Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 31/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 31/A/2009
Ședința publică de la 27 Februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Augustin Mândroc
JUDECĂTOR 2: Daniela Mărginean
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea apelurilor declarate de reclamanta PRIN,precum și de pârâta CASA JUDEȚEANĂ DE PENSII H împotriva sentinței civile nr.194 din 31 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Hunedoara în dosar nr-, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat pentru reclamanta apelantă și consilier juridic - pentru pârâta apelanta Casa Județeană de Pensii H, lipsind reclamanta apelantă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că apelurile sunt motivate, apelul pârâtei este scutit de taxă, cel al reclamantei netimbrat, iar cauza a fost amânată de la termenul anterior la cererea mandatarului reclamantei apelante-pentru timbraj.
Se constată că la dosar s-a depus prin registratură cerere de amânare pentru formularea întâmpinării din partea pârâtei apelante-trimisă pentru termenul anterior, dat care a ajuns la dosar ulterior termenului din 6.02.2009.
Avocat pentru reclamanta apelantă depune la dosar chitanță în cuantum de 3.340 lei și timbre judiciare de 4 lei-reprezentând taxa de timbru datorată, anexă la contractul de asistență juridică încheiat cu reprezentanta reclamantei, și chitanța de onorariu avocațial. Mai depune un set de înscrisuri care cuprinde copii după: decizia civilă nr.279/A/2007 pronunțată în dosarul nr- de Curtea de APEL ALBA IULIA, adresele primite din partea SC SRL D și SC SRL D - cu prețurile de închiriere a spațiilor comerciale în zona centrală și ultracentrală- înscrisuri de care înțelege să se folosească în probațiune.
Reprezentanta pârâtei apelante depune la dosar delegația de reprezentare și întâmpinare având atașat extras CF 1166 D în extenso-din care se comunică un exemplar cu avocatul reclamantei apelante.
Întrebat fiind ce vârstă are reclamanta, avocatul acesteia învederează că reclamanta are 101 ani, fiind încă în putere.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocatul reclamantei apelante solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, schimbarea în parte a sentinței atacate și pe cale de consecință admiterea acțiunii în integralitatea ei și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în întregime. În continuare susține motivele de apel invocate în scris arătând, în esență, că hotărârea instanței de fond este greșită doar sub aspectul calcului sumelor datorate cu titlul de chirie și perioadei de timp luate în considerare. Susține că în mod greșit instanța de apel a restrâns perioada de timp pentru care reclamanta are drept de despăgubiri pentru lipsa de folosință, luând în calcul, nemotivat, doar data de la care a rămas definitivă hotărârea prin care i-a fost restituit acesteia imobilul. Mai arată că atât varianta de calcul a fost greșit aleasă, cât și suprafața căreia i se aplică tariful pe unitate de măsură-ignorând faptul că s-a folosit întreaga clădire. Solicită cheltuielile de judecată din apel și diferența neacordată la fond.
Cu privire la apelul pârâtei, solicită respingerea acestuia ca nefondat, aceasta având calitate procesuală pasivă în cauză, a fost deținătoare a imobilului, trebuie să plătească. Arată că în mod corect instanța de fond a respins cererea reconvențională a pârâtei, pretinsele îmbunătățiri aduse imobilului fiind simple lucrări de întreținere curentă.
Reprezentanta pârâtei apelante solicită admiterea apelului declarat și modificarea în tot a sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii.
În continuare susține motivele de apel invocate în scris, arătând că în mod greșit instanța de fond a respins excepțiile invocate privind lipsa calității procesuale pasive a pârâtei și inadmisibilității acțiunii.
Dacă se înlătură aceste excepții din cererea principală solicită, în subsidiar, admiterea apelului și desființarea în tot a sentinței cu respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind netemeinică și nelegală.
Dacă vor fi înlăturate cele de mai sus, în al doilea subsidiar solicită admiterea apelului cu modificarea în parte a hotărârii și stabilirea corectă și legală a cuantumului despăgubirii la care este îndreptățită reclamanta, luând în considerare completarea ulterioară la raportul de expertiză.
Față de apelul reclamantei, solicită respingerea acestuia ca nelegal și nefondat.
