Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1633/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (1102/2009)
Completul 5
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA NR 1633
Ședința publică de la 26.11.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ioana Singh
JUDECĂTOR 2: Stere Learciu
JUDECĂTOR 3: Claudiu Marius
GREFIER - I
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenții - pârâți și, împotriva deciziei civile nr. 1437 din 12.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamanta și intimații - pârâți G, (G), și.
are ca obiect - revendicare imobiliară.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 12.11.2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie și când curtea - pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării - a amânat pronunțarea cauzei la 19.11.2009 precum si la 26.11.2009. hotărând următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului de față, Curtea de APEL BUCUREȘTI reține următoarele:
Prin sentința civilă nr. 3239/14.05.2008, Judecătoria Sectorului 1 Bar espins, ca nefondată, acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții el și, și G, și, având ca obiect revendicarea imobilului. 47 situat în B, nr.52,.5,.2,.2, sector 6, evacuarea pârâților din apartament și constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.2839/1998 și 1962/2005.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele:
Prin sentința civilă nr. 3770/2006, pronunțată de Judecătoria Sector 4 B, rămasă definitivă și irevocabilă, s-a dezbătut succesiunea defunctei și i s-a atribuit în exclusivitate reclamantei apartamentul or.47 situat In B, nr. 52, bloc 5 lCEM,. 2,. 2, sector 6.
Autoarea reclamantei, împreună cu tatăl reclamantei au dobândit apartamentul mai sus menționat prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.266l/24.09. 1996, de la vânzătoarea. Cumpărătorul, astfel cum rezultă din contractul aflat la fila 8 dosar, a înțeles că scutească Judecătoria Sector 6 B de eliberarea certificatului de sarcini, iar părțile s-au obligat să transcrie respectivul contract la Judecătoria Sector 6
Vânzătoarea înstrăinase apartamentul anterior, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2454/5.09.1996, transcris sub nr.-.09.1996 la Judecătoria Sector 6 B numitului. Acesta a transmis mai departe dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.9/6.01.1997 numitului, care are calitatea de pârât în prezenta cauză.
Dacă autorul reclamantei ar fi solicitat certificat de sarcini ar fi descoperit înainte de a cumpăra apartamentul cu 14 zile, acesta fusese transcris pe numele altui proprietar decât vânzătoarea.
Ulterior, vânzătoarea a chemat in judecată pe și, iar prin sentința civilă nr.11336/19.12.1997 a Judecătoriei Sector 4 B s-a dispus anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.-.09.1996, a transcrierii înregistrată sub nr.14066/10.09.1996 la Judecătoria Sector 6 B, a actului de vânzare subsecvent autentificat sub nr.9/6.01.1997 și evacuarea pârâtului, precum și repunerea părților în situația anterioară.
În baza contractului de vânzare cumpărarea autentificat sub nr. 2893/21.05.1998, pârâții (fostă G) și G au vândut apartamentul in litigiu pârăților și, iar aceștia, la rândul lor, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. -.06.2005 l-au vândut pârâților el și .
Astfel cum rezultă din adresa nr.018-6-08675/14.11.2006, eliberată de Primăria Sector 6 B - (fila 56 dosar) autorii reclamantei, respectiv și, nu au fost înscriși în evidențele fiscale.
De asemenea, aceștia nu au fost înscriși în Registrul de transcripțiuni inscripțiuni de al Judecătoria Sector 6 B și nici în Cartea funciară, astfel cum rezultă din extrasele de carte funciară aflate la dosar, precum și susținerile reclamantei și pârâților.
Vânzătoarea i-a chemat în judecată pe pârâții și solicitând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2893/21.05.1998 de BNP, anularea transcrierii înregistrată sub nr.10641/25.05.1998 la Judecătoria Sector 6 B și evacuarea pârâților și.
Prin sentința civilă nr.10698/10.10.2000 a Judecătoriei Sector 6 B, rămasă definitivă și irevocabilă prin constatarea nulității apelului și neexercitarea căii de atac a recursului, s-a respins acțiunea reținându-se că pârâții și sunt subdobânditori de bună credință. Sentința civilă nr. 10698/10.10.2000 a Judecătoriei Sector 6 B, a rămas irevocabilă la data de 10.05.2001. De la cumpărarea apartamentului pârâții și au avut posesia acestuia și s-au hotărât să-l vândă în anul 2005, pentru ca să se apropie de părinți, astfel cum a declarat martorul.
