Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 141/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
-SECȚIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE-
DOSAR NR-
DECIZIA NR. 141
Ședința publică din 16 februarie 2009
PREȘEDINTE: Cristina Paula Brotac
JUDECĂTORI: Cristina Paula Brotac, Andra Corina Botez
- -
Grefier -
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de reclamanta A domiciliată în B, sector 5,- împotriva deciziei civile nr. 1620/7.12.2007 a Tribunalului București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu pârâții MUNICIPIUL B prin PRIMAR, cu sediul în B, B-dul. - -, nr. 47, sector 5, SC NORD SA cu sediul în B,-, sector 1, și domiciliați în B, str. - de cu Calea nr. 258, parter,. 2.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns recurenta reclamantă A reprezentată de avocat din Baroul d e Avocați B, intimata-pârâtă personal, intimatul-pârât prin procurator avocat, care se legitimează cu cardul de identitate nr.06727x3 emis de Baroul București, lipsind intimații pârâți Municipiul B și SC Nord SA
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Avocat depune la dosar o precizare, în sensul că renunță la motivul de ordine publică invocat în fața Curții de Apel București privind competența materială de soluționare în primă instanță a cauzei de către tribunal.
Părțile, având pe rând cuvântul, arată că alte cereri nu mai au de formulat și solicită cuvântul în dezbateri.
Curtea ia act de declarațiile părților, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat având cuvântul pentru recurenta-reclamantă, arată că decizia nr.1620/7 decembrie 2007 pronunțată în fond după casare de Tribunalul București - Secția a V-a civilă este netemeinică și nelegală, dată cu interpretarea și aplicarea greșită a disp.art.480 Cod civil, în ceea ce privește acțiunea în revendicare prin comparare de titluri, iar trecerea imobilului în proprietatea statului este nulă, întrucât nu s-a făcut în baza unui titlu valabil.
Deasemenea, arată că hotărârea este criticabilă și pentru faptul că nu a luat în considerare îndrumările date de Înalta Curte de Casație și Justiție, pronunțând o soluție contrară.
Apreciază că printr-o comparare a titlurilor, în situația în care și pârâții ar opune un titlu valabil, toate criteriile de preferință ar opera în favoarea reclamantei, care a fost deposedată în mod abuziv, titlul său este mai vechi, mai bine caracterizat și provine de la adevăratul proprietar.
Precizează că autoarea reclamantei a dobândit prin actul de donație din anul 1944 dreptul de proprietate exclusivă asupra apartamentului de la etajul 1 și garaj, iar de la începutul anilor 1990 a depus la autoritățile administrative și judiciare numeroase cereri, memorii și acțiuni în justiție prin care solicita să-i fie restituit bunul, inclusiv garajul, astfel că intimații nu se pot apăra, susținând că nu cunoșteau caracterul litigios al contractului și riscurile la care aceștia se expun.
Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului.
Avocat având cuvântul, la solicitarea instanței arată că nu invocă excepția nulității recursului, ci cu privire la aspectul de netemeinicie, consideră că instanța nu trebuie să-l ia în considerare pentru că nu se încadrează în disp.art.304 pct. 9 Cod pr.civilă, ci în disp.art.306 Cod pr.civilă.
Mai arată că, neargumentând care este greșeala din interpretarea dată de instanță disp.art.966 Cod civil, toată argumentația apare ca o critică de netemeinicie și nu de nelegalitate, motiv pentru care consideră că recursul este nemotivat sub acest aspect.
Precizează că la data cumpărării imobilului, vânzătorul a menționat pe spatele cererii intimaților că imobilul ce face obiectul acestei cereri a intrat în proprietatea statului prin Decretul 92/1950, iar din analiza contractului de vânzare-cumpărare nr.1055/01.11.1996 rezultă că la data la care statul a vândut imobilul, acesta avea titlu.
Consideră că, în calitate de chiriași ai imobilului pe care doreau să îl cumpere, îndeplineau toate cerințele reglementate de art.9 coroborate cu prev. art.14 din Legea 112/1995, fiind singurii care puteau solicita cumpărarea imobilului din - de nr.2 sector 1 B, Corp B, având posesia acestuia din anul 1990 în baza contractului de închiriere și nu dețin altă proprietate cu destinația de locuință.
Deasemenea, arată că au fost de bună-credință la data cumpărării imobilului, întrucât aveau cunoștință că imobilul se află cu titlu în proprietatea statului, ei, cumpărătorii, îndeplineau condițiile Legii 112/1995 și nu aveau cunoștință că există un proprietar al imobilului pe care îl dețineau, întrucât nu au fost niciodată notificați.
