Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1002/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1068/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 1002
Ședința publică de la 11.06.2009.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Claudiu Marius Toma
JUDECĂTOR 2: Gabriela Sorina Prepeliță
JUDECĂTOR - - -
GREFIER -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenții pârâți și, împotriva deciziei civile nr. 95 din 23.01.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă.
are ca obiect - acțiune în pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurenta pârâtă personal și asistată de avocatul, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/26.02.2009, eliberată de Baroul București, pe care o depune la dosar, același avocat reprezentând în proces și interesele recurentului pârât, intimata reclamantă personal și asistată de avocatul, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/20.01.2009, eliberată de Baroul București (fila 16, dosar apel).
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Reprezentanții părților, având pe rând cuvântul, arată că nu au cereri prealabile de formulat.
Curtea, având în vedere că nu sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Avocatul recurenților reclamanți solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, casarea deciziei recurate, admiterea apelului, desființarea sentinței instanței de fond și, pe cale de consecință, respingerea acțiunii ca neîntemeiată, pentru următoarele considerente:
În speță, în ceea ce privește prețul antecontractului de vânzare cumpărare, pe cale incidentală, instanța de fond a constatat că acesta a fost deghizat, apreciind că prețul real al contractului rezultă din înscrisurile aflate la filele 11-13 din dosar. Or, față de obiectul cererii de chemare în judecată, precizat la data de 19 mai 2008, instanța de judecată nu a fost investită cu o cerere având ca obiect acțiune în simulație, prin care să se urmărească înlăturarea efectelor contractului aparent (antecontractul de vânzare cumpărare nr. 1258/06.07.2000), spre a face să se aplice contractul ce corespunde voinței reale a părților - înscrisurile sub semnătură privată aflate la filele 11-13 din dosar. Pe de altă parte, obligarea recurenților pârâți la plata sumei de 63.000 USD, precum și a dobânzii legale, calculată la data de 03.08.2007 și până la plata efectivă a sumei menționate, reprezintă repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului de vânzare cumpărare.
Față de această împrejurare, stabilirea unei culpe contractuale în sarcina recurenților și obligarea la plata daunelor interese înainte de desființarea antecontractului de vânzare cumpărare, constituie o măsură nelegală.
Totodată, prin prisma criticilor aduse hotărârii instanței de fond, în calea de atac a apelului, pârâții au arătat că prin încălcarea principiilor ce guvernează procesul civil s-a ajuns s-a situația ca prima instanță să se pronunțe extra petita. Astfel, din considerentele deciziei civile recurate reiese că instanța de apel omite să se pronunțe cu privire la motivele de nelegalitate invocate prin cererea de apel. Procedând în acest mod, cele două instanțe, de fond și apel, au încălcat în mod evident dispozițiile legale ce reglementează fixarea cadrului procesual, cu consecința încălcării principiului contradictorialității, care asigură, implicit, și dreptul la apărare.
Solicită obligarea intimatei reclamante la plata cheltuielilor de judecată.
Avocatul intimatei reclamante solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii recurate ca temeinică și legală, având în vedere că instanța a analizat toate motivele de nelegalitate formulate de partea adversă, motivând fiecare aspect în parte.
Instanța de fond, în mod corect, a reținut că între părți s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, ce a dat naștere în sarcina recurenților de astăzi a unei obligații de "a face", respectiv de a încheia în formă autentică convenția de înstrăinare, după trecerea interdicției de 10 ani, având în vedere că imobilul a fost achiziționat în baza Legii nr.112/1995. A mai reținut că până la momentul la care ar fi trebuit perfectat contractul de vânzare cumpărare, imobilul a fost revendicat de foștii proprietari, iar, în cadrul dosarului de revendicare, pârâții au încheiat cu partea adversă o tranzacție, înțelegând să renunțe la însuși dreptul de proprietate asupra imobilului. Prin urmare, în mod corect, instanța a apreciat că, în această situație - de imposibilitate de transfer a dreptului de proprietate în condițiile stabilite - devin incidente dispozițiile art. 5.1 din antecontractul de vânzare cumpărare. Singura modalitate ce ar fi făcut inoperabilă această clauză ar fi fost aceea ca recurenții pârâți să facă dovada intervenției unei cauze exoneratoare de răspundere, respectiv a "forței majore", fapt ce nu a fost dovedit.