Pârâții el și înainte de a cumpăra apartamentul nr.47situat în B, nr. 52, bloc 5,. 2,. 2; sector 6 au mers la un avocat, care a fost audiat ca martor în cauză, pentru ca acesta să verifice situația juridică a imobilului.
Din depoziția martorului rezultă că din demersurile ce s-au efectuat nu a rezultat faptul că apartamentul ar fi avut vreo problemă litigioasă, că ar fi existat vreo interdicție de vânzare, iar pârâții și, erau cunoscuți ca proprietari și posesori încă din anul 1998, printre locatari.
Din materialul probator administrat în cauză nu rezultă că pârâții ar fi aflat înainte de la data de 26.10.2006, când au primit cererea de chemare în judecată că, autorul originar al dreptului de proprietate asupra apartamentului revendicat l-a înșelat pe tatăl reclamantei, motiv pentru care a și fost condamnată pentru înșelăciune.
În ceea ce privește cererile reclamantei privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărarea autentificat sub nr. 2893/21.05.1998 și a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1962/10.06.2005, instanța de fond a apreciat că sunt neîntemeiate, respingându-le, pentru următoarele considerente:
La data de 21.05.1998, înainte ca sentința civilă nr.11336/19.12.1997 a Judecătoriei Sector 4 B să rămână definitivă și irevocabilă și firește înainte de transcrierea acestei sentințe, între pârâții (fostă G) și G în calitate de vânzători și pârâții și, în calitate de cumpărători, s-a încheiat contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2893/21.05.1998, având ca obiect imobilul în litigiu.
Deși s-a invocat în susținerea acțiunii de către reclamantă principiul "resulutio iure dantis, resolvitur jus accipientis" anulării actului subsecvent, ca urmare a anulării actului inițial), instanța de fond a apreciat că acesta nu are aplicabilitate în speță. Principiul de drept menționat, fără a avea o consacrare legală expresă și care este consecința aplicării principiului "nemo dat quand non habet" (dacă se dovedește că transmițătorul nu putea transmite un drept, nici subdobânditorul nu putea dobândi mai mult), cunoaște excepții, caz în care, deși actul inițial se anulează, actul subsecvent este menținut. Un asemenea caz este cel a subdobânditorului de bună credință și cu titlu oneros a unui imobil, situație în care anularea titlului de proprietate al transmițătorului nu este de natură să atragă caducitatea actului în ceea ce privește pe terțul achizitor în cazul în care terțul este de bună credință, soluția justificându-se pe rațiuni de etică și utilitate socială.
B-credință se prezumă, revenindu-i reclamantei obligația, în conformitate cu prevederile art.1169 din Codul civil sarcina probei, deci aceea de a răsturna prezumția de bună credință.
Reclamanta în prezenta cauză nu a dovedit reaua credință a pârâților și și nici a pârâților el și .
B credință a pârâților și a fost constatată prin sentința civilă nr.10698/10.10.2000, pronunțată de Judecătoria Sector 6 B în dosarul nr.16450/1999 al Judecătoriei Sector 6 B, rămasă definitivă și irevocabilă, iar reclamanta, în prezenta cauză, nu a administrat prob care să conducă instanța la concluzia că pârâții și ar fi fost de rea credință.
În ceea ce-i privește pe pârâții el și instanța reține că aceștia au fost de bună credință, reclamanta nereușind să răstoarne prezumția și să dovedească faptul că aceștia ar fi fost de rea credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1962/10.06.2005. Astfel, din cuprinsul contractului și depoziția martorului audiat În cauză rezultă faptul că aceștia au făcut diligențele necesare pentru aflarea situației juridice a imobilului, obținând certificat de rol fiscal, din care rezulta că imobilul nu este grevat, extras de carte funciară, din care rezulta că vânzătorii sunt proprietari, iar locatarii din bloc îi cunoșteau pe vânzătorii și, ca proprietari.
Pe de altă parte, autorii reclamantei nu au fost niciodată înscriși în vreo evidență la organele fiscale, în cartea funciară sau în registrul de transcripțiuni inscripțiuni pentru a se realiza opozabilitatea față de terți, iar pârâții el și sunt de bună credință, față de prevederile art.31 alin.2 din Legea nr. 7/1996.
Împotriva acestei sentințe, reclamanta a declarat apel, înregistrat pe rolul Tribunalului București, sub nr-, la data de 10.06.2008.