Apreciază că pentru a putea compara două titluri de proprietate, imobilul revendicat trebuie să fie individualizat în titlurile ambelor părți, iar reclamantul este cel care trebuiie să dovedească proprietatea sa conform dreptului comun, pentru că altfel, posesorul va avea câștig de cauză chiar dacă nu a produs nici un titlu, deoarece el nu are obligația probei.
Consideră că reclamanta încearcă să inducă în eroare instanța, întrucât prezintă imobilul cu destinația garaj, presupus al autorilor săi, ca fiind un corp al clădirii Corp
Solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea ca legală a deciziei civile nr.1629/7 decembrie 2007 Tribunalului București secția a V-a civilă.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, curtea constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 B la data de 04.02.2002, reclamanta a chemat în judecată pârâții Municipiul B prin Primarul General, Nord SA, și, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună constatarea nulității absolute a măsurii de trecere în proprietatea statului a apartamentului nr.2, parter, corp B, din - de cu Calea, nr.258, sector 1, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.1055/21357/01.11.1996 încheiat de Primăria sectorului 1 B, prin mandatar Nord SA, în calitate de vânzător și pârâții în calitate de cumpărători, precum și obligarea acestora din urmă să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul susmenționat.
Prin sentința civilă nr.8536/11.10.2002, Judecătoria Sectorului 1 Bar espins excepția lipsei calității procesuale active și excepția lipsei de interes reclamantei, ca neîntemeiate, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților cu privire la capătul de cerere având ca obiect revendicarea apartamentului nr.2, parter, corp B, din - de, sector 1, admis în parte acțiunea și a constatat nulitatea măsurii de trecere în proprietatea statului a imobilului cu destinație garaj, situat în B, - de nr.2, cu Calea, nr.258, sector 1, în prezent apartamentul nr.2 Corp B, parter, respins ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.1055/21357/01.11.1996 și obligarea pârâților de a lăsa în deplină proprietate și posesie imobilul în litigiu.
Pe baza probelor administrate, instanța de fond a constatat că reclamanta a formulat prezenta acțiune în calitate de moștenitoare a foștilor proprietari ai imobilului, și, părinții săi, făcând dovada că are calitate de unică moștenitoare a autorilor săi, conform certificatului de moștenitor nr.1180/15.09.1989 eliberat de notariatul de Stat al Sectorului 1.
Prin actul de vânzare-cumpărare nr.2550/09.05.1933, autorii reclamantei au dobândit dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 652. teren viran din Parcul, teren situat între șoseaua, Calea, Parcul și Fabrica de Spirt. Pe acest teren, în baza autorizației nr.59D/13.06.1933 și a contractelor de împrumut cu ipotecă nr.18953/12.07.1933 și nr. 12829/1934 au construit un corp de clădire, compus din subsol, parter și 2 etaje.
Prin Ordinul de rechiziție nr.92/1944, la data de 28.08.1944, imobilul a fost rechiziționat, fiind ocupat de Misiunea până la data de 1.10.1946, când în imobil a început să funcționeze Reprezentanța Comercială a URSS, astfel cum rezultă din fișa declarației individuale din 08.03.1950, emisă de Ministerul Finanțelor, în care se menționează și existența unor garaje, în corpul clădirii, cu transformări.
Prin actul de donație autentificat sub nr.29005/08.12.1994, părinții reclamantei donează acesteia etajul 1 din imobilul proprietatea lor, situat în B, - nr.2, cu Calea, nr.258, inclusiv garajul din dreapta intrarea prin Calea, nr.258, identificarea în acest mod a garajului fiind necesară pentru a-l delimita de eventuale alte garaje existente în imobil. Suprafața din imobil ce a făcut obiectul contractului de donație a fost restituită reclamantei prin sentința civilă nr.7511/15.05.1998 a Judecătoriei Sectorului 1 B, prin care au fost obligați pârâții și SC Nord SA să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie apartamentul situat la etajul 1 al imobilului, precum și garajul din dreapta curții cu intrarea prin Calea nr.258.
Existența imobilului la momentul naționalizării din 1950 este confirmată și prin decizia nr.1599/20.07.1956 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al, prin care a fost autorizat Sfatul Popular să repartizeze Ministerului Ferate-Direcția Generală a Construcțiilor " garajul în suprafață de 68, situat în - nr.2, ce face parte dintr-un imobil naționalizat, aflat la fondul de bază al și care formează un corp distinct de restul imobilului, pentru a fi amenajat ca locuință.
