Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 355/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 355
Ședința publică de la 30 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gheorghiu Elena
JUDECĂTOR 2: Buliga Georgeta
JUDECĂTOR 3: Andronic Adriana
Grefier:
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe recurenta Asociația Societăților Imobiliare Din M și pe intimatul Consiliul Local, având ca obiect pretenții împotriva deciziei civile numărul 66 din 02.02.2009 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă av. pentru recurenta Asociația Societăților Imobiliare Din M. Lipsește reprezentantul intimatului Consiliul Local
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier din care rezultă că:
- dosarul - în stadiul procesual al recursului - este la al doilea termen de judecată;
- recursul este netimbrat;
Av. pentru recurentă depune chitanță taxă judiciară în valoare de 1300 lei și timbru judiciar în valoare de 5 lei.
Instanța constată legal timbrat recursul și dă citire raportului asupra recursului din care rezultă că recursul este formulat în termen și motivat.
Nemaifiind alte cereri de formulat și constatând cauza în stare de judecată, se acordă cuvântul pe fond.
Av. pentru recurentă arată că recursul vizează faptul că tribunalul a calificat îmbunătățirile aduse spațiului de închiriat ca fiind de esență voluptorie. Lucrările efectuate au fost de structură și fac parte din lucrările ce sunt în sarcina locatorului așa cum rezultă din expertiza efectuată în cauză. Expertiza în construcții efectuată la instanța de fond și care nu a fost contestată, a stabilit că lucrările efectuate sunt structurale și că la momentul închirierii spațiul era o ruină. Apărătorul recurentei arată că aceasta a fost de acord cu suportarea contravalorii lucrărilor dacă amortizarea s-ar fi făcut pe durata exploatării spațiului dar fiind în pericol de a fi evacuați valoarea acestora nu mai poate fi recuperată.
Pentru aceste motive, av. solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei tribunalului și păstrarea sentinței cu cheltuieli de judecată.
Declarând închise dezbaterile, cauza rămâne în pronunțare.
După deliberare,
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 7806 din 20.06.2008 pronunțată de Judecătoria Iașis -a respins excepțiile invocate de pârât, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta Asociația Societăților Imobiliare din M în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local I, prin Primar, a fost delegat pârâtul să plătească reclamantei suma de 14109 lei cu titlu de c/valoare învestiții efectuate în imobilul situat în I,- s-a instituit un drept de retenție în favoarea reclamantei asupra imobilului până la achitarea debitului.
Pârâtul a fost obligat la plata sumei de 961,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție instanța de fond a reținut excepția lipsei calității procesuale pasive este susținută de dispozițiile art. 21 din Legea nr. 286/2006 - art. 36 - în baza căruia pârâtul are doar calitatea de administrator a imobilului în litigiu și nu de proprietar, iar investițiile fiind efectuate în data de 14.08.2000 și data solicitării contravalorii lor, 04.04.2007 și excepția prescripției dreptului la acțiune este justificată și ca atare, implicit respingerea acțiunii.
Se mai arată de pârât, că în anul 2000 prin adresa nr. 17447 din 30.08.2000, reclamanta a solicitat aviz pentru repararea spațiului în litigiu, repartizat în baza nr. 124/29.05.2000, iar în baza actului nr. 17447/3.10.2000, i s-a dat acordul pentru aceste reparații, cu mențiunea ca obținerea documentației și executarea lucrărilor va fi suportată de beneficiar, adică de reclamantă, din venitul realizat din folosirea spațiului, fără pretenții față de locator, adică pârât.
În acest condiții, față de clauzele contractuale din contractele de închiriere încheiate anual, începând din anul 2000, care au încetat la 31.12.2006 și actul nr. 17447/3.10.2000, din care rezulta că beneficiarul spațiului nu poate avea pretenții asupra proprietarului (locatorului) cu privire la investițiile executate în spațiu, se solicită respingerea acestui capăt de cerere privind obligarea la plata sumei de 50.000 lei.
Ca o consecință, nici al doilea capăt de cerere - drept de retenție - nu are temei legal.
