Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1198/2009. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA CIVILĂ, PENTRU CAUZE PRIVIND CONFLICTE DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DOSAR NR- DECIZI A CIVILĂ NR.1198/
Ședința publică din 25 iunie 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Mariana Stan JUDECĂTOR 2: Corina Pincu Ifrim
JUDECĂTOR 3: Veronica
Judecător: - --
Grefier:
S-au luat în examinare, pentru pronunțare, recursurile civile declarate de reclamanții, și de pârâții, COMISIA LOCALĂ DE FOND FUNCIAR, COMISIA JUDEȚEANĂ DE FOND FUNCIAR, împotriva deciziei civile nr.15 din 20 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Argeș, în dosarul nr-.
Recursurile sunt legal timbrate.
Dezbaterile asupra recursurile civile de față au avut loc în ședința publică din 18 iunie 2009 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie. Pronunțarea a fost amânată pentru astăzi când, în urma deliberării, s-a dat următoarea soluție.
CURTEA
Deliberând, în condițiile art.256 Cod procedură civilă, asupra recursurilor de față;
Constată că, prin sentința civilă nr.825 din 1 martie 2005, Judecătoria Piteștia respins pe de o parte acțiunea formulată de reclamanții - și împotriva pârâților, și Comisiile Locală și Județeană A pentru aplicarea Legii fondului funciar, admițând-o, pe de altă parte, față de pârâții și, pe care i-a obligat să lase reclamanților în deplină proprietate și posesiune un teren de 341m.p., identificat cu indicii H-1-C în expertiza cauzei, să plătească 1.940.972 lei lipsă de folosință pe ultimii 3 ani și 4.300.000 lei cheltuieli de judecată, respingând capetele de cerere prin care s-a cerut obligarea acelorași pârâți la ridicarea gardului și respectiv autorizarea reclamanților de a efectua operațiunile pe cheltuiala lor.
În motivare, s-a reținut în fapt că reclamanții au dobândit 1890m.p. situați în comuna, autorul titlului lor beneficiind de reconstituirea dreptului de proprietate, sens în care au fost depuse acte prealabile întocmirii titlului de proprietate (adeverință și proces-verbal de punere în posesie). Cu privire însă la același autor, în anexa la hotărârea de validare, alături de este menționată și, după prima vânzare din luna iunie a anului 1992 către reclamanți, același a vândut pârâților 1000m.p. în luna decembrie a aceluiași an, iar în anul 2001 s-a obligat cu act autentic să înstrăineze pârâților un alt teren de 720m.p. deținut în temeiul aceleiași adeverințe de proprietate.
În anul 1999 fost emis titlul de proprietate pentru autorul, având moștenitori pe și, reluându-se informațiile cuprinse în hotărârea de validare, adeverința de reconstituire și procesul-verbal de punere în posesie, cât privește întinderea nerespectându-se amplasamentul, în sensul că, în vreme ce prin procesul-verbal de punere în posesie s-a avut în vedere suprafața de 3571m.p. în titlul de proprietate în punctul în litigiu s-a înscris numai suprafața de 2500m.
p.În ceea ce privește pe pârâții s-a constatat că aceștia au dobândit în anul 1998 de la pârâta întinderea de 1890m.p. ce provenea din reconstituirea dreptului de proprietate pentru Gh. și, autorii vânzătoarei.
În privința acestor autori s-a constatat că, deși au fost validați cu 5500m.p., în titlul de proprietate s-a înscris numai suprafața de 5102m.p. fără însă a se aduce vreo atingere întinderii din punctul în litigiu.
Titlului astfel eliberat i-au fost aduse modificări în sensul trecerii unei suprafețe de 5804m.p., acestea neregăsindu-se în înscrisurile rămase în evidența A, modificarea iarăși neproducând efecte cu privire la suprafața terenului în litigiu.
Date fiind inadvertențele din actele de reconstituire a drepturilor de proprietate, cu prilejul transpunerii în teren a acestora s-a ajuns la concluzia că terenul vândut reclamanților este parțial ocupat de către pârâții și se suprapune cu cel cumpărat de pârâții și înscris în titlul de proprietate al autorilor pârâtei.
Dat fiind însă că actul final al procedurii de reconstituire a dreptului de proprietate, neatacat încă, îl constituie titlul de proprietate, acesta de altfel corespunzând notărilor din perioada 1959-1962 din registrul agricol al comunei, s-a constatat că reclamanții nu fac dovada dreptului lor de proprietate pentru terenul cumpărat de către pârâții.
Cererea privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului cu care aceștia au cumpărat și respectiv a titlului de proprietate, pentru terenul cumpărat de către reclamanți la rândul lor a fost respinsă cu motivarea că într-adevăr titlul autoarei vânzătoarei către pârâți a fost modificat, însă nu în ceea ce privește suprafața din punctul în litigiu, așa încât în acest punct titlul acesteia și cel al autorului reclamanților nu se suprapune.
În ceea ce ce-i privește pe pârâții s-a constatat că aceștia au dobândit ulterior reclamanților, de la același autor și ocupă mai mult decât s-a înscris în actul lor, motiv pentru care s-a pronunțat soluția pentru cei 341m.p. și fructele terenului.
Împotriva sentinței, în termen, au formulat apel reclamanții criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate în sensul că în mod greșit nu s-a avut în vedere faptul că prima atribuire în proprietate a terenului din litigiu a fost cea făcută în favoarea titlului lor de către, acesta vânzând primul către ei, înscrierea tranzacției în Registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, făcând opozabilă vânzarea către orice, respectiv și către următorii cumpărători.