Instanța a apreciat că reclamanta a făcut dovada dreptului de proprietate al autorilor săi asupra imobilului cu destinația garaj, transformat ulterior în locuință și vândută pârâților prin contractul de vânzare-cumpărare nr.1055/21357/01.11.1996, reținându-se ca operantă sub acest aspect și prezumția relativă instituită de art.492 Cod civil, situație în raport de care s-a stabilit că reclamanta își legitimează calitatea procesuală activă, precum și interesul în promovarea cererii de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare. Deasemenea, ca o consecință a respingerii excepției lipsei calității procesuale active, instanța a respins și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților cu privire la capătul de cerere privind revendicarea imobilului.
Se mai arată că preluarea imobilului de către stat s-a făcut fără titlu valabil, atât în raport de Decretul nr.92/1950, datorată nerespectării prevederilor acestuia, care excepta de la măsura naționalizării pensionarii, categorie socială în care se încadra autorul reclamantei, precum și în raport de Decretul nr.218/1960, datorită neconformității acestui act normativ cu prevederile Constituției în vigoare la acea dată, ale Tratatelor Internaționale la care România era parte, ale Codului civil privitoare la proprietate. Față de aceste aspecte, instanța a admis primul capăt de cerere și a constatat nulitatea măsurii de trecere în proprietatea statului a imobilului.
Referitor la cererea privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între SC Nord SA și pârâții, instanța de fond a reținut că este neîntemeiată, în raport de dispozițiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, întrucât nu s-a făcut dovada relei-credințe a chiriașilor-cumpărători la data încheierii contractului. Instanța a apreciat că încheierea contractului la data de 01.11.1996, după 4 luni de la înregistrarea cererii reclamantei de restituire a imobilului în baza Legii 112/1995 la Primăria Sectorului 1, nu este un argument suficient pentru a răsturna buna-credință a chiriașilor cumpărători, aceștia cunoscând la data încheierii contractului că imobilul a trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr.92/1950 și că nu existau cereri de revendicare sau restituire a imobilului ( în acest sens, fiind mențiunile existente pe verso-ul cererii de cumpărare).
În ceea ce privește cererea privind obligarea pârâților să lase în deplină proprietate și posesie imobilul, instanța a avut în vedere că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu statul, chiriașii au fost de bună credință, cunoscând că acesta este proprietar. Instanța a apreciat că în cauză sunt incidente prevederile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, dar și prevederile art.18 lit.c din același act normativ, în raport de care nu se poate dispune restituirea în natură dacă imobilul a fost transformat, astfel încât a devenit un imobil nou față de cel preluat, așa cum este cazul în speță.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanta și pârâții și, cererile fiind înregistrate pe rolul Tribunalului București - secția a IV-a civilă sub nr.26/2003.
În motivarea apelului, reclamanta, arată că soluția instanței de fond este netemeinică și nelegală, întrucât, deși stabilește că modalitatea de preluare a imobilului de către stat este nelegală, prin faptul că niciodată acesta nu a trecut cu un titlu în proprietatea statului, nu face aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a actului inițial, în sensul că dacă se dovedește că transmițătorul nu putea transmite un drept, deoarece s-a desființat titlul său, nu a avut niciodată acest titlu ca în speța de față. În consecință, a apreciat că automat intervine și nulitatea contractului de vânzare-cumpărare al foștilor chiriași, având în vedere că a cumpărat un bun care nu a aparținut niciodată vânzătorului.
Deasemenea, se mai arată că, în sprijinul relei-credințe a pârâților stă și faptul că în curtea imobilului în discuție exista, pe lângă garaje și imobilul principal cu două nivele, din care unul îi aparține ca unică moștenitoare a părinților săi, obținut tot în urma unei hotărâri judecătorești înainte ca actualii proprietari să cumpere garajul devenit locuință.
În ceea ce privește al treilea capăt de cerere, se arată că instanța de fond a făcut aplicarea greșită a dispozițiilor art.46 al.2 din Legea nr.10/2001, în speță trebuind a fi aplicate dispozițiile art.480 și să se procedeze la compararea titlurilor, al ei fiind mai bine caracterizat, întrucât este mai vechi.
În ceea ce privește transformarea de care vorbește art.18 din Legea nr.10/2001 se poate observa faptul că există o contradicție în termeni, în sensul că atât timp cât chiar instanța stabilește că statul nu a avut niciodată proprietatea asupra imobilului în litigiu, declarând nulă măsura trecerii în proprietatea statului prin cele două acte normative, transformarea garajului în locuință a fost făcută fără să i se ceară acordul cu privire la acest lucru.