În raport cu dispozițiile art. 137(1) Cod procedură civilă s-au soluționat excepțiile invocate prin respingerea acestora, conform încheierii de ședință din data de 15.06.2007 (fila 128 dosar), în raport cu următoarele considerente:
Contractul de închiriere nr. 725/21.07.2000 și actele adiționale aduse acestuia (filele 36-42 și 192 dosar) au fost încheiate cu Consiliul Local I, reprezentat prin Primarul Municipiului I, în calitate de locator al spațiului, din I,-, etaj-subsol, este firesc să se respingă excepția lipsei calității procesuale pasive invocată, întrucât nu Municipiul Iaf ost parte contractantă.
În condițiile în care contractul este valabil și în prezent, nefiind cerută instanței constatarea rezilierii contractului și nici acțiune de evacuare, nu poate fi reținut că pârâtul Consiliul Local I nu are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză, iar pe de altă parte, în condițiile în care, ori de câte ori se invocă un contract pentru orice motiv, chemarea în proces a ambelor părți este o necesitate juridică, obiectivă, deoarece nu este de conceput că același act expresia a unuia și aceluiași consimțământ să fie în același timp obligatoriu față de o parte și nevalabil față de cealaltă.
În fine faptul că în anul 2006 fost emisă Legea nr. 286 din 06.07.2006, prin care se modifică și completează Legea nr. 215/2001, justifică respingerea excepției și sub acest aspect deoarece prin art. 19, art. 21 alin. 1 și art. 38 se precizează că "comunele, orașele și județele sunt persoane juridice de drept public având patrimoniu propriu și capacitate juridică deplină, autoritățile administrației publice, prin care se realizează autonomia administrativă în comune și orașe sunt consiliile locale, comunale și orășenești, ca autorități executive, iar consiliile menționate au printre altele și atribuții de administrare a domeniului public și privat al comunei și orașului".
Pentru considerentele expuse, instanța și prin prisma celor invocate, prin răspunsul la întâmpinare (fila 146 dosar), reține ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de Consiliul Local I prin Primar.
Excepția prescripției dreptului la acțiune (fila 32 dosar), eronat a fost invocată a fi admisă în raport cu data de 14.08.2000, întrucât deși contractul de închiriere nr. 725/21 07 2000 (fila 192) rezultă că acesta a fost încheiat în 2000, ulterior acestui an, au urmat efectuarea investițiilor a căror contravaloare se solicită,fiind efectuate pe parcursul perioadei ulterioare, până în anul 2006 - chiar și în raport cu adresa nr. 17447/30.08.2000 invocată de pârât, prin care și-a dat acordul pentru efectuarea lucrărilor, rezultă că nu în anul 2000 au și fost efectuate, acestea urmau a fi efectuate tocmai pentru acest motiv a și fost solicitat avizul,astfel că prin prisma dispozițiilor Decretului nr. 167/1958 - prescripția începe să curgă de la data încetării efectuării lucrărilor, or de la data expirării perioadei de exploatare a spațiului, în cadrul căreia valoarea investiției urma să fie amortizată. Cum contractul de închiriere nu s-a mai dorit a fi reînnoit de pârât, iar sumele investite pentru reparațiile capitale efectuate spațiului închiriat nefiind amortizate și nici recuperate în alt mod, cum s-a obligat pârâtul prin adresa nr. 17447/30.08.2000, reclamanta este în drept și în termenul de prescripție a acțiunii, care curge de la data când reclamanta a cunoscut că pârâta, numai dorește să prelungească contractul, respectiv data încheierii procesului-verbal nr. 7400/15.03.2007 și emiterii somației nr. 7944/21 03 2007, în raport cu aceste date, era în drept să solicite recuperarea pagubelor derivate din contract și actele adiționale aduse acestuia, fiind în cadrul termenului general de prescripție, în sensul dispozițiilor art. 3 și 7 din Decret 167/1958 și în raport cu data promovării acțiunii - 04.04.2007, ceea ce justifică respingerea și a acestei excepții.
