Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 127/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ, DE MUNCĂ ȘI ASIGURARI SOCIALE,
PENTRU MINORI ȘI FAMILIE
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 127/A/2008 | |
Ședința publică 9 mai 2008 | |
Instanța constituită din: | |
PREȘEDINTE: Anca Adriana Pop | - - - - |
JUDECĂTORI: Anca Adriana Pop, Tania Antoaneta Couți | --- - |
GREFIER: | - - |
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamanții și, împotriva sentinței civile nr. 17 din 18 ianuarie 2008, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr-, privind și pe pârâta - Real SRL, având ca obiect revendicare imobiliară.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 5 mai 2008, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA:
Prin sentința civilă nr.17 din 18.01.2008 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr-, s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamantul, n nume propriu și în calitate de mandatar al lui, n contradictoriu cu pârâta, având ca obiect revendicare.
Reclamantul, în nume propriu și în calitate de mandatar al lui a fost obligat să plătească în favoarea pârâtei cheltuieli de judecată în sumă de 14.494 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că prin Decizia civilă nr. 2173/R/2005 a Curții de APEL CLUJ, a fost admis în parte recursul declarat de reclamanții și împotriva Deciziei civile nr. 196 din 04.10.2000 a Curții de APEL CLUJ, pronunțată în dosar nr.1638/2000, care a fost modificată în sensul admiterii în parte apelului reclamanților împotriva Sentinței civile nr. 571/ 13.12.1999 a Tribunalului Cluj, dosar nr. 8447/ 1999, care a fost schimbată în parte, astfel:
S-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanți împotriva pârâtului Consiliul Local al municipiului C-N, și in consecință:
S-a constatat că imobilul teren înscris in CF 8825 C-N nr.top.4769/ 1 teren de 134 stj.p., nr. top. 4769/2 teren de 122 stj.p., top.4769/3 teren de 174 stj.p. și top.4769/4 teren de 174 stj.p., a fost preluat fără titlu valabil de stat, conform Decretului nr. 218/1960.
Au fost respinse celelalte petite din acțiune, pentru construcțiile amplasate pe terenul de mai sus, în suprafață de 2094 mp.
A fost respinsă acțiunea împotriva pârâților - SA C, - SRL B și Banca Transilvania C, pentru rectificare CF, constatarea calității de moștenitori și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1091/01.10.1997 încheiat între - "" și - "" SRL, ca nefondată.
În considerentele deciziei pronunțate, instanța de recurs a reținut în esență că, Decretele nr. 218/1960 și nr. 712/1966 nu au respectat prevederile În vigoare la acea dată, ale tratatelor internaționale la care România era parte, ale Codului civil privitoare la proprietate și ale Declarației ale a Drepturilor Omului, și astfel, apare cu evidență faptul că imobilul teren înscris în CF 8825 C-N, transcris în prezent în CF 113.284 C-N top 4769/ 1-4769/4 în suprafață totală 2094 mp, a fost preluat de Statul Român fără titlu valabil.
În ceea ce privește construcțiile preluate de Statul Român, componența acestora a fost evidențiată în Nota de constatare nr. 33.848/15.12.1946, încheiată de Primăria municipiului C și au constat din 2 camere pentru atelier, un garaj, fântână de benzină, birou pentru portar și șopron închis, aflate în 1946 în stare de degradare, datorită rechiziționării lor pe seama Armatei Roșii.
Având în vedere componența actuală a clădirii existente pe același teren, constând în casă de cărămidă cu fundații de beton, cu 21 birouri, 21 ateliere, 3 magazii, 2 grupuri sociale, 2 vestiare, 2 dușuri, 5 boxe, cabină portar, 1 cameră tablou electric și 1 cameră distribuție, este evident faptul că nu sunt același construcții și că cele vechi evidențiate în Nota de constatare amintită nu mai există, ori se regăsesc prea puțin în componența actualelor construcții.
În prezenta cauză, reclamanții au arătat revendică doar terenul care a fost înscris inițial in nr. 8825 C-N, iar apoi in CF nr. - C-N și solicită predarea acestuia în natura, invocând prevederile art. 480.civ.
Potrivit art. 480 civ. proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege.