În dezvoltarea motivelor de apel, apelanta-reclamantă a arătat că instanța de fond nu a cercetat conținutul cererii principale, cât și al cererii completatoare, pronunțând în consecință, o hotărâre lovită de nulitate. Astfel, prin cererea principală, reclamanta a solicitat să i se lase în deplină proprietate apartamentul, ca urmare a cumpărărilor titlurilor de proprietate, astfel, acestea au fost anulate prin hotărâri definitive și irevocabile; în conținutul cererii completatoare a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare dintre soții și - situații de fapt la care instanța de fond nu face referire.
Cu referire la compararea titlurilor de proprietate, apelanta a arătat că a făcut dovada că mama sa, a dobândit împreună cu so9țul său, de la autoarea, la data de 24.09.1996, apartamentul în litigiu, care fusese în patrimoniul.
Actele de înstrăinare încheiate ulterior cu la data de 05.09.1996 și acela încheiat cu G, au fost anulate prin sentința civilă nr. 11336/1997 a Judecătoria Sectorului 6 B, drept urmare, pârâții sunt evacuați din apartament, astfel că nu aveau posibilitatea de a transmite posesia către soții. Mai mult, prin aceeași sentință civilă s-a dispus și anularea transcrierii făcute în registrul de transcripțiuni al Judecătoriei Sectorului 6 B, prin urmare nu putea fi operată o nouă transcriere fără această mențiune.
Prin urmare, apelanta a apreciat că ar fi trebuit să se acorde preferabilitatea titlului său.
Motivarea instanței de fond cu referire la faptul că reclamanta nu a răsturnat prezumția de bună-credință a părților adverse este nelegală și netemeinică întrucât în fața instanței de fond a expus situația de fapt și a arătat faptul că a fost pornită de către autoarea reclamantei acțiune în revendicare. Totodată, la momentul cumpărării imobilului de către soții, contractele de înstrăinare la care se face referire în conținutul contractului de vânzare-cumpărare, erau anulate.
Prin decizia civilă nr. 1437/12.11.2008 a Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă, s-a admis apelul reclamantei, s-a schimbat în parte sentința atacată în sensul că s-a admis în parte acțiunea modificată și s-a dispus obligarea pârâtului să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul în litigiu, menținându-se celelalte dispoziții ale hotărârii apelate.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut următoarele:
În ceea ce privește criticile referitoare la omisiunea primei instanțe de a cerceta atât cererea principală cât și cererea modificatoare, tribunalul a constatat că sunt neîntemeiate, prima instanță fiind investită cu o singură acțiune astfel cum a fost acesta modificată și nu cu două acțiuni, după cum susține apelanta, hotărârea primei instanțe fiind motivată și cuprinzând elementele esențiale care au format convingerea acestei instanțe și care au condus-o la pronunțarea respectivei sentințe.
Pe de altă parte, prima instanță a respins în întregime acțiunea formulată, astfel că nu era necesar să respingă separat capetele de cerere, cu atât mai mult cu cât motivele de respingere vizează toate capetele de cerere ale acțiunii astfel cum a fost modificată. În acest sens sunt și dispozițiile art.129 alin.6 și art.132 Cod procedură civilă.
În ceea ce privește criticile referitoare la respingerea cererilor de constatare a nulității a contractului de vânzare cumpărarea autentificat sub nr. 4/2839/21.05.1998 și a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1962/10.06.2005, de asemenea, tribunalul a constatat că acestea sunt neîntemeiate.
În esență, în speță operează excepția de la principiul "resolutio iure dantis, resolvitur jus accipientis" (anulării actului subsecvent, ca urmare a anulării actului inițial), respectiv cea a subdobânditorului cu titlu oneros a unui imobil, situație în care anularea titlului de proprietate al transmițătorului nu este de natură să atragă nulitatea titlului de proprietate în ceea ce privește pe terțul achizitor în cazul în care acesta de bună-credință.
Or, în prezenta cauză reclamanta nu a reușit să dovedească reaua credință a pârâților și și nici a pârâților el și.
Astfel, pe de o parte, buna credință a pârâților și a fost constatată prin sentința civilă nr.10698/10.10.2000, pronunțată de Judecătoria Sector 6 B în dosarul nr.16450/1999, rămasă definitivă și irevocabilă, iar reclamanta, în prezenta cauză, nu a administrat probe care să conducă instanța la concluzia că pârâții și ar fi fost de rea-credință.
