Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 134/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(2388/2008)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.134 A
Ședința publică de la 25 februarie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Elena Vlad
JUDECĂTOR 2: Andreea Dorins Tomescu
GREFIER - - -
* * * * * * * * *
Pe rol pronunțarea asupra cererii de apel formulat de pârâta, împotriva sentinței civile nr. 1164 din 26.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV- a Civilă, în dosarul nr- în contradictoriu cu reclamantul.
are ca obiect - pretenții.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 18 februarie 2009, fiind consemnate în cuprinsul încheierii de la acea dată, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera, față de dispozițiile art. 260 din Codul d e procedură civilă, a amânat pronunțarea cauzei pentru data de 25 februarie 2009, când a hotărât următoarele:
CURTEA,
Prin cererea formulată la data de 13.02.2008 pe rolul Tribunalului București secția a IV a civilă și înregistrată sub nr-, reclamantul a solicitat instanței ca, în contradictoriu cu pârâta, prin hotărârea ce va pronunța să dispună obligarea acesteia la plata sumei de 148.000 euro.
Prin sentința civilă nr. 1164/26.06.2008 Tribunalul București secția a IV a civilă a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, ca neîntemeiate.
A admis acțiunea formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâta.
A obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 148.000 euro reprezentând comision datorat în baza contractului de comision încheiat la 9.11.2007.
A obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 13.064 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
A respins cererea pârâtului de acordare a cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că reclamantul a încheiat cu pârâta contractul de comision nr. 11716/9.11.2007 legalizat la BNP, prin care s-a obligat să identifice potențialii cumpărători pentru imobilul proprietatea acesteia, situat în I,-, județul I, compus din teren în suprafață de 854,71 mp. și construcție compusă din subsol, parter și trei etaje.
Potrivit acestui contract, în momentul semnării contractului de vânzare - cumpărare, proprietarul se obligă să achite integral prestatorului comisionul datorat, acesta fiind egal cu diferența dintre suma de 1.502.000 euro și prețul vânzării, cu precizarea că acest comision va fi achitat numai în situația în care vânzarea imobilului se va încheia cu unul din potențialii cumpărători identificați de prestatori, iar printre acești cumpărători au fost menționați și
Ulterior, pârâta a procedat la vânzarea imobilului descris mai sus, cu prețul de 1.650.000 euro, către cumpărătorul, menționat și în cuprinsul contractului de comision ca fiind identificat de către reclamant, fără însă a achita comisionul în cuantum de 148.000 euro, menționat în contractul de comision.
Prin urmare, atâta timp cât părțile au convenit, pe baza manifestării libere de voință că, în momentul semnării contractului de vânzare - cumpărare, proprietarul se obligă să achite integral prestatorului comisionul datorat, acesta fiind egal cu diferența dintre suma de 1.502.000 euro și prețul vânzării, iar, ulterior, contractul s-a încheiat chiar cu unul dintre potențialii cumpărători identificați de către prestator, respectiv, această manifestare de voință a părților urmează a produce efecte juridice, în temeiul forței obligatorii a contractului, neputându-se invoca faptul că nu ar exista o cauză a datoriei, sau că respectiva creanță nu este certă, lichidă și exigibilă.
Susținerile pârâtei, în sensul că nu datorează suma de bani sus menționată întrucât contractul de comision a fost valabil doar până la data de 25.11.2007, pe câtă vreme atât antecontractul de vânzare - cumpărare cât și contractul de vânzare - cumpărare au fost încheiate după această dată sunt irelevante și nefondate în speța dedusă judecății, întrucât potrivit contractului de comision, proprietarul a acordat prestatorului exclusivitate până la data de 25.11.2007. așadar, în cauză nu este vorba despre un contract cu termen, respectiv un contract ce și-ar înceta efectele la o anumită dată, ci este vorba doar de data la care încetează exclusivitatea acordată reclamantului în efectuarea serviciilor menționate în contractul de comision.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, criticând-o pentru motive de nelegalitate și netemeinicie.
În susținerea motivelor de apel, apelanta arată că, situația de fapt reținută de instanța de fond este omisivă, întrucât nu a luat în considerare calitatea reclamantului de mandatar al cumpărătorului conform procurii autentificate sub nr. 5750/7.11.2007, în oferta acestuia de cumpărare din 7.11.2007 fiind menționat și prețul ferm oferit, respectiv 1.600.00 euro. Încheierea contractului de comision pe o durată limitată s-a făcut la cererea reclamantului, acesta bazându-se pe oferta și procura specială arătate mai sus, dar pe care nu i le-a adus niciodată la cunoștință.