În motivarea cererii de apel, pârâții și critică soluția instanței de fond sub aspectul respingerii excepției privind lipsa calității procesuale active a reclamantei, a lipsei calității procesuale pasive a pârâților referitor la capătul al doilea și al treilea de cerere, respingerea excepției inadmisibilității capătului de cerere privind admiterea revendicării întemeiată pe art. 480 cod civil și sub aspectul soluției date privind primul capăt de cerere.
Prin decizia civilă nr.534/13.03.2003, Tribunalul București - Secția a IV- civilă a respins apelul reclamantei ca nefondat și a admis apelul pârâților, dispunând schimbarea în parte a sentinței atacate, în sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei și respingerii acțiunii pentru acest motiv, celelalte dispoziții ale sentinței fiind menținute.
Tribunalul a apreciat că nu s-a făcut dovada existenței bunului litigios în patrimoniul părinților reclamantei la data naționalizării, respectiv că garajul ar fi existat în anul 1950, când s-a preluat imobilul prin naționalizare, prima mențiune din acte privind existența sa apărând în anul 1956; chiar dacă s-ar fi făcut dovada existenței garajului în anul 1950, prin amenajarea lui ca locuință, bunul a fost transformat esențial de către alte persoane decât autorii reclamantei.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, iar prin decizia civilă nr.1764/9.09.2003, Curtea de Apel București - Secția a IV-a Civilă a admis recursul reclamantei și a casat hotărârea, reținând cauza pentru rejudecarea apelurilor, apreciind că reclamanta și-a justificat calitatea procesuală activă, dovedind cu înscrisurile administrate existența în patrimoniul autorilor săi, anterior naționalizării, a garajului, care a fost ulterior transformat în locuința în litigiu.
Astfel că această excepție, care a fost invocată din nou în acest stadiu procesual, a fost soluționată definitiv și irevocabil, Tribunalul nemaiputând face o analiză a acesteia.
Prin decizia civilă nr.581/16.12.2003 pronunțată de Curtea de Apel București Secția a IV-a civilă, în dosarul nr.3017/2003, au fost respinse ca nefondate ambele apeluri.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanta, cât și pârâții, cererile fiind înregistrate inițial pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, ulterior pe rolul Curții de Apel București, Secția a III-a civilă.
Prin decizia nr.1006/27.04.2006, Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă a respins ca nefondat recursul formulat de pârâții și a admis recursul formulat de reclamantă, a casat decizia civilă nr.581/16.12.2003 a Curții de Apel București și a trimis cauza spre rejudecarea apelului la instanța competentă, respectiv Tribunalul București.
În considerentele deciziei se arată că, de vreme ce s-a stabilit că acțiunea în revendicare este admisibilă, trebuiau aplicate principiile ce o guvernează, ceea ce presupunea implicit administrarea unui probatoriu complet în sensul identificării și individualizării bunului imobil în litigiu, stabilirii caracteristicilor sale tehnice și structurale la data preluării în proprietatea statului și în prezent, urmând ca în raport de aceste elemente să poată fi stabilită temeinicia cererii promovate, arătând, totodată, ca instanța de apel să aplice regulile ce disciplinează acțiunea în revendicare și să analizeze și criticile formulate în legătură cu valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat a fi constatată.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a V-a civilă sub nr-.
La data de 31.05.2006 a survenit decesul apelantei reclamante, luându-se act de transmisiunea calității procesuale a acesteia către numita A -, aceasta fiind unica moștenitoare a defunctei, potrivit certificatului de moștenitor nr.21/25.08.2006 eliberat de BNP.
Deasemenea, în cauză a fost efectuată o expertiză tehnică, potrivit îndrumărilor deciziei pronunțate de instanța de recurs, raportul de expertiză, fiind întocmit de către expert.
Prin decizia civilă nr.1620/ 7.12.2007, Tribunalul București, Secția a V-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta A (moștenitoarea lui, decedată pe parcursul procesului) împotriva sentinței civile nr.8536/11.10.2002 a Judecătoriei Sectorului I
În luarea acestei decizii, Tribunalul a reținut că în speță nu a fost "răsturnată" prezumția de bună-credință a cumpărătorilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și, pe cale de consecință, nefiind dovedită reaua-credință a acestora și nici intenția de a încheia o operațiune speculativă, în dauna reclamantei, nu se poate aprecia că actul de înstrăinare încheiat în baza Legii 112/1995 a fost fondat pe o cauză ilicită și, potrivit art.966 Cod civil, ar fi fost lovit de nulitate absolută.