Având în vedere aceste considerente, nu era necesar ca instanța să fi fost, în prealabil, investită cu un capăt de cerere privind desființarea contractului pentru a putea constata că promitenții-vânzători nu își pot îndeplini, din vina lor, obligația asumată prin antecontract.
Prin constatarea de către instanță, pe cale incidentală, a caracterului simulat al contractului, nu a fost încălcat principiul disponibilității, deci, nu a fost depășit cadrul procesual trasat de reclamant și nici nu s-a dat mai mult decât s-a cerut. Cadrul procesual rezultă fără echivoc din cuprinsul cererii de chemare în judecată, prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 63.000 USD, calculată conform cererii precizatoare, solicitând, totodată, instanței să constate că prețul total al vânzării a fost 80.000 USD, nu doar 40.000 USD, cât s-a menționat în antecontract.
De asemenea, arată că nu a fost încălcat nici principiul contradictorialității, al lipsirii pârâților de dreptul la apărare, cum netemeinic susțin aceștia.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin decizia civilă nr.95/A/23.01.2009 Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a respins ca nefondat apelul formulat de pârâții si împotriva sentinței civile nr.11545/29.09.2008, pronunțată de Judecătoria sectorului 1 B, in contradictoriu cu reclamanta; a obligat apelanții la plata către intimată a sumei de 1.500 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut următoarea situație de fapt si de drept:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 B la data de 22.04.2008, reclamanta a chemat in judecată pe pârâții si, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună obligarea pârâților la plata contravalorii imobilului din B,--4, cu titlu de prejudiciu, obligarea pârâților la plata sumei de 80.000 USD (181.752 lei) conform art.5, pct.5.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare nr.1258/6.07.2000, obligarea pârâților la plata dobânzii legale a sumei menționate la punctul 2, calculată de la data de 03.08.2007, obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Cererea de chemare in judecată a fost precizată la data de 19.05.2008 în sensul că reclamanta și-a restrâns pretențiile de la suma de 80.000 USD la suma de 63.000 USD, reprezentând suma neachitată de pârâți urmare convenției încheiate.
Prin sentința civilă nr.11545/29.09.2008 Judecătoria sectorului 1 B, a admis cererea, a obligat pârâții la plata către reclamantă a sumei de 63.000 USD, precum si a dobânzii legale, calculată la data de 03.08.2007 până la plata efectivă a sumei menționate, a obligat pârâții la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecata.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului din B,--4,.1 sector 1, convenție ce a dat naștere în sarcina părților a unei obligații de a face constând in obligația de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare, după trecerea termenului de 10 ani impus de dispozițiile Legii nr.112/1995.
A mai reținut instanța că în ce privește transferul dreptului de proprietate în favoarea promitentei cumpărătoare, acesta nu mai putea opera întrucât imobilul ce a făcut obiectul convenției a fost restituit către foștii proprietari, părțile stabilind prin convenție că în situația in care promitenții vânzători nu-și execută în mod culpabil obligația, să restituie promitentei cumpărătoare dublul sumei primite, aceasta obligație fiind exclusă doar pentru situația în care intervine forța majoră.
Instanța de fond nu a reținut intervenția în speță a unei împrejurări ce poate fi calificată forță majoră, câtă vreme în acțiunea în revendicare, pârâții debitori ai obligației au încheiat o tranzacție cu titularii acțiunii în revendicare a imobilului prin care au stins litigiul, fiind de acord cu acțiunea în revendicare în schimbul primirii sumei de 40.000 euro reprezentând contravaloare îmbunătățiri aduse imobilului, devenind astfel incidente dispozițiile clauzei penale inserate in antecontract.
A mai reținut instanța de fond că prețul convenit pentru vânzarea imobilului a fost de 80.000 euro, așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, deși părțile au inserat în antecontractul de vânzare-cumpărare un preț deghizat de 40.000 euro, astfel că în raport de existenta unei sume restituite către reclamantă de către pârâți, aceștia au mai fost obligați la plata către reclamantă a diferenței de 63.000 USD.