CURTEA DE APEL
Asupra apelurilor de față reține:
Prin sentința civilă nr.194/31 octombrie 2008 Tribunalului Hunedoara, pronunțată în dosar nr- au fost respinse excepțiile inadmisibilității acțiunii principale și a tardivității cererii reconvenționale și a fost admisă în parte acțiunea civilă formulată de către reclamanta, împotriva pârâtei Casa Județeană de Pensii A și a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de - lei cu titlu de folos de tras pentru perioada 26 septembrie 2002 - 31 decembrie 2003 precum și la plata sumei de 4803 lei cheltuieli de judecată.
A fost respinsă cererea reconvențională.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin acțiunea principală introdusă și precizată de reclamanta, aceasta a solicitat a fi obligată pârâta Casa Județeană de Pensii H la plata sumei de 516.971 lei cu titlu de despăgubiri, pentru lipsa de folosință a imobilului proprietatea reclamantei, pe perioada 1.02.2002 - 31.12.2003, respectiv 6422 euro x 23 luni, adică 147.706 euro, având echivalent, suma de 516.971 lei (RON).
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că prin hotărâre judecătorească i s-a restituit în natură, în anul 2002, imobilul expropriat, respectiv cel înscris în CF 1166 D cu nr.top.891, 892, 893, că aceasta a fost folosit de pârâtă atât anterior hotărârii de retrocedare cât și ulterior și doar în 2004 încheiat cu aceasta un contract de închiriere pentru imobil, stabilindu-se o chirie de 6422 euro.
A apreciat apoi, că pe perioada începând cu data cererii de restituire și până la încheierea contractului de închiriere în 2004, pârâta folosind fără drept imobilul îi datorează despăgubiri reclamantei constând în suma pe care o putea obține reclamanta prin închirierea acestuia.
Pârâta Casa Județeană de Pensii Haf ormulat cerere reconvențională solicitând ca reclamanta să-i plătească suma de 18.572 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor imobilului precum și cheltuielile suportate cu menținerea cădirii în stare de folosință.
Pârâta a arătat în motivarea cererii reconvenționale că de la data naționalizării imobilului în 1950, acesta a avut nevoie de reparații și întrețineri corespunzătoare, cheltuielile fiind suportate din bugetul de stat.
Prin întâmpinare și completări ulterioare pârâta a invocat excepția de inadmisibilitate a acțiunii principale arătând că reclamanta și-a înscris în CF dreptul de proprietate, doar în 21.03.2006, astfel că nu i se cuvin despăgubiri pe o perioadă anterioară, pârâta fiind astfel lipsită de calitate procesuală pasivă.
Referitor la cererea reconvențională formulată de pârâtă, reclamanta a invocat excepția tardivității formulării cererii de despăgubiri, în acea fază procesuală.
Cu ocazia rejudecării pricinii, instanța a încuviințat efectuarea unei expertize tehnice de construcții pentru identificarea și stabilirea valorii lucrărilor de îmbunătățire efectuate de pârâtă la imobilul reclamantei și a unei expertize contabile, care să stabilească cuantumul total al chiriei ce se putea obține din închirierea imobilului în litigiu, pe perioada arătată de părți prin obiectivele lor.
Referitor la excepția ridicată de reclamantă, vizând tardivitatea introducerii cererii reconvenționale de către pârâtă, aceasta se constată neîntemeiată așa cum s-a reținut și în considerentele deciziei nr.215/A/2007 a Curții de APEL ALBA IULIA, în cauză cererea pârâtei fiind formulată la prima zi de înfățișare, mai exact înaintea acesteia (20 dosar 5574/2005) astfel că s-au respectat dispozițiile art.119 cod procedură civilă.
În ce privește excepția inadmisibilității acțiunii principale ridicată de pârâtă, și aceasta s-a constatat că nu este justificată,și a fost respinsă. Astfel, pârâta Casa Județeană de Pensii Haa vut calitate de pârâtă și în dosarul nr.4044/2002 al Curții de APEL ALBA IULIA în care s-a admis acțiunea reclamantei și s-a dispus restituirea imobilului către reclamantă, la 25.09.2002fiind pronunțată decizia civilă nr.78/A/2002 care a dispus retrocedarea în natură.