De aceea, în mod greșit acțiunea nu a fost admisă pentru suprafața de 886m.p. ocupată de către pârâții și 961m.p. pentru pârâții.
Pentru a se ajunge la o concluzie contrară, instanța a ignorat unele din probele administrate și le-a apreciat greșit pe cele avute în vedere, pârâții falsificând titlul de proprietate al autorului lor pentru a justifica deținerea terenului revendicat, deși pârâta nu a fost niciodată pusă în posesie în punctul în litigiu.
Examinând probatoriul administrat de prima instanță, precum și înscrisurile depuse în apel în dovedirea executării de manopere frauduloase asupra titlului de proprietate folosit de către pârâții, Tribunalul Argeș prin decizia civilă nr.1173 din 21 noiembrie 2005, admițând apelul a schimbat în parte sentința obligându-i pe pârâții și să lase în deplină proprietate reclamanților suprafața de 924m.p. identificată cu indicatorii H-B-C-G în expertiza întocmită în fața instanței de fond, precum și să plătească suma de 5.259.408 lei lipsă de folosință pe trei ani anteriori, dar și pe pârâții și de a lăsa acelorași reclamanți proprietatea suprafeței de 885m.p. identificată cu indicatorii F-C-C-G în aceeași schiță, precum și să plătească 1.053.020 lei lipsă de folosință pe aceiași trei ani. Au fost pârâții obligați și să ridice gardurile construite pe amplasamentele C-C, C-G și G-F, în caz de refuz, autorizând pe reclamanți să efectueze lucrarea, pe cheltuiala lor, calculată la suma de 8.155.195 lei. Pârâții au fost obligați la plata, către reclamanți, a 12.022.400 lei și pârâții la cea de 3.005.600 lei cheltuieli de judecată, precum și, în solidar, suma de 330 lei cheltuieli de judecată în apel.
În motivare, s-a reținut în fapt că, din expertiza întocmită în fața primei instanțe de fond, rezultă că pârâții ocupă 924m.p. pentru care nu justifică drept de proprietate, față de conținutul titlului eliberat în anul 1999 și care a stat la baza contractului de vânzare încheiat în anul 1992.
În ceea ce-i privește pe pârâții, de asemenea s-a constatat că din expertiza cauzei rezultă că aceștia stăpânesc, în plus față de titlul lor de proprietate, 185m.p., respectiv față de contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 14 septembrie 1998 și de titlul de proprietate emis, în anul 1994, pentru defunctul.
În ceea ce privește diferența până la 886m.p., apelul s-a constatat nefondat, ca urmare a comparării titlurilor autorilor vânzătorilor, așadar, întrucât punerea în posesie făcută în favoarea autorilor reclamanților nu a fost confirmată prin eliberarea titlului de proprietate, vânzarea pentru diferență s-a constatat ineficientă.
Cât despre modificarea operată în titlurile pârâților, s-a constatat că ea nu privește terenul în litigiu, așa încât, nu este de natură a afecta dreptul de proprietate pentru terenul din acest punct.
Prin decizia civilă nr.607/R din 12 aprilie 2006, Curtea de Apel Pitești admițând recursurile declarate de către reclamanți și pârâții persoane fizice, a casat decizia trimițând cauza, spre rejudecare, aceluiași tribunal ca urmare a constatării faptului că acesta nu a procedat la compararea titlurilor de proprietate ale părților și nu a soluționat toate capetele de acțiune.
Astfel, nu s-a verificat situația de fapt, nu s-au stabilit care sunt terenurile dobândite potrivit titlurile de proprietate și care sunt cele stăpânite în fapt.
Nu s-a verificat în situația dobândirilor de la autori diferiți care dintre aceștia erau îndreptățiți la reconstituirea dreptului de proprietate în punctul în litigiu și, respectiv, în situația dobândirii de la același autor, care a fost succesiunea actelor în timp și ce a mai rămas în patrimoniul autorului în această succesiune.
Ca o consecință a acestor neexaminări, nu a fost examinată nici cererea de constatare a nulității absolute a contractului cu care pârâții au cumpărat și respectiv a titlului defunctului.
Astfel reinvestit, Tribunalul Argeș, după ce a dispus expertizarea titlurilor de proprietate de care pârâții înțeleg să se folosească la dosar cu privire la modificările aduse întinderilor totale și respectiv cele din intravilan și extravilan, s-a dispus refacerea raportului de expertiză potrivit îndrumărilor date de decizia de casare și, prin decizia civilă nr.15 din 29 ianuarie 2008 fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamanți.
În motivare s-a reținut în fapt că în această nouă lucrare de expertiză s-a constatat că titlul de proprietate emis autorului reclamanților nu corespunde punerii în posesie făcută anterior eliberării acestuia și care a stat la baza înstrăinării către reclamanți, chestiune ce rezulta de altfel și din expertiza primei instanțe de fond. Acest proces verbal constituit în aprecierea instanței un act provizoriu, el și-a încetat valabilitatea în momentul emiterii titlului de proprietate, modificarea operată prin acest act final, având în vedere că autorul nu era îndreptățit a deține în intravilanul localității decât 2500m.p., diferența până la 4900m.p. fiind atribuită în extravilanul comunei.
De aceea, după vânzarea a 1000m.p. către pârâții, către reclamanți nu mai rămăseseră decât 1500m.p., respectiv grădina casei aflată în continuarea acestuia, terenul nefiind ocupat de către pârâții.