Pe de altă parte în ceea ce-i privește pe pârâții el și tribunalul reține că aceștia au fost de bună credință, reclamanta nereușind să răstoarne această prezumție și să dovedească faptul că aceștia ar fi fost de rea credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1962/10.06.2005.
Astfel, în esență pe acest aspect trebuie să se lămurească dacă la încheierea contractului dobânditorii cunoșteau sau nu că apartamentul mai fusese vândut și către alte persoane sau dacă prin mijloace normale, specifice unui proprietar diligent puteau să cunoască acest fapt. Nu faptul că s-ar fi transmis posesia de fapt sau posesia de drept are importanță în ceea ce privește stabilirea bunei sau rele credințe a subdobânditorului.
Or, din probatoriul administrat în cauză rezultă faptul că aceștia au făcut diligențele necesare pentru aflarea situației juridice a imobilului, obținând certificat de rol fiscal, din care rezulta că imobilul nu este grevat, extras de carte funciară, din care rezulta că vânzătorii sunt proprietari, iar locatarii din bloc îi cunoșteau pe vânzătorii și, ca proprietari.
Pe de altă parte, autorii reclamantei nu au fost niciodată înscriși în vreo evidență la organele fiscale, în cartea funciară sau în registrul de transcripțiuni/inscripțiuni pentru a se realiza opozabilitatea față de terți, astfel că pârâții el și sunt de bună credință, față de prevederile.
În aceste condiții simplul fapt al vânzării succesive a apartamentului în discuție pe parcursul a 9 ani nu este suficient pentru a se concluziona că acești dobânditori au avut vreun dubiu cu privire la existența vreunor litigii cu privire la imobilul în discuție.
Având în vedere cele reținute mai sus tribunalul constată că atât reclamanta cât și pârâții el și justifică un titlu valabil cu privire la dreptul de proprietate pe care îl invocă fiecare.
Faptul că apelanta-reclamantă nu a fost înscrisă la rolul fiscal nu înseamnă că nu este proprietar conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2661/2006, scopul înscrierilor la rol fiscal fiind acela de a evidenția pe plătitorii de impozite pentru un anumit bun.
În consecință, acțiunea în revendicare formulată poate fi rezolvată și în consecință se poate da prioritate unui din cele două drepturi de proprietate apărate de art.480 cod civil cât și de art.1 din Primul Protocolul adițional la CEDO doar prin compararea titlurilor de proprietate și ca urmare a constatării titlului mai bine caracterizat.
Trebuie făcută și o altă subliniere și anume aceea că acțiunea în revendicare este principalul mijloc de apărare a dreptului de proprietate, indiferent dacă cel care apelează de acest mijloc de apărare a avut sau nu la un moment dat posesia bunului.
Prima instanță a apreciat că buna credință a pârâților este suficientă pentru a conduce la respingerea acțiunii în revendicare, dar această apreciere este greșită, buna credință având relevanță esențială pentru stabilirea valabilității titlului subdobânditorilor, putând fi un criteriu de caracterizare a titlului acestora, dar în nici un caz singurul.
O a două problemă care se ridică este aceea a stabilirii criteriilor de comparare a titlurilor, criterii diferite în funcție de constatarea faptului dacă este sau nu vorba de vânzări succesive de către același autor pe două ramuri diferite.
Esențială pentru dezlegarea acestei probleme de drept devine soluția pronunțată prin sentința civilă 11336/19.12.1997 a Judecătoriei Sector 4 B, judecătoria dispunând anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2454/5.09.1996, a transcrierii înregistrată sub nr.14066/10.09.1996 la Judecătoria Sector 6 B, a actului de vânzare subsecvent autentificat sub nr.9/6.01.1997 și evacuarea pârâtului G, precum și repunere a părților în situația anterioară, reținându-se că încheierea contractului s-a făcut prin violențe.
Consecința directă a acestei hotărâri este aceea că efectele anulării contractului se produc retroactiv, ceea ce înseamnă că niciodată nu a fost proprietarul apartamentului în discuție și deci că atunci când a vândut imobilul către autorii rec1amantei, vânzătoarea era proprietara bunului.
Ca urmare, toate apărările intimaților pârâți referitoare la faptul că apelanta reclamantă a cumpărat de la un neproprietar cât și la teoria aparenței în drept nu mai sunt întemeiate, ci din contră, rezultă fără putință de tăgadă că cei care au cumpărat de la un neproprietar sunt chiar pârâții.
