Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 416/2008. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 416/
Ședința publică de la 23 Iunie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Irina Alexandra Boldea Delegație vicepreședintele Curții, cu -
JUDECĂTOR 2: Viorica Mihai
Judecător
Grefier
-.-.-.-.-.-.-
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului civil declarat de către reclamanteleC-domiciliată în C,-,.5, jud.C și, domiciliată în C,-, etaj 2, jud.C, împotriva deciziei civile nr. 280 din 4 iunie 2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâții,, ambii domiciliați în C, str.M;ircewa C nr.125, etaj 2, jud.C, CONSILIUL LOCAL C, MUNICIPIUL C prin PRIMAR, ambele instituții cu sediul în C,-, jud.C, în acțiune civilă având ca obiect revendicare imobiliară.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 17 iunie 2008, consemnate în încheierea de ședință din aceeași dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, Curtea, având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea cauzei la data de 23 iunie 2008.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, Curtea a reținut următoarele:
Prin sentința civilă nr. 11946 din 19.12.2006 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul civil nr-, s-a respins excepția lipsei calității procesual active a reclamantelor C și.
Totodată s-a admis excepția autorității de lucru judecat cu privire la cererea având ca obiect revendicare formulată de reclamanta C, în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local al Municipiului C și s-a respins această cerere pentru autoritate de lucru judecat.
De asemenea, s-au respins, ca neîntemeiate, cererea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.26906 din 30.09.1996 formulată de reclamantele C și, în contradictoriu cu pârâții, Consiliul Local al municipiului C și Municipiul C prin Primar, cererea având ca obiect revendicare formulată de reclamanta C, în contradictoriu cu pârâții, și Municipiul C prin Primar și cererea având ca obiect revendicare formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții, Consiliul Local al municipiului C și Municipiul C prin Primar.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond, în baza materialului probator administrat în cauză, a reținut următoarele:
Referitor la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor C și s-a reținut că, autoarea reclamantelor numita a dobândit, prin succesiune, de la soțul său, numitul uzufructul imobilului situat în C,-, compus din teren și construcție, nuda proprietate fiind testată în favoarea nepoatei sale, în speță reclamanta C.
Ulterior, construcția menționată a fost demolată fiind edificată actuala construcție în regim, autoarea reclamantelor fiind proprietara construcției, aspect ce rezultă din procesele verbale de impunere din anii 1941, 1947, 1950, contractele de închiriere și anexa la Decretul nr.92/1950.
Prin certificatul de calitate de moștenitor nr.224/1998 s-a constatat calitatea de moștenitori ai defunctei, a reclamantelor și a numiților și, ultimii doi transmițând, prin donație, drepturile succesorale către reclamante.
Referitor la excepția autorității de lucru judecat s-a reținut că, prin sentința civilă pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul civil nr. 7848/1996 s-a respins cererea având ca obiect revendicare formulată de reclamanta C în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local al Municipiului.
Ulterior, prin decizia civilă nr. 833/1997 a Tribunalului Constanța, s-a admis apelul reclamantei și s-a admis în parte cererea acesteia însă, prin decizia civilă nr. 944/1997 a Curții de Apel Constanțas -au casat cele două hotărâri și s-a respins ca nefondată acțiunea reclamantei, fiind îndeplinite condițiile art.1201 Cod civil.
S-a apreciat că deși pârâții și au avut calitate de intervenienți în dosarul mai sus menționat, instanțele nu s-au pronunțat și în contradictoriu cu aceștia, pe fondul acțiunii în revendicare față de aceștia nefiind îndeplinite condițiile impuse de textul de lege precizat.
Referitor la cererea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.26906/30.09.1996 s-a reținut că, pârâții și au deținut, inițial, apartamentul nr.3 din imobilul în litigiu, în baza contractului de închiriere nr.8253/1984, prelungit în mod succesiv, apartament ce a fost cumpărat de aceștia în baza contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută s-a cerut a se constata, în temeiul Legii nr.112/1995, reliefându-se că la data cumpărării ambii pârâți aveau calitatea de avocați în cadrul Baroului C și cunoșteau că, asupra imobilului exista un litigiu ce forma obiectul dosarului nr.7848/1996.