În conformitate cu dispozițiile art. 2 alin. 2 din Legea nr.10 /2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare, persoanele ale căror imobile au fost preluate fără titlu valabil păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării, pe care o exercită după primirea deciziei sau a hotărârii judecătorești de restituire, conform prevederilor prezentei legi.
În literatura de specialitate, majoritatea autorilor definesc acțiunea în revendicare ca fiind acțiunea reală prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar. Se mai arată că acțiunea în revendicare este acțiune a prin care proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului său de la posesorul neproprietar.
Rezultă că acțiunea în revendicare este pusă la dispoziția titularului de proprietate care a pierdut posesia bunului său, dar a păstrat dreptul de dispoziție și în această calitate pretinde restituirea bunului.
Analizând prevederile art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicată, dispozițiile art. 480.civ. și condițiile de exercițiu ale acțiunii în revendicare, Tribunalul a apreciat că acțiunea reclamanților este neîntemeiată. Astfel, în condițiile în care s-a respins cererea de restituire în natură a imobilului teren deținut de către antecesorii acestora, pentru motivele ce rezultă din considerentele deciziei examinate, raportat la dispozițiile textului legii speciale reclamanții nu au dobândit dreptul de dispoziție, ca prerogativă a dreptului de proprietate. Textul de lege examinat prevede că proprietarii ale căror imobile au fost preluate fără titlu valabil își păstrează calitatea de proprietar, dar dispune expres și în sensul că acest proprietar își exercită dreptul după primirea deciziei sau a hotărârii judecătorești de restituire. Or, în speță, o asemenea hotărâre nu există. Mai mult, s-a respins irevocabil cererea de restituire în natură.
În concret, asupra cererii de restituire în natură Curtea a statuat în cuprinsul deciziei analizate că, imobilul în litigiu nu se mai găsește în proprietatea Statului Român, care a transmis încă în anii 1963 dreptul de administrare operativă în favoarea fostei Întreprinderi Industriale "" C, în prezent - SA C-N, că aceasta din urmă și-a intabulat legal dreptul de proprietate în CF 113.284 C-N, în baza Certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria - nr. 1176/24.06.1994, act administrativ care nu a fost atacat de reclamanți, și În consecință, a respins reclamanților față de această pârâtă.
Față de împrejurarea că subdobânditoarea - SRL Baf ost de bună credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1091/01.10.1997, imobilul fiind adjudecat la licitație publică, Curtea a respins și capătul de cerere vizând constatarea nulității actului de înstrăinare, precum și a celorlalte petite accesorii, rectificarea de CF fiind formulată în contradictoriu și cu pârâta Banca Transilvania.
Împotriva acestei sentințe reclamantul în nume propriu și în calitate de mandatar al lui a declarat apel în termen legal solicitând instanței admiterea acestuia, schimbarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii reclamantului, precum și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului reclamanții au arătat că instanța de fond nu a avut în vedere, la pronunțarea hotărârii, aspectele și motivele de fapt și de drept invocate de reclamanți în cererea de chemare în judecată.
Prin acțiunea introductivă de instanță, reclamanții au precizat că aceasta este o acțiune în revendicare bazată pe dreptul comun, prin compararea titlurilor de proprietate ale reclamanților cu titlul de proprietate al pârâtei.
Reclamanții au revendicat imobilul în litigiu, solicitând instanței să compare titlurile antecesorilor lor, avute anterior preluării imobilului de către Statul Român, și certificatele de moștenitor ale reclamanților, opozabile terților chiar fără înscriere în cartea funciară, cu contractul de vânzare cumpărare încheiat de pârâtă, contract care nu numai că nu este opozabil reclamanților, dar este și lovit de nulitate absolută, nulitate prevăzută expres la art.21 alin.5 din Legea nr.10/2001.
În speță, reclamanții s-au prevalat de decizia civilă nr.2173/R/2005 a Curții de APEL CLUJ, pronunțată în dosarul nr.16215/2005, prin care s-a constatat preluarea fără titlu de Statul Român a terenului înscris în CF nr.8825 C, nr.top.4769/1, 4769/2, 4769/3 și 4769/4 fapt care echivalează cu menținerea dreptului de proprietate al vechilor proprietari întrucât nu se poate concepe ca dreptul de proprietate să fie transmis fără titlu.