In ce privește dobânda legală solicitată prin acțiune, instanța de fond a reținut că pârâții au fost puși în întârziere cu privire la obligația de plată prin notificarea nr.338/03.08.2007, astfel că făcând aplicarea art.1078 Cod civil, art.2 din OG nr.9/2000, legea nr.356/2002, au fost obligați pârâții la plata dobânzii legale, iar in raport de disp.art.274 Cod de procedură civilă, au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâții, solicitând schimbarea in tot a sentinței apelate si pe fond respingerea acțiunii ca nefondată, obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
In motivarea apelului se susține ca soluția instanței de fond este nelegală si netemeinică pentru faptul ca instanța de fond a dat o interpretare greșită antecontractului încheiat intre părți, fără a reține că singura obligație stabilită in sarcina apelanților este aceea de a înstrăina către intimată imobilul, obligație ce subzista si in prezent față de faptul ca antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost desființat, astfel că instanța de fond nu putea pune părțile in situația anterioara fără a fi investită și a se pronunța pe rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, obligațiile stabilite de instanță in sarcina pârâților apelanți echivalând cu o punere in situația anterioară încheierii antecontractului ce nu a fost desființat, in speță nefiind aplicabilă nici existența unui pact comisoriu de gradul IV.
Mai susțin apelanții că instanța de fond s-a pronunțat " extra petita", în sensul că nu a fost investită de către reclamantă cu constatarea caracterului simulat al antecontractului de vânzare-cumpărare, reținând în mod greșit că prețul real al vânzării a fost de 80.000 USD, deși în actul autentic se precizează suma de 40.000 USD, instanța nu a pus in discuția părților aspectul simulației încălcând astfel principiul contradictorialității si al dreptului la apărare al pârâților apelanți, care ar fi putut face dovada că reclamanta intimată a obținut fructe civile din închirierea imobilului.
O altă critică adusă sentinței apelate constă în aceea că in mod greșit instanța de fond a considerat o culpă in sarcina apelanților în neexecutarea obligației asumate, înlăturând cazul fortuit prin existența tranzacției încheiate cu revendicatorii imobilului deși, tranzacția a fost încheiata la momentul la care pierduseră dreptul de proprietate asupra acestui imobil, sentința de retrocedare către fostul proprietar fiind definitivă.
Intimata a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat, arătând in esență că instanța de fond in mod corect a reținut imposibilitatea executării obligației asumate de apelanți, urmare retrocedării imobilului, forța majoră nefiind dovedită.
Mai susține intimata că prețul real al imobilului a fost stabilit de părți pentru sume de 80.000 USD și nu 40.000 USD, plata sumei rezultând din înscrisurile depuse la dosar, instanța constatând existența acestui preț fără a aprecia caracterul simulat al convenției cu încălcarea principiului contradictorialității.
Analizând sentința apelată in raport de criticile aduse prin motivele de apel, tribunal a constatat aceste critici ca nefiind fondate, pentru următoarele
considerente:
In ce privește critica privind greșita interpretare a antecontractului și repunerea părților în situația anterioară in lipsa desființării acestui contract, susținerile apelanților sunt nefondate, întrucât obligația asumată prin acest antecontract este imposibil de executat in situația existenței unei hotărâri judecătorești prin care bunul ce face obiectul antecontractului a ieșit din patrimoniul promitentului vânzător anterior ajungerii la scadență a acestuia, reclamanta intimată nemaiavând posibilitatea a solicita executarea contractului, urmare acestei imposibilități de executare antecontractul rămânând fără eficiența, deși nu era dispusă rezoluțiunea lui, pactul comisoriu de gradul IV putând interveni tot pentru situația in care executarea obligației era posibilă la scadență dar nu se îndeplinea din culpa părții.
Motivul de apel potrivit cu care instanța de fond s-a pronunțatextrapetitanu poate fi reținut ca fondat, întrucât instanța investita a analiza clauzele contractuale era obligată a lămuri natura raportului dintre părți, stabilirea certa si neechivocă a voinței părților la încheierea contractului, a obligațiilor reale asumate, astfel că făcând analiza acestor obligații in raport de dovezile existente la dosar, s-a confirmat susținerea reclamantei in sensul că acesta a plătit ca si contravaloare a imobilului suma de 80.000 USD, suma încasata de către pârâți, instanța nefăcând aprecieri cu privire la antecontractul părților in raport de existenta unui contraînscris.