S-a considerat că, dispozițiile art.1309 cod civil nu sunt incidente, în raport de pârâții și, întrucât aceștia au cumpărat apartamentul în calitatea lor de chiriași, în baza unei legi speciale, calitate ce primează în raport de cea de avocați, reținându-se și îndeplinirea în persoana acestora a condițiilor impuse de actul normativ menționat.
Referitor la cererea având ca obiect revendicare, s-a evidențiat că, titlul statului, reprezentat de Decretul nr.92/1950 nu este valabil, prin declararea ca neconstituțional a acestui act normativ, la data cumpărării apartamentului, respectiv 30.09.1996, nu era valabil.
A fost înlăturată susținerea reclamantelor potrivit cărora la data cumpărării imobilului, pârâții și au fost de rea credință prin aceea că, au cunoscut că pe rolul instanțelor se afla un litigiu cu privire la imobil, reținându-se că, aceștia nu aveau nici o calitate în baza căreia să analizeze valabilitatea titlului statului ci doar o obligație de diligență cu privire la existența titlului statului, neavând nici o relevanță că pârâții au obținut un certificat după minuta pronunțată în dosarul nr.7848/1996, cu atât mai mult cu cât soluția pronunțată de instanță era cea de respingere a acțiunii reclamantelor.
S-a considerat că, pârâților și în calitatea lor de subdobânditori cu titlu oneros ai imobilului le este incident principiul "error communis facit jus"fiind îndeplinite în persoana lor, cumulativ, cele două condiții, respectiv eroarea comună și invincibilă asupra valabilității titlului statului, întrucât, imobilul a intrat în proprietatea statului în baza unui act normativ iar acțiunea în revendicare, la data achiziționării imobilului era respinsă de o instanță de judecată, pârâții neavând calitatea să verifice ei înșiși, valabilitatea titlului, fiind îndeplinită astfel și condiția referitoare la buna credință a acestora.
Se evidențiază că, buna credință a pârâților menționați a fost analizată și în cadrul acțiunii având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, în temeiul art.46 din Legea nr.10/2001, acțiune ce a făcut obiectul dosarului civil nr.7848/1996, dosar în care instanțele au reținut buna credință a acestora.
Împotriva susmenționatei sentințe au formulat apel reclamantele și C criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie sub următoarele aspecte:
În mod greșit instanța de fond a admis excepția autorității de lucru judecat cu privire la cererea având ca obiect revendicare formulată de reclamanta C, în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local al Municipiului C și s-a respins această cerere pentru autoritate de lucru judecat.
Se arată că, în prezenta acțiune, reclamanta invocă un drept derivat din calitatea acesteia de moștenitoare a numitei iar în acțiunea anterioară, reclamanta a solicitat recunoașterea unui drept dobândit direct de la numitul, nefiind invocată calitatea de succesibil al acesteia după defuncta.
De asemenea, se face trimitere și la dispozițiile art.47 din Legea nr.10/2001, care conferă posibilitatea introducerii unor noi acțiuni, indiferent de soluțiile pronunțate anterior de către instanțele de judecată în privința imobilelor naționalizate.
În mod greșit s-a apreciat de către instanța de fond că acțiunile în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare și în revendicare, formulate de către reclamante, este neîntemeiată, hotărârea instanței de fond fiind rezultatul aprecierii eronate a probelor existente la dosarul cauzei și al interpretării greșite a dispozițiilor legale incidente în cauză.
Astfel se arată că, deși instanța de fond a reținut că, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare pârâții și aveau calitatea de avocați și au cumpărat un drept litigios, aspecte ce ar fi suficiente pentru a reține incidența dispozițiilor art.1309 Cod civil, în mod greșit s-a apreciat că această dispoziție legală nu este aplicabilă, neputând fi primită susținerea instanței că, Legea nr. 112/1996, fiind o lege specială, derogă de la regulile generale întrucât, acest act normativ stabilește condiții suplimentare pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare fără a deroga și fără a înlătura condițiile generale cu privire la încheierea unor asemenea contracte și a căror nerespectare ar atrage nulitatea absolută.
