Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1296/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 1296
Ședința publică de la 10 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Alexandrina Marica
JUDECĂTOR 2: Dan Spânu
JUDECĂTOR 3: Emilian Lupean
Grefier: - - -
Pe rol judecarea recursurilor formulate de reclamantul și pârâta împotriva deciziei civile nr. 187 din data de 18 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr-, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurentul reclamant reprezentat de avocat și recurenta pârâtă asistată de avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Nemaifiind cereri de formulat sau excepții de invocat, instanța a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul asupra recursurilor.
Avocat pentru recurentul reclamant, a susținut oral motivele de recurs întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă, în raport de care a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului pârâtei și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii pronunțate de instanța de fond, cu cheltuieli de judecată.
A arătat că, în mod nejustificat instanța de apel a înlăturat probe importante pentru dezlegarea pricinii, respectiv depozițiile martorilor propuși de reclamant, luând însă în considerare declarațiile martorilor propuși de pârâtă.
A mai arătat că, prin înlăturarea unor declarații de martori care au relatat aspecte percepute direct și reținând doar aspecte percepute indirect de martorii propuși de pârâtă, instanța de apel, a reținut o altă stare de fapt decât cea reală, stare de fapt care a condus la stabilirea greșită a culpei reclamantului în neexecutarea obligațiilor contractuale.
Avocat pentru recurenta pârâtă, a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul obligării reclamantului la plata cheltuielilor de judecată constând în taxă de timbru și onorariu avocat.
A solicitat totodată obligarea recurentului reclamant la plata cheltuielilor de judecată efectuate în recurs.
Cu privire la recursul formulat de reclamantul, avocat, a pus concluzii de respingere.
Avocat pentru recurentul reclamant, față de recursul formulat de pârâta, a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la nr- reclamantul a chemat în judecată pe pârâta, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea acesteia la plata sumei de 8000 euro, echivalentul a 25.600 lei RON, suma la care a fost obligată în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 23.02.2007 si la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâta antecontractul de vânzare-cumpărare la data de 23.02.2007, având ca obiect vânzarea unui imobil situat în C,. lui, nr. 106 B, 56 IV A1,. 1,. 2 8 prețul stabilit fiind de 47.158 euro, iar la data încheierii antecontractului, reclamantul a înmânat pârâtei suma de 4000 euro, avans, urmând ca diferența să fie achitată până la data de 11.05.2007, când părțile urmau să încheie contractul în formă autentică.
A mai arătat reclamantul că, la data de 11.05.2007, când a mers la notar pentru perfectarea actelor si achitarea sumei stabilite prin antecontract, a constatat că pârâta se prezentase anterior la notar si ridicase toate actele care priveau vânzarea imobilului, si încercând să o contacteze telefonic, aceasta nu a mai răspuns.
S-a mai arătat că împreună cu numitul reclamantul s-a deplasat la sediul agenției imobiliare ""; unde a avut loc încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru a putea lua legătura cu pârâta însă a găsit închis sediul agenției, angajând chiar o firmă de detectivi, pentru aog ăsi pe pârâtă, în vederea clarificării situației convenției.
La data de 26.10. 2007 reclamantul a depus precizare la acțiune prin care a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, repunerea părților în situația anterioară și obligarea la daune interese, conform clauzei penale din contract, respectiv restituirea dublului sumei de bani achitată de reclamant, totalizând 8000 Euro.
La dosarul cauzei au fost depuse următoarele înscrisuri: antecontract de vânzare-cumpărare, contract de vânzare-cumpărare autentificat nr. 1245/06.06.2007, documentație cadastrală pentru înscrierea în careta funciară, decizia civilă nr. 63/06.02.2003, copie chitanțe.
Prin sentința civilă nr. 3669 din 13 martie 2008 fost admisă acțiunea formulată de reclamantul împotriva pârâtei.
S- dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 23.02.2007 încheiat între pârâtă, in calitate de promitent vânzător si reclamant, in calitate de promitent cumpărător, având ca obiect apartamentul compus din 2 camere situat in C,. lui,. 56IVA1,. 1,. 8.
A fost obligată pârâta către reclamant la plata sumei de 8000 EURO din care 4000 EURO arvună si 4000 EURO cu titlu daune interese.