Pârâta a cumpărat terenurile în anul 2005 în condițiile în care notificarea reclamanților depusă în temeiul Legii nr.10/2001 nu era soluționată, iar preluarea fără titlu a imobilului de Statul Român era constatată prin hotărâre judecătorească irevocabilă, opozabilă persoanei juridice care a încheiat contractul de vânzare cumpărare contract care este lovit de nulitate absolută conform art.21 alin.5 din Legea nr.10/2001. La data încheierii acestui contract exista notări în cartea funciară din care rezulta faptul că imobilul este revendicat de reclamanți.
Din compararea titlurilor de proprietate ale reclamanților cu titlul de proprietate al pârâtei, rezultă fără echivoc că titlul reclamanților este preferabil titlului pârâtei, fiind anterior celui deținut de pârâtă. Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtei nu este constitutivă de drepturi fiind realizată după intrarea in vigoare a Legii nr.7/1996, în temeiul unui titlu nul, motiv pentru care se impune rectificarea înscrierilor în CF în baza art.34 pct.1 din Legea nr.7/1996.
Instanța de fond a pornit de la o premisă străină de natura pricinii întrucât nu a sesizat faptul că litigiul pendinte nu este unul bazat pe dispozițiile Legii nr.10/2001 astfel încât nu se putea pretinde prezentarea de către reclamanți a dispoziției de restituire ori a hotărârii judecătorești de restituire a imobilului.
Dimpotrivă, preluarea abuzivă a imobilului de către Statul Român nu lipsește de efecte titlurile de proprietate avute de reclamanți ori antecesorii acestora, care de altfel nu au pierdut niciodată dreptul de proprietate asupra imobilului potrivit art.2 alin.2 din Legea nr.10/2001 astfel încât Statul Român, ca neproprietar, nu putea transmite drepturi pe care nu le avea.
Pe de altă parte, hotărârea atacată este în contradicție cu prevederile art.1 din Primul Protocol Adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, precum și cu prevederile art.44 din Constituția României, art.480 și art.481 civ. deoarece în contextul în care antecesorii reclamanților nu au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului iar reclamanții au dobândit acest drept ca efect retroactiv al acceptării moștenirii, titlul de proprietate al reclamanților este preferabil și mai bine caracterizat decât titlul pârâților, astfel încât acțiunea în revendicare este admisibilă și întemeiată.
Pârâta intimată -" "SRL prin întâmpinare a solicitat respingerea apelului precum și obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată în apel (11-13).
În susținerea poziției procesuale intimata a arătat că acțiunea reclamantei este inadmisibilă potrivit art.1 raportat la art.46 și 47 din Legea nr.10/2001.
Din corecta interpretare a prevederilor legale mai sus arătate, rezultă că dispozițiile Legii nr.10/2001 nu sunt o alternativă a dreptului comun, ci acest act normativ este o lege specială care privește regimul juridic al unor imobile preluate abuziv și care prevede o procedură în două etape, una administrativă și alta judiciară, astfel încât aplicarea acestei legi este prioritară și obligatorie.
Reclamanții ignoră prevederile art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001 și împrejurarea că înstrăinătoarea -"- Print "SRL a fost de bună credință la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare. Deși reclamanții susțin că titlul pârâtei este lovit de nulitate aceștia nu au atacat contractul de vânzare cumpărare și nu au chemat în judecată toate părțile acestui contract.
Reclamanții fac abstracție de dispozițiile art.18 din Legea nr.10/2001, iar din actele dosarului rezultă că în prezent pe terenul revendicat se află construite trei corpuri de clădire cu peste 23 birouri, astfel încât imobilul solicitat a fost transformat și a devenit un imobil nou în raport cu cel preluat.
În această situație, reclamanții se pot prevala numai de dispozițiile art.29 din Legea nr.10/2001 și pot beneficia doar de acordarea măsurilor reparatorii în echivalent.