Din acest motiv, nu se impune compararea titlurilor de proprietate al reclamanților față de cel al acestor pârâți.
Nici în ceea ce privește existența unui reper în anul 19092, critica nu a fost găsită fondată, față de constatările de fapt ale ambelor expertize ale cauzei.
În ceea ce privește titlul autoarei pârâților, acesta cuprinde, într-adevăr, modificări, însă nu în ceea ce privește parcela vândură lor.
Privitor la suprafața ocupată de către pârâții, corectă s-a constatat soluția primei instanțe de fond față de inexistența în patrimoniul autorului în punctul în litigiu decât a suprafeței de 2500m.p. cum s-a arătat mai sus.
Recursul declarat de către reclamanți împotriva acestei decizii, pe care au criticat-o pentru greșita nerespectarea a îndrumărilor date de către instanța de recurs, pentru neexaminarea motivelor de nulitate absolută invocate, pentru cuprinderea de motive contradictorii și străine cauzei, a fost admis de Curtea de Apel Pitești și decizia civilă nr.245/R/25 iunie 2008, care a trimis cauza spre rejudecarea apelului aceluiași tribunal, a cărui decizie a casat-
În motivare, s-a reținut că, într-adevăr, instanța era obligată să cerceteze motivele de nulitate absolută invocate de către reclamanți în ceea ce privește titlurile folosite de părți în susținerea pozițiilor lor în cauză, ignorând îndrumarea obligatorie dată prin decizia de casare.
Astfel reinvestit, Tribunalul Argeș, prin decizia civilă nr.15 pronunțată la data de 20 ianuarie 2009, admițând apelul, a modificat sentința în sensul admiterii în parte a acțiunii modificate și a constatării nulității absolute parțiale a titlului de proprietate nr.46474/6 iulie 1994, pentru suprafața de 750m.p. identificată prin reperele U-O-N-T în schița anexă la expertiza, respingând ca nefondată cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2914 din 14 septembrie 1998 pentru același teren și a obligat pe pârâții și să lase reclamanților în deplină proprietate și posesiune terenul de 166m.p. identificat prin reperele S-O-N-Q(V), menținând în rest sentința apelată și obligând către reclamanți pe intimatele Comisiile Locală și Județeană A de aplicare a Legii fondului funciar a sumei de 4000 lei, iar pe pârâții a celei de 3000 lei.
În motivare, s-a reținut în fapt că reclamanții au dobândit în anul 1992 suprafața de 1850m.p. în comuna de la beneficiarul reconstituirii dreptului de proprietate și al punerii în posesie, având vecini: la -Șoseaua Națională, la -, la - și la - Gh.
Vânzarea a avut în vedere suprafața reconstituită în proprietate și identificată prin procesul-verbal întocmit la data de 23 iunie 1992.
Ulterior, în luna decembrie a aceluiași an, fundat pe aceleași înscrisuri ale dreptului de proprietate, s-a vândut pârâților și o suprafață de 1000m.p. având ca vecini: la -Șoseaua Națională, la -, la - și la - Gh.
Comparându-se cele două titluri emanând de la același vânzător, s-a constatat că primii dobânditori au fost reclamanții, însă întinderile înscrise în contractele de vânzare-cumpărare ale celor două părți nu se suprapun.
Cum însă acești pârâți nu au atacat soluția primei instanțe pe fond, nu poate fi schimbată sub aspectul revendicării de 341m.p. pentru care prima instanță de fond s-a pronunțat.
Și în ceea ce privește obligația de restituire a fructelor, instanța a intrat în analiza acesteia, constatând însă că soluția de asemenea nu poate fi schimbată, câtă vreme pârâții nu au atacat soluția.
Cu privire la cererea de obligare a acestor pârâți să ridice gardul cu care s-a săvârșit acapararea proprietății reclamanților, tribunalul constată în fapt că nu s-a dovedit existența unui astfel de gard, așa încât cererea este nefondată.
Partea de acțiune vizând pe pârâții și respectiv cele două comisii a fost analizată prin prisma dispozițiilor art.III din Legea nr.169/1997, potrivit căreia sunt lovite de nulitate absolută titlurile de proprietate emise altor persoane decât foștii proprietari care dețineau la acel moment adeverințe de proprietate și aveau posesia terenului.
Astfel, la momentul emiterii titlului de proprietate nr.46474/6 iulie 1994 pe numele Gh. existau deja întocmite act de validare și, respectiv, de identificare în proprietatea autorului vânzătorului către reclamanți a terenului în litigiu, în cel de al doilea fiind inclusă în mod abuziv suprafața de 750m.p. identificată cu reperele U-O-N-T, deși ea era deja înscrisă în proprietatea reclamanților care, imediat după încheierea actului autentic, au procedat și la înscrierea tranzacției și respectiv a dreptului de proprietate în registrele de publicitate imobiliară.