A fost obligată pârâta către reclamantă la plata sumei de 1400 lei reprezentând plata cheltuielilor de judecată
Pentru se pronunța astfel, instanța reținut, în esență, în raport de probele administrate, că pârâta este în culpă privind neperfectarea contractului în formă autentică, fiind pusă in întârziere prin cererea de chemare în judecată, că părțile contractante au stabilit clauze în caz de neîndeplinire a obligației asumate prin acest act, statuându-se că vânzătorul în culpă va plăti cumpărătorului dublul sumei primite ca avans.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta, arătând că instanța a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor legale.
S-a dispus rezoluțiunea unui antecontract cu valoare de 47.158 Euro, caz în care calea de atac ar fi trebuit să fie aceea a apelului iar nu a recursului.
Instanța a acordat 4000 Euro cu titlu de arvună deși în antecontract suma de 4000 Euro este prevăzută cu titlu de avans.
Instanța a permis audierea în favoarea reclamantului a unui martor care este în grad prohibit de afinitate cu reclamantul, respectiv fratele soției reclamantului.
Instanța de fond nu a analizat în nici un mod probele administrate de apelanta pârâtă, respectiv declarațiile martorilor audiați la propunerea sa și nici înscrisurile depuse și care atestă că apelanta pârâtă avea toate actele necesare perfectării contractului la data de 10.05.2007.
Instanța a înlăturat printr-o singură frază declarațiile martorilor audiați la propunerea sa, cu motivarea că nu au perceput direct aspectele relatate.
S-a susținut că din probele administrate, la propunerea apelantei pârâte, reiese cu certitudine o altă stare de fapt decât cea reținută de instanța de fond și anume că reclamantul nu a avut până în ziua de 11.05.2007 inclusiv restul de preț. Rezultă, de asemenea că apelanta pârâtă era presată să vândă apartamentul și că, la rândul lor, reclamantul și soția acestuia erau condiționați de procurarea unei sume de bani din vânzarea unui teren către directorul firmei de detectivi unde lucrează martorul. Nereușind să vândă acel teren nu au putut face rost de bani iar apelanta pârâtă nu a mai fost de acord cu prelungirea termenului peste data de 11.05.2007.
Reclamantul a afirmat că a căutat-o, deși îi cunoșteau și adresa și locul de muncă. Dacă reclamantul era de bună credință ar fi trebuit să consemneze restul de preț, să noteze la cartea funciară antecontractul și consemnarea sumei și să facă demersurile în vederea executării obligațiilor din antecontract.
Recursul nu a fost întemeiat în drept.
În ședința publică din 12.11.2008, instanța a calificat apel calea de atac incidentă în cauză.
Ca urmare a calificării căii de atac incidentă în cauză, ca fiind apelul, instanța a încuviințat administrarea probei cu înscrisuri și a probei testimoniale, cu câte un martor pentru fiecare parte, fiind audiați martorii, pentru apelanta pârâtă și G pentru intimatul reclamant.
Tribunalul Dolj prin dec. civilă 187/18 martie 2009 admis apelul declarat de pârâta (fostă ) domiciliată în C, Cart. Nouă,. 2.. 1,. 4,. 17, jud. D, împotriva sentinței civile nr. 3669 din 13 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, cu domiciliul în C,. Bariera, nr.173, județul
A schimbat în tot sentința civilă atacată în sensul că, pe fond, a respins acțiunea formulată de reclamantul, împotriva pârâtei.
Pentru a se pronunța astfel s-au avut în vedere probele administrate, reținându-se aplicabilitatea prevederilor art. 1298 Cod civil, care reglementează arvuna, precum și existența relei credințe a reclamantului care cunoștea locul de muncă al pârâtei apelante, având posibilitatea să apeleze la procedura ofertei de plată prin consemnarea restului de preț la dispoziția pârâtei.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul și pârâta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivele de recurs formulate de reclamant s-a susținut, în esență, că în mod nejustificat instanța de apel a înlăturat declarațiile martorilor propuși de reclamant care au cunoscut în mod direct aspecte referitoare la modul de îndeplinire a obligațiilor părților, dând relevanță martorilor propuși de pârâtă, care au relatat aspecte rezultate din discuțiile avute cu aceasta.