Analizând decizia criticată prin prisma motivelor invocate și a apărărilor formulate, Curtea reține următoarele:
Astfel, reclamanți au solicitat prin cererea introductivă obligarea pârâtei - Real SRL la recunoașterea și respectarea dreptului de proprietate al reclamanților asupra terenului în suprafață de 2174,4 mp. înscris inițial în CF nr. 8825 nr.top. 4769/1, 4769/2, 4769/3 și 4769/4 și predarea acestui teren în natură; rectificarea înscrierilor din CF 987 și CF nr. 988 nedefinitive, prin radierea dreptului de proprietate al pârâtei asupra terenului cu construcții și reînscrierea dreptului de proprietate, într-o nouă coală funciară, al vechilor proprietari, și, în părți egale și apoi, în favoarea reclamanților în cote de parte fiecare, în calitate de moștenitori.
În drept, reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile: art. 44 din Constituția României; art. 480 și art. 481.civ.; art. 1 din Primul Protocol Adițional al Convenției pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale; art. 33, art. 34 pct. 1; art. 26 alin. 2 din Legea nr. 7/1996; art.109 și art. 274 pr.civ.
În motivarea cererii de chemare în judecată reclamanții au arătat că sunt întrunite condițiile prevăzute de lege pentru admiterea acțiuni în revendicare prin compararea titlurilor părților detaliind pe larg aceste condiții.
Tribunalul a respins acțiunea reclamanților ca neîntemeiată cu o motivare succintă raportat la prevederile art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 și art. 480.civ. deoarece în condițiile în care s-a respins cererea de restituire în natură a imobilului teren deținut de antecesorii reclamanților pentru motivele ce rezultă din considerentele deciziei nr. 2173/R/2005 a Curții de Apel raportat la dispozițiile textului legii speciale, reclamanții nu au dobândit dreptul de dispoziție ca prerogativă a dreptului de proprietate. Mai mult decât atât, în speță reclamanții nu au o decizie sau vreo hotărâre judecătorească de restituire a imobilului în litigiu.
Procedând astfel, instanța de fond nu a analizat aspectele de fapt și motivele de drept invocate de reclamanți în cererea lor rezolvând procesul fără a intra în cercetarea fondului.
Conform art. 480.civ. proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru, în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege.
Art. 1 alin 1 din Primul Protocol Adițional al Convenției pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/1994 statuează că, orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.
Prin decizia nr. 2173/R/10.10.2005 a Curții de Apel pronunțată în dosarul nr. 16215/2005, s-a admis în parte recursul reclamanților și împotriva deciziei civile nr.196/04.10.2000 a Curții de APEL CLUJ, dosar nr. 1638/2000 care a fost modificată în sensul că s-a admis în parte apelul reclamanților împotriva sentinței civile nr. 571/13.12.1999 a Tribunalul Cluj, dosar nr. 8447/1999 care a fost schimbată în sensul că s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanți împotriva pârâtului Consiliul Local al municipiului C-N și, în consecință, s-a constatat că imobilul teren înscris în CF nr. 8825 C-N, nr.top 4769/1, teren de 134 stj.p, nr.top 4769/2 teren de 122 stj.p, nr.top 4769/3 teren de 174 stj.p și nr.top 4769/4 teren de 174 stj.p a fost preluat fără titlu valabil de stat, conform Decretului nr. 218/1960, respingându-se celelalte petite din acțiune pentru construcțiile amplasate pe terenul de mai sus, cu suprafața de 2094mp. Totodată, s-a respins acțiunea împotriva pârâților - SA C, - SRL B și BANCA TRANSILVANIA C, pentru rectificare CF, constatarea calității de moștenitori și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1091/01.10.1997 încheiat între - SA și - SRL, ca nefondată ( 16-19 dosar fond ).
Curtea constată că reclamanții au învestit prima instanță cu o cerere de revendicare a imobilului înscris în CF nr. 8825 C-N nr. top.4769/1-4 prin care aceștia au invocat ca premisă a litigiului preluarea fără titlu valabil a imobilului în litigiu de către Statul Român, constatare rămasă irevocabilă prin hotărârea judecătorească mai sus menționată, împrejurare de natură să caracterizeze titlul autorilor reclamanților.