Referitor la capătul de cerere privind revendicarea, s-a reținut că statul a intrat în mod abuziv în posesia unui garaj, iar ulterior, ca urmare a modificării totale a acestuia, a transmis către pârâți un imobil cu destinația de locuință. Drept urmare, se solicită a se compara, în baza regulilor instituite de art.480 Cod civil, două titluri ce provin de la autori diferiți, dar care se referă la două imobile distincte, astfel că pretenția reclamantei de a obliga pârâții să-i lase în deplină proprietate și posesie imobilul - apartament nr.2, parter, corp B, situat în B,-, în condițiile în care nu opune vreun titlu asupra acestuia, apare ca neîntemeiată.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, susținând, în esență, că:
-se bazează pe o interpretare și aplicare greșită a dispozițiilor art.480 Cod civil, privind acțiunea în revendicare prin comparare de titluri.
Într-o comparare de titluri, chiar dacă s-ar admite, printr-o " reductio ad absurdum", că și pârâții ar opune un titlu valabil, toate criteriile de preferință, astfel cum au fost configurate constant în doctrină și în jurisprudență, operează în favoarea ei, a reclamantei, deposedată abuziv. Astfel, titlu său este, în mod incontestabil, mai vechi, mai întâi transcris, mai bine caracterizat, provine de la adevăratul proprietar și nu de la un " non dominus" ( uzurpatorul, care a fost statul comunist român), buna ei credință este indubitabilă, spre deosebire de cea a pârâților.
Este, deasemenea, relevant că sintagmele folosite de Tribunal în decizia atacată -" imobile diferite ", " alt imobil decât cel preluat abuziv ", " modificare totală ", etc. care nu exprimă simple situațiuni de fapt, ci au semnificații și efecte juridice, nu își găsesc nici un suport în probatoriile administrate.
Astfel, în concluziile necontestate ale raportului de expertiză tehnică se arată că " inițial garajul era parte / inclus în corpul A și amplasat pe terenul de la adresa imobilului. În perioada 1944-1950 garajul, legat structural de corpul A, a suferit modificări/transformări".
În actul de proprietate se menționează că garajul se află amplasat în corpul clădirii, ceea ce înseamnă că toate construcțiile și terenul aferent acestora au format un imobil unic. Urmare a Deciziei Sfatului Popular al, Ministerul Ferate a preluat, la data de 20 iulie 1956 garajul în suprafață de 68. pentru amenajare ca locuință pentru salariații săi. La acea dată garajul, denumit apoi de către Primăria Municipiului B ( abia în 28.11.1994) " corpul B ", era identificat ca făcând parte din întreaga construcție.
Este unanim recunoscut în doctrină și în practica judiciară că atunci când un terț edifică o lucrare pe terenul altei persoane- chiar cu deplină bună-credință - construcția devine proprietatea titularului dreptului asupra terenului. Cu atât mai puțin ar putea deveni proprietar cel ce transformă un bun pe care l-a obținut nelegitim, prin abuz și violență;
-au fost interpretate și aplicate greșit dispozițiile art. 966 și 1898 Cod civil, reținându-se în mod nelegal validitatea contractului de vânzare- cumpărare încheiat de pârâții cu așa-zisă bună-credință.
Actul translativ de proprietate de care se prevalează pârâții este afectat de un motiv de nulitate absolută, constând în caracterul ilicit al cauzei, vânzarea-cumpărarea fiind încheiată în frauda intereselor legitime ale autoarei sale, a reclamantei.
Tribunalul se referă atât la "buna-credință ", cât și la regula " error communis facit jus", fără a ține seama de regimul total diferit al acestora, îndeosebi sub aspect probator.
Dacă în ceea ce privește " buna-credință" este des uzitată formularea " minime diligențe", semnificând demersurile obișnuite ale unui cumpărător precaut, în celălalt caz, al aparenței de drept, care operează cu o forță invincibilă, este absolut obligatoriu ca dobânditorul să demonstreze că a făcut toate eforturile posibile și a luat măsurile necesare pentru a cunoaște situația juridică a bunului la momentul încheierii contractului.