S-a criticat decizia atât în privința calificării greșite a intenției comune a părților cu privire la suma de 4000 Euro ce a reprezentat un avans conform înțelegerii intervenită între părți în baza antecontractului încheiat în condițiile prevederilor art. 969 Cod civil, cât și în privința reținerii bunei credințe a pârâtei și relei credințe a reclamantului, în ciuda faptului că a existat culpa exclusivă a pârâtei care nu s-a prezentat la notar, la termenul stipulat în convenție, respectiv la data de 11.05.2007, în vederea perfectării actului în forma autentică.
Ultima critică din recurs vizează reținerea eronată de către instanța de apel a posibilității reclamantului de a apela la oferta de plată, în condițiile în care pârâta, cu rea credință nu s-a prezentat la notar la data stipulată în antecontract, înstrăinând anterior apartamentul, unei terțe persoane, arătând că la data de 10.05.2007, aceasta avea o datorie a cheltuielilor de întreținere pentru apartament, în cuantum de 3764,86 lei, conform adeverinței nr. 24/10.05.2007.
Recursul s-a întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod pr.civ.
În motivele de recurs formulate de pârâta s-a criticat decizia atacată în privința neacordării cheltuielilor de judecată reprezentând taxă de timbru și onorariu de avocat.
Recursul declarat de reclamant este fondat.
Clauza penală reprezintă convenția accesorie prin care părțile contractului principal determină anticipat întinderea daunelor-interese ce urmează a fi plătite de debitor în caz de neexecutare a prestației la care s-a îndatorat, fiind relevante dispozițiile art.1066 Cod civil.
reprezintă o convenție accesorie a contractului de vânzare-cumpărare, în virtutea căruia cumpărătorul avansează la încheierea contractului, o sumă de bani vânzătorului, sumă care, de regulă, reprezintă o parte din preț și pe care o pierde în favoarea vânzătorului, atunci când contractul nu se execută din culpa sa, sau pe care vânzătorul, având-o primită, este obligat să o restituie îndoit, dacă acesta se află în culpă cu privire la neexecutarea contractului.
În speță, prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între pârâta în calitate de promitent vânzător și reclamantul în calitate de promitent cumpărător, pârâta s-a obligat să vândă reclamantului apartamentul compus din 2 camere, situat în C. lui. 56 IV l pentru prețul de 47.158 Euro, din care promitenta vânzătoare a primit la data încheierii convenției de 23.02.2007 suma de 4000 Euro cu titlu de avans, urmând ca diferența de 43.158 Euro să se achite la data autentificării actului notarial de vânzare-cumpărare, respectiv la 11.05.2007.
În conținutul acestei convenții s-a prevăzut clauza penală potrivit căreia, în cazul neîndeplinirii obligației de vânzare-cumpărare, partea în culpă este considerată de drept în întârziere la expirarea termenului stipulat pentru perfectarea actului și va plăti despăgubiri, respectiv vânzătorul va plăti cumpărătorului dublul sumei primite ca avans, iar cumpărătorul va pierde suma plătită ca avans vânzătorului.
Avându-se în vedere obiectul cererii de chemare în judecată, așa cum a fost precizată la data de 26.10.2007, instanța de fond a procedat corect la administrarea probei cu interogatoriu, a probei cu înscrisuri și a probei testimoniale, pentru a da posibilitatea părților să facă dovada relei credințe invocată reciproc de fiecare parte, privind neexecutarea obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare - cumpărare.
În raport de data de 11.05.2007, consimțită de părți prin antecontractul de vânzare cumpărare, ca fiind data la care urma să fie perfectată în forma autentică, la notar, convenția încheiată între părți, se constată că atât în întâmpinarea formulată de pârâtă (fila 20, dosar fond), cât și în răspunsurile acesteia la interogatoriu (filele 64-65, dosar fond), pârâta a recunoscut că la data de 10.05.2007 a ridicat actele de la Biroul Notarului Public, telefonându-i reclamantului, la data de 11.05.2007, pentru a-i restitui suma de 4000 Euro avans.