Prima consecință care decurge din faptul că imobilul a fost preluat fără titlu valabil de statul comunist este aceea că dreptul de proprietate asupra imobilului nu a ieșit niciodată din patrimoniul proprietarilor legitimi anterior preluării și s-a transmis ca atare de către reclamanți.
Pârâta a invocat ca mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 23.11.2005 cu vânzătoarea - TEHNO PRINT SRL B și autentificat sub nr. 1602/2005 de Biroul Notarului Public ( 44-46 dosar fond ).
Într-o acțiune în revendicare în care ambele părți produc titluri de proprietate provenind de la autori diferiți, instanța judecătorească trebuie să compare titlurile de proprietate și să acorde preferință părții care a dobândit titlul de la autorul al cărui drept este mai preferabil.
Deși reclamanți au arătat că solicită revendicarea imobilului teren înscris în CF nr. 8825 C N și predarea acestuia, prima instanță nu a procedat la analizarea și compararea titlurilor părților și nu a analizat valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare mai sus menționat pe considerentul că înstrăinătoarea - SRL a fost de bună credință dobândind imobilul prin licitație publică ignorând temeiul de drept al acțiunii invocat de reclamanți.
Într-adevăr, Legea nr. 10/2001 este aplicabilă de la momentul intrări sale în vigoare, indiferent de modul în care reclamanții își întemeiază acțiunea în drept, însă instanța de fond trebuie să judece cererea introductivă în raport de obiectul și cauza sa juridică, iar nu prin aplicarea unor dispoziții legale care nu sunt incidente în speță.
Din interpretarea art. 1, art. 2, și art. 21 și urm. din Legea nr. 10/2001 republicată, rezultă că acest act normativ reglementează doar măsurile reparatorii în raportul dintre persoana îndreptățită și unitățile deținătoare (publice, ale administrației, regii autonome sau societăți cu capital de stat și organizații cooperativiste) deci în raporturile cu alte persoane decât persoanele fizice sau juridice dobânditoare ale imobilelor de la stat.
Nici un text din acest act normativ nu vizează raportul juridic direct dintre proprietarul deposedat și cumpărătorul sau subdobânditorul (persoană fizică sau juridică) de la stat, în cadrul acțiunii în revendicare acest raport juridic rămânând supus pe deplin Codului civil astfel încât excepția inadmisibilității acțiunii în revendicare invocată de pârâta intimată prin întâmpinare este neîntemeiată.
Singurele dispoziții din Legea nr. 10/2001 invocate de reclamanți au fost cele ale art. 21 alin. 5 care stabilesc sancțiunea nulități absolute, până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz, judiciare generate de prezenta lege, a actelor de înstrăinare a bunurilor imobile notificate potrivit prevederilor legii, aplicarea acestor prevederi legale nefiind analizată de instanța de fond care s-a limitat doar la faptul că înstrăinarea - TECHNO PRINT SRL a fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
În cadrul acțiunii de revendicare imobiliare, buna credință se analizează doar în situația în care nici una dintre părți nu are titlu de proprietate, situație în care se dă câștig de cauză părții care are posesia mai bine caracterizată, însă această împrejurare nu este incidentă în prezentul litigiu.
Pentru aceste considerente de fapt și de drept, având în vedere că prima instanță nu a procedat la soluționarea acțiunii introductive a reclamanților prin compararea titlurilor de proprietate ale părților această operațiune neputându-se efectua pentru prima dată apel deoarece în caz contrar s-ar încălca principiul contradictorialității și al dreptului la apărare, lipsind părțile de un prim grad de jurisdicție, Curtea apreciază că în mod greșit instanța de fond a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului astfel încât în temeiul art. 297 alin. 1.pr.civ. va admite apelul reclamanților, va desființa hotărârea atacată și va trimite cauza spre rejudecare aceleași instanțe, respectiv Tribunalul Cluj.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamantul în nume propriu și în calitate de mandatar a lui împotriva sentinței civile nr. 17 din 18.01.2008 a Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o desființează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, Tribunalul Cluj.
Decizia este definitivă.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR GREFIER,
--- - --- - - -
Red.
Dact. 4ex./14.05.2008
.
Președinte:Anca Adriana PopJudecători:Anca Adriana Pop, Tania Antoaneta Couți