Ulterior, la fila 137, se invocă și excepția inadmisibilității acțiunii, motivat de conținutul capitolelor 7 și 8 din contract, care prevăd că locatarul în speță reclamanta "nu poate emite nici o pretenție cu privire la contravaloarea lucrărilor de întreținere sau reparații aduse spațiului", excepție ce urmează a fi respinsă în condițiile în care pârâtul lasă sub tăcere și nu invocă adresa nr. 17447/03.10.2000 (fila 33), din care rezultă că valoarea investiției urma să fie amortizată "pe durata exploatării spațiului", însă cum reclamanta nu a mai fost lăsată să exploateze spațiul, fiind înfrânată (întreruperea perioadei de utilizare a investițiilor), prin trimiterea somației cu nr. 7944/21.03.2007 (fila 44), și cum s-a menționat și prin expertiză la fila 188 când se menționează că"investiția a rămas neamortizată în procent de 100%" converg la respingerea și a acestei excepții care este pe deplin operantă.
Pe fondul cauzei, acțiunea este întemeiată, în raport cu concluziile expertizei efectuată în prezenta cauză, de expertul (fila 189) și înscrisurile atașate acțiunii, inclusiv procesul-verbal de la fila 139 dosar, din care rezultă că spațiul a fost predat în stare necorespunzătoare lipsit de toate utilitățile și gradul de confort al spațiului în prezent, cum rezultă din expertiză și din înscrisul de la fila 199,intitulat "precizare" îmbunătățiri și lucrări de reparații, care de altfel nici nu au fost contestate de pârât, inclusiv ulterior comunicării raportului de expertiză (fila 202) prin neformularea de obiecțiuni.
În consecință, dat fiind că prin lucrările efectuate atât pentru conservarea și buna deservire a imobilului, care la data predării (fila 191) era total nelocuibil cât și îmbunătățirile aduse, care măresc valoarea spațiului, instanța a admis acțiunea ca întemeiată și în baza art. 1420 și următoarele cod civil și dispus conform dispozitivului prezentei sentințe raportat la valoarea stabilită de expert și însușită de reclamantă.
Pe cale de consecință, în baza art. 1444 Cod civil s-a admis și capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenție asupra imobilului în favoarea reclamantei dat fiind conexiunea creanței datorate și imobilul asupra căruia poartă aceasta, fiind totodată prilejuită și de același raport juridic.
Apelul formulat de pârâtul Consiliul Local al Mun. I împotriva sentinței civile nr. 7806 din 20.06.2008 pronunțată de Judecătoria Iașia fost admis prin decizia civilă nr. 66 din 02.02.2009 pronunțată de Tribunalul Iași care a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins acțiunea formulată de reclamanta Asociația Societăților Imobiliare din M în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local I, reprezentat prin Primar.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta Asociația Societăților Imobiliare din M criticând-o ca netemeinică și nelegală.
Susține recurenta că investițiile efectuate în imobil erau necesare pentru buna și normala desfășurare a activității sale, valoarea contravalorii acestora fiind stabilită prin expertiză. În art. 8 lit. b din contractul încheiat între părți se dispune obligativitatea cu privire "la lucrările de întreținere și reparații interioare și exterioare". Coroborând această clauză consimțită de părți cu dispozițiile art. 1447-1449 Cod civil, rezultă că în sarcina recurentei erau efectuarea lucrărilor locative de întreținere a bunurilor deja existente nu și cele ce constau în achiziționarea, montarea și îmbunătățirea cu bunurile menționate în raportul de expertiză, și care erau necesare folosirii în mod propriu a imobilului.
Se arată că intimata nu își mai recunoaște propria convenție, deoarece la data de 30.08.2000, subscrisa a solicitat conform adresei nr. 17447/30.08.2000 Direcției de Administrare a Fondului Imobiliar de Stat din cadrul Primăriei Mun. I acordul pentru efectuarea lucrărilor capitale de reparații la imobilul situat în str. -, nr. 11.
În mod greșit instanța de apel reține că recurenta s-a aflat sub incidența art. 7 pct. b din contractul de închiriere și ca atare trebuia să suporte costurile reparațiilor.
Nu poate fi primită nici susținerea instanței de apel care folosește ca temei de fapt existența avizului nr. 17447/2000 prin care se specifică acordul locatorului cu reparațiile capitale numai în condițiile renunțării la orice pretenții din partea recurentei la contravaloarea acestora.
Lucrările au fost aprobate de intimată, urmând a fi efectuate de locator pe cheltuiala sa pentru că erau necesare, dar aceasta nu înseamnă că executanții pot fi lipsiți de dreptul de a recupera contravaloarea lor deoarece ele au fost efectuate pentru a rămâne pe seama locatorului și fără nicio obligație din partea acestuia de a le plăști, dat fiind că recurenta, prin acțiunile intimatei nu a fost lăsată să exploateze spațiul.
