Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 367/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 367 bis
Ședința publică de la 17 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Oana Ghiță
JUDECĂTOR 2: Sorin Drăguț
JUDECĂTOR 3: Costinela Sălan
Grefier - -
Pe rol, rezultatul dezbaterilor din data de 10 martie 2009 privind judecarea recursului declarat de pârâta SC SA împotriva deciziei civile nr. 130 din 23 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți intimat -, SC SRL DR. TR. S, având ca obiect revendicare imobiliară.
La apelul nominal, au lipsit părțile.
Procedură legal îndeplinită.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din 10 martie 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie, și când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună să depună concluzii scrise, a dispus amânarea pronunțării pentru data de azi 17 martie 2009.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Drobeta Turnu S, sub nr-, reclamantele, și - SRL-D Tr. S, au solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC SA-D T - S, obligarea acesteia din urmă să lase în deplină proprietate și pașnică folosință subsolul și etajul imobilului proprietatea reclamantelor, situat în Dr. Tr. S, str. -. -, nr. 4, jud. M și obligarea pârâtei la cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantele au arătat că sunt coproprietarele imobilului mai sus menționat conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2163 din 22 august 2006, iar dreptul lor de proprietate a fost înscris în CF nr. 8558/N sub nr. 10855 din 23.08.2006.
Au mai arătat că au cumpărat acest imobil de la vânzătorul, care a dobândit dreptul de proprietate prin retrocedare a imobilelor preluate abuziv de Statul Român anterior anului 1989, conform sentinței civile nr. 259 din 09.10.2001, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr. 1849/2001, rămasă definitivă și irevocabilă.
Totodată, au arătat că ulterior datei încheierii contractului de vânzare cumpărare, respectiv începând cu luna noiembrie 2006, reprezentanții pârâtei SC SA, prin violență, au ocupat subsolul și etajul imobilului coproprietatea reclamanților, astfel încât, în perioada noiembrie 2006 și până în prezent au fost în imposibilitate de a-și exercita dreptul de proprietate și folosință asupra imobilului subsol și etaj.
Au precizat și faptul că pârâta SC SA a fost introdusă ca parte și în litigiul în baza căruia s-a dispus retrocedarea pe cale judecătorească a imobilului, către vânzătorul .
De asemenea, au arătat că SC SA nu a fost și nu este proprietara subsolului și etajului imobilului, întrucât prin Decizia nr. 170 din 28 mai 1984 emisă de Comitetul Executiv al fostului Consiliu Popular la Jud. M, a fost transmis dreptul de administrare către Întreprinderea Comercială de Stat pentru Alimentație Publică, numai asupra imobilului din str. -. - nr. 1, și nicidecum dreptul de administrare asupra imobilului din str. -. - nr. 4.
Totodată, au arătat că pârâta, în baza sentinței civile nr. 53/C din 03.02.2005 pronunțată de Judecătoria Dr. Tr. S în dosarul nr. 1002/2004, rămasă definitivă și irevocabilă, a mai fost obligată la plata lipsei de folosință a subsolului imobilului ocupat abuziv, către fostul proprietar.
Pârâta SC SA a formulat și atașat la dosarul cauzei întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii, arătând că este proprietara imobilului situat în--5 pe care-l deține în deplină proprietate și liniștită posesie, încă de la înființarea societății fosta
A mai arătat că în anul 1995 i-a fost emis titlul de proprietate definitiv pentru toate imobilele societății, inclusiv cel situat în str. -. - nr. 1-5 ce are denumirea "Casa " și încă de la înființarea societății a făcut investiții în acest spațiu, respectiv consolidări și amenajări.
A învederat că a dobândit dreptul de proprietate prin certificatul dreptului de proprietate asupra terenului seria - nr. 00007 din 10.01.1995, având intabulat dreptul de proprietate în Cartea Funciară încă din anul 2000, prin urmare dreptul său este mai vechi și preferabil reclamantelor.
Prin sentința civilă nr.183/17.01.2008, Judecătoria Drobeta Turnu Sa admis acțiunea și a obligat pârâta să lase în deplină proprietate și posesie subsolul și etajul imobilului situat în DTS, str. -. - nr.4.