Împrejurarea invocată de pârâta privind imposibilitatea achitării de către reclamant a diferenței de preț, pentru apartamentul în litigiu, nu a fost dovedită în cauză, în condițiile în care cei doi martori propuși de reclamant, care au perceput în mod direct aceste aspecte, au arătat că reclamantul deținea suma de 43158 Euro la data de 11.05.2007, în momentul în care s-au prezentat la Biroul Notarului Public, de la care au aflat că pârâta ridicase actele înainte de momentul prezentării reclamantului la acest birou.
Aspectele relatate de martorii propuși de pârâtă sunt percepute indirect de către aceștia, cunoscându-le din relatările pârâtei, astfel încât nu sunt de natură a înlătura afirmațiile celorlalți martori, care l-au însoțit pe reclamant în ziua deplasării la biroul notarului public.
Considerentele deciziei din apel, referitoare la faptul că reclamantul cunoștea locul de muncă al pârâtei, că ar fi avut posibilitatea să apeleze la procedura ofertei de plată, prin consemnarea sumei de bani diferență, la dispoziția pârâtei și cele privind inexistența unor cheltuieli de întreținere restante, în raport de care a constatat existența bunei credințe a pârâtei și relei credințe a reclamantului, nu sunt întemeiate.
Adeverința nr.24/10.05.2007 emisă de Asociația de Proprietari(fila 14, dosar apel) atestă că anterior datei de 11.05.2009, consimțită de părți pentru perfectarea în formă autentică a convenției de vânzare-cumpărare, pârâta avea o restanță la cheltuielile de întreținere în cuantum de 3764,86 lei, situație de fapt reținută eronat în apel, ca element al bunei credințe a pârâtei, fiind, astfel, întemeiată această critică din recurs, precum și cele referitoare la faptul că nu se impunea apelarea reclamantului la procedura ofertei de plată, în condițiile în care pârâta s-a răzgândit și nu a mai intenționat să încheie actul în formă autentică, prin neprezentarea, la data consimțită de părți, la notarul public, de la care și-a retras, în ziua anterioară datei fixate, actele ce au fost depuse.
În raport de cele expuse, constatând că în cauză s-a făcut dovada culpei exclusive a pârâtei în neîndeplinirea obligației de a perfecta actul de vânzare-cumpărare în forma autentică, conform înțelegerii intervenite între părți, cu privire la apartamentul în litigiu, care a fost vândut unei terțe persoane la mai puțin de 30 de zile de la data scadentă consimțită de părți(11.05.2009), nefăcându-se dovada relei credințe a reclamantului, se constată că sentința instanței de fond s-a pronunțat cu aplicarea corectă a dispozițiilor art. 969 Cod pr.civ. decizia instanței de apel fiind pronunțată cu nerespectarea acestor dispoziții.
Față de considerentele arătate, constatând că în cauză sunt incidente prevederile art. 304 pct. 9 Cod pr.civ. în temeiul art. 312 alin. 1 Cod pr.civ. se va admite recursul declarat de reclamant, se va modifica decizia atacată, în sensul că se va respinge apelul declarat de pârâtă și se va menține sentința de fond.
În condițiile în care s-a reținut ca fiind nefondat apelul declarat de pârâtă, sunt neîntemeiate criticile formulate în recursul declarat de aceasta, privind neacordarea cheltuielilor de judecată în apel, urmând ca, în temeiul art. 312 alin. 1 Cod pr.civ. să se respingă ca nefondat recursul pârâtei.
În baza art. 274 Cod pr.civ. fiind în culpă procesuală, va fi obligată pârâta la 1250 lei cheltuieli de judecată către recurentul reclamant.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr. 187 din data de 18 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr-.
Admite recursul declarat de reclamantul împotriva aceleiași decizii civile.
Modifică decizia civilă atacată, în sensul că respinge apelul formulat de apelanta pârâtă împotriva sentinței civile nr. 3669 din 13.03.2008 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr- și menține sentința de fond.
Obligă pârâta la 1250 lei cheltuieli de judecată către recurentul reclamant.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 10 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red. Jud.
4 ex/04.12.2009
Tehnored.
Jud. fond
Jud. apel.
Președinte:Alexandrina MaricaJudecători:Alexandrina Marica, Dan Spânu, Emilian Lupean