De aceea, nul absolut a fost constatat titlul de proprietate nr.46474/1994 pentru cei 750m.
p.Legat, însă, de nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare pentru acesta, acțiunea s-a constatat nefondată, câtă vreme nu s-a făcut dovada relei credințe a terțului dobânditor, respectiv a complicității sale la întocmirea actului abuziv de atribuire a terenului ce nu se mai afla la dispoziția comisiei de aplicare a legii fondului funciar. În continuare, analizându-se expertiza la care instanța s-a raportat, se folosesc pentru identificarea terenului pentru care cele două titluri se suprapun indicii U-S-V-T, în loc de U-O-N-
Dincolo de terenul deținut în baza titlului autoarei vânzătoarei, cei doi pârâți însă, s-a constatat a deține în fapt din proprietatea reclamanților un plus de 166m.p. identificat cu reperele S-O-N-Q(V), deținând deci, din proprietatea reclamanților, un total de 886m.
p.Acțiunea a fost admisă numai pentru cei 166m.p. și respinsă pentru diferență cu motivarea că, deși într-adevăr pârâții au dobândit de la un neproprietar, instanța constatând nulitatea absolută a titlului acestuia, în favoarea lor funcționează teoria proprietății aparente care reprezintă un mod original de dobândire a dreptului real de proprietate, fiind astfel de natură a paraliza efectele acțiunii în revendicare.
În acest sens s-a făcut apel la practica instanței constituționale cu raportare la decizia nr.191/2002, potrivit căreia subdobânditorului de bună credință al bunului imobil urmează a i se da preferință, date fiind necesitățile decurgând prin principiul asigurării securității circuitului civil și al stabilității raporturilor juridice.
Cât despre aparența de drept s-a apreciat că pârâții s-au aflat într-o eroare comună, invincibilă, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului or, pârâții își fondează posesia pe contractul în vederea întocmirii căruia a fost eliberat certificat de sarcini, dar și, mai ales, pe titlul de proprietate a cărui valabilitate nu a fost contestată și dovedită decât în prezenta cauză.
Cât privește obligația de demolare a gardului dinspre proprietatea acestor pârâți, s-a constatat de asemenea nedovedită existența și respectiv construirea lui de către pârâți.
Plata fructelor s-a constatat a nu putea fi dispusă, pe de o parte față de respingerea acțiunii în revendicare pentru suprafața de teren pe care titlurile se suprapun, dar și pentru nedovedirea relei credințe a pârâților pentru cei 166. deținuți în afara titlului lor de proprietate.
Cele două comisii au fost obligate să suporte alături de pârâți cheltuielile de judecată, câtă vreme acestora le revine culpa de a emite acte de proprietate cu încălcarea dispozițiilor legale ce guvernează această materie.
Împotriva deciziei, în termen, au declarat recursuri reclamanții, pârâții și și pârâtele comisii pentru aplicarea legii fondului funciar.
Reclamanții au criticat soluția pentru motive încadrate de aceștia în cele prevăzute de art.304 pct.6, 8 și 9 Cod procedură civilă, în sinteză după cum urmează:
Cu încălcarea limitelor investirii și fără a pune vreo clipă în discuția părților incidența și relevanța comportamentului dobânditorilor drept unul de bună credință, instanța le-a recunoscut acestora un drept de proprietate deși au cumpărat de la un neproprietar recurgând la o argumentare străină de natura cauzei, respectiv cea referitoare la dobândirea unor imobile pentru care s-ar fi putut eventual discuta aplicabilitatea dispozițiilor referitoare la retrocedarea imobilului de la statul ce a preluat abuziv și respectiv de la subdobânditorii de la acesta.
Într-o altă critică, reclamanții consideră soluția tribunalului ca nefiind legală în ceea ce privește analiza de drept făcută contractului de vânzare-cumpărare ce privește bunul unei alte persoane, în aprecierea lor fiind încălcate dispozițiile instanței de casare.
Totodată, nelegală se critică a fi și modalitatea de stabilire a calității de dobânditori de bună credință a pârâților, deși actul autorului reclamanților este cel mai vechi, iar contractul de vânzare-cumpărare operat asupra acestuia era deja transcris la data la care s-a emis titlul de proprietate al autoarei originare a pârâților și, cu atât mai mult, la data la care aceștia au încheiat contractul lor de vânzare-cumpărare.
Ca o dovadă a relei credințe s-a invocat faptul că la încheierea contractului cu acești pârâți nu a existat punerea în posesie și schiță cu dimensiunile terenului pentru care s-a încheiat actul, fiind indiscutabilă operarea de către aceștia de manopere frauduloase prin care a fost alterat titlul de proprietate al autoarei vânzătoarei, de unde se putea deduce intenția de a încălca dreptul de proprietate privată deja existent pentru același teren.
Chiar și așa, arată recurenții, greșit s-a aplicat legea atunci când s-a considerat că simpla posesie însoțită de acest titlu de proprietate ar putea fi invocată cu succes pentru a paraliza acțiunea în revendicare a adevăratului proprietar.
În opinia recurenților-reclamanți, instanța nu putea lipsi de eficiență titlul lor de proprietate, câtă vreme nu există vreun motiv de nulitate și nu a fost astfel declarat.
Pe cale de consecință, arată reclamanții, aplicarea corectă a legii ar fi impus ca, după constatarea nulității absolute a titlului autoarei dreptului pârâților în mod automat să se constate și nulitatea absolută a titlului cu care acest drept s-a transmis, dobânditorilor neputându-le profita nici buna credință, nici aparența dreptului, în contra adevăratului proprietar.
Pârâta, la rândul său, critică soluția invocând cazurile de reformare prevăzute de art.304 pct.8 și 9 Cod procedură civilă în sinteză apreciind că în mod greșit declararea nulității titlului de proprietate emis în favoarea sa a avut în vedere numai preexistența unui alt titlu de proprietare pe același teren.