Se învederează că, Legea nr.112/1996 a avut drept scop principal repararea prejudiciului creat foștilor proprietari și numai în subsidiar vânzarea către chiriași a apartamentelor preluate cu titlu valabil de către stat ce nu au fost revendicate de către foștii proprietari, ori, la data de 30.09.1996, imobilul era revendicat în instanță și se înregistrase la Comisia de aplicare a Legii nr.112/1996 o cerere prin care se solicita restituirea în natură a apartamentului, împrejurări în care nu se putea proceda la vânzarea apartamentului.
Mai mult, se învederează că, actul normativ menționat reglementează posibilitatea înstrăinării imobilelor preluate de către stat cu titlu valabil, ori, cu privire la imobilul în litigiu, Statul Român nu a avut niciodată un titlu valabil.
În ceea ce privește acțiunea în revendicare, se evidențiază că instanța de fond a reținut în mod greșit că pârâții și, în momentul cumpărării imobilului s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la titlul statului și nu au dat dovadă de neglijență, argumentele invocate în acest sens fiind apreciate de apelante ca nepertinente.
Se susține că pârâții nu trebuiau să aibă o calitate anume pentru a analiza valabilitatea titlului statului, mai mult, fiind avocați cu experiență, apelantele sunt convinse că s-a analizat de către aceștia valabilitatea titlului statului și au cumpărat imobilul cunoscând că vânzarea-cumpărarea se realizează cu un neproprietar.
Se consideră că, în soluționarea acțiunii în revendicare, instanța trebuia să procedeze la compararea titlurilor de proprietate și să se pronunțe în favoarea părților care au un titlu mai bine caracterizat, condiție ce este îndeplinită în persoana reclamantelor, având în vedere că acesta provine de la adevăratul proprietar, și nu în persoana pârâților care au cumpărat de la un neproprietar.
În mod greșit s-a apreciat de către instanța de fond că, în materia vânzării bunurilor imobile, buna credință a cumpărătorului este suficientă pentru a-l proteja pe acesta de o eventuală acțiune în revendicare introdusă de adevăratul proprietar.
Mai mult, chiar și în măsura în care s-ar accepta un asemenea punct de vedere, buna credință a pârâților trebuia să fie înlăturată de către instanța de fond întrucât, prin probele administrate, sa dovedit reaua credință a acestora.
În acest sens se reliefează că, pârâții și cunoșteau situația juridică a imobilului, respectiv că statul a deposedat abuziv pe proprietarul de drept și că, pe rolul instanțelor se afla înregistrat un litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului și aceasta în condițiile în care, în acest imobil au locuit și locuiesc și în prezent rude ale defunctei iar în data de 30.09.1996 s-a eliberat de către Judecătoria Constanța, pârâților, un certificat de grefă privind soluția pronunțată în dosarul nr. 7848/1996.
Referitor la soluția pronunțată în acest dosar, se arată că, se constatase de către prima instanță că la data aplicării Decretului nr.92/1950, reclamanta C era titulara nudei proprietăți asupra imobilului în litigiu și se respinsese acțiunea în revendicare, însă această sentință nu era definitivă și irevocabilă.
În urma analizării probelor administrate prin decizia civilă nr. 280/2007 Tribunalul Constanțaa respins ca nefondat apelul reclamantelor reținându-se în esență faptul că la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare se cere erau îndeplinite toate condițiile legale cuprinse în Legea nr.112/1995 iar pârâții au fost de bună credință la încheierea acestuia.
Reținându-se buna credință a cumpărătorilor instanța de apel nu a mai considerat necesar compararea celor două titluri invocate de reclamante și pârâți.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantele care au reluat motivele invocate la instanța de apel susținând că au fost încălcate dispozițiile art.1309 Cod civil iar refuzul instanței de a proceda la compararea titlurilor este nelegal.
Au mai invocat pârâții lipsa rolului activ al instanței cât și reținerea în mod greșit a bunei credințe a pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii 112/1995.
Analizând recursul de față prin prisma dispozițiilor art.304 Cod procedură civilă, al susținerilor părților cât și al probelor administrate în cauză, Curtea îl consideră ca fiind nefondat.
Potrivit dispozițiilor art.1309 Cod civil avocații nu se pot face cesionari de drepturi litigioase care sunt de competența tribunalului județean în a cărui rază teritorială își desfășoară activitatea aceștia.