Intimatul Consiliul Local Iad epus întâmpinare solicitând respingerea recursului.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Verificând actele și lucrările dosarului raportat la motivele de recurs formulate și la dispozițiile legale incidente în cauză, Curtea constată următoarele:
Prin cererea introductivă la instanță recurenta Asociația Societăților Imobiliare din Mas olicitat obligarea intimatului-pârât Consiliul Local I la plata sumei de 50.000 Ron reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la imobilul situat în I, str. -, nr. 11 și acordarea unui drept de retenție asupra acestuia până la achitarea sumei pretinse.
Din probatoriul administrat în cauză rezultă că, recurenta a încheiat cu intimatul Consiliul Local I contractul de închiriere nr. 725 din 21.07.2000, prin care i s-a închiriat acestuia spațiul situat în I, str. -, nr. 11, contract ce a fost prelungit până la data de 31.12.2006, când raporturile contractuale au încetat.
Întrucât la data încheierii contractului, spațiul închiriat se afla într-un stadiu avansat de degradare, recurenta-reclamantă a solicitat, iar Consiliul Local a avizat, în principiu prin adresa nr. 17447 din 03.10.2000 efectuarea lucrărilor de reparații capitale condiționat de obținerea avizelor necesare și suportarea cheltuielilor pentru obținerea acestora cât și pentru executarea lucrărilor.
Având în vedere natura contractuală a raporturilor dintre părți, în mod corect instanța de apel a reținut că în analizarea drepturilor reclamantei de a solicita contravaloarea îmbunătățirilor efectuate la imobilul închiriat, trebuie avute în vedere toate clauzele contractuale stabilite de comun acord.
Ori prin contract s-a stabilit la art. 8 lit. b că locatorul (în speță recurenta) se obligă "să execute la timp și în bune condiții lucrările de întreținere și reparații interioare și exterioare ce revin în sarcina sa, reparația tencuielilor pe întreaga suprafață a încăperii închiriate, igienizarea, reparația ușilor și ferestrelor, parchetului sau dușumelei, precum și a tavanului. nu poate ridica nicio pretenție cu privire la contravaloarea acestor lucrări -".
Prin urmare, în mod corect s-a reținut că recurenta nu poate ridica nicio pretenție cu privire la contravaloarea acestor lucrări având în vedere prevederile art. 7 lit. b din contractul de închiriere, precum și dispozițiile art. 8 lit. c din același contract care prevăd obligativitatea de a solicita și avizul locatorului pentru executarea de modificări de construcție sau cele funcționale.
Așadar, fiind vorba de obligații contractuale asumate și acceptate de către recurenta-reclamantă, aceasta nu poate invoca îmbogățirea fără just temei pentru a obține contravaloarea investițiilor efectuate, pretinzând că acestea nu ar fi fost amortizate pe perioada derulării contractului de închiriere, cu atât mai mult cu cât intimatul Consiliul Local I i-a permis recurentei să subînchirieze o parte din spațiu. Ori așa cum rezultă din înscrisurile aflate la dosar și din contractul de subînchiriere aprobat de, plata lucrărilor a fost efectuată de ""
Din toate cele expuse rezultă cu claritate că amenajările și reparațiile interioare și exterioare făcute de recurentă au fost prevăzute în clauzele contractuale stabilite de părți, astfel că în mod corect instanța de apel a constatat că intimatului Consiliul Local I nu i se poate impune obligația de a suporta contravaloarea acestora.
În consecință, pentru considerentele expuse și având în vedere și dispozițiile art. 312 Cod procedură civilă Curtea va respinge recursul și va menține decizia Tribunalului Iași, ca temeinică și legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge recursul formulat de Asociația Societăților Imobiliare din M, împotriva deciziei civile nr. 66 din 02 februarie 2009 Tribunalului Iași, pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 30 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - ---
Grefier,
Red. -
Tehnored.
Tribunalul Iași:,
-
06.10.2009
2 ex.
Președinte:Gheorghiu ElenaJudecători:Gheorghiu Elena, Buliga Georgeta, Andronic Adriana