Existența într-adevăr a unor modificări, alterări, în titlul său de proprietate, nu afecta consemnările făcute în acesta la parcela în litigiu, de aceea greșit s-a apreciat că ar exista un motiv de nulitate a reconstituirii proprietății sale pentru aceasta. De altfel, instanța a apreciat greșit aceste modificări, neobservând că prin ele s-a operat o reducere a întinderii totale de la suprafața de 5800m.p. la cea de 5500m.p., iar nu invers, în sensul măririi acesteia.
Pe de altă parte, se critică soluția pentru motivul ignorării la pronunțarea acesteia a concluziilor expertizei din care rezulta că titlul său de proprietate nu se suprapune în realitate cu cel emis la finalizarea procedurilor de reconstituire a dreptului în favoarea autorului titlului reclamanților.
Fără a se arăta care ar fi motivul încadrabil în dispozițiile art.304 Cod procedură civilă, se pretinde către aceeași recurentă că din cuprinsul hotărârii nu poate fi identificat amplasamentul celor 750m.p. pentru care proprietatea sa a fost considerată inexistentă.
Pârâții și critică și ei decizia într-un prim motiv pentru greșita admitere a acțiunii cu privire la o suprafață de 166m.p., deși expertiza la care instanța s-a raportat a constatat că nu există suprapunere între titlurile opuse de părți și care au finalizat procedura de reconstituire a dreptului de proprietate.
De altfel, instanța a pronunțat o hotărâre imposibil de respectat, întrucât pe terenul în litigiu recurenții-pârâți au edificat o construcție aflată la o distanță de 0,9. de gardul ce delimitează proprietatea lor de cea a reclamanților, așa cum sunt ele în prezent în teren.
Privitor la acest gard, arată că el a fost edificat în anul 2003 potrivit certificatului de urbanism și a autorizației de construire.
Nu în ultimul rând, solicită a se observa că în sarcina lor nu se poate reține vreo culpă în ocuparea terenului în litigiu, o astfel de culpă cel mult putând fi regăsită în activitatea autorităților administrative în privința reconstituirii dreptului de proprietate.
Comisia Locală de aplicare a Legii fondului funciar reprezentată prin primar consideră soluția greșită în partea privitoare la obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată către reclamanți.
Astfel, instanța a aplicat greșit legea atunci când a considerat că reclamanții ar avea calitate procesual activă decurgând dintr-un raport de drept substanțial cu comisia locală. În realitate, aceștia sunt cumpărători ai bunului asupra căruia poartă litigiul, nu sunt beneficiarii actului administrativ în mod direct, de aceea nu pot cere cheltuieli de judecată în măsura în care s-ar constata că acest act nu ar fi fost corect îndeplinit.
În sfârșit, Comisia Județeană A de aplicare a Legii fondului funciar prin Prefect contestă legalitatea măsurii de obligare a sa la plata cheltuielilor de judecată către reclamanți în considerarea faptului că prin activitatea sa de eliberare a titlurilor potrivit validărilor propuse de comisia locală are atribuții cu caracter jurisdicțional, acționând ca o instanță de judecată, deci nu ar putea fi obligată la plata cheltuielilor de judecată atunci când hotărârea sa este constatată greșită.
În realitate, culpa identificării aceluiași bun în două patrimonii distincte aparține exclusiv comisiei locale.
În plus, se mai arată că s-a creat o imposibilitate de executare a obligației de plată a acestor cheltuieli atâta timp cât comisia județeană nu are patrimoniu, ci numai instituția prefectului.
Curtea, examinând decizia prin prisma criticilor aduse ca și a apărărilor formulate, precum și a actelor noi depuse în recurs, constată ca fiind fondat recursul formulat de reclamanți în limita celor ce se vor arăta și nefondate pe cele ale pârâților.
Astfel, cât privește critica referitoare la greșita invocare din oficiu, fără ca vreun moment pârâți să se fi apărat în acest fel, a instituției dobânditorului de bună credință, dar mai ales, fără ca instanța să o pună în discuția părților, pentru ca reclamanții să-și poată formula apărări în funcție de această instituție, urmează a se constata fondată, fără însă ca, pentru lipsa punerii în discuție, în așa fel, încât, a fost vătămat dreptul părților de a se apăra aflându-se în fața tuturor argumentelor ce ar putea fi folosite împotriva lor, să fie necesară casarea deciziei și trimiterea ei spre rejudecare.
Aceasta, întrucât o asemenea excepție nu este una de ordine publică, instanța nu o putea invoca din oficiu, ea constituie numai o apărare a unui drept patrimonial privat, fără a aduce lezări ordinii publice spre a putea fi invocată din oficiu de către instanță.
Discuții asupra acestei chestiuni fiind făcute de către părți în recurs, Curtea urmează să se ocupe de analiza situației create direct prin cercetarea incidenței acestei calificări a dobândirii făcute de către pârâți, în recurs.
Cât privește pararea acțiunii în revendicare prin dobândirea cu bună credință a unui imobil, instanța pe de o parte face trimitere la instituția erorii comune, iar pe de alta la cea a dobândirii cu bună credință.
În ceea ce privește eroarea comună, aceasta a fost apreciată prin prisma faptului că autoritatea publică locală a eliberat certificat de sarcini în vederea întocmirii actului de vânzare-cumpărare, dar și prin aceea a existenței a unui titlu de proprietate emis în condițiile Legii nr.18/1991.