S- reținut că ambele părți au depus la dosar titlul de proprietate, comparând aceste titluri provenite de la autori diferiți, este preferabil cel deținut de reclamante, respectiv contractul de vânzare - cumpărare din 22 august 2006, întrucât s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că imobilul a fost preluat fără titlu valabil de către stat, fiind retrocedat vânzătorului prin sentința civilă nr.259/2001, pronunțată de Tribunalul Mehedinți, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr.60/2002 a Curții de APEL CRAIOVA.
În termen legal, pârâta a declarat apel criticând hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie.
A susținut că, din cuprinsul sentinței civile nr.259/2001 a Tribunalului Mehedinți, rezultă că nu s-a făcut o analiză a raportului de proprietate ce privește pe, vis - a - vis de imobilul din litigiu, stabilindu-se eronat că în realitate bunul ce face obiectul litigiului nu a ieșit din proprietatea Consiliului Local Dr. Tr. S, față de această situație, practic, hotărârea nu are autoritate de lucru judecat în ceea ce o privește pe pârâtă.
Contrar celor reținute în considerentele sentinței civile nr.259/2001 și ale deciziei 60/2002 a Curții de APEL CRAIOVA, imobilul nu se afla la data procesului și nici înainte de anul 1984 în administrarea Consiliului Local Dr. Tr. S, hotărârea de retrocedare nefiindu-i opozabilă pârâtei, pentru că s-a analizat o procedură de restituire a unui imobil ce nu-i aparținea Consiliului Local.
S-a mai susținut că, eronat instanța de fond a stabilit că reclamantele sunt cumpărători de bună credință.
Prin decizia civilă nr.130/A din 23 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, s-a respins apelul ca nefondat declarat de pârâta DTS, în contradictoriu cu intimatele reclamante -, și - DTS.
A fost obligată apelanta să plătească intimatelor suma de 1000 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată.
În motivarea deciziei s-a reținut că pentru a fi admisibilă, acțiunea în revendicare - art. 480 Cod civil, prevede expres că trebuie îndeplinite cumulativ două condiții, aceea ca reclamantul să aibă calitatea de proprietar al bunului revendicat și în același timp, să facă dovada că acest bun este deținut în mod nelegitim de către pârât.
În situația în care pârâtul la rândul său se prevalează de un titlu de proprietate în baza căruia deține bunul revendicat, se impune compararea de către instanță a titlurilor de proprietate prezentate de cele două părți și dacă titlurile de proprietate provin de la autori diferiți, se va proceda la compararea drepturilor autorilor de la care provin cele două titluri, urmând a se da câștig de cauză părții care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil.
S-a apreciat că prima instanță a reținut corect starea de fapt și a procedat la compararea titlurilor, titlul reclamantelor fiind reprezentat de contractul de vânzare - cumpărare încheiat cu, prin care a dobândit imobilul situat în Dr. Tr. S,-, fostă - -, cu str. -, dreptul de proprietate fiind înscris în cartea funciară cu nr.8558/N/2006.
Vânzătorul a dobândit dreptul de proprietate prin retrocedare în baza sentinței civile nr.259/9.10.2001, irevocabilă prin decizia civilă nr.60/2002 a Curții de APEL CRAIOVA, hotărâre pronunțată în contradictoriu cu SC SA, stabilindu-se că imobilul a fost preluat de către stat fără titlu valabil și că, Consiliul Local Dr. Tr. S are calitate procesuală pasivă, în condițiile în care nu s-a făcut dovada că imobilul a ieșit din proprietatea sa.
S-a reținut că în cauză criticile apelantei ce vizează hotărârea de retrocedare a imobilului din litigiu nu pot fi reținute, avându-se în vedere și principiul stabilității raporturilor juridice potrivit căruia, soluția pronunțată în mod definitiv în orice litigiu, nu mai poate fi pusă în discuție.
S-a mai reținut că în baza deciziei nr.170/28 mai 1984 emisă de Comitetul Executiv, s-a încheiat procesul - verbal din 13 iunie 1984 prin care s-a transmis din administrarea M în administrarea Dr. Tr. S ( transformat la 26 decembrie în societate pe acțiuni, devenind SC SA) imobilul din str. - - nr.1 și imobilul din-, iar pârâta s-a privatizat integral la 11.11.1999 prin contractul de vânzare - cumpărare acțiuni nr.21, terenurile și construcțiile aflate în patrimoniul său devenind proprietatea acesteia, inclusiv imobilul din litigiu, la care se făcea mențiunea că este revendicat de foștii proprietari.