Din motivarea hotărârii recurate rezultă că s-au avut în vedere, ca argument al bunei-credințe, mențiunile de pe verso-ul cererii de cumpărare a imobilului. S-a ignorat însă faptul că aceste mențiuni poartă data de 23.01.1996, iar contractul s-a încheiat la data de 1.11.1996. Ori, având în vedere acest decalaj de timp, de aproape un an de zile, era imperios să se aibă în vedere demersurile și atitudinea psihică a cumpărătorilor la momentul achiziției, deoarece dispozițiile art.1898 alin.2 Cod civil în acest sens sunt neechivoce.
În condițiile în care bunul s-a vândut în temeiul prevederilor Legii 112/1995, Tribunalul nu a observat și nu a dat eficiență unui aspect esențial și anume, că la data de 5.02.1996 (deci cu mult înainte de vânzare) era înregistrată cererea autoarei sale, a reclamantei, vizând restituirea în natură a întregului imobil, formulată în temeiul Legii 112/1995.
Prin urmare, deoarece s-a formulat astfel de cerere, situația imobilului rămânea incertă până la soluționarea definitivă și irevocabilă a acestei solicitări.Persoana care a cumpărat un astfel de imobil și-a asumat riscul contractului, putând fi evinsă de către adevăratul proprietar, pentru că nu se poate apăra invocând buna-credință.
Mai mult decât atât, pârâții nu numai că nu au făcut diligențele minime necesare, dar nu aveau cum să nu cunoască intenția clară, manifestă a autoarei sale, a reclamantei, în a-și redobândi proprietățile, dat fiind faptul că ea recuperase un apartament din imobilul principal prin hotărâre judecătorească, anterior cumpărării garajului ( devenit locuință) de către pârâții, aflat în aceeași curte.
În aceste condiții, prezumția de bună-credință a fost " înfrântă", dovedindu-se concernul fraudulos al părților actului juridic.
În consecință, reclamanta a solicitat admiterea recursului său, modificarea deciziei atacate și schimbarea sentinței, în sensul admiterii în totalitate a acțiunii sale.
Urmare a strămutării, conform încheierii nr.6560 din data de 3 noiembrie 2008 Înaltei Curți de Casație și Justiție, cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel Ploiești sub nr-.
Examinând actele și lucrările dosarului, în raport de criticile formulate, precum și de dispozițiile legale incidente în cauză, curtea reține că recursul este fondat, pentru considerentele ce se vor expune în continuare:
În cadrul revendicării imobiliare se cercetează în primul rând valabilitatea titlurilor de proprietate pe care le opun părțile litigante.
În cazul în speță, titlul de proprietate al pârâților îl constituie contractul de vânzare-cumpărare nr.1055/21357/1.11.1996 încheiat, în baza Legii 112/2995, cu Primăria sectorului 1 B, prin mandatar Nord A, a cărui valabilitate trebuie apreciată în raport de regulile de drept substanțial aplicabile situației vânzării bunului altuia și de principiul de drept comun al validității aparenței în drept - error communis facit jus.
Principiul error communis facit jus este recunoscut în doctrina juridică și aplicat în practica instanțelor judecătorești în acele situații excepționale în care, dacă nu s-ar recunoaște efecte specifice anumitor raporturi juridice de fapt, s-ar aduce o atingere gravă siguranței și stabilității circuitului civil.
În materia actelor juridice translative de proprietate încheiate între vii, principiul este cunoscut și sub denumirea de " teoria validității actelor juridice încheiate de subdobânditorul de bună-credință cu proprietarul aparent".
Pentru a se reține teoria validității actelor juridice încheiate de subdobânditorul de bună-credință cu proporietarul aparent - error communis facit jus, trebuie să fie îndeplinite trei condiți: 1. buna-credință a cumpărătorilor, 2. eroarea comună în care
s-au aflat cumpărătorii și 3. eroarea invincibilă în care s-au aflat aceștia.
1.În ceea ce privește buna - credință a cumpărătorilor, Curtea reține următoarele:
B- credință a cumpărătorului constă în convingerea acestuia că a cumpărat imobilul de la adevăratul proprietar, deși, în realitate, acestuia îi lipsea această calitate.
B- credință se apreciază în persoana cumpărătorului în mod concret, în funcție de aptitudinile acestuia și de împrejurările în care s-a încheiat contractul, fiind o noțiune cu vădit caracter subiectiv.
Potrivit art.1899 alin.2 Cod civil, buna-credință se presupune întotdeauna, iar cel care invocă reaua-credință trebuie să o dovedească.
În speță, curtea apreciază că prezumția de bună-credință a cumpărătorilor a fost înfrântă conform datelor concrete ce rezultă din probatoriu, după cum se va expune în continuare.