Nici una dintre aceste două condiții nu pot crea o eroare comună cu privire la calitatea de proprietar, pe de o parte dat fiind că înscrierile din registrele agricole sau din declarațiile în vederea fiscalizării nu sunt constitutive de drept, iar pe de altă parte, a susține că existența unui titlu de proprietate emis cu încălcarea legiui este suficient pentru a apăra pe dobânditorul unei astfel de proprietăți, ar însemna a lipsi cu totul de protecție pe adevăratul titular al acestui drept, dând fundament abuzurilor săvârșite de către organele administrației publice locale.
De altfel, pentru a exista o asemenea eroare comună, sunt necesare condiții cu mult mai ample, constând în aceea a aducerii la cunoștința unui număr impresionant de oameni (exemplul clasic, înmânarea unui premiu pe un stadion plin).
Înscrisurile la care se raportează instanța pot face însă dovada bunei credințe în sens clasic, în măsura în care nu se dovedește o aducere la cunoștință către dobânditori a lipsei titlului vânzătorului.
În acest sens, părțile au fost lipsite de posibilitatea legală de a-și formula apărări, câtă vreme instanța nu a pus în discuția lor o astfel de incidență.
Curtea însă constată că nu este necesară trimiterea cauzei pentru reluarea dezbaterilor sub acest aspect în fața unei instanțe de fond, câtă vreme, în regimul juridic al Codului civil actual, buna credință este de natură a paraliza acțiunea adevăratului proprietar numai atunci când ea este unită cu posesia de scurtă durată, în condițiile art.1895 Cod civil, durată care însă nu se constată împlinită în cauză, câtă vreme pârâții au încheiat contractul la data de 14 septembrie 1998, titlul autoarei vânzătorului fiind eliberat la 6 iulie 1994, iar acțiunea a fost depusă în instanță la 29 august 2003, deci nu se poate vorbi nici măcar despre o joncțiune a celor două posesii.
Chiar și așa, urmează a se observa că instanța nu putea face aplicațiunea prescripției achizitive fondată pe faptul posesiunii și al deținerii unui just titlu, în contra dispozițiilor imperative ale art.1841 Cod civil, potrivit cărora, în materie civilă, judecătorii nu pot aplica prescripția dacă cel interesat nu va fi invocat acest mijloc.
Or, așa cum s-a arătat, pârâții nu au înțeles să invoce acest mijloc de dobândire a proprietății.
Pentru a justifica soluția sa, instanța recurge la motive străine de natura pricinii, respectiv citează considerentele deciziei prin care Curtea Constituțională a rezolvat excepția vizând încălcarea dreptului constituțional garantat și protejat de Constituție al foștilor proprietari deposedați abuziv de către regimul politico-social de până în anul 1989, în favoarea dreptului de proprietate constituit de acest stat, prin transmisiune, către chiriașii imobilelor ce au făcut obiectul acțiunii legislative și administrative de retrocedare.
Soluția a fost însă fondată, așa cum rezultă din alineatul ultim a deciziei citate, pe situația excepțională rezultând din împrejurarea că, in această materie, eroarea comună cu privire la concordanta dintre aparenta si realitate si-a avut suportul in cadrul legislativ in vigoare la acel moment, care confirma, cu forța unei prezumțiijuris de jure, că proprietarul aparent, statul, este adevăratul proprietar. O atare împrejurare justifica pe deplin opțiunea legiuitorului de a conferi bunei-credințe o eficienta juridica similara celei din dreptul comun.
Totodată, soluția s-a impus, ca urmare a constatării că, datorită parcursului istoric, în regimul proprietății au intervenit anumite modificări permise de legislația în vigoare, născându-se noi drepturi de proprietate, deopotrivă susceptibile de protecție legală, atât sub regimul legislației interne, dar, mai ales, sub cel al celei europene, dat de Convenția europeană a drepturilor omului si libertăților fundamentale.
În cauza de față însă, nu se vorbește despre existența unui suport legislativ ce a creat aparență de realitate, ci despre situația clasică în care intră în luptă drepturile dobândite, de la autori privați, de către persoane diferite.
Prin decizia nr.33 din 9 iunie 2008, dată de Înalta Curte de Casație și Justiție în secțiile unite, în dosarulr.60/2007, publicată in Monitorul Oficial, Partea I nr.108 din -, în examinarea recursului în interesul legii, privitor la admisibilitatea acțiunilor întemeiate pe dispozițiile dreptului comun, având ca obiect revendicarea imobilelor preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, formulate după intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, a arătat cădreptul comun a fost părăsit de Legea nr.10/2001,fiind înlocuit cu norme specialede drept substanțial.
Decizia Curții Constituționale invocată de către instanța apelului nu a analizat constituționalitatea instituției dobândirii cu bună credință în contra adevăratului proprietar, la modul generic, spre a se putea considera că a făcut declarații de principiu în privința practicii judecătorești generale, așa cum greșit apreciază tribunalul în motivarea sa, din dreptul comun, ci cu referire la materia specială unde s-a inclus o dispoziție din acest drept comun, lăsând, la dispoziția puterii judecătorești, evaluarea, în fiecare caz în parte, a efectelor categoriei juridice.
Această greșeală de judecată, însă, nu este de natură a schimba soluția, decât în partea referitoare la revendicarea terenului deținut în excesul dreptului vânzătorului către pârâți.
De aceea, se impunea admiterea acțiunii în revendicare și pentru suprafața greșit înscrisă în titlul de proprietate al unei alte persoane, după ce mai întâi fusese individualizat în proprietatea autorului titlului reclamanților.