Așadar, pârâta Casa Județeană de Pensii H nu poate invoca inopozabilitatea dreptului de proprietar al reclamantei față de ea pe motiv că doar în 2006 reclamanta a devenit proprietar deplin prin întabulare, dreptul reclamantei fiind recunoscut prin decizia Curții de Apel iar pârâta obligată la predarea imobilului.
S-a reținut că pârâta are raportat la pretențiile reclamantei calitate procesuală pasivă în cauză, reclamanta justificând un drept subiectiv în promovarea acțiunii intentată exact împotriva persoanei căreia îi incumbă o obligație legată de acest drept.
Pe fondul litigiului s-a constatat că cererea reclamantei este întemeiată, dat fiind că pe perioada cuprinsă între 26.09.2002 (data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești de retrocedare a imobilului) și sfârșitul anului 2003- începutul anului 2003 (când între părți s-a încheiat un contract de închiriere pe imobil), reclamanta în calitate de proprietar al imobilului a fost lipsită fără vreun drept de atributele posesiei și folosinței acestuia, care atribute le-a exercitate pârâta.
Acțiunea reclamantei a fost însă admisă în parte, în ce privește cuantumul despăgubirilor, deoarece pe perioada de timp anterioară contractului de închiriere convenit de părți la 15.01.2004 nu se pot pretinde despăgubiri luând ca și bază de calcul, nivelul lunar al chiriei stabilit de părți doar în 2004 și evident, pentru viitor.
Ținând seama de faptul că una din variantele de calcul a chiriei, prezentată în raportul de expertiză contabilă are în vedere prevederile HG nr.1886/2006 (pentru stabilirea chiriilor aferente imobilelor ce fac obiect al prevederilor art.16 din Legea nr.10/2001), la stabilirea cuantumului despăgubirilor contravaloarea chiriei aferente corpului nou de clădire a fost ridicat ulterior deposedării reclamantei de imobil și desigur de către alte persoane, cu privire la el, reclamanta nefiind în drept a pretinde despăgubiri pentru neuz, deoarece nu a făcut parte din clădirea ei, intrată abuziv în proprietatea statului.
Varianta de calcul a chiriei bazată pe prețurile comunicate de Agenția Imobiliară 3000 SRL D, și prezentată de asemenea în expertiza contabilă, a fost înlăturată, deoarece viza o chirie redusă ca și cuantum raportat la cea stabilită în conformitate cu HG nr.1886/2006, iar pentru acoperirea integrală a prejudiciului produs reclamantei, a fost acceptată ca bază de calcul a despăgubirilor, cuantumul de chirie cel mai avantajos.
Prin urmare, din suma totală de 208.946 lei reprezentând chiria pentru întreg imobilul, aferent perioadei 26.09.2002 - 31.12.2003, s-a scăzut chiria aferentă corpului nou de clădire în cuantum de 42.113 lei, astfel că suma de 166.833 lei reprezintă despăgubirea la care a fost obligată pârâta în favoarea reclamantei, în temeiul art.480 cod civil și art.998 cod civil.
Cu referire la cererea reconvențională, s-a constatat că aceasta nu este întemeiată.
Dintre lucrările precizate de pârâtă în cererea reconvențională și a căror contravaloare a fost solicitată de aceasta, astfel cum s-a dovedit cu acte și expertiza în construcții, unele vizează alte imobile deținute de pârâtă și nu pe cel în litigiu, iar celelalte nu reprezintă lucrări care să sporească valoarea imobilului, din facturile și ordinele de plată prezentate de pârâtă rezultând că cheltuielile suportate de aceasta au vizat lucrări de întreținere și igienizare și reparații curente. Potrivit disp.art.545, 546 și 1447 Cod civil, cheltuielile de natura celor mai sus arătate, cad în sarcina locatarului sau a celui ce are în uz imobilul, astfel că fiind absolut necesare folosinței unui imobil, ele nu pot fi pretinse de la proprietar.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel ambele părți.
În apelul său, reclamanta a susținut în esență că perioada pentru care pârâta datorează plata despăgubirilor este cuprinsă între 1 februarie 2002-data depunerii notificării- 31 decembrie 2002, iar baza de calcul a fost greșit stabilită în temeiul HG 1886/2006 și nu chiria negociată de părți. Că nu a fost avută în vedere expertiza contabilă efectuată în cauză și nici prețurile indicate de societățile imobiliare.