Contractul de vânzare-cumpărare nr.1055/21357, a cărei nulitate se solicită, a fost încheiat, în temeiul Legii 112/1995, la 1.11.1996, dată la care era deja înregistrată, sub nr.846/5.02.1996, cererea autoarei reclamantei de restituire în natură și a imobilului în litigiu, adresată Comisiei de aplicare a menționatei legi de pe lângă Primăria Sectorului 1 B ( fila 33 dosar fond).
În aceste condiții, cu atât mai mult cu cât pârâta are studii juridice (fiind de profesie avocat), nu se poate reține buna-credință a cumpărătorilor.
2.Referitor la eroarea comună în care s-au aflat cumpărătorii, se impun următoarele precizări:
Eroarea comună presupune un element obiectiv reprezentat de aparența creată de titlul de proprietate prezentat și un element subiectiv, psihologic, constând în credința cumpărătorilor în aparența creată de titlul de proprietate coroborată cu celelalte împrejurări de fapt ce întăresc această credință: publicitatea dreptului, conduita proprietarului aparent față de bun, durata de timp în care proprietarul aparent a stăpânit public anterior bunul, percepția colectivității față de bunul sau categoria din care face parte bunul deținut de proprietarul aparent.
În speță, Curtea apreciază că nu a existat o eroare comună a cumpărătorilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului.
Astfel, trebuie reținut că actul de vânzare-cumpărare s-a încheiat în noiembrie 1996, iar până la acea dată chestiunea legalității titlului de proprietate al statului asupra imobilelor preluate prin diverse acte normative în perioada 1945-1989 fost supusă unei dezbateri publice ample, fiind reflectată și în jurisprudența instanțelor judecătorești.
Prin urmare, nu se poate reține că toți sau aproape toți chiriașii, cu interese în ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor în care locuiau cu chirie, aveau încrederea că toate preluările de bunuri realizate în perioada comunistă au fost legale.
3. În legătură cu eroarea invincibilă ( de neînlocuit), ce reprezintă cea de-a treia condiție necesară pentru a-și găsi aplicabilitatea principiul error communis facit jus, Curtea reține următoarele:
Invincibilitatea erorii nu rezultă doar din caracterul comun al acesteia, fiindcă altfel nu s-ar mai justifica existența acestei condiții în plus. În aprecierea invincibilității trebuie cercetată cauza erorii și de analizat dacă un om capabil, în condițiile socio-politice și a realităților sociale existente la momentul încheierii contractului, putea sau nu să descopere viciul titlului proprietarului aparent.
Cu alte cuvinte, invincibilitatea erorii trebuie apreciată în persoana subdobânditorului de bună credință în mod abstract, prin raportare la o persoană diligentă, spre deosebire de buna credință care se apreciază în mod concret, în raport de circumstanțele personale ale individului.
Acest aspect se impune întrucât consecințele admiterii teoriei validității aparenței în drept sunt deosebit de grave pentru adevăratul proprietar care, practic, se va vedea privat de bunul său.
În acest sens, trebuie remarcat că admiterea instituției error communis facit jus are drept consecință o ingerință în dreptul de proprietate al unei persoane, astfel că admiterea efectului creator de drept al erorii comune și invincibile trebuie să țină seama și de criteriile stabilite în jurisprudența Curții Europene cu privire la justificarea ingerinței în dreptul fundamental de proprietate al unei persoane.
Pentru a se reține caracterul invincibil al erorii, subdobânditorul trebuie să întreprindă toate acțiunile și formalitățile posibile apte de a confirma existența dreptului autorului.
În lipsa acestor diligențe, subdobânditorul nu poate datora situația sa erorii invincibile, ci neglijenței sale.
În speță, instanța apreciază că eroarea în care s-au aflat pârâții cumpărători nu poate avea un caracter invincibil.
Astfel, chiar dacă titlul asupra imobilului provenea de la stat, nu putea reprezenta pentru pârâții o garanție suficientă că acesta este un adevărat proprietar, ei trebuind să efectueze toate diligențele posibile pentru a cerceta temeinicia aparenței titlului prezentat de vânzător, ceea ce nu s-a realizat.
În consecință, Curtea apreciază că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile principiului error communis facit jus pentru ca pârâții să se prevaleze de efectele acestuia.
În raport de considerentele expuse, curtea, în temeiul art.968 Cod civil, apreciază ca fiind nul, pentru cauză ilicită, contractul de vânzare-cumpărare nr.1055/21357/1.11.1996, ambele părți contractante angajându-se într-o operațiune speculativă.
