obligă, întocmai ca legea, la executarea obligațiilor asumate de părți, știut fiind că actul juridic este încheiat pentru a-și produce efectele sale specifice și nu pentru a fi înlăturate.
Întrucât contractul nu încalcă normele imperative ale legii, ordinea publică sau bunele moravuri, părțile au latitudinea ca, potrivit intereselor lor, să convină asupra oricăror obligații, derogatorii de la normele de drept comun.
În cauză, s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare, prin care s-a convenit ca intrarea în stăpânire de fapt să se facă la data de 01.02.2007 prin predarea cheilor de la imobil, termen care este anterior celui care ar fi urmat ca reclamanta să intre în stăpânire de drept, ca urmare a încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Convenția nu conține vreo clauză nelegală în acest sens, întrucât proprietarul poate oricând să renunțe la atributele dreptului de proprietate, iar cedarea folosinței ori posesiei are natura juridică a unui act de administrare care nu este prohibit de lege.
Prin urmare, susținerile din apel că executarea obligației de predare s-ar fi realizat dacă reclamanta plătea, în integralitate prețul, nu poate fi reținută cât timp, obligația asumată este pur și simplu și nu afectată de vreo modalitate.
Din interpretarea clauzei în discuție rezultă fără dubiu că obligația nu a fost afectată de un termen suspensiv, care să amâne executarea predării (art. 1022, 1023 Cod civil), ori de o condiție suspensivă, respectiv plata integrală a prețului, de care să depindă însăți nașterea obligației.
Ca atare, nu este necesară perfectarea contractului de vânzare cumpărare și plata integrală a prețului, pentru exercitarea de către reclamantă a dreptului său asupra imobilului, corelativ obligației asumată prin convenție, cum se acreditează în apel.
Excepția de neexecutare a contractului de care se prevalează pârâta apelantă, nu are incidență, întrucât obligațiile de predare a imobilului și plată a prețului nu sunt supuse unei executări concomitente. Pe de altă parte, excepția poate fi invocată doar de partea care și-a executat obligația sau este să o execute, nu și de partea care nu a îndeplinit-o, întrucât nu se poate cere protecția dreptului dacă titularul său se află în culpă, cum este cazul în speță, unde pârâta nu a îndeplinit formalitățile de publicitate imobiliară ce condiționează perfectarea valabilă a contractului de vânzare cumpărare.
Motivarea că reclamanta ar fi refuzat încheierea contractului de vânzare cumpărare nu este susținută de probe și oricum prezenta acțiune ar fi fost un non sens dacă obligațiile pârâtei ar fi fost executate.
În sfârșit, motivul privitor la predarea cheilor nu poate fi primit, cât timp martora audiată în primă instanță nu a perceput direct acest fapt, iar între părți nu s-a încheiat vreun act care să-l ateste, cum corect a reținut prima instanță.
Față de considerentele expuse, curtea reține că apelul nu este fondat, urmând ca potrivit art. 296 Cod procedură civilă să-l respingă și să păstreze sentința atacată ca fiind temeinică și legală.
Întrucât, prin respingerea apelului, pârâta se află în culpă procesuală, în baza art. 274 Cod procedură civilă, este obligată la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de pârâta -""SRL B împotriva sentinței civile nr. 310/s din 23.10.2008 a Tribunalului Brașov, pe care o păstrează.
Obligă pe apelantă să plătească intimatei -" "SRL Feldioara suma de 2535,89 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 03.02.2009.
Președinte, - - - | Judecător, - - | Grefier șef sectie, |
Red. -/05.02.2009
Dact. /13.02.2009
Jud. fond:
Președinte:Roxana Maria TrifJudecători:Roxana Maria Trif, Mihail Lohănel