Cum reținerea prețului imobilului de către pârâți nu se mai justifică in condițiile in care nu-si pot executa obligația corelativa de transfer al dreptului de proprietate asupra imobilului in favoarea reclamantei, întrucât ar constitui o îmbogățire fără justă cauză, instanța de fond in mod corect a dispus restituirea acestuia.
de faptul ca pârâții au fost notificați la data de 03.08.2007, in sensul restituirii acestui preț după momentul încheierii tranzacției (05.07.2007), instanța de fond in mod corect a făcut aplicarea disp.art.2 din nr.OG9/2000 in sensul obligării pârâților apelanți la plata dobânzii legale după acest moment.
Constatând că instanța de fond a făcut o corectă apreciere asupra situației de fapt la care a aplicat in mod corect normele legale incidente tribunalul, în art.296 Cod de procedură civilă, a respins apelul ca nefondat.
Cum apelanții nu au reușit să-și dovedească susținerile din motivele de apel, acestora aparținându-le culpa procesuală, au fost obligați in temeiul art.274 Cod de procedură civilă la plata cheltuielilor de judecată către reclamantă, reprezentate de onorariu avocat.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs și.
În esență au motivat recursul, în sensul că potrivit art.304 pct.5 și 9 Cod de procedură civilă, decizia dată în apel este greșită, deoarece nu a avut în vedere rolul activ, conform art.129 Cod de procedură civilă (nu a respectat regula contradictorialității și disponibilității, precum și dreptul la apărare), iar conform art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, clauza inserată în contract la art.5.1 a fost greșit apreciată ca o clauză penală (filele 3 - 6 dosar recurs).
Recursul este nefondat.
Motivul prevăzut de art.304 pct.5 Cod de procedură civilă vizează neregularități de procedură a căror sancțiune este nulitatea absolută, iar materia este guvernată de art.105 alin.2 Cod de procedură civilă, care constituie dreptul comun. Aceasta înseamnă nesocotirea unor principii fundamentale cum sunt: nesemnarea minutei de către judecători, nerespectarea principiului oralității, încălcarea dreptului la apărare, judecarea în lipsa părții, care nu a fost legal citată, lipsa încheierii de dezbateri și respingerea cererii de recuzare.
Or, deși se susțin în scris în motivele de recurs unele dintre aceste neregularități și se invocă art.129 Cod de procedură civilă, față de considerentele deciziei recurate, aceste susțineri nu se regăsesc, în fapt critica fiind făcută (prin motivele de recurs) la prețul antecontractului de vânzare-cumpărare, făcându-se mai mult vorbire de probe și aprecierea lor, ceea ce cade sub incidența temeiniciei și nu a nelegalității.
Deși este motivat pe aspectele dreptului la apărare, a regulii dezbaterii contradictorii, a principiului contradictorialității, al obiectului cererii de chemare în judecată, toate argumentele prin care se aduc critici deciziei recurate nu arată concret cum acestea au fost încălcate și în ce mod anume, ajungându-se la evocarea probatoriilor, a problemei dezbaterii pe fond și interpretării antecontractului de vânzare-cumpărare.
Instanța de apel a respectat toate aceste principii și a argumentat sub aspect legal, corect decizia dată.
Referitor la motivul prevăzut de art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, se critică decizia sub aspectul interpretării unei clauze din antecontract (cele două ipoteze ale art.304 pct.9 Cod de procedură civilă fiind lipsa de temei legal sau încălcarea sau aplicarea greșită a legii, anume norma generală în locul celei speciale, normă ce nu este incidentă în speță (ceea ce nu se verifică din cercetarea deciziei recurate.
Neexistând sub aspectul celor două motive formulate în drept (art.304 pct. 5 și 9 Cod de procedură civilă) și în scris, motive de nelegalitate, acestea nu pot fi primite, fiind neîntemeiate.
Așa fiind, conform art.312 alin.1 Cod de procedură civilă, recursul va fi respins ca nefondat.
Văzând și dispozițiile art.316 Cod de procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții pârâți și, împotriva deciziei civile nr.95/A/23.01.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 11 iunie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
Tehnodact.
2 ex/30.06.2009
--------------------------------------------
- Secția a V-a -
-
Jud.Sector 2 -
Președinte:Claudiu Marius TomaJudecători:Claudiu Marius Toma, Gabriela Sorina Prepeliță