În acest context, curtea constată întemeiată și cererea în revendicare, dar nu ca rezultat al comparării titlurilor, ci ca efect al nulității absolute a contractului de vânzare- cumpărare (ce împiedică o astfel de comparare), reținându-se calitatea de adevărat proprietar al reclamantei, în baza titlului valabil opus de către aceasta.
Referitor la obiectul revendicării imobiliare, se impune a se preciza că, potrivit raportului de expertiză tehnică ing. (filele 28-38 dosar nr- al Tribunalului București - Secția a V-a civilă ) apartamentul nr.2, corpul B al imobilului situat în B, - - de, nr.2, cu Calea, nr.258, a avut inițial destinația de garaj ( astfel cum a fost preluat de la autoarea reclamantei), ajungând la o funcționalitate nouă, cea de locuință, prin amenajări și modulare arhitecturală adaptată.
Deci, în aceste condiții, în mod greșit Tribunalul a apreciat că titlul de proprietate al reclamantei vizează un alt imobil decât cel ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.1055/21357/1.11.1996.
Față de toate aceste considerente, Curtea, în temeiul art.312 Cod pr.civilă raportat la art.304 pct.9 Cod pr.civilă, va admite recursul, va modifica în tot decizia civilă nr.1620/7.12.2007 a Tribunalului București - Secția a V-a civilă și în parte sentința civilă nr. 8536/11.10.2002 a Judecătoriei Sectorului 1 B, în sensul că va admite în tot acțiunea, va constata, în baza art.968 Cod civil, nulitatea absolută contractului de vânzare-cumpărare nr.1055/21357/1.11.1996 și va obliga pârâții, în temeiul art. 480 Cod civil, să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie apartamentul nr.2, corpul B al imobilului situat în B, - - de, nr.2, cu Calea, nr.258, identificat în raportul de expertiză constructor ing. ( filele 28-38 dosar nr- al Tribunalului București - Secția a V-a civilă ). Se vor menține restul dispozițiilor sentinței, în ceea ce privește constatarea nulității măsurii de trecere în proprietatea statului a imobilului cu destinația de garaj situat în B, - - de, nr.2, cu Calea, nr.258, sector 1, în prezent apartamentul nr.2, corp B, parter; respingerea excepțiilor lipsei calității procesuale active, a lipsei de interes a reclamantei, precum și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților cu privire la capătul de cerere având ca obiect revendicarea.
Se va lua act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta A domiciliată în B, sector 5,-, împotriva deciziei civile nr. 1620/7.12.2007 a Tribunalului București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu pârâții MUNICIPIUL B prin PRIMAR, cu sediul în B, B-dul. - -, nr. 47, sector 5, SC NORD SA cu sediul în B,-, sector 1, și domiciliați în B,- cu Calea nr. 258, parter,. 2 și în consecință:
Modifică în tot decizia civilă nr.1620/7.12.2007 a Tribunalului București - Secția a V-a civilă și în parte sentința civilă nr. 8536/11.10.2002 a Judecătoriei Sectorului 1 B, în sensul că:
Admite în tot acțiunea formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâții MUNICIPIUL B PRIN PRIMAR GENERAL, SC NORD SA, și.
Costată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1055/21357/1.11.1996.
Obligă pârâții să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie apartamentul nr.2, corpul B al imobilului situat în B, - - de nr.2, cu Calea, nr.258, identificat în raportul de expertiză constructor întocmit de ing. ( filele 28-38 dosar nr- al Tribunalului București - Secția a V-a Civilă).
Menține restul dispozițiilor sentinței, în ceea ce privește constatarea nulității măsurii de trecere în proprietatea statului a imobilului cu destinație de garaj situat în B, - - de nr.2, cu Calea, nr.258, sector 1, în prezent apartamentul nr.2, corp B parter; respingerea excepțiilor lipsei calității procesuale active, a lipsei de interes a reclamantei, precum și a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților cu privire la capătul de cerere având ca obiect revendicarea imobilului.
Ia act că recurenta nu solicită cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică azi, 16 februarie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI: Cristina Paula Brotac, Andra Corina Botez
- - - - - - -
GREFIER,
/VM
3 ex/19.02.2009
nr.2219/2002 Judec.Sector 1
nr- Trib.
,
operator de date cu caracter personal
notificare nr.3120/2006
Președinte:Cristina Paula BrotacJudecători:Cristina Paula Brotac, Andra Corina Botez