În fine, că nu a fost aplicată chiria pentru întregul imobil, instanța scăzând din chiria stabilită suma de bani echivalentă pentru corpul nou de clădire construit de pârâtă și nu s-a avut în vedere faptul că a fost folosit întregul imobil și numai birourile și că în mod greșit au fost parțial compensate cheltuielile de judecată.
În apelul său, pârâta -reclamantă reconvențională susține că perioada pentru care datorează chiria este 18 noiembrie 2003 - 31 decembrie 2003, respectiv data rămânerii irevocabile a hotărârii prin care s-a dispus restituirea imobilului către reclamantă. Că reclamanta i-a comunicat notificarea la data de 12 martie 2003 și aceasta nu a indicat nici suprafața și nici prețul de închiriere iar între părți s-a încheiat un contract de închiriere doar în ianuarie 2004. Că pentru perioada precedentă nu se cuvenea folos de tras.
A mai susținut că nu are calitate procesuală pasivă, despăgubirile fiind datorate de Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice. Mai arată că în cauză sunt aplicabile și dispozițiile Legii nr.7/1996, astfel că reclamanta nu putea pretinde despăgubiri decât după înscrierea dreptului său de proprietate în CF.
Mai susține că în mod greșit a fost respinsă acțiunea reconvențională pentru despăgubirea aferentă corpului de clădire construit de aceasta și că în mod greșit s-a reținut sume de 8 euro/mp cât și suprafața pentru care datorează chirie, în loc de 3 Euro/mp cât s-a stabilit prin raportul de expertiză.
În fine, a solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii principale.
Reclamanta a solicitat respingerea apelului pârâtei.
Examinând hotărârea atacată prin prisma motivelor de apel invocate, cât și din oficiu în baza art.295 cod procedură civilă, instanța reține următoarele:
Prima instanță a reținut corect că perioada pentru care pârâta datorează beneficiul nerealizat începe să curgă de la data la care hotărârea prin care imobilul a fost restituit reclamantei a rămas definitivă, respectiv 26 septembrie 2002, deoarece de la această dată, hotărârea, devenind executorie, putea fi valorificată în condițiile normelor legale privind executarea silită.
Prin urmare, critica formulată sub acest aspect de reclamantă este nefondată, neputând fi reținută ca dată de la care să fie acordate despăgubirile data notificării, așa cum solicită reclamanta, la această dată neexistând certitudinea acordării măsurii reparatorii prin restituirea în natură.
Sunt însă întemeiate susținerile referitoare la varianta de calcul a tarifului aplicabil pentru unitatea de suprafață.
Prima instanță a greșit atunci când a luat în considerare dispozițiile HG nr.1886/2006 în condițiile în care acest act normativ nu era în vigoare în perioada supusă discuției iar dispozițiile acestuia nu retroactivează.
Din adresele emise de agențiile imobiliare (142-143 dosar fond) rezultă că închirierea spațiilor comerciale situate în zona centrală și ultracentrală în perioada 2002-2003, utilizate ca spații de birouri se realiza cu prețuri cuprinse între 6-12 euro/mp.
Ținând cont de împrejurarea că pe piața liberă, închirierea unor spații similare celor folosite de pârâtă putea ajunge în perioada în discuție până la 12 euro/mp, că este vorba de o perioadă de 15 luni anterioară încheierii contractului de închiriere dintre părți, Curtea consideră că suma de 8 euro/mp solicitată de reclamantă este una justificată.
În privința suprafeței pentru care reclamanta este îndreptățită la beneficiu nerealizat Curtea va avea în vedere suprafața din contractul de închiriere, contract care face dovada înțelegerii părților sub acest aspect, nefiind dovedită utilizarea de către pârâtă a unei suprafețe mai mari.
În consecință, luând în considerare că reclamanta este îndreptățită la beneficiul nerealizat de 8 euro/mp pentru 792,60 mp cu destinația birouri și 0,4 euro/mp cu destinația arhivă (conform actului adițional încheiat între părți la 30.07.2004), în total 6422 euro/lună, suma totală pentru 15 luni (26 septembrie 2002 - 31.12.2003) va fi de 337.155 lei.
