Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 101/2010. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 101 /
Ședința publică din 09 februarie 2010
PREȘEDINTE: Rujița Rambu
JUDECĂTOR 2: Florin Șuiu
JUDECĂTOR 3: Gheorghe Oberșterescu G -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul formulat de reclamanta împotriva deciziei civile nr. 369/13.10.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâții intimați, și, pentru acțiune în constatarea nulității absolute.
La apelul nominal făcut în ședință publică, lipsesc părțile.
PROCEDURA COMPLETĂ.
dezbaterilor și susținerile părților cu ocazia judecării în fond a recursului au fost consemnate în încheierea ședinței din 3 februarie 2010, care face parte integrantă din decizie și potrivit căreia pronunțarea a fost amânată la 9 februarie 2010.
Se constată depuse la dosar prin Serviciul de registratură al instanței, la data de 04.02.2010, concluzii scrise formulate de pârâta intimată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului,constată:
Prin sentința civilă nr. 2780/31.03.2009, pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Arada respins acțiunea civilă formulată de reclamanta împotriva pârâților, -, - și, având ca obiect constatarea nulității absolute a unor acte juridice și obligația de a face.
Reclamanta a fost obligată la plata către pârâta a sumei de 1200 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin acțiune, reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de întreținere nr. 2524/2002, având ca obiect cota de 16/64 din imobilul înscris în CF nr. 58643 A, situat în A,-,.7, jud. A, contractul de vânzare-cumpărare nr. 9303/2004, având ca obiect cota de 10/64 din același imobil, contractul de schimb nr. 4337/2005, având ca obiect cota de 13/64 din același imobil, și actul de ieșire din indiviziune prin schimb de cote părți nr. 7785/2005, având ca obiect cota de 19/64 din același imobil, cu motivarea că actele au fost încheiate de părți cu nerespectarea dreptului legal de preemțiune al chiriașului, respectiv al reclamantei, prevăzut de art. 18 din OUG nr. 40/1999; a solicitat și efectuarea cuvenitelor mențiuni în CF nr. 58643 A, respectiv revenirea la situația anterioară de carte funciară după anularea actelor menționate și obligarea pârâților să încheie cu ea un contract de vânzare-cumpărare pentru cota de 58/64 din imobil.
Din actele și lucrările dosarului, prima instanță a reținut că imobilul este situat în A,-,.7, jud. A și este înscris în CF nr. 58643
Conform mențiunilor din această carte funciară, imobilul -proprietatea Statului Român cu titlu de naționalizare (încheierile de CF nr. 1184/1962 și 4116/1962) a fost restituit, în baza dispoziției nr. 3576/2002 a Primarului Municipiului A, în baza Legii nr. 10/2001, în favoarea lui și (sub B4 și B5), în cotă de parte, și (sub B6), (sub B7), (sub B8) și (sub B9), în cotă de parte.
Ulterior, s-au încheiat următoarele acte juridice, a căror constatare a nulității absolute este cerută în prezenta acțiune:
- contractul de întreținere autentificat sub nr. 2524/2002 între, pe de o parte, și și soția, pe de altă parte, în urma căruia aceștia din urmă au dobândit cota de 16/64 ce a aparținut lui (de sub B9), dreptul fiind înscris sub B 10 și 11;
- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 9303/2004, prin care a vândut lui și soției cota de 10/64 din imobilul ce îi aparținea (de sub B6), dreptul fiind înscris sub 12 și 13;
- contractul de schimb autentificat sub nr. 4337/2005, prin care a dobândit de la și soția cota acestora de proprietate de 13/64 din imobil (de sub B7, și ), dreptul de proprietate fiind înscris sub;
- actul de ieșire din indiviziune prin schimb de cote-părți, autentificat sub nr. 7785/2005, prin care a dobândit de la și soția cota de 19/64 din imobil (cota de 3/64 de sub B8, respectiv cota de 16/64 de sub și ), dreptul de proprietate fiind înscris sub.
În urma acestor acte juridice, imobilul a devenit proprietatea pârâtei și a numitului în cotă de 32/64, respectiv pârâtei, în cote de 13/64 (sub ) și 19/64 (sub ).
În apartament locuiește reclamanta, împreună cu membrii ei de familie, care a deținut imobilul atât înainte de restituire cât și după restituire, în baza unor contracte de închiriere.