Această constatare prezintă importanță și cu privire la identificarea criteriilor de stabilire a preferabilității titlurilor. Or, din moment ce nu se mai poate reține existența unei duble vânzări de către proprietarul inițial, criteriile referitoare la data primei vânzări, la înscrierea sau nu în registrele de publicitate imobiliară sau la rol fiscal nu mai sunt aplicabile, esențial devenind criteriul referitor la stabilirea părții care a cumpărat de la adevăratul proprietar.
Având în vedere că în momentul de față acțiunea în revendicare nu este reglementată în mod expres, instanța, în aplicarea dispozițiilor din codul civil menționate de intimații pârâți, stabilește metoda și criteriile în funcție de care se soluționează cauza de față, ținând cont de specificul acestei rezultat din situația de fapt reținută mai sus.
Apelanții susțin că metoda comparării titlurilor nu este reglementată de lege și că se caracterizează printr-un simplism de neacceptat, dar tribunalul constată că în afară de faptul că nu este interzisă de lege, acțiunea în reveni care prin comparare de titluri este rezultat a zeci de ani de practică judiciară și a efortului comun atât al doctrinei cât și al practicii de a rezolva problema modalității concrete de punere în aplicare a art.480 Cod civil care garantează dreptul de proprietate. Oricum susținerea că pur și simplu buna credință paralizează acțiunea în revendicare prin compare de titluri nu este cu nimic o soluție mai profundă de rezolvare a acestei dileme, ci din contră, dacă este să bănuim de simplism vreuna din soluțiile prezentate, cea prezentată de apelanții pârâți ar avea șanse mai mari de a fi caracterizată în acest mod.
Pe de altă parte, apelanții după ce susțin că acțiunea în revendicare nu este reglementată legal, invocă în apărarea lor dispozițiile art.1898 și 1899 Cod civil care nu au incidență în cazul acțiunii în revendicare decât dacă se invocă prescripția achizitivă ceea ce nu este cazul în speța de față,
Având în vedere cele reținute mai sus, tribunalul a constatat că titlul apelantei reclamante este mai bine caracterizat tocmai prim prisma faptului că provine de la adevăratul proprietar în timp ce intimații pârâți au dobândit bunul de la un neproprietar și ca urmare a faptului că proprietarul inițial a fost forțat prin violențe să vândă bunul, proprietatea sa.
De asemenea, ceea ce a determinat soluția instanței sunt criteriile de preferabilitate reținute mai sus și în nici un caz vreuna din situațiile prezentate de art.14 din CEDO. De altfel, apelanții nici nu precizează în ce măsură sunt incidente în cauză dispozițiile referitoare la interzicerea discriminării.
Împotriva deciziei din apel, pârâții el și au formulat recurs, solicitând admiterea căii de atac promovate, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului ca nefondat.
Recurenții au criticat decizia atacată pe motiv de nelegalitate arătând în esență, următoarele:
Pornind de la argumentarea dată de instanța de apel, sub aspectul menținerii soluției de respingere a capătului de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a celor două contracte de vânzare-cumpărare, recurenții au învederat instanței faptul că instanțele nu au putut pronunța nulitatea absolută a actului de dobândire, deoarece a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor legale incidente, cu bună-credință și în condițiile aparenței în drept, pârâta-recurentă aflându-se într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de adevărați proprietari a vânzătorilor (proprietari tabulari și posesori). În completarea susțineri, recurenții au mai învederat instanței de control judiciar faptul că, buna-credință, într-adevăr, nu este singurul criteriu care salvgardează dreptul acestora, însă în coroborare cu celelalte apărări făcute și luând în considerare și faptul că recurenții și-au intabulat în cartea funciară dreptul de proprietate, conduce la concluzia nelegalității deciziei pronunțate de instanța de apel.
Recurenții, invocând dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă au susținut că instanța de apel a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal, soluția fiind dată cu încălcarea legii, argumentând că, deși Tribunalul Bucureștia apelat în raționamentul său la principiul bunei-credințe și al aparenței în drept, nu le-a dat eficiența cuvenită și nu a luat în considerare principiul publicității dreptului de proprietate imobiliară și nici principiul securității circuitului juridic.
Recurenții au mai învederat instanței că decizia pronunțată în apel este nelegală deoarece: Tribunalul Bucureștia utilizat drept unic criteriu pentru a stabili titlul preferabil cel al dobândirii dreptului de proprietate de la adevăratul proprietar, ignorând faptul că pârâții au dobândit proprietatea și posesia imobilului în mod legal.