În același timp s-a concluzionat că este relevant că pârâtei i s-a dat în administrare clădirea din partea de nord a imobilului în litigiu, cele două imobile aflându-se unul în prelungirea celuilalt, așa cum rezultă din raportul de expertiză și schița întocmită de expert, în dosarul nr.1849/2001, în care s-a pronunțat sentința civilă nr.259/2001.
Deși fiecare clădire avea zid propriu, acesta a fost spart pentru a se crea legătură între spațiile interioare ale celor două clădiri, fiind extins de către pârâtă la subsolul imobilului restaurantul "Casa ", iar la etaj a început lucrări de reamenajare și compartimentări, sistate prin sentința civilă nr.400/2007.
S-a apreciat că în cauză Statul Român a deținut imobilul din litigiu fără titlu valabil, autorul reclamantelor fiind deposedat în mod abuziv, astfel că este preferabil titlul reclamantelor.
Față de obiectul cauzei, instanța a apreciat că sunt irelevante susținerile apelantei cu privire la reaua - credință a reclamantelor și neanalizarea actelor de proprietate prin prisma dispozițiilor art. 45 din Legea nr.10/2001, ca și susținerea potrivit căreia, instanța de fond a ignorat adresa nr.1164/16.09.2004 emisă de Primăria Dr. Tr. S, din care rezultă că din anul 1941 până în prezent imobilele situate pe strada - - nu au fost numerotate cu număr par, în realitate, adresa invocată se referă la un plan de situație întocmit în anul 1941 și recensământul populației și locuinței din anul 1992.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâta SC SA, criticând-o ca nelegală - art. 304 pct. 7 și 9 Cod pr. civilă.
În dezvoltarea motivelor de recurs, s-a invocat că hotărârea cuprinde motive contradictorii și a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.
S-a arătat că instanța de apel a analizat incomplet motivele invocate și a apreciat în mod nelegal că nu se mai impune analiza modului în care au devenit proprietari pe imobilul în litigiu și nici dacă au fost cumpărători de rea sau bună credință.
S-a invocat că acțiunea reclamantelor în revendicare este prematur introdusă, deoarece acestea nu au urmat procedura specială prevăzută de Legea nr.10/2001.
Că, prin sentința civilă nr.259/2001 s-a admis acțiunea lui și a fost obligat Statul Român reprezentat de Ministerul Finanțelor și Consiliul Local Dr. Tr. S, să retrocedeze reclamantelor imobilul din-, iar din cuprinsul acestei hotărâri nu rezultă că s-a făcut o analiză a raporturilor de proprietate ce privesc pe SC SA și drept consecință, dispozitivul sentinței nu stabilește vreo obligație în sarcina acesteia, apreciindu-se în mod eronat că imobilul nu a ieșit din proprietatea Consiliului Local Dr. Tr. S, hotărârea nefiindu-i opozabilă, în prezenta cauză având dreptul să facă dovada dreptului de proprietate propriu.
Imobilul nu a fost niciodată în proprietatea Consiliului Local, el fiind transmis către Dr. Tr. din administrarea IJGCL M, care l-a obținut în baza Decretului nr.409/1955.
La data de 26.12.1990 Dr. Tr. S s-a transformat în societate pe acțiuni, devenind SC SA, în baza art. 20 din Legea nr.15/1990 bunurile din patrimoniul său au devenit proprietatea sa, Statul fiind singurul acționar, iar la data de 11.11.1999 SC s-a privatizat integral, prin vânzarea - cumpărarea pachetului de acțiuni.
Cum transformarea SC SA din societate cu capital de stat în societate privatizată a avut loc anterior intrării în vigoare a Legii nr.10/2001,cât și datei intentării acțiunii de retrocedare soluționată prin sentința civilă nr.259/9.01.2001, nu mai poate fi pusă în discuție retrocedarea în natură, întrucât bunul nu se mai găsea la data emiterii hotărârii judecătorești în proprietatea statului, iar hotărârea judecătorească nu-i este opozabilă, dispozitivul hotărârii necuprinzând vreo obligație în sarcina sa, iar faptul că a fost citată în cursul judecății, nu face ca hotărârea să-i fie opozabilă.
S-a criticat hotărârea și pentru că în cauză nu s-a analizat buna credință a părților din cauză, buna credință fiind unul din criteriile determinante în a stabili cărui titlu de proprietate să i se acorde preferință.