În acest sens deci, urmează ca admițându-se recursul să fie schimbată soluția.
În ceea ce privește, însă, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de către pârâții și, critica este una nefondată, instanța corect aplicând și interpretând legea atunci când a analizat efectele bunei credințe a dobânditorilor în ceea ce privește raporturile lor cu vânzătorul către ei și raporturile cu terții, respectiv cu reclamanții.
Pentru a putea invoca nulitatea absolută, reclamanții erau obligați să facă dovada fraudei care corupe actul atacat.
O asemenea fraudă, însă, nu a fost dovedită, așa cum în mod constant s-au apărat pârâții și s-a reținut și în fapt, alterările produse în titlul de proprietate emis pentru autorul vizând întinderea unei alte parcele decât cea în litigiu.
Ca atare, nu există un interes public protejat pentru ca înscrisul să fie lovit de nulitate absolută, vânzarea lucrului altuia putând da, cel mult, dobânditorilor, o acțiune împotriva pârâtei-vânzătoare către ei,.
De aceea, instanța va înlătura, în ceea ce-i privește pe reclamanți, efectul translativ al dreptului de proprietate al actului nul absolut, respectiv atribuirea în proprietate prin individualizarea în patrimoniul autorului titlurilor pârâților a terenului care nu se mai afla la dispoziția comisiei, obligând pe aceștia la a respecta dreptul de proprietate al reclamanților care au transcris în scopul prevăzut de art.1173 cod civil în registrele de publicitate prevăzute de lege în anul 1992.
Totuși, va păstra soluția de menținere a efectelor actului între părțile lui, acestea având mijloace proprii pentru a ajunge la repararea eventualului prejudiciu, prin bună învoială sau, în caz de neînțelegere, prin mijloace legale.
Motivul privitor la greșita stabilire, în fapt, a calității de dobânditori de bună credință a pârâților este unul ce excede controlului instanței de recurs, el vizând, în realitate, modul de valorificare a probatoriului și apărărilor făcute în cauză, critici ce nu puteau fi analizate decât sub imperiul fostelor puncte 10 și 11 ale art.304 Cod procedură civilă, în prezent abrogate.
Recursul pârâtei este nefondat.
Astfel, aceasta invocă faptul că alterarea titlului său nu a avut în vedere terenul în litigiu.
Un asemenea argument tribunalul nu a avut în vedere la pronunțarea soluției sale, după cum nu l-a avut în vedere nici pe cel referitor la necuprinderea celor 750m.p. în titlul de proprietate emis, în finalul procedurilor de aplicare a legii fondului funciar, față de autorul al proprietății reclamanților.
Dimpotrivă, instanța a avut în vedere faptul că acest titlu, ca act administrativ, nu respectă procesul-verbal întocmit cu prilejul individualizării terenului în proprietatea acestui autor, act producător de efecte juridice în sensul transmiterii posesiunii dreptului de proprietate recunoscut prin hotărârea de validare.
Or, așa cum, cu corecta interpretare și aplicare a legii, tribunalul a arătat, acest act are drept efect intrarea, în mod efectiv, în patrimoniul persoanei căreia i s-a recunoscut îndreptățirea, a însuși terenului în individualitatea sa și, pe cale de consecință, ieșirea acestuia de sub sfera de dispoziție a comisiei comunale pentru aplicarea legii fondului funciar. Ba, mai mult, această individualizare, a fost urmată de o veritabilă intrare în circuitul civil, bunul fiind înstrăinat de către proprietarul lui, reclamanților și pârâților, cu transcrierea in registrele de publicitate imobiliară.
De aceea, este lipsit de relevanță sensul în care a fost operată alterarea titlului acestei pârâte, cu atât mai mult cu cât instanța a și arătat că alterarea nu privește parcela în litigiu.
Critica prin care se pretinde că nu s-ar putea înțelege, din cuprinsul hotărârii, care este amplasamentul celor 750m.p. pentru care titlul a fost anulat, nu este susceptibilă de a fi încadrată într-una din cele ale art.304 Cod procedură civilă, în măsura în care ar exista vreun impediment referitor la executarea acestei părți a soluției, putându-se solicita instanței explicitarea ei.
Critica, însă, rămâne fără obiect, față de cele reținute în recursul reclamanților, potrivit cărora, pârâții urmează a lăsa liberă reclamanților întreaga suprafață ocupată, respectiv atât cea de 16. pentru care nu dețin nici măcar contract de vânzare-cumpărare, cât și diferența pentru care titlul a fost nelegal eliberat.
Cât despre pârâții și, aceștia nu arată pentru care motiv hotărârea ar fi nelegală în partea în care i-a obligat a lăsa liber terenul de 166m.
p.Astfel, aceștia invocă concluziile expertizei care arată că cele două titluri finale nu se suprapun.
, însă, faptul că instanța a avut în vedere suprafața de 166m.p. deținută de ei efectiv, în lipsa oricărui titlu de proprietate, o atare constatare, dincolo de inexistența unei critici asupra ei, la fel ca și critica privind greșita transpunere în teren a contractului de vânzare-cumpărare al reclamanților, făcând parte din starea de fapt reținută de către instanțele de fond și care nu poate face obiectul cercetării în calea extraordinară de atac a recursului.
Eventuala imposibilitate de executare efectivă a hotărârii nu poate fi încadrată în vreunul din motivele prevăzute de art.304 Cod procedură civilă.