Prin sentința civilă nr. 8249/25.10.2007, pronunțată de Judecătoria Arad în dosarul nr-, devenită definitivă prin respingerea apelului, conform deciziei civile nr. 145/A/06.05.2008, pronunțată de Tribunalul Arad în același dosar, s-a dispus evacuarea necondiționată a reclamantei (pârâtă în acel dosar) și a membrilor săi de familie, reținându-se că după data de 21.07.2005 nu mai existau raporturi locative, pârâții-chiriași refuzând încheierea unui nou contract de închiriere.
Din analiza acestor texte legale, aplicabile în cauză, prima instanță reține că dreptul de preemțiune nu poate fi invocat față de contractul de întreținere, contractul de schimb și actul de ieșire din indiviziune, ci doar, eventual, față de contractul de vânzare-cumpărare nr. 9353/2004.
Nici cu privire la acesta din urmă, a reținut prima instanță, reclamanta nu poate invoca nulitatea contractului ca urmare a nerespectării dreptului de preemțiune, având în vedere că prin contract nu s-a vândut "locuința", ci doar o cotă parte de 10/64, și că înstrăinarea nu s-a făcut către un "terț", ci către un coproprietar, în vederea finalizării unei operațiuni compexe de ieșire din indiviziune, indiviziune ce a vizat întreg imobilul situat pe- și nu doar apartamentul nr. 7.
În aceeași ordine de idei, în care contractul de vânzare-cumpărare este apreciat drept o parte din sistarea de indiviziune a părților, nu se pune problema nulității absolute a înstrăinării nici conform art. 4 alin. 3 din Legea nr. 422/2001, cu motivarea nerespectării dreptului de preemțiune al Statului Român, în considerarea calității de monument istoric al imobilului din litigiu.
Împotriva sentinței civile nr. 2780/31.03.2009 a Judecătoriei Arada declarat apel reclamanta, care a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 369/13.10.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-.
Respingând apelul reclamantei și menținând hotărârea primei instanțe, Tribunalul Arada reținut de asemenea că dreptul de preemțiune al chiriașului nu este aplicabil în raport cu actele juridice a căror nulitate absolută se invocă.
Nici unul dintre cele patru acte autentice nu reprezintă un act de înstrăinare urmare a ofertei făcute terților, astfel cum prevede OUG 40/1999. În realitate, prin cele patru acte juridice autentice s-a procedat în esență la sistarea stării de indiviziune între coproprietari, aceștia fiind pârâții în favoarea cărora s-a dispus, în temeiul Legii 10/2001, retrocedarea în natură a imobilului preluat abuziv.
Nici critica apelantei referitoare la încălcarea dispozițiilor art.4 al.3 din Legea 422/2001, respectiv nerespectarea dreptului de preemțiune al statului în considerarea calității de monument istoric al imobilului în litigiu, nu este întemeiată având în vedere aceleași argumente.
Împotriva deciziei civile nr. 369/13.10.2009 a Tribunalului Arada declarat recurs în termenul legal reclamanta.
În motivarea recursului, reclamanta a arătat că în mod greșit s-a considerat că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art.18 din OUG nr.40/1999, care conferă chiriașului un drept de preemțiune la cumpărarea imobilului.
Contractele încheiate de pârâți, deși nu sunt contracte de vânzare-cumpărare, sunt acte juridice prin care aceștia și-au înstrăinat proprietatea, înstrăinare care a nesocotit dreptul său de preemțiune la dobândirea proprietății asupra apartamentului.
Legiuitorul nu face diferențieri dacă se vinde întreg apartamentul sau doar cota unui proprietar, în oricare din situații chiriașul are un drept de preemțiune la cumpărare.
De asemenea, a arătat reclamanta, nu are importanță dacă s-a vândut cotă-parte din imobil către un coproprietar sau către un terț, în ambele situații chiriașul are un drept de preemțiune.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod pr.civ.și art. 18, 19și 22 din OUG nr. 40/1999.
Pârâta a depus întâmpinare la dosar, însă cu depășirea termenului legal prevăzut de art.308 alin.2 Cod pr.civ. motiv pentru care instanța i-a conferit rolul unor concluzii scrise; a solicitat respingerea recursului reclamantei ca nefondat.