Reclamantele nu pot fi considerate cumpărători de bună credință, chiar dacă imobilul cumpărat figura înscris în CF pe numele vânzătorului, deoarece același imobil era înscris în CF și pe numele societății cu o dată anterioară.
Înscrierea aceluiași imobil în cartea funciară reprezintă o nelegalitate, deoarece reclamantele trebuiau să ceară radierea dreptului societății și apoi să facă intabularea pe numele lor, însă acestea cu rea credință au intabulat imobilul la un alt număr, sugerând că e vorba de altă clădire, vânzătorul inducând în eroare funcționarii și înscriind imobilul pe strada - - nr. 4, deci el în realitate figurează pe- - 5, numerele cu soț fiind pe cealaltă parte a străzii, în acest sens fiind și adresa nr.11654/16.09.2004 a Primăriei Dr. Tr.
S-a mai criticat hotărârea și sub aspectul că instanța nu a făcut o reală comparare a titlurilor de proprietate ale părților și nu a observat că titlul său de proprietate nu a fost anulat în condițiile și în termenul prevăzut de art.45 din Legea nr.10/2001, lege care protejează actele întocmite în procesul de privatizare.
Intimatele reclamante au formulat întâmpinare și au solicitat respingerea recursului.
Recursul este fondat, pentru următoarele considerente:
Prin acțiunea în revendicare, proprietarul neposesor cere posesorului neproprietar recunoașterea dreptului său de proprietate și restituirea lucrului, iar sarcina probei revine reclamantului conform regulii înscrise în art. 1169 Cod civil.
Dovada dreptului de proprietate se face numai cu înscrisuri autentice, iar reclamantul trebuie să facă dovada că bunul menționat în actul său de proprietate este identic cu cel revendicat și se află în posesia nelegitimă a pârâtului.
Identificarea imobilelor se face cu arătarea localității, străzii și numărului, iar în lipsă vecinătățile, etajul, apartamentul, sau când imobilul este înscris în cartea funciară, numărul de carte funciară și numărul topografic - art. 112 Cod pr. civilă.
Dovada proprietății prin titluri este absolută, dacă dreptul a fost dobândit originar și relativă atunci când provine, derivat dintr-o convenție. În acest din urmă caz, titlurile translative sau declarative sunt simple fapte generatoare de prezumții, care pot fi înlăturate prin proba contrarie.
Nu mai puțin, compararea titlurilor vizează exclusiv ipoteza când ambele părți litigante ale revendicării produc titluri derivate care emană de la autori diferiți și care sunt fără vreo legătură ( raport ) între ele.
În cauză, se constată că titlurile invocate de către părți, în succesiunea lor, sunt într-o strânsă legătură, bazată pe existența unui autor comun ( ) care a transmis derivat proprietatea bunului prin succesiune, care succesor a transmis proprietatea reclamantelor și totodată prin intervenția legii, care originar a dispus preluarea bunului de către stat și prin convenție înstrăinarea lui către subdobânditoarea pârâtă, în baza contractului de privatizare.
Se constată că titlurile invocate de către părți nu emană de la autori diferiți în succesiunea lor, ci sunt în legătură directă între ele.
Compararea titlurilor, ca simplă ipoteză de probațiune a revendicării, nu poate anihila efectele translative ale convențiilor, atâta timp cât acestea nu au fost anulate juridic.
În cauză, se impunea analizarea ambelor titluri invocate de către părți, nu numai a titlului invocat de către reclamanți, urmând a de da câștig de cauză celui care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil în aplicarea principiului "nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet".
Deși instanțele rețin că ar face o comparare - analiză a titlurilor, în fapt și în drept nu s-a realizat o astfel de analiză, plecându-se de la premiza că efectele sentinței civile nr.259/2005 sunt opozabile pârâtei și respectiv "erga omnes". Puterea de lucru judecat trebuie atașată numai dispozitivului, deoarece numai această parte a hotărârii cuprinde ce a fost efectiv judecat, iar nu și considerentele prin care se argumentează în fapt și în drept soluția pronunțată.
Numai acele considerente care explică dispozitivul și se reflectă în acesta, făcând corp comun cu el, dobândesc putere de lucru judecat.
Puterea lucrului judecat nu trebuie confundată cu efectul substanțial al actului jurisdicțional. Trebuie făcută o distincție netă între opozabilitatea efectului substanțial și puterea lucrului judecat.