Cu privire la mecanismul comparării titlurilor de proprietate înfățișate de părți într-o acțiune în revendicare, recurenții au arătat, în esență, faptul că materia acțiunii în revendicare nu cunoaște o reglementare legală, astfel ca în absența acesteia, cererea trebuie soluționată dând satisfacție principiilor generale de drept cum ar fi: principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului cu titlu oneros, principiul aparenței în drept, principiul securității sociale și a circuitului juridic civil.
Recurenții au mai arătat faptul că, pe lângă principiile sus-enunțate, mai trebuie ținut seamă de soluționarea acțiunii în revendicare și de faptul că aceștia și-au înscris dreptul în cartea funciară al cărui conținut sub aspectul transmisiunilor imobiliare anterioare constituie suportul bunei-credință a pârâților și al erorii comune și invincibile. Recurenții au mai învederat faptul ca teoria aparentei in drept este o concesie făcută bunei credințe iar validarea proprietății aparente reprezintă o necesitate impusă de principiul stabilității raporturilor juridice civile, în condițiile în care credința eronată suplinește existența drepturilor.
Faptul că prin hotărâre judecătorească irevocabilă, ulterioară datei de 24.09.1996 la care autorul reclamantei, a semnat contractul autentic nr.2661, instanța a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentic nr.2454/05.09.1996 (fila 39 dosar fond) și a contractului de vânzare-cumpărare autentic sub nr.9/1997 și a dispus repunerea părților în situația anterioară, nu face ca titlul de proprietate exhibat de reclamanta, în prezentul proces, să fie "spălat" de reaua-credință cu care a fost încheiat de cumpărătorul, care a refuzat verificarea Registrului de inscripțiuni imobiliare al Judecătoriei Sector 6.
Potrivit dispozițiilor legale, vânzătorul are obligația de esența și de natura vânzării de a preda bunul înstrăinat, în starea în care se află la momentul vânzării, deci de a pune bunul la dispoziția cumpărătorului prin predarea posesiei acestuia (art.943, art.1313 - 1315 și art.1324 Cod civil). Dacă vânzătoarea nu-și îndeplinește obligația de predare a bunului vândut, succesoarea în drepturi a cumpărătorului semnatar al contractului autentic nr.2661/24.09.1996 are două posibilități, potrivit art.1073 - 1075, art.1079, art.1320 - 1321, art.1079, art.1020 1021, art.1368 Cod civil: fie să solicite vânzătorului predarea bunului sau fie să solicite rezoluțiunea vânzării și daune interese pentru neîndeplinirea de către vânzător a obligației de predare.
Totodată, cumpărătorul din contractul nr.2661/24.09.1996 ori succesorul său în drepturi poate solicita atragerea răspunderii penale (cel puțin) pentru fals în declarații în ceea ce o privește pe "vânzătoarea", persoană care a declarat în respectivul act juridic"Eu vânzătoarea, declar că cunoscând dispozițiile art.292 Cod penal că nu am înstrăinat apartamentul mai sus menționat în favoarea altei persoane."(paragraful 6 fila 8 dosar), deși anterior, la data de 05.09.1996, înstrăinase respectivul apartament numitului, ambele contracte de vânzare-cumpărare fiind autentificate la interval de doar câteva zile de aleși notar public.
Reclamanta trebuie să fie despăgubită de vânzătoarea cu valoarea reactualizată a prețului plătit în contractul de vânzare-cumpărare autentic nr.2261 din 24.10.1996, cu spezele vânzării și cu daune interese pricinuite.
Faptul că odată cu dreptul de proprietate (dobândit cu bună-credință, în condițiile unei erori comune și invincibile, deci absolute, cu respectarea deplină a legii, cu titlu oneros și regim de Carte funciară), recurenții-pârâți au dobândit efectiv și posesia apartamentului și în această situație au reparat, îmbunătățit și utilat apartamentul învestind pentru acesta o sumă ce depășește 60.000 Euro (mai mult decât prețul de cumpărare) și a ipotecat locuința în favoarea, dreptul și titlul lor de proprietate se impun dreptului și titlului reclamantei, soluția pronunțată de instanța de apel, în sensul admiterii cererii de revendicare în condițiile menținerii contactului autentic nr.1962/10.06.2005 fiind un veritabil atentat la adresa securității sociale și a circuitului juridic în care titlul de proprietate al recurenților-pârâți a intrat.