Examinând hotărârea atacată în raport cu motivele invocate, precum și din oficiu conform art. 306 alin.2 Cod pr.civ. față de actele și lucrările dosarului, Curtea constată că recursul reclamantei este nefondat, urmând a fi respins pentru considerentele care vor fi prezentate în continuare.
Reclamanta recurentă invocă în susținerea recursului art. 304 pct. 7,8 și 9 Cod pr.civ. însă prin dezvoltarea motivelor de recurs susține ca motiv de nelegalitate doar pct. 9 din art. 304 Cod pr. civ. respectiv încălcarea sau aplicarea greșită a dispozițiilor OUG nr. 40/1999 privind dreptul de preemțiune al chiriașului la cumpărarea locuinței.
Pct. 7 și 8 din art. 304 Cod pr. civ. nu sunt însă susținute prin motivarea recursului.
De altfel, din examinarea hotărârii instanței de apel se poate constata că este amplu motivată atât în fapt cât și în drept, iar motivele reținute nu sunt nici contradictorii și nici străine de natura pricinii (pct. 7).
De asemenea, nu se poate reține că instanța de apel ar fi interpretat greșit actul juridic dedus judecății sau că i-ar fi schimbat natura ori înțelesul (pct. 8).
În speță nu se poate reține ca motiv de nelegalitate nici pct. 9 din art. 304 Cod pr. civ. întrucât instanța de apel și implicit prima instanță au interpretat corect dispozițiile art. 18 din OUG nr. 40/1999.
În baza Legii nr. 10/2001 li s-a restituit în natură imobilul compus din 12 apartamente înscris în CF col. nr. 58636 A în cotă de pârâtei și numitului și în cotă de pârâților -, și numitei; aceasta din urmă a decedat între timp, iar moștenitorul său este pârâtul.
Reclamanta a fost chiriașa apartamentului nr. 7 din imobilul restituit și invocă, în susținerea acțiunii din dosarul de față încălcarea dreptului său de preemțiune la cumpărarea locuinței, drept reglementat de art. 18 din OUG nr. 40/1999.
Instanța de apel în mod corect a reținut că dispozițiile acestui text legal nu sunt aplicabile în speță.
Art. 18 și următoarele din OUG nr. 40/1999 au în vedere "vânzarea locuinței", ori trei dintre actele juridice a căror nulitate absolută o invocă reclamanta nu sunt acte de vânzare, fiind vorba de un contract de întreținere, un contract de schimb și un act de ieșire din indiviziune.
Se cere nulitatea absolută și a unui contract de vânzare-cumpărare, cel cu nr. 9303/2004, dar nici în raport cu acesta reclamanta nu poate invoca încălcarea dreptului său de preemțiune pentru că vânzarea nu s-a efectuat către un terț, așa cum prevede art. 19 din OUG nr. 40/1999, ci s-a făcut între doi dintre coproprietarii cărora li s-a restituit imobilul în baza Legii nr. 10/2001, respectiv - și, pe de o parte, iar, pe de altă parte, s-a vândut o cotă (ideală) de 10/64 din imobil, iar nu locuința ocupată de reclamantă, adică apartamentul nr. 7.
De altfel, toate cele patru acte juridice a căror nulitate absolută o invocă reclamanta au vizat cote părți (ideale) din imobil.
Față de aceste considerente, în baza art. 312 alin. 1 Cod pr.civ. Curtea va respinge recursul declarat de reclamanta împotriva deciziei civile nr. 369/13.10.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâții, -, - și -.
În baza art. 274 alin. 1 Cod pr.civ. va obliga reclamanta la plata în favoarea pârâtei a sumei de 800 lei, reprezentând cheltuielile de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanta împotriva deciziei civile nr. 369/13.10.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâții, -, - și -.
Obligă reclamanta la plata în favoarea pârâtei a sumei de 800 lei, reprezentând cheltuielile de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică azi, 9 februarie 2010.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - G -
GREFIER,
- -
Red. - 11.02.2010
Tehnored., 10 ex./23.02.2010
Tribunalul Arad, Judecători:,
Judecătoria Arad,Judecători:,
Un exemplar se comunică părților
Președinte:Rujița RambuJudecători:Rujița Rambu, Florin Șuiu, Gheorghe Oberșterescu