Există opozabilitate "erga omnes" a efectelor substanțiale ale hotărârii judecătorești în anumite materii ( anularea căsătoriei, divorț, etc. ), dar regula este că actul jurisdicțional își produce efecte numai între părți, neputându-se crea drepturi și obligații în privința terților.
Având în vedere că prin dispozitivul sentinței civile nr.259/2005 SC nu a fost obligată la ceva și ca urmare nu a avut nici interesul de aoa taca și nici nu s-a reținut că există vreun raport juridic cu reclamantul din acea acțiune, nu putem reține existența vreunei puteri de lucru judecat sau opozabilități.
Prezența unei părți la un proces fără ca raportul juridic să fie soluționat în contradictoriu cu aceasta și fără obligarea acestei părți prin dispozitiv, face să nu fie îndeplinite condițiile impuse de art. 1201 cod civil și art. 166 Cod pr. civilă, nefiind îndeplinită condiția de "parte".
În considerarea acestor elemente, se impune analizarea titlului invocat de pârâtă, în sensul de a se analiza toate actele translative de proprietate în succesiunea lor, pentru a se stabili ce imobil a fost transmis în administrarea Dr. Tr. S, dacă a fost cuprins în documentația de privatizare și respectiv, identificat prin vecinătăți, descriere, număr cadastral, etc.
Identificarea exactă a bunului revendicat și stabilirea cu exactitate în cuprinsul cărui act de proprietate este inclus, se impune ca necesitate, avându-se în vedere și apărările părților și starea de fapt incertă.
Astfel, prin sentința civilă nr.259/2005 s-a constatat că reclamantul este proprietarul imobilului situat în Dr. Tr. S, str. -. - nr.4, compus din teren și casă cu o suprafață construită de 227,85. cu subsol, parter și mai multe încăperi pe fiecare nivel, imobil menționat în evidențele cadastrale.
Același imobil este evidențiat și în documentația cadastrală întocmită de SC în anul 2004, dar cu număr cadastral diferit și menționat că imobilul se afla pe str. -. - nr. 1 - 5.
Din probele administrate, ar rezulta că au existat două clădiri, dar care au fost modificate sub aspect structural, astfel că în prezent ar constitui o singură clădire cu subsol comun și etaj comun, zidurile despărțitoare fiind demolate.
Acest fapt este evidențiat și în memoriul general pentru amenajarea Restaurantului "Casa ", în care se arată că "ansamblul celor două clădiri au fost edificate la sfârșitul secolului XIX și este compus din trei corpuri distincte, numerotate ca fiind pe strada -. - nr. 1 - 5.
Identificarea imobilelor evidențiate în actele de proprietate ale părților se impune, avându-se în vedere și neconcordanțele în numerotarea imobilelor și evidențierea lor în patrimoniul părților ca aflându-se la numere stradale diferite, deși din expertize și documentațiile cadastrale, rezultă că este un singur imobil.
Raportat la actuala structurare a imobilului în prezent ( un singur subsol și un singur etaj ), se impune cu necesitate efectuarea unei expertize pentru identificarea și delimitarea exactă a imobilului, ce a fost restituit autorului reclamantelor.
Prin sentința civilă nr.53/C/2005 s-a reținut că SC deține în plus cu 22,44. față de suprafața de 886. înscrisă în cartea funciară și pentru această suprafață s-au acordat despăgubiri pentru lipsa de folosință.
Critica privind incidența în cauză a dispozițiilor Legii nr.10/2001, respectiv prematuritatea, inadmisibilitatea și imposibilitatea restituirii în natură, precum și buna credință se apreciază ca nefondată, raportat la obiectul judecății - art. 480 Cod civil - și modurile în care părțile au dobândit proprietatea asupra imobilului în litigiu, în acest sens fiind și decizia în interesul legii nr.33/2008.
Având în vedere aceste considerente, urmează ca în baza art. 312 Cod pr. civilă, a se admite recursul, a se casa decizia și a se trimite cauza spre rejudecare la Tribunalul Mehedinți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâta SC SA împotriva deciziei civile nr. 130 din 23 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr. 5074/225/200, în contradictoriu cu intimatele reclamante -, SC SRL DR. TR.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la Tribunalul Mehedinți.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 17 Martie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.Judec.-
Tehn./4 ex.
13.04.2009
Jud.apel
Președinte:Oana GhițăJudecători:Oana Ghiță, Sorin Drăguț, Costinela Sălan