În drept, recurenții au mai invocat dispozițiile art.1, 11, 20, 44, 124 din Constituția României, art.480-481, 1898, 1899, art.3, 4 Cod civil, art.14 CEDO 1 art.1 Protocolul Adițional 1 la CEDO, art.112, 4 Cod procedură civilă, 261, 304 pct.9 Cod procedură civilă.
Intimata a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei pronunțate de instanța de apel, în esență, arătând următoarele:
Așa cum arată în mod corect instanța de apel, acțiunea intimatei-reclamante în revendicare întemeiată pe compararea de titluri își găsește motivarea legală atât în dispozițiile art.480 Cod civil, cât și în art.1 din Primul Protocol Adițional la CEDO, apărarea dreptului de proprietate putându-se face doar prin compararea titlurilor de proprietate dându-se preferință titlului mai bine caracterizat.
În mod corect tribunalul a constatat că titlul autoarei intimatei-reclamante este mai bine caracterizat atât timp cât provenea de la adevăratul proprietar în timp ce titlul recurenților provenea de la o persoană al cărui titlu fusese anulat, prin urmare, de la un neproprietar și în condițiile în care s-a făcut dovada că proprietarul inițial a fost forțat prin violență să își vândă bunul proprietatea sa.
De altfel, s-a făcut dovada prin înscrisuri, respectiv sentințele civile anterior pronunțate în cauză, că, de la data când apartamentul a ieșit în mod fraudulos din proprietatea lui, atât aceasta cât și mama intimatei-reclamante, au purtat litigii cu dobânditorii subsecvenți pentru a reintra în posesia bunului imobil.
Mama intimatei-reclamante a făcut aceste demersuri până la decesul acesteia când, ulterior, apartamentul a intrat în proprietatea intimatei-reclamante ca urmare a succesiunii.
În aceste condiții, susținerile recurenților ca mama intimatei-reclamante nu a fost niciodată în posesia bunului sunt neadevărate întrucât această imposibilitate a fost una morală, determinată de nefinalizarea cu celeritate a acestor litigii și nu una determinată de pasivitatea acesteia.
Invocarea dispozițiilor privind o posesie liniștită nu numai că nu sunt reale dar ele nu își găsesc aplicarea atât timp cât nu ne aflăm în prezența unei acțiuni în constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Prin acțiunea intentată de mama intimatei-reclamante, și soțul său, împotriva soților de la care au dobândit apartamentul, recurenții, s-a solicitat evacuarea acestora din respectivul imobil, acțiune ce a format obiectul dosarului nr.18136/200 al Judecătoriei Sector 6.
În motivarea sentinței civile nr.1781/12.03.2001 a Judecătoriei Sector 6 se indică reclamanților ca să acționeze în judecată pe pârâții printr-o acțiune în revendicare prin compararea titlurilor pentru a intra în posesia bunului și nu printr-o acțiune în evacuare.
Această acțiune a rămas irevocabilă abia în cursul anului 2002, iar după acest proces, soții au înstrăinat apartamentul recurenților la puțin timp dup ce litigiile se finalizaseră pentru a scăpa de acest bun litigios.
Autoarea intimatei-reclamante, a decedat ulterior și starea sănătății sale a pus-o în imposibilitate de a finaliza acțiunea în revendicare.
În aceste condiții, în mod corect instanța de apel a dat preferință titlului intimatei-reclamante care este mai bine caracterizat provenind de la adevăratul proprietar și ca urmare a demersurilor autoarei sale de a intra în posesia bunului.
Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea de APEL BUCUREȘTI constată că recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Invocând dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă, recurenții practic au criticat decizia instanței de apel sub aspectul greșitei interpretări și aplicări a principiilor care guvernează materia acțiunii în revendicare imobiliară.
Apreciind că prevederile art.304 pct.9 Cod procedură civilă, deși se referă la încălcarea și aplicarea greșită a legii, sunt susceptibile de o interpretare extensiva, cuprinzând și cazurile de aplicare greșită a unor reguli sau principii generale de drept care se degajă din reglementarea legală, sumara, existenta (în anumite materii) și constatând că acțiunea în revendicare nu beneficiază de o consacrare legală corespunzătoare, fizionomia și mecanismul de analiză și soluționare a unui astfel de acțiuni fiind guvernat de principii juridice, incidente în materia proprietății, Curtea consideră că recursul formulat a fost în mod corect întemeiat în drept, găsindu-și suportul în dispozițiile art.304 pct.9 teza a II-a Cod procedură civilă.