Pe de altă parte, apelanta susține că reclamantul nu a dovedit că, până la data de 25.11.2007 între părți ar fi avut loc vreo negociere, întâlnire sau încheierea vreunui antecontract de vânzare - cumpărare privind imobilul în litigiu, în baza ofertei de cumpărare a domnului, aspect necontestat de reclamant.
De altfel, contractul de vânzare - cumpărare încheiat cu numitul s-a realizat în urma negocierii directe dintre vânzătoare și ofertant, prețul majorat fiind obținut în urma acestei negocieri și nu ca urmare a eforturilor reclamantului.
În al doilea rând, în mod greșit instanța de fond nu a admis proba cu martori, deși era necesară pentru dovedirea situației de fapt și a netemeiniciei prezentei acțiuni, probă ce se solicită și în apel.
În al treilea rând instanța a interpretat greșit clauzele contractului de comision, nestabilind voința reală a părților, în sensul că data de 25.11.2007 a fost data de încetare a contractului de comision și nu data până la care s-a acordat exclusivitate. Lipsa reclamantului la notariat la momentul încheierii cu atât a antecontractului cât și a contractului de vânzare - cumpărare pentru imobilul în litigiu, s-a datorat încetării contractului de comision la data de 25.11.2007, ceea ce denotă realitatea susținerilor apelantei.
Apelanta susține că este nelegală obligarea sa la plata comisionului de 9% din prețul vânzării, fiind încălcate dispozițiile art. 5 di Codul Civil, astfel că se impune admiterea apelului și respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Examinând apelul prin prisma criticilor formulate, curtea constată că este nefondat pentru următoarele considerente.
Nu poate fi primită critica apelantei referitoare la greșita stabilire a situației de fapt, întrucât nu prezintă nici o relevanță aspectul învederat de pârâtă referitor la existența, anterior datei de 25.11.2007, a unei oferte de cumpărare a imobilului în litigiu pentru prețul de 1.600.000 de euro. Neaducerea la cunoștința acesteia despre această ofertă reprezenta, eventual, un risc asumat de intimatul - reclamant, în condițiile în care, la expirarea termenului de acordare a exclusivității, exista posibilitatea încheierii vânzării cu o altă persoană și, pe cale de consecință pierderea comisionului.
Pe de altă parte, corect a reținut instanța de fond că termenul de 25.11.2007 este data stabilită pentru acordarea exclusivității și nu data încetării contractului de comision, cum eronat susține apelanta. Este de remarcat că, proba cu martori nu era admisibilă în contra înscrisului autentic, conform dispozițiilor art. 1191. civil, mai ales că, apelanta nici nu a invocat vreo eventuală nulitate a contractului de comision.
Nici critica referitoare la nedatorarea comisionului, urmare faptului că prețul stabilit în contractul de vânzare - cumpărare a fost obținut de apelantă, prin negociere directă, nu poate fi reținută, întrucât obligația asumată de intimatul - reclamant prin contractul de comision nu a vizat obținerea unui anumit preț, ci, exclusiv, identificarea potențialilor cumpărători, asigurarea vizionării imobilului, prezentarea extrasului informativ și informarea cumpărătorului cu privire la necesitatea achitării integrale, într-o singură tranșă a prețului imobilului, negocierea prețului fiind atributul vânzătorului - proprietar.
În speță, nu poate fi reținută încălcarea dispozițiilor art. 5 din Codul Civil, întrucât, nu există nici o interdicție legală în acest caz, părțile pot stipula, prin acordul lor de voință, cuantumul eventualului comision rezultat dintr-un contract de comision, nefiind vorba despre dobândă, caz în care legea limitează cuantumul acesteia. De altfel, apelanta ș-ar invoca propria culpă, rezultată dintr-o eventuală încălcare a legii, ceea ce este inadmisibil, pe de o parte, iar pe de altă parte, nici nu cerut constatarea nulității contractului pentru acest motiv.
Având în vedere aceste considerente, în baza art. 296.pr.civ. curtea respinge apelul ca nefondat.
Potrivit dispozițiilor art. 274.pr.civ. acordarea cheltuielilor de judecată este condiționată de dovada făcută de partea ce a câștigat procesul că a efectuat cheltuielile de judecată, astfel că va fi respinsă cererea intimatului - reclamant de acordare a cheltuielilor de judecată ca nedovedită.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de pârâta cu domiciliul ales la & Asociații în B,-, - 4,. A,. 9,. 59, sector 3, împotriva sentinței civile nr. 1164 din 26 iunie 2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - reclamant domiciliat în I,-, - 7,. 7,. 30, județul I, ca nefondat.
Respinge cererea intimatului de acordare a cheltuielilor de judecată ca nedovedită.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 25 februarie 2009.
Președinte, Judecător, Grefier,
Red.
./
4ex./18.03.2009
-4.-
Președinte:Elena VladJudecători:Elena Vlad, Andreea Dorins Tomescu