Așa cum a reținut și instanța de apel, contrar susținerilor recurentelor, în cauza de față nu este vorba de cesionarea unui drept litigios de către o parte din proces ci de încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în baza dispozițiilor Legii 112/1995, cumpărătorii îndeplinind condițiile prevăzute de legea specială pentru achiziționarea imobilului.
Apreciem că în mod legal s-a reținut că pârâții au fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Potrivit dispozițiilor Legii 112/1995 sunt exceptate de la restituire imobilele care au fost preluate de stat fără un titlu valabil iar nr.HG20/1996 face precizări cu privire la noțiunea de titlu valabil.
Contractul de vânzare-cumpărare al pârâților a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor cuprinse în textele de lege arătate mai sus.
Din probele administrate și necontestate de reclamante rezultă faptul că pârâții locuiau în imobilul cumpărat în baza unui contract de închiriere încheiat cu o instituție de stat ceea ce le-a permis să solicite achiziționarea în condițiile Legii 112/1995 a apartamentului.
Întrucât acestea erau dispozițiile legale ce trebuiau îndeplinite la cumpărarea unui imobil deținut în baza unui contract de închiriere, reținerea bunei credințe a cumpărătorilor este pe deplin justificată.
Un argument în plus în susținerea acestui punct de vedere este și faptul că reclamanta a formulat cerere de achiziționare a apartamentului în care locuia (acesta făcând parte tot din imobilul în discuție) considerând că proprietarul acestuia este statul iar titlul în baza căruia acesta îl deține așa cum prevedeau dispozițiile Legii 112/1995 este un titlu valabil.
Nu este de ignorat faptul că cealaltă reclamantă, respectiv C, în anul 1996 formulat o acțiune în contradictoriu cu statul prin reprezentantul local prin care solicita să se constate că este proprietara întregului imobil apreciind că aplicarea Decretului nr.92/1950 a fost aplicat abuziv, însă acțiunea i-a fost respinsă ca nefondată prin decizie irevocabilă pronunțată de Curtea de Apel Constanța.
Susținerea recurentelor privind compararea titlurilor nu este întemeiată în condițiile în care buna credință a cumpărătorilor a fost dovedită.
Chiar dacă instanța ar proceda în acest mod atâta timp cât s-a dovedit buna credință a pârâților la încheierea actului contestat compararea titlurilor nu ar produce nici un efect juridic.
Nici critica privind lipsa rolului activ al instanței nu este întemeiată întrucât susținerea privind notificarea Consiliului Local aparține reclamantelor care aveau și obligația legală de aod ovedi.
Au mai invocat recurentele greșita soluționare a excepției autorității lucrului judecat, susținere care nu este întemeiată în condițiile în care așa cum am arătat și anterior, reclamanta Cam ai formulat o cerere în revendicarea aceluiași imobil care i-a fost respinsă.
Nici dispozițiile art.47 din Legea nr.10/2001 nu sunt aplicabile în cauză întrucât potrivit acestui text de lege se dă posibilitatea valorificării pretențiilor referitoare la imobilele preluate de stat chiar dacă aceleași pretenții au făcut obiectul unor acțiuni ce au fost respinse de instanțe.
Cum nici unul din motivele de recurs nu este întemeiat, Curtea, văzând și dispozițiile art.312 în referire la art.296 Cod procedură civilă, urmează să-l respingă ca nefondat.
Văzând și dispozițiile art.274 Cod procedură civilă,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de către reclamanteleC și, împotriva deciziei civile nr. 280 din 4 iunie 2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr-.
Obligă pe recurente către intimații-pârâți și la plata sumei de 595 lei cu titlu de cheltuieli de judecată și către intimatul Consiliul Local C la plata sumei de 457 lei cu același titlu.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 23 iunie 2008.
Președinte, - - - | Judecător, - - | Judecător, |
Grefier, |
Red.GP/25.06.2008
VM/26.06.2008
2 ex.
Fond: Judecătoria Constanța - judecător
Apel: Tribunalul Constanța: judecători - +
Președinte:Irina Alexandra Boldea DelegațieJudecători:Irina Alexandra Boldea Delegație, Viorica Mihai