Astfel, existența unei construcții pe acest teren poate fi discutată prin prisma criteriilor de bună credință ce au în vedere momentul semnalării, în mod oficial, către pârâți, a inadvertențelor titlului lor, or, reclamanții au dorit să arate că, încă, din anul 1999, când au început edificarea în fapt a acesteia, au fost atenționați că există incertitudini cu privire la amplasamentul proprietății lor (131-132 dosar recurs).
Această chestiune însă nu poate fi analizată în prezenta cauză, neexistând vreo cerere a părților privind eventualele construcții aflate pe teren.
În sfârșit, în ceea ce privește criticile aduse de către cele două comisii a soluției date capătului de cerere privitor la plata cheltuielilor de judecată, sunt și ele nefondate.
Astfel, Comisia Locală invocă lipsa unor raporturi de drept substanțial între sine și reclamanți, numai acestea putând da eventuală cauză cererii lor împotriva sa.
Art.274 Cod procedură civilă nu leagă culpa în provocarea cheltuielilor de judecată de raportul substanțial al părților, ci numai de atitudinea celui căzut în pretenții.
Cum, în cauză, s-a stabilit o activitate culpabilă în reconstituirea dreptului substanțial de proprietate, chiar și un asemenea raport substanțial de drept între părți există, reclamanții preluând, de la autorul lor, odată cu dreptul de proprietate, și toate celelalte decurgând din acesta, prin situarea în poziția pe care autorul titlului lor o avea cu privire la toți cei au emis acest titlu și cărora le devine opozabil.
Astfel, terenul ieșise de sub jurisdicția comisiei recurente, așa încât, aceasta nu mai putea face acte de atribuire, activitatea sa săvârșită cu încălcarea legii fiind evident de natură prejudiciantă pentru reclamanții care, din anul 1992, înscriseseră, în registrele de publicitate, pentru opozabilitatea erga omnes, dreptul lor de proprietate. Mai mult, din punct de vedere juridic, reclamanții au calitatea de avânzi-parte, ca dobânditori ai dreptului individual asupra bunului în litigiu, inclusiv în actul de reconstituire a proprietății asupra acestuia.
Cât despre Comisia Județeană A de aplicare a legii fondului funciar, nici criticile sale nu au suport juridic.
Astfel, în activitatea sa legată de dreptul de proprietate ce face obiectul prezentei pricini, nu dovedește săvârșirea de acte de control de acte de natură jurisdicțională prin cenzurarea, fie a propunerii de validare, fie a celei de punere în posesie, ci numai acte administrative, de validare a propunerii făcută de comisie și respectiv emitere a unui titlu de proprietate cu încălcarea sferei de dispoziție, în speță pentru un teren ce ieșise din această sferă.
în care și-a desfășurat activitatea, fără a controla și cenzura modul de lucru al comisiei locale, în mod evident a condus la nașterea litigiului de față și, deci, a provocat reclamanților cheltuielile de judecată pe care instanța le-a pus în sarcina sa.
Simpla inexistență a unui patrimoniu distinct al comisiei recurente nu este de natură a lipsi persoana privată de repararea prejudiciului creat de activitatea organismului ce funcționează în cadrul și sub directa conducere a instituției prefectului, de altminteri neexistând o dispoziție legală care să scutească această activitate de obligația de reparare a prejudiciilor provocate, spre a se putea cerceta motivul de recurs prin prisma celui prevăzut de art.304 pct.9 Cod procedură civilă.
Față de toate aceste motive, în temeiul art.312 Cod procedură civilă, urmează ca recursul reclamanților să fie admis, însă numai în limita celor sus arătate, în sensul modificării deciziei, al admiterii apelului reclamanților și obligării intimaților-pârâți și de a lăsa reclamanților, în deplină proprietate și posesiune, terenul de 86. identificat prin raportul de expertiză tehnică și figurat la fila 204 dosarului nr.2558/2006, nr.nou - al Tribunalului Argeș, cu indicii, cu menținerea în rest, a deciziei.
Va respinge celelalte recursuri și va obliga pe aceștia recurenți la plata către reclamanți a cheltuielilor făcute cu recursul, în parte, în limita pretențiilor admise.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de reclamanții și împotriva deciziei civile nr.15 din 20 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Argeș, în dosarul nr-.
Modifică decizia, admite apelul reclamanților împotriva sentinței civile nr.825 din 1 martie 2005 pronunțată de Judecătoria Pitești și obligă pe intimații-pârâți și să lase reclamanților în deplină proprietate și posesiune, terenul de 866. identificat prin raportul de expertiză tehnică și figurat la fila 204 dosarului nr.2558/2006, nr.nou - al Tribunalului Argeș, cu indicii.
Menține, în rest, decizia.
Respinge recursurile declarate de pârâții, COMISIA LOCALĂ DE FOND FUNCIAR și COMISIA JUDEȚEANĂ DE FOND FUNCIAR, împotriva aceleiași sentințe.
Obligă pe intimații-pârâți (să plătească recurenților-reclamanți suma de 15.000 lei cheltuieli de judecată, parțiale.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 25 iunie 2009, la Curtea de Apel Pitești, Secția civilă, pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale și pentru cauze cu minori și de familie.
Pentru magistrat eliberat
Prin pensionare,
. -,
semnăm noi,
Președintele Curții de Apel Pitești,
,
Grefier,
Red.-
Tehnored.
Ex.4/09.07.2009.
Jud.apel:.
Președinte:Mariana StanJudecători:Mariana Stan, Corina Pincu Ifrim, Veronica