Pornind de la situația de fapt, astfel cum a fost stabilită prin examinarea coroborativă a întregului material probator, de către instanțele de fond, Curtea constată că ne aflăm în situația în care ambele părți au înfățișat titluri de proprietate care provin de la același autor, recurenții-pârâți fiind proprietari tabulari și posesori iar intimata-reclamantă se prezintă drept proprietar neposesor al cărui act de dobândire nu a fost supus publicității imobiliare.
Deși motivele de recurs sunt amplu dezvoltate dar nesistematizate de avocatul ales al recurenților, în esență, se critică legalitatea deciziei pronunțate de instanța de apel sub aspectul neacordării relevantei cuvenite principiului bunei-credințe a recurenților-pârâți la data cumpărării imobilului de la vânzătorii, bună-credință care alături de eroarea comună și invincibilă în care s-au aflat cu privire la calitatea de proprietar al înstrăinătorului conturează teoria proprietarului aparent. bunei-credințe și al erorii comune în care s-au aflat recurenții îl reprezintă conținutul cărții funciare care evidențiază unici proprietari pe soții, al căror titlu de proprietate a fost consolidat prin sentința civilă nr. 10698/2000 a Judecătoriei Sectorului 6 B rămasă irevocabilă la data de 10.05.2001. De asemenea, recurenții au mai invocat și faptul că sunt proprietari tabulari si posesori legitimi a imobilului, în condițiile în care intimata-reclamantă și nici autorul ei nu au respectat cerințele de publicitate imobiliară.
Examinând calea de atac a recursului, din perspectiva criticilor formulate, Curtea apreciază că este fondată, instanța de apel pronunțând decizia atacată cu interpretarea și aplicarea eronată a acestor principii care guvernează materia revendicării imobiliare. Criteriul decisiv pe baza căruia se realizează compararea titlurilor de proprietate înfățișate de părți și se stabilește preferabilitatea titlului unei părți, îl reprezintă îndeplinirea formalității de publicitate imobiliară. Făcând aplicarea consecventă a principiilor de drept la care s-a făcut referire în cele ce preced, Curtea apreciază că trebuie dat prevalență celui care și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară cu prioritate, chiar dacă data actului de dobândire este ulterioară datei celuilalt titlu de proprietate. Așa cum au invocat și recurenții prin motivele de recurs, instanța de apel nu a valorificat în mod corespunzător teoria validității aparenței, deoarece, pe de o parte, sunt pârâții sunt dobânditori de bună-credință, întemeindu-se pe conținutul cărții funciare la data cumpărării imobilului în litigiu și, pe de altă parte, prin înscrierea dreptului lor în cartea funciară, dreptul de proprietate devine opozabil terților, chiar și dobânditorului al cărui titlu are data anterioară dar este neînscris în registrul de publicitate imobiliară.
Principiul opozabilității, consacrat de dispozițiile art.27 din Legea nr. 7/1996, recunoștea calitatea de titular al dreptului înscris celui care a îndeplinit mai întâi formalitățile intabulării, chiar dacă titlul său are o dată posterioară titlului de dobândire al altei persoane, potrivit regulii qui prior temporare, potior jure.
Văzând și dispozițiile art.312 Cod procedură civilă și față de toate considerentele expuse anterior, apreciind criticile de legalitate formulate de recurenți ca fiind fondate, Curtea va admite recursul, va modifica în tot decizia recurată în sensul respingerii ca neîntemeiată a apelului formulat de apelanta-reclamantă.
Curtea va face aplicarea dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă coroborat cu prevederile art. 316 Cod procedură civilă raportat la dispozițiile art.298 Cod procedură civilă și va obliga intimații la plata către recurenți a sumei de 8578 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenții-pârâți și, împotriva deciziei civile nr.1437/12.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă și intimații-pârâți G, )., și.
Modifică în tot decizia recurată în sensul respingerii, ca nefondat, a apelului declarat de apelanta-reclamantă .
Obligă intimații la plata către recurenți a sumei de 8578 Ron cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 26.11.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
I
Red. /15.12.2009
Tehnodact. /2 ex./05.01.2010
- Secția a IV-a Civ. -;
Jud. Sectorului 6. - Civ. -
Președinte:Ioana SinghJudecători:Ioana Singh, Stere Learciu, Claudiu Marius