Legat de cheltuielile de judecată se constată că în conformitate cu dispozițiile art.274 și 276 Cod procedură civilă, după compensare, reclamanta este îndreptățită la 9.380 lei cheltuieli de judecată la fond care se compune din 6377 lei taxă judiciară de timbru aferentă sumei acordate, 1003 lei contravaloare expertiză și 2000 lei onorariu avocat.
Apelul pârâtei este în întregime nefondat.
Așa cum s-a arătat mai sus, dreptul reclamantei la contravaloarea chiriei aferente suprafeței în discuție s-a născut la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești prin care acesteia i s-a restituit imobilul, împrejurare față de care apar ca fiind lipsite de temei susținerile pârâtei apelante în sensul că anterior încheierii contractului de închiriere reclamanta n-ar fi fost îndreptățită la beneficiu nerealizat.
Calitatea procesuală pasivă a pârâtei a fost în mod corect reținută de către prima instanță în contextul în care pârâta a folosit efectiv spațiul în discuție și a plătit chirie pentru aceasta în baza unui contract de închiriere semnat de comun acord.
Împrejurarea că reclamanta nu avea întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară nu prezintă relevanță în cauză de vreme ce, pe de o parte, dreptul acesteia de proprietate era recunoscut printr-o hotărâre judecătorească definitivă și executorie și, pe de altă parte, aceasta nu a dispus de imobil iar dreptul de a închiria imobilul a fost recunoscut de pârâtă în 1 ianuarie 2004 prin încheierea contractului de închiriere chiar și fără înscrierea în cartea funciară. Ca atare, textele de lege invocate de pârâta apelantă cu referire la această chestiune nu sunt incidente în cauză.
Obligarea pârâtei la despăgubire pentru beneficiul nerealizat este temeinică și legală pentru motivele expuse cu ocazia analizării apelului reclamantei cu referire atât la perioadă cât și la cuantum și suprafață.
Cu referire la acțiunea reconvențională Curtea constată că în mod corect s-a adoptat soluția respingerii acesteia deoarece expertiza în construcții vizează alte imobile deținute de pârâtă și nu pe cel în litigiu iar pe cele dovedite pentru acest imobil sunt cheltuieli de întreținere și conservare a imobilului, cheltuieli care nu cad în sarcina proprietarului ci a celui care folosește imobilul.
Față de aceste considerente, în temeiul art.296 Cod procedură civilă Curtea va admite apelul reclamantei în sensul schimbării sentinței sub aspectul cuantumului despăgubirilor pe care le stabilește la suma de 337.155 lei pentru perioada 26.09.2002- 31.12.2003 și al cheltuielilor de judecată la instanța de fond pe care le stabilește la suma de 9380 lei.
Totodată, în temeiul celor reținute mai sus, apelul pârâtei va fi respins ca nefondat.
În baza art.274 Cod procedură civilă pârâta va fi obligată să plătească reclamantei suma de 2291 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite apelul declarat de reclamanta împotriva sentinței civile nr.194/2008 pronunțată de Tribunalul Hunedoara în dosar nr-.
(continuarea deciziei civile nr-)
Schimbă în parte sentința atacată numai sub aspectul cuantumului despăgubirilor la care este îndreptățită reclamanta pentru perioada 26.09.2002- 31.12.2003 stabilind aceste despăgubiri la suma de 337.155 lei.
Menține în rest dispozițiile sentinței.
dispoziția de compensare a cheltuielilor de judecată la fond și, după compensare, obligă pârâta Casa Județeană de Pensii H să plătească reclamantei 9.380 lei cu acest titlu.
Respinge apelul declarat de pârâta Casa Județeană de Pensii H împotriva aceleiași sentințe.
Obligă pârâta Casa Județeană de Pensii H să plătească reclamantei apelante suma de 2291 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 27 Februarie 2009.
Președinte, Judecător,
- --încetat activitatea - -
semnează președintele Curții,
Grefier,
- -
Red.
Dact.4ex/5.03.2009
Jud.fond
Președinte:Augustin MândrocJudecători:Augustin Mândroc, Daniela Mărginean
